东莞中孚泰项目定位及物业发展建议103p.ppt

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1、,中孚泰项目定位及物业发展建议,我们的开发目标是什么？,品牌与知名度,迅速回笼资金,销售持续增长,目标。,世联地产对于本项目目标的理解,高销售速度,在未来东莞中心区房地产市场中造就非凡的影响力,合理的利润率,较低的开发风险,品牌效应,通过良好的市场表现体现品牌,理想的销售价格,合理的销售周期,持续稳定的销售速度,分析。,目标。,项目概况（占地7250/容积率5.02）,N,行政中心,会展酒店,市政广场,华凯豪庭,项目地处行政广场旁；容积率高。,群众艺术馆,鸿福路,行政办事中心,人民大会堂,国书馆,群众艺术馆,莞太大道,展示中心,大剧院,科学技术博物馆,青少年活动中心,本项目,拥揽最令人激越的都

2、市动线 年轻时尚阶层的活动领域 交通枢纽地段、市场前景倍受青睐,项目周边资源 东莞活力中心续就城市辉煌典范,项目的可塑性分析,挑战区域价格的东莞市场楼盘的几个方向,目标：高价格高速度,中型楼盘,豪宅社区,小户型/公寓等,项目的可塑性分析(中型楼盘),挑战区域价格的东莞市场楼盘特征,凯旋城,凯旋城挑战区域价格的特征在不同组团之间规划设计较大的景观带，创造项目资源价值一、二期首先建设地块外围单位，面积适度偏小，降低开发风险；在中央水景核心位置和园林景观最优位置设立大面积单位，作为价值标杆，打造高端洋房社区形象；每期产品对资源占有相对均衡，一期、三期占有天鹅湖的景观资源，二期占有中央景观带，对确立中

3、高端洋房社区的市场地位起到了非常重要的作用提前建设好园林会所等配套，给客户充分的信心；大部分户型均为南北通透，基本保证均好性,位置：东莞大道旁规模：40万平米容积率：1.5景观：法式园林价格：4500-6000,项目的可塑性分析(中型楼盘),凯旋城,中央水景,中央水景,一期会所,商业街、多层洋房,小高层146-159平面三房四房,多层146-159平面三房四房,叠加别墅,洋房,联排别墅,叠加别墅,联排别墅,多层、小高层95-115平面两房三房,185-240叠加、联排别墅,250-300联排别墅,项目的可朔性分析(中型楼盘),挑战区域价格的东莞市场楼盘特征,世纪城国际公馆,世纪城国际公馆挑战区

4、域价格的特征规划设计较大的中央水景带，创造项目资源价值和竞争优势；最先开发中央资源最优、户型最大的部分，迅速建立片区内的比较优势 和楼盘口碑；在中央水景核心位置设立楼王单位，作为价值标杆；充分考虑临路的劣势，设计洋房产品给予弱化；一期提前建设会所和商业街，弥补配套不足，给客户充分的信心；先启动别墅产品，前期投入的建安资金能适当降低；大部分户型均为南北通透，基本保证均好性；,位置：东莞大道旁规模：40万平米容积率：1.9景观：别墅园林价格：7000-10000,项目的可朔性分析(中型楼盘),世纪城国际公馆,项目的可塑性分析(山水豪宅),挑战区域价格的东莞市场楼盘特征,御花园,566平米/栋,42

5、0平米/栋,553平米/栋,小高层、高层洋房155-190平米，一梯两户,小高层、高层洋房98-102平米，一梯四户,一期独栋别墅,二期别墅、洋房,御花园挑战区域价格的特征资源是豪宅最重要的竞争力，一期最先启动临湖资源最优的地块，设置独立别墅，迅速建立楼盘的口碑和豪宅形象；独栋别墅后排设置多层洋房，可享受到部分湖景；每个联排单位数不多，有较多的单边位，可附送较大的私家花园；先启动别墅产品，后期才建设小高层、高层单位，可降低开发风险和前期投入的建社资金；大部分户型均为南北通透，基本保证均好性,位置：水濂湖畔规模：30万平米容积率：1.6景观：湖景园林价格：别墅约20000 空中洋房8000,项目

