上海崇明海永乡项目前期市场调研及项目定位报告.ppt

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1、崇明海永乡项目前期市场调研及项目定位报告,2009/07,报 告 思 路,崇明区域属性,崇明房产市场现状分析,崇明房产市场发展分析,项目目标客户调研,项目定位,崇明区域属性发展现状,崇明三岛陆域总面积1411平方公里，其中崇明岛1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里；三岛包括13个镇和3个乡，另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡；三岛目前总人口70.4万，其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人；崇明三岛目前面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。,本案,区域封闭特征明显，规模小，房产发展较为初级,以生态居住、休闲运动、

2、国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区,以休闲度假为特色的生态旅游度假区,人口集聚的田园式新城和新市镇区,以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛,以森林度假、休闲居住为主的中央森林区,以国际会议、滨湖度假为主的景湖会展区,以生态农业为主的规模农业区和战略储备区,本案,崇明区域属性功能分区定位,崇明划分为七大功能分区,未来规划完善,崇明区域属性产业布局,产业布局崇明产业发展的重点是：清洁型工业：重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业，拓展海洋装备产业的发展空间；休闲型旅游度假和户外运动产业：重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等；生态型现

3、代农业：重点发展绿色种养业、观光农业，建设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。,本案,长兴岛造船基地,长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点,崇明区域属性长兴岛造船基地,长兴岛是上海的第二大岛，面积 88 平方公里；长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一；造船基地规划面积10平方公里，一期工程占地面积5.6平方公里，中船、中海、振华港机和上海港机等大型企业已经进入。到2015年二期工程完成后，造船基地将拥有7个大船坞，届时，长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。,长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集,崇明区域属

4、性交通规划,未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强,本案,已双线贯通，将于今天10月1日前通车，全线按高速六车道设计，桥梁设计时速100公里，隧道设计时速80公里。,已开工，将于2012年6月通车,规划中,全程25公里，车程20分钟,崇明区域属性轨道交通,9号线四期将通过长江隧桥延伸至崇明,1号线将通过沪崇越江通道西线延伸至崇明,轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值,崇明区域属性,生态资源,上海唯一的国家级生态示范区，大面积生态农业、森林公园、湿地资源,产业支撑,生态农业与旅游业为主。长兴岛定位为国际一流的现代船舶制造业基地，上海的支柱产业,区域前景广阔，

5、未来发展潜力巨大,未来交通可达性好,长江隧桥即将通车，崇启大桥开工，轨道规划利好,报 告 思 路,崇明区域属性,崇明房产市场现状分析,崇明房产市场发展分析,项目目标客户调研,项目定位,崇明房产市场现状分析板块分布,崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥堡镇港西镇陈家镇海永乡,板块分布,城桥镇为崇明县城所在地。现售楼盘基本为尾盘：嘉年花苑（公寓）（尾盘几套140平左右三房公寓，74007700元/平方米）明珠花苑（公寓）（尾盘几套150平左右三房公寓，52005300元/平方米）绿岛阳光苑（别墅）（尾盘30套左右别墅，850013000元/平方米）,明珠花苑,城桥镇,嘉年花苑,绿岛阳光苑,本案,城

6、桥镇板块（崇明新城）,崇明房产市场现状分析城桥板块,崇明老城为主要商业集中地，原有商品房集中地。崇明新城西区最先发展，已初具规模。崇明新城中区为规划政府所在地，尚未开工。崇明新城东区目前已开始发展，部分拍卖地供应。,城桥镇板块（崇明新城）分布,崇明房产市场现状分析城桥板块,03年崇明城桥板块土地供应,03年崇明楼板价在130220元/平方米左右，为1.2容积率。怡祥居目前二手房价格在80009000元/平方米左右，属中心位置，代表城桥中心区较高档次房价水平。明珠花苑属新城西区，较偏位置，二手房价格近6000元/平方米，档次较低，基本该区域售价应在7000元/平方米左右。城桥住宅项目客户以崇明县

