某建设项目报批工作流程.doc

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1、报批工作流程目 录投资发展中心总流程2房地产市场研究3项目信息收集4项目信息筛选5项目论证业务总流程6项目初判7初判报告评审9附件：目标宗地初步判断分析报告审批表10市场调研11编制可行性研究报告14项目可行性分析报告（模版）18可行性分析报告评审23附件：项目可行性研究报告评审表24项目策划业务总流程25项目策划26初步产品定位建议书（模版）28项目经营计划指导书基本内容29土地投标31项目选址意见书34建设用地规划许可证36建筑工程消防设计技术审核37日照及技术指标审核39文物钻探41建筑工程规划许可证43建设工程规划许可批后公示45规划院放线46建设工程施工许可证47建设管线工程规划许可

2、证48基建用电报装50正式用电报装52基建用水报装54正式用水报装55天然气报装56消防验收57 投资发展中心总流程项目信息收集市场信息收集、分析项目论证项目选址意见书项目用地规划许可证国有土地使用证文物钻探消防审查日照分析基建用电报装基建用水报装建设工程规划许可证建设工程施工许可证管线工程规划许可证集中供热报装天然气报装正式用电报装正式用水报装现场施工现场施工现场施工现场施工消防验收房地产市场研究1. 作业目的：研究市场真实状况，为项目论证、项目策划提供依据和积累信息。2. 主办岗位：投资发展中心项目论证员：收集、整理信息。协办岗位：投资发展中心其它人员：参与相关信息收集及市场调研。客服中心

3、相关人员：提供市场信息及配合调研。3. 作业要求3.1. 市场代表楼盘信息的调查、分析；3.2. 行业相关政策、法规的收集、分析；3.3. 行业相关宏观经济、城市建设等信息的收集、分析；3.4. 郑州市代表性房地产企业的研究、分析；3.5. 新项目所在区域市场环境的研究分析；3.6. 项目策划过程中市场分析信息的提供；3.7. 公司开发项目开发过程的跟踪、分析；4. 作业描述4.1. 通过实地调研，了解市场代表楼盘信息；4.2. 通过媒体收集行业相关信息；4.3. 通过房地产市场分析月报在公司内部发布市场研究成果。项目信息收集1. 作业目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选

4、择余地。2. 主办岗位：项目论证员：收集、汇总项目信息。 协办岗位：报批报建员：收集相关信息。公司高层领导：收集相关信息。3. 作业描述：3.1. 通过土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；3.2. 通过土地管理部门内部人员提前获知意向出让的土地信息，为公司提供更充裕的准备和分析时间；3.3. 通过银行不良资产管理中心获取意向出让及合作的项目；3.4. 通过政府的招商部门获取城中村改造等项目信息；3.5. 通过朋友、熟人介绍等途径获取项目信息；项目信息筛选1. 作业目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目2. 决策岗位：投资发展副总：根据筛选情况确定项目是否需要进入初判主办岗位：投资

5、发展中心经理：组织信息筛选协办岗位：项目论证员：进行实地踏勘及住处收集整理3. 作业描述：3.1. 对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；3.2. 了解项目区域人文、自然环境；3.3. 了解项目区域交通状况；3.4. 了解项目的土地性质、证件手续等；3.5. 对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求；项目论证业务总流程土地信息分析no项目信息归档签订土地合同项目合作谈判可行性报告及评审参加招投标经济测算营销分析成本测算市场调查政策法律分析产品定位建议可行性研究no项目确定项目信息归档初步操作判断初步经济测算初步成本分析初步设计分析初步项目报告项目初步谈判项目市场调研no土地信

6、息归档项目初步判断区域经济环境分析项目初判1. 作业目的：通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。2. 主管岗位：主管副总：熟悉项目情况，纠正报告中的错误。协管岗位：设计、客服主管副总：熟悉项目情况，指导编写报告。主办岗位：投资发展中心：进行现场踏勘及市场调研，编制报告。协办岗位：研发中心：提供初步产品设计方案。 成本中心：进行初步经济测算。3. 作业要求：3.1. 进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境对项目是否存在重大影响。3.2. 留取现场影像资料。3.3. 整理项目相关技术指标及证件手续。4. 作业描述4.1.

