姚安县东片区住宅项目定位及物业发展建议.ppt
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1、2011年2月,姚安县东片区住宅项目定位及物业发展建议,前 言,我司着重于对姚安及周边各县的房地产现状及发展趋势、东片区区域发展前景、地块自身特点,结合我司对项目定位的经验以及对姚安购房者的调查,侧重于从市场角度提出项目定位的推导体系,并提出我司对于本项目的定位和营销思路。以便提升整个项目的品质及形象,在加快销售周期的前提下,实现利润最大化。,本项目百富勤百所做的工作,工作内容,客户沟通地块考察政府部门访谈收集基础资料典型项目调研专业人士访谈客户问卷调查,第一阶段 市场调研,问卷数据统计确定研究思路撰写主体报告公司评审建议修改中期沟通反馈调整,工作内容,工作内容,补充市调终稿汇报,第三阶段终稿
2、汇报,第四阶段营销策划,工作内容,营销策划方案平面推广方案,研究当地居民的生活习惯及消费习惯当地居民对房地产产品的需求市场未来的发展趋势及方向,对前期沟通的回顾,反馈的问题,达成的共识,发展方向:商业街区+多层住宅发展战略:打造姚安最高端的住宅小区,实现短、平、快的销售速度形象定位:民族化、品质化,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,房地产市场发展,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,市场调研及分析,宏观经济背景研究,消费者市场调研,房地产市场调研,全省近年国民生产总值情况,2009国民生产总值高于全国平均
3、水平3.4个百分点;增长速度在全国排名第15位。近年来全省国民经济运行总体上呈现了稳步复苏、回升向好的态势。城市结构呈现第一产业比重下降,第二产业平稳增长,第三产业规模扩大、比重提高的良好态势。云南的经济增长已经开始向城市成长推动型转变。,全省近年人均收入与消费支入情况,城镇居民与农村居民人均可支配收入差距是全国31个省市区城乡居民收入差距最大、最严重的省份。主要原因是因为农民创业遭遇金融服务短缺,自然灾害造成农民直接经济损失,农民没有享受到土地市场增值的收益降低了农村居民收入.,全省生活质量改善,消费结构调整显著,消费支出大幅提高2010年,居民消费支出11074元,比2005年累计增长58
4、.3%,年均增长9.6%。生活型消费下降,享受型消费不断增长2005年,云南省城镇居民食品消费支出占消费总支出的比重为42.8%,2010年为41.4%,下降了1.4个百分点。2010年,云南省城镇居民人均居住支出为835.5元,比2005年增长53.8%,年均增长10.8%,增幅居八大类消费第五位。人均住房面积为36.2平方米,高于全国平均水平。2010年,云南省城镇居民服务性消费支出为3849.7元,比2005年增长1.5倍,占消费支出比重达34.8%。居民生活水平显著提高居民服务性消费呈以下特点:一是饮食、交通、通信、文化娱乐服务消费快速增长;二是免费义务教育政策实施前,教育支出在服务性
5、支出中占据首要位置,2007年开始全面实行免费义务教育后,教育费用明显下降;三是衣着、家庭服务、医疗、居住、其他服务类消费比重平稳。,全省房地产市场情况,云南房地产开发投资跨越式增长,累计完成投资额是规划目标的4.1倍。新增住房建设面积和人均居住面积也大幅增长,5年共新增城镇住房建筑面积将达到7100万平方米,人均住房建筑面积达34.1平方米,均超过了“十一五”规划目标。房地产业已发展成为云南省国民经济的重要支柱产业,小 结,全省经济全面复苏,国民经济稳步上扬,西南桥头堡位置逐渐稳固。城市增速提升。房地产行业已成为全省重要支柱产业,全省人均住房面积达34.1平方米,明显高于全国人均居住水平。城
