伟业顾问：山东济宁中亿商业购物中心项目市场调研报告2006-116页(1).ppt

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1、济宁中亿项目市场调研报告,目,录,一、项目简介1、项目工程概况及技术指标介绍42、项目周边交通情况分析6二、宏观环境调研分析1、济宁市宏观经济环境综述82、济宁市宏观政治环境综述19三、项目区域环境基础分析1、济宁市人口分析232、济宁市整体交通状况分析26四、区域商业市场分析1、商圈及业态研究界定分析292、济宁市内商业市场总体概况及分布特点303、济宁周边重点县级市商业市场概况32第 1 页,4、各业态行业市场分析,4.1 百货市场分析364.2 超市市场分析384.3 家具建材分析分析414.4 批发市场分析444.5 电子市场分析46,5、重点商业经营状况研究分析,5.1 太白路沿街商

2、业情况分析475.2 江南春美食街商业情况分析575.3 科苑路商业街情况分析585.4 洸河路餐饮情况分析595.5 运河沿线餐饮街分析605.6 锦都广场商业步行内街61,6、待建商业项目分析,6.1 待建商业项目汇总626.2 待建商业项目分布情况636.3 重点待建商业项目分析64,7、济宁市商业物业发展趋势67,第 2 页,五、经营商户分析,1、经营者调研目的说明692、调研方式说明693、经营商户调研途径694、经营商户访谈分析,4.1 百货店商户访谈分析714.2 超市商户访谈分析744.3 电器专业店商户访谈分析794.4 建材家居商户访谈分析844.5 餐饮业商户访谈分析86

3、4.6 服装业商户访谈分析90,5、业态饱和度测算,5.1 区域内超市饱和度推算945.2 区域内百货市场饱和度推算955.3 区域内电器市场饱和度推算965.4 区域内家居建材市场饱和度推算97,六、区域消费者调研分析98,七、项目 SWOT 分析112,第 3 页,琵,琶,山,路,济宁中亿项目市场调研报告一、本项目工程指标及交通情况1、项目工程概况及技术指标介绍城市位置：西临琵琶山北路，南临太白东路；区域位置：“中亿新苑”住宅小区的西南侧；规划目标：繁华的商业+诗意栖息地；总体风格：商业建筑力求繁华，结合城市绿地景观，打造高品位、高标准的繁华商业街；功能组成：由四至五层商业及办公楼建筑构成

4、；建筑外形：沿琵琶山路为一弧形商业建筑与一长方形商业建筑连接体，沿太白楼东路为一“一”字形办公楼及商业综合楼；总建筑面积：36966.28 平方米；建筑层数：5 层；,建筑高度：23.35 米；,太,白,东,路,地下车库面积：8755 平方米；退太白楼东路红线：10 米；第 4 页,；,退琵琶山北路红线：10 米；城市绿化广场：面积 1800 平米，位于太白东路与琵琶山北路拐角处；东西宽：67 米；南北长：130 米；柱间距：10 米；,长方形主体区域（1-4 层商用）,首层至四层层高：5.5 米,五层层高：5 米；,商业建筑面积：29500,垂直客梯：2 部；垂直货梯：2 部；自动扶梯：两组

5、；楼梯：5 部；东西长：64 米；南北宽：25 米；柱间距：10 米；,“一”字形区域（1、2 层商用；3-5 层办公）,首层层高：5.5 米；二层层高：4.5 米；三至五层层高：3.9 米；,商业建筑面积：2850 垂直客梯：3 部；垂直货梯：0 部；自动扶梯：0 组；楼梯：11 部；临街面总宽度：170 米；进深：16 米；柱间距：8 米；,弧形区域（1、2 层商用；3、4 层办公）,首层层高：4.5 米；二至四层高层高：4.2 米；,商业建筑面积：2700 垂直客梯：3 部；垂直货梯：0 部；自动扶梯：0 组；楼梯：27 部；第 5 页,路,2、项目周边交通情况分析,琵,济宁二院,红,星

6、,东,路,红,星,东,路,琶,双向四车道,5、12、18、25、36、201 路,山,本案,1、36、203 路,太,白,东,路,太,白,东,路,海尔大厦,火炬宾馆,双向四车道双向二车道第 6 页,18 路,36 路,项目周边公交线路统计,班次,路线,时间,1路5路12 路,热力公司-天马商场（本项目）-造船厂唐口油品加工厂-英克莱集团（本项目）-香港大厦火车站-英克莱集团（本项目）-驾校,首班 6：00首班 6：00首班 6：00,末班 19：00末班 19：00末班 19：00,火车站-英克莱集团（本项目）-振宇市场东区 首班 5：50,末班 19：45 夏 末班 19：20 冬,25 路

