2012南京河西CBD项目市场报告50p.ppt

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1、南京河西CBD项目市场报告,2012.01,谨呈弘久置业,报告框架,项目板块价值认识酒店公寓运作环境办公市场运作环境商业市场运作环境,第一部分：项目板块价值认识,河西城市新中心区域,城市重点发展、规划发展为现代化城市新中心区域；,河西,城市中心,目前河西经过十年的发展，已经初具规模，拥有发展为现代化城市新中心的一系列高端配套基建（奥体展馆、奥体馆、明基医院），商务商业已经在高规划的起点基础上逐步实现和正在实现，随着2014年青奥会的举办，将引爆区域高速发展为华东地区现代化城市新中心、南京新形象展示区域。,12月15日，南京市委召开常委会会议，研究加快河西现代化、建成城市新中心千日行动计划及关于

2、进一步加快河西新城开发建设的若干意见等工作。会议指出，南京市第十三次党代会明确提出，将河西新城区建成现代化城市新中心，这是从南京发展全局做出的重大战略部署。南京市第十三次党代会明确，要把河西新城区建设作为今后3年城市建设的重中之重，全力组织实施“加快河西现代化、建成城市新中心”千日行动计划，将河西新城区建成现代化城市新中心。这是从南京发展的长远和全局考虑做出的重大战略部署。加快河西新城建设是办好2014年青奥会的重要保障，也是确保南京2015年率先基本实现现代化的关键之策。河西新城是展示现代化新南京的标志和窗口，提升南京城市形象和功能品质必须加快建设河西新城。,河西发展沿江东中路由北向南发展,

3、江东门区域中心,奥体城市新中心,处于初期阶段，但受“政府新中心规划”和“青奥会”双因素驱动，将实现快速发展、空间广阔；,中央商务区,区域发展特征：1、由“北向南”发展北部区域由于靠近城市老主城区，规划起步早，发展相对成熟，处于发展的中后期阶段；南部区域发展由2010.2.11日南京青奥会申请成功，建设奥体城市新中心规划开始提上日程，发展相对较晚，目前处于发展初级阶段，但受“政府城市新中心打造规划”和“青奥会”双因素驱动发展，发展后劲充足、空间广阔；2、由“两点一线”辐射区域发展两点：北部江东门区域中心，主要由万达商业商务中心组成，发展处于中后期成熟阶段；南部奥体城市新中心，主要由众多高端城市综

4、合体、展览中心、奥体中心等组成，发展处于起步发展阶段；一线：江东中路道路两旁规划发展为城市新商业商务区，由北向南逐步发展；,奥体城市新中心,将实现跳跃式发展，代表城市现代化新形象、城市新中心；,奥体馆,展览中心,河西金源广场,新地中心,金奥中心,华新广场,中泰国际广场,嘉业国际城,商业商务区域,苏宁地块,新鸿基地块,总部基地地块,南京金沙高尔夫,明基医院,城市配套：明基医院、南京金沙高尔夫、展览中心、地铁1、2号线；高端城市综合体项目部分列举：中泰国际广场嘉业国际城新地中心金奥中心华新广场南京贸易中心苏宁地块新鸿基地块总部基地,城市顶级配套云集，商业商务项目高端、集中开发，周边住宅开也呈现快速

5、状态，顶级开发商云集（仁恒、恒大、万达）,河西CBD商务轴一期规划,河西CBD商务轴一期大部分项目已经完工，仅个别项目在建。,河西CBD商务轴二期规划,本案所处的CBD商务轴二期所有项目均处于在建或者待建状态，大多数项目以总部自用为主。,双轨交、奥体、集中土地开发的重叠发力，未来价值定位必将凌驾于新街口，代表城市新形象的城市新中心；目前处于开发初期阶段，形象成熟度、价值处于低谷起步状态！,第二部分：酒店公寓运作环境,南京酒店式公寓分布基本情况,南京酒店式公寓分为65年类住宅性质的酒店式公寓和40年商业性质的酒店式公寓；,南京酒店式主要分布在三个区域，分别为城北，城中，河西；,售价均为毛坯价格,

6、城中为南京酒店式公寓的价格高地，河西次之，城北最低；由于产权性质的不同，40年公寓价格远低于65年产品；,酒店式公寓产权区别,65年酒店式公寓相比较住宅而言并无太多不同;除年限及转让手续上有差异外，项目设计时无需考量日照限制，同时公寓结构也与传统住宅设计有所不同，再次65年酒店式公寓不享受学区房的政策；,全市在售65年酒店式公寓基本情况,南京全市在售酒店式公寓仅有6个；65年类住宅性质的酒店式公寓仅出现在综合体性质的项目中；随着南京规划审批的严格，未来南京市场上将不再出现65年产权的土地。,城北地区65年酒店式公寓和住宅基本情况比较,城北板块的发展较晚，周边配套较差，使得该地区酒店式公寓和住宅

