恒圆·国际丽都城定位报告(1).ppt
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1、塑造繁华的精神内涵,Classical luxury,恒圆国际丽都城定位报告,Perface art,前 言,个案的成功并非是在最后取得的,而是在开始。当精明的发展商完美地将自身优势与外部条件有效地结合时,系统而又专业的准备工作随之而展开,一个有生命力的产品也将应运而生,它代表走向成功的第一步,也是最关键的一步。在房地产市场愈加复杂的今天,为了使恒圆国际丽都城能领跑临县房地产市场,我们特此针对本案对该区域市场进行系统而深入的调查研究,客观地对本案之营销进行精心筹划。,提 案 思 路,壹、市场背景分析,贰、项目定位建议,叁、推广策略建议,壹、市场背景分析,2012年调控的几个方向,限购,信贷,税
2、收,供给,监管,问责,问责,监管,数据来源:中国人民银行,2010年1月18日至2011年4月,存款准备金率共计上调11次,冻结资金约4.15万亿,基本完成对2008年投放资金的回收。大规模加息提准,通胀压力明显减弱,未来货币政策将以防通缩为主,信贷政策向下调整空间出现。2011年12月5日起,近三年来首次下调存款准备金率0.5个百分点。2012年2月再次下调,由此将释放资金约4000亿元,但更多流向实体经济,对于解决整个房地产行业资金紧缺的现状作用很小。宏观上货币政策的松绑将对房地产金融市场形成利好,但无法解决根本问题。,2012全国房地产市场总结,竞争惨烈,以价换量,政策紧控,临县发展现状
3、,临县位于晋西北,西靠黄河,与陕西佳县、吴堡隔河相望;北接兴县;东连方山、离石;南与柳林交界。面积 2971 平方公里,现辖10镇28乡,人口5455万,是吕梁地区人口最多的县。被誉为晋陕峡谷中的一颗“明珠”,本项处于县城中心位置,地理位置绝佳。,临县,西汉置临水县。北周大象元年置乌突县兼治乌突郡。隋开皇元年乌突郡改为太和郡,乌突县改为太和县,三年郡废。唐武德三年,太和县改为临泉县。金天会元年,临泉改为临水。元至元三年设临州,明洪武二年临州废,改为临县。1940年析置临南县,1946年并入临县。该县地形以黄土丘陵为主,由于长期受流水切割,地形破碎,河壑纵横,水土流失严重。整个地势呈东北向西南倾
4、斜。一般海拔1000米以上,主要山峰有北部紫金山;东部柏榆庙山峰海拔1924米,为该县最高峰。境内主要河流有湫水河,发源于兴县白龙山南麓,从东北部阳坡村入境,由南部碛口汇入黄河,流长90公里,沿河两岸大小支流26条,均系山地河流,夏季水量暴涨;县境西缘黄河自北而南经本境流程 102公里。该县属温带大陆性气候,年均气温8.8,一月均温-8.1,7月均温22.6,年均降雨量521毫米,霜冻期为九月中旬至次年四月下旬,无霜期170天左右,临县是吕梁地区的人口大县,总人口约5455万,相对其他同等级县城,流动人口所占比例较低,随着县城的不断发展,城镇人口将会急速增长,并向中心城区集中,人口的增加将进一
5、步推动临县经济的快速发展,推动对住宅、商业地产的全面需求。,不断增长的人口为房地产发展提供了强大推动力,临县人口状况,临县区域市场特征1、地形复杂,发展局限临县地形以黄土丘陵为主,由于长期受流水切割,地形破碎,河壑纵横,水土流失严重。整个地势呈东北向西南倾斜,一般海拔1000米以上。受地势影响,平整的城市地块较少。通过此次市场调研发现,县城内认可度较高的区域是县城中心周围1、2公里处,而这部分区域内的开发量稀少,高端项目稀缺,因此发展潜力与机会很大。2、贫富差距悬殊,购买力不旺盛临县依山而立,缘山而兴,是全省农业大县。居民收入不平衡,贫富差距较大。县城有一批潜在的购买能力非常强的客户群,但是这
6、些人多为导出型客户,他们完全有能力选择在更发达的城市置业,在临县置业的需求不大。但是我们可以从这些客户周边的亲友发掘机会,推广以情感诉求为主。,消费者特征:1、关注生活成本,营造核心区域。越是小的县城,人们对中心区域的依附性和依赖性更强,更愿意把生活的重心向中心区域靠拢。在这样一个小县城,人们对他们的生活成本的多少(离中心繁华区域的远近)显得尤为关注。而我们的项目在位置正处于县城中心,符合当地人们趋向市中心生活的心理诉求。所以,我们需要通过对人们的引导和宣传,树立本项目所处的县城中心,无限繁华的景象。2、文化生活单调,采用当地人前所未见的SP活动。临县人的文化生活较为缺乏,没有成规模的民间或官
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