景德镇瓷都大道凯旋门项目开发可行性研究报告.doc

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1、景德镇凯旋门项目开发可行性研究报告 刘永和概述本报告旨在通过对国家房地产业宏观面分析及景德镇凯旋门广场项目所在地社会经济状况、地理状况、城市发展及规划状况和项目本身所处的区域位置、地理环境、商业价值、项目驱动模式、项目发展策略、项目整体定位、项目投资成本及收益等分析研究，全面客观地对景德镇凯旋门广场项目的可行性进行评价。为集团的战略决策提供可靠、详实的依据。第一章 二O一O年国内房地产业发展状况2010年1-12月，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比去年同期增长10.1%，增速比1-11月提高0.3个百分点；商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%，增速比1-11月提高0.8个百

2、分点。从区域分布来看，中西部销售增速略高于东部，北京、上海等城市销售面积有较大幅度的萎缩。与一线城市相反，全国三、四线城市商品房开工面积、竣工面积、销售价格、销售量呈全线增长势态。 2010年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，增速连续8个月回落，其中，新建住宅销售价格上涨7.6%；二手住宅销售价格也环比上涨5.0%。2010年12月，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，较上月上涨0.9%。数据表明，2010年12月的房价仍延续了前几个月的上涨势头，但同比涨幅持续缩小，环比涨幅低于1%。 2010年，全国房地产投资整体增速较快，全年完成投资48267亿元，同比

3、增长33.2%，新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%，施工面积40.55亿平方米，同比增长26.6%。但从各月来看，前几个月增速更快，自5、6月份起，投资增速持续小幅回落。 2010年，房地产开发企业本年资金来源7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较1-11月回落6.5个百分点。其中，利用外资增速加快，增速为66.0%，但所占比重仅为1.1%，企业自筹资金增速为48.8%，占比达到36.8%。2010年，按照东中西三大区域划分，中西部省份商品房销售面积同比增幅高于全国水平，东部地区销售面积同比涨幅则低于全国水平，平均增幅仅为4.1%.其中北京、上海、浙江等东部省市销售面积有较大

4、幅度的降幅。在31个省市中，河北商品房销售面积同比涨幅居全国首位，海南紧随其后，两者增幅均超过了50%，西藏位列增幅榜最后一位，同比跌幅近70%。2010年，房地产开发企业本年资金来源7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较上月降低5.8个百分点。其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看，国内贷款12540亿元，增长10.3%，增速放缓14.7个百分点；利用外资796亿元，增长66.0%，增速提高7.0个百分点；企业自筹资金26705亿元，增长48.8%，增速回落0.8个百分点；其他资金32454亿元，增长15.9%，增速降低4.5个百分点。在其他资金中，定金及

5、预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。2010年以来，伴随着货币政策的从紧和国家对房地产行业的调控，开发贷款和个人按揭贷款在开发商资金来源所占比重逐步降低。2010年年底，开发企业国内贷款占比为下降为17.3%，较年初下降6.5个百分点，个人按揭贷款及其它资金占比也下降了0.9个百分点，为18.5%。与此同时，开发商自筹资金和购房者定金及预付款占比分别提高了3.9和2.9个百分点，占比分别为36.8%和26.2%。尽管利用外资增速较快，但占资金比重仍然较低，仅为1.1%。 纵观2010年全国房地产状况可得出如下结论：1、 需求：全年全国商品房销售面积和销

6、售额依然处于增长势态。2、 价格：环比继续上涨，同比涨幅继续回落 。3、 供应：开发投资额增长超三成，新开工面积增速高位运行，持续回落。4、 资金来源：开发企业资金来源增速渐缓，自筹资金占比上升。5、 中西部省份商品房销售面积增速高于全国水平，东部省份增速低于全国水平 。6、 全国三、四线城市商品房开工面积、竣工面积、销售价格、销售量呈全线增长势态。第二章 本埠宏观经济与城市发展规划一、地理条件景德镇市位于江西省东北部，居东经1165711742，北纬28442956，地处黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原的过渡地带，扼赣、浙、皖三省交界处，东接婺源、德兴，南邻万年、弋阳，西连波阳，北毗祁门。具有优