7、,宫白庄-英克莱集团（本项目）-红星小区,首班 5：50,末班 18：50 夏 末班 18：07 冬,石佛南-英克莱集团（本项目）-振宇市场西区 首班 6：00,末班 19：15 夏 末班 18：40 冬,201 路,中区职业中专-英克莱集团（本项目）-如意集团,首班 6：00,末班 20：00,总结：本案南邻太白路（双向四车道），西临琵琶山路（双向二车道），距离济宁市火车站 2 公里左右，有七趟公交车线路辐射本案，交通十分便利。,项目沿太白路东侧,项目西侧,项目南侧,第 7 页,二、宏观环境调研分析1、济宁市宏观经济环境综述济宁市位于山东省的西南部，是山东省重要的对外开放城市、工业中心城市和

8、四大区域中心城市之一。现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等 12 个县、市、区，面积 11000 平方公里，总人口 802.29 万。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。1.1 总体经济环境在全国经济发展大好形势的带动下，济宁市总体经济状况在 2004 年度表现较为突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，2004 年全市 GDP 达到 1102.16 亿元，社会消费品零售总额

9、 293.8 亿元，城镇居民人均可支配收入 9502.21 亿元。工业经济成为全市经济加快发展的重要支撑，固定资产投资继续保持对全市经济增长的强劲拉动。消费品市场稳中趋旺，财政收入持续增长，城乡居民收入增长较快，预计济宁市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的发展状态。19952004 年济宁市 GDP 数值统计表,参数,年度,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,GDP（亿元）增长率（%）人均 GDP（元）,353.1812.2%,432.1911.1%,480.5710.3%,495.5110.7%,528.7110.9%,

10、578.4411.0%7365,650.0211.5%8240,743.5014.0%9348,882.6116.7%11063,1102.1617.2%13738,第 8 页,图表：1995-2004年济宁市GDP数值统计表,16001400120010008006004002000,20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,GDP(亿元),人均GDP(十元),增长率%,资料来源：济宁统计年鉴按照国际惯例，在人均 GDP 迈上 1000 美元的台阶后，必然引起消费结构升级。从以

11、上统计图表中可以看到，2002 年济宁市人均 GDP 就已经超过了 1000 美元，2004 年人均已达到 1661 美元，这标志着济宁市居民消费结构从三年前就向发展型、享受型发展。进入 2005 年，随着全市经济的快速发展，消费结构升级更加明显，在城乡居民消费中普遍存在消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高的现象。面对消费升级带来的广阔市场，我们要不失时机地抓住这大好机遇，因势利导，全方位扩大消费需求，充分发挥消费需求对经济增长的拉动作用。第 9 页,房地产发展基本规律也揭示，当一个城市（地区）人均 GDP 数值达到 3000 美元后，其房地产市场发展将呈快速成长态势；人均 GDP 数

12、值,达到 8000 美元后，房地产发展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态；现阶段济宁市人均 GDP 尚未突破 2000 美元，房地产业正处于起步阶,段，未来发展形势看好。,具体表现为：2004 年济宁市完成社会固定资产投资 508 亿元，比上年增长 42.7%，其中规模以上固定资产投资 490 亿元，增长 47.5%。房,地产开发投资 40.96 亿元，比去年同期增长 62.9%，其中商品住宅投资完成 23.06 亿元，增长 58.0%，受国家宏观调控的影响，办公楼投,资有所下降，完成投资 0.37 亿元，下降 34.9%，商业营业用房完成投资 3.78 亿元，增长 32.0%。全市建筑业完成增

13、加值 73.55 亿元，增,长 5.2%。全市房地产开发量 486.7 万平方米，比上年增长 45.3%；商业用房施工面积达到 60.12 万平方米，增长 47.1%，占总施工面积的,12.4%。商品房销售面积 109.4 万平方米，比上年增长 16.2%。其中商品住宅销售面积 101.4 万平方米。,在宏观经济持续良好发展，面临多种发展机遇的前提下，只要政府调控得当，济宁市的房地产将在未来的五年内保持较好的发展。2005,年是济宁市建设经济强市、文化名市、组群结构大城市的关键之年，今后几年济宁市的城区面积将不断扩大，城市人口将不断增多，居民,收入水平也将大幅提高，这无疑将给房地产业的发展提供