6、的可塑性分析(山水豪宅),御花园,项目SWOT分析 本项目VS市场楼盘,优势（S）：项目紧邻市政府，核心区位，交通便利 紧邻未来景观中轴和主干道，昭示性极强,劣势（W）：容积率高 规模较小,机会（O）：东莞未来房地产市场持续向好（需求量、价格持续上涨）南城中高端形象初步建立，市场持续热点,威胁（T）：下半年市场放量较大，且推售时间集中，未来竞争激烈发展商初次在东莞开发房地产，品牌尚未建立,本项目不具备自然资源及社区规模跟其他中高档楼盘竞争,（价格实现突破的几种可能的方向）,高档写字楼(地块属性就排除此方向),高密度豪宅,1,2,酒店式公寓,LOFT,3,4,产权式公寓,功能转换，增加商业面积,

7、5,6,自用主导,投资主导,针对自用客，价格实现突破的可能性？针对投资客，价格实现突破的可能性？,项目的可塑性(小户型/公寓),高密度豪宅,1,2,酒店式公寓,LOFT,3,4,产权式公寓,自身资源不存在优势，产品定位难有大的突破，可替代性强。无空间,产品定位及营销存在较大空间，投资回报存在空间。,产品定位及营销存在较大空间，投资回报存在空间。,自身资源不存在优势，产品定位存在突破空间。,不同置业类型的单价突破办法,如何说服客户不去购买价格相当的别墅？,如何说服客户相信高租金及高投资回报率？,如何说服客户不去购买价格相当的别墅？,如何说服客户相信高投资回报率？,如何实现商业的高销售率？,各种可

8、能的方向类型面临的市场环境/竞争优劣势/潜在客户分析,因此给各项难度进行判断，最终总结出各物业风险判断如下：,市场环境层面：高密度豪宅及酒店式公寓因为在东莞市场尚无真正意义的供应，因此存在一定的机会。LOFT、产权式酒店存在失败案例，商业市场环境堪忧。,竞争环境层面：酒店式公寓、LOFT、产权式酒店存在机会较大。高密度豪宅同等价格水平，可替代产品较多。商业竞争激烈。,潜在客户层面：高密度豪宅、产权式酒店、LOFT市场客户认知少，而对于商业有投资习惯，对公寓类产品印象较好，存在一定机会。,各种方向可能面临的风险判断：综合考虑各种方向的风险，高密度豪宅、功能转换存在风险较大。东莞城市发展不具备LO

9、FT发育的条件，产权式酒店面临较大经营风险。,结合项目的气质，高品质公寓是可朔性方向，易突现项目的价值。,基于对市场环境分析，竞争优劣势的判断，潜在客户的分析把握，各种可能的方向类型都存在各自的机会，风险也伴随其中,分析。,目标。,问题。,问题一：本项目5.02的容积率意味着什么？,高建筑成本VS价格上限,高容积率意味着高成本，高成本需要高价格的支撑，目前的市场价格能否保证项目顺利赢利？,问题二：我们的核心竞争力是什么？,本项目：部分中心景区资源相对规模小5.02的容积率,本项目不具备规模社区项目的资源与其竞争，那么项目的核心竞争力在哪里？,分析。,目标。,问题。,对策。,对策一：在高容积率下

10、怎样赢利,5.02的容积率，建筑成本到底有多高？,发展商有较强的成本控制能力,本项目具备一定利润空间,衍生问题：在5.02的容积率下，怎样最大限度提升项目利润空间？,对策一：在高容积率下怎样赢利,容积率不变前提下：提升利润空间,调整住宅和商业面积,以商业内街形式增加商业面积,通过增加商业面积来增加利润,常规策略,对策二：明确项目的核心竞争力,我们通过市场、客户、竞争分析及相似的市场成功案例，形成可借鉴的具体举措。,市场分析客户的分析竞争分析租赁情况分析政府旁物业案例,对策二：明确项目的核心竞争力,项目核心竞争力,*注：以上数据为全市(含镇区)含预售的销售量；,东莞房地产市场趋势判断,东莞房地产