7、越的地理位置。景德镇市行政区划全部管辖面积为5256km。相当于两个深圳市面积。城市规划区范围包含珠山区，昌江区的西郊街道、竟成镇、吕蒙，浮梁县的城关、洪源镇、高新技术产业园区及湘湖镇等管辖范围，面积约500平方公里。景德镇市的生态环境良好，山清水秀，气候宜人。具有丰富的旅游资源和历史人文景观。瑶里、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪岩等为著名的田园风光、乡土特色风景区。在古建筑方面，拥有以宋代红塔、清代县衙、古戏台为代表的历史文物遗迹；而艺术成就最高、最具有国际影响力和旅游号召力的则是它在中国制瓷历史上为人类留下的杰出瑰宝：著名的世界制瓷黏土（高岭土）的发源地高岭古瓷土窑遗址，自五代至明代的陶瓷古

8、窑遗址湖田古瓷窑遗址（全国重点文物保护单位），历经明清两代的皇家制瓷基地御窑厂遗址以及代表景德镇市制瓷辉煌历史的标志性建筑龙珠阁。悠久陶瓷艺术和厚重的文化底蕴使得景德镇这座历史名城具有更加广阔的发展前景。二、 本埠总体经济发展状况景德镇现有人口158.23万。2010年全市GDP为461.5亿元，国民经济总产值在江西省地级以上城市中排列为第10位。但在城镇居民人均可支配收入方面，景德镇以16657元排列全省第三位（南昌市以18276元居第一，新余以17358元排列第二）。根据景德镇城市总体规划近期2015 年，GDP 实现850亿元，年均增长14.9%，人均GDP达5万元。中期2020 年，G

9、DP 实现1800亿元，年均增长11.1%，人均GDP达10万元。景德镇的社会经济正处于高速发展阶段。三、 产业结构景德镇主导产业为陶瓷业，2010年陶瓷产业生产总产值达150亿，接近全市国民经济总产值的三成。机械家电、航空、汽车、新型陶瓷、电子信息、光伏产业等也具有一定规模。其中国产直升飞机项目的引入将对景德镇产业结构的调整产生较大影响。商业贸易、旅游接待服务、教育、物流、房地产等为主的第三产业，发展迅速，到1986年，第三产业比重已超过第一产业1.1百分点，达23.8。19862009年，第三产业平均每年递增12.2，比前30年平均速度加快5.6个百分点。2009年，第三产业比重由1985

10、年的21.60%上升到36.5，提高了12.9个百分点，比同期第一产业比重的9.28高25.22个百分点，与第二产业的距离由1985年的31.76个百分点缩小为2007年的21.64个百分点，拉开了与第一产业的距离，也缩小了与第二产业的差距。到2009年，三次产业结构调整优化为9.28：56.18：34.54。预计到2015年产业结构调整为5：58：37。房地产业和旅游业也正成为一个支柱产业，2009年，全市旅游业总收入占GDP的比重达12.9。纵观景德镇第三产业的发展，房地产业在景德镇依然存在巨大的发展空间。四、 城市总体规划及本项目区域位置1、城市发展目标根据景德镇城市总体规划（2008-

11、2030）景德镇中心城区的发展目标定位为：世界瓷都、国家历史文化名城及生态旅游城市、全省重要的工业基地。2、市域城镇空间布局结构规划市域空间构建等级清晰、城乡融合、核心突出、职能明确的网络型城镇体系，形成中心城副中心重点镇一般建制镇四个层次的系统，以交通网线为基础构筑城镇发展轴，以点带线，以线促面，形成“一核、两区、双十字轴”的城镇体系空间网络结构空间结构景德镇中心城区形成“一城四片区，中心放射”状结构。一城：即西市区及中市区构成的城市主城区。是集行政办公、商业金融、文化娱乐、旅游会展、生活居住为一体的城市综合区。四片区：即指主城区西北部洪源罗家片区（商贸、物流、工业），北部浮梁片区（居住、商

