大型商业地产风险与控制.ppt

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1、大型商业地产风险与控制,大型商业地产风险与控制,商业地产,商业地产,商业地产的灵魂是商业,商 业,地 产,商业地产投资价值,商业地产机遇与风险并存,商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。商业地产的服务范围主要是第三产业，随着中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地产的投资额绝对数量增长较快。,商业地产投资占房地产投资总额的比重,城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正

2、是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消费率低于世界平均水平，消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。商业地产具有“高投入、高回报、高风险和高难度”的特征，在商业地产高速发展的同时，也隐藏着很多的风险。截止到2008年，办公楼空置面积近1000万平方米，同比增长约8%；商业营业用房空置面积超过4000万平方米，同比增长约5%。,机遇,风险,政策法规风险,一、商业地产项目取得成功的要素 一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键的因素，分别是土地、资金、人才与政策。这四个方面如果在某一方面存在严重的短板现象，项目开发就很难取得成功。二、什么是政策法规风险 政策法规

3、的风险就是指城市规划、商业网点规划、交通、环境等地方政策法规对商业地产项目的影响。当商业地产的其他因素都可以促使项目走向成功的时候，如果项目存在政策法规的风险，那么这样的打击可能是毁灭性的。一个项目存在的其他不利因素我们可以通过后天的努力去进行弥补和调节，但一旦在政策法规上存在严重的风险隐患，失败的局面将是无法改变的。政策法规的风险是根本上的风险，如果项目存在政策法规上的风险，这样的项目应当予以一票否决！,政策法规风险,三、政策法规方面的风险控制（一）是否符合城市总体规划要求？城市总体规划决定了城市未来的发展方向，以及区域经济发展的潜力。项目符合城市总体规划是最基本的要求。1、与政府关系良好，

4、不等于没有政策法规的风险。与政府关系良好，凭直觉去选取开发项目的土地，不从城市总体规划、商业网点规划、交通评估、环境评估等方面去论证项目的可行性，就开始进行规划建设，这样的开发决策流程是不科学的。2、决策不能满足于粗放型的城市规划研究。一个成功的商业地产项目不仅要顺应城市的发展方向，同样也要对城市未来的经济增长、城市建设的节奏进行深入、细致的分析、研究。一个商业地产项目要想取得成功，不能满足于粗放型方向的指导，而必须对城市规划与项目的关系进行全面系统的论证。,政策法规风险,3、对城市规划研究的内容。城市功能商业区是如何分配的？新城区建设的区域和周期是如何安排的？城市商业走向和人口聚集的脉络往哪

5、里去？城市的重要基础设施如何建设？城市新区的开发建设时间表是如何安排的？（二）是否符合城市商业网点规划要求？一个商业地产项目同样要符合商业网点规划的要求。政府为配合商业网点规划，必然将市政建设向这一区域倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划的要求，才能事半功倍，获得成功。,政策法规风险,案例分析：广州某开发商通过关系在珠江新城黄埔大道拿到了一个面积达6万平方米的地块。论地块，该项目位于广州城市规划的重心珠江新城的北端，地理位置得天独厚。论规模，6万平方米的商业面积在天河中心区域也颇具规模效应。项目拟建成一个集购物、餐饮、娱乐为一体的一站

6、式购物中心，在它的发展规划中，它希望与天河城市广场形成犄角之势，形成天河中心商圈的两大极核效应。项目在开业一段时间以后，发现运营十分困难，不仅人流量稀少，商业氛围不佳，商户连生存的底线都难以达到。为什么这一个看上去条件十分理想的项目，在落成以后，就发现路行不通了呢？经研究发现：广州市政府的商业网点规划中将天河的商业中心定在以天河城市广场、体育中心为核心的天河路、中山大道的商业主轴上。而项目坐在的黄埔大道政府明确规划以家居、装饰材料为主营商业业态的商圈。为此，政府将黄埔大道建设为八车道的城市快车道，快速通过的车流不利于人流通过马路，却是良好的建材、家居、汽车等商场的集散地。,政策法规风险,该项目

