浦江县某综合项目市场调查报告.doc

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1、目 录一、 浦江县概况1、 地理位置与行政区划2、 历史沿革二、 浦江县社会经济发展1、 产业发展2、 商贸投资3、 居民生活4、 经济社会发展目标与战略三、 房地产行业发展1、 固定资产投资2、 房地产开发投资3、 城乡建设四、 浦江县总体规划1、 城市用地规划2、 城市未来发展重心五、 住宅个案分析1、 住宅1.1 在售住宅项目1.2 未来住宅潜在竞争个案 2、 商业2.1 商业发展现状及问题2.2 在售商业项目一、浦江县概况1、地理位置与行政区划浦江县地处浙江省中部，金华市北缘。南与义乌、兰溪接壤，北连桐庐，西靠建德，东旁诸暨。辖7镇5乡3个街道办事处，20个居委会、409个行政村。 政

2、区人口面积 2005年底，全县总人口为38.20万人，其中非农业人口6.17万人，占总人口的16.15%。县域面积915.35平方公里，其中耕地面积1.73万公顷，占19.3%。 2、历史沿革 浦江建县于东汉兴平二年（公元195年），古称丰安。唐天宝十三年（公元754年）重置浦阳县，因境内有浦阳江而得名。吴越天宝三年（公元910年）更名为浦江县沿用至今。二、浦江县社会经济发展1、 产业发展l 农业：农林牧副渔总产值 6.09亿元，其中畜牧业产值1.86亿元，粮食总产量6.4 万吨，粮经种植比例5.3：4.7；高山蔬菜、花卉苗木、水果、茶叶是四大主导产业。竹叶薰腿为火腿珍品，豆腐皮、桃形李为传统

3、农产品，浦江春毫为中国精品名茶，沁香牌密梨为全国优质早熟梨。l 工业：以传统轻工业为特色。服装、针织、绗缝、挂锁、水晶和造纸具有比较优 势。花边绗缝是全国最主要的加工出口基地，水晶、挂锁占有全国70%以上的市场份额，是原材料的最大集散地之一。被命名为中国水晶玻璃之都和中国挂锁星火特色产业基地。全年实现自营出口1.2亿美元，规模以上企业163家。l 特色产业：花边、竹编、草编、麦杆贴画和绒绣为浦江传统工艺品的五朵金花。 绗缝制品、挂锁、水晶工艺品和自行车产业后来居上，成为新的经济增长点。l 三大产业比例：2005年实现生产总值67.03亿元，其中工业增加值42.04亿元；一、 二、三产业占生产总

4、值比重为6.662.730.7，人均生产总值17571元。2、 商贸投资2005年社会消费品零售总额26.27亿元，完成第三产业增加值13.5亿元，接待国内外游客57万余人次，旅游总收入近4亿元。 全社会完成固定资产投资23.54亿元，全年吸收投资3.35亿元，其中外资1040万美元。3、 居民生活2005年居民人均可支配收入9542元，农民人均收入4733元，国民经济和人民生活开始步入快速增长期。4、 经济社会发展目标与战略l 发展目标：到2020年，GNP突破150亿，年均递增8以上，三大产业比重调整为7：45：48，城镇化水平提高到65，全县财政收入达到14.2亿元，年均增长10。l 发

5、展战略：接轨义乌，全面开放，兴工强县。三、 房地产行业发展1、 固定资产投资2、 房地产开发投资3、 城乡建设 创新模拟拆迁法改造旧城，统筹城乡一体化建设农村。2005年末,城区建成区面积18.64平方公里，城区人口12.2万，城市化水平为42%。年末城镇人均住房43平米，农村人均住房54平米。现状分析近几年来，浦江房价上涨很快，甚至比金华还高。这主要由以下几方面的原因造成：l 规划调控和土地供应问题。土地出让实行价高者得，土地供应量少造成拍卖价格高。土地出让没有设置准入条件，导致房地产“三外”（外行人、外地人、外来资金）现象，某些“三外”房地产企业缺乏在浦江创品牌、创信誉、进行长期开发的意识

6、，追求短期利益最大化。l 商品房开发建设成本增加。城镇住宅的品质提高，客观上带来建房成本、小区配套设施成本的大幅度提高。银行按揭贷款门槛提高带来财务费用的增加。建筑材料涨价也造成房价上升。l 经济适用房和廉租房短缺。经济适用房和廉租房的推出能对商品房价格起到一定的平衡和抑制作用。许多中低收入家庭为改善自身的居住条件，也向市场要房，加大了市场供应压力。l 二手市场不活跃：房屋转让缺乏有效的交易平台，流通渠道闭塞。l 浦江县民营经济发达，特别是水晶、花边、挂锁等产业的带动下，加上在外经商的人员，有较大一部分资金涌入房地产市场，造成房源紧张，房价攀升。l 农村人口进城。每年总有一批经济条件较好的人口