12、贸、旅游），西南部高新片区（工业），东部景东片区（工业、科教、居住）。中心放射：即以主城为中心，沿交通干线向西北、北、东及西南放射发展。各片区通过城市道路网相联系，形成有机的整体。3、中心体系构筑市级中心、市级副中心、片区中心三级城市中心体系。市级中心：西市区为景德镇市级综合服务中心；市级副中心：中市区、浮梁县城为市级副中心；片区中心：高新区工业新城中心、洪源片区物流商贸中心、景东片区商贸中心。4、本项目区域位置根据景德镇城市总体规划（2008-2030）表明，景德镇凯旋门广场项目位于景德镇瓷都大道东侧A01地块，隶属景德镇规划市级中心区域即西市区市级综合服务中心区域。该地块为原景德镇纸业公司

13、和景德镇第一塑料厂旧址。项目地块西邻景德镇主要市政干道瓷都大道，东临昌江。与景德镇市政府、昌江区政府、景德镇高级专科学校、昌江一中为同一街区。项目位置具有良好的区域和地缘优势。第三章 本埠房地产业发展现状一、本埠房地产业概述据有关资料表明，景德镇现有房地产开发企业169家，从业人员5000多人。近三年来，房地产开发投资额合计61.62亿元，商品房新开工面积合计209.71万平方米，商品房竣工面积合计193.72万平方米，商品房销售面积合计220.21万平方米。物业管理服务覆盖面由2002年30万平方米，增加至现在的300万平方米，新建住宅小区覆盖面积达100%。三年来一手房办证12000多户，

14、二手房交易4000多户。市城区每年平均销售70万平方米商品房，剔除10万左右的商业用房，每年城区市民人均增加住房建筑面积1平方米左右。景德镇规模房地产业发展相对江西南昌、九江、赣州、吉安等地而言发展较为迟缓。直至2007年前全市无一家品牌公司在景德镇投资开发。此后陆陆续续长虹、联想、恒大等知名企业进入景德镇投资开发。景德镇房地产价格也一直是江西地级市中的洼地。2009年前价格普遍在每平方米2000元左右徘徊。直至2010年的联想九域一品项目和2011年的恒大地产恒大名都项目，为景德镇房地产价格重塑价格标杆，使得景德镇房产价格自2010年至今一直处于快速上升通道。2010年景德镇低容积率项目在每

15、平方米3000多元到4000元不等，联想九域一品低容积率项目价格拔高至每平方米6500元左右。今年五月开盘的恒大名都项目一举将高层住宅价格提升至每平方米6000元以上。九域一品二期TOWNHOUSE、别墅价格每平方米破万元。随着本埠城市、经济发展和国内知名品牌企业的入市，景德镇房地产价格将会步入快速上升通道。二、景德镇近期土地交易情况分析1、土地交易统计表 地块名称土地面积 用地 容积建筑密成交价格土地单价 （） 性质 率度 % （万元）（万元/亩）市高专校办企业居住组团地块10228.8商、住2.2432920.5960西山湖宾馆东侧地块（83.8亩）55868.7商、住2.3359028.