7、城本地居民为主，少量上海投资度假客户。,崇明房产市场现状分析城桥板块,04年崇明供应两块低密度住宅，容积率0.9和0.5。绿岛阳光尾盘30套别墅仍在售，价格850013000元/平方米，属新城西区。天赐景城项目刚售完，公寓二手价格在70008000元/平方米左右，属新城西区。,04年崇明城桥土地供应,崇明房产市场现状分析城桥板块,05、06、08年崇明城桥未供应土地，07年供应3块土地还未上市,怡祥居,金月湾,明珠花园,城桥镇,嘉年花苑,本案,天赐景城,绿岛阳光,崇明房产市场现状分析城桥板块个案,城桥镇板块主要住宅项目,金月湾（公寓）售完，区域最高品质公寓怡祥居（公寓）售完嘉年花苑（公寓）尾盘

8、销售明珠花园（公寓）尾盘销售天赐景城（公寓/别墅）售完绿岛阳光苑（别墅）尾盘销售,建筑形态以多层为主，区域仅金月湾为小高层产品,区域主要公寓住宅项目,崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征,区域公寓供应结构以112145m2的三房为主,公寓供应情况,崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征,主力客源：本地客，改善型需求为主，典型的区域型封闭市场,公寓客户特征,崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征,重点个案分析公寓,崇明房产市场现状分析城桥板块,金月湾是目前区域内唯一的纯小高层社区,金月湾,城桥板块公寓个案金月湾,距离南门港汽车站约2.5公里，距八一路步行街约1公里,地理位置,区位：城桥镇配套：八一路

9、步行街崇明县中心医院人民体育馆妇幼保健院崇明影剧院,南门港汽车站,北门路,中津桥路,西门路,西引路,三沙洪路,三沙洪河,金月湾,观光河,八 一 路,中街山路,城桥板块公寓个案金月湾,外立面充满现代气息建筑挺拔清秀，提升了品质感立面材质采用面砖+涂料,立面简洁，材质为面砖+涂料,外立面,城桥板块公寓个案金月湾,3/2/1，158m2,户型分析,3/2/1，121.1m2,电梯房+圆弧景观阳台设计是目前区域内的公寓创新设计,公寓个案分析,城桥板块公寓个案金月湾,一期1.4万方配套房+二期3万方商品房均已售罄三期约2.3万方09年1月推出，目前尾房销售,嘉年花苑,城桥板块公寓个案嘉年花苑,距南门港汽

10、车站约2公里，距八一路步行街约1公里,地理位置,区位：城桥镇配套：八一路步行街崇明县中心医院人民体育馆妇幼保健院崇明影剧院,城桥板块公寓个案嘉年花苑,颜色以暖色调为主，材质采用涂料,外立面,城桥板块公寓个案嘉年花苑,户型分析,公寓个案分析,主卧飘窗,卧室均带卫生间，私密性较好,4.5米宽客厅，南北通透,传统公寓户型设计，南北通透，全明设计,南北双阳台设计,2/1/1，96m2,3/2/3，133m2,城桥板块公寓个案嘉年花苑,城桥镇公寓项目集中供应在老城区及新城西区；城桥公寓项目以多层为主，仅1个小高层电梯房项目；110130m2的三房改善型需求成为主力；老城区公寓主力成交均价在7000900

11、0元/m2左右，新城西区及老城区略偏区域主力成交均价60008000元/m2左右；创新产品容易成为区域市场追捧热点；产品品质一般，缺少创新产品；本地自住客占消费主导。,公寓市场特征,崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征总结,怡祥居,金月湾,明珠花园,城桥镇,嘉年花苑,本案,天赐景城,绿岛阳光,崇明房产市场现状分析城桥板块个案,城桥镇板块主要住宅项目,金月湾（公寓）售完，区域最高品质公寓怡祥居（公寓）售完嘉年花苑（公寓）尾盘销售明珠花园（公寓）尾盘销售天赐景城（公寓/别墅）售完绿岛阳光苑（别墅）尾盘销售,区域内别墅类型项目少，无独栋类型出现纯别墅社区项目规模小,区域两个别墅项目,崇明房产市场现状