14、更大的发展空间，商业地产业也将会产生跳跃式的前进。因此，尽早树立开发商,良好的品牌形象，是夺取未来市场的关键，这对本项目具有指导意义。,第 10 页,1.2 济宁市商业市场发展分析虽然目前济宁市商业物业市场才刚刚起步，还不具备成熟市场的特征和发展规模；但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，随着社会的发展进步和人民物质文化水准的提高，济宁市商业市场已开始进行结构性调整，发展升级的趋势明显。品牌店开始入驻，大型购物中心开始发展，个性化的商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场呈现出现代化、人性化、个性化、多元化的发展趋势。2000-2004年济宁市社会消费品零售总额统计,35

15、0300250200150100500,181614121086420,2000,2001,2002,2003,2004,零售总额(亿元),增长率（%）,资料来源：济宁统计年鉴,第 11 页,2000-2004年济宁市消费价格指数趋势表1031021011009998,2000,2001,2002,2003,2004,居民消费价格指数（%）,指数100,资料来源：济宁统计年鉴居民消费需求逐年上升，趋势平稳；在 2003 年初增速有较大提高，回落后表现为高位运行；消费价格指数一直保持逐年上扬的趋势，在此情况下，商品销售额仍保持持续增长态势，未见明显通货膨胀，由此可见，居民购买力有了较大水平的提高

16、。第 12 页,10000900080007000600050004000,2000,2001,2002,2003,2004,可支配收入(元),人均消费支出(元),恩格尔系数（%）,资料来源：济宁统计年鉴居民可支配收入和消费性支出均呈逐步上涨态势，消费性支出占可支配收入比例约在 63%-73%附近，逐年走低，2000 年为 73.5%，2004年为 63.4%，表明广大居民的生活质量正稳步提高。由于济宁市城区居民食品消费质量提高、食品价格上涨带动恩格尔系数的回升，2004年，食品价格上涨 7.5%，带动恩格尔系数比去年同期增加 1.9 个百分点。随着餐饮业的发展以及居民消费观念的转变，越来越多

17、的城区居民喜欢在外用餐，在外用餐支出增长大大高于食品支出增幅，人均在外用餐支出 580.89 元，比上年增长 29.75%，高出食品支出增幅 15 个百分点，进一步的表明了人民生活水平的显著提高。第 13 页,1.3 经济发展水平对本项目商业规划的影响生产力决定生产关系，同样，一个地区的经济发展水平决定了它能够接受的商业形式，下面我们将通过对济宁市城市居民的消费结构及消费力的分析来简单阐述济宁市的商业市场整体发展趋向。2002年城市居民年人均消费支出情况,9%,3%,36%17%8%,8%,8%,11%,食品交通和通讯,衣着教育文化娱乐服务,家庭设备用品及服务居住,医疗保健杂项商品和服务,资料

18、来源：济宁统计年鉴第 14 页,2003年城市居民年人均消费支出情况,15%,9%,10%6%,8%,3%,12%,37%,食品交通和通讯,衣着教育文化娱乐服务,家庭设备用品及服务居住,医疗保健杂项商品和服务,资料来源：济宁统计年鉴第 15 页,通,近两年济宁市消费支出变化2500200015001000500,0,食品,衣着设家庭,备用,品及,服,务,医疗,保,健,交,通和,讯教育,文化,娱乐,服,务,居住杂项,商品,和,服务,2002,2003,资料来源：济宁统计年鉴从上面的图表分析中可以看出，济宁市长久以来消费以吃、穿为主，恩格尔系数约在 36%左右，近两年消费观念有所改观，开始追求较高

19、的生活水准，文化娱乐以及其他消费有所增长。第 16 页,金融机构存贷款及居民储蓄余额统计表9008007006005004003002001000,2000,2001金融机构存款余额(亿元),2002金融机构贷款余额(亿元),2003居民储蓄余额(亿元),2004,资料来源：济宁统计年鉴2004 年，城区居民储蓄余额继续增长，显示了居民消费力的增强，城区居民消费支出仍保持较为旺盛的势头，人均消费支出为 6024.49元，比上年增长 8.58%，扣除价格因素，实际增长 6.14%。居民消费结构得到进一步调整。虽然消费性支出占总支出的比重在依然较大，但居民储蓄存款持续增长，其增速大于同期收入增速，

20、2004 年底居民储蓄存款已达 488.1亿元，这表明，公众具有较大的购买力，只是现阶段投资和消费市场亟待激活，居民的消费结构已有较大变化，正在转向享受型和发展型的方向。第 17 页,综上所述：济宁市居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升；居民开始追求较高的生活水准，多样化的生活方式；这也将是推,动商业市场结构性调整的内因。济宁市商业市场将在这种内因的驱动下，逐渐摆脱旧经济体制下的发展框架，开始进入健康成,长期；商业市场整体发展将更趋向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向发达商业市场格局靠拢。可以发现，本项目,具有很好的发展契机，具有良好的市场前景。但须注意的是，现阶段投资和消费