16、18399原消防二中队地块（10.46亩）6970.7商、住5.55.5381927.918184.3原建设印刷厂地块（5.02亩）3346.71商、住1.81.830761.44151.68时代奥园南侧地块（5.35亩）3568.47住宅 2.0232802.9150景东大道北侧地块（283.17亩）188779商、住2.8 2.82526405.9193.27原4321厂地块（83.7亩）55807商、住2.62810882.37130金鱼山路东南侧地块（6.79亩）4528.044528.04商、住1.835775.44114.2黄雀垄地块拍卖（15.25亩）9497.75商、住1.44

17、91353.4395景德大道南侧拍卖（25.48亩）16984.7商、住5402547.711002、土地交易情况分析对上述土地交易分析有如下几点：1）2011年土地价格较上一年有比较大增长幅度，据有关资料表明2010年景德镇平均单宗土地价格为78万/亩，2011年为102.74万/亩。土地价格增长幅度为31.7%。2）目前珠山区土地价格高于西市区（昌江区）土地价格，但昌江区土地价格增长幅度高于珠山区。3）大宗土地价格低于小幅土地价格。4）在上述十宗土地交易中，珠山区占6宗，西市区占4宗，且土地供应量珠山区高于西市区。5）2011年与2010年同期相比土地供应量有所减少。6）根据景德镇城市规划

18、和土地供应情况，西市区作为景德镇的市级综合服务中心，市区重心西移，其土地价值的升值空间将明显高于东市区。7）本埠与其他三、四线城市土地价格相比土地价格偏低。三、景德镇商品房交易统计及分析2011年1-6月，景德镇市区房产交易市场总量呈稳步上升态势，交易结构趋于合理成熟，没有出现大起大落。由于本埠房地产市场以自住需求、改善型需求为主，故国家对房地产的调控政策，对本埠房地产市场影响并不大。 1、 房产交易规模稳步上扬 1-6月份，商品房住宅交易登记2610套，二手房交易登记1631套，分别较同期增长6%、22%。2011年16月份房地产交易登记数量2011一月份二月份三月份四月份五月份六月份商品房

19、399247278417746523二手房334204214241283355 2、交易价格上升幅度大1-6月景德镇商品房成交价格增长幅度较大，但仍属在一个理性区间合理增长，从2011年上半年商品房住宅成交均价统计情况看，本埠商品房住宅均价除三月份略有回头外，其他月份均处于价格节节攀升状态。2011年16月商品房成交均价统计（单位：元平方米）一月份二月份三月份四月份五月份六月份住宅3448.93594.83581.53708.63833.43910非住宅8904.28536.69421.510253.311632.2127073、本埠商品房价格分析1）本埠住宅及商业物业价格呈明显上升趋势，且上

20、升幅度较大，住宅1-6月份价格上涨13.36%，商业物业上涨幅度更是达42.7%。2）本埠商品住宅价格偏低，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，即便以六月份本埠住宅平均价格3910元/平方米计算，也仅为全国平均价格的45.6%。因此本埠商品房价格仍有较大的上升空间。3）本埠商品房价格差异较大。例如恒大地产开发的恒大名都项目，其区域和环境位置并无优势，但通过相对于本土开发商的商业操作和品牌优势，其产品价格高于本埠商品房平均的50%以上。4）景德镇城镇居民人均可支配收入以16657元排列全省第三位。但本埠商品房价格却是全省地级市商品房价格、土地价格最低的城市之一。形成这种局面的原因，

21、并不是市民缺乏购买力。而是一方面是政府未能有效激活当地房地产市场，同时本埠开发商缺乏有效的商业操作。恒大地产成功的例子充分说明了这点。上述情况表明景德镇是房地产业为数不多的具有良好开发前景的处女地之一。因此在景德镇投资开发房地产将会取得很好的商业价值。附件 2008年2011年本埠房地产开发情况一览表 序号楼盘名称开发商项目地址占地面积（万）建筑面积（万）容积率建筑类型销售价格（均价 元/）1伴山洋房上海益伍实业昌南大道新五中斜对面9.9202.2退台洋房小高层4600（小高层）2玖域壹品融科智地景德镇市西山路15120.8排房洋房电梯房6000-100003金岸名都威时瓷都大道人民公园南侧5