12、分析城桥板块别墅特征,重点个案分析别墅,崇明房产市场现状分析城桥板块,区域内目前唯一的纯别墅社区,绿岛阳光苑,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,绿岛阳光苑,区位：城桥镇配套：项目周边生活配套较少，目前暂无公交线路,地理位置,距南门港汽车站约2.5公里，属新城西区,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,产品形态以别墅为主，规划少量商业及SOHO办公产品,社区规划,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,外立面风格简洁明朗走传统的东方建筑路线立面材料以涂料为主,立面风格简约现代，但涂料+木质材料影响了别墅的整体品质,外立面,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,4/2/2，344.36m2地上面积：240.50m2地下面积：103.8

13、6m2,室内车库、地下室、露台提升了产品附加值,地下室,一层,二层,三层,室内车库,层层露台提升项目附加值,户型分析,双拼别墅,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,4/2/2，248.86m2地上面积：181.36m2地下面积：67.5m2,餐厅挑空、内院设置、双书房设计提升居住舒适度,户型分析,联排别墅,地下室,一层,二层,三层,内庭设计提升品质,顶层露台提升附加值,采光井增加地下室采光,挑空客厅设计提升空间感,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,2.58米层高+采光井设计增加了地下室舒适度,地下室,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,天赐景城是区域内产品线较多的大型社区,天赐景城,城桥板块别墅个案天赐景城,距南门

14、港汽车站约2.5公里,属新城西区,地理位置,区位：城桥镇配套：项目周边生活配套较少，目前暂无公交线路,城桥板块别墅个案天赐景城,立面材料以涂料+石材为主,立面风格简约明快,外立面,城桥板块别墅个案天赐景城,组团绿化+社区内部河道景观是该项目的亮点,社区景观,城桥板块别墅个案天赐景城,联体别墅：4/2/2，214m2,主卧步入式衣帽间设计，增加舒适度,主卧无阳台,地下室,一层,二层,三层,附加值低，整体缺乏别墅感,半下沉车库,城桥板块别墅个案天赐景城,别墅客户特征,主力客源：本地客+市区客，投资为主兼顾自住需求,崇明房产市场现状分析城桥板块别墅特征,城桥别墅主要供应在新城西区；城桥别墅产品形态较

15、少，缺乏创新产品；城桥总体供应量少，产品品质一般；城桥别墅目前成交均价在900014000元/m2左右；城桥别墅市区客户占据一定比例，注重区域生态环境、未来发展以及未来交通，以投资、养老为主要目的。,别墅市场特征,崇明房产市场现状分析城桥板块别墅特征总结,崇明房产市场现状分析板块分布,崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥堡镇港西镇陈家镇海永乡,板块分布,本案,堡镇,博园村,崇明房产市场现状分析堡镇板块,堡镇板块唯一住宅项目,博园村（公寓）售完，区域唯一公寓项目,博园村是堡镇唯一的公寓项目,博园村,堡镇板块住宅个案博园村,博园村一期于04年10月开盘，供应面积为21706m2，计160套，主力面

16、积为96-112m2的二房及96-120m2的三房。二期于05年12月开盘，供应面积为35291m2，计336套，主力面积为112-142m2的三房及220-278m2的复式房。项目至09年初销售完毕，销售周期很长，目前二手售价约4900元/m2。,地理位置,堡镇板块住宅个案博园村,区位：堡镇配套：堡镇医院金叶超市堡镇店永乐电器,位于堡镇镇中心，距堡镇码头约2公里左右,涂料材质+暖色调，较大众化,外立面,堡镇板块住宅个案博园村,2/1/1，76m2,户型分析,3/1/1，108.7m2,户型设计平平、亮点较少、舒适度不高，主要为本镇区客户,堡镇板块住宅个案博园村,崇明房产市场现状分析板块分布,