11、市场2003年开始进入高速发展时期；03年05年，住宅市场供需两旺；房价整体呈上升趋势。,按面积划分，80-120平米户型面积为市场最畅销面积，占总销售套数的52.6%，面积80平方米以下销售2079套，占总销售套数的19.9%。,按户型结构划分，三房单位最为畅销，销售8834套，占总销售套数的59.4%；其次为二房以下(含二房)单位，销售3754套，占总销售套数25.2%。,2005年东莞住宅市场，小面积单位受到追捧；2005年，二房以下单位几乎全部售罄。,2005年东莞全市房地产市场销售数据分析,鸿福广场,城市风景,博客公寓,第一国际,元美广场,理想0769,以工业经济为主的万江，商业环境

12、已具雏形，第三产业服务业人仕及工薪族消费者在迅速壮大，为小户型物业提供了强有力的消费支撑。,中大户型为主的东城，居住氛围浓厚，配套完善，小户型的出现，受到了工薪白领的追捧，满足了区内消费者多元化的置业需求，形成了区内居住功能的互补。,新行政中心的成型，商务功能的完善，聚集了大量白领工薪族，使得南城小户型物业带旺热销，升值潜力大。,莞城是传统的商业集中区，配套完善，人口流动大，土地资源紧张，现有物业难以满足工薪阶层的置业需求，消费者有向外流趋势。,中惠丽阳时代,国泰明苑,未来世界,东莞的小户型楼盘，既有集中于莞太路及其交叉的二环路、三环路、四环路等成熟地段的，也有偏安于莞樟公路和绿色路等非闹市区

13、地段的，由于其定位与周边项目定位不相雷同，彼此之间形成了功能互补，销售均有不俗的业绩。,米兰雅居,万科运河东1号,香港街,盛世华南,尚书苑,帕萨迪纳公寓,新天地,东莞小户型市场分布状况,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,20万,10万,25万,20万,37.7万,35万,*中信新天地怡丰都市广场新世纪河畔广场国泰公寓,第一国际（I）*鸿福广场*城市假日（I）（II）*中惠丽阳时代盛世华南,*第一国际（II）香港街（I）城市假日（III）花街18（I）元美广场*博客公寓怡丰阳光怡丰昌盛*万科运河东1号*未来世界（I）城市星座（I）,国泰明苑帕萨迪纳香槟时代园尚书苑综艺广

14、场*中孚中心区项目穗丰项目未来世界（II）城市星座（II）金升国际公寓新天地（II）*深国投时尚岛,东莞市小户型发展历程,小户型的供应仍然以试探市场为主，以二房、三房为主，户型面积偏大。,推广上，全新小户型概念在东莞需要时间。但事实证明，新天地的出现给到东莞住宅市场不只是小户型的开始，其后的高租金、高出租率也给到广大投资者强烈的置业信心。,2003，“CONDO社区”登陆东莞，酝酿小户居住革命,中心区小户型“开山”之作，以优越的区位，送装修，再次刷新东莞住宅新高。鸿福广场后期出租情况影响深远。,小户型送夹层，开始小户型的产品创新，给到消费者足够的实惠，也为后来小户型创新开送面积之先河。,大规模

15、的纯正小户型的楼盘，从产品定位到概念到后期营销、包装、展示，堪称“小户型典范”,2004，东莞小户型全面丰收，创新酝酿中，影响全面升级,产品创新、营销创新全面刺激小户型消费者。,“八仙过海，各显神通”，小户型销售整体呈现火爆态势。,2005，东莞小户型“里程碑”的一年，由此进入全面创新时代，投资全面升温,06/07年东莞城区小户型总体供应量30万平米以上，区域仍然集中在新城市中心区及南城,06.3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,07.1,2,3,4,5,6,7,8,国泰明苑：东城，建面5.1万平米，40平米单房，60平米两房；,香缤时代园，东城，3.5万平米，复式，30-70平米,

16、综艺广场，中心区，3.5万平米，单身公寓，40-55平米,尚书苑，东城，2.28万平米，单房、一房、二房，30-60平米,深国投项目，鸿福路，4.7万平米，公寓及一房，约35-50平米，804套,金升国际公寓，南城，4.7万平米，一房一厅，40-50平米,城市星座（III），南城，3万平米，二房，三房，60-90平米,未来世界（II），南城，6.5万平米，一房、二房，45-65平米,本项目面临竞争,纯正白领形象盘：中信新天地中惠丽阳时代,低价楼盘：怡丰昌盛、怡丰阳光；国泰明苑；香港街（I）；花街18（I）；城市星座；,低门槛楼盘：米兰雅居；怡丰昌盛、怡丰阳光；鸿福广场；第一国际（I）；,概念,