22、.7223.8小高层高层3600（小高层）4隆基尚城隆基瓷都大道四三二一厂旁4.29.32.2多层小高层3300（小高层）5海峰美庐海峰东侧昌南大道别墅63006景江华庭华益房地产沿江西路21号(浮桥傍）1.47多层小高层7水岸豪庭深圳深建业戴家弄与沿江东路交汇处1.83594.437高层3600（小高层）8中央领地南昌财鑫戴家弄与沿江东路交汇处6.8高层3400（小高层）9瓷都国际华城江西锦龙地产昌江大桥傍（二中对面）16小高层高层10怡翠园华月房地产戴家弄0.9084.374.8小高层 高层3400（小高层）11尚东国际长虹景东大道路口37.51052.8洋房小房层高层4200（高层）12

23、站前巴黎昌兴房地产通占路与繁家井交汇处0.831.682多层13长虹金域中央长虹朝阳路昌江广场对面50洋房小房层高层4500（小高层）14四季春晖春晖朝阳路昌江广场旁边11.8211.8多层小高层3500（小高层）15景翰文城嘉晟新厂东路原料总厂4,74112.32多层小高层3200（小高层）16金厦阳光嘉园金厦朝阳路一中后门对面10多层2800（多层）17南湖丽景都源景德东大道10多层3200（小高层）18宏伟嘉苑宏伟翠云路中段铁路一侧0.8892.4892.8小高层3500（小高层）19昌南名苑锦龙迎宾路中国瓷园12363.0 别墅多层洋房小房层5000（独栋别墅）20时代奥园新时代房地产

24、昌南大道新五中旁边11.22181.59多层小高层3200（小高层）21胜第雅阁瓷都大道中段10多层3600（多层）22天宇绿园天宇曙光路20多层小房层高层3200（高层）23瓷都国际华城锦龙太白园路口15多层小高层3300（小高层）24昌南印象博能周路口3.8小高层3200（小高层）25港逸豪庭宇新广场北路中段10多层小高层3300（小高层）26莱顿风情锦龙昌江大道15多层小高层3200（小高层）27金桂园弘立置业新村西路八面山3.35.91.8多层2600（多层）28创业大厦创业新村西路四小对面1.7642小高层3500（小高层）29斗富弄新城驰华房地产斗富弄7.5多层小高层3200（多层

25、）30东方明珠众和置业陶瓷学院对面4.6781.71多层31圣罗帝景圣罗置业陶瓷学院对面4.718.51.8多层32丽华花苑丽华房地产新厂东路与何家桥交汇处2.173.911.8多层33昌江景城昌锦投资中华北路延伸段西侧2.113.81.8多层34百润.金棕榈润华房地产高新区广场对面8.8510.621.2多层小高层35瓷都新天地创远投资原体育馆0.542.113.2多层商业36景翰广场景翰置业广场南路西侧1.266.084.8多层商业高层住宅37玉茗花苑玉茗置业瓷都大道西侧4.219.262.2小高层第四章 本项目驱动模式一项目基本情况景德镇凯旋门广场项目位于景德镇瓷都大道东侧A01地块。该

26、地块为原景德镇纸业公司和景德镇第一塑料厂旧址。项目地块西邻景德镇主要市政干道瓷都大道，东临昌江。与景德镇市政府、昌江区政府、景德镇高级专科学校、昌江一中为同一街区，且与景德镇市政府仅为几百米之遥。项目属于景德镇规划城市中心区域，具有良好的区域和地缘优势。地块濒临昌江和规划滨江大道达一华里之多，为未来景德镇江景资源最为丰富的大型高尚住宅区。项目占地面面积213亩，由两块相对独立的地块组成。分别是东北侧地块11214.14平方米，西南侧地块132811.57平方米，共计占地面积为144025.71平方米。容积率为3.0，项目总建筑面积为431877.1平方米，其中商业面积为54500.5平方米。预

