合肥经开区商业综合体项目项目整体定位与发展战略.ppt

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1、,谨呈：,经开区商业综合体项目,项目整体定位与发展战略（补充）,2008-10-22,高,城市高速铁路确定从地块中穿越，高铁中心线两侧各退,限制性条件变化,让50米，退让范围内不得修建建筑，因此将导致本项目,可利用土地损失约40%（60亩）项目可利用土地减少40%，B地块完全无法利用。,A地块可用面积：约14000平方米,压线,C地块可用面积：约25000平方米D地块可用面积：约14000平方米合计可用面积：约53000平方米,B,A,D,C,A,B,C,定,D,E,定位调整要求,限制性条件的变化将使之前的定位发生变化，住宅的体量将大幅度缩减，商业的比例将大幅度提高,序号,物业功能,体量（M2

2、）,说明,定位调整的原则：保证商业可存活项目整体形象的提升提高土地利用率,办公物业酒店商务公寓商业,17000170001200030000（地下7000）,一栋18F小户型写字楼一栋18F特色酒店一栋18F小户型公寓四层商业（地下一层）,销售持有销售持有,尽可能提升容积率,经济型酒店住宅商业,6000 100间客房标准120000 住宅6000 位 调 整 社区商铺,持有销售销售,合计,LOFT公寓商业中央广场地上停车场,480001000150009000257000,12层，5.3米挑高公寓社区商铺A、C地块间可停360-400辆容积率2.73,销售销售,核心问题界定,本报告主要解决以下

3、核心问题Q1：作为内街商业如何定位？Q2：怎样体现项目的整体性和多样性？Q3：如何充分利用土地，实现价值最大化？,报告思路,内街商业市场研究,项目整体定位,开发策略建议,内街商业市场分析,内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，由于销售困难通常采取持有或带租约销售,沿街式商业,内街式商业,经营特色人流吸引店铺特点可销售性规划重点常见业态,昭示性强，便于突出打造商业形象依靠自然人流和商家品牌吸引人流相对独立，相互干扰小分割形式更灵活，便于销售造型、广告面百货、超市、服饰、专卖店、餐饮等,昭示性弱，需要依靠特色取胜靠特色、品牌吸引人流聚集性强，互相依托销售难度大，销售容易导致经营困难特别注意人流

4、动线设计餐饮、休闲娱乐等,元一柏庄（哈街）：规划先进，点线结合，通透性佳,一幢大型商业综合楼，目前计划大型超市入驻,5万平米商业用房组成的时,尚商业街。定位为娱乐休闲一条街业态主要以酒吧，购物，餐饮为主,11幢LOFT，4000平方米一幢，每幢四层。主要为企业办公物业。同时适合做大型餐饮与大型娱乐,哈街：面积过大，销售情况一般，招商由开发商全力参与，前景较好,售价：9000元/平方米,经营模式：9年返租金销售，每年按照市场,年收益率8的比例返还给客户,规模：面积划分为604000平方米，优势：,1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。,2，对于业主：投资更有保障

5、，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。,3，对于项目：9年的统一规划使用权，完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证，最终保证整体商业的完美落幕,劣势：,1，对于开发商：需要投入人力物力在此项目上，对于异地开发商来说不可取，但是元一为合肥本地开发商，故可避免此类问题,绿地海顿公馆商业：小围合，开敞空间，线性连接，满城美食，饕餮大餐,绿地 饕界：销售情况良好，招商经营有困难,售价：10000元/平方米,经营模式：设立招商部，在客户购买后提供免费售后服务，主要服务为：接待，联系，提供相关咨询，相当于中介服务,规模：50200平方米

6、，由于商铺有三层高，故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日,优势：,1，对于开发商：绿地作为外地开发商，可以在销售早期给客户以信心，促进销售。实现现金回流，在后期，也不必为单一项目付出人力物力。2，对于消费者：早期在商铺招租的情况下，有专业人员负责接待，也省去一份麻烦。,3，对于项目：开发商在一定权限内可以进行统一调配，可以在一定程度上保证项目的整体风格定位。,金地 国际城 88街：产品规划较早，率先采用骑廊形式连接内街与外街北马鞍,山南,首批推售商铺第二批推售商铺,路第三批推售商铺机动推售区域,金地88街：后期营销包装使销售火爆，但后期经营出现问题,售价：20000-30000元/平方米,

