2012年郑州果岭四期定位及物业发展建议.ppt

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1、,果岭四期定位及物业发展建议,报告框架,四期发展总体定位,四期发展背景分析,项目整体情况概述,四期物业发展建议,别墅市场竞争分析,考察借鉴产品分析,报告框架,四期发展总体定位,四期发展背景分析,项目整体情况概述,四期物业发展建议,别墅市场竞争分析,考察借鉴产品分析,项目整体情况概述,项目拥有的优势资源：国际标准18洞高尔夫球场唯一性；水系景观、原生态景观、黄河大观人文景观丰富性；黄河湿地保护区稀缺性。,果岭项目凭借高尔夫景观和自然景观，定位于旅游、度假、休闲为一体的综合型地产，在0406年对郑州市场产生了很大的影响，成为当时市场受到瞩目的明星项目，而随着其他项目的入市和果岭项目的平淡，使得项目

2、形象受到没落。目前销售三期产品主要有联排、双拼、洋房（主力面积80120）。项目应着力打造四期产品，提升项目形象，重拾往日辉煌。,形象,时间,04年,06年,08年,10年,项目位于自然生态环境良好的惠济区和荥阳交界处，原黄河大观风景区内；有别于与北区传统的别墅区，仅靠黄河湿地保护区，自然景观资源具有明显的稀缺价值。,项目所在区域概况,有别于北区传统的别墅区，拥有独特的稀缺景观优势。,项目,传统的别墅区,黄河湿地保护区,项目,项目通过江山路直接到达市区（约15公里）；可以通过北四环迅速到达郑东新区；可以通过连霍高速到达城市外部区域。,郑东新区,二七广场,项目交通概述,项目距离市区距离适中，道路

3、状况相对较好。,三环范围,连霍高速,北四环,四期用地概述,本次所研究地块为果岭山水项目四期用地，位于整个项目的西南部，距离入口较远。,高尔夫会所,早期开发产品,度假酒店,营销中心,四期规划用地,高尔夫球场用地,商业街,项目入口,地块一：138.38亩本地块内包含A部分为高尔夫球场范围，应划出，约15亩地块二：320.76亩本地块内包含B部分为高尔夫球场范围，应划出，约25亩）地块三：为暂不能利用地块（寺院）四期项目目前可建设用地约419.14亩。,四期用地指标,A,地块一,地块二,B,地块三,项目位于郑州市西北部，拥有优美的外部环境，独特的黄河湿地属性；项目距离市区位置适中，道路通达状况良好；

4、项目位于自然资源良好的黄河大观风景区内，拥有较好的人文景观资源；项目拥有独特的高尔夫球场景观、原生态自然景观、水系景观资源；项目为旅游、度假、休闲复合型社区，目前已开发至三期；四期地块位于整个项目西南部，且与已开发区域不接壤，四期地块的对外交通组织受到限制。,项目整体情况概述总结分析,报告框架,四期发展总体定位,四期发展背景分析,项目整体情况概述,四期物业发展建议,别墅市场竞争分析,考察借鉴产品分析,政策背景分析,限购政策改变了郑州房地产投资市场的格局，且主要影响中低端低价位项目。而对于本地块无限购政策限制，从政策角度来看，相对有利。,限购令是目前对郑州房地产市场产生最大的影响；银行资金收紧，

5、房贷利率提高，使得购买门槛提高；另外，还有房地产预售政策等其他房地产调控政策的出台，较全面对房地产市场调控。,四期地块位于非限购区域，政策上相对有利,整体市场背景分析,整体商品住宅市场销售受到政策很大影响，非限购区销售情况良好。,2011年5月，郑州市商品房新批预售83.9万，成交66.31万，供求比1.27：1，仍然处于供大于求的状态，整体市场供不应求的局面逐步缓和。,报告框架,四期发展总体定位,四期发展背景分析,项目整体情况概述,四期物业发展建议,别墅市场竞争分析,考察借鉴产品分析,别墅市场竞争格局,清华忆江南,怡丰森林湖,天伦庄园,清华大溪地,正商红河谷,林溪湾,国瑞城,雁鸣湖别墅区,龙