21、市场亟待激活。,第 18 页,2、济宁市宏观政治环境综述,由于房地产物业的开发与经营，将面临资金大、周期长、不可预见性因素较多等问题，因此其受相关政策的影响相对较大，房地产市场的,发展与房地产政策的制定和实施息息相关。,2.1 相关房地产政策对本项目影响,由于房地产市场在经济发展中所处的特殊地位和房地产经营的特殊性质，其受产业政策的影响相对其它行业较大。近年来，各级政府都在,大力从产业政策上引导房地产市场的发展，借此拉动投资、扩大内需，从而加快房地产业市场化、产业化的步伐，推动经济的发展。,2.1.1 降息对房地产市场的影响,央行连续降低金融机构人民币存、贷款利率，以图增加居民投资、扩大消费。

22、房地产行业对通胀本身有很强的依赖性，降息对国内房地产,行业的影响，与对其他行业的影响比较，效用最为明显。,首先降息能改变目前国内通缩的状况，大幅度提高房地产企业的资产总值；其次，房地产企业经营有高负债的特点，降息减轻了企业还贷,的负担，降低了企业经营成本；再次，对房地产消费市场而言，由于每次贷款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度，虽然降息幅,度不大，但仍能有效的增强部分投资者的投资信心，开始进行房地产、尤其是拥有高额回报之商业物业的投资，商业物业市场发展已经逐,渐受到更多投资者的关注，商业物业的投资氛围开始形成。,2.1.2 产业政策对房地产市场的影响,由于房地产市场在经济发展中所处的特

23、殊地位和房地产经营的特殊性质，其受国家产业政策的影响相对期它行业较大。近年来，各级政府,都在大力从产业政策上引导房地产市场的发展，借此拉动投资、扩大内需，从而加快房地产业市场化、产业化的步伐，推动经济的发展。,第 19 页,A金融政策方面,121 号文件,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七,项内容作了严格的规范管理。,此文件的出台挤压了房地产市场的泡沫，将引导今后的房地产项目朝着真正解决居民实际居住困难的方向开发。另一方面，也促进了房地,产投资和购买行为逐渐转向理性消费。,18 号文件,国务院关于促进房地产市场持

24、续健康发展的通知【国发 18 号文】首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业，同时对搞活住房二级,市场做了指导性的规定。此文件明确指出，当前我国房地产市场发展还不平衡，房地产价格和投资增长过快，房地产市场的监管和调控有,待完善。明确指出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，明确指出要求加强房地产贷款监管，严禁违规发,放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定,B土地政策方面,国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(11 号令)、协议出让国有土地使用权规定(21 号令)、关于加强土地供应管理,促进房地产市场持续健康发展的通知(国土资发2003356 号)的

25、相继出台，对房地产开发企业取得土地有着直接的政策指导意义，这些,文件的实施将大力推动土地市场化进程，规范土地市场。,由上可见，目前国家对整个房地产市场呈现出冷静、理性的态势，采取边扶持边打压的做法，在保持其继续成为经济增长点的同时，进一,步规范市场，维持健康良性的发展。,第 20 页,C地方政策方面,山东省商品房销售条例,2005 年 7 月 1 日起，山东省首部商品房销售管理法规山东省商品房销售条例将正式开始实施。根据条例，山东省对商品房预售实,行许可制度，商品房因质量问题应由房地产开发企业及时给予维修。,作为山东省首部商品房销售管理法规，针对商品房销售当中的突出问题，条例明确规定：商品房预

26、售实行许可制度，应当符合已缴纳全部,土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计,算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期等三个条件。,同时，房地产开发企业及承销机构不得销售不符合销售条件的商品房，应当向买受人明示有权销售商品房的证明文件，并不得发布与商品,房有关的欺骗、误导公众的广告。在商品房的计价结算方式上，提倡按套内建筑面积或按套计价结算，也可按房屋建筑面积计价结算。,为避免物业纠纷，条例明确规定，商品房因质量问题应由房地产开发企业及时给予维修，房地产开发