7、经营模式：3年返租金销售，每年按照,收益率8的比例返还给客户,规模：面积划分为60200平方米优势：,1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。,2，对于业主：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。,劣势：,1，三年返租金销售使开发商招商带来,很大限制。,合肥内街商业的经营出现了普遍的问题，人气不足、业态失控、缺乏统一管理是导致出现这一情况的主要原因。,对本项目而言，地段和地块条件、周边住宅支撑均不如以上项目的情况下，如只是简单的定位为休闲娱乐餐饮等常规业态，则势必前景堪忧。,除了常规的内街商业业态，我们

8、还需要有一个核心业态（组成部分）来吸引客户、支撑项目的整体形象，盘活所有的资源。,吸引人流，提高消费者在地块内的停留时间，最好能使其流连忘返,具备雄厚的群众基础,能充分发挥地块的优势，,？,内的土地,能最大化利用高铁退界线,能拉动其它物业（如酒店、办公、商业）的需求,符合企业需求和青年人喜爱的户外运动是本项目的突破方向,“智勇大冲关”是湖南卫视自主开发的一档适合全民参与的群众拓展竞技节目，由于其具备了很好的趣味性、挑战性、参与性、竞争性因此拥有广泛的群众基础，收视率居高不下，甚至拉动了长沙的旅游业。,户外拓展业市场分析,拓展训练是什么,拓展训练(有时也称为户外拓展训练、野外拓展训练、拓展训练营

9、、外展训练、冒险性学习法、户外体验培训)，它已经成为提高沟通技巧、凝聚力、领导力、决策力、竞争力、人际信任和个人心理素质培训中广泛采用的技术。它所采用的方法就是将一群平时在一起工作的人集合起来，并将他们带入一个户外的环境或设施中进行体验式、参与式训练。这些户外环境和设施提供了一个与日常工作完全不同的场景，并且运用多样化的手段来满足不同的参训者。,拓展训练的起源与发展？,拓展训练英文为Outward Development，意为一艘小船驶离平静的港湾，义无反顾地投向未知的旅程，去迎接一次次挑战，去战胜一个个困难。这种训练起源于二战期间的英国。当时大西洋商务船队屡遭德国人袭击，许多年轻海员葬身海底

10、。人们从生还者身上发现，他们并不一定都是体能最好的人，但却都是求生意志最顽强的人。一些研究管理和组织行为的专家从这种训练方式中受到启发。因为他们认为，在当时工业化的社会里，很多管理者、企业家也有着和那些年轻海员同样的境遇。由于他们的心理素质不够良好，结果造成他们不能坦然面对来自竞争，来自生活和工作的挑战和压力。当这些挑战和压力较大时，就导致了他们工作生活为行的错位和变异。因此英国就很快出现了一所叫做Outward Bound的训练学校，这所学校利用户外活动的形式，对管理者和企业家进行了心理和管理两方面的培训。近年来，拓展训练逐步走入外企和其它现代化企业的培训日程，成为这些企业团队建设，增强企业

11、凝聚力，员工合作技巧等企业培训的主要途径。于是拓展训练的独特创意和训练方式逐渐被推广开来，训练对象也由最初的海员扩大到军人、学生、工商业人员等各类群体。训练目标也由单纯的体能、生存训练扩展到心理训练、人格训练、管理训练等。,拓展训练对企事业单位团队建设的意义,增强凝聚力：促进内部沟通，融洽团队关系；配合企业的理念教育与目标教育，形成共同参与和共同意志；,强化对员工的文化管理，实现精神激励。,增强竞争力：树立相互配合、支持的团队意识；激发创造进取精神；促进团队在障碍超越、危机处理、变化,应对等方面能力的提升。,变革与学习：针对参训单位特别要求设计的方案，能潜移默化地使员工认识到“只有变是唯一的不