6、湖别墅区：依托龙湖镇自然景观资源，发展起来的近郊别墅区，目前以林溪湾、正商红河谷为代表。,北部别墅区：北部别墅区主要黄河迎宾馆为旗帜，同时依托其自然资源发展起来，目前为止为郑州市最主要的别墅区，在泛北部别墅区范围内，近期活跃的主要有怡丰森林湖、天伦庄园等。,郑州西部：西部板块是以大溪地为代表的城市远郊别墅,雁鸣湖区：此区域为郑州未来别墅的主要供应区域，同时档次上也将会再次提升郑州的产品素质，目前尚处于筹备阶段，预计会在2012年开始逐步推出市场。,天地湾,盛景濠庭,五云山,洞林湖,郑州别墅市场主要发展板块有四个，分别是雁鸣湖板块，龙湖板块，西部板块，北区传统别墅区板块；雁鸣湖板块代表着未来的发

7、展方向，龙湖板块凭借板块经过资源也有一定的竞争力，西部板块项目不集中，主要表现为远郊别墅区，传统别墅区板块近期活跃项目以经济型别墅为主；本项目处于黄河风景区，紧邻北区传统别墅区板块，道路通达性良好，且拥有黄河湿地的独特优势资源。,市场活跃别墅项目研究,目前郑州市场活跃的别墅项目，容积率普遍超过1，多是以别墅产品为龙头的低密度社区，缺乏真正的纯粹别墅社区。,整体规划与建筑风格研究,正商红河谷为西班牙建筑风格；项目整体规划一环二轴五片区，小区内设置坡地溪谷，打造原生态住区；景观特点以坡地、溪谷、原生态 为主。以景观带进行围合划分成各个组团，中央组团以小高层产品围合洋房打造组团。,正商红河谷,双拼别

8、墅,联排别墅,花园洋房,小高层,清华大溪地为西班牙建筑风格。项目整体规划以中央水公园为中心，以四合院和九宫格的方式布局，打造半开放式半围合庭院。以道路将项目分为多个组团，双拼或联排别墅设置在组团中央，以多层及花园洋房进行围合。,清华大溪地,林溪湾,林溪湾为西班牙建筑风格。项目整体组团式规划布局。项目景观依托原有坡地地形，引入水系，打造坡地景观。通过水系及道路规划围合式组团，在主景观带周边打造双拼等亮点产品,双拼别墅,花园洋房,联排别墅,怡丰森林湖为西班牙建筑风格，项目整体呈西班牙海岸式布局。以水系景观为主设置广场，将水系延伸至项目内部。项目利用道路及水系划分为不同组团，主干道两边设花园洋房，区

9、隔各个组团产品。,怡丰森林湖,联排别墅,花园洋房,花园洋房,花园洋房,联排别墅,小高层,天伦庄园,天伦庄园为英式建筑风格，一期25栋庄园分布在项目地块东北角，整体建筑规划成矩阵分布。,联排别墅,花园洋房,电梯洋房,清华忆江南为中国江南风味建筑风格，以水景链为理念，形成了特色和个性的八大旅游中心。整个规划成“一河一绿一中心多组团“的结构。,清华忆江南,联排别墅,双拼别墅,花园洋房及小高层,目前市场别墅项目多采用欧式建筑风格，尤其偏好西班牙风格，整体规划上多以坡地、水景打造组团式景观。,活跃项目产品类型研究,目前别墅项目产品组合以双拼、联排、花园洋房产品为主，罕有叠加产品,目前市场双拼别墅的总量较

10、少，多为项目的拳头产品，起到树立项目形象的作用，户型面积以300左右为主,双拼别墅,目前联排是别墅市场的主力产品，总量相对较多，户型面积主要集中在200-270,联排别墅,目前花园洋房是低密度市场的主力产品，产品总量较大，产品线较丰富，以两房和三房产品为主，70-130 面积段相对受市场青睐,花园洋房,活跃项目产品特征研究,目前市场主流联排别墅面积在200-260平米之间，均有设置有地下室，层数上主要表现为地下室+地上三层。,别墅产品整体特征,别墅产品特征,独栋别墅,雁鸣湖：独栋别墅，面积约350,雁鸣湖：独栋别墅，面积约350,旋转楼梯,大面宽采取旋转楼梯，体现豪华气质,挑空客厅,中西厨房分

