恒泰天纵盘龙城项目前期思考提报.ppt

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1、恒泰天纵盘龙城项目前期思考提报,南京垠坤不动产营销代理机构2010年11月,垠坤代理机构对成功操作本项目的信心来自于,1、一支合作多年的优秀团队，强大的专业背景和默契配合,2、对武汉市场多年的深耕与操盘经验,4、具有较强的执行力，操作项目达到100%的成功率,5、规范化，体制化的操作流程,6、良好的服务态度，细致深入的全方位服务,3、从市场、产品到营销推广三位一体的专业深度,目 录,第一篇、市场分析,政策研究,1.1,区域现状及规划,1.2,盘龙城房地产市场,1.3,市场总结,1.4,1.1政策研究,宏观政策,发展现状,后期研判,1.1政策研究,2010.01.10 国办：要求促进房地产市场平

2、稳健康发展2010.02.20 银监会：发布流动资金贷款管理暂行办法2010.03.10 国土部：强调房地产用地监管开展突击检查2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨2010.04.15 国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.06.04 住建部：关于规范第二套住房认定标准的通知2010.07.12 银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 缺,1.1政策研究,宏观政策,加快保障房建设,严厉打击炒房,贷款金融政策监管,1.1政策研究,全国24

3、个城市11月计划开盘量环比减少，多数城市出现退房潮武汉住宅销量连续3周下滑近40%，多数开发商表示将延后开盘期价值规律与宏观调控联合作用，并日益挤压高房价,武汉出现下滑迹象明显,延后推盘出现退房,政府市场合力挤压高房价,1.1政策研究,1.1政策研究,政府受各方因素影响，后续调控政策难以持续出台一二线作为重点监控地区，开发商开始转战三四线城市短期受刚需支配，楼市成交量出现反弹年末预计供应压力较大，市场存在强烈不稳定因素,后续调控手段难以确定,一、二线城市受挫,刚性支撑短期反弹,1.1政策研究,政策研究,1.1,区域现状及规划,1.2,盘龙城房地产市场,1.3,市场总结,1.4,1.2 区域现状

4、及规划-地理位置,盘龙城处于阳逻深水港、汉口火车站、天河机场“黄金三角线”中枢位置,1.2 区域现状及规划-对外交通,盘龙城,2015年E2、U7两条地铁线将进入盘龙城，交通格局将改变,通往汉口,通往汉口,通往汉口,对外立体式交通不断优化，区域价值将不断凸显,1.2 区域现状及规划-配套设施,区域入住率较低，配套设施略显不足，区域价值受损,依托由盘龙新城和横店组团、武湖组团组成，形成“主两副”的组团，北部新城呼之欲出！,1.2 区域现状及规划-北部新城,1.2 区域现状及规划-发展目标,功能定位:高新技术发展的产业基地和环境优美的生态新城规划构想:建成武汉中环实力圈的关键带、现代制造业的密集带

5、和招商引资的磁力带发展机遇：汉口北专业市场集群的建设将对盘龙城区域配套倾斜,1.2 区域现状及规划-发展目标,政策研究,1.1,区域现状及规划,1.2,盘龙城房地产市场,1.3,市场总结,1.4,1.3 盘龙城房地产市场-销售量,区域市场月均销售量约700套左右，年去化量约80万90万平米，进入2010年，由于受武汉整体市场的带动，区域市场销量同比09年前三季度有较大的涨幅,1.3盘龙城房地产市场-销售价格,在武汉远城区板块中，盘龙城销售价格处于最低位运行，长期处于价格洼地,1.3盘龙城房地产市场-销售价格,房价的内在涨幅动力有限的主要原因在于区域供应量放大，各项目均采取以价换量，以回笼资金；

6、以摩卡小镇、哥特帝景等项目为代表，其整体价格拉低了 区域的总体成交均价,1.3盘龙城房地产市场产品销售特征,区域在售产品主力成交户型上以90平米两房及100-120小三房为主，销售价格面积段主要集中在3000-4000元/平米之间占到整个区域销售量的绝对主力,1.3盘龙城房地产市场板块划分,依照盘龙城的自然地理条件及现状，盘龙城区域市场可以分为三个板块：1、巨龙大道西部板块:盘龙新天地、摩卡小镇、哥特帝景2、巨龙大道中部板块：珩生领袖城、歌林花园、巢上城3、巨龙大道东部板块名流人和天地、F、阳光城日月山水、恒大明都、美景天城、汉飞向上城,1.3盘龙城房地产市场 个案对比,区域内多数项目在建筑面