27、计包括地下室等核增面积实际开发总面积将超过50万平方米。为本埠为数不多的集商业、经贸、高尚住宅为一体的大型商业住宅区。二、本项目开发策略及运作模式（一）项目整体定位1、总体目标：打造一个高融合性的都市综合体，建设本埠西岸NOVA城市社区。2、实现两大功能1）城市功能：多元化/开放/融合/高效产业密切相关居住、旅游观光、社区服务体系2）社区功能：社区封闭/人车分流、安全、尊重、独立空间3、项目三大集成空间集成：项目将开放性、相融性为本埠西市区的全新演绎客户集成：项目将为城市发展作贡献，令区域增值并实现互赢。价值集成：总建面43万平方米，打造的将是一个高融合性的都市综合体。4、项目规划形态本项目周

28、界均为已有或规划市政道路，因此项目四周都具备开发临街商业的可能。而在一般的商业形态中，单位价值最高的仍是小型商业铺面。因此本项目应是以商业裙楼合围，高层住宅组团的规划形态。 5、建筑形式本项目由于商业体量大，特别是大体量的商业裙楼，对项目建筑密度指标有较大影响，且项目3.0的容积率，也需要项目对土地的集约化经营。因此本项目为纯高层住宅社区。住宅高度为28至33层。建筑高度小于100米。6、 项目住宅户型分配本项目由于规模较大，除应锁定部分尖端客户外，更重要的客户群体是广大中产阶级。因此项目主流户型为面积在75-142。户型分配表类型户型面积区间套数比主流住宅2房75-85203房9010025

29、105120354房13014220户均面积106.6，共3000套，其他面对尖端客户的大户型，面积为200以上户型为150-200户。（二）项目整体开发策略1、分期开发，滚动投资本项目计容积率面积达43万多平方米，商业面积5.4万平方米，住宅总面积约38万平方米，按平均户型面积110平方米/户考虑，则整个项目大致有3450户。根据景德镇2011年1-6月份商品房销售统计，全市平均每月销售不超过500户。说明景德镇市场容量偏小。如果项目按每月平均销售200户考虑，销售期为半年，则每期开发量应为1200户左右。故本项目以三期开发为宜。平均每期1150户。每期开发面积15万平方米左右。项目采用分期

30、开发，滚动投资的经营策略。一方面可缓解资金压力，同时也使项目适应本埠市场规模。2、景观优先，户型创新 从景德镇业已开发的楼盘来看，本土开发商往往不重视项目景观的打造，使得项目整体的品质感差。而恒大地产在景德镇投资开发的恒大名都项目，充分把握了景观优先的营销策略，在项目价格比全市平均价格高出30%-50%的基础上，仍取得不俗的销售业绩。因此本项目一方面要利用项目临江的优势，在建筑布局上充分利用江景资源，同时也要注重项目内在园林的打造，真正实现项目外有无敌江景，内有满园春色。项目除在园林景观展示上要狠下功夫外，在户型上也要从提高产品附加值着手，实现户型有所创新，有所突破。真正做到人有我有，我有人无

31、。从根本是改变项目的同质化竞争。3、以人为本，配套齐全 随着居住条件的改善提高，人们对生活配套设施的要求也越来越高。本项目作为大型商住区，有条件进一步满足客户的个性化需求。除实现人车分流、单元双入户大堂、自动门禁及电子安防等基本配置外、增设各类体育设施、老年活动场所、儿童乐园等。使潜在客户对本项目产生极大的购买欲望。4、项目推广，“软硬”兼施作为一家新进入景德镇房地产市场的开发商，在知名度不高，产品品牌形象尚未建立起来的情况下，应通过“软硬”两种手段迅速扩大企业知名度和树立项目形象。所谓“软”，是指在项目初期阶段，通过与本地传媒互动，做一些项目的软文报道。参与和组织一些社会和公益活动。旨在提高