7、的规划定位是一站式购物中心，但零售商业氛围却被黄埔大道隔断，项目周边成型的都是装饰材料市场、家居市场，这一商业氛围与天河城零售商业格局存在天然的障碍。于是，开发商不得不将项目改建为装饰材料城。虽然整体的经营状况有所好转，但由于原有建筑格局和功能分布并不适宜建材、装饰材料商家的经营要求，电梯配备、楼板承重、仓库都不符合要求，难以吸引有实力的建材商家、装饰材料商家加盟。同时，项目建设成本高、土地价格高，而建材商家、装饰材料商家的租金水平却比较低，这一现实的矛盾，一直成为这个商业建筑最大的困扰。从本质上来分析，该项目今日所处的困境就是没有充分研究城市总体规划的结果，没有认识到一个不符合城市商业网点规

8、划的区域、以及在一个建设中新城区开发购物中心所存在的风险。与政府关系良好，并不意味着没有政策法规的风险，在这个案例中也得到了充分的证明。一个城市的总体的商业规划是知道整个城市商业网点布局和网点建设的法规性文件，每个城市都有与其相适应的城市商业网点规划，都是商业地产项目在进行投资决策时要认真研究、分析的重要内容，避免项目与城市总体商业规划发生冲突！,政策法规风险,（三）是否符合城市的交通评估？所谓城市交通评估，就是从交通的层面对商业地产项目的交通流量、交通可达性、交通负作用进行单项的综合论证、评价。1、交通评估的必要性 交通是商业项目成功的生命线。一个成功的商业地产项目的交通组织包括建筑内部的交

9、通组织、建筑外部的交通组织、内部与外部交通的衔接等三个方面。商业地产项目的交通评估就是对建筑的外部和内部交通的衔接进行总体评价。一个商业地产项目在建成后必定有内部的交通流线，同时也有外部市政交通流线。交通评估所要评价的内容是：项目建成后，项目产生的交通流量会对外部交通产生什么样的影响？内外交通流线是否能够衔接？如何衔接？外部交通承载能力是否足以承载项目所产生的交通流量？项目产生的交通流量是否会对外部交通产生严重的影响？,政策法规风险,2、交通总流量 在进行交通评估之前，我们首先要明确项目实际存在的交通总流量，以及保持良性运作所需具备的交通总流量。一个项目如果不具备良好的整体交通条件，不仅对市政

10、交通产生不良的影响，同样对项目的可持续运营产生不良的影响。一个项目的交通评估不过关，同样要一票否决。案例：广州天河城商圈现已成为华南地区最具有规模效应的商圈，有一种观点提出把天河城商圈的商业建筑面积由70万平方米提高到200万平方米。天河城商圈现在的每天客流量已经达到30万人次，人流和交通状况已接近饱和。如果将建筑面积扩大到200万平方米，那么天河路每天要吸引150万人次以上的客流量。而天河路每天以现有的全部交通工具搭载的消费者最多可达90万人次，在交通总流量扩大到150万人次以上，现有的90万交通总流量之外的60万人所带来的交通问题，绝不是现有的交通运力可以解决的，这足可以让天河路陷入瘫痪！

11、天河城商圈的容量有多大，不仅取决于商业建筑面积多大，而且取决于交通总流量有多大。对于商业项目而言，地段是决定成败的关键。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，交通动线决定了客流量。,政策法规风险,3、项目所需要具备的交通条件 从交通角度对建设项目的选址作出评价，以周边商业设施的服务水平不下降为标准，确定建设项目被允许的最大的开发强度。从交通角度制定项目的规划设计要点，包括外部道路红线、出入口布置、停车配置指标、行人交通措施和公共交通配套等。城市内的大型商业地产项目，由于建筑规模大，势必增大运输等交通量，给附近已有的道路设施及交通条件造成影响。商业地产项目要取得良好

12、的交通条件，就必须结合交通设施来作为项目开发决策的重要参考，把交通需求控制在路网可以接受的水平。（四）是否符合城市的环境评估？在商业地产项目开发中，一定要重视项目的环境评估，这也是政策法规的风险之一。它包括有以下几个方面：1、人流因素。大型商业地产项目建成运营以后，势必产生巨大的人流量。环境评估所需要综合考虑的是，项目建成以后将产生多大的人流量，这些人流量是否超出了环境所能接受的能力，是否对周边的居民生活和其他公共活动产生了极大的影响。要充分考虑车流、人流对环境造成的不利影响，将项目投资决策的风险降到最低。,政策法规风险,2、车流因素 除产生巨大的人流外，一个商业地产项目的运作势必带来巨大的车