7、 宗地现场踏勘4.1.1. 地块区位及四邻状况4.1.2. 土地自身素质4.2. 项目周边区域走访4.2.1. 区域人文环境4.2.2. 区域自然环境4.2.3. 区域交通状况4.2.4. 区域配套设施4.3. 区域楼盘调研4.3.1. 区域房地产市场整体状况4.3.2. 区域代表楼盘基本情况4.3.3. 区域市场前景预测4.4. 了解项目技术指标及规控要求4.4.1. 项目详细技术指标4.4.2. 规划部门规控要求4.4.3. 项目的可行出让方式及条件4.5. 项目初步成本收益分析4.5.1. 地价评估4.5.2. 项目成本测算4.5.3. 项目资金需求测算4.5.4. 项目初步收益分析4.

8、6. 编制项目初判报告初判报告评审1. 作业目的：通过项目相关部门及公司决策层的评审，决定项目是否进入“可行性研究”阶段。2. 主管岗位：总经理：决策项目是否进入“可行性分析”。协管岗位：主管副总、客服副总、成本经理、财务经理：熟悉项目，提出意见。主办岗位：投资发展中心：组织评审会。3. 作业描述：3.1.1. 投资发展中心组织相关人员参加项目初判评审会，或将项目初判报告送至相关人员评审；3.1.2. 各相关人员对项目提出书面建议；3.1.3. 公司决策层决定项目是否继续向下进行。（“项目初判评审意见表”见下）附件：目标宗地初步判断分析报告审批表 表单编号：宗地名称：部门：送审日期： 年 月

9、日 主要内容：需要审核审批事项：投资发展中心负责人审核意见签名： 年 月 日主管副总审核意见签名： 年 月 日总经理审核意见签名： 年 月 日董事长审批： 签名： 年 月 日市场调研1. 作业目的：对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。2. 作业依据：地区地形图，地区管线图。3. 主管岗位：主管副总：指导市场调研，提出报告修改意见。主办岗位：投资发展中心：负责组织调研及报告编写。协办岗位：客户服务中心：配合调研，提供市场信息。4. 作业方法：相关部门信息的收集、市场问卷调查、所在区域的踏勘及调研、竞争项目的详细调研、各种信息、数据的统计、分析5

10、. 作业描述：5.1. 项目宗地实地踏勘地形：5.1.1. 宗地形状，四至范围，四邻状况；5.1.2. 地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；5.1.3. 地面现状：宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；5.1.4. 地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；5.1.5. 土地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；5.1.6. 地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。5

11、.2. 项目控规要求5.2.1. 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积5.2.2. 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积5.2.3. 综合容积率、住宅容积率5.2.4. 建筑密度5.2.5. 控高5.2.6. 绿化率5.2.7. 其他5.3. 区域环境5.3.1. 人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周边环境生活配套图）5.3.2. 自然环境：区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉

12、效果、清洁程度以及地块风水等。5.3.3. 交通环境：宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。5.3.4. 市政规划：近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。5.3.5. 政策环境：行业相关的地方性政策主要针对外地项目：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等）5.4. 区域市政配套5.4.1. 道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。5.4.2. 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。5.4.3. 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时

13、间。5.4.4. 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5.4.5. 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。5.4.6. 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。5.4.7. 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。6. 区域房地产概况6.1. 域住宅市场概况6.2. 形成时间6.3. 各档次住宅区域内分布状况6.4. 购买人群变化6.5. 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）6.6. 开工量/竣工

14、量6.7. 销售量/供需比6.8. 平均售价6.9. 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势6.10. 区域内供应产品特征6.11. 各档次产品供应状况6.12. 各档次产品的集合特征6.13. 尤其研究与本案类似档次物业的特征未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型7. 区域代表项目7.1. 楼盘规模7.2. 产品形式7.3. 产品品质7.4. 销售价格7.5. 销售情况7.6. 项目特色及对区域房地产市场的影响等编制可行性研究报告1、作业目的项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资

