伟业顾问：吉林滨江项目前期策划报告2006-117页.ppt

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1、,吉林滨江项目,项目前期策划报告,伟业顾问,2006-4,第 2 页,汇报内容框架市场研究,项 项目 目背 背景 景,用地分析开发商分析政策分析,综 综合 合分 分析 析,市 市场 场初 初步 步定 定位 位,经 经济 济测 测算 算,市场分析第 3 页,宏观经济发展,城市发展规划,项目宏观背景分析,宏观经济发展城市发展规划,第 4 页,宏观经济发展,项目宏观背景分析,吉林市为吉林省经济发展支撑的“两条腿”之一,吉林市位于吉林省中部，总面积27120平方公里，城区面积81.1平方公里；总人口约450万，城区人口约180万。距离北京,松原市,1100余公里。吉林市是吉林省除省会长春以外的次政治经

2、济中心，工业基础雄厚。长春市除辐射全省外，主要辐射省域的西北部；而吉林市则主要负担带动辐射省域东南部。,长春市四平市,吉林市磐石市通化市,蛟河市,延吉市,第 5 页,2000,经济的持续较高的增长为吉林城市发,展奠定了比较雄厚的物质基础。,330.8,g,269.6,800,700,600,500,400,300,200,宏观经济发展,项目宏观背景分析,吉林市国民经济保持较快增长势头,1994-2004吉林市人均GDP(元),18000,1600014000,1623913816,2004年吉林市全年实现生产总值703.7亿,12000,11862,元,按可比价格计算，比上年增长13%。,10

3、0008000,7682,8154,9250,10274,2004年吉林市人均生产总值达到16239元,60004000,4265,5412,6288 6650,(按现行汇率折算为1962美元)，按可比价,格计算比上年增长13.3%。,0,1994,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,1994-2004年吉林市GDP(亿元),经济的持续较高的增长为吉林城市发展奠定了比较雄厚的物质基础。,1000,703.7600.1515.1446.4401.3352.1285.8228.9181.51994 1995 1996 1997 199

4、8 1999 2000 2001 2002 2003 2004第 6 页,吉林的产业发展进入了新的,阶段，将为当地经济腾飞提供,强大的支撑。也将为房地产业,进一步发展提供坚实的基,础。,食品业,宏观经济发展,项目宏观背景分析,吉林市五大支柱产业为经济快速发展提供了先决条件,石化业集群汽车工业集群冶金工业电力集群,以吉林石化、吉化集团、吉林化纤为骨干企业实力雄厚，产业链条庞大，拉动效益明显T4商务车被指定为2008年奥运专用车；通田经济型轿车批量投放市场，轻微型车扩能改造进度进一步加快，初步奠定了60万辆整车的生产规模拥有亚洲最大的炭素生产企业、中国最大的铁合金生产基地和年产200万吨钢的建龙钢

5、铁集团公司东北电网的重要命脉，知名的电站有：丰满水电厂和白山电厂,可持续效益农业及绿色食品生产和集散中心环境友好型化工产业及绿色化工技术中心绿色汽车工业高新技术产业环保产业生态资源水利生态旅游业,以长白山品牌为龙头的各级食品企业生机勃勃、分别在各级市场中占有重要份额,吉林的产业发展进入了新的阶段，将为当地经济腾飞提供强大的支撑。也将为房地产业进一步发展提供坚实的基础。第 7 页,特,沈,阳,济,南,郑,州,吉,林,太,原,北,京,庄,和,浩,家,石,特,沈,阳,太,原,北,京,和,浩,呼,呼,特,石,家,济,南,郑,州,特,郑,州,沈,阳,北,京,太,原,济,南,吉,林,京,原,庄,浩,庄,南

6、,州,阳,沈,和,浩,北,太,石,呼,呼,石,家,家,和,济,郑,吉,林,吉,林,庄,宏观经济发展吉林市经济基础雄厚，经济指标相对较高,项目宏观背景分析,与其他几个城市相比，吉林市的经济指标并不落 后，人 均 GDP在七个对比城市中次于济南、沈阳、呼和浩特，优于石家庄、太原、郑州；人均可支配收入仅次于济南，排名第二。,140012001000800600400200035000300002500020000150001000050000,城市城区人口（万人）人均GDP(元）,807060504030201001600014000120001000080006000400020000,城市化率人

7、均可支配收入（元）,注：比较体系中的几个城市，除北京外均为中国北方省会城市，在中国城镇体系结构中整体处于二级位置。第 8 页,居民可支配收入的持续增长使吉林大批居民开始产生改,善住房条件的需求，也推动了房地产市场较快发展。,第 9 页,宏观经济发展,项目宏观背景分析近年来吉林城市居民收入持续增长,1400012000,10610,12694,2004年吉林市全年城市居民人均可支配收入8550元，比,10000,9295,上年增长11.0%，,800060004000,38372871,48123393,56394262,671357674678 4732,72745016,81935365,8