7、价格普遍较低；该地区酒店式公寓和住宅的毛坯价格基本持平，且面积段上差距不大；酒店式公寓在物业方面要强于住宅。,城中地区65年酒店式公寓和住宅基本情况比较,城中板块由于地段优势和完善的生活配套等优势，使得该地区酒店式公寓和住宅价格均处于高位；该地区酒店式公寓和住宅毛坯价格基本持平，而交付均为精装交付，城中酒店式公寓以小户型为主。,河西地区酒店式公寓基本情况,河西65年产权毛坯售价为1.7-1.9万元/m2，40年毛坯价格为12000元/m2,河西地区70年住宅的基本情况,河西板块住宅项目毛坯价格为19000元/m2左右，略高于区域内酒店式公寓；河西住宅项目装修品质较之65年酒店式公寓相差不大、面

8、积则以100 以上的大户型为主。,嘉业国际城09年开盘，第一年去化1.8万方，后期年去化量维持在0.3-0.4万方/年；德盈国际广场由于价格较低，附加值较高，去化情况较好，第一年去化2.1万方；,河西65年酒店公寓去化量,价格水平1.7-1.9万/，在保证供应量的同时，年均去化量在2万方左右,项目酒店公寓静态价值评估,目前市场在售嘉业国际城毛坯成交均价19349元/；其地理位置、地段价值基本与项目一致,项目酒店公寓静态毛坯价值：19000元/,不考虑政策和经济强烈波动的情况下，酒店式公寓年均涨幅10%,价格涨幅预判,南京住宅整体年正常涨幅10%左右,河西65年酒店公寓年涨幅10%,酒店式公寓财

9、务测算（以2014年为入市销售作计算基准）,第三部分：办公市场运作环境,南京写字楼分布比较集中，形成“一带三板块”空间格局；“一带”是指以城市主干道中央路-中山路为轴形成的带状区域。“三板块”是指鼓楼区域、新街口区域以及河西CBD区域；新街口板块发展较早，商务氛围最为成熟；鼓楼板块次之，河西CBD一品质略差，二期建成后将大大提升区域商务氛围。,南京写字楼主要集中在沿中央路中山路地带和鼓楼、新街口及河西CBD区域，空间分布呈现“一带三板块”的格局。,南京市办公商务区分布图,鼓楼地区写字楼基本情况,生产制造,36%,物流贸易17%,与业服务12%,金融,5%,IT高科技10%,房地产12%,其他8

10、%,鼓楼板块写字楼市场分析,南京市19%,江苏省29%,其他省市37%,欧美8%,日韩 其他5%2%,鼓楼板块租户行业类型,鼓楼板块租户来源地,新街口地区写字楼基本情况,分布：分布相对集中，办公体量大，主要在中央路-中山南路、汉中路洪武北路沿线；空置率：核心地段新增供应少，高品质写字楼空置率很低，约在5-8%，而部分大厦品质相对较低，面临较长时间的较高空置率；租金：高端甲级写字楼的租金在4.0元/平方米/天以上，品质一般的写字楼租金约在2.5-3.0元/平方米/天；,新街口板块租户行业类型,新街口板块租户来源地,新街口板块写字楼市场分析,生产制造25%,物流贸易15%,服务业20%,金融,12

11、%,IT技术12%,房地产10%,其他6%,南京市20%,江苏省25%,其他省市,32%,欧美10%,日韩8%,其他5%,河 西 CBD 南 延 段 二期,河 西 CBD 北 延 段 一期,河西地区CBD规划写字楼分布,河西CBD一期多数项目均以投入使用，二期除十四所外均为在建或待开发项目。,河西地区写字楼品级分布,河西一期由于开发时间较早，多数写字楼品质都较低,河西板块租户行业类型,河西板块租户来源地,河西板块写字楼市场分析,河西地区在租甲级写字楼基本情况,由于河西新城的规划和发展，加之南京鼓楼、新街口甲级写字楼的满租，导致河西5A甲级写字楼的平均租金在3.5元/m2/天，接近市区水平。,河

12、西甲级写字楼个案分析新地中心,新地中心于2010年开盘,整体租金约为3.5元/天/，目前在租办公楼层为35层以上的高区；新地中心租约为三年一签，租金每三年约有8%的幅度上涨；,项目办公静态价值评估,目前市场在租均价3.5元/天/；其地理位置、地段价值基本与项目一致,项目办公租金静态价值：3.5元/天/,租金涨幅预判,南京写字楼租金涨幅（三年期）8-10%,新地中心租约为三年一签，租金每三年约有8%的幅度上涨,不考虑政策和经济强烈波动的情况下，办公楼租金涨幅8%（三年期）,根据市场写字楼招租情况，首年入住率为60%，次年入住率为80%预计项目第一年租约率60%、第二年入住率为80%、第三年入住率

