主题公园城市公园商业街区理论研究报告1724205511.doc

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1、关于主题公园、城市公园和商业景观街区的理论研究第一部分：主题公园一、主题公园的类型主题公园引起世界旅游业的注目，来自于1955年美国西海岸加州迪斯尼乐园的成功建设。30多年后，1989年深圳锦绣中华的开业，揭开了中国主题公园的建设序幕。中国的主题公园的发展经历十多个春秋，形成了自己的特点。依据形式与内容的差异，中国的主题公园可分为五种类型。（一）微缩景观类此类中国主题公园以深圳锦绣中华首开先河。此外，天津的杨村小世界、深圳世界之窗、长沙世界之窗等也具有一定影响。这一类主题公园的特点是在有限的空间中将世界奇观、历史遗迹、古今名胜以及世界民居、民俗风情、世界哥舞表演艺术展示在游客的眼前。它是以人类

2、文明史为主题的公园，体现了自然与人文并重，历史、现实与幻想共存的精神。（二）民俗景观、仿古建筑类比较有代表性的有：深圳中国民俗文化村、广州世界大观、成都世界乐园、北京中华民族园、昆明云南民族文化村、珠海圆明新园。此类主题公园的特点是以中华民族的灿烂文化为背景，具有民族性、历史文化性、参与性的特点，在其中能让游客跨越时间的隧道亲身体验民族文化的博大精深。（三）影视城类此类公园有：无锡中央电视台拍摄基地、隋唐城、三国城、水游城。它们是旅游产品和影视拍摄相结合的经典之作，集观赏性和实用性于一身。（四）动物景观类比较有代表性的有：深圳野生动物园、广州番禹香江野生动物世界、广州海洋馆等。生物是人类的朋友

3、，回归自然是人类的天性，在此驻足，游客会体悟到那奇妙无比的生物世界的奥妙。（五）主题游乐园比较有代表性的有：苏州乐园、广州番禹正图梦幻城、广州航天奇观、广州东方乐园、上海水上乐园“热带风暴”、深圳水上世界、广州大河马水上世界，以及深圳的欢乐谷。此类形式是以现代高科技为背景，体现了参与性、刺激性的特点，让你体会到现代科技给人类带来的无穷魅力。中国的主题旅游公园主要集中在经济与旅游业较为发达的珠江三角洲、长江三角洲和北京地区。同时，从主题公园的主题选择上，其中以异国地理环境和文化为主题的有7个；以中国民族文化为主题的有5个；以野生动物为主题的有3个；以水上娱乐为主题的正在迅速发展，预计将达到20个

4、以上；以海洋动物为主题的海洋馆类主题公园方兴未艾，数量不断上升，如小型海底世界类，将达到几十个之多。二、主题公园的发展概况主题公园(Theme Park)不是一般的公园，是游乐性质的，准确的翻译应该是“主题乐园”或“主题游乐园”。国外对主题公园的定义比较宽泛，认为只要是一种娱乐园，其中的乘骑、景点、表演和建筑都是围绕着一个或多个主题展开的，就可以称作主题公园，如迪斯尼乐园和派拉蒙公园。（一）国外主题公园发展概况现代的主题公园出现在20世纪50年代。1955年迪斯尼开创了第一个主题公园迪斯尼乐园第二个迪斯尼世界出现在10年以后，从此规模不断扩大，一直到亚洲的东京迪斯尼乐园和巴黎的迪斯尼乐园。到2

5、0世纪70年代以后，出现了一批大规模的主题公园，尽管这些主题公园各有特色，其文化内涵各不相同，但在某种程度上都延续了迪斯尼乐园的创作理念和手法，使得主题公园在世界的发展迪斯尼化。国外主题公园业在世界的发展相当之迅速，该产业逐渐成为全球性产业。1990年，估计世界上已经有225个大型主题公园，吸引着3亿多游客，创造了70亿美元的收入。到2000年，全球主题公园的数量增加了50%，游客数量增加了80%，收入更是几乎翻了一番。在迪斯尼乐园发端、带动和开发模式的演化下，全球主题公园经过40多年的发展，形成多样性、特色化的局面，成为现代旅游业的重要内容。（二）国内主题公园发展概况从上世纪90年代至今，中