15、者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。2、作业要求为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。3、主管岗位：

16、主管副总：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。协管岗位：财务经理，研发经理，成本经理：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助主管副总把关。主办岗位 投资发展中心：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据主管副总的意见优化修改。4、紧前工作条件初步可行性研究：已进市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标：深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。5、作业描述5.1主管副总组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘

17、请社会专业人员参加。5.2 本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报主管副总批准后，布置安排落实。5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。5.4 小组集体讨论，议题为：5.4.1 市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。5.4.2 项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。5.4.3 经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判

18、别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。5.5 编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经主管副总批阅意见后，修改完善，形成正式报告。5.6 初步可行性研究报告内容：5.6.1 市场分析5.6.1.1 整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。5.6.1.2 细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时

19、间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。5.6.2 法规政策分析开发建设法规、专业服务法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。5.6.3 项目分析5.6.3.1 项目基本情况地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。5.6.3.2 项目周边情况主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。5.6.3.3 项目优劣势分析（SWOT分析）项目竞争情况（现时/潜

20、在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。5.6.3.4 项目发展前景预测市场前景、价格走势、项目切入点等。5.6.4 项目开发建议与评价5.6.4.1 项目主要定位市场定位（市场形象、主题品牌）；客户定位（主要客户对象）；价格定位（均价、最低价、最高价）。5.6.5 项目开发规模和产品类型整体开发/分期开发/产品类型（商业/居住/办公/其他）。5.6.6 项目规划及建筑构想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。5.6.7 项目开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。5.6.8 项目财务分析建筑总成本、市场

21、总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。5.6.9 项目风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。5.6.10 项目研究结论和建议。5.6.11 附件（包括附图和附表）。5.7 深度可行性研究报告内容：5.7.1 总论项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。5.7.2项目区位分析项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。5.7.3产品供需分析市场现状调查，市场供求预测和价格预测、风险分析。5.7.4建筑方案选择建筑设计指导思

22、想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。5.7.5项目实施进度建设工期，实施进度表（或横线图）。5.7.6投资估算与资金筹措建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。5.7.7财务评价财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。5.7.8风险分析项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。5.7.9结论与建议5.7.10附表投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款

23、偿还计划表）。5.7.11附图片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。5.7.12附件土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。项目可行性分析报告（模版）目 录第一章：宗地状况-01第二章：区域环境及配套-02第三章：区域房地产市场状况-03第四章：土地获取分析-04第五章：市场及产品定位建议-05第六章：开发计划-06第七章：销售计划-07第八章：物业管理建议-08第九章：投资受益分析-09第十章：管理资源配置-10第十一章：项目SWOT分析及结论-11第一章 宗地状况宗地位置（位置示意图）宗地所在位置，所属区域，离市中心的距离等。二

24、、宗地现状（宗地平面示意图）地形：宗地形状，四至范围，四邻状况；地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（说明：以上部分可附实景照片）规控要求 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅

25、建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他第二章：区域环境及配套区域环境人文环境区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周边环境生活配套图）自然环境区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。交通环境宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。市政规划近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学

26、校、购物中心/超市的建设等。政策环境行业相关的地方性政策主要针对外地项目：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等）区域市政配套 道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设

27、施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。第三章 区域房地产市场状况区域房地产概况 区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型二、区域代表项目与项目距离较近，在区域内具有一定代表性的楼盘的详细信息：楼盘规模、产品形式、产品品质、销售价格、销售情况、项目特色及对区域房地产市场的影响等。附图：项目周边楼盘

28、个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。第四章 土地获取分析土地价格分析土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。获取方式分析分析各种土地获取方式的可行性并比较优其劣势：投标拍卖、协议转让、通过收购公司取得土地、合作开发、政府划拨等方式。法律与政策性风险分析，项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述，合作方式及风险评估。立即开发与作为土地储备优缺点分析。综合分析