13、为90%，此后将保持10%的空置率,空置率情况,注：考虑租约三年一签，本案2017年入市开始，三年内租金不变,写字楼财务测算（以酒店公寓整体销售60%以后，建议办公市场入市，即2017年入市计算基准）,第四部分：商业市场运作环境,目前呈“一主两副”商业格局,项目所处奥体商圈目前初级发展阶段，但规划起点高，后续发展动力足；,新街口商圈,湖南路商圈,夫子庙商圈,新街口商圈级别：城市主商圈档次：全市最高端、业态最齐全，人流量最大；客群：全市高端消费客群；点评：集中了全市85%的零售品牌，品牌渗透性最高，购物主要以百货业态为主，餐饮和娱乐相对缺少，购物中心业态仍处于发展阶段，随着德基广场二期明年的开业

14、，商圈发展日益成熟；,江东门商圈,奥体商圈,中央门商圈,湖南路商圈级别：城市次商圈档次：南京第二商圈；客群：全市高端消费休闲客群；点评：电器零售和餐饮为商圈的两大特色，数码电器云集：如五星电器等，狮子桥餐饮一条街，素有南京吃在狮子桥一说；,夫子庙商圈级别：城市次商圈档次：南京旅游商圈；客群：旅游客群为主；点评：以秦淮河文化和景观吸引旅游客群观光旅游，带动南京特色餐饮和旅游零售、低端时尚零售的发展；,区域性商圈1、中央门商圈：以南京火车站地区南京商厦等为商圈核心，以建宁路为轴线，部点金桥、玉桥、易初莲花超市等大市场，最大特色是面向南京市郊县及南京市“一小时经济圈”内的小商品零售批发；2、江东门商

15、圈：以万达广场为核心，主要项目有好美家、五洲装饰城等，周边业业态较为丰富，年轻客群较多3、奥体商圈：规划起点高，但目前发展相对滞后，目前区域商业项目有嘉业国际城、金源地下广场等商业项目，以家庭消费为主，主要针对年轻时尚客群偏女性，但后续高档商业项目将陆续上马；,未来南京呈“两主五副”商业格局,未来项目所处奥体商圈将跳跃发展为市级商圈，引擎南京乃至华东商业发展；,新街口商圈,湖南路商圈,夫子庙商圈,卡子门商圈,仙林商圈,奥体商圈,浦口新市区商圈,未来商业将呈“两主五副”的商业格局,未来整个城市空间分为主城区和三大副城，随着城市的发展和扩容，三大副城将各自形成自己的商业中心城市副中心，江北副城形成

16、浦口新市区城市副中心，仙林副城形成仙林城市副中心，东山副城将形成卡子门城市副中心；主城区在原来的商业格局的基础上，新增奥体城市中心；奥体城市新中心目前处于初级发展阶段，但随着区域规划的逐步实现和2014年青奥会的开启将引爆奥体城市新中心的发展，引擎整个南京乃至华东商业的发展；,市级商圈新街口,租金处于全市最高水准，1F：20-30元/天（以租用面积为准），年递增率8%；,东方商厦,时尚莱迪,华新商厦,盖伦国际,金轮新天地,新街口主要商圈范围新街口主要的商业项目,在租部分项目租金状况,中央商场,大洋百货,新百百货,德基广场,金鹰商城,万达广场,核心商圈内云集了新百、中央商场、商茂、大洋百货、东方

17、商城、华联友谊、金鹰、万达、盘古亚泰等500家大型商企单位。其中商业面积70万平方米，娱乐面积8万平方米；目前，新街口商圈的商业中心主要以综合建筑体及纯商业体两种形式存在，商业面积都在20000平方米以上，均采用统一经营管理方式，但在收取租金的方式上有比较大的差异。一种是采用单纯的销售扣点方式（扣点比例在20%-33%之间），一种是采用进场费和扣点相结合的方式运做，总体经营状况良好。在未来新街口区域还会有一批重量级的百货商场进驻，如：美美百货、国际高端百货巨头香港恒隆、金鹰广场三期、德基商场二期等，由此我们可以看到，未来百货商场竞争是十分激烈的。,洪武路,淮海路,次级商圈湖南路,租金水平，沿街