6、国大陆的主题公园已经有2500个左右。但并非所有主题公园都像“锦绣中华”开业时取得良好的业绩。2004年2月，在上海召开的中国主题景点国际峰会上披露，中国主题公园沉淀了1500亿元人民币（300亿新元）的投资，其中，70%处于亏损状态，20%持平，只有10%左右盈利12。在短短十几年的时间内，全国仅世界公园就达18个；“锦绣中华”24个；野生动物园33个；民俗文化村48个；“西游记宫”460个。造成主题公园大面积败落的原因很多：题材趋同化、主题创意缺乏独特个性和商业感召力等这些先天性缺陷，是导致这个利润空间巨大且能带动一方经济迅速发展的朝阳产业难以立地的最大祸根。三、主题公园开发运作思路主题公

7、园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性活动方式的现代旅游场所。它的成功运作基于以下六大元素：准确的主题选择、恰当的园址选择、独特的主题创意与主题文化内涵、灵活的营销策略、深度的主题产品开发，主题公园才能脱颖而出。 （一）、主题选择与定位 目前，我国主题公园的主题定位主要有三种，一是以中国的历史文化为主题，这是我们的优势和强项，也是外国人最喜欢的；二是休闲度假型的主题公园；三是集知识性、趣味性和参与性为一体，表现科技的主题公园也将大放异彩。对主题公园来说，只有主题独特、个性鲜明，才会对游客产生强烈的吸引力。每一个成功的主题公园都具有强烈的个性，也就是旅游业常说的“特色”

8、，有的甚至具有不可模仿的独特性。总之，主题的独特性是主题公园成功的基石。 （二）、主题公园区位选择 首先，主题公园客源市场与周边地区常住人口和流动人口数量紧密相关。一般来说，主题公园周围1小时车程内的地区是其主打市场区位，这些地区人口数至少要达到200万人；2至3小时车程内的地区为其次要市场区位，人口也要超过200万人；除此之外，第三市场区位和远距离游客则主要依赖主题公园的品牌影响力和便利快捷交通系统来导入。 第二，一般而言，主题公园高投入、高消费的特点使其深受腹地社会经济的影响。因此，在主题公园选址时，应首先考虑经济发达的地区。其次，同类主题公园企业的区域分布状态也是主题公园选址决策的重要参

9、考依据。同一区域内相同主题的主题公园呈密集性分布，势必会引起客源不足导致企业恶性竞争。再次，主题公园园址选择还需充分考虑园址所在地区的交通条件，以方便客流自由出入。主题公园所在地区要求有比较健全的立体交通系统，特别是在主题公园附近至少要有一条能容纳大交通量、并有良好交汇地点的主要道路，以及一条辅助性可作为紧急出入口的次要道路。主题公园发展商应积极创造良好外部条件，主动引导和迅速输送客源。 (三)、主题创意 1、主题景观的创意设计 主题公园的主题需要借助形象的景观来表达，因此园内的景观设计十分重要。我国早期主题公园建造的多数是静态景观的状况迫使主题公园发展商开始对园内的静态景观进行改造，设法在静

10、态景观中注入动态元素。如新奇特景观的创意，骷髅头跌水、金矿小镇、玛雅时代等等大多利用魔幻、卡通、历史等手法进行创意设计（附图）。 2、主题公园创意产品的策划与设计 主题公园静态人造景观一旦建成后具有一定的稳定性，后续可塑空间毕竟有限，而参与体验项目决定了园区的核心吸引力是否可持续发展，所以这些项目的包装设计需由专业人员的主观创造性进行设计包装。如华侨城股份公司在编排广场演出节目上就不断创新，其推出的绿宝石、创世纪等大型舞蹈表演美轮美奂；组织的火把节、啤酒节等民俗节庆狂欢、主题晚会精彩纷呈，另外在游乐项目的包装上也开发设计了大量有吸引力的主题，如欢乐谷的“蚂蚁王国”、“特洛伊木马”等。这些引人入