27、企业要按照合同约定内容按期交付商,品房，否则应承担相关责任。同时，物业企业负责查验、承接物业共用部位、共用设施设备，并参与商品房的交付验收等。,山东省将严查违规销售行为,山东省将严格控制房地产开发企业的销售行为，以全面保护买房市民的切身利益。其中，未按照规定的现售条件销售商品房的企业将面临,3 万元以上 10 万元以下的罚款处罚。,按照要求，从 2005 年 7 月 1 日起，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，,由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并将处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。,同时，房地产开发企业或者商品房承

28、销机构在销售商品房过程中，分割拆零销售住宅商品房或者未按照规定在商品房销售场所明示有关文,第 21 页,。,件和材料的，将由商品房销售管理部门责令限期改正、给予警告，并处以 1 万元以上 5 万元以下的罚款。,另一方面，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中未按照规定的现售条件销售商品房的，将由商品房销售管理部门责令,限期改正、给予警告，并将处以 3 万元以上 10 万元以下的罚款。此外，房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋所有权初始,登记的文件报房地产权属登记机关的，将由房地产权属登记机关责令限期改正、给予警告，并可处以 1 万元以下的罚款。,山东省拟控制房价,今后，山

29、东省拟将通过确定商品房建设费用底价的措施，以控制目前居高不下的房价，规范房地产开发企业的经营行为，让广大市民买上,“明白房”,按照计划，山东省商品房开发项目将统一由建设开发主管部门拟定出开发项目的价款底价，开发项目价款底价将由土地使用权出让金、综,合开发费(开发区片内的基础设施的开发建设成本和有关非经营性配套公用设施的建设费用)、综合开发管理费、城市基础设施配套补助费、,地段差价、法律和法规规定的其他费用等 6 项费用构成。,目前，开发项目价款中的综合开发费收取标准已经确定。其中，大中城市将按当地住宅平均造价的 40 50 计收，其他城市按当地住宅平,均造价的 30 40 计收；综合开发管理费

30、按综合开发费的 1 2 计收。开发项目价款中的其他各项费用，将按照国家和山东省人民政府,规定的标准计收；没有规定的，将按照城市人民政府规定的标准计收。经济适用住房、微利住房开发项目价款底价构成及计收标准，按照,国家和省人民政府有关规定执行。,综上所述：虽然济宁市房地产市场存在诸多不利因素的干扰和影响，但是通过宏观经济的有力推动、政策法规的规范和控制，房地产市场正逐步走向成熟和完善，整体形势看好。同时，随着居民消费能力的不断提升及各项利好因素的有力作用，济宁市商业市场也将有较大发展，消费市场将逐步放开且更加活跃，本项目的发展将具备良好的商业条件。可以肯定，本项目商业物业的启动将具备良好的宏观市场

31、环境基础。,第 22 页,三、项目区域环境基础分析1、人口分析1.1 区域市场人口总量分析,区域名称市中区任城区微山县鱼台县金乡县,总面积（平方公里）35869.51591.3628790,人口总量（万人）4264.269.545.360.9,人口密度（万人/平方公里）,11858733431719769,济宁市,嘉祥县汶上县泗水县梁山县曲阜市兖州市邹城市合计,1008.2762.31070963.9889.46901387.311000,79.273.459.771.763.760.5112802.3,778962557742720873807748,资料来源：济宁统计年鉴济宁市包括曲阜、兖

32、州、邹城、微山、梁山等十二个县市区，总面积 1.1 万平方公里。总人口 802.29 万人，其中市区人口 42 万人，全市平均人口密度为 748 人/平方公里，而市区人口密度与全市平均人口密度相差幅度较大，达到 11858 人/平方公里。由此可看出，济宁市城区人口密度相对较大，本项目所在地为市中心主干道太白楼路附近，人口密度和人流量都很高，这就为商业项目的市场环境和消费人群提供了有力支持。第 23 页,1.2 济宁市人口分布状况,男性（万人）,女性（万人）,非农业人口（万人）,男女比例,全市市中区,410.9121.14,391.3920.36,239.2440.49,105：100104：1

33、00,济宁市男女比例,49%,男性(万人),女性(万人),51%,资料来源：济宁统计年鉴济宁市 2004 年末常住人口总数 802.29 万人，非农业人口 239.24 万人，全市男女比例为 105：100，该比例基本平均，由于二者实力相当，本项目在研究商业业态时应对男性和女性的商业业态都给予详尽分析，并对男女共享业态加以充分重视。第 24 页,1.3 年龄结构分析图表：济宁市人口结构年龄图表,年龄结构所占比例,18 岁以下24.7%,18-35 岁28.6%,35-60 岁34.7%,60 岁以上12%,年龄结构分析,12%,25%,34%29%,18岁以下,18-35岁,35-60岁,60