6、镇居民消费型结构调整,生活质量显著提高。城镇化率与一线城市接轨。,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,房地产市场-楚雄,中央郦城,开发单位:云南隆基伟业置业有限公司项目地址:楚雄西昌路 项目占地:53500平方米总建筑面积:26万平方米 建筑面积:22平方米主力户型:80-150 容积率:4.3商业面积:1389平方米地下建筑面积:34700平方米建筑密度:57.5%绿地率:30%销售价格:2800-310
7、0/平方米,项目分二期开发:一期销售住宅,二期推出商业开盘时间:2010-10-20销售情况:开盘5个月内完成所有住房销售。目前仅存少量商铺.,项目地址:位于楚雄州鹿城西路与岔街交界处开发公司:楚雄市红旗房地产开发有限责任公司规划布局:地块为“7”字形。小区采用半围合式,人车分流布局,车流通过主出入口直接进入地下停车场,地面道路只满足消防车辆及搬运车通过。建设总用地面积:8078平方米建筑面积:13756.8平方米户型面积:44-130销售价格:2800-3000/平方米建筑密度:34%容积率:1.7 绿化率:26%,房地产市场-楚雄,康和园,开盘时间:住房2010,11.28,目前已售謦商铺
8、2011-04左右开始销售,价格未定,房地产市场-楚雄,锦都花园,项目地址:位于楚雄市老城区,东临楚雄西客运站和彝州大酒店用地,西面临楚雄州水利局用地,南临鹿城西路项目性质:商住开发单位:楚雄泰然房地产开发有限公司用地面积:4752.39平方米总建筑面积:13561.12平方米户型面积:80-130 销售价格:2600元/平方米地下建筑面积:468.99平方米建筑密度:43.5 容积率:2.75 绿地率:21,开盘时间:2010-06-08销售情况:目前住房商铺均已全部售謦,西辰壹品,项目地址:楚雄市鹿城西路西客运站对面开发商:楚雄康居房地产开发有限公司建筑结构:框架剪力墙结构用地面积:752
9、3.23平方米建筑面积:41494.75建筑密度:28.97地下建筑面积:3590.28平方米户型面积:住宅50-130 商铺 30-150 容积率:4.87绿地率:37.2.销售价格:住宅2800/平方米 商铺22000/平方米,房地产市场-楚雄,开盘时间:2010-8销售情况:住房,商铺已经全部售完.,房地产市场特征,楚雄房地产市场已经步入房地产发展的第二阶段,物业形态已从多层向小高层转变,同时也反映出土地价格增值较快。住宅均价在2800-3000元之间,商铺价格在20000-30000元之间。房价上涨幅度保持在年平均10%左右。供需二旺,刚需强烈,置业热情高涨,老城区新开项目,均实现开盘
10、爆销之势。现阶段可供销售的房源较少.基本新房源集中在新城区。,房地产市场南华,家豪雅苑,地址:南华县龙泉广场旁 开发商:云南家豪房地产有限公司占地面积:占地140亩 建筑面积:12万方项目业态:多层 商业 商住 建筑风格:现代中式住宅容积率:3 绿化率:30户型范围:104-156(多层)60-200(商铺)主力面积:住宅104-119 开盘价:住宅起价1500 最高价1800 商铺5000-28000,销售情况:住宅已售90%(主要针对本地上班族,私营业主)商铺已售100%(私营业主),南华首席城市休闲广场文化社区,户型设计:户型面积较大。主力户型在120-140平米之间,设计平平,功能性不
11、强。小区设施:临街独立商铺,健身器材,规划道路,景观绿化。周边配套:龙泉菜市场、华鑫购物中心、家世界超市、同心平价超市、佳豪超市。餐饮配套:山菌美食园、菌宴村、金太阳美食城、苦笋鸡、彝香菌园。运动休闲:新世纪KTV、星光灿烂KTV、馨语酒吧、海王星KTV、鲜果E簇吧、文化宫、青少年活动中心、健身中心、交谊舞运动场、灯光篮球场、体育运动场。教育配套:东城小学、县青少年安全上网教室、青少年宫幼儿园。医疗配套:县中医院、计生保健医院、云南白药大药房、农合社区医院。,地址:南华县商住小区仁和园 开发商:南华永盛地产有限公司占地面积:占地500亩 建筑面积:40万方项目属性:多层 商住 花园洋房 建筑风