7、，有的为了子女能在城市接受更好的教育，有的为了老人能在城里享受更好的医疗、文化服务，也在城里置业。房地产市场行为不规范。部分房地产开发企业采取内部订购、未将全部房源公开预售，造成市场缺房、价格抬升。居民参与炒房情况严重，使有些住房滞留在流通环节，造成房价较虚高。特征分析l 商品房建设迅猛发展，价格持续上升：商品房平均售价为每平方米3600元，其中多层和高层分别为每平方米3500元和3700元，非住宅的商业性用房差距明显从600040000元/。l 房地产投资持续增长，带动了相关产业，促进了浦江国民经济社会各项事业的发展：随着城市建设的发展，城乡面貌日新月异，住宅和房地产业已成为浦江国民经济的重

8、要支柱产业，其在促进社会经济发展中的作用也日益突出和明显，已成为该县新的经济增长点。l 房地产市场活跃期已过，住宅商品房销售进度缓慢：住宅同质化竞争趋于激烈，房屋空置率增强，商业性用房销售滞缓。l 客户已经逐渐理性：经过了2004、2005年的火爆热销期及近期国家房地产宏观调控政策的密集出台，客户增强了风险意识。四、 浦江县总体规划1、城市用地规划城市用地在城东、城西、城南、城北四个方向均有适于发展用地，但浦阳城区由于高速公路黄宅出口的影响，城市向东发展的态势明显。以下对浦阳城区四个方向的用地条件逐项比较，详见下表：浦阳城区城市用地条件评定城东城北城南城西用地概况地势略有高低，用地发展余地大地

9、势略有起伏浦阳江以南，用地宽阔、平整，地势总体较低，发展余地大地势平整，容量有限，仅23K用地环境影响性浦阳江下游，应防止水污染城市最大风频的上风向，浦阳江水系上游城市最大风频的上风向，不宜发展工业用地城市最大风频的下风向，浦阳江水系上游所需工程措施需平整土地，平衡土石方，基础设施线路较长，与城东工业区间应设置防护林带无需较大工程措施浦阳江南北应增设桥架，市政管道过河工程，加大水利防洪设施建设投资城市如向西拓展，过境公路需外迁与现状城市中心关系与现状城市中心距离较远，现状工业区阻碍了东片与现状城市中心的有机联系，基础设施投资较高与现状城市中心较近，基础设施投资较省与现城市中心隔江相望，需加设桥

10、梁，基础设施投资较高距现状城市中心较近，基础设施投资较省现状建设基础现状多为农田，村庄现状少量居住，工厂等用地现状已有4座过江桥梁，已建有汽车站，公交站场和体育场等重要项目现状基本为农田，村庄与区外联系方向与杭金衢高速公路接口相对较近，和杭州，义乌发达地区相对接近与县接境北部乡镇距离较近，联系密切，与仙华山自然风景区的交通通达性好与杭金衢高速公路接口同位于浦阳江南侧，联系较为方便，但需提高现状联系公路等级与县境北部乡镇和兰溪，建德联系较近，与高速公路联系不如其它几个方向与现状城区交通通达性由于现状工业区和金丝岭水库的阻隔，与现状城区交通通达性较弱与现状城区联系方便，交通通达性性好与现状城区需通

11、过桥梁联系，交通通达性取决于桥梁的数量和宽度与现状城区联系方便，交通通达性好发展弹性用地容量大，发展弹性较大用地容量相对较小，发展弹性较小用地平整，弹性较大用地容量较小，发展弹性较小2、城市未来发展重心u 行政中心随着城市总体框架的逐步构筑，城区的发展重心也逐渐向东、向南转移。现状行政中心位于浦阳城区旧城内，不仅占用商业黄金地段，并且使城市向东、向南发展缺乏动力。为促进浦阳城区的协调发展，发挥行政中心对新区建设的带动作用，规划考虑远期待浦阳城区向东发展到一定程度之后，将现状行政中心向东调整到现状章店村附近，促进未来浦黄一体化、组合城镇发展战略的实施。u 商业金融中心现状商业金融中心在浦阳老城内

12、，夹峙于东山和西山之间，用地局促、闭塞，已不能适应未来城市的发展需要。规划将现状商业金融以人民路为轴向东延伸，在金狮湖东南侧、未来浦阳城区几何中心布置城市新的金融服务中心，形成开放式结构，促进浦阳城市协调发展。u 市场区浦江现状市场布局零散，且缺乏较大规模的专业特色市场。浦江距义乌仅15分钟车程，借助于义乌商业城的发展势头，再加上交通的日益便捷，浦阳城区具有发展和培育本土特色专业市场的契机。规划在原平安、紧邻浦阳至义乌的机场通道布置一处专业市场区，利用快捷便捷的交通促进其发展。u 文化中心城区现状文化设施而已较分散。为充分发挥浦江“书画之乡”的文化特色，提高城市形象和建设品位，规划将文化设施集