12、变”，达成,“变革与创新是最好的生存发展之道”的共识，并建立共同愿景，从而消除企业推行变革时的理念意识阻碍；同时，通过让受训者深入体验组织学习与知识创新过程，从而有效地帮助企业实现建立学习型组织的目标。,拓展训练对团队成员个体的意义,释放生活工作压力，调节心理平衡。认识自身潜能，增强自信心。,提高自我控制能力，从容应对压力与挑战。强化探索精神与创新意识，培养进取心。,学会更好地与他人进 沟通与协调，优化人际环境。,目前，拓展培训的需求主要来自于大型跨国外资企业、国家政府机关、行政部门、银行、医院、房地产等大行业领域。中小型企业、私营企业的需求较少。大型国有企业、政府部门为了建立自然的沟通气氛，

13、打破隔阂，建立高效、深入的沟通；外资企业他们文化比较成功，需要让员工更多的感悟文化，学习沟通的技巧，用更生动有趣的形式进行团队的建设；民营企业大多注重团队建设、高效团队沟通、企业文化培养、执行力方面的培训；在校学生，医院基层员工、超市基层员工等，主要是培养团队协作能力与适当的个人挑战与生存训练。房地产,行政部门大型跨国外资企业,银行大型国有企业,医院国家政府机关,年龄在2040岁的白领、管理层等是拓展培训的主要参与对象参加拓展培训学员年龄结构图,27%,5%,68%,20岁以下学员,2040岁学员,40岁以上学员,根据业内人士的统计，参加拓展培训的学员当中：20岁学员，人数占到5左右，这也说明

14、在校学生参与拓展培训的比例还是很小的2040岁的学员，人数占到68左右，这中间大都是参加工作的白领、管理层、甚至是高层人员40岁以上的学员，这个比例在27左右，这中间大部分是政府部门、党政机关等的任职人员,水上拓展项目,室内拓展项目,从企业参与过的体验式培训活动调查中可知，传统的拓展项目是体验式培训的主流体验式培训项目调查分析图,11%,9%,80%,传统拓展项目,传统拓展项目,竞技运动项目,CS实战项目,数据来源:中人网关于体验式培训的调查,野外拓展项目,竞技运动项目,运动会、球类比赛等,场地拓展项目,野外山地CSCS实战项目场地CS,拓展训练项目本项目条件适合场地项目与室内项目野外项目,远

15、足露营高空滑索,水上项目,登山攀岩伞翼滑翔,游 泳扎 筏划 艇,场地项目,高空项目低空项目水上项目室内项目室内运动圆桌游戏,会,议,拓展训练基地类型,拓展训练基地类型从项目条件出发，本项目属于非自然资源型拓展训练基地,自然资源型依托自然旅游区依托大型水资源区,非自然资源型依托公园依托学校依托企业,传统拓展高空机械项目,序号,设备名称,图,示,序号,设备名称,图示,序号,设备名称,图 示,1234,攀岩单杠断桥吊索桥,5678,相互依存绳网空中荡木桥轮胎荡桥网绳,9101112,天梯速滑速降丛林绳桥合力桥,传统拓展地面机械项目,序号,设备名称,图,示,序号,设备名称,图示,1234,毕业墙背摔台

16、模拟电网穿越沼泽,5678,孤岛求生荡木桥梅花桩同心同行,室内拓展项目,多米诺骨牌活动杀人游戏活动,攀岩活动拓展展示,体验式培训（拓展培训）是中国的朝阳行业，随着市场的细化及规范化，会有更多的企业和城市来分割省级市场蛋糕国内城市中，北京、上海、以及东部,行业迅速发展，十年时间在国家干预下逐渐规范化，但仍处于稚嫩期。,沿海及大部分西部省会，只有数十家或更少的拓展训练公司在分割庞大的省级市场蛋糕。,1995年,2005年,2008年,拓展培训行业引入到中国,中国劳动保障部举办了全国首期户外运动领队及拓展培训师专岗培训的会议。国家劳动部将根据培训情况给从业人员颁发岗位合格证书，拓展培训师和户外运动领