32、企业知名度，扩大项目影响力。所谓“硬”，是指在项目进入销售阶段，通过高强度、高密度、全方位的广告宣传，使项目深入人心，路人皆知，以实现项目的销售目标。（三）项目商业驱动模式1、西市区商业现状景德镇西市区泛指昌江以西城区，包括昌江区、高新开发区以及城郊吕蒙、竟成乡。由于城市发展的客观因素，目前西市区无论从商业规模商、商业业态分布到商业氛围都远逊色与东市区。至今西市区除有两个规模不大的专业市场外仍无一家成规模的超市；无一条有特色的商业街区。作为景德镇规划中的城市中心，其落后的商业环境给未来的商业发展提供了广阔的发展空间。2、西市区商业发展优势1）资源优势a、景德镇是我国历史上与广东佛山、湖北汉口齐

33、名的四大古镇之一，文化底蕴雄厚，旅游资源丰富。作为世界瓷都其声名更是享誉中外。景德镇旺盛的旅游市场，为景德镇的商业发展提供了良好的契机。而景德镇现有的紫金宾馆、朗逸大酒店、豪门大酒店、开门子大酒店等高档酒店都位于西市区。近几年西市区的酒店业的高速发展，为西市区的商业发展奠定了良好的基础。b、作为景德镇经济发展的两架发动机景德镇高新技术开发区和景德镇航空产业园均位于西市区。景德镇高新技术开发区作为国家级高新开发区目前已初出规模。而景德镇航空产业园更是以静态投资将超过1000亿元而彻底打破景德镇现有的经济格局。同样由于西市区未来经济格局的发展变化，给西市区的商业发展提供了前所未有的发展机遇。2）

34、规划优势景德镇城市总体规划（2008-2030）第68条商业金融设施表明：“全市规划商业金融设施用地606.31公顷，人均用地6.74 m，占城市建设用地的6.16%。规划商业金融设施按4级配套：（1）市级商业中心：主要是位于西市区迎宾大道、昌南大道一带的新城市商业集中区。布局城市主要大型商业金融设施，提升城市中心聚集力幅，服务于整个城市。（2）市级商业副中心：指依托老城区商业设施形成的的商业集中区，主要位于珠山路、广场、火车站一带，拥有较好的商业氛围和基础，规划扩大设施规模形成城市商业副中心，服务于老城区。”由此可见西市区作为景德镇的城市中心和商业中心，西市区商业地产开发前景十分看好。而东市

35、区则将沦落为市级商业副中心。3、本项目商业地产驱动模式1）商业定位：外向型、本埠升级换代的高档商业。2）商业模式：大型shoppingmall+商业风情街+精品店4、本项目商业业态分布1）项目东北侧11214平方米独立地块用于兴建2万2.5万平方米的shoppingmall。作为西市区首家shoppingmall一方面为西市区打造商业标杆，取得好的商业回报。同时为项目凝聚人气，提升商铺价值和项目整体价值创造了良好条件。2）项目东南侧是规划沿江风光带和规划滨江大道。滨江大道和沿江风光带将成为西市区市民的休闲胜地。因此在项目的东南侧规划一条集餐饮、酒吧、咖啡馆、休闲娱乐为一体的商业风情街。目前景德

36、镇还没有江景和商业有效结合的商业项目，因此江景商业风情街的推出必将受到投资者的追捧。3）项目的西北侧和西南面、东北面分别是瓷都大道和区间规划路。其中瓷都大道和东北面区间规划路侧的商业价值最大，是本项目商业地产最大利润形成点。5、项目商业物业销售展望本项目共有商业建筑面积54500平方米，即使按景德镇六月份商业平均销售价格计算，也可获得约七亿元的销售收入。第五章 项目财务分析及项目评估一、项目投资成本（一）土地费用本项目土地价格包括前期开办费用和财务费用估计为人民币2亿元。按计容积率面积折算楼面地价为463元/平方米，按建筑面积折算为400元/平方米。（二）建安成本 本项目预计总体建安费用为人民

