房地产立项方案 创新与价值的共赢(1).ppt

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1、深圳市同致业房地产顾问有限公司 2011年10月,谨呈：华磊公司,思则远-创新与价值的共赢,华磊盈翠半岛立项方案,-预则立-不预则废-,如何投资5000万，赚取4个亿,特征：,项目特征：山、湖、新工业时生活配套、发展重点区域，掌控天时、地利、人和。,我们的目标,目前遵义县房地产市场价格情况，住宅售价在3200元-4000元/M,一层临街商铺售价在000元-15000元/M。保守估计，本项目销售金额10.148亿。预计利润4.4902亿元。,“华磊盈翠半岛”占地面积200亩，133320平米，规定计容积率面积266400平米，容积率为2.0，其中住宅250000平米，商业16400平米。,投资估

2、算,通过华磊科技重新对项目扩建土地面积为200亩，（按容积率2.0计算楼面地价450元/平米即60万元/亩）土地，采取分期资金滚动式开发，前期投资方投入约5000万元与华磊公司按股份形式组建开发公司，具体出资股双方约谈，开发周期预计五年，实现10.148亿元总销售额并完成税前利润为4.4902亿。目前华磊公司已与政府相关部门多次商谈，并取得政府的大力支持，获得低于市场土地价格30%的优势取得开发优先权利，鉴于目前华磊公司现金流紧张，自行无法独资完成开发需要向广大市民以及企业家筹措约5000万作为股份形式共同开发本项目。,强强联手资源与价值的共赢,目前华磊公司已与政府相关部门多次商谈，并取得政府

3、的大力支持，获得低于市场土地价格30%的优势取得开发优先权利，鉴于目前华磊公司现金流紧张，自行无法独资完成开发需要向广大市民以及企业家筹措约约5000万作为股份形式共同开发本项目。,启动资金,购买土地首批付款：2000万元（新增加175亩以及5户拆迁户赔偿费用）。处理华磊公司水泥厂房拆迁以及设备等费用合计1300万元。一期启动建筑面积土地21000平米（含1000平米会所和营销中心建筑物），补交地价：7875788元，约值人民币50万元/亩（375元/平米21000平米=7875788元）。一期启动21000平米建筑成本：2940万元（21000平米1400元/平米=2940万元）广场建设绿化

4、费用：240万元（2000平米120元/平米=240万元）营销中心装修费用：150万元（300平米5000元/平米=150万元）。规划设计费用：350万元。其它运营费用：100万元。前期共计投入：4927.5788万元备注：其它投入费用采取滚动投资的形式完成。,我们的切入点,立项策略1：,工业新时代时的变革：用政府在大变革中采取工业转商业服务、以及工业配套进行土地转型，,立项策略2：,标新立异：采取高度创新、产业孵化领地、CEO俱乐部、新工业配套项目取得政府支持,立项策略3：,时代的大整合：工业服务链与生态居住、信息、资源的大整合开启遵义新工业时代的生态居住新纪元。,采取协议用地帮助政府打造，

5、工业园区的技术、资金、交流、居住的交流平台采取标杆式的规划建筑、如星级酒店办公场所设立产业研究所总部、会展中心等取得政府支持。,首批新增土地170亩,要点一：,立项的要点：,要点二,培养软实力的文化产业基地,产业联盟 完善的客户连带系统；客户保养系统；成立企业俱乐部名商会；整合西南地区的高校联合各项资金打造孵化基地为政府创收；,要点三,打造区域名片，实现品牌升级,具有较强的知名度；项目具有唯一性稀缺性；项目形象和内涵具有较强的影响性；项目有高端的配套与生活设施与其匹配；项目有能力改变区域城市印象；,立项定位,“华磊盈翠半岛”以遵义市以及遵义县本土高端消费为依托，借助和平工业园区的开发作为突破点

6、，打造西南地区企业CEO总部理想居所,产品构成:多层花园洋房、小高层洋房、叠拼别墅、联排别墅、独立街铺、商务会所。,市场的支撑点,中小城市发展迎来新的机遇,在政策调控下，大城市房价会局部回归理性，并有往下调整的趋势，但中小城市以及城乡部的房地产市场出现供求两旺，在政策的影响下中小城市将迎来房地产的第一个春天。加快城乡住建改革有助于小城市房地产发展，中国未来十年累计需转移逾1亿农村人口。在全球经济复苏放缓的前提下中国经济依然保持高速发展的态势，有助房地产良性发展。,区域发那个地产市场价格稳步上扬,从各区住宅销售价格来看，2011年各区住宅价格均有所上涨。2011年红花岗、汇川区、遵义县住宅均价为

7、4550元/m2、4620元/m2、3385元/m2，分别比2010年上涨26.7%，25.6%，28.7%。各区价格都有所上涨，但其中以遵义县价格增幅最大，超出整个遵义市涨幅的平均值。,项目的价值判断,项目SWOT分析,项目优势项目地遵义城区的城乡结合部，属于遵义县重点规划发展区域之一，地段优势得天独厚；项目紧邻遵义市省级重点高新开发园区之一的和平高新工业区，享市政大配套，随着和平工业园的建成，项目独特消费群体工业高端消费人群以及生活配套居住理念，以及未来的商贸价值是其它区域无可复制：项目紧邻这条遵义市交通大动脉和平路，并紧邻南楠大道，带动区域的物流、生活、交通优势明显；低密度、依山傍水景观