17、队专岗培训分初级、中级和高级3个级别，从业人员一律需持证上岗。,据不完全统计，目前国内从事户外运动俱乐部及拓展培训的公司的就有1000多家，专职或兼职的从业人数万余人，全国参加活动的人数上百万人。体验式培训拓展培训是培训市场的一支潜力股，以及越来越细分化的产品和服务,以便满足不同层次消费者的需求。,目前上海，江苏的拓展培训市场比较成熟，市场发展迅速上海市场：现有体验式培训机构、拓展培训公司及合作公司有近200家。上海周边2个小时的车程内，有17个同类型的基地。,长三角经济圈,从1999年进入上海市场以来，从第一年的600人次参训，逐年翻番，到2003年已有近万人参训，发展飞速。,上海体验式培训

18、机构分类,项目内容,对场地要求,每年参加,价格.元/人/天,武汉经济圈,人数,以基地高空个人挑战项目为主以非基地的团队合作项目为主,重视培训体验体验后分享结合晚会、野营.强调建立和,要求高.项目要完善对场地要求不高.灵,4万人7万人,400700浮动大80-600,睦关系的概念,活机动,江苏市场：江苏拓展培训市场的发展处于全国前列，拓展培训机构众多，培训师资力量比较雄厚。,代表城市南京苏州,公司代表30家，人众人，野羚羊等蒂姆，人众人等分公司,主要客户党政机关，政府，大单位外企，台企,合肥培训市场刚刚起步，市场缺乏规范性，但仍挡不住合肥企业对体验式培训的需求，在合肥发展体验式培训有市场基础市场

19、现状2000年初，这种全新的培训模式进入合肥，但由于上手简单，许多冠之于培训的机构简单粗糙地复制几个项目就草率抢占市场，缺乏科学性、规范性，直接导致企业界对拓展训练的看法越来越差。当前缺乏领导品牌的合肥拓展训练培训市场鱼龙混杂。虽然合肥的企业拓展处于起步阶段，但拓展的魅力让合肥的企业折腰。仅长城户外俱乐部，每天都有人来电询问，并且每个星期都安排企业进行拓展训练。企业需求,合肥企业江淮汽车，合肥邮电学院，合肥科大恒星合肥客运总公司日立电器，联合利华,代理拓展公司儒商伟略管理咨询机构（合肥）人众人野羚羊户外拓展中心,基地万佛湖风景区人众人南山湖基地合肥万佛湖风景区,企业竞争合肥本地的拓展公司比较小

20、，一般都是些管理咨询机构，没有自己的培训基地，不规范。培训业大户人众人，野羚羊，蒂姆等现在都已在合肥开设办事处，这些专业大企业一般都有自己的培训基地，比较规范。,专业建议,专家意见,专家,伍荣,职务,行远拓展公司经理,访谈日期,2008-10-18,地理位置：最好在郊区风景区，如无该条件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利接待能力：住宿的协议价应在120-140元/天之间，餐饮价应在200-300元/桌，适当布置少量高档餐饮和住宿使用：协议拓展用地使用率一般在每月8天左右，人数在30-2000之间不等，多数情况是50-60人。一般是多个拓展企业共同使用一处场地，使用率一般在每月22天左右

21、场地费用：每场15元（一小区间）场地建筑成本：20-30万，根据建筑结构不同有所区别场地地质要求：如果是砂硫层则需要多深挖，粘土层就比较适合,专业建议,专家意见,专家,优程,职务,合肥优程拓展公司经理,访谈日期,2008-10-18,地理位置：拓展基地离市区不应超过3小时车程，十八岗就离市区过近，做拓展基地就要在打造一个封闭式环境方面下功夫接待能力：周边一定要有能满足300人左右的住宿餐饮条件使用：联合利华、海尔等都是我们的客户，合肥拓展公司多为小公司，内部多有联系，一般是共同使用一个拓展基地。在该地建设拓展基地就无普通拓展基地的旅游功能，纯粹是为培训而做拓展训练，做的好会成为经开区等企业定点