8、4855883,6710,7700,8550,人均消费性支出6540元，增长11.3%。城市人均住宅使用面积达14.1平方米，增加0.83平方,2000,米,0,1994,1995,1996,1997,1998 1999,2000,2001,2002,2003,2004,职工年平均工资(元),城市居民家庭人均可支配收入(元),居民可支配收入的持续增长使吉林大批居民开始产生改善住房条件的需求，也推动了房地产市场较快发展。,300,吉林市的房地产开发近几年来在国家加大固定资产投资力度，,拉动内需，刺激消费的政策支持和引导下，得到了迅速的发,展，逐渐发展成为支柱产业。,第 10 页,宏观经济发展,项

9、目宏观背景分析,近年来吉林市房地产开发建设规模增长较快，房地产业开始进入较快发展阶段700,400350300250200150,3530252015,600,604.3,100,10,561,500,500,50,400,251.6,265.8,316.8,406.9,358,1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004固定资产投资总额(亿元)房地产开发完成投资(亿元),200100,16299.9,162.8101.4,183.9122,150.785.2,174,152,170,227,198,213.5,144.1,200

10、4年吉林全市实现全社会固定资产投资350.1亿元，比上年增长,0,1994,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,12.5%。,商品房竣工面积(万平方米),住宅竣工面积(万平方米),2004年吉林房地产开发完成投资,30.5亿元。吉林市的房地产开发近几年来在国家加大固定资产投资力度，拉动内需，刺激消费的政策支持和引导下，得到了迅速的发展，逐渐发展成为支柱产业。,随着经济的进一步发展，居民收入不断提高，以商品住宅为代表的吉林,市房地产业将具有广阔的发展空间和前景。,宏观经济发展,项目宏观背景分析,住房分配货币化和住房,金融的深入发展，

11、促进,160,了居民住房消费，近年,140,140.1,来吉林市住宅销售面积持续保持增长势头,120100,97.9,107.7,108.5,806040200,77.6,2000,2001,2002,2003,2004,住宅实际销售面积(万平方米)随着经济的进一步发展，居民收入不断提高，以商品住宅为代表的吉林市房地产业将具有广阔的发展空间和前景。第 11 页,宏观经济发展,城市发展规划,项目宏观背景分析,宏观经济发展城市发展规划,第 12 页,城市发展规划,项目宏观背景分析,吉林市为单中心城市结构，南部是城市发展重心,吉林市区共分为四个行政区；,龙潭区位老工业区，传统工业企业聚集，生存居住条

12、件相对较差；船营区为传统城市核心区所在，城市基础设施,龙潭区,完善、配套成熟，当前市委、市政府就在此区；丰满区为新兴城区，拥有吉林高新开发区，发展迅速，前景乐观，各项配套设施有待于进一,船营区,昌邑区丰满区,步完善。第 13 页,吉林市区南部将作为城市新的功能重心，发展为文化教育和生,态居住区域,第 14 页,城市发展规划,项目宏观背景分析,城市发展具有良好的城市规划政策性导引吉林市将近严格控制城市规划区的用地与人口规模。到2030年，吉林市城市建设用地面积达到240平方公里。合理调整城市功能分区，压缩主城区工业用地比例，适度分离各类商业区、居民区，形成城市核心区一个主中心和四个副中心的指状城

13、市组团格局。强化中商、南教、北工、西流、西南住的区域特色。吉林市区南部将作为城市新的功能重心，发展为文化教育和生态居住区域,政府层面的“城市营销”已经开展，为城市经济的进一步发,展特别是房地产市场的发展提供了更为广阔的舞台和想象空间,城市发展规划,项目宏观背景分析,吉林市将发挥自然条件优势，保护“江城”风貌建设和发展国际花园城市完善生态景观系统，打造魅力型山水城市。依托一江环城、四山拱卫的自然优势，加强环城山系生态景观规划，不断提高市区绿化水平，建设多层次立体绿地系统。加强城市建筑的统一规划，提高建筑品位和格调。政府层面的“城市营销”已经开展，为城市经济的进一步发展特别是房地产市场的发展提供了