8、资源丰富、交通便利是其它区域不可复制的优势。目前华磊公司通过改土地使用性质的方式取得本地块使用权，地价十分低廉，大大降低了项目成本，使本项目今后的销售中极具竞争优势。目前华磊公司一期开发的用地已经取得了使用权并做好了“三通一平”，只要资金到位立马启动。,项目SWOT分析,项目劣势项目占地面积133320平米M，总建筑面积266400平方米，距离遵义县的老城区约3公里，距离遵义市约15公里，属于一个中型的项目，由于项目地处新的开发区域目前生活配套尚未完善，生活配套设靠自身营造会加大配套拖入的成本。,项目SWOT分析,项目机会和平高新工业是遵义市以及遵义县的重点开发区域，区位未来的变化必将人口急速

9、增加，投资的增大，住房需求的旺盛。低密度的产品，加上山水景观资源的优势是抢占了市场空白点。,项目SWOT分析,项目威协在大遵义的区域广阔的市场前景中，已吸引了诸如：保利、恒大、中天等品牌开发商的进驻，这些大地产商无论从一发理念，管理水平等都有优势，必然给中小发展商及行业新进入者构成威协。加上目前已有的本土开发商项目在产品上得升级会瓜分市场的份额。,项目价值展现,项目定位,市场定位：遵义 低密度 极致 山湖、生态 景观大宅形象定位：遵义首席国际CEO官邸目标客户定位区域：以遵义县区域客户以主；特征：二次置业的第二理想居所。,项目规划定位：,二组团联排和叠拼,三组团小高层,一组团多层,会所销售中心

10、,小区大门广场,项目定位,（一组团）位于西侧以及北侧一排多层中小户型面积在60平米至80平米的户型可将南楠路路的躁音挡于小区之外，以及与平工业区隔离，保证了小区的宁静，一楼为商铺利用地块的商业价值。第二排多层70平米至90平米的户型至第一排形成一组团形成一个小的中园林。连接中心广场部分适当的控制在80平米至100平米的户型，一楼商业增加项目的价值（二组团）位于东侧以及南侧有较强的湖景以及山景资源，第一排联排别墅230平米至280平米，配备有私人车库、私人码头、私家花园、第二排叠拼户型140至200平米配置私人停车位、私家大露台、私家花园。（三组团即中心组团）位于山顶部分也是项目的中心位置各项指

11、标非常优秀，采取小高层环山而建有拥山善水之势，户型面积100平米至140平米,设计风格定位,欧 陆,简约外形、新技术材料、几何感,纯正的德式建筑设计具备四个基本特点：外形。简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派；功能。讲求实用，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃；材料品质。品质精良，采用德国原装进口的材料和新技术，关注环保与可持续发展；和谐一致。德国人非常注重建筑物与周围环境的和谐统一，风格十分精美别致。,别墅风格案例,国际别墅风格,通风、木材、水系,园林定位,大量采用东南亚传统建筑材料如木材和石墙等。,打造要点：1.低矮的建筑形态2.大面积镂空通风采光3.热带风格庭院,时间与价

12、值的共赢,目开发建设进度安排有关工程计划说明华磊盈翠半岛筹备工作从二O一一年十二月份即已经展开，请专业的市场策划公司进行了充分的市场调研，对项目的市场定位和物业品质进行了深入的策划，并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。本项目一期单位计划二O一二年五月份破土动工。计划分六滚动期资金开发完成，开发周期可因市场的因素来调节速度。,价值的估算,前期投入的资金：购买土地首批付款：2000万元（新增加175亩以及5户拆迁户赔偿费用）。处理华磊公司水泥厂房拆迁以及设备等费用合计1300万元。一期启动建筑面积土地21000平米（含1000平米会所和营销中心建筑物），补交地价：7875788元，约值人民币50

13、万元/亩（375元/平米21000平米=7875788元）。一期启动21000平米建筑成本：2940万元（21000平米1400元/平米=2940万元）广场建设绿化费用：240万元（2000平米120元/平米=240万元）营销中心装修费用：150万元（300平米5000元/平米=150万元）。规划设计费用：350万元。其它运营费用：100万元。前期共计投入：4927.5788万元备注：其它投入费用采取滚动投资的形式完成。,各类物业销售收入估算：住宅：可售面积25万m,为保守起见整体均价按3600元/m计算 25万m3600元/m=9亿 商业：可售面积16400 m，均价按000元/m计算 16

14、400 m000元/m=1.148亿元销售总收入为：住宅销售收入+商业销售收入 9亿元+1.148亿元=10.148亿元,总的销售利润：本项目的总销售额为10.148亿元土地成本按楼面地价450元/平米（60万/亩）计算，总建筑面积：266400平米450元/平米266400平米=1.1988亿前期费用及建安费用：1400元/平米266400平米=3.7296亿销售成本按销售额的5%计算，销售额10.148亿5%=5074万城建维护税：5%建安费用3.168亿5%=1864.8万（按县份项目计算）合同印花税、产权转让登记费共为0.35%销售额10.148亿0.35%=355.2万本项目税前利润为4.4902亿元。扣除所得税额15%，即6735.3万元。本项目税后纯利润预计为3.77549亿元。,一期的销售金额：商铺销售金额：2800万商铺面积：40007000=2800万住宅销售金额：3680万住宅面积：160002300=3680万总销售金额共计：6480万74 一期的销售利润一期销售毛利润：总销售金额6480万一期投入费用4927.5788=1552.421元备注：一期的回收资金作为二期的滚动资金使用,深圳市同致业房地产顾问有限公司 2011年10月,谨呈：贵志房地产开发公司,扬帆起航,