17、槛门低,价格,产品创新楼盘：城市假日；第一国际（II）；博客公寓；未来世界（I）；,区位优势楼盘：第一国际；鸿福广场；香港街；,新创品产,胜取段地,市场竞争格局分析,购买决策基础,区位、投资回报、投资门槛、稳定性,过渡型自住,租金收益、升值,根据市调及客户访谈分析结果显示，在小户型市场中，东莞中心区投资者比例约占70%，投资者资金实力雄厚，其主要关注物业的投资回报率、投资门槛。而自用者因此其购买目的以过渡型自住为住，因此其比较关注置业门槛，生活便利度，及物业形象,置业门槛、户型、便利度、物业形象,购买目的,客户类型,投资（主力）自用（使用）,客户购买小户型的决策基础利益的判断,东莞小户型租赁情

18、况分析,*市场,*价格,*未来形势,*客户,受05年繁荣市场影响，未来供应量大，市场存在一定压力。,投资客户已经成为小户型市场绝对的主力，关注升值及回报。,03年,04年,05年,供应量,消化量,低价,高价,投资客,自用客,供应量,消化量,东莞小户型发展历程小结,2005年小户型市场供销畅旺，总体呈上升趋势。,价格整体呈现上升趋势，本地发展商仍然愿意采用低价策略。,案例借鉴,案例1,CBD的地段优势；新都市主义概念；“装配式”度身定造装修套餐；英式物业管理服务，细致、标准化；休闲和商务双功能会所,整体均价：8626元/平米,主要为潮州经商生意人,深圳市唯一的纯CBD 城市中心高品质国际人居所,

19、个性化户内空间；户型集商务、居住于一体；大户型部分功能空间更加国际化；足够体面的小区形象和入口大堂,广告；口碑营销；活动营销,星河国际 福田中心区南区,宝安中心区的增值潜力；地处地铁沿线的未来升值预期,均价：5200元/平米,宝安本地人，部分南山工作人,中高档楼盘形象,超高露台、窗外花廊、入户花园、超高内院,广告宣传为主,天悦龙庭 宝安新中心区行政中心旁,案例2,中心区的增值潜力；及未来升值预期,4700-4900元/平米,90%投资客客户较分散镇区+深圳占30%,中高档精品写字楼形象,面积区间小；高速度的三菱电梯，2.5米/秒；LOW-E高档玻璃幕墙；,世联资源围墙广告及广告牌,中环财富广场

20、 东莞新中心区行政中心旁,案例3,中心区的增值潜力；及未来升值预期,3200-3800元/平米,90%投资客,中档投资精品形象,面积区间小；一房、两房及三房；,世联资源围墙广告及广告牌,米兰雅居 东莞新中心区行政中心旁,案例4,星河国际,天悦龙庭,政府周边物业案例总结,不同案例在形象、产品、渠道三个方面都有突出的表现，进而实现市场价格的提升。,中环财富广场,米兰雅居,可借鉴案例总结,政府周边物业不强调自然资源，强调区位产品主打特定客户，强调品质感产品全面更新换代，包括户型布局平面的创新园林具有高附加值，是产品更新换代的标志性特征概念营销，靠好产品和好的概念推广取胜,对策二：明确项目的核心竞争力

21、,客观性,主动式,被动式,主观性,3 1 4 2,本项目核心竞争力的方向,服务,环境,（新进者）,（品牌）,（社会资源）,（自然资源）,与其他区域大盘比自然景观优势不明显,区域内楼盘较少，文化底蕴较差，嫁接性较弱,产品,人文,用分享都市增值来牵引整个东莞市场！,垄断价格产品有不可重复性过河拆桥,追随者,搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,领导者,领导者,竞争的营销战略,分析。,目标。,问题。,对策。,定位。,产品定位