14、更为广阔的舞台和想象空间第 15 页,本项目地处松花江岸线景观轴的重要节点，从城市空间区位的角度具,备成为清水绿带上的“明珠”,城市发展规划“松花江岸线景观轴”是吉林的城市灵魂结合“清水绿带”工程，在松花江两岸进行文化景观建设，把松花江城区段建设成吉林市的生态走廊、景观走廊和文化走廊。按沿江的自然地势，合理确立两岸不同区域的开发强度，保护空间轮廓的协调统一。沿江建筑要与自然相协调，在高度、形式、色彩、绿化方面，精心设计，丰富空间轮廓。保护两岸的历史文化遗迹，在重点地段塑造一批具有生态文化内涵和浓郁地方文化特色的景观建筑物和雕塑。充分利用松花江，结合雾淞奇观，组织雾淞、冰雕、雪雕等活动，展现江城

15、特色。,项目宏观背景分析本项目位置,本项目地处松花江岸线景观轴的重要节点，从城市空间区位的角度具备成为清水绿带上的“明珠”第 16 页,得天独厚的区域氛围和配套,条件将为本项目提供重要的,高品质的外部基础,城市发展规划,项目宏观背景分析,丰满区滨江地区将成为吉林市的文化教育与旅游休闲区建设雾凇走廊观赏区、江南公园渡假休闲区和建华体育文化区。重点发展旅游休闲、商贸服务、文化娱乐产业。新落成的北华大学新校区坐落于江畔南岸。北华大学是省属重点综合性大学，是吉林市的文化教育中心。得天独厚的区域氛围和配套条件将为本项目提供重要的高品质的外部基础第 17 页,城市发展规划,项目宏观背景分析,2006年吉林

16、市城市建设将以棚户区改造为重点，实施项目6个，投资502520万元2006年全年将完成棚户区拆迁130万平方米，还要做到如期回迁。重点支持腾空工业集中区工业用地的棚户区改造项目。梯次推进商贸区和平房集聚区的棚户区改造，妥善安排回迁区集中安置用地。2006年房地产将开发130万平方米，年内竣工80万平方米。2006年内将引进5户以上域外知名企业。加快中低价位、中小户型普通商品房建设，努力建立面向不同收入家庭的住房消费供求。第 18 页,棚户区改造以及城市环境建设都将促进吉林发展为宜居城市,城市发展规划,项目宏观背景分析,在开展棚户区改造的同时，2006年吉林市将展开大规模的城市环境建设建设生态休

17、闲工程56项，计划投资15259万元。配合道路改造对相关街路路灯照明设施进行更新改造；城市绿化新增绿地100公顷，栽植乔灌木120万株、草坪70公顷、攀缘植物60万株、花卉180万株；新增硬覆盖面积50万平方米；“百里清水绿带”新增绿化带3处、游泳房2处，续建4个园区。棚户区改造以及城市环境建设都将促进吉林发展为宜居城市第 19 页,重点工程建设进一步改善了吉林城市功能，提升城市档次。,城市发展规划,项目宏观背景分析,吉林市“四路两桥一馆”重点工程全面启动雾淞中路珲春中街滨江东路丰满坝西景观路雾淞中路与吉林大街立交桥与桃源路立交桥冰上训练中心各项工程总体上在4月份开工。雾凇中路、珲春中街9月底

18、前竣工。滨江东路8月底前完工。西南环连接线等6条续建路6月底前完工。重点工程建设进一步改善了吉林城市功能，提升城市档次。第 20 页,发达的交通路网体系将进一步改善居民出行，促进吉林城市化,发展。,第 21 页,城市发展规划,项目宏观背景分析,2006年吉林市将新建10条街路，改造60条主次街路、4座桥梁和400条无名小巷投资710233万元，实施588个项目。新建珲春北街、解放西路、东滩街北段、丰满坝西沿江路、东山街及训练馆场地平整、林荫路、幸福街、西河路、沙河子广场等10条街路(含广场)。续建雾凇中路、珲春中街、滨江东路、西南环连接线、珠江路、秀水街、西安路、江湾路、铁西路等9条街路。对光

19、华路等18条主街路，平山街、团结路等42条次街路，龙潭大桥、松江大桥等4座桥梁，中兴街、长春路等14项排水设施进行维修改造。发达的交通路网体系将进一步改善居民出行，促进吉林城市化发展。,吉林长春城际快速铁路的建成将从本质上缩小城市之间的时空距,离，进而从本质上改变吉林市的房地产市场质量和格局,城市发展规划,项目宏观背景分析,吉林长春城际快速铁路将缩短吉林与长春两城市之间的距离将在“十一五”期间实施的吉长高速铁路建设项目，计划投资60亿元。全封闭、对开的高速列车，设计时速为300公里。吉长高速铁路将实现两市之间20分钟通勤，从而消除两个城市之间居民的两地分居的问题。吉长高速铁路将大大增强吉林市聚