13、流量，而车流所产生的噪音、废气以及对道路交通产生的压力都是商业地产项目环境评估的重要内容。3、噪音因素 一个商业地产项目如果建在社区居民生活的中心，那么就要重点评估它的营业时间、所建地段对周边居民生活所造成的影响，是否在可接受的范围之内.如果噪音超标，是否有其他补救措施等。4、废气因素 大型商业地产项目由于有餐饮等复合业态的存在，必然有一定的废气产生。这对周边居民生活会造成一定的影响。商业地产项目除要对排烟的设备设施的使用、安装有一个全面的考虑之外，同时要注意风向的问题，不要在项目进入运营以后，面对大量的投诉。（案例：三门峡步行街加州牛肉面馆对业主的影响）5、废水、废渣因素 考虑市政配套的污水

14、、垃圾处理站是否有足够的处理能力？项目至处理站有多远，有多高成本等。,政策法规风险,商业地产项目产生的人流噪声、车流噪声、废气等都应通过环境评估。如果周边群众对该商场的噪声、异味投诉不断，不断有人大代表、政协委员提出议案呼吁解决，请问，这样的商业地产项目还能良好经营吗？这样的事例屡见不鲜，都是因为开发商没有从心里重视环境评估的因素，在进行投资决策时没有进行环境评估，这些都将为项目的运作带来较大的风险。同样，环境评估也是商业地产项目政策法规风险控制的重要内容。,项目选址的风险,一、商业地产项目选址的原则：世界商业界公认一个原则，一个商业项目要成功，重要的就是3L。第一是 Location（位置）

15、第二是 Location（位置）第三是 Location（位置）但是，一个商业地产项目的风险是多方面的，看上去非常良好的地段，其实未必良好。看上去可以成功的商业地产项目，未必可以取得成功。一个商业地产项目是否取得成功，除规划、运营、招商组合等因素外，单单就选址这一项工作，就可以细分出很多内容，它们每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。,项目选址的风险,选址风险分析的内容,政府出让土地方式选址地块的商圈饱和度指数选址地块的周边人口密度选址地块客流情况调查选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况选址地块商圈内商业（竞争对手）情况选址地块交通道路选址地块公交设施情况选址地块建筑物可视效果地块平整条

16、件地块拆迁条件选址地块规划经济技术指标,二、选址风险分析的内容,项目选址的风险,（一）政府土地出让方式与项目开发风险1、商业地产项目取得土地的方式：招、拍、挂2、三种方式的利与弊：取得土地的成本高低，与土地交易方式、竞争对手的数量以及土地交易条件密切相关。,项目选址的风险,（二）选址地块的商圈饱和度指数风险 1、何谓商圈饱和度指数 商圈饱和度指数是判定一个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标。通过计算或测定饱和度指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。商圈饱和度指数计算公式：IRSCRERF 式中 IRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目；RE商圈内消费

17、者人均零售支出；RF商圈内商店的营业面积。,项目选址的风险,2、商圈饱和度指数与开发商业地产项目之间的关系 商圈饱和度指数越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。有的人流很多的地方，由于商业竞争高度激烈，商业扩张的容量大于消费的增长，这样的地段看上去虽然人流很多，但是商业发展的空间很小。同样，有的人流很少的地方，由于存在市场空白点，这样的地段虽然看上去人流不多，但是却存在着很大的商业发展空间。从内因来分析，就是两个不同地段的商圈饱和度不同。开发的商业地产位于已经饱和的商圈或超过饱和度的商圈，就会面临较大的经

18、营压力和开发风险。而选择饱和度较低的商圈，就会有很大的市场机会，风险也就相对会比较小。,项目选址的风险,3、不同业态、不同档次的商圈饱和度各有不同 成熟商圈饱和度指数都比较高，但不代表没有机会；不成熟的商圈饱和度指数一般都比较低，不代表风险就小。在一个成熟商圈内，如果将商品档次进行细分，也可能发现中低档的商品可能饱和，但却缺少高档商品，不能满足部分高档商品的消费者需求，同样也就造就了新的市场机会。在一个不成熟商圈，虽然总体的饱和度低，但可能某种业态已经饱和。如某商圈其他零售业态还没有饱和，但家居、建材市场可能已经饱和了，如果在做一个家居商场，可能会面临比较大的风险。分析商圈饱和度，不只是看总量