34、岁以上,本项目所在济宁市 18 以下人口占总人口的 24.7%；18-35 岁占 28.6%；35-60 岁占 34.7%；60 岁以上占 12%。其中，35 岁以下人口占总人口的 53.3%，由此可看出，济宁市是年轻型城市，易于接受新鲜事物，充满生机与活力。此特点有助于打造本项目青春、时尚的商业品质。18-60 岁人口占总人口的 63.3%，这部分人群有稳定的经济基础，消费能力较强，是商业市场的主要消费群体，将为项目未来经营发展提供主力消费支持。第 25 页,2、济宁市整体交通状况分析,随着现代商业的发展，交通与商业的关系越来越密切。交通道路的改造与交通工具的更新，使人们的出行变得更加方便快

35、捷，从而使很多,交通条件良好的商业物业大大扩大了其商圈辐射能力。对于本项目而言，优越的交通环境也将为其未来发展提供更为旷阔的发展空间，在,更大的范围内吸引的消费人群。因此，对于交通状况的研究成为了项目调研不可或缺的一部分内容。,对于本项目来说，城市外部交通，城市内部交通状况将决定整个交通体系对项目商业的影响。,济宁市地处苏、鲁、豫、皖和华北、华东两大经济结合部，是东部沿海连接西北内陆的经济、交通重镇。济宁距省城济南 200 公里，距日,照港 220 公里，距青岛港 300 公里，均有铁路和高速公路相连接。,济宁交通便利。京沪、京九、日菏铁路在境内交叉，四条国道和京福、日东两条高速公路交织成网，

36、京杭大运河纵贯南北。优越的地理位,置使济宁成为西煤东运、北煤南运和南水北调的必经通道。随着京九经济带、陆桥经济带的深入开发建设和南水北调工程的实施,济宁作,为鲁西南地区中心城市的地位进一步强化，经济辐射半径大大扩展。,铁路,南北方向：津浦铁路、京沪铁路、京九铁路；,东西方向：日菏铁路。,公路,南北方向：京福高速公路和 220、104、105 国道；,东西方向：日东高速公路和 327 国道。,第 26 页,水运,水运工具：5000 多个载重吨的钢质船队；,营运船舶：11000 余艘、157 万个载重吨；,造船工业：年造船能力约 10 万吨，总产值近亿元；,港口建设：机械化港口群，年吞吐能力达 2

37、000 万吨；,运河航道：三级航线；,港航疏浚：年机械化航道疏浚能力已达 300 余万立方米。,第 27 页,3、项目周边常住人口统计（1 公里内）,社区名称,社区规模,居住户数,居住人口,距离本项目距离,备注,山推、地税有部分团购；,齐鑫花园,12 万,1180 户,4000 余人,0.5 公里,住宅均价 2800 元/，底商 4800；,银都花园苏州苑琵琶山花园及东侧樱花园小区原有居民楼中亿新苑合计,36 万3.5 万11 万15 万约 10 万余2 万89.5 万,3200 余户300 余户700 余户1500 余户2000 余户220 余户9100 余户,10000 余人1000 余人

38、2000 余人5000 余人6000 余人700 余人28700 余人,0.9 公里东侧紧邻0.1 公里0.7 公里0.2-0.8 公里,公建面积 31443 平方米40 栋楼琵琶山花园以东,第 28 页,（,任,城,区,）,四、区域商业市场分析1、商圈及业态研究界定分析根据我司对济宁市整体情况的调研，并结合本案在地理位置、规模、建筑形式、层数等的特点，确定本项目的基本商圈研,究范围；本项目体量规模较大，且商业部分相对集中，未来可能进驻的业态有百货、超市、综合购物中心、专业市场、建材家居市场、批发市场、餐饮等几种业态；,第,第二商圈（高新技术开发区）,针对济宁市市区现有的几种主要的商业业态：百

39、货、超市、专业市场、家居建材、批发市场、餐饮作为本案商业的主要研,二商,第 一 商 圈,中亿广场,究对象，并将项目方圆 1.5 公里之内居住居民作为本项目第一有效客群；本案所在区域为市中区，因此将该区列为第一商圈研究范围，；,圈,（市中区）,主要有效客群范,将本案有可能辐射到的任城区及高新技术开发区作为项目的第二商圈研究范围；根据对周边三个县级市的调研，由于三个城市都有一定体量的综合类百货及专业、建材市场，因此本案对这三个城市的消费吸引力略低，因此将这三个城市列为次研究商圈范围。第 29 页,2、济宁市内商业市场总体概况及分布特点,济宁市现有商业主要由百货商场、大型超市、专业家电市场、专业家居