11、胜的项目设计极大地提高了主题公园重游率，也创下了我国主题公园延长生命周期的成功范例。 (四)、主题产品开发与更新 随着科技的发展，传统上的主题公园和传媒、玩具业之间的单向合作关系已经被改变了，电影及电视制作人占主导地位的局面已经被代替了。许多商家将儿童熟悉的玩具重新包装，作为游戏元素编入电脑游戏从而进入多媒体，并将它变成故事性的影视节目播放，然后再在建设主题公园的时候汲取其元素，形成一种互动效应，促进主题公园、影视的互动交融发展。 （五）、主题公园文化内涵 一个主题公园有没有发展潜力，有没有生命力，其蕴涵的文化内涵起着非常重要的作用。因此，必须将旅游业和文化紧密地糅合在一起，将文化作为旅游来经

12、营，通过发掘和宣扬文化来综合地发展旅游，以经营旅游的方式多方位的展示文化，赋予主题公园以丰富的文化内涵，从而创造出具有鲜明特色的旅游文化。 现代游客追求的娱乐模式是，不仅要有身体的感官体验，还要有心灵的精神体验，从这个层面上看，独特的文化内涵也是吸引游客的核心内涵。因此，在构思建设一个主题公园之前，必须对选址进行充分的考察，对该地的历史、原有的旅游资源进行分析，力求主题和其文化相吻合。只有不断的挖掘文化内涵，旅游产品才能得到完善、充实和更新，才能吸引顾客，才能创造良好的经济效益和社会效益。 第二部分：城市公园一、我国城市公园的类型：（一）国家法定分类根据城市绿地分类标准(CJJ/T852002

13、)，将城市绿地分五大类，包括公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其他绿地。其中公园绿地又可分为五类，包括综合公园、社区公园、专类公园、带状公园和街旁绿地。城市公园主要是指那些规模相对较大，能够修建各种休闲娱乐设施的公园，按功能分包括：观赏型、娱乐型、综合型、教育型、纪念型等；按成因分包括：“自生型”城市公园、“突变型”城市公园、“起死回生型”城市公园等。1.按照功能划分观赏型如动物园、植物园、民俗园、雕塑公园、森林公园、湿地公园等以观光游览者为目标市场的城市公园。此类公园强调景观的优美、独特和富有文化性，多从自然中借景，加之人工造景相结合，满足游客审美、猎奇的要求，重点在于给予陶冶情操、放

14、松心情的氛围，以及一定的文化教育作用。广州雕塑公园：在钢筋水泥林立的雕塑园中，还注意到软质景观的塑造，注意深化加工植物样式，立体花坛运用其中从自然界选材，生态动物栩栩如生，灰色的硬质景观变得柔和，增加了公园的活跃性和趣味性。北京国际雕塑园：该公园把必不可少的座椅和垃圾桶也规划为景观一部分，根据公园环境需要，设计满足游客需求的园内设施，又不破坏自然景观的和谐美。娱乐型如儿童乐园、水上乐园、城市广场、体育公园等健身娱乐性质的城市公园。此类公园重点在于大力开发娱乐设施、健身设备等，追求所供活动的先进和个性，满足不同消费群对于娱乐性、参与性和刺激性的需求。开发较好的案例如欢乐谷。百乐门竞技场：它与一幢

15、在伦敦市中心的大型私人综合办公楼一起建造，空间的特别之处是作为其焦点的圆形舞台设计。舞台由逐渐后退的露台环绕而成，这个空间被规划并设计成一个用于表演和游戏的场所，夏天，它以音乐会、剧场表演以及喝咖啡等不断变化的娱乐休闲方式为特色；冬天，这个舞台则成了一个溜冰场。综合型综合性城市公园同时具备上述两种公园的功能，一般比较常见，既注意景观的塑造满足游客游览需要，同时又开发各种娱乐设施以丰富游人活动。在绿维对于安庆菱湖的规划案例中，对于广场、草坪和水域分别提出开发方案，对于绝大多数公园的开发都具有借鉴意义。教育型此类城市公园的开发注重教育意义，包括科普、历史、爱国、环保及生活等方面知识。一般在公园内修

16、建展馆、实验室，组织开展教育活动，主要针对学生群体，设立展示品、讲解展牌，并组织游客亲自参与尝试，在玩中学。如今年在天津启建的生命教育公园，其主旨是引导青少年保持心理健康，珍爱可贵生命；成都的活水公园，它是世界上第一个以环境教育为主题的城市公园；深圳的爱国主义教育广场，为激发深圳市民的爱国情怀，制止走私现象，广场特每日举办升国旗仪式。纪念型为纪念一些大型事件或一些伟人而特围绕该事件或该人物建立的城市公园，该公园的景观一般都围绕一个特定的主题（如李文甫纪念亭、雕像），定期围绕该主题举办纪念活动。此类公园的主要目标市场一般是学生群体和企事业单位，或以缅怀伟人、不忘国耻为内容，或让大型事件影响性加大