11、离,独栋别墅,由于目前政策原因，市场罕有独栋别墅；市场上现有的独栋别墅，面积多在350左右，层数多为2+1；独栋别墅开间相对较大，体现产品及客户的尊贵性；地下室设置一般为视听室、健身房、工人房、车库、储藏室、卫生间等；一层设置客厅（多错层、挑空）、餐厅（多挑空）、厨房、卫生间、卧室；二层设置为私密区，设置2-3间卧室，卫生间，另外还会有多个露台。楼梯形式多采用回型或旋转型等能体现豪华气质的设计。,独栋别墅,林溪湾 双拼约282平方米，赠送约160平方米,双拼别墅,清华大溪地双拼户型地上三层，建筑面积约336平方米，地下室约180平方米,清华大溪地,双拼别墅,双拼别墅的主力面积在300350平方

12、米，设计形式较灵活，层数上地下一层，地上2-3层。产品多会采取客厅或餐厅挑高的形式提升产品档次；功能方面多在地下室设置娱乐室和工人房，在一层设置一个卧室作为老人房使用，在二层或三层设置主卧或套房，且有大面积露台。,双拼别墅,联排约200平方米，赠送约100平方米,林溪湾,建筑面积200左右,联排别墅,怡丰森林湖,联排约187平方米，赠送约60,建筑面积200左右,联排别墅,联排端户约246平方米，赠送地下室约100平方米,正商红河谷,建筑面积250左右,联排别墅,联排中间户建筑面积约236；地下一层，地上三层；前后双入户，三层挑高内庭院设计；多重露台设计，主卧超大露台设计。,正商红河谷,建筑面

13、积250左右,联排别墅,联排端户地上三层，建筑面积245平方米，送地下室122平方米,清华大溪地,建筑面积250左右,联排别墅,清华大溪地联排中间户地上三层，建筑面积250平方米，送地下室126平方米,清华大溪地,建筑面积250左右,联排别墅,联排约267平方米，赠送约100平方米地下室,怡丰森林湖,建筑面积250左右,联排别墅,前后双入户花园,单地下车位,露台,挑空餐厅,地下工人房,地下储藏空间,联排约250平方米，赠送约90-100平方米,清华忆江南,建筑面积250左右,联排别墅,联排约410平方米，赠送约120平方米,天伦庄园,建筑面积400左右,联排别墅,楼梯研究,单跑楼梯：适合开间较

14、小户型，增大进深长度，减少楼梯面积。,双跑楼梯：适合开间较较大户型，减少进深长度，更好的体现别墅的豪华感，提高项目品质,联排别墅,主力面积区间在200-260平方米，地下室面积为地上建筑面积的25%左右，其进深开间比为2.0-2.5。层数上均为“地下一层+地上三层”的形式。地下室设置一般为视听室、健身房、工人房、车库、储藏室、卫生间等；一层设置客厅（多错层）、餐厅（多挑空）、厨房、卫生间，少部分设置有一间卧室；二层设置为私密区，设置2-3间卧室，卫生间；三层设置一间卧室或一间卧室和一间书房，卫生间，另外还会有露台。楼梯形式一般为两种形式，面宽较大的产品设置为双跑楼梯，开间较小的产品为节约开间尺

15、寸，一般为单跑楼梯。,联排别墅,下叠约200平方米，赠送约80平方米；,叠加上叠约200平方米,天伦庄园,叠加别墅仅天伦庄园存在，下叠带地下室，上叠为三层+四层。,叠加别墅,无退台洋房,退台洋房,洋房产品,花园洋房产品风格与项目自身想搭配；多含有大面积阳台、入户花园等，顶层会出现露台形式；目前市场在售花园洋房多含电梯。,洋房产品,3F：约120,4F：约120,3层、4层户型相同,1F+地下室：约150,2F+地下室：约140,5F+6F：约170,花园洋房多为6层或7层，多为一层带地下室，顶层带阁楼或复式，中间层为平层设计。,洋房产品,两房：80-100,三房：110-170,复式：130-

16、230,洋房产品主要通过增大阳台，设置入户花园等通常做法，面积上80-90两房占比最高，三房110-170供应较均衡。,洋房产品,目前市场在售别墅产品功能较全，多有：下沉式庭院、多重露台、娱乐房、私家车库。,产品特点总结,产品细节及智能化,建筑细节及智能化,正商红河谷异形石+涂料,天伦庄园上部面砖+下部干挂石材,怡丰森林湖大部涂料，局部文化石，红陶筒瓦屋顶,天伦庄园铁艺栏杆和断桥铝合金窗,林溪湾铁艺栏杆,怡丰森林湖入户门禁,建筑细节及智能化,怡丰森林湖入户,天伦庄园入户,建筑细节及智能化,强调入户的私密性,强调入户的仪式感,别墅社区需注重建筑材料等细节，通过细节提升项目品质，注重智能化配套是用