22、,“商业+公寓”的产品组合方向,公寓,小户型主要分布在泛CBD区域、具有投资价值的商业集中区或交通便利的城市干道沿线,置业以自隹居多，与项目规划定位吻合投资也占较大部分，主要是项目所处城市新中心有一定的升值潜力单身、一房也是市场空缺，引领市场，有助投资,公寓 中信新天地首个CONDO社区，东莞小户型市场的先驱,一半以上为企业白领购房，但会以制造业的公司为主客户与项目定位基本相同,老带新仍占主要地位短信结合节点的运用很有效网络的影响对小户型楼盘得成交有较大的作用,教育普遍以大专以上为主是东莞具有较高教育文化的知识白领一族,公寓 中信新天地首个CONDO社区，东莞小户型市场的先驱,公寓的成交客户主

23、要是享受万科品牌的过渡型置业的企业白领。,公寓 万科运河东一号，以品牌拉动在不成熟区域旺销的公寓,公寓的成交客户以城区的客户为主。,成交客户主要通过项目围板获取信息上门,公寓 万科运河东一号，以品牌拉动在不成熟区域旺销的公寓,公寓 鸿福广场是东莞目前首个真正酒店式服务的高尚公寓，主要 面对中心区的SOHO一族,公寓 城市假日是东莞最早打出酒店式服务公寓概念的项目，主要 针对东莞白领阶层及投资人仕,公寓 新世纪河畔广场位于成熟的商圈带，周边配套完善，是东莞 首个成熟片区内的小户型公寓住宅,新世纪河畔：公寓，33m2,万科运河东一号：34m2,市场产品相对单一，目前仅限于普通平面及基本功能布局；在

24、小户型中，还没有出现赠送相对超值面积的单位推出；目前大多小户型销售情况良好；这主要由于小户型使用需求量大、总价低、投资回报率高导致。,鸿福广场：单房：31-36平米,国泰明苑：一房一厅：40-43平米,公寓 市场小户型/公寓项目中，以5060平米的一房供应为主，30 平米、80平米的公寓、二房均占较小比例,小户型价格与区域功能、地段繁华程度及配套完善度有着密切关系。位处CBD一级辐射区的小户型物业价格相对较高。其功能成熟度、交通便捷度、出租回报率、升值前景是衡量小户型价格的重要因素。,公寓 总结：市场上还没有真正意义上的公寓，所推出项目以诉求“公寓”概念 为主，以小户型住宅配以简单的服务，市场

25、可挖掘潜力大,依写字楼结构改建而成，再适当配以简单的服务功能，在户型布局、产品功能等方面与真正意义上的公寓相差甚远。,项目位于CBD一级辐射区，区域价值高，以商务人仕为主导，为完成区域配套功能而搭乘顺风车,为满足多元化消费者的需求,产品定位：公寓的面积配比,东莞目前畅销户型相对略大，主要原因是缺少竞争性供给,市场目前主流户型及面积区间,本项目户型及面积区间建议：,公寓 公寓主要消费者分析,企业中高层管理者、公务员、部分港台人士,本地原住民、个体生意人,白领阶层、港台人士,客户定位：本项目在以目标均价为5500元/平米的前提下，要 以对价格不太敏感的客户为主要目标消费群体,根据已往消费者调查与客

26、户访谈，及市场上主要规模类似的项目的客户构成的分析，总结得出项目目标客户的主要特征：,目标客户群描述,他们受过高等教育，独立自主，对工作、生活全情投入，对目标执著追求，崇尚时尚却不盲从，追随前卫潮流；他们大都生于70年代中后期，年纪在25-30岁之间，比较其他小户型项目客户年龄偏小，参加工作至少1年左右，月薪至少3000元；他们追求现代、手机频繁的换、有的快结婚了、有的过着同居的生活，有的还沉浸在自己的单身世界中，给自己更多的机会。他们有的喜欢结识好朋友，喜欢团队生活，喜欢现代的、先进的概念。他们有的喜欢独立自由的生活，喜欢天马行空，主张“我的地盘听我的”。目标客户年龄偏小的特征明显。,目标客

27、户的具体描述：,情感价值规范习惯,有私人小空间，崇尚DIY生活方式；对价格敏感，不希望给自己带来太大的压力；消费观较前卫，对新事物接受度高；,自我感觉就行，讲求个性化；小区配套要求相对较高；喜欢“大聚会”团队生活,我的地盘听我的，不受约束,团队生活，现代、先进观念强,他们的置业价值取向主要表现在：,本项目商业街的适度商业层数：2 层，规模约为：7030平米,商业,东莞商业研究之“商业街铺面层数”,项目商业的适度面积：基本单位面积:5090平米；（总价80200万）可拼合单位:自由组合(满足餐饮、银行、酒吧3001000平方米的组合可能),东莞商业研究之“商业街铺面大小”,参照众多案例和东莞实际