17、、加强为目的。具体公园案例如中山公园、世妇会公园、奥体森林公园、抗日战争纪念雕塑园等。2.按照成因分按照城市公园的成因，绿维将其分为“自生型”、“突变型”和“起死回生型”城市公园。“自生型”城市公园新建资源构筑公园目前国内大多数城市公园皆为此类，政府或投资商根据城市建设需要、市场拉动、自身资源带动等原因，划分一部分场地修建城市公园，预先做好方案，制定出详细的规划书，而后按部就班将规划图转为现实建筑。“突变型”城市公园现有资源改建公园一些地产先天开发不合理，或是后天宏观环境变动使其不再适应需求，或为改善城市环境的迫切需要，而导致对先前地产的重新开发，从而修建起城市公园。如柳州市河南片标志性建筑之

18、一的海员大厦，因与周边环境的不协调，于 2003年被整体拆除，原址改建为园林绿地，成为江滨公园的一部分。“起死回生型”城市公园废置资源再利用建公园随着社会发展出现一些闲置资源，为充分利用资源，将现有的不存在旅游吸引力的资源，严格根据其自身情况改造为具备旅游价值而形成的公园。二、我国城市公园的现状及分析： 近几年，全国各大城市掀起了一股对市民免费开放城市公园的热潮。城市公园免费开放，为广大市民提供了理想的绿色休闲场所，切实改善了周边居民的生活质量，实属利民之举。然而，就我国城市公园本身来讲，门票收入尚属其主要经济来源之一，则公园的免费开放必将带来更多的经营难题。公园免费开放，游客增多，管理成本也

19、随之上升。目前国内众多公园亏损的局面江湖告急：据国家旅游局的一份统计显示，全国各类公园亏损者占7成，三分之二投资难以收回。此严峻形势表明，我国城市公园的经营管理存在重大问题，如： （一）城市公园建设经营资金不足改革开发二十多年来，我国城市公园的发展虽已有了长足进步，但距国际水平上有较大的差距。联合国生物圈与环境组织提出：城市人均公园面积60平方米为最佳环境。而我国则需要加大城市公园的数量，近年来我国对城市公园的投入不断加大，但这与实际需要的资金相比相差甚远，城市公园建设资金严重不足，维护资金也长期处于低水平状况。长期以来，城市公园建设经营的资金绝大多数来自政府的财政拨款，但这并不能满足城市公园

20、的建设和经营维护资金。因而，城市公园建设资金不足及经济合理性问题是城市公园经营中遇到的主要难题。（二）管理体制落后我国绝大多数的公园属于政府投资建设，行政性质的管理，在规划设计之初过分地强调公园的生态景观功能，而没有将公园的经营管理纳入到规划设计之中， 造成许多经营管理方面不相适应的问题， 开业后逐渐凸现出来。显然，随着市场经济的逐步建立，转换城市公园的经管理模式势在必行。宋子千教授曾对我国城市公园的改革和发展进行过研究，他主张把公园的管理层和作业层分开，管理层仍属于事业性质，而作业层实行企业化，如效仿朝阳公园模式，把公园外包给一个经营管理公司，实现所有权和经营权的分离。另外，政府的管理机构要

21、实施政策引导、监督和依法有效保护资源，制定优惠政策吸引各种经济实体积极参与城市公园的管理工作，并广泛吸纳社会资金。如1997 年深圳市实行的公园绿化养护承包管理机制，它有效避免了传统模式下对绿地生态资源的浪费，精简压缩了绿化的养护人员，开源节流，提高政府划拨经费的使用度，促进城市公园健康、有序的发展。（三）经营模式单一，千园一律我国的城市公园，经营模式比较单一，一般包括销售门票、会议加上一定的餐饮和商品销售，且所销售商品大多大同小异，没有什么特色，更缺乏拥有自主知识产权的商品。在这种激烈竞争的市场环境中，许多公园纷纷通过增加园内的公共服务设施，使公园由原来单一的游览功能变成集娱乐、休闲、教育等