40、市场、建材家具市场、服装日用品批发市场、集中餐饮街、,底商等几种类型的物业组成；,现有百货类商业物业全部坐落在济宁的中心商业街太白路南侧，以华联商厦、贵和百货、济宁百货为代表，相距不足半公里，规模,在 1.5-2 万之间；,现有大型超市主要有世纪联华、赛玛特、爱客多、赛宝四个，其经营呈现出较为火暴的态势，分布较为零散，规模都在 2 万平左右，,除世纪联华外，其余三个超市品牌，都开有分店，分店形式以满足周边居民基本需求的生活超市为主，体量较小；,底商类物业在济宁市的分布非常广泛，基本所有街道的两侧均规划了不同格局的底商，经营范围汇集了餐饮、医药、零售、服装、,美容美发等不同的业态，面积从十几平到

41、上千平不等，层数从一层到三层不等；,现有专业市场主要有家电市场、家具建材市场、家居市场、纺织品市场；,餐饮商业呈现出羊群效应的态势：以江南春街为代表的高档类餐饮集中带、以科苑路为代表的咖啡休闲类餐饮集中带、以洸河路为,代表的大众类餐饮集中带、以太白楼附近为代表的特色类餐饮集中带；,济宁市批发市场主要有太东批发市场、琵琶山路批发市场、义务小商品批发市场及夏桥小商品批发市场，规模基本在 20000 以上；,分布图如下：,第 30 页,赛宝,常,青,路,吴,泰,闸,路,科,古,共,建,琵,咖啡及,休闲餐,大众餐饮区,洸,河,路,饮区,爱客多分店,槐,赛玛特分店,青团,设,琶,江南春街,苑路爱客多分店

42、,赛玛特赛宝分店,红,星,路,金城家具城,路,路,夏桥批发市场,路,山,本案,太,济宁市商业集中区,白,路,纺织批发城,济宁,路,诚达家居城,爱客多,义乌批,特色餐饮区,市家具大世界,发市场第 31 页,3、济宁周边重点县级市商业市场概况,3.1 曲阜,曲阜位于济宁市东北方向，距离 45 公里，车行时间 40 分钟左右，人口数量 63.7 万人。曲阜有着 5000 多年的悠久历史，被称为“东方圣,城”。“千年礼乐归东鲁，万古衣冠拜素王”曲阜之所以享誉全球，是与孔子的名字紧密相连的。孔子是世界上最伟大的哲学家之一，中,国儒家的创始人。在两千多年漫长的历史长河中，儒家文化逐渐成为中国的正统文化，并

43、影响到东亚和东南亚各国，成为整个东方文化的,基石。曲阜“三孔”（孔庙、孔府、孔林），因其在中国历史和世界东方文化中的显著地位，而被联合国教科文组织列为世界文化遗产，,被世人尊崇为世界三大圣城之一。,相比曲阜悠久的历史文化而言，其商业配套匮乏，商业设施陈旧，没有大型的百货，现有商业主要集中在五马祠街，其建筑形式为仿古建,筑，店铺租金在 0.3-1 元/天。五玛祠街位于曲阜最重要的旅游景点孔庙正对面，主要集中了餐饮、珠宝、服装、眼镜、银行、音像,等商业，但档次基本倾向于中、低档。,五马祠街,第 32 页,3.2 兖州兖州位于济宁市东北方向，人口数量为 60.5 万人。兖州有“九省通衢，齐鲁咽喉”之

44、称，战略位置重要，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物资集散地和客运中转站。公路四通八达，有 327 国道、日菏高速等数十条公路干线穿境而过，市内公路总长630 余公里，公路密度是全国平均水平的 3 倍。资源丰富。是国家重要煤炭基地，煤田储量 200 多亿吨，年开采量 2000 多万吨，座落在兖州境内的兴隆庄煤矿是全国第一个 400 万吨的特大型现代化矿井。地下水储量约 20 亿立方米，是山东省三大丰水区中唯一尚未大量利用的地区。兖州主要商业设施统计表,商场名称广场商厦百货大楼,规模（）1.2 万0.8 万,流水扣点23%+1%广告费国营,经营状况较好一般,备注百货、大型超市卖