28、情况，服装、餐饮、酒吧是最成熟的三种业态。,项目商业街主业态：餐饮+社区功能,商业建筑需求:公共厕所/排烟道/隔油池/下水管/媒气,东莞商业研究之“商业街业态/需求”,社区商业普遍具备的基本功能,购物功能,综合服务功能,修理服务功能,再生资源回收功能,家政服务功能,餐饮服务功能,购物功能-提供主、副食品、生活日用品；修理服务功能-日常用品修理的需要；餐饮服务功能-提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；综合服务功能-社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成；家政服务功能-社区居民雇用小时工、请保姆和家教等。,社区商业业态参考比例,东莞商业研究之“社区商业街业态/需求”,项目商业街模拟交

29、通,步行人流网络:,表面最大化和多路径抵达建筑的临街面做多处开放式处理，主临街面从单纯的一直线扩展成有纵向深度的巨大表面，给临街面人流高频率暗示，充分引导人流,车行人流网络:,车行人流出口,标志性符号，形成视觉焦点,标志性主题广场,主入口（展示性）,社区集中商业（超市）,项目商业街模拟业态分布,社区集中商业（超市）,设置标志性符号，加强入口的造型处理，“城界界定”。形成聚集效应。,标志性符号,项目商业街模拟-标 志 点,建立能够有效形成形象记忆和区域标识的标志形象,景观元素（“街道家具”/景观元素人文符号）,2,3,4,1,标志性符号（标志物）,公共开放空间和步行系统（泛售楼中心）,具有符号意

30、义的景观元素（“第五大道”式）,引领潮流的展示中心,项目商业价值点归纳,根据商业客户需求特征和商业经营较好的商家铺面分析：投资者对面积需求小，热销面积为60平方米以下，超过100平方米的铺面销售开始放缓。中高档餐饮类客户面积一般在200平方米以上，大型片面在500-1500平方米左右，餐饮商家普遍对一楼临街面有要求。经营者对厨房的特征要求不一，相对较个性化。关注外街的客户对较旺的外街进深接受主要集中在1025米，对内街关注的客户集中在15米以下。关注2层的客户对价格较敏感，希望有小店面与一层相通。公共厕所设置/水/煤气/排烟道等此为商业设计需求的基本特征，细节建议在物业建议部分详述。,商业定位

31、-商业设计需求特征,商业对项目的意义,最大限度提高利润增值举措展示价值,CBD中心区都市核心地文化休闲中心城市的代表,区域形象,项目区域属性定义,位于城市中心，密度舒适具有 可持续增值的城市公寓。,产品属性,物业诉求需要有强烈的牵引性：CBD领导者的强势形象；领先者的主流引导性。,东莞大盘的精神诉求国际公馆：以国际视野造城-崇洋情结中信凯旋城：城市中心公园生活-健康舒适环境中信阳光澳园：打造澳洲阳光小镇-中端现代居住需求,项目形象定位,备选参考名称：中孚.中心寓 中央寓城,重点回顾,目标,桃占区域的高价格高速度,问题,高容积率，提高利润，增大商业面积核心竞争力方向？,核心竞争力方向,区位产品服

32、务,竞争营销战略,领导者垄断价格产品不可重复性,定位,产品定位组合方向：商业+公寓,客户定位核心客户：本地原住民、个体生意人重要客户：企业中高层管理者、公务员、部分港台人士游离客户：白领阶层、港台人士,商业定位规模：7030平米面积区间：50-90平米业态：餐饮+社区功能,区域属性定位CBD中心区都市核心地文化休闲中心城市的代表,形象定位命名：中孚国际CBD国际公寓领航者,客户导向：为客户量身打造高品质、人性化的尊贵都市 社区利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略市场导向：产品全面升级换代，打造其产品核心竞争力,总体策略,物业发展建议,我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建