18、商铺：18-28元/天（以租用面积为准），递增率8%；,湖南路,山西路,中山北路,狮子桥餐饮一条街,商圈发展轴,商圈,发展轴,地理位置：山西路湖南路商圈西起山西路市民广场、东至中央路，已从1100米长的“黄金线”扩大成了目前16平方公里的“黄金块”。规模及业态：山西和湖南路沿街汇集200多家商店之中，名牌、精品、专卖店达83以上，更汇集了50多家餐馆、3家大型书店，特别是紧邻的苏宁电器、宏图三胞、五星电器等知名家电连锁企业，已将山西路湖南路地区营造成南京电器零售业最为集中的地带。目前，湖南路商贸区已形成以家电大卖场，时尚流行百货、品牌店、专卖店为主的经营特色，灯光隧道和狮子桥美食一条街的落成，

19、使湖南路白天游人如织，夜晚流光溢彩，环境优美，人气旺盛，商机繁荣，成为古城南京最为繁华的商业街。,租金及递增率：山西路湖南湖旺铺：1828元/天（租赁面积），递增率8%；狮子桥餐饮一条街：7.516元/天（租赁面积），递增率5%；,苏宁银河,湖南路商场,次级商圈夫子庙,租金：12-24元/天（以租用面积为准），递增率3-8%；,地理位置：夫子庙大市场西至中华路，北至建康路、东至平江府路、南至瞻园路与琵琶巷。规模及业态：该市场有9条大小商业街和14条支街支巷，占地面积0.6平方公里，经营面积约10万平方米，经营店家近800个；主要通过南京古城秦淮河景观和文化吸引旅游客群，成为南京的一张名片，商业

20、主要围绕秦淮河和旅游客群发展南京特色餐饮、旅游零售和基础时尚服饰；租金：12-18元/天；年递增率：3-6%；,水游城,河西商业发展,商业布局由万达广场沿江东路向南发展，在项目所在奥体商圈形成城市新市级商圈；,河西金源广场,万达广场,新地中心,金奥中心,华新广场,本项目,凤凰文化广场,牡丹园购物中心,嘉业国际城,中泰国际广场,江东门商圈,奥体商圈,河西发展呈由北向南发展，整体发展相对滞后，但发展起点高；河西整体商业发展起步晚，发展并未成熟，目前在河西北部发展相对成熟的区域，以万达广场为中心，配合万达金街和家居广场，已初步形成江东门区域性商圈，随着后续苏宁项目的入市，江东门区域中心将日臻成熟；河

21、西整体商业布局由万达广场沿江东路向南发展，将在元通站形成新的城市中心-奥体商圈，但目前由于发展滞后和商业氛围缺失，商业发展处于起步阶段，但随着区域发展成熟和河西商务区的打造，地铁1、2号线人群的导入，奥体馆2014年青奥会的举办，奥体商圈将呈现跳跃式发展；,苏宁地块,河西大型集中商业经营和租赁状态,奥体商圈由于区域发展滞后，未形成规模，处于价值低点，1F租金水平2.5-3.5元/天，年递增5-8%；,河西除嘉业国际城先招商后出售产权返回报率外，其它存在三种经营方式：1、自持招商经营，如万达广场、嘉业国际城等；2、整体打包出租，如中泰国际广场；（直接整租给红星美凯龙）3、直接出售，如凤凰文化广场

22、；,租金水平：由万达广场沿江东路呈租金递减，项目周边目前租金处于最低状态，1F仅2.5-3.5元的水平状态；租金递增率：开业前两年租金不变，之后年递增率5-8%；,项目静态租金（使用面积）：金源河西地下广场：-1F:3.0元/天；嘉业国际城:1F:3.5元/天;2F：2.2元/天；项目1F上市静态租金：3.5元/天；,既定假设：每层面积相似，误差小于2%；,项目商业静态价值评估,项目整体商业租金静态价值：2.18元/天/,市场价值增长率情况,增长率预测：根据区域的发展来看，至2014年项目上市年递增率6%；之后2016年，随着2014年青奥会的举办、区域发展成熟、CBD气候的形成将实现跳跃式发

23、展，按照10%的增长率递增；,万达成熟运作管理、相对成熟地理位置，租金涨幅8%；项目所在区域年涨幅5-6%；,满租率预测：2014年70%；2015年80%；2016年85%；2017年90%，2018年95%，之后每年均按95%计算,市场空置率情况,万达作为成熟的商业运营公司，拥有众多的品牌战略合作伙伴，入住率相对本项目不具有参考意义；区域参考个案：嘉业国际城、金源河西商业广场；嘉业国际城今年开业，由于体量小，入住率90%，后续的铺位位置不错的情况下，仍难招商到位，本项目7.0万的体量，空置率将呈现增高趋势；金源河西商业广场，2008年开业，在招主力店到位的情况下，目前满租率也仍为85%；,商业财务测算（以酒店公寓同时入市，即2014年，得房率以50%计算：一般商业得房率45%-55%）,项目资金回笼预判,THE END,