13、中在金狮湖东北面布置，建设融汇自然和人文特色的文化中心。综上所述，城市向东和南发展是总趋势，城市用地应采用“东进、南扩、西抑、北调”的战略构想。 五、 住宅个案分析1、住宅1.1 在售住宅项目12项目名称物业地址总建面建筑形态开盘时间户型面积()套数价格(元/)销售情况备注浦江大厦(装修房)大桥北路6号199601幢24层/262006/8/151R：48,68各2444005080,装修标准600元/售1024层,一房销售较好,所剩房源在20层以上,三房去化速度慢,2426层整体出售(未售出)产权由酒店改为住宅,10层以下仍为酒店,上面为住宅产权2梯10户。1R：462302R：93242R

14、：86(复式)123R：163242426层:646整层5888财富名座文溪东路/中山南路3万1幢小高层，8幢多层多层2004年底1R：4543600仅剩两套，45（四楼），110顶层小高层为办公楼性质，2梯12户。多层中一幢为单身公寓，9.8折优惠2R：10310563R：10612822跃式：25016单身公寓,2004年底1R：47401R：6212跃式：84，12012小高层2006/7/281R：31,38，432134003800小面积去化快,可售房源主要为两房1R：6592R：71,77212R：118130193R：1459南街领秀中山南路19幢多层2005/61R：67633

15、003900所剩房源为140以上的大房型9.8折优惠2R：8583R：13014072跃式：11020047下季宅文溪东路东侧47002幢多层2R：9543000仅出售三套121的三房安居房工程，现出售临街两幢3R：121，14020跃式：20010兰山庭院客运西站东侧13万多层高层及别墅2004年开盘， 今年9月高层开盘1R：51523600（多层），3700（高层）一房已销售完23幢多层，3幢高层，11幢独幢别墅，10幢联体别墅，9幢叠加别墅2R：129523R：160524R：185，19252亚太广场恒昌大道/亚太大道4万3幢15层2005/51R：40243500一房与两房去化较快,

16、40与70已售完尾盘销售，现房，可自由分割2R：70362R：134243R：140484R：160，19060富丽豪苑班班大道/一点红大道 12万，现开四幢小高层多层高层小高层2005/33R：1301403000去化较慢9.8折优惠，7幢多层，1幢单身公寓，6幢小高层，6幢高层跃式：1802001.2 未来住宅潜在竞争个案项目名称物业地址总建面()建筑形态开盘时间户型面积()套数价格(元/)备注财富广场人民东路/大桥北路13万,其中商业4万4幢2629层预计2006年底3R：143356400050002梯2户3R：160,168356跃式：25016和平公寓和平南路/环城南路234281

17、幢6层，1幢21层预计2006年底2R：8034预计4000左右高层2梯3户，多层1梯2户3R：126，13088跃式：160，25010小结：l 建筑形态：随着国家对土地控制逐渐严格，中心城区土地越来越稀缺，造成建筑形态也发生来转变，从多层逐步向小高层和高层过渡。l 项目体量：目前以零星地块开发为主，大体量项目中心城区未来一段时期内不太可能放量。l 户型面积：主力户型集中在3房2厅2卫，面积区间在130140，有部分达到160左右。小户型面积在市场的接受程度强，特别是作为过渡产品的1房正在逐渐抢占市场份额，逐步弥补了此块市场的空白。l 销售价格：目前3500元/左右的浦江住宅的市场均价已经逼

18、近甚至超过金华市区的平均价格。2、 商业2.1 商业发展现状及问题城区现状商业主要沿道路呈周边式布局，主要沿较繁华的道路如纵横南北的主要交通和平路、中山路，贯穿东西的新华路、解放路及改造前的人民路等。已经基本形成以时代广场、福泰隆广场为核心的县域CBD中心和为中山花园项目住宅居民及商务人士服务的配套型商业设施。主要商业特点是以大型综合商业中心带动其向周边扩散，专业市场的集聚效益雏形已经逐渐形成，如仙华路的水晶；大桥北路的五金；大桥北路、江滨中路的摩托车、电动车；和平北路的服装、鞋帽；塔山公园的书画街等等。n 行政办公没有形成一定的区域，布局相对分散，不利于形成规模效应和集聚氛围。n 商业设施主

19、要集中在县政府周边的环城东、南、西、北路，规模、大小不一，除书画街外，虽然专业市场形成了一定的雏形但是缺乏自己的主流与特色。n 文化娱乐文化设施多，而娱乐设施偏少；总体上尚没有形成规模，以零散项目为主。从建设现代化城市来考虑，一个城市仅有青少年宫、儿童公园、老年活动中心、图书馆等，已不能满足生活需求，需要有更现代、内容更丰富的娱乐项目。2.2 在售商业项目项目名称物业地址面积分隔（）价格（元/）备注财富广场人民东路/大桥北路850一层3000046300，二层23000，三层现不售10年返租，投资回报，第1年6%，28年为7%，9，10年为7.5%（总价），前三年为投资回报在首付款中扣除，以后每年支付一次南街领秀中山南路40807500底商财富名座文溪东路/中山南路52759500（中山南路）15000（中山南路、文溪东路口）亚太广场恒昌大道/亚太大道408013000一层价格，二、三层已经整体售出富丽豪苑班班大道/一点红大道906000底商，一二层连售