33、设性意见，即在控制成本的前提下，最大化客户附加值的因素。,需要说明的是,原则：一切均基于竞争的价值增加CVA(Competition Value Added),利益导向,都市感打造,客户导向,市场导向,特色商业街,尊贵形象打造,现代公寓,建筑布局,品质感打造,园林,泛会所,人性化设计,物业服务,公共部分,细部与符号,色彩与灯光,户型升级,装修功略,户型,物业发展建议-总功略,每户功能阳台,户型全面升级,功能齐全，布局合理实用空中花园打造入户走廓的拼合,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,隔层设置空中花园,C户型的空中花园,每层最后一单位可入户走廊的拼合,户型舒适性,空中花园改次卧,入户走廊改餐

34、厅,空中花园可改成一书房,户型全面升级,空中花园设置原则（方正实用，能有效扩展客餐厅空间；便于改造成其它功能）,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景和尊贵感。,户型舒适性,售楼处区域的商业街展示，有利于营造氛围，提升项目的价值,展示功略,街区提前展示,部分商铺提前营业，聚集人流,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,指示标志系统,展示功略,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,提供装修套餐,装修功略,尽管市场存在一些提供装修的需求，但是对于开发商来说，提供装修不仅需要大量的人力物力且存在各种突发事件（消费者不同

35、偏好、工期影响、后期质量投诉等）的不可控因素风险，极有可能出现得不偿失的局面。因此，建议仅在公寓户型中提供可由客户自选的标准装修套餐。,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,通过内部采购和集中订单，装修成本可控制在400-800元/左右。,提供可由客户自选的公寓标准装修套餐。,装修建议,装修功略,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,都市感打造,现代感的公寓形象,昭示性强公建形象，都市感强且特色鲜明的标志性,客户导向：高品质尊贵都市社区,特色商业街打造,都市感足、品质感高的特色商业街区打造,都市感打造,通过细部设计来体现品质,上：通过标识、小品和特色商铺来提升商

36、业特色,右：加入绿化、连廊、雨篷等元素来丰富。,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,吸引人流商业空间的打造，可逗留性广场休闲空间,上：夜色的灯光设计让商业更迷人，延长人们逗留时间,左：广场设置大节点（标志物），树立特征形象，便于们记住,上：广场设置相应休闲功能，增加人们逗留原因,右：可结合绿化可结合设置休息座椅,客户导向：高品质尊贵都市社区,特色商业街打造,都市感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,吸引人流商业空间的打造，人性空间打造,标识系统周到，便于人们查找,雨篷、坐椅、绿化设置，体现商业的人性化,特色商业街打造,都市感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市

37、、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,吸引人流商业空间的打造，人性趣味空间打造,上：主题商业节点设置,左：主题景观节点设置,舞台设置增加其可参与性,特色小品反映商业精神,特色商业街打造,都市感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,公共部分,进口名牌电梯（OTIS）阳光生态电梯厅/大堂,电梯厅的自然采光通风,集中大堂的装修档次高,阳光生态大堂,进口名牌电梯,品质感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,转换层及顶层做空中花园和泛会所功能，营造环境优美的休闲配套,立体绿化、空中花园 空中花园作公寓商务配套,主题园林,品质感打造,需求

38、关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,泛会所,会所内容空中顶级会所展廊（攀岩、多功能娱乐厅）多功能健身室（室内模拟高尔夫、沙弧球、射箭、舍宾发烧友吧,人性化细节设计,清晰的标识系统,自然生态型的地下车库入口,无障碍设计,品质感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,品牌物业服务,将物业管理变成真正周到的物业服务,品质感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,高品质物管以精诚服务，创精彩生活,物管超值-聘请名牌物管公司或顾问,物业管理建议,客户导向：高品质尊贵都市社区,保证高品质的安防系统，缔造社区安全感小区周边安全防护系统、低楼层防攀爬系统大堂电梯火警自动报警紧急疏散系统、大堂防盗监视系统住宅内部三方可视对讲保安系统停车保安汽车自动防盗识别系统、意外情况紧急报警系统、出入口自动识别系统,物业管理建议,客户导向：高品质尊贵都市社区,物业管理建议,客户导向：高品质尊贵都市社区,顶级物业服务“软件”，缔造社区高品质尊贵感,相对低成本但能出品质效果,细节与符号,豪华符号的运用至关重要,局部经常接触的节点的细致体现整体档次,利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略,相对低成本但能出品质效果,色彩与灯光,利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略,Thank!,