17、，提高私密性及便利性。,建筑细节及智能化,项目配套研究,怡丰森林湖体育和休闲配套,林溪湾体育配套（网球场）,怡丰森林湖商业街,怡丰森林湖会所（目前售楼处）,项目配套,别墅项目一般均会有相对独立的会所、运动场所、教育配套及社区商业配套，完整的配套能提高项目的整体档次,项目配套,分布状况郑州别墅市场目前分布有四个板块，未来主要发展方向为雁鸣湖板块，但本项目可以凭借黄河湿地的独特优势资源树立建立市场区隔；社区类型郑州市场缺乏纯粹的别墅项目，多是以别墅为龙头的低密度社区，整体品质不高，本项目可以通过增加别墅产品的比例，提升整体形象；社区类型郑州别墅产品设计缺乏创新，产品设计档次较低，建筑风格偏向于地中

18、海风情的西班牙风格，建筑形态的差异化不足；本项目可以通过适度的产品创新提升竞争力；,别墅市场总结,产品类型别墅产品分布上以联排为主，独栋、双拼为市场的稀缺产品，真正的主力产品则是花园洋房，本项目可以在产品类型上适度突破，争做市场明星产品；面积区间别墅产品面积集中在200-300，为市场的主流需求，花园洋房的主力面积区间为70-130，本项目需要适当延长产品线，满足各类市场需求；社区配套别墅项目注重社区配套，多含有高档会所、商业配套、体育场所等高档社区配套，建议项目四期配置独立的配套，增强生活的便利性。,报告框架,四期发展总体定位,四期发展背景分析,项目整体情况概述,四期物业发展建议,别墅市场竞

19、争分析,考察借鉴产品分析,青城山,牧马山,成都两个别墅区的特征,两个片区由于其与市区的距离有着完全不同的定位,主要考察的别墅区特征,小院青城简介,小院青城创新产品一：独院,-1F,1F,2F,每户的使用面积约200平方米。联排产品通过拼接，形成每户独立的交通动线，提升了产品的价值。,负一跃一户型建筑面积：135,一跃二户型建筑面积：85,二跃三户型建筑面积：98,每户独门独院,下沉庭院,入户庭院,入户庭院,露台,露台,将传统的叠加别墅通过户型的拼接形成了完全意义上的独门独院，没用了传统中的公共楼梯，过道，完全的私有化。,小院青城创新产品二：叠院,-1F,1F,2F,3F,关键点在二楼，将一楼的

20、平面空间拆分成两个部分：一个部分做85平米复式的上层空间另一个部分做98平米复式的下层空间,2F,1F,小院青城创新产品二：叠院,青城山房简介,一层,二层,三层,四层,户型一,户型二,户型四,户型三,同样是局部采用拼接的方式，户型自由组合。,青城山房创新产品：叠拼,麓山国际简介,麓山国际创新产品产品一,一梯三户,赠送超大错层阳台面积，赠送比例最高超过30%；一梯三户有效平衡容积率。,产品形式一,达到真正的空中院落，产品外在效果美观，其建筑本身即是一道美丽的风景线。,麓山国际创新产品产品一,奇数层,偶数层,产品形式二,一梯多户，超大入户庭院，层层首层感受，奇偶层错层阳台,麓山国际创新产品产品二,

21、考察创新产品分析总结,不拘泥于传统设计形式，大胆改造联排产品，使联排产品每户拥有独立的交通动线，增强了产品的竞争力，同时也确保了项目土地利用效率；同样，将高层LOFT产品设计形式，引入低层建筑，成为新型叠拼户型，完全实现拥有独门独院；对于高层产品，对入户花园扩大化，形成层层首层感受的设计方式，增加了高层空中景观豪宅的低密产品感受。,本项目四期产品可以借鉴其设计思路，创造出超越郑州市场的产品形式，形成有力的竞争力。,报告框架,四期发展总体定位,四期发展背景分析,项目整体情况概述,四期物业发展建议,别墅市场竞争分析,考察借鉴产品分析,四期属性回顾,拥有突出的资源条件，和便利的道路交通条件,高尔夫球

