北京LOFT 产品的主流形态.doc
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1、北京LOFT 产品的主流形态文/北京思源常营项目组 当今主流的LOFT项目,在产品形态和设计上有哪些特点呢?本文筛选了北京市场在售的公建LOFT项目,通过取样分析,总结出以下一些明显规律(注:以下市场数据均来自网络及市场调研,可能存在部分偏差)。 规划设计 “商改住”LOFT由于用地条件限制,规模普遍比较小,在10万平米以下,可售面积在35万平米的占了一半的市场份额,多为一栋或两栋楼体。 由于非住宅立项,在规划和建筑指标上没有日照、采光、楼间距、绿化率的限制,因此现有产品建筑密度普遍较大,呈现为以塔楼为主,高层或小高层建筑居多,容积率偏高,无绿化等基本规律。居住密度偏高通常是公建项目的普遍特点
2、。 公建项目由于不受“住宅禁商”的限制,因此有3/4的项目均设有住宅底商,其他1/4纯LOFT产品由于社区规模较大,因此商业为独立商业和地下商业。另外有超过30%的项目加入了部分平层产品来做足限高及增加客群。 由于LOFT本身为一种偏前卫产品,因此建筑风格普遍偏向城市化、现代化、时尚化,以现代简约风格为主。 产品设计 在售项目中以小户型产品居多,主力面积区间在3070平米之间浮动,按双层计算折合使用面积在60140平米之间,相当于平层的紧凑型13居;同时小面积成就了低总价,可以满足过渡型客户及投资客户对面积和价格的需求,存在对平层产品进行分流的优势。但是受楼体结构限制,小开间长进深的户型较多,
3、居住舒适感方面较弱。 当前在售项目中以精装项目居多。此类项目多集中在城区成熟板块,甚至是寸土寸金的商圈,因此均以精装等“成品户型”出现,报价在10002500元/平米之间浮动,且部分项目还赠送全套品牌家电,以吸引投资人群和高品质人群。 毛坯项目则出现在较偏僻的区域,以郊区和非中心城区居多,以“半成品”户型出售以拉低售价,多定位在经济型项目。但由于LOFT存在一定的装修难度和较高的装修成本,毛坯项目则多选择为客户进行部分前期装修,通过二次收房的方式实现。50%的毛坯项目提供搭建层隔板,2/3的项目提供搭建下层卫生间及厨房的隔墙,上层则预埋好管线接口,在为客户节约一定成本的基础上,最大限度的保留L
4、OFT的优势,方便客户自主改造。 设有挑空的项目多为精装项目,由于多定位为“舒适型”住宅,因此在户型设计上会普遍利用挑空空间来增加居室的品质感和舒适度,挑空位置根据户型设置不同有所变化,一般临窗处挑空居多。毛坯项目由于定位经济型住宅的居多,普遍不设挑空,以增加户内利用面积。目前,市场上LOFT仍以精装项目居多,超过半数的项目都会设计挑空,来突现LOFT的优势。 由统计结果可以看出,目前LOFT层高普遍在4.895.6米之间浮动,多数集中在5.3米以上,这是保证上下层分割后居住舒适度的下限。去除隔板(200mm)和装修吊顶(未定)的高度,LOFT单层层高可控制在2.32.6米之间,略低于国家标准
5、的2.7米普通住宅层高,对居住舒适度有一定影响,但LOFT特有的上下层空间分割、大落地窗及居室挑空都可对层高不足进行弥补。因此,多数项目出于做足建筑总限高的考虑,并不会做到5.5米和6.1米的上限。 同时,多数产品下层的层高略高于上层层高,以满足下层作为主要活动空间的舒适度,还有1/3的项目采用了均分的方案。 公共设施 繁华地段的项目多致力打造区域地标性建筑,因此,玻璃幕墙作为外立面中的高新材料被较广泛应用。几乎所有项目外立面材料均采用24种综合使用,使用较频繁的为石材、涂料、面砖及玻璃幕墙;大堂装修多采用石材、吊顶、高级灯饰;电梯采用合资品牌电梯居多。LOFT项目的内外装修档次普遍较高,偏近