17、崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥堡镇港西镇陈家镇海永乡,板块分布,陈家镇目前无住宅项目销售港西镇目前仅有一个住宅项目今年6月刚开盘，列入后面未来竞争项目分析,崇明房产市场现状分析板块分布,崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥堡镇港西镇陈家镇海永乡,板块分布,海永乡目前三个在售项目：“普罗旺斯、托斯卡纳、田园风光”,项目占地100000平方米，总建面120000平方米，容积率1.2；项目2006年开始一期销售，起始销售均价约2500元/平方米，至目前销售已3年，仍有1/3未售，周期长。,海上普罗旺斯,海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯,海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯,目前项目在售为二期多层部分尾

18、盘90平方米左右房源，以及三期小高层部分一房40平方米和85平方米房源，销售均价约4300元/平方米，价格已接近崇明新城周边区域水平。07年已交一期，但入住非常低，不足10户，80%上海客户投资度假，但目前项目度假功能完全缺乏，规划游泳池、会所商业等都未建设，出入非常不便。项目未来西北角酒店式公寓部分何时推出未定。,二期,三期,未定,推案分析,外立面分析,海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯,效果图,实景图,欧式风格,户型分析,海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯,传统居住型一房、二房设计，无度假功能亮点,小阳台,海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯,客户分析,上海市区客户为绝对主力,项目占地21000平方米，

19、建筑面积34000平方米，容积率1.43；项目2008年开始销售其一期花园洋房，预计今年10月份一期交房。,半岛托斯卡纳,海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳,海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳,项目2008年开始销售其一期花园洋房，销售均价约3800元/平方米，至目前销售约一半左右，销售价格约有提升至目前均价4000元/平方米左右。目前在售为二期花园洋房二房及三房房源，一房已销售完毕，其余房源销售缓慢，销售压力较大。预计今年下半年推出其单栋精装酒店式公寓部分。,推案分析,海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳,外立面分析,花园洋房为西班牙风格,海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳,房型分析,传统居住型一房、二房设计

20、，无度假功能亮点,小阳台,海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳,房型分析,传统居住型二房、三房设计，面积较大，去化缓慢,项目占地面积14万平方米，建筑面积17万平方米，容积率1.2；项目08年6月开始建设，08年11月开始一期销售，目前进展缓慢，经历1年仍为一期销售，后期还有大量房源待建设销售，压力非常大。,田园风光,海永乡板块住宅个案田园风光,项目08年11月左右开始销售其一期69别墅房源，目前销售约7成左右，售价约6400元/平方米，主力购房客户为中国农大及高校教授以及上海投资度假客户。项目后期还未确定推案时间。,海永乡板块住宅个案田园风光,推案分析,项目一期,项目总平,海永乡板块住宅个案田园风

21、光,外立面分析,新中式风格,海永乡板块住宅个案田园风光,特色分析,项目与国农生态园配合，提供农业配套服务,海永乡板块住宅个案田园风光,房型分析,五联排,四联排,叠拼,联排主力面积260平方米，叠拼200平方米左右,崇明房产市场现状分析小结,崇明目前房产市场主要为城桥和海永乡两大板块；城桥为崇明县城中心，项目供应体量小，去化较为缓慢，为房产发展初期阶段，区域性市场特征明显；海永乡板块特殊，项目供应量大，去化速度非常慢，对外来依存度很高。,机遇与挑战并存,报 告 思 路,崇明区域属性,崇明房产市场现状分析,崇明房产市场发展分析,项目目标客户调研,项目定位,崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥堡镇港

22、西镇陈家镇海永乡,板块分布,崇明房产市场发展分析板块分布,城桥板块短期未来有三个项目将推向市场，是本项目未来竞争对手之一,07年崇明城桥土地供应,07年城桥供应三块低密度住宅，容积率都为1，地板价涨至3000元/平方左右。达安属新城西区，今年四季度开盘。另两块土地现场正在平整，预计最快年底开盘。,崇明房产市场发展分析城桥板块发展,达安地块,23号瀛通地块,24号亚通地块,达安地块：“达安御庭”,达安项目今年四季度开盘。两类产品，一类90平米创新别墅，实际使用约180平方，主力总价110万元。一类高层住宅，9000元/平方米左右，90平方二房和147平方四房。达安项目属新城西区，紧邻老城区。,崇