37、币10.85亿元，其中主体工程为7.9亿元，安装工程为2.95亿元。每平方米建安费用为2159元。（三）其他费用其他费用包括项目设计费用、监理费、管理费用、和营销费用共计7250万元，平均每平方米费用为145元。（四）规费 项目各项规费总计为7643万元。平均每平方米费用为172.04元.（五）资金成本项目资金成本预估5000万元，平均每平方米费用为100元。（六）税费未计企业所得税的情况下，本项目税费为1.2亿元。（七）项目总体成本为16.04亿元。按项目总建筑面积折算单位成本为3200元/平方米，按计容积率面积折算单位成本为3730元/平方米项目费用估算表序号工程及项目名称估算金额（万元）

38、单位成本（元/）备注1主体工程成本79000 1580 建筑面积50万2其他建安成本29480 579 场地地质勘察100 2 土方工程2000 40 桩基础5200 104 白蚁防治30 0.60 人防450 9 防水600 11 园建2000 40 铝合金门窗4500 90 入户门及防火门1500 30 会所及大堂精装修1500 30 电梯3500 70 消防2800 56 空调0 发电机1000 20 弱电1000 20 序号工程及项目名称估算金额（万元）单位成本（元/）备注变配电1400 18 燃气1000 20 游泳设备50 1 泛光照明50 1 临时设施费300 6 不可预见费50

39、0 10 小计（1+2）108480 2159 3其他费用27250 545 土地费用20000400 设计1250 25 监理500 10 管理费用3500 70 营销费用2000 40 合计（1+2+3）135730 2704 4资金成本5000 100 5规费7643 172.04房屋登记费32 0.64 80元/套计4000套白蚁预防费75 1.50 白蚁没治费200 2.36 防雷装置验收费40 3.22 引下线每个每次测点70元墙改基金400 4.08 散装水泥基金75 4.94 教育附加费5324 106.84 基建投资总额5%工程质量监督费192 6.66 建安费用的0.18%

40、安全生产监督管理费106 7.52 工程总造价1工程定额测定费149 8.38 建安工程造价1.4序号工程及项目名称估算金额（万元）单位成本（元/）备注施工超标噪声排污费200 9.24 工程检测费800 16 水土保持设施补偿费50 1 6税费12000 土地增值税2000 销售收入1%营业税10000 销售收入5%合计（1+2+3+4+5+6）160373 3207.46二、项目销售收入（一）商业销售收入本项目商业总面积为5.45万平方米，按今年六月份景德镇商业销售平均价格12800元/平方米计算，可实现销售收入约7亿元。（二）住宅收入本项目预计可销售住宅面积为36万平方米，按单位面积销售

41、价格4500元/平方米计算，可实现销售收入16.2亿。（三）地下停车场收入根据目前景德镇车位价格在5-10万之间，本地下室面积约为7万平方米左右，可设置停车位不少于2300个。以每个车位5万元计算，地下停车场潜在价值为1.15亿元。未计入项目销售收入。（四）项目总体收益情况本项目总体销售收入为23.2亿元。如计算地下停车场车位收入则可实现总体收入达24.35亿元。三、项目投资效益分析本项目静态投资为人民币148373万元，可实现销售收入23.2亿元。可实现税后利润71387万元。资金回报率为48.1%。销售销售盈亏平衡点为69.2%。项目总体销售及税前、税后利润分析销售项目名称销售总额（万元）

42、单位销售价格（元/）商业（54500平方米）69760 12800 住宅（360000平方米）162000 4500 合计231760 税前利润83387税后利润71387销售盈亏平衡点69.2%四、项目评估结论本项目位于景德镇规划城市中心区域，具有良好的地缘优势和景观资源且土地价格相对低廉。项目四周均临现有城市市政干道和规划道路，同时受市规划商业中心辐射，项目整体的商业潜力巨大。且本项目为景德镇市政府在香港招商项目，政府对本项目的开发高度重视。因此本项目的开发一定程度上将改变景德镇的城市格局，同时必将取得良好的经济效益和社会效益。综上所述本项目为极具投资价值的房地产项目。 2011年8月16日