22、于一体的多功能公园，但总体上讲，这些公园的经营模式基本上是门票销售、餐饮、商品销售、娱乐项目多为儿童乐园、休闲度假区、展览等，同样这些公园所销售的商品，大多大同小异，缺乏拥有自主知识产权的商品，娱乐项目亦较为相似，特色项目较少，且项目更新的周期较长。这种单一的经营模式所导致的后果就是公园呈现千园一律，缺乏地方性特色，观赏、娱乐、教育、纪念等功能不能很好的复合，公园的综合效益较低。（四）缺少创新性、参与性项目我国城市公园在对于开发参与性项目时，眼光只关注到了娱乐设施上，像动手制作、团队协作等在玩中学的项目被忽略掉，创新性也不高，有些公园内的服务设施十年都不更新，公园重游率较低，旺盛期较短。国外成

23、功案例表明，只有通过不断的产品创新，给游客新鲜感，将观赏性、娱乐性、知识性、参与性相结合开发，才能提高公园的重游率，延长公园的生命周期。 在开发游乐设备的同时，切记城市公园的公益性和生态性两方面，不可完全追逐收费设施的利润，而把一片城市绿地开发成钢筋水泥林立的游乐场。各类活动设施在城市公园的规划中必不可少，它丰富了公园的功能，但是决不可为谋求经济利润而将公园变成游乐场，破坏生态环境的和谐。三、我国城市公园的开发模式：（一）充分合理地利用各种可利用的土地土地的缺乏是很多公园和开放空间发展最大的障碍之一。因此，合理地改造和综合利用各种可以利用的土地就成为解决这一问题的有效途径。例如可以使用街道、公

24、路、滨水地区等。当然还有将废弃的场地开发成城市公园的成功案例。废地到公园，顾名思义，就是通过建设公园对废弃场地进行恢复和重建。当前，随着城市化发展和经济结构的转型，世界各国的城市中都出现了一些工业时代遗留的废弃地，如停产倒闭的工厂、废弃的码头、污染严重的垃圾处理厂等等。（二）实施要素的重要性设施的配置1.把公园作为组织要素城市公园不仅可以创造一种场所感、一个地表和一个社区的核心焦点，反过来还可以提高地产的价值，并刺激新的发展。2.合理开发公园项目开发合理的项目，不仅可以提高公园的收入，解决公园建设资金不足的问题，而且在一定程度上还能起到治安防卫的作用。如城市公园应该设置多样化的活动设施、要考虑

25、到大众的口味、要营造有亲和力的景观，并积极促进人们的交往等。3.创造安全的环境许多大城市的公园的衰落。在很大程度上是因为人们意识到，他们不具有安全的环境。4.清洁等于尊重为了鼓励人们适宜的行为，公园良好的维护是非常重要的。高标准的维护是对于使用者的尊重，反过来也会得到他们对公园财产的尊重。（三）公众参与机制的介入公众参与是一种让群众参与决策过程的设计，使群众真正成为公园建设的主人。公众参与的结果能提升公众自身的园林审美区位与欣赏水准，反过来影响设计师和建设者，在高品质的园林景观，使环境和人的关系更和谐，使公园建设的盲目性消失。（四）投资建设阶段的方式1.BOT（Build-Operate-Tr

26、ansfer） 模式典型的BOT方式也叫做“公共工程特许权”，是政府同私营机构的项目公司签订合同，由项目公司融资和建设基础设施项目。项目公司在协议期内拥有、运营和维护这项设施，通过收取使用费或服务费回收投资，并取得合理利润，协议期满后这项设施的所有权无偿移交给政府。BOT 方式建设经营城市公园项目适合那些具有明显的经营性和综合性城市基础公园或旅游公园。这种公园的特点是投资非常的大，建设周期大，投资回报比较大，而政府无力对城市公园的经营筹集足够的资金，需要运用市场的手段来进行项目的融资，并利用成功运营商的经营管理理念对城市公园进行可行性分析、设计规划、建设经营。公司在为广大市民提供游览娱乐休闲的