22、培训基地。场地建筑成本：建筑成本不高，地块不小于4亩即可，但如果想满足酒店餐饮会议等设施需求则要建设大些,专业建议,专家意见,专家,刘总,职务,仁众拓展公司市场部经理,访谈日期,2008-10-18,地理位置：最好在郊区风景区，如无该条件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利接待能力：住宿的协议价应不超过150元/天，餐饮价应在200-300元/桌，会议室要能够容纳300人，剧院式即可，无需课桌式会议室，至少要一大一小两个会议室使用：合肥拓展业务起步较晚，本地拓展公司只有几家，多为外地拓展公司兼营合肥业务，会把一些外地单位企业员工带到合肥拓展，较好的拓展基地周末能达1000人，我们公司每天

23、活动人数都上百人。运营：拓展基地的安全问题较为突出，最好由一家较为成熟的拓展公司运营，协调各拓展公司课程安排，做好拓展基地的推广，以满足酒店会议室等的使用。场地建筑成本：都较低，与建设公司打算满足的酒店有关。,配套,场地,运营,拓展基地必备条件接待能力强、交通便利、场地安全除以上人员以外我们还访谈了福州摩尔、天地人、万普等知名拓展公司专业人员，大家意见一致，认为具有可行性，建设中需注意问题如下：,环境打造,水景与坡地是必选项，可建设一些人文景观；环境适当封闭 能满足300人住宿协议价在120-140元/天的酒店，餐饮，能容纳300人左右的会议室 至少4亩，依据酒店餐饮能满足的人数而定 组建或并

24、购一家拓展公司做好基地的推广及安全防范,报告思路,内街商业市场研究,项目整体定位,开发策略建议,的,项目定位,“合肥城市活力中心”,开启经开区城市化的领导者,未来城市城市符号,最时尚的活力生活体验场,一个区域的,的标签意义,新天地,一个从未在经开区出现过的字眼,成了很,多人生活和居住的坐标之一,而这个词之所以如此动人因为它象征着中心的生活,象征着时尚，象征着我们正与时代接轨个性是如此强有力地吸引着今日中国大都市里的时尚人群,营销的是合肥明天，营造的是一种时尚生活方式,合肥副中心集特色酒店、商业、办公、LOFT公寓、户外运动场于一体的城市时尚活力体验中心,城市，指的是城市中心集合了大量的商业、休

25、闲、娱乐、酒店、办公、居住设施的区域。,城,市,时,尚,活,力,体,验,中,心,本项目核心竞争力：七个一工程,一个星级特色酒店,一组新型的LOFT公寓,一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心,一个专为小型企业设计的现代化写字楼,一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店,一个企业拓展基地,一个活力四射的中央公园,高,压,D,平面布局示意地块A是项目的形象标杆，建议采取三栋主楼加满铺商业裙房的布局排布。地块C处于项目的最北部，南向视野较好，出入动线较,好，适合排布LOFT公寓和餐饮美食街。,线,商业、特色酒店、写字,地块D面积相对较小，受噪音影响较严重，建议排布拓展基地的室内场馆。高压线入地后，现高压

26、走廊建议除排布适当面积的停车场外，设置一中央绿地广场。A地块北侧建议规划一道路通向绿地和C地块美食街，改善出入条件。,B,A,C,楼、商务公寓LOFT公寓美食街拓展基地场馆户外拓展场、大众游乐园广场、停车场,新开道路,高压线,B,A,D,C,A,一个星级特色酒店、一个专为小型企业设计的现代化写字楼、一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心,地块,物业功能,体量（M 2）,说明,办公物业酒店商务公寓商业,17000170001200030000（地下7000）,一栋18F小户型写字楼一栋18F特色酒店一栋18F小户型公寓四层商业（地下一层）,销售持有销售大部分持有,4F设置电影城电玩城等娱乐项目