45、场业态品种单一，品牌稀缺,曲阜距离兖州，车行时间仅 20 分钟左右，因此兖州的商业设施吸引了不少来自曲阜的消费人群。广场商厦作为兖州地区最大的购物中心，其业态品种较为齐全。该商厦由兖州矿物局投资建设，煤矿职工是本商场的固定客群，凡是煤矿职工周末来此消费的，兖州矿物局均报销其往返交通费，并且享有在广场商厦购物优惠的政策。第 33 页,3.3 邹城邹城位于济宁市东南方向，人口总量 112 万人，是古代思想家、教育家孔子和孟子的故乡，素有“孔孟桑梓”的美誉。邹城境内有兖矿集团、邹县电厂、鲁南自行车厂等大型国有企业，还有无名啤酒厂、钢山酒厂、氮肥厂和油漆厂等中型支柱企业，经济发展态势良好。邹城分别与临

46、近的济宁、兖州、曲阜日渐融合，形成卫星城之趋势。市内多个大型商场、超市、批发市场，有着良好的购物环境，正在建设中的西部和东部开发区给邹城带来无限商机。邹城主要商业设施统计表,商场名称华联商厦百货大楼东方圣都邹城欧陆商城,规模（）1万1万14 万3.7 万,流水扣点24%+1%广告费24%+1%广告费1000-2000 元/（售）,经营状况一般较好销售情况一般,备注属于兖州矿物局副食品批发零售家具建材,第 34 页,40 公里,3.4 总结通过对周边三个县级市的走访调查，我们发现除曲阜地区的商业设施较为陈旧之外，其余两个市的商业还是呈现出一定的繁荣景象；,曲阜地区的孔庙属于世界文化保护遗产之一，

47、受到了地区政府的极大重视，根据该区域的未来规划，这里将面临重新改,33 公里,45 公里,造，曲阜将重装打造该文化旅游品牌，因此可以预计在未来，曲阜地区的相关配套设施将会逐渐完善，商业服务业也将随着旅游市场的全面开发得到大力发展，曲阜房地产市场的升温为期不远，目前很多周边地区具有一定经济实力的消费者都纷纷选择在曲阜地区投资；兖州、邹城地区的煤矿业是两个城市的支柱性产业，并且兖矿集团的职工收入相对较高，具有了一定的购买能力，但是由于两个地区都有兖州矿物局的直属商业设施（兖州广场商厦、邹城华联商厦），因此方便了这部分人群的购物需求。第 35 页,4、各业态行业市场分析4.1 百货市场分析面积总计：

48、8.08 万平米,百货名称济百贵和购物华联商场,经营规模（）2.5 万1.58 万4万,流水扣点23%+1%广告费25%+2%广告费23%+1%广告费,营业额2 亿元3 亿元,单位产出0.8 万元0.75 万元,经营状况较好一般较好,备注被南京中央百货收购，市场信誉度高，历史悠久，美誉度高济宁市档次最高的商业中心引进了肯德基、名表珠宝城等,济百地处市区最繁华的太白楼中路，作为济宁市最早的百货商场，其历史悠久，始建于 1956 年，现有建筑总面积 3.2 万平方米，营业面积 2.5 万平方米。济宁百货是济宁市最大的零售商业企业之一，其长期的经营活动和市场运作，在当地形成了良好的商业信誉和企业形象

49、。随着各种新兴业态的迅速崛起，传统百货受到了很大冲击。2004 年 10 月南京中商旗下的南京中央百货连锁有限公司成功地收购了济宁百货，改名为济宁市中央百货有限责任公司，年商品营业额在 2 亿元左右；第 36 页,贵和购物中心济宁店 2005 年 1 月正式开业，由济宁九龙集团,公司投资兴建，是山东贵和购物中心走出济南的第一站。商场建,筑面积 2 万平方米左右，经营面积 1.58 万。贵和百货主要瞄准了,济宁市高端消费市场的空缺，并引进了此前济宁市场从未有过,的服装品牌，并以准确的定位，高效完善的服务设施，高档时尚,的名优精品，先进的管理模式以及特色化的服务，填补了济宁商,界高端消费市场的空白

50、；,华联商厦股份有限公司是全国华联集团成员单位，一九八四年建,店，是济宁商界的老牌劲旅，在原阜桥商场的基础上，于 1993,年进行了股份制改造，成为一家国有控股的商业企业，经过二十,年的滚动发展，目前企业已拥有 3 亿元固定资产，4 万平方米营,业面积，在职员工 1300 人。商厦经营 21 个大类，6 万种商品，,年商品销售额在 3 亿元左右。并成功联合引进了肯德基、国美电,器、名表珠宝城等项目。,第 37 页,玛,4.2 大型超市市场分析面积总计：9.45 万平米,超市名称规模经营状况,世纪联华2 万平米好,赛玛特总店3 万平米（含百货）好,赛玛特分店800 平米较好,赛宝总店2.4 万平