淮安著名住宅项目提案-72PPT.ppt
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1、淮安驾校项目,专题演示会,XXXX年X月XX日,宏观经济发展概述房地产市场简介区域竞争楼盘点评项目基地情况介绍产品定位及建议,淮安市江苏省省辖市,地处江苏北部平原中心,全境属黄淮平原与江淮平原的结合部,京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区,总面积1.01万平方公里,总人口524万,其中市区建成区面积85平方公里,市区人口85万。,地理位置,经济发展,2007年淮安市经济统计,政策法规,城市规划,淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。一个高速圈:由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一
2、个高速公路圈;两大组团:指中心城区主城区组团和古城组团两个组团,两组团以生态绿地相连;三条轴线:工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴;四水穿城:指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。规划城市性质:国家历史文化名城,江苏省重要的交通枢纽,苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。规划城市规模:中期(2010年)100万人,远期(2020年)120万人。城市建设用地规模:规划远期(2020年)城市建设用地约120平方公里,城市化水平为55%。远景城市人口180万人,城市建设用地规模为200平方公里。,淮安市近年来城市经济发展速度较快,生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上,相对发达
3、城市而言整体经济处于刚起步阶段。城市发展重心“东迁”,经济开发区的建设推动了城市建设的步伐,拓宽了市域范围。经济发展基础薄弱、结构矛盾突出。随着开发区的各项目相继投产,可预见在之后的一段期间经济将有较大提高。城镇居民整体收入还处在较低的水平,人均月收入为1200元/月,对高档商品及大宗物件的消化力不高,一定程度上影响了房地产的消费能力。城市交通较为不便,造成城市的外来人口相对较少,也在一定程度上影响了其经济的快速发展。,城市小结,房地产投资开发情况,16月份,全市房地产开发资金累计达85.06亿元,来源情况是:上年末结余资金10.92亿元,占12.84%,企业自筹资金27.31亿元,占32.1
4、1%,国内银行贷款12.83亿元和非银行金融机构贷款1.13亿元,占16.41%,定金、预收款及个人按揭贷款等其他资金来源32.87亿元,占38.64%,所占份额较大,由此看出房地产开发依赖商品房预售获取的资金依然很大。,房地产开发资金构成,商品房供销情况,淮安上半年土地供应量加大,共出让住宅、商业性质用地95块,共9510.95亩。分布在70家开发企业手里,平均每个企业拥有土地135.87亩,一个企业拥有最多的土地达850亩,拥有最少的土地2.4亩。其中在总土地面积9510.95亩中,已办理供地手续的有5945.19亩,已经开发使用的有2084.13亩,土地出让情况,3季度市场供需情况,根据
5、开发企业报表,二季度末全市普通商品住房的平均价格是2281元/,同比增长8.21%,比一季度末上涨16.38%;市区普通商品住房的平均价格是2563元/,同比增长1.3%,比一季度末上涨3.22%;县域普通商品住房的平均价格是1785元/,同比增长21.76%,比一季度末上涨20.85%。县域普通商品住房价格增长较快,幅度较大,市区房价发展相对平稳。,房地产价格走势,各板块房地产价格,营销活动,近期部分楼盘营销活动情况:,媒体监测,淮安日报、淮安晚报、淮安广播电视报为淮安当地具有影响力的主要传播媒体,其次为扬子晚报、现代快报的地方版和新杀入当地的媒体,如:江苏广播电视报、江南时报等。但从权威性
6、和价格来考虑,淮海晚报性价比较高,成为当地广告投放的主要媒体。其次为广播电视报。所以本次统计主要以淮海晚报、广播电视报为主。以9月为监测时间段,广告投放共38次,其中淮海晚报32次,占总数的84。广播电视报6次,占总数的16。,区域竞争楼盘点评,本案,香格里拉3800元/m2,旺旺家园3000元/m2,香谢丽花苑3600元/m2,大湖城邦3200元/m2,罗马假日2800元/m2,河畔花城3300元/m2,东湖望景苑2880元/m2,紫荆苑2850元/m2,东方凯旋城2800元/m2,盛华心港湾售完,亿鑫花园2800元/m2,世袭雅苑3000元/m2,淮安开发区楼盘分布图,开发区楼盘一览,产品
7、分析:开发区产品以多层为主,但存在较多的联排、双拼、叠加。产品类型多样化;位于新规划的开发区,在用地上,土地一般很规整,体量一般也很大;在立面风格上,淮安楼盘总体以后现代风格为主,其中以地中海、欧、法风格居多。众观淮安楼盘,在楼盘主题上存在两个突出的问题;楼盘主题不明确或者楼盘主题概念模糊;,小结:淮安整体楼盘市场主力户型为120-130的经济型三室户型,两房在市场整体占有量相对较小,主要作为过渡房和80后年轻一代自住房为主;且两房总价较低,可做投资用房,面积范围在80-95之间。三房在淮安市场属于整体主导地位,主要用作居住用房,面积范围在100-135之间。,价格分析:开发区的整体均价在28
8、00-3700元之间,主力户型总价在31.9万-40.7万之间,楼层的差价在70100元之间,顶楼复式也比较难去化;本案的周边楼盘主力价位以及主力总价属于开发区内均价最高的楼盘。,小结:由于本案的地理位置不佳,周边环境较差,东北两侧500米范围内又分布了大小两个公墓,对本案整体形象着实有着很大的影响,不但拉低了项目的品质,而且使价格无法获得最大的提升.,去化分析:从去化的速度看,2-4层去化最快,1层和顶层复式去化较慢地理位置优越的,去化的速度快从户型去化上看,两房三房四房跃层;从产品类型上看,双拼联排叠加;多层小高层;在景观上做的比较好,比较精细的,对去化的速度也是有积极影响的,小结:对本案
9、来说,虽然先天条件存在很多不足,但我们可以从其他地方补足,例如通过景观与周边不利环境进行区隔。产品上,力求在细部下一些工夫,寻求与其他个案的差异,以吸引客户,从而达到一定的去化效果。,客源特征:淮安的目标客户群及潜在客户群,消费能力在整体上势头强尽。通过市场调查可以得知淮安几个主要的楼盘,客户职业基本上是:教师,公务员,政府机关以及私营业主。项目周边的几个楼盘客源职业分布上也基本上是:教师,公务员,个体户。,小结:基于以上分析,本案的目标客户也逃脱不了这些范围:政府机关、教师,公务员,个体户,公司职员,周边乡镇以及在市区购房压力过大的一部分分流客源,以及一些二次置业者,这就要求本案在价格制定上
10、,产品配套上多做工作。,总结通过调查,开发区内住宅两房的面积基本上是在:8095,三房的面积基本上是在105135,两房的或者是三房的处于销售的主流位置上,且供应量偏大,本案如果以小户型来弥补市场的缺口,有效的控制总价,销售难度将大大降低。在规划上基本上全部是多层、小高层,可以说明这样一个问题,在本区域的市场受众对高层是不受欢迎的,所以本案对这种产品应以不做或少做为虑。清河区的整体均价在3200-4400元之间,主流总价在35万-48万之间。开发区的整体均价在2900-3700元之间,主流总价在32万-40万之间。,【紫荆苑】,产品类型由多层、小高层项目主诉求城市中文化社区建筑特点建筑简洁明快
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