19、饱和度，还要将业态细分，看不同业态的饱和度情况。分析在目标地块做市场的前景如何？它的机会在哪里？威胁又来自哪里？商圈内竞争对手的情况怎么样？有没有可以发展的市场空间等这些，都应当有一个清晰的了解。,项目选址的风险,4、如何计算商业地产项目商圈饱和度的分值？假定某商圈现有120万平方米的商业面积，该商圈顾客为400万人，全面人平均购买为5500元。该商圈的饱和度指数计算如下：IRS=C*RE/RF=(4005500)12=18300元/平方米 如何去判定饱和度指数呢？如果项目建成后，商场每平方米的销售额预计能达到12000元/平方米，那么我们就会得到一个比较参值。B=EIRS=120001830

20、0=0.655 B值越小表明商圈饱和度指数越低，商圈饱和度越高，商圈越接近饱和度，项目的风险就越大；反之项目风险就比较小。一般情况下，核心商圈的B值达到1是较为理想的，最好能达到1.25以上，如果小于1风险就会相对比较高，上例所述的B值为0.655，说明该商圈已接近饱和度状态，项目的经营存在相当大的风险。,项目选址的风险,（三）选址地块的周边人口密度与项目开发风险1、人口密度与项目成败的关系 人口密度高，基础消费群体能支撑项目运营，项目易成功，风险较小。人口密度低，基础消费群体不足支撑项目运营，项目易失败，风险较大。2、项目建成后，哪些消费者会来消费？分析研究哪些区域的消费者可能来项目消费，根

21、据消费者购物的习惯，和不同区域对项目的影响程度。3、项目潜在的消费群体的量有多大？分析潜在消费者群体数量，要用发展的眼光。一个项目可能目前人口密度不高，但周边有大量的住宅小区或写字楼及行政机关已建成或在建，这就代表这个区域的发展趋势，也会因此带来较大的入住人口。所以还应分析未来人口密度可能增加的情况，如新建住宅有哪些？何时建成？何时入住？分别有多少户？城市规划怎样？如果规划为行政办公区，对未来人流影响会怎样？以上情况，都要综合的考虑进去。4、商圈内现有的潜在的消费群体是否足以支撑项目的运营？分析商圈内人口数量要达到多少，才能满足项目经营的要求。,项目选址的风险,商场本侧人流,（四）人流动线对客

22、流状况的影响,较窄的马路，中间没有隔离带，马路对面的人很容易过来，这样马路两侧的人流都可以考虑进来。,中间没有隔离带,马路对面人流,1、人流动线对客流状况的影响,项目选址的风险,商场本侧人流,比较宽的马路，中间有隔离带，一般只考虑单边的人流。,中间有隔离带,马路对面人流不做考虑,项目选址的风险,商场本侧人流,客流通往项目中间是岔道和其他交通设施，客流可能拐个弯走了。,中间有隔离带,项目选址的风险,2、客流量统计分析 客流量统计分析就是计算每天经过项目的客流总量。并且对客流进行调查分析，看客流的构成是怎样的。,项目选址的风险,（五）选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况,对于商业项目而言，选择在基础

23、消费群的人均可支配收入高，消费能力强的区域，意味着成功的机会越大，风险越小。同样，只有在收入水平高的地段经营高档次的商品，才有相应的消费者来支撑商场的经营，在收入水平低的地段经营高档商品，失败的可能性很大。,项目选址的风险,（六）选址地块竞争对手情况1、商业地产项目会面临哪些竞争对手？,项目选址的风险,2、对选址地块的竞争对手进行评估,10万平方米,10万平方米,10万平方米,VS,VS,VS,竞争对手,竞争对手,竞争对手,2万平方米,结论：竞争对手影响和威胁不大,8万平方米,结论：需要慎重考虑竞争因素,结论：两者之间直接竞争,10万平方米,项目选址的风险,3、竞争对手评估中的距离因素 竞争对