20、集人口和承载产业的能力，对两市的经济发展起到极大的促进作用。吉林长春城际快速铁路的建成将从本质上缩小城市之间的时空距离，进而从本质上改变吉林市的房地产市场质量和格局第 22 页,城市发展规划,项目宏观背景分析,吉林市将建设成为特大型生态经济城市根据自然地理、生态功能及经济社会发展基础，将市域范围划分成三大生态经济区北部黑土地资源保护与绿色农牧业经济区中部为生态工业和城郊型生态农业经济区东部、南部为水源地保护与特产经济区北部为黑土地资源保护与绿色农牧业经济区。第 23 页,俊美的自然环境，高品位的城市建设将吸引大批区内外的购房者来到,吉林栖居。本项目良好的区位将成为置业者的最佳选择。,城市发展规

21、划,项目宏观背景分析,吉林将建设成为特大型生态经济城市,到2030年左右，城区人口规模达到300万人吉林市将建成山青、水碧、天蓝、草绿的生态城市和具有国际影响的旅游和宜居名城。俊美的自然环境，高品位的城市建设将吸引大批区内外的购房者来到吉林栖居。本项目良好的区位将成为置业者的最佳选择。第 24 页,项目宏观背景分析,小结:,吉林市经济发展具有坚强的产业支撑吉林加紧建设特大型生态经济城市,宜居是城市发展的战略目标以棚户区改造为代表的吉林城市建设正加快步伐“清水绿带”工程使松花江岸线景观轴成为吉林市的灵魂吉林松花江南部地区是城市发展的新重心丰满区滨江地区正成为吉林市高品质的文化教育和生态居住区第

22、25 页,城市尺度分析,区域地块尺度分析,项目用地分析,城市尺度分析,区域地块尺度分析,第 26 页,项目所在的板块是正在快速成长中的区域，发展前景广阔。,城市尺度分析,项目用地分析,吉林市丰满区江南板块，是吉林未来重点发展的城市新区吉林市传统的城市商业中心与行政中心丰满区，地处北国江城吉林市南部。它是吉林市四个行政区之一，全区总面积1066.7平方公里，辖四乡一镇六个街道和两个经济开发区。江南板块，包括了休闲区、文教区，体育区，高新技术产业开发区等几个主要功能区域。项目所在的板块是正在快速成长中的区域，发展前景广阔。第 27 页,城市尺度分析板块区内交通便捷,项目用地分析,该板块与松花江对岸

23、的传统城市中心遥相呼应。东西两侧分别与吉林大桥和江湾大桥相接，西临吉林大街，北临滨江东路，南临华山路。,吉林大桥,本项目,江湾大桥,距吉林火车站2.5千米，距飞机场15千米。文化教育区,吉林高新技术产业开发区,吉林大街,体育中心第 28 页,良好的文教体育环境能够充分满足区内居民和外来投资者子,女的就学和成长需要，品牌和知名度还有提升空间。,城市尺度分析,项目用地分析,科教文化区：多众院校提,体育中心区：集中建设一批,供相对优越的就学环境,现代化体育活动设施,科教文化区主要指吉林市恒山西路以南、吉林大街西侧区域北华大学吉林市体育运动学校吉林市第二高级中学松花江中学丰满区英语实验小学新世纪幼儿园

24、阳光实验幼儿园吉林市文化艺术幼儿园,体育中心在江南板块东侧4万人体育场，用于田径、足球、大型表演和室外展览；1万人多功能室内体育馆，用于冰上运动、篮球、排球和大型娱乐；3千人游泳馆，包括游泳、水球、跳水、水上芭蕾和娱乐设施配套训练馆新闻、商务中心将促进吉林市竞技体育水平的提高，对拉动城市经济增长起到重要作用。,良好的文教体育环境能够充分满足区内居民和外来投资者子女的就学和成长需要，品牌和知名度还有提升空间。第 29 页,开发区经济发展为该板块提供了产业支撑，形成了区域自身购,买力，有利于从内部带动板块内的房地产市场发展。,第 30 页,城市尺度分析,项目用地分析,吉林高新技术产业开发区是江南板

25、块的经济引擎,高新技术产业区位于吉林市深圳街两侧区域，面积大约2平方公里，是吉林重点发展高新技术产业的基地。2003年该区技工贸总收入完成160亿元；工业总产值完成140亿元；GDP完成48亿元。开发区内集中了吉林市大部分高新技术，主要形成几个支柱产业：新材料精细化工汽车关键零部件技术光、机电一体化电子信息生物工程开发区经济发展为该板块提供了产业支撑，形成了区域自身购买力，有利于从内部带动板块内的房地产市场发展。,生活便利性和舒适性将在这里得到很好的诠释。,第 31 页,城市尺度分析,项目用地分析,项目周围的配套与休闲设施完善,交通：周围有3路、33路、130路、52路、19路等多条公交线路商