27、,4F3F2F1F-1F,3F为KTV和休闲餐饮2F为主力餐饮和特色餐饮1F为体验购物主力店-1F为中型超市、停车场,C,一组新型的LOFT公寓、一条特色餐饮美食街,地块,物业功能,体量（M 2）,说明,LOFT公寓公寓底层配套商业高端主力餐饮中端美食街,300002000120005000,4栋14F5.3米挑高公寓一层社区商业三层体量2000平方米的独立商业体集合两层商业街铺,销售销售租售结合销售,排布示意,D,排,布,示,意,一个企业拓展基地和休闲娱乐主力店,地块,物业功能,体量（M 2）,说明,拓展基地综合楼经济型酒店一家大型洗浴中心,8000800012000,四层单层2000平方米

28、综合楼综合楼上架100间客房经济型酒店一家根据洗浴中心要求设计,持有持有持有,4F为拓展基地办公、会议室,综合楼,4F3F2F,3F为拓展基地食堂、部分场馆2F为健身会所（可对外营业）1F为室内拓展场馆（攀岩等层高要求高的类型）,经济型酒店,洗浴中心,1F,-1F为室内游泳池,-1F,一个活力四射的中央公园,野战区等户外拓展基地高压线CABD,拓展竞技场,儿童游乐园,户外烧烤区,高,A,B,D,C,D,E,产品定位汇总,序号,物业功能,体量（M2）,说明,压线,办公物业酒店,1700017000,一栋18F小户型写字楼一栋18F特色酒店,销售持有,C销售物业：66000M2持有物业：87000

29、M2持有比：56.9%注：实际可能在40%,A,商务公寓商业LOFT公寓公寓底层配套商业高端主力餐饮中端美食街拓展基地综合楼经济型酒店一家大型洗浴中心中央广场地上停车场,1200030000（地下7000）3000020001200050008000800012000150009000,一栋18F小户型公寓四层商业（地下一层）4栋14F5.3米挑高公寓一层社区商业三层体量2000平方米的独立商业体集合两层商业街铺四层单层2000平方米综合楼综合楼上架150间客房经济型酒店一家根据洗浴中心要求设计A、C地块间可停360-400辆,销售持有销售销售租售结合销售持有持有持有,内街商业市场研究,项目整

30、体定位,开发策略建议,A,项目开发分期建议高压,一期,线,二期C,商业、特色酒店、写字楼、商务公寓,LOFT公寓,B,D,三期,美食街拓展基地场馆户外拓展场、大众游乐园广场、停车场新开道路,项目总体量约15万平方米，2009年下动工，2014年中完工，总周期5年,2009年下,2010年上,2010年下,2011年上,2011年下,2012年上,2012年下,2013年上,2013年下,2014年上,一期A地块办公17000M2A地块公寓12000M2A地块酒店17000M2A地块商业30000M2中央公园15000M2地上停车场9000M2二期D地块综合楼16000M2D地块洗浴中心1200

31、0M2三期C地块LOFT公寓（含商业）32000M2C地块美食街合计17000M2,一期,二期,三期,项目开发销售周期预设,2009,2009,2010,2010,2011,2011,2012,2012,2013,2013,2014,港澳广场假日广场中辰十八岗地块,公寓约26000M2商业约84000M2公寓约20000M2A地块办公17000M2A地块公寓12000M2C地块LOFT公寓（含商业）32000M2C地块美食街合计,年上 年下 年上 年下抢占片区该类物业发展空白，以A地块综合体及中央公园、停车场开发起势，树立区域形象标杆,年上 年下 年上 年下以D地块拓展基地的开发积聚人气，拓展

32、知名度,年上 年下 年上以C地块LOFT公寓、美食街创造价值最大化,17000M2启动期,住宅销售速度公寓销售速度商业销售速度办公销售速度,5000M 2/月3000M 2/月1000M 2/月1500M 2/月,住宅销售期公寓销售期商业销售期办公销售期,谢谢大家！,世联商业综合体项目组,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,房策网,全国统一客服热线 400-675-1587,【2010年房地产营销策划大全】移动硬盘版！震撼上市！火热销售中！

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