24、手对项目的影响，因距离远近而不同，距离远则影响小，反之则大。,A商场,B商场,A商场,B商场,两个竞争项目的距离在500米以内，或步行距离在10分钟以内，竞争比较大,两个竞争项目的距离在1500米以上，或步行距离在20分钟以上，竞争比较小,项目选址的风险,（七）选址地块交通道路条件情况 路到才能人到，人到才能财到！,项目周边是什么道路？,有多少条道路？,道路如何与商业地产项目联系起来？,项目选址的风险,四面临街，四面均为双向六车道，道路交通条件最优。,单边临街，单向单车道，道路交通条件最差。,三面临街,二面临街,项目选址的风险,（八）选址地块公交设施情况 1、公交设施对商业地产项目营运的重要性

25、 公共交通设施是客流易达性的保障，也是客流汇集的保障。公交车站离项目有多远？有多少条公交线路？有无地铁？地铁出口在哪里？这些都是评价商业地产项目公交设施情况的重要内容。案例：广州天河城在1998年以前的经营很不好，直到1998年广州地铁1号线的开通，由于地铁1号线体育西站出口直通天河城负一层，为天河城带来大量的客流，天河城的经营也就是从这一年开始进入一个繁荣的时代。太古集团在开发购物中心时，对地块的公共交通设施要求非常高，一定要是位于地铁沿线或其他交通枢纽位置上，其中最看重的是地铁交通。在香港开发的三个经典商业项目都位于地铁沿线，在北京、上海、广州等地做购物中心，也承接了它一贯的选址原则。,项

26、目选址的风险,2、选址地块公交设施状况评估,公交车站,公交车站,公交车站,100米以内,500米以上,30米以内,比较理想,选址地块,选址地块,选址地块,最好,比较差,项目选址的风险,（九）选址地块建筑物可视效果 1、主力店对建筑物可视效果的要求,看到才能想到,路到才能走到,人到才能财到,财到才能留到,一个商场首先要容易被人看到，只有看到了以后，人们才能想到去商场消费。,只有具有良好的交通可行性，人们才能方便地走进商场。,只有人流到了，商家才会有生意，商家才能赚到钱。,只有商家赚钱了，商业结构才能稳定下来，商家和消费者才能留下来。,大型国际、国内品牌超市、百货以及其他品牌商家，他们在选址时，非

27、常重视商用物业的可视效果，在什么地方能看到，是他们最为关心的问题之一，如果商用物业可视效果不好，他们很难考虑进驻。势必为项目以后的招商、运营带来风险，进而影响整个项目的成败。,项目选址的风险,2、选址地块建筑物可是效果的几种情况 如何评估项目选址的可视效果？一是从所选地块的各个角度去直观分析项目的可视性；二是从各个观察项目的能见度，并进行量化的评估。图示一：地块单边临路，从马路对面，或较接近的地方才能看到，其可视性也比较差。,图示二：,位于弧形马路旁边，虽然也是单边临路，但是视觉性显然高于临单边直道，其可视性一般，比较左图中两个地块，位于弧顶外侧地块的可视性显然优于弧形内测地块。,项目选址的风

28、险,图示三：地块位于丁字路口，承接两条通道人流、车流汇集之处，可视效果比 较好。,图示四：地块位于十字路口交汇处，地块的可视性效果又优于图示三所示的地块，较为理想。,项目选址的风险,图示五：项目四面临路，其可视性最高，从地块的可视性而言，无疑最理想。,项目选址的风险,（十）地块平整条件 商业建筑要求用地竖向高差变化不宜过大，否则由于坡地的土方量大大增加，极大的增加了工程成本。商业建筑用地尽量平整，这样才便于商业建筑的规划和建设。案例：某开发公司在湖北黄石有个商业地产的投资项目，位于市中心，周边商业氛围十分成熟，地理条件十分优越。但它却是一排建在山丘上的老职工宿舍楼。据初步估计，该项目的所处的山

29、丘的挖方量高达7万立方米以上，再加上地下室的挖方量，估计项目的挖方量高达10万立方米以上。如果按照当地的工程报价，每立方米挖方量需要100元费用，那么意味着项目10万立方米的总造价高达1000万元以上。除此之外，10万立方米的挖方量按照当地的施工能力预计要半年时间才能完成，这样又拖慢了整个建设工程6个月左右的时间，这又增加了成本。经过研究分析，该公司最终放弃了这个项目。,一般来说，商业地产项目的挖方总量最好控制在3万立方米以下，挖方产生的工程成本必须控制在工程总价的10%以下。如果挖方量超过5万立方米，或者挖填成本超过工程总价的20%，那么项目挖填方的风险就很大。这样的项目是否考虑实施，就要进