26、业：距华联吉买盛约1公里距江南家私城约1公里距江南菜市场约2公里,休闲：世纪广场水上乐园江南公园医疗：距离吉林中心医院1.2公里距离吉林市创伤医院约800米465医院近在咫尺,距江南科贸城约2.3公里生活便利性和舒适性将在这里得到很好的诠释。,独特的景观资源使本项目具有无可比拟的居住与投资价值。,城市尺度分析,项目用地分析,项目北临滨江景观带，从这里可俯瞰,松花江四季美景,春天，这里百花盛开，百鸟争鸣；夏季，这里碧波流青，山水相映；秋天，东面满山红叶映得江城醉；冬季，这里雪沃千里，雾绕冰横，寒江雪柳，风姿天成；夜晚，这里霓虹华美，长夜未央。注：类似地块在吉林已经罕见独特的景观资源使本项目具有无

27、可比拟的居住与投资价值。第 32 页,城市尺度分析,项目用地分析,小结：项目所在江南区域是吉林城市发展新区，具有良好发展前景区域板块交通便利，配套发展比较完备、江景绝佳，高度提升了本项目的居住价值区域的发展为本项目带来良好的附加投资价值第 33 页,城市尺度分析,区域地块尺度分析,项目用地分析,城市尺度分析,区域地块尺度分析,第 34 页,用地经济指标,原定商业用地,原定商住用地,区域地块尺度用地经济指标原地块指标控规,绿化隔离带,项目用地分析,地块 用地面积编号（公顷）1 3.82 3.33 3.44 1.3,容积率4.03.03.0,建筑限高75100100,绿化率30%35%35%40%

28、,1原定商业用地,23原定商住用地,原定绿地，用途待定4,由于开发商良好的政府资源，在用地指标上政府完全不作要求，只审方案不审指标。即是说用地的容积率、建筑密度、限高以及绿化率都可以随甲方产品策划方案变动。可以自定指标为项目差异化市场定位提供了非常重要的弹性空间。第 35 页,地块四至,区域地块尺度,项目用地分析,地块四至吉林大桥滨江东路江湾大桥,世纪广场,华山路,第 36 页,周边景观配套,在华山路两侧沿街底商都比较多。主要465医院院隶属于空军部队，96年被评,在华山路两侧沿街底商都比较多。主要465医院院隶属于空军部队，96年被评,华联吉买盛位于本项目地块西南角，由,为三级甲等医院,华联

29、吉买盛位于本项目地块西南角，由,为三级甲等医院,以餐饮、小百货等社区配套型商业为主，。医院占地8.7万平米，,于老板席卷货款潜逃，导致商厦关门倒,还有少量洗浴、网吧诊所等。沿街门脸的 床位,还有少量洗浴、网吧诊所等。沿街门脸的建筑面积6.6万，医疗用房2.79万，床位,闭。但据了解，目前已有大型超市准备收,闭。但据了解，目前已有大型超市准备收 是原第四军医,购盘活该处商厦。如果成功，将会与本项,一年租金在1.21.5万 大心外科中心，现在是吉林市的重点专科,目的商业形成江南地块的小型商圈，为项,目的商业形成江南地块的小型商圈,平米一间价格也就在1.3万/年左右。,目提供良好的商机以及生活配套。

30、,目提供良好的商机以及生活配套。,500张。该医院500张。该医院购盘活该处商厦。如果成功，将会与本项,不等，中部7、80，为项,区域地块尺度周边景观配套,江景,项目用地分析江景,华联吉买盛,以餐饮、小百货等社区配套型商业为主，。医院占地8.7万平米，租金由西到东逐渐便宜。西侧30平米门脸 的心胸外科 是原第四军医一年租金在1.21.5万 大心外科中心，现在是吉林市的重点专科平米一间价格也就在1.3万/年左右。,丰满中医院,华山路沿街商铺,项目位置,四六五空军医院第 37 页,交通可达性,优秀的交通出行条件为本项目放大辐射市场提供了坚实的基础,区域地块尺度,项目用地分析,交通可达性 吉林大桥、

31、江湾大桥为本项目地块联系对岸的两个城市交通枢纽；地块整体被华山路和滨江东路包围，形成流畅的交通环。优秀的交通出行条件为本项目放大辐射市场提供了坚实的基础第 38 页,用地规划,原定商业用地,原定商住用地,区域地块尺度用地规划,绿化隔离带,项目用地分析,1号地：原定商业用地，3.8公顷。考虑到目前区域商业需求量还没有这么大，建议部分用作商业和小区会所，其余可作居住用地。,1原定商业用地,23原定商住用地,原定绿地，用途待定4,2号3号地：原商住用地，总占地6.7公顷，东西长约600米，南北最大距离约200米，最短处不到100米。地块较为完整，景观好，居主路有一段距离，比较安静。是整个地块中宜居性