27、良好环境，保证城市公园的运营效率。2.TOT 模式TOT （Transfer-Operate-Transfer）模式也称作有偿转让经营权模式。这种模式是由城市园林建设经营部门或授权的经营管理公司通过合约的形式，经有权部门批准，将城市公园全部或部分经营权在一定时期内转让给具有法人资格的经营单位经营，转让期满后，将该城市公园无偿地、完好的交还给主管部门。主要的特点就是城市公园的主管部门一次性获得转让经营权的投资，而投资者则在经营期限内收回投资并获得利益。对于政府而言，在一个特定时期，城市公园的建设资金比较紧张，其他融资方式难以实施的情况下，转让经营权是利大于弊的。3.综合开发模式公园用地和商住用地

28、整体开发，引入房地产开发公司，政府给企业优惠的地价，企业在开发商住小区的同时承担公园的建设和管理。这也就是我们所说的综合开发模式，当然也有人从房地产的角度称之为“公园地产”，它带来了深远影响，不仅是一个升级版城区的形成，也不仅是对周边区域价值的提升，而是提供一种全新的健康时尚生活方式，一种在现代化的大都市中最稀缺的“绿色生活”。（五）管理维护阶段的方式1.物业管理外包、盈利场所自营通过招标引入物业管理公司管理，政府支付物业管理费用，盈利的场所和设施由政府管理和收益。此方式的好处在于：管理责任明晰，政府制定场所的收费标准，公众利益易于得到保障；弊端是管理费用难以界定，经营收益由政府统收统支，人员

29、编制增多，管理漏洞大，不利于设施的更新。2.物业管理和盈利项目整体外包政府出让合同期内的公园经营收益，用以抵扣日常管理开支，并且鼓励经营公司不断改善和提升公园的环境和设施，增加盈利项目的吸引力，截留增收，最终达到以园养园的目的。（六）养护管理方式一种办法就是：可以通过单位和个人“认养”绿地，捐赠花草树木和园林设施、义务植树等；另一种方式就是：实行招标管理，达到降低养护成本、提高率地址栏和管理水平的目的；还有一种方式就是：与街道联建管理，管理社区参与建立综合管理的模式，这样可以调动市民的积极性实现公众与政府的互动管理，另外对部分居民区的城市公园可探索实行属地化管理。这几种方式都会在一定程度上降低

30、城市公园的管理成本，同时也能提高市民的绿化环保意识。 第三部分：商业景观街区一、商业景观街区的类型：按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从诞生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。 （一）传统商业街 传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，一般具有深厚的文化底蕴，作为旧城区的重要组成部分，往往具有复杂的社会与经济结构，并作为城市传统文化的载体，反映了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了一定数

31、量的历史建筑，具有城市独特的传统物质空间环境。我国许多城市传统的商业街都是名声在外的百年老街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的建筑风格和历史文化积淀，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路、广州的上下九、天津的和平路、苏州的观前街等。 （二）文化特色街 文化特色街，是街区在形式上的进一步拓展和内涵上的进一步延伸，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和品味，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对于城市经济社会发展和提高城市的宜居度、知名度、美誉度具有重要意义。比如成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史

32、文化街区、杭州丝绸文化特色街等。 （三）专业商业街 专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素，有利于节省商铺经营者的市场成本，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装饰布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村“中国第一个婚礼主题街区”，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等；同时，由于经营位置及商品类型一目了然，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。 （四）旅游休闲街 旅游休闲街主要是以休闲产业本身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方

33、式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可以为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的主旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到交往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。二、城市商业街发展现状 随着人们对休闲娱乐要求的不断提高，单纯的休闲商业街管理模式已无法满足人们日益多样化的需求，城市商业街进入到了全面升级时代。部分商业街进行了一些新的尝试，将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升，按照旅游景区的标准和要求管理和提升改造商业街，促进商业街的升

34、级发展，不仅可以调整商业业态，促进城市或街区商业的兴旺发展，带来更多经济效益和社会效益，还可以丰富城市旅游产品，对提升城市吸引力，打造城市个性化符号有积极作用。 由于景点的保护需求及对周边地价的提升作用，城市型历史文化景点的商业物业在景点内、外的发展有着明显的差异： 景点内：第一，商业内容以相关历史文化商品和纪念品零售为主，辅以配套型服务业，主要利用既有的空闲建筑（非文物、非吸引物建筑）开展商业活动；第二，商业具有主题突出、氛围浓厚、环境幽雅、规模较小、形态单一，管理较为落后等特征；第三，商业的设置重视对景点吸引物和环境的保护，商业的管理者大多为景点员工或对外承包经营，物业的所有权属于景区。