12、格:彝族文化风情容积率:3.5 绿化率:35户型范围:97-142(多层)223-334(商住)主力面积:105-120 开盘价:商住均价5500,住宅均价1800,房地产市场南华,龙城花园,南华首席综合大盘 未来中央生活区,开盘时间:2010年7月17销售情况:一、二期住宅已售90%(本地上班族,职工)商住已售100%(私营业主),总体规划:格局大气,宜居空间与宜商流线的营造,融合南华特有文化特征,建筑外立面重现彝族文化风情,景观设计呈现中龙文化及中菌文化元素,打造独具特色的现代化综合社区南华新城区域户型设计:临街商住叠加户型,商业空间加居住空间动静分离,宜商宜居,带独立车库 大面宽客厅,户
13、型自然采光通风好,空间舒适实用,超大双露台设计。多层结构鲜明,明厨明卫,大户型的错层设计。小区设施:幼儿园、农贸市场、商业中心、休闲中心、娱乐广场、社区会所、景观水体、园林等。周边配套:未来县政府行政中心,新体育馆、政务、商务酒店、县中医院、新客运站。,房地产市场南华,丽景佳园,南华新城区核心,宽景主题社区,地址:位居南华新城区,毗邻南华县城大转盘中心广场 开发商:南华联创房地产开发有限公司占地面积:占地100亩 建筑面积:10万方项目属性:多层 商住 建筑风格:中式容积率:3 绿化率:36户型范围:98-197(多层、跃层)60-100(商铺)主力面积:105-111 开盘价:住宅起价172
14、0 住宅最高1859 商铺7000,销售情况:住宅已售50%(本地上班族,职工)商铺暂未销售,户型设计:布局方正,空间组合时尚大气,领略人生豁达境界。主卧带卫生间,营造个人尊贵空间。大厨房、客厅与餐厅的通透设计,让户型更加大气,厨房外配有生活阳台,齐全的功能实用。双景观阳台让你视野更加开阔,板式结构三面采光通风效果极佳。小区设施:临街独立商业步行街,小区内健身器材,健身道路,景观水体、园林,停车位。周边配套:南华县发展向东,未来城市中心区域。320国道、楚大高速、广大铁路以此而过。坐拥城市商圈旁,出则繁华便利,入则宁静怡人,风光宜人的池塘与万亩田园风光。,南华县楼盘优劣势评析,房地产市场大姚,
15、阳光水岸,南华新城区核心,宽景主题社区,地址:云南省楚雄大姚县咪依噜大街两侧 开发商:大姚凯帝房地产开发有限公司物业公司:楚雄瑞祥物业管理有限公司占地面积:170000平方米 建筑面积:200000平方米项目属性:高层 多层 少量别墅 建筑风格:民族特色容积率:2.5 绿化率:33户型范围:90-140主力面积:107-124 开盘价:住宅1800-2630元/平方米;多层住宅:2100元 均价2465元/平方米;,开盘时间 2011-01(C区)交房时间 2012-12销售情况:住宅已售50%,,户型设计:充分考虑采光通风原理、兼顾朝向、动静分区、干湿分离、私密性、归属性等各种居住需求;在空
16、间设计中细化功能分区入户花园、生活阳台、套间式主卧室、园林环境:天使乐园、爱情诗廊、王子情歌、游泳池、健身广场等在景观规划设计中,充分考虑社区各个区域的景观性、活跃性、亲情性,周边配套:周边聚集了佛教、儒家的思想文化,全楚雄州有名的大姚一中离项目不到5分钟的路程,还有和项目一路之隔的长途汽车客运站及规划中的农贸市场,另有大型超市、幼儿园、大姚县医院、多家银行等都近在咫尺,另外还有政府投资兴建的人工景观水体湖白塔湖;白塔山上的白塔是至今保存最为完整的一座唐代佛塔,人文环境得天独厚。社区内功能分区明显,分别有:美食文化一条街,核桃文化主题广场,四星级酒店,商业步行街,高档会所,老年活动中心,健身中
17、心,社区诊所等配套.,地址:云南省楚雄大姚县咪依噜大街白塔湖公园对面 开发商:云南民丰房地产开发有限公司占地面积:占地95亩 建筑面积:7万方项目属性:高层 多层 商住 建筑风格:民族特色容积率:2.5 绿化率:30户型范围:44-128(高层多层)189300(商住)主力面积:111-117 开盘价:住宅1900元/平方米;最高价2100元/平方米。3300元/平方米(商住),房地产市场大姚,恒达商贸城,大姚核桃综合交易市场,开盘时间 2010-12 销售情况:住宅已售40%(昆明攀支花投资客2025%),户型设计:人性化可变间,商墅美宅。双面商街,商业空间与居住空间动静分离,可分可合、宜商