22、场资源原生态景观、水系资源原有社区成熟配套资源中部大观的强力品牌优势,限购政策有利于四期产品的营销北四环的修通，城市框架的继续拉大,四期地块位于整个社区的西南部，对外交通组织不便暂有无法拆迁的寺院存在,政策环境不稳定，未来对投资客的入市，有较强的抑制作用,S,W,O,T,四期SWOT分析,四期定位方向,如何利用项目的优势和机会，规避项目的劣势和威胁，确定项目的定位方向？,方向一？,延续旅游度假的路线,方向二？,打造城郊第一居所,四期定位方向思考：,果岭山水项目以旅游度假定位，曾取得了很大的成功，而目前市场条件的变化，其他项目的入市，果岭项目自身度假概念作用逐步弱化，使得项目在市场上难以占据竞争

23、优势；随着城市框架的拉大和项目自身的成熟，依托突出的资源优势，已具备打造第一居所的充分条件。,建议：项目充分发挥自身的成熟资源优势，同时兼顾酒店与高尔夫的资源，打造成为以居住为主，兼顾度假产品的高尚住区。,自身条件：突出的资源条件，距离市区15公里市场竞争：项目原有思路在目前市场中的不利竞争市场机会：非限购区，高端产品的稀缺性,思念果岭 王者归来提升项目原有档次，转变战略定位，塑造豪宅产品，打造规模化高尚住区,四期发展总体定位,参考指标：容积率与对应建筑形态的要求表,规划局给予的四期地块容积率为1.5，在此指标下可能的产品组合形式为：,可能的产品组合形式：低密产品（双拼、联排）+大量小高层高层

24、产品基本上均为叠加、低品质多层产品叠加、洋房+部分小高层高层,以上几种产品组合均无法保证项目整体素质，较难形成竞争优势，不符合四期战略定位，难以实现最终目标。,四期物业形态定位,别墅项目的生存法则并不以是否做足容积率进行衡量，而以保证社区品质为标准，因此，建议适当降低容积率指标，保证项目的品质，提升市场竞争力，并在此基础上进行适度的平衡。,双拼+联排+洋房+小高层,形象产品,主力产品,次主力产品,平衡容积率,建议本项目的产品组合如下：,提升别墅产品的比例适当控制高容产品，平衡容积率,四期物业配比建议,四期客户定位,在售项目客户情况,注：通过访谈销售人员,双拼,联排,洋房小高层,报告框架,四期发

25、展总体定位,四期发展背景分析,项目整体情况概述,四期物业发展建议,别墅市场竞争分析,考察借鉴产品分析,场所分析,四期物业发展建议,提出问题,规划原则,规划设想,四期地块位置,高尔夫会所,早期开发产品,度假酒店,营销中心,四期规划用地,高尔夫球场用地,商业街,项目入口,四期距项目入口较远，且不与已开发区域接壤，缺乏交通体系，也难以享受社区的原有配套,四期地块四至,外部耕地,村庄,项目未开发用地,高尔夫球场,寺院,地块东侧拥有高尔夫景观资源，但有高大的乔木遮挡，需要后期的改造,四期地块现状,地块高低起伏，高尔夫球场景观、自然景观、可改造水系等景观资源突出，另外存在暂时无法拆迁的寺院。,1,2,3,

26、1,2,3,4,4,四期现状高程分析,总体来看，四期用地北高南低，由于两条河道的存在，地块中间部分隆起，最南端边缘也略有高起。地块内部最大高差超过15米，适合建筑情趣的塑造。,四期河道位置,河道,四期地块内部拥有两条自然河道，有良好的自然景观资源；河道面积过大，影响建筑用地，需要进行改造并实现自然景观的延伸。,四期地块价值排序,总体来看，地块东北方向居住价值最高，南面居住价值最低。,居住价值,高 低,四期现状问题梳理,本地块面临的问题：四期与整个项目入口较远，对外交通如何组织？四期入口如何设置？内部交通如何组织？如何最大化利用水系景观？如何最大化利用外部高尔夫球场景观？如何利用坡地地形？远离已