30、行更加全面的综合考虑。,项目选址的风险,（十一）选址地块经济技术指标 对住宅而言，相对简单。地块能开发何种产品？可售面积多少？市场价格怎样？销售后可以回收多少资金？土地、建安、销售、财务成本是多少？就可以大致评估出这个项目的投资收益。决定做与不做，取决于能不能赚钱，或者说取决于其收益能不能达到开发商的期望值。但对大型商业地产项目而言，就要复杂得多：,建成后有效商业面积有多大？,未来整体租金水平怎样？,投资回报率是多少？,要多久才能收回投资？,对商业项目而言，投资收益能在10年内收回投资成本比较理想。如在15年内，还不能收回，则风险就相当大了！,业态组合风险,一、商业业态 商业业态指的是经营者为

31、满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。2004年10月1日起国家实施零售业态分类新国标中，零售业态分为百货店、超市、专卖店、便利店等17种业态。二、商业业态组合 所谓业态组合就是指商业地产项目根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在项目中的分布及分配比例的过程。,业态组合风险,业态组合涉及三个层面的问题：,一个商业地产项目应该承载哪些功能，涵盖哪些业态？,各业态的占比，及每个业态中具体每个业种数量以及相互比例关系。,各业态在商业地产项目中的区位与业态之间的相互关系。,业态的选址,配比的问题,落位与分布的问题,业态组合风险,三、业态组合风险分析,案例：某购物中心总商业面积6万平

32、方米，为了旺场计划引入好又多和百安居两大主力店，共占租赁面积高达5万平方米。剩余1万平方米计划租给中小商家。和两个主力店也谈好了，他们都同意进驻。但是开发商最后算了一笔账，发现即使开业率达到100%，最后也赚不到钱。分析：主力店在该项目中占据了主要的商业面积，留给一般经营户的面积已经不多了。这样的组合就造成了主力店面积过大，业态组合不合理，因为主力店所能支付的租金水平是很低的，造成总租金收入过低。,结论：,合理的业态组合是取得合理租金的根本保证。,不合理的业态组给商业地产项目带来风险。,业态组合风险,主力店的租赁面积、租金多少为宜，其他的餐饮、休闲、娱乐等业态的租赁面积应该是多少为宜，各种业态

33、怎样达到一个最佳的组合方案，怎样才能实现最佳的投资收益，这些都要在进行投资决策前进行评测。,一般来讲，在业态组合是应遵循的原则是-5：3：2即：购物占50%，餐饮占30%，娱乐占20%。,但也不是必须遵守的原则，要根据开发商自身的战略进行业态组合的设计。中国现有的购物中心以万达模式和天河城模式最具代表性：,业态组合风险,万达模式：通过订单地产概念的导入，引入沃尔玛、苏宁电器、红星美凯龙等超级主力店，其中超级主力店所占的面积很大，其中相当部分的主力店面积超过了总面积的50%。这样使购物中心租金收益变低，但同时也降低了风险，收益比较稳定。天河城模式：以租金收益为主要目标，在购物中心的整体业态分布上

34、严格执行以租金收益为导向的各种业态的面积配比。严格控制主力店规模，将主力店规模控制在总体面积的30%以下，使高租金的商铺面积最大化，使购物中心获得最大的租金收益。,业态组合风险,分析：中短期的租金收益不是万达集团的追求目标，连锁化发展的万达集团其核心能力在于通过城市运营获得土地增值收益，并通过与国外基金合作解决前期资金的问题。大面积的主力店虽然造成了租金收入低，但能实现稳定、连锁化发展。对于中国大多数的总体开发规模不大的商业地产开发上来说，这样的模式是一种不可克隆的发展模式。,中国绝大多数的商业地产开发商早期实践的一定是天河城模式，主要通过中短期的租金收益来解决发展中的资金问题、收益问题。那么