35、景点外：第一，由于土地所有方式的灵活和复杂，景点外的商业内容显得丰富多样，小至特色商铺、大至形成综合性的城市中央游憩区，但均围绕着景点自身的历史文化核心而发展；第二，由于景点的带动作用，其外部商业具有规模较大、数量较多、管理较灵活和先进、业态丰富、商业氛围相对浓厚、商业竞争激烈等特征。 近年来，由于整体旅游市场的升温，作为城市文化精神的体现，历史文化景点的稀缺性更促进了景点旅游商业的发展。景点内，商业形态愈加丰富和充实；景点周边，商业发展更具规模、大批旅游文化街、主题商业街区的得以开发，许多城市中央游憩区雏形初现，成为了景点重要的外围补充。三、城市商业街景观化运作思路城市商业街的景区化升级，必

36、须要经过系统的规划工作，但此项规划并不等同于一般的城市商业规划，它是在具备可行性、操作性、合理性、融合性的基础上同时满足城市、商业、旅游三方面的规划要求与规范的一项全新、复杂的工作。 在规划依据方面，首先规划应服从城市功能分区、延续历史文脉，体现出地方文化特色，在有关城市规划及各部门相关规划指导下进行，同时符合城市总体规划、旅游业发展总体规划等的要求。其次规划应遵守或参照国家旅游局旅游规划通则，以及国家、省有关城市规划、园林景观、道路交通规划设计等技术规范。 （一）具体规划内容： （1）根据商业街的发展的历史和现状，围绕商业街旅游、休闲、购物、娱乐等基本功能，创建商业街的主题休闲项目的引入，并

37、依照创建A级景区的标准要求，进行商业街总体规划的编制，提出初步创建方案。 （2）按照已确定的商业街的主题及发展方向，围绕方便游客购物和休闲游览的宗旨，引入休闲项目，对商业街现有业态进行规划调整，打造核心吸引力。 （3）对商业街内的基础设施、交通道路、旅游资源等提出综合安排和合理利用方案。参照A级旅游景区质量等级评定标准，精心梳理，补短补缺，加快街区配套设施建设和商业街旅游功能的完善，包括游客中心选址、交通路线、停车场、公共厕所等配套设施的建设和完善。 （二）城市商业街景区化升级的难点与要点 （1）主题、核心吸引力及休闲项目的引入 主题和核心吸引力的策划，是商业街景区化最为重要的部分，它们是这条

38、商业街的灵魂。商业街的主题定位所要表现出的文化风貌，是人们认识这条商业街的开始，也是这条商业街所给人的总体印象。景区化升级后的商业街是将成为以旅游、休闲为主要目的旅游景区，因此一些休闲类的项目的引入便成为商业街实现旅游功能的主要载体，使人们可以充分感受到观光、游览的乐趣，购物不再是人们前来的主要目的。而它的核心吸引力，则是依托自身条件打造游乐、文化、标志性景观、独特建筑景观等，并且结合引入新的休闲旅游项目，将观光与休闲结合，构成游客到访决心最为重要的因素。 （2）旅游综合服务系统 完善的旅游综合服务系统，是在景区自身的经营、管理、营销等综合系统下所形成的一项子系统，概括来讲大致包含四方面内容：

39、道路与旅游设施标识系统，电子信息系统，电子、电话及现场咨询与监督系统，游客中心及集散节点游客服务中心系统。即通过合理的内部外部游线安排、清晰明朗的信息展示导览标识、优质周到的咨询指导安全保障服务、丰富合理表现出食、宿、行、游、购、娱旅游六要素的游憩节点配置等，使游客轻松、安全、愉悦的体验到景区所要表现出主题风貌，完成旅游目的并产生再次游览信心的系统工程。 （3）旅游营销商业街景区化后的营销模式同样也要融入旅游市场营销的方式手法，通过分析、计划、执行、反馈和控制这样一个过程来以旅游消费需求为导向，协调各种旅游经济活动，从而实现商业街景区提供有效产品和服务，使游客满意，使商业街商家获利的经济和社会目标，是获得商业街商业、旅游综合效益的重要环节，对发展商业街景区可持续发展起到重大作用。