32、最好的部分。,北部的绿化带对小区的滨江景观有一定的隔离，建议减薄绿化带厚度，或取消隔离带。,4号地：,原定滨江绿地，占地1.3公顷，三角形状，东西长约300米，南北最厚处近90米。土地的利用率较低，建议作一些功能性配套，如文教、体育设施等。第 39 页,开发商分析,政策分析,开发商和政策分析,开发商分析政策分析,第 40 页,集团良好的教育资源与背景将为开发住宅房地产带来价值增值,第 41 页,开发商分析锡华集团锡华集团创立于1992年，经过十几年的发展，锡华集团目前已成为集教育、房地产、投资等多元化经营的大型集团企业。教育资源开发为集团龙头产业。锡华教育多年来屡次被评为国内最具影响力的教育品

33、牌之一，锡华集团的教育产业已经形成从大学、预科、国际教育、基础教育到学前教育完整的教育体系。,开发商和政策分析锡华集团权属公司：北京锡华未来教育实业股份有限公司北京邮电大学世纪学院北京加州大学（河滨）国际教育学院北京市二十一世纪实验学校北京市二十一世纪实验幼儿园北京锡华伟业房地产开发公司,北京锡华世纪物业管理有限公司北京锡华通用航空有限责任公司北京锡华俱乐部北京凯富酒店包头凯富酒店有限公司集团良好的教育资源与背景将为开发住宅房地产带来价值增值,通过本项目开发，将为集团在吉林市房地产市场打开局面，树立品,牌，为后续项目开发奠定良好基础。,开发商分析,开发商和政策分析,进入吉林市房地产市场是锡华,

34、集团的战略举措,房地产是锡华集团的发展战略中的又一大产业。先后投资、合资兴建了北京中电信息大厦、北京锡华俱乐部、北京海淀区温泉镇回迁小区、包头锡华俱乐部、包头世纪花园小区、福建南平翠城花园小区等。锡华集团在物业及娱乐业亦有所涉足，北京锡华世纪物业公司、包头锡华世纪物业公司、北京凯富酒店、北京锡华俱乐部、包头锡华凯富酒店等。其中包头锡华物业公司是包头唯一具备二级资质物业管理公司，包头锡华世纪花园被评为全国物业示范小区。通过本项目开发，将为集团在吉林市房地产市场打开局面，树立品牌，为后续项目开发奠定良好基础。第 42 页,集团具有良好的政府资源与社会关系，对本项目开发可以提供相应的平台支持。,开发

35、商分析实现资源整合董事长张杰庭先生现任全国政协委员、北京市工商联合会副会长、中国青年企业家协会副会长、中国民办教育工作者联谊会副主席、中国APEC常务理事、北京国际奥林匹克委员会委员。,开发商和政策分析集团对本项目的寄予厚望在吉林市房地产市场确立品牌地位。通过对本项目的开发实践，为后续项目连续开发积累经验。对每个开发的项目进行独立核算，实现赢利。,集团具有良好的政府资源与社会关系，对本项目开发可以提供相应的平台支持。第 43 页,开发商分析,开发商和政策分析,小结：锡华集团具有良好的教育资源与政府资源。锡华集团积累了较好的类似二级城市房地产开发经验。锡华集团对进军吉林房地产市场充满信心并寄予厚

36、望。锡华集团希望通过本项目开发实现项目赢利并建立品牌。第 44 页,开发商分析,政策分析,开发商和政策分析,开发商分析政策分析,第 45 页,在相当长的一段时间内，房地产仍将是国家与地方的支,柱产业，政府不过分鼓励其激进发展，但也不会抑制房地,产市场正常发展。,第 46 页,政策分析国家在宏观上希望房地产市场稳步健康发展房地产市场发展带动了一大批产业的发展，对国家和地方经济产生巨大的推动作用，因此国家希望房地产发展继续为国民经济作出贡献。国家采取宏观调控政策，意在控制局部地区的房地产过热，引导全国房地产市场向稳定、健康、有序方向发展。,开发商和政策分析吉林市重视房地产市场发展与招商引资吉林市将

37、房地产开发作为招商引资的重要方向，先后引进了大连万达、河北建龙、长春亚泰、大连富丽华等一批国内知名的大型房地产开发企业。吉林市希望通过引进区外具有实力的房地产开发企业，将新的房地产开发和运营理念带入吉林。购房者购买以中华名苑为代表的高档楼盘时尽管需要提交50%的首付资金，但由于吉林存在着具有较强购买力的群体，因而并不影响相关楼盘的销售状况。,在相当长的一段时间内，房地产仍将是国家与地方的支柱产业，政府不过分鼓励其激进发展，但也不会抑制房地产市场正常发展。,棚户区改造是吉林市未来几年的城市建设重点方向，一,系列优惠政策对于房地产开发企业是难得的机遇。,政策分析,开发商和政策分析,吉林市政府为加快