6、酒店式公寓。 因公建项目可商可住,底层多有商业,出入人流较杂,因此几乎所有的项目在安防系统方面均考虑周到,设有入户可视对讲系统(且多为彩色),保安巡更,电视及红外线24小时监控;部分项目还设有住户报警系统、大堂/分层门禁、水电表远程抄收、户内防火等众多智能化系统,这些高科技系统的采用主要用来提升项目品质感,以弱化公建项目的其他弊端。 “商改住”LOFT水电收费普遍采用商用标准,远远高于民用标准;少数项目由于公建限制,不通天然气,只能通过煤气或电磁炉做饭;因此LOFT受立项限制,生活成本普遍偏高,是造成购买阻碍的原因之一。 公建项目的物业收费标准均高于同区域普通住宅的物业费,因此很多项目为了提高
7、品质,推出了各式特色物业服务,如社区班车、24小时管家服务等。精装LOFT项目更是大都保持酒店式公寓的公共设施标准和物业服务水平。总体而言,LOFT的公共设施和软硬件服务水平整体高于同区域内普通住宅水平,从而增加产品的性价比。发表时海量地产策划文案PPT,word 打包销售,价格请咨询QQ408372052全媒体广告管理策划 以房地产广告为案例 目 录前 言11市场分析51.1本集团的广告经营情况51.2本集团广告系统管理51.3本集团广告经营的劣势与愿景82全媒体广告战略图景63基于全媒体广告管理系统的案例分析(房地产)74可行性及必要性分析75预算8结语8前言目前,广告正处于一个变革阶段,
8、其主要原因是媒介环境正在发生巨大的变化。传统上针对广大匿名受众的大众媒介广告可能是一种行将消亡的传播形式。如果我们已经开始使用信息代理人或者叫知识机器人来浏览信息的话,广告业将不得不重新界定自己的角色。大众媒介广告已经向数据库市场营销方向转变,在新的营销手段中,广告商通过数据库中的信息甄别潜在的买主,然后派送直接的促销广告。一些作者认为,21世纪的市场营销将集中在互动式多媒体方面,广告部门必须在信息高速公路上找到传播信息的新使命。许多网络广告已经开始针对个体顾客。其中的一种形式是根据顾客最近的一次购买信息,以电子邮件形式向他们推荐产品。网络上的广告定位可以走得更远。比如说,在A或CDNow网上
9、,可以根据人们正在浏览的书籍或唱片信息向他们提供实时的建议。这种技能叫做协作式过滤。整合营销传播这一新的领域的开拓可以看作是对传播业变化的反应和人们为界定比广告更广的领域而做出的努力。(赛弗林、坦卡德著 郭镇之译 传播理论:起源、方法与应用P10 中国传媒大学出版社2005年版)这是2005年西方两位著名的学者为我们构筑的美好蓝图。而2010年的钟声似乎即将敲响,21世纪的中国传媒是否已经做好准备应对即将到来的巨大挑战,而此刻我们媒体又将如何面对瞬息万变的广告市场。我们认为中国的传媒广告也应该走向集约化的发展,对媒体广告经营管理与版面设计平台软件提出全新的要求。我们急需一套适用于全方位立体式的
10、媒体行业广告经营的综合管理软件及专业广告设计与版面制作的操作平台。利用自动计价功能、广告稿件自动制作与排版功能,提高传媒集团的生产自动化水平,实现报社内外广告经营状况的动态监控。开发并利用专业财务及资金管理系统,实现严密的事前监管,事后稽核的财务控制流程,从而实现新闻采编与广告版面制作的一体化,从而把媒体广告管理和新闻采编系统两个信息孤岛完美的衔接起来,改变传媒集团业务部门的传统协作方式,提高版面及财务管理的透明性、时效性、可操作性,从而提高传媒集团旗下各大媒体的质量。而这就是今天我请大家来到这里的初衷,各位老总手上都有如此丰富的资源,我希望通过每个人介绍各自媒体的优劣,实现资源共享。一、市场
11、分析(以集团为主)1.1本集团广告经营情况:太阳日报报业集团组建于2009年5月18日,是XX省第二家报业集团。太阳日报报业集团的组建,是XX省报业发展史上的一件大事,标志着XX省的报业发展步入了一个崭新阶段。太阳日报报业集团既是一个以报纸为依托的经济联合体,又是一个政治性很强的舆论信息集团。以追求社会效益与经济效益统一的综合效益最大化为目标。把发展报纸作为根本任务,实行以报纸为主,兼营其他衍生产品。在报纸方面,集团拥有六报一刊一个出版社,以党报为主体,子报(刊)作补充,突出省委机关报太阳日报的主体地位,努力提高机关报在社会上的影响力和竞争力。集团产业确立广告、发行、印刷、信息、出版五大支柱,