27、建区域，配套问题怎么解决？如何规避寺院对四期的不利影响？,四期规划的原则,首先尊重原有自然地形地貌，充分利用原有河道、球场等景观 资源；实现景观的均好性，通过对自然景观的延伸和人工景观的营造打造多个景观节点，实现整体景观的均好性；考虑后期地块的开发。,四期规划的设想,水系景观的打造引水入区，将自然景观资源放大。,原有河道分布过大，抢占建设用地，且资源分布不均,对原有河道进行改造，引进水系，放大自然资源，并通过水系对组团划分提出初步想法,南部：主道路沿边而修，形成环形交通线北部：主道路适可而止，减少对北部私密区域的影响,主道路的修建避开高尔夫景观优势区域,道路规划考虑因素:利于小区内部交通组织；

28、尽量避开对居住价值较高地块的影响；便于施工通道的利用；生活区与体验区的通道。,1,主入口附近景观桥,2,内部景观桥,1,2,物业类型布置设想,规划布局原则：景观资源充分利用与景观资源的平衡；以自然水系形成组团式布置，便于后期管理；利于营销分期；照顾后期施工通道的利用。,节点布置,小区公园,小区入口,小区会所,销售中心,自然景观弱势的位置通过塑造小区公园提升价值；小区会所及销售中心靠近入口，打造景观会所，同时作为营销体验的重要节点。,入口附近阶梯式水景,临近入口处打造体验区，以会所、优势景观打造、启动区丰富产品线，带动整个项目的销售。,木栈道,内部造景,景观设想示意,洋房区庭院景观,景观桥,儿童

29、游乐场,季节性水系景观,会所规划设想,起伏的正立面和古典式的装饰，以体量错落来营造丰富的整体形象，精美的斗拱和弧形窗框，精致的铁艺装饰，质朴的陶制装饰品以及局部马赛克与彩色瓷砖运用，体现建筑的华丽而朴实的感觉。,建筑风格设一,意大利建筑风格既有地中海的奔放，又有古罗马的厚重,西班牙民居风格原汁原味的西班牙风情，比地中海更为休闲、有趣,建筑风格设二,户型面积控制建议,双拼别墅户型设计要点,首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、卧室、厨房，为体现较大的空间感受，地上面积可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅可以利用错层增加层高。,厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积

30、较大。此外一层还应设计卫生间一处。,地上可以布置4个卧室，一层应设置卧室。,二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+1个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。,地下室的功能空间包括车库、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。,三层主要功能空间为1个卧室和大面积露台。,总原则：重视公共空间的打造，控制卧室数量，增加辅助空间面积（如衣帽间、卫生间、阳台露台等）,户型设计建议,两户也可以前后相错，减少相互影响。,地下室空间设置运动房、影视厅等功能区,联排在功能空间的构成上能够较为齐备地涵盖各类居住需求，为5个组

31、成部分：1、礼仪接待性空间。包括：入口、客厅、餐厅等；2、居家活动性空间。包括：起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等；3、私密性空间。包括：主卧室、次卧室、卫生间、客房等；4、辅助性空间。包括：洗衣室、储藏、车库、地下室等；5、景观性空间。包括：（前、后）花园、内天井、露台等。,地下室设置车库、储藏间、工人房、影视厅等，设置下沉式庭院；一层前后入户方式，设置厨房、餐厅、客厅、一间卧室；二层为主要的私密空间，设置主卧室，主卧室带超大衣帽间，书房；三层设置一间卧室，大露台。,联排别墅户型设计要点,联排设计建议,花园洋房设计建议,负一跃一户型建筑面积：135,一跃二户型建筑面积：85,二跃三

32、户型建筑面积：98,借鉴小院青城项目叠拼设计思路，塑造本项目洋房产品。,下沉庭院,入户庭院,入户庭院,露台,露台,将传统的叠加别墅通过户型的拼接形成了完全意义上的独门独院，没用了传统中的公共楼梯，过道，完全的私有化。,一层带地下室,二层带地下室,1、2层均带有地下室，3-6层逐层退台,三层,六层,花园洋房设计建议,露台,花园洋房设计建议,一层建筑面积约150拥有超大入户花园,入户,客卧室,利用入口处层层退,花园洋房设计建议,二层建筑面积约135多个阳台,入户门厅,入户,花园洋房设计建议,三、四、五层建筑面积约130，多个阳台/露台,入户,小高层设计建议,方案一,小高层设计建议,方案一,小高层设计建议,方案二,实现电梯直接入户，一层为一户，主体功能空间围绕电梯核心筒布置，四面设置环绕型阳台和露台，实现360度无遮挡景观视野享受。,Thanks you!,预祝项目取得圆满成功,