38、城市建设步伐，积极推进棚户区改造，并出台相应的政策,政府对棚户区改造项目用地实行优惠政策：把棚户区改造项目供地作为国土资源管理工作重点，制定棚户区改造项目用地计划并备案。对涉及棚户区改造的存量土地优先列入土地收购储备计划，支持城市棚户区改造项目建设。居民回迁房和不以赢利为目的的基础设施、公益事业用地均以划拨方式提供，其他用地以招标拍卖挂牌方式出让。,政府对参与棚户区改造的房地产企业实行优惠政策：对房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，经主管税务机关核准，暂不征收营业税。房地产开发企业参与棚户区改造纳税确有困难的，可申请减免土地使用税。对其开发的闲置商品房，售出前免征房产税。对参与

39、棚户区改造的房地产开发企业，以划拨方式从国有土地储备中心取得的土地使用权不征收契税。,棚户区改造是吉林市未来几年的城市建设重点方向，一系列优惠政策对于房地产开发企业是难得的机遇。第 47 页,供应市场研究,潜在市场供应,重点个案,需求市场研究,住宅市场供需分析,供应市场研究潜在市场供应重点个案,需求市场研究,第 48 页,单。,土地市场、商品房市场规范,房地产市场以二级市场交,操作；政府对房地产业的调,易为主、市场为大地产商,供应等宏观调控手段间接进 房市场完全规范；但政府,行；政府的住房福利少量存,的住房福利依旧少量存,在。,在。,竞争者数量减少；市场细分,竞争者数量进一步减少，,难；开发商

40、注重效益/低成,本。,需求增长趋于平稳；改善需,改善需求为主，需求趋于,样。,控主要通过城市规划及土地,充分，占有新的细分市场较 消费者需求减少。,色产品已开始出现。,吉林市房地产市场目前正处于启动阶段,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段吉林市状况减缓发展阶段,吉林市所处阶段,人均GDP（美元）,8003000,30004000,40008000人均GDP2000美元,8000以上,外部环境竞争条件需求特征供应特征,福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。满足基本生存需求，客户结构简单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。,

41、消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。,单位集资建房情况减少，公房政策被取代。区域特征逐渐形成，房地产价值与区域价值属性的结合在沿江地带显现明显，其它区域的区域价值未能体现。所主导；土地市场与商品市场结构简单，以本地开发商为主，规模较小。大量外地开发商关注；部分已经开始介入。新建项目逐步呈现大规模开发的特点

42、，市场定位逐渐出现细分。客户层面开始扩大，部分客户购房基于生存需求；也有大量客户出现换房需求是为了改善居住环境。产品形式单一，同质化现象严重，附加值小；少量有特求为主；客户结构复杂多 多样化。产品注重质量，价值构成广 产品形式极为丰富，高质泛，产品附加值很好体现。量。第 49 页,调研区域确定,供应市场研究调研区域确定非重点竞争区域,住宅市场供需分析重点竞争区域,市区内部板块和江南地区内部板块由于不临江，只作为辅助调研区域，用于对吉林市房地产市场整体状况进行判断。,本项目为滨江地块，因此本次的重点调研区域就确定在松花江沿岸的滨江区域。,项目地块第 50 页,市场综合描述,3000,中华名苑,江

43、畔御园,4050-4350,980-1800,圆乐园,昌茂花园,2200-2900,朝阳花园,1988-2288,1600-2300,龙鼎花园,1700,万星现代城,2100-3000,锦绣花园,供应市场研究,住宅市场供需分析,市场综合描述一级竞争区域位于松花江中上游沿江两岸，远离工业区，空气清新，并有着最好的江景资源。该区域靠近市中心商业区，城市配套设施完善，是吉林市目前的高档豪宅热点居住板块。均价在29004200元/平米。本项目就位于该区域。,1600-1900五星国际名家2800-4690 世纪花园,湘江名苑 伊利雅居园1218-1900 1400-1600德威御园1600-1800紫

44、光名苑2900-38002568-3288 伊江丽景2788-4288紫光秀苑2400-3100顺隆阳光翠苑,化建江畔明珠1700-1900巨朋大厦鸿博景园1300-1980万达江畔人家1700-4350水韵名城 1800-3400重点竞争项目高层项目1800 多层项目,三级竞争区域位于松花江下游沿江两侧。属于吉林市的老工业区，虽然有着较多的工厂企业，但由于空气污染和安全的原因，该地区居民开始南迁置房，该区域的均价在14001800元左右。二级竞争区域位于松花江上游和中游的沿江侧。但由于该段区域江流呈南北向，使得该地段项目江景资源的利用率变差。距市中心距离较一级区域更远，人气下降。区域均价在2