12、但广告无疑是处于比较重要的位置。集团成立后进行产业结构调整的第一个重大改革举措,就是引进国内外最先进的传媒广告管理系统,同时按照现代企业的要求,对本集团的广告经营实行改革。目前,本集团已经拥有国内最先进的传媒广告管理系统,而且我们正在筹划成立太阳日报传媒集团,所有的前期规划与准备已经到位。太阳日报传媒集团成立之后将把传统的报纸业务扩展到经营报纸、杂志、电视、网络及其他新兴衍生产品。(明晰)1.2本集团广告管理系统简介:本集团的媒体广告管理与版面设计平台软件是集团所有媒体广告生产经营活动的核心业务平台。它在集中统一进行广告客户资源管理、广告经营政策管理、业务规范管理、数据挖掘分析、用户权限管理的
13、基础上,搭建了覆盖广告预定管理、广告财务管理、广告制作管理、辅助决策分析四个方面业务的八个子系统。为集团多媒体的广告生产经营活动提供一个在集团广告中心统一管理基础上,各媒体既可统一又可相对独立进行日常广告经营、生产活动的支撑软件平台。该平台可与本集团新闻采编系统、集团财务管理系统、办公自动化系统有机衔接,消除各业务软件间的信息孤岛现状。有力促进本集团经营管理“决策分析”报刊生产流程的整体化“信息化”自动化水平,并为已建立的本集团经营管理数据仓库“传媒集团客户关系管理平台”充实内容。1.3本集团广告管理的劣势及愿景:1、目前,太阳日报报业集团的广告经营模式还是传统的模式。本集团从报纸新闻和广告生
14、产的整体流程来看,还是比较传统的模式。首先我们会做较长期的版面计划:按照惯例和办报的策略决定报纸总版数、以及新闻与广告在各版面的分配比例。报纸出版前几天或更长时间,广告部已经开始接受预定广告,新闻部门也在组织新闻稿件。广告客户可以通过电话与前台预订员约订版位,再到营业厅填写认刊合同书,预订员查询版面是否允许订版,若有版位则录单。客户将原稿交给接审员审查,修改通过后录入电脑。打印合同及原始稿件,双方签字确认。财务前台审核并收款。设计员对原始稿件开始创意制作,同时划版员也可进行广告划版。在这个过程中还有可能进行版面调整,增加或减少版面、调整新闻区和广告区的大小等。本报业集团的版面安排原则是“版面计
15、划指导下的广告优先”,如果预订的广告较多,可能会适当减少新闻版面,扩大广告版面;反之,如果当天发生重大新闻,也可能会将广告减少,扩大新闻版面。当按广告划版结果最终确定新闻与广告的边界后,接下来的工作就是编辑部在各新闻栏目区的新闻划版、新闻组版。同时广告部进行广告组版。最后进行新闻与广告版面的合版,生成整个版面。2、广告形式单一,造成资源浪费虽然我们报业集团的广告管理系统是在国内最好的,但目前由于我们只是报业集团,只有六报一刊,没有其他的媒体资源。导致了本集团产品及广告资源单一的现状。而本报业集团的广告管理系统并非只局限于对报纸广告的一体化操作,造成了资源的极大浪费。如果有足够的资源我们可以实现
16、全媒体广告的一体化运作。因此,我希望在坐的老总也可以仔细考虑一下,与我们集团进行合作,在全国范围内率先试行,以实现多媒体广告的一体化操作。二、全媒体广告战略图景这次融合数字媒体各项前端技术开发的“全媒体广告资源服务平台”,就是媒体广告经营模式由一元化向多元化的转型的重要技术支撑。目的就是有效开发各媒体的广告资源,为实现广告原创信息共享和互动起到关键的推动作用,帮助媒体实现内容资源的整合,实现内容的 “一次生产,多次出版”,实现“内容增值”,从而最终推动整个媒体核心竞争力的提升。“全媒体广告资源服务平台”由全媒体采编平台、全媒体广告经营平台和全媒体应用整合平台共同组成广告资源管理的完整布局。这样
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