18、宜居;内庭花园,中空餐厅、景观露台、景观阳台等人性化可变空间设计,可据喜好,自由打理;房间归整,便于布置;通风采光、实用舒适。小区设施:商铺为主,无小区景观,小区内有四星级酒店周边配套:周边聚集了佛教、儒家的思想文化,全楚雄州有名的大姚一中离项目不到5分钟的路程,为孩子提供一个高质量的教学氛围,还有和项目一路之隔的长途汽车客运站及规划中的农贸市场,另有大型超市、幼儿园、大姚县医院、多家银行等都近在咫尺,为您提供非常便利的居住环境,另外还有政府投资兴建的人工景观水体湖白塔湖;白塔山上的白塔是至今保存最为完整的一座唐代佛塔,它象征着幸福、吉祥,山上还有赵祚传烈士的纪念碑,他是大姚人民心目中的英雄,
19、且普照寺也坐落在白塔山上,人文环境得天独厚。社区内功能分区明显,配套齐全,分别有:美食文化一条街,核桃文化主题广场,四星级酒店,商业步行街,高档会所,老年活动中心,健身中心,社区诊所等配套,。,大姚县楼盘优劣势评析,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,地块指标情况,1号和2号地块,用地性质:二类住宅,小区商业,容积率1.8,建筑密度35%,绿地率30%,停车位0.5机动车/100平方米;1.0非机动车/10
20、0平方米。南面建筑退让界线不小于6米。,6号地块(该地块属姚安特色文化街),用地性质:属商住用地,该地块建筑参照“7.09”地震南永过境路修复横断面方案执行。紧邻南永公路第一排建筑可建3层(建筑高度不超过12米),第二排建筑可建4层(建筑高度不超过15米)。两排建筑间距不小于20米。绿地率30%。,8号地块(该地块属于仿古历史风貌街区),用地性质:商住用地,容积率1.4;建筑密度40%,建筑高度15米,绿地率30%,停车位:0.5机/100平方米;1.0非机动车/100平方米。南面、东面建筑退让道路界线3米,同时处理好与现有民房之间的相关问题(如通风、采光、排水等),地块四至及周边情况,东面,
21、南面,西面,北面,北面现为待开发用地,约为200多亩,规划为仿古历史风貌街区.,西面现为大量集中的低矮民房,旧城区与新区的交融处,南面为五层高民房,靠西现为集中的三层民房,东面紧临南永线,街对面为二层农民房,以及简陋汽车修理店,项目优劣势分析,优势,劣势,机会,威胁,项目紧临南永公路,临街面长,形 象展示俱佳。道路交通条件较好。地势平坦,视野开阔。靠近规划市政广场。,处于县城发展扩张方向,可依托政府市政配套。未来的新城区,发展潜力大。市场房源供应不足,需求市场较大。“灾后重建”政策扶持,将带来更广阔的发展,项目周边配套不成熟。临近主干道噪音污染严重。地块呈“L”型,不利于整体景观打 造。多条支
22、路将地块划分开,不利于统一管理。,市场容量有限,客源市场随着东片区开发会被分流。荷城月色项目推出,会对本案形成竞争。,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,姚安城市概况与经济水平,位于云南省中部,东邻牟定县,南枕南华县,北接大姚县,西与大理州祥云县隔一泡江相望。县城距昆明230公里,距楚雄75公里,距四川省攀枝花市190公里,广大铁路、南永二级公路穿境而过,交通十分便利。国土面积1803平方公里,城镇建成区面
23、积3.09平方公里。县城栋川镇海拔1870米,全县辖5镇4乡,77个村(居)委会,1205个村民小组,居住着汉、彝、回等23个民族,总人口20.79万人。姚安全年财政收入仅7000多万元。仍然是“农业弱县、工业小县、三产差县、资源贫县、财政穷县和自我发展能力差县”。,县域经济发展的条件与制约因素:经济发展整体水平低,缺乏竞争力;投资不足,缺乏大项目支撑;消费需求不足,对经济增长的推动力弱;财源结构单一,财政收支矛盾突出。,姚安财政收入突破亿元,地方财政收入在2010年大幅度提高,总收入突破亿元大关。产业发展不断优化,发展基础不断夯实,发展环境进一步优化,为财政增收奠定了坚实基础。,姚安城市名片
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