35、在这种情况下，就十分有必要对购物中心的各种业态的租金水平、租赁面积、租赁年限进行全面的评估，这样就能全面评估投资决策的招商组合风险。,业态组合风险,四、租赁方案设计 租金高、租期短的租赁方案 珠宝商、钟表商河化妆品商家是商场内租金承受能力最高的租户，无论在百货公司还是购物中心都是最优质商户，位于最显眼位置，租金支付能力最高，是大多数大型商业地产项目争取的对象。由于这一类型的租户所贡献的租金是项目未来租金收入增长的主要来源，所以开发商与其签约时，租约大多数时间较短。服装鞋袜类专业店也是租金支付能力较高的租户之一，这一类型的租户由于拥有庞大的消费群体，而专业店本身也有良好的成本控制能力，故这一类型

36、的租户也大多数能接受租金高、租期短的租赁方案。,业态组合风险,租金低、租期长的租赁方案 百货公司、超级市场是购物中心的主力店，他们是租金低、租期长的租户的主要代表。由于百货公司、超市的管理成本高、服务链条长、竞争激烈，而超级市场的毛利率又普遍低，这一类型的主力店租户不可能支付太高的租金。由于主力店的人流带动作用，购物中心都把主力店的引入作为“人流发动机”引入。通过与百货公司、超级市场签订租金低、租期长的租赁合同，以达到促进其他租金高、租期短的商铺经营的目的。娱乐、餐饮这一类型的租户租金支付能力即高于百货公司、主力店，其租期也较百货公司、超级市场短，因此这是一类租金水平中等偏低、租期中等的租户，

37、可以纳入租金低、租期长的租户范畴。,规划设计风险,一、商业地产规划设计存在的问题,为何好地段，商业运作却不成功，因为建筑上存在的问题，导致项目无法实现良好的整体收益，甚至造成巨大的资金黑洞？,为何有的建筑形式非常美观，但实际使用时，商家及经营管理人员却普遍反映建筑物好看不好用？,为何有的购物中心外部条件非常好，但主力店招商却不成功，建筑条件无法满足主力店要求。造成建筑物长期闲置？,问题一,问题二,问题三,规划设计风险,为何有的商业建筑在投入使用后，出租状况及不平衡，有的区域成片无法经营，商业经营长期不能进入良性？,为何有的购物中心看上去很多人流，但是却只在主力店区域有集中人流，其他区域人流稀少

38、，人流分布极不均衡？,为什么在同一区位，有的购物中心需要很多管理人员，有的购物中心却能在实现良性运转的前提下，大幅度压缩人员编制和节约开支？,问题四,问题五,问题六,商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济回报，以及项目的生死存亡！,规划设计风险,二、产生问题的原因：缺乏商业建筑规划经验；用传统住宅、公共建筑设计的经验进行商业建筑设计；注重建筑形式，轻视建筑的实用性；用单一的建筑思维从事商业建筑规划，没有商业运营的经验和高度。三、带来的风险：这些原因造成商业建筑设计不合理，人流动线不清、功能布局混乱等，导致主力店招商不成功、一般店经营不理想、经营管理难度增加、租金收益过低、管理成本增加等现

39、象，后期的经营管理出现了无数的难题。这些难题，都构成了商业地产开发过程中的规划设计风险！,规划设计风险,四、科学的规划设计是项目取得成功的关键（一）以经营管理为目标 住宅地产的功能就是人们居住。但商业地产的功能是商业经营。这就首先需要一个商业地产从项目其物业的空间、结构、设备、配套、功能等方面保障和满足商业的经营。在开发之前，必须要充分考虑到商业的后期经营问题，不能简单的用建筑设计代替商业规划设计，否则将很难保证商业地产的成功运营。（二）以商业定位为依据 商业定位就是对项目的业态、功能、市场、商品、顾客等方面进行设定。在确定项目的业态定位、功能定位、形象定位后，根据项目功能、形象及不同业态商家