23、明房产市场发展分析城桥板块未来个案,崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案,达安御庭房型分析,90平方米创意联排单价预计12000元/平方米，主力总价110万元,崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案,达安御庭房型分析,89平方米创意联排别墅,崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案,电梯情景公寓单价预计80009000元/平方米，主力总价80130万元,达安御庭房型分析,达安地块,23号瀛通地块,24号亚通地块,23号地块及24号地块都在进行试桩，23号地块估计即将动工。23号地块建设内容：24栋联排及双拼别墅、8栋小高层、9栋多层。23号及24号地块较偏，离县城中心三公里以上，目前周边仅有海岛星城

24、拆迁安置小区，配套缺乏。城桥新城尤其东区虽有大量土地供应，但08年后未有土地供应，市场需求较小、项目去化慢。崇明城桥镇原有客户80%为本地客户，少量上海投资度假客户，随着新城规划及桥隧通车，上海客户比例将提升。,23号瀛通地块,24号亚通地块,崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案,崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥堡镇港西镇陈家镇海永乡,板块分布,崇明房产市场发展分析板块分布,堡镇短期内未来没有项目推向市场港西镇板块短期未来有二个项目将推向市场，是本项目主要竞争对手,07年供应三块港西镇土地。港西商品房一期地与二期地同为上海天昊通公司所得，合并为一块土地，目前尚未开工。港西商品房三期地块为部

25、分动迁房、部分商品房，现商品房部分于今年6月18日正式销售，售价4700元/平方米左右，案名“明南佳苑”,崇明房产市场发展分析港西板块发展,07年崇明港西土地供应,港西商品房三期地块位于陈海公路南侧，紧邻崇明新城东区板块北侧，距城桥镇中心也仅3公里左右，公交较方便，基本可打崇明中心区概念。,港西商品房三期地块明南佳苑,崇明房产市场发展分析港西板块未来个案,总建体量12万平方。配套较缺乏，但离城桥镇中心较近。部分拆迁安置房、部分商品房。6月18日商品房开盘，售价4700元/平方米左右，价格较低。主力仍为城桥本地客户，有部分上海市区客户投资度假，对本案有一定竞争。,崇明房产市场发展分析港西板块未来

26、个案,港西商品房三期地块明南佳苑,港西商品房一期地与二期地位置较偏，位于陈海公路北侧临港东公路，距城桥镇中与港西镇中皆较远，周边完全为农地，无任何配套。,港西商品房一、二期地块,崇明房产市场发展分析港西板块未来个案,地块现状：场地平整,总建体量32万平方；与本项目类似，周边配套极不齐全。主打低密度生态养生度假投资概念，定位上海市区客户为主，为本项目未来主要竞争对手。,港西商品房一、二期地块133/1 133/2 宗地项目,崇明房产市场发展分析港西板块未来个案,崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥堡镇港西镇陈家镇海永乡,板块分布,崇明房产市场发展分析板块分布,陈家镇板块短期未来有四个项目将推向市

27、场，属高端项目，对本项目竞争不大,现供应滨江生态休闲区4个地块。4个高尔夫项目。确定2号地块30万平方米，配一个36洞高尔夫球场，其它地块分别各配一个1836洞球场。,崇明房产市场发展分析陈家板块发展,崇明陈家土地供应,四滨江地块现状（两地块已经场地平整，高尔夫已开始扬沙）,陈家镇项目现况,崇明房产市场发展分析陈家板块发展,4号金茂地块规划总图（酒店、产权式公寓、高尔夫会所、别墅）,4号金茂地块,崇明房产市场发展分析陈家板块未来个案,4号金茂地块分期开发图（高尔夫带动别墅销售，再售酒店公寓）,4号金茂地块,崇明房产市场发展分析陈家板块未来个案,崇明房产市场发展分析未来竞争小结,本项目面临强有力周边各板块竞争，优势缺乏,陌生的、远离上海大市场的江苏海永乡,项目目标客户调研区位规划,