29、对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。第五章 市场及产品定位建议市场定位建议通过对区域市场分析及对区域消费者调查，对项目的项目形象、项目特色、产品形式、产品价格、及目标消费群进行定位。二、产品定位建议产品规划建议（规模、容积率、绿地率、车位比率）产品主体建议（产品类型搭配）户型建议（确定主力户型和其他户型的功能面积和比例、面积比、套型比）公建配套建议（教育配套设施、康体配套设施、环卫配套设施）材料及装修标准建议（内外装修标准）规划设计初步分析规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念、设计概念、技术概念、可持续发展概念本项目优势劣分析针对以上产品定位分析项目在区域市场中的

30、优劣势，及与竞争对手的优劣势分析。第六章 开发计划（公司讨论）项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。开发节奏建议。分期开发、开发周期，各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）工程计划（工程部）：开竣工时间及工期计划，各期交房时间。第七章 销售计划（客服中心建议）各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）推广方案建议（推广阶段、推广节奏）第八章 物业管理建议（物业公司建议）当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营测算。

31、物业管理模式建议（级别、智能化设施等）第九章 投资受益分析成本预测（成本组）成本测算表税务分析（财务部）营业税及附加、所得税、土地增值税项目资金预测（财务部）资金投入计划，回款计划，需求计划，启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。项目投资收益指标要求（财务部） a、核心指标 b、内部收益率 % c、销售净利率 % d、参考指标 e、单位面积净利 f、销售毛利率 g、资金峰值比例 h、地价支付贴现比 I、各年资金占用回报率第十章 管理资源配置（公司讨论决定）机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。人力资源需求：启动项目对个专业（部

32、门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第十一章 项目SWOT分析及结论从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。项目优势项目劣势 项目机会项目威协结论和建议 可行性分析报告评审作业目的：通过项目相关部门及公司决策层的评审，决定项目是否可以获取及获取方式。主管岗位：总经理：熟悉报告内容，进行最终决策。协管岗位：设计、客服、财务主管领导：给合全职工作提出意见。主办岗位：投资发展中心：组织评审会。紧前工作条件：可行性分析报告编制完毕。

33、工作描述：投资发展中心组织相关人员参加项目初判评审会，或将项目初判报告送至相关人员评审；各相关人员对可行性分析报告提出意见；项目策划人员根据建议对需要修改、完善部分进行修订；根据修订完善后的报告，相关人员对项目提出书面建议；公司决策层确定项目是否向下进入获取阶段。附件：项目可行性研究报告评审表 表单编号：项目名称：部门： 送审日期： 年 月 日 主要内容：评审小组意见：参会人员签名： 年 月 日投资发展负责人意见： 签名： 年 月 日主管副总意见： 签名： 年 月 日总经理意见： 签名： 年 月 日 备注：1、评审会议纪要应附于本表之后。2、如有需要，可另附他表项目策划业务总流程项目开发工作指

34、导书差异化竞争策略项目开发计划主要节点赢利模式确定项目发展策略产品建议书总体成本控制目标项目主题定位工程、成本、营销、物业等专业配合概念设计研究初步产品建议价格定位 客户定位政策法律环境分析区域市场分析项目概况分析区域规划分析项目经营计划指导书项目策划7.6.1. 作业目的7.6.2. 根据公司项目经营决策，完成项目的市场定位、产品建议。7.6.3. 作业依据7.6.4. 项目可行性分析报告，获取的土地技术指标。7.6.5. 决策岗位：总经理：项目经营计划指导书的签发。7.6.6. 主管岗位：投资发展副总：协调各部门开展工作。7.6.7. 主办岗位：投资发展中心：负责经营计划指导书的编写。7.