40、的需求进行规划设计。,规划设计风险,（三）以设备配套为重点 不同的商业业态和商业功能对物业的空间、层高、柱距、荷载、电梯、强电、弱电、给水、排水、通风、排烟、暖通、空调、消防、安防、广播以及配套用房的要求都不一样，一定要根据商业定位来进行空间结构设计和设备设施、电力能源配套。（四）兼顾建筑规范和商业规范的统一 进行商业地产项目的设计时，必须要同时兼顾“建筑规范和商业规范的统一”。这是商业地产的特点和要求所决定的，缺一不可。只有这样，设计的商业地产，才能既符合建筑技术和消防的要求，又符合商业经营的需要。,规划设计风险,（五）规划设计内容,规划设计内容,业态规划,功能规划,布局规划,空间规划,设备

41、配套,装修设计,交通规划,外观形象,规划设计风险,成都新城市广场的线性三段式、八面临街的规划设计，使广场只有主力店人流，除此之外其他区域人流稀少，无法形成各个商业区良好的人流动线，失去了引入主力店的真正目的，租金收益及整体价值损失巨大。,资本运作风险,一、商业地产的本质是金融地产 资本运作对于商业地产项目的重要性就像空气对于人类生存的重要性一样，如果商业地产项目缺乏良好的资本运作能力，那么再好的地段、再好的建筑规划，也会在很短的时间里走向失败。中国商业地产项目在运作中很多都在资产运作方面产生了瓶颈，这些问题具体表现在：,自有资金不足，当项目启动后，融资方案受阻，项目因此受到影响。,融资成本过高

42、，项目短期收益无法抵消融资利息成本，项目因此受到影响。,项目投资成本增加，突发情况使项目运作成本超过了预期，工程建设周期延长、工程上的不可预测因素导致成本增加，这些都使项目的开发建设受到影响。,项目建成后的收益不如预期，项目的实际收益无法满足开发商对于资金回收的要求，项目的运营受到影响。,资本运作风险,二、商业地产的资本运作风险的体现,资本运作的风险主要体现,贷款资金的额度与限,资本的退出机制,贷款利息与年限,自有资金的来源,资本运作风险,三、商业地产资本风险的控制节点（一）自有资金占总投资的比例 自有资金是投资商业地产项目的启动和初始运作资金，其来源和比例直接反映了开发商的抗风险能力，也是以

43、后融资和寻求合作伙伴的重要评估条件。,抵押贷款,自有资金来源,抗风险能力最强,抗风险能力次之,抗风险能力最弱,资本运作风险,（二）自有资金比例直接关系到项目资本运作的成败,事实上，很多的商业地产项目后期运作的艰苦与利润的微薄，与其自有资金状况是有密切联系的。,广州中华广场租金递增图,资本运作风险,广州中华广场现在日流量达到30万人次，租金逐年攀升，但开发商最后却感到赚不到多少钱，期间很大的原因，就是因为开发商自有资金比例过低。由于自有资金比例过低，中华广场的开发商通过商铺销售回笼资金，由于销售面积太大，而且主要是首层的旺铺，再加上执行了返租回报的政策，部分商铺返租回报率高达到12%以上，这样就

44、造成了中华广场进入运营状态后，支付的返租回报的租金占据了相当大的比例，发展商最后算下来却赚不到多少钱。还有一些商业地产项目因为贷款比例过高，造成了开业后要支付的贷款利息成为沉重的包袱，这些都成为商业地产项目资本运作的风险。（三）申请贷款额度的比例 除自有资金外，申请贷款额度的比例高低同样决定了项目开发运营的资金保证程度。只有充足的资金保障，项目才可能按计划开发成功，无数失败的例子皆源于资金链的断裂。贷款的年限越长，风险越易于控制，抗风险能力越强。,资本运作风险,（四）申请贷款的利息与条件贷款利息的大小，将影响着开发成本的大小，利息越低，抗风险能力越强。影响利息大小的有利率和贷款条件，其中贷款条件分为资产抵押、股权抵押、次产和股权兼有三种方式。利率越高，风险越大。资产抵押风险最低；股权抵押风险最高；资产和股权兼有的方式介于以上两者之间。,资本运作风险,（五）资本的退出机制 没有良好的资本退出机制，开发商就很可能被项目拖住无法脱手，增大了资本运作的风险。1、目前资本来源的渠道,海外REITs,海外发行股票,海外投资基金,国内发行股票,国内发行债券,国内抵押,国内银行贷款,信托融资,国外银行贷款,自有资金,资本运作风险,2、目前资本退出机制,方式一,资本运作风险,方式二,资本运作风险,方式三,Thank You!,