45、000元左右第 51 页,供应市场研究,供应量分析产品类型分析户型分析价格分析配套及设施分析物业管理,住宅市场供需分析第 52 页,样板项目框,5栋24层,栋,30,34,9,供应市场研究样板项目框,住宅市场供需分析,分类一级区域二级竞争区域三级区,项目名称水韵名城紫光名苑五星国际名城中华名苑紫光秀苑世纪花园二期万星现代城万达江畔人家伊江丽景江畔御园鸿博景园北奇城市广场昌茂花园朝阳花园顺隆阳光翠苑巨朋大厦湘江名苑伊利雅居园,位置东临吉林大街、北临滨江中路松江东路、江湾大桥处松江西路1号江城宾馆东侧20米深圳街，临江门大桥口滨江中路横山西路交叉口滨江路、三亚路交汇处松江东路东昌街与江湾路交汇处新

46、昌街、八家子街交汇处解放北路、延安路交汇处光华路一号解放西路、西安路交汇处吉林市南山路衡山西路、深圳街交汇处吉林市松江北路2号哈龙桥北100米四川路北端,开发商建龙集团吉林翰星集团巨龙房地产开发有限公司吉林市吉信地产有限公司吉林翰星集团吉林市吉信实业有限公司万星房地产开发限公司大连万达吉林房地产开发公司吉林市伊利房地产开发公司富华房地产开发经营有限公司鸿博房地产开发有限公司北奇房地房产开发有限公司海南昌茂集团富强房地产开发有限公司顺隆房地产置业有限公司巨宏房地产开发公司吉林市君正房地产开发有限公司吉林市伊利房地产开发公司,总建筑面积（万M2)244.29.9653.511.544.94263.

47、3113.61.83.214,容积率4.22.15.55.02.71.21.21.561.510.3,楼型、数量2栋27层、2栋24层、4栋21层1栋16层板楼，4层板楼围成院1栋30层板楼1栋高层板楼25层、16层、9层各13栋24层、2栋小联排、8栋6层62栋多层，8栋塔楼1栋高板，4栋多层5栋6层17栋多层2栋20层1栋10层4栋高层，14、17、18、18层19栋6层1栋16层1栋17层塔楼，1栋19层板楼2栋高层3栋塔楼，3栋多层14栋多层,均价(元/M2)3500350042002400280026002500270016001600388028682188190030001800

48、1500,域,化建江畔明珠,解放北路,1800,第 53 页,供应量统计,第 54 页,供应市场研究,住宅市场供需分析,供应量统计一级竞争区总供应量为41.6万平米，目前已经销售了20.5万平米。剩余的21万有14万平米是水韵名城的二期，预计年底开盘。其余楼盘销售率都在50%以上，特别是中华名苑，开盘2个月销售率就超过50%。二级竞争区项目较多，总供应量近160万平米，已销售126万平米，平均销售率79.3%。其中万达江畔和昌茂花园两个大盘是分期开发，其销售率是项目整体销售率。可以看出这部分项目基本都是05年后开盘，整体销售速度非常快，反映了吉林房地产市场处于快速发展时期。3级竞争区总供应量仅

49、20万平米，虽然销售不错，但都是03年的早期项目，近年来没有新开楼盘。可以看出江北区域市场不具有竞争力。,项目名称水韵名城五星国际名城紫光名苑中华名苑小计紫光秀苑世纪花园二期万星现代城伊江丽景江畔御园万达江畔人家鸿博景园昌茂花园朝阳花园顺隆阳光翠苑北奇城市广场小计巨朋大厦湘江名苑伊利雅居园化建江畔明珠小计,总建筑面积（万M2)249.94.23.541.611.544.963.3423034113.69159.31.83.2141.520.5,开盘时间2004年5月2005年5月2003年2006年3月2001年2005年初2005年2005年6月2005年5月2002年2004年3期2006

50、年2005年2005年4月2005年9月2003年200320032003,销售率1期90%以上，2期未开盘70%90%50%20.5万平米95%75%90%80%95%70%清盘75%1期95%，2期30%75%50%126.4万平米95%50%99%100%18.6万平米,供应量大，销售速度快，处于房地产的快速上升期，是入市的好时机。,产品类型,阶段向“上楼阶段”发展的表现。,条件，流动人口少，承租户少，缺乏市场基础条件。,发展阶段；,件下，更受东北地区市场的欢迎。,供应市场研究产品类型,产权式酒店4%,高层塔楼8%,住宅市场供需分析,多层31%高层板楼,高板+多层,45%,12%多层比例