35、6.8. 协调岗位：公司各相关部门：负责相应内容的编制。7.6.9. 工作程序7.6.10. 投资发展中心提交的项目可行性研究报告是本阶段产品策划的输入。7.6.11. 工作准备7.6.12. 客户服务中心项目销售组安排调研时应事先与投资发展中心、主管副总协调和沟通。7.6.13. 工作展开前，项目案场经理应组织销售组成员准备以下文件：7.6.14. 项目可行性研究报告。7.6.15. 过往同类项目的项目产品建议书。7.6.16. 调研工作实施7.6.17. 项目案场销售成员查阅并熟悉项目可行性研究报告、观察各方面的工作现状、现象和活动获取项目相关信息。7.6.18. 项目案场销售人员实施关于

36、目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研。7.6.19. 每次调研完成后，项目案场销售部必须完成一份市场调研报告，由项目案场销售经理审核并保证调研报告的正确性和完整性。提交客服中心经理，报告内容应包括：7.6.20. 调研的目的和范围。7.6.21. 调研组成员。7.6.22. 调研日期。7.6.23. 调研所依据的文件。7.6.24. 调研结果表述。7.6.25. 调研结果分析、小结。7.6.26. 投资发展中心针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，形成市场调研报告及初步产品建议书，经投资发展中心经理审核修正，主管副总确认。7.6.27. 由投资发展中心向研发中心提交初

37、步项目产品建议书，供进行项目概念设计。7.6.28. 概念设计确认后，由投资发展中心、研发中心共同向成本管理中心提交初步项目产品建议书及项目概念设计成果，由成本管理中心进行新项目建安成本概算，概算后提交财务管理中心进行新项目完全成本概算及经营指标及资金要求概算。7.6.29. 经新项目成本概算后，由投资发展中心据概念设计研究、新项目经营成本概算等资料组织编写项目产品建议书。7.6.30. 项目产品建议书经主管副总确认后，投资发展中心组织研发中心、客服中心、成本管理中心、财务管理中心向公司总经理汇报。公司总经理最终批准，由投资发展中心提交研发中心、客服中心，供研发中心进行设计招标；供项目部编写项

38、目开发工作指导书。7.6.31. 项目商业部份的产品建议按产品建议书（商业部份）作业指引执行。7.6.32. 产品建议书定稿后，根据项目进展对其所做的补充及修订，以会议纪要等形式备案，并提供万创公司作为设计输入资料。7.6.33. 分期开发的项目，每期的产品建议视项目具体情况，可按以上程序进行，或在原产品建议书基础上修订完善。初步产品定位建议书（模版）1、项目定位l 潜在消费者背景资料分析l 潜在消费者产品需求对比分析l 市场现状2、产品定位l 类型：生活设计、形象定位l 档次风格：价格定位、建筑风格定位l 建筑比例建议：建筑类型比例面积（万平方米）套数（平方米）合计3、 预期价格（采用可类比

39、物业加权比较法）4、 注意营造的要点l 交通设施l 环境l 小区配套l 物业管理服务5、 经营模式的考虑l 住宅部分l 公建部分l 物业服务模式的提升6、 机构潜在消费建议l 机构消费者类型l 使用目的l 产品需求7、 概念设计阶段工作重点l 工作目的l 工作重点8、 开发节奏项目经营计划指导书基本内容主要章节细分章节1、项目概况1、用地自然条件及分析2、用地社会条件及分析3、公司内部资源及环境分析2、市场分析和市场定位1、市场现状2、SWOT分析3、明确目标市场4、挖掘差别优势3、产品建议、概念设计1、产品建议书2、概念设计4、经营计划1、利润计划2、销售计划3、资金计划4、人力资源计划5、开发控制计划1、项目总体控制计划2、开工准备计划3、开发节点计划4、成本控制计划5、各部门工作结点计划土地投标流程现场踏勘获得土地招标文件和相关技术指标市场调查配套调查产品定位初步确定规划设计方案的技术指标投标准备会议投标申请资料准备参加投标需求预测价格预测营销方案预测客户服务中心产品研发中心委托设计单位进行方案设计项目拓展中心