7、积上属于中大型项目，有利于规模优势的打造，本案在总建面上，属于中小型项目，不具备规模优势,1.3 区域房地产市场个案对比,从实地调研来看，区域内户型产品线比较丰富，但主力户型的配置多以中小户型为主，同质化现象较为严重,1.3盘龙城房地产市场 个案对比,根据盘龙城在售项目主力面积和销售单价来看，区域内主力总价基本处于3040万元之间,1.3盘龙城房地产市场 后期竞争,未来五年内，市场将有超过600万方的供应，竞争将进入白热化状态,区域在售项目客户来源地基本雷同，主要分布在武广附近及后湖、竹叶山，杨叉湖一带,1.3盘龙城房地产市场客户来源地,1.3盘龙城房地产市场 客户特征,区域内客户群体鱼龙混杂

8、，根据项目品质情况客户细分较为明显，但年轻白领客户在区域内所有项目出现重叠,政策研究,1.1,区域现状及规划,1.2,盘龙城房地产市场,1.3,市场总结,1.4,1.4 市场总结,市场战略思路 差异化从红海到蓝海，是本项目迅速制胜的必由之路,蓝海战略,第二篇、项目定位,项目SWOT分析,2.1,项目客群思考,2.2,项目产品思考,2.3,项目整体定位思考,2.4,核心优势：优越的区位及政策带来的利好,区位优势,黄金三角核心区：汉口火车站、天河机场、阳逻深水港将其围于其中,环境优势,省级经济开发区、盘龙古城3500年历史文化底蕴、距后湖1公里,配套优势,华中首个航空经济圈，未来发展潜力巨大,交通

9、优势,交通便捷，盘龙大道，岱黄高速，汉飞大道，巨龙大道形成区域主干交通网，e2,u7进入盘龙区,项目优势(strength)分析,2.1 项目SWOT分析,规模劣势,项目体量较小，不具备规模效应,配套不齐,地块自身配套相对缺乏,区域影响,地块所处区域市场供应较大，竞争压力大,核心劣势：项目体量不具规模，区域影响力较弱,项目劣势(weakness)分析,产品机会,区域市场产品同质化，没有明显特点,需求机会,来自汉口年轻白领及投资客户的大量市场需求,发展机会,盘龙和汉口的区位与经济上的融合,核心机会：差异化的产品需求,项目机会(opportunity)分析,政策威胁,宏观市场调控造成的潜在市场威胁

10、,竞争威胁,周边大盘林立，产品线丰富,市场威胁,区域待售面积巨大，我们的市场在哪,核心威胁：市场的竞争与需求,项目威胁(threat)分析,区位及交通具有一定优势；但项目核心竞争力在于蓝海战略，其开发目标及差异化产品路线，将能造就项目的绝对优势；项目市场机会是有的，但也有着强大的市场威胁，关键在于项目的定位和精准的客群锁定。,小 结,项目SWOT分析,2.1,项目客群定位,2.2,项目产品思考,2.3,项目整体定位思考,2.4,是一味的追求客户，还是让客户追求我们？,2.2 项目客群定位,我们将主动挖掘地块文化，提高产品附加值，以全新的理念设计属于年轻一代的生活物业，实现需求驱动和个性共鸣,客

11、户将强烈的追求我们,听听我们的消费者在想什么：,“我毕业后在武汉工作，现在跟父母住老城区。马上要结婚了，准备买套房，可是汉口房价太高，经济能力承受不了。面积不需要太大，关键是环境好、交通方便，离父母近一些。”“我是盘龙人，现在一家三口住的是老房子。孩子逐渐长大了，我们希望换一套面积大一点，环境好一点房子，今后也可以把老母亲接过来一起住，方便照顾。”“我是外地毕业生，武汉房价太高，所以我开始关注盘龙。从盘龙到武汉不过30分钟，很方便，而且房价才是4000元左右，我还可以给自己买辆车。如果房子再能有点品味和档次那就更好了。”“我是武汉人，在盘龙有个工厂。我觉得盘龙今后还有很大的发展空间，所以我考虑

12、在盘龙买套房子，自己平时住也方便，也可以投资。”,2.2 项目客群思考消费者行为描摹,城市新白领：毕业后留在武汉的年轻白领，经过35年的工作发展，有一定积蓄，也准备考虑卖方结婚但武汉市区房价太贵，盘龙离市区仅有30分钟车程，房价仅在4000元左右，可以在盘龙卖房。他们将是项目的核心客群。投资好选择：盘龙的未来发展前景广阔，看好产品的高附加值及项目区位优势，想在盘龙买套房子，自主也方便，也可以投资。,城市新白领 投资好选择,2.2 项目客群思考消费者定位,所以本项目的消费者应该是这样的一群人,2.2 项目客群思考消费者特征分析,项目SWOT分析,2.1,项目客群思考,2.2,项目产品思考,2.3

13、,项目整体定位思考,2.4,2.3 项目产品思考项目产品如何避弱趋强？,解决之道,周边公寓类物业同质化严重的现状,对市场的了解和项目的理解诞生项目定位,2.3 项目产品思考,从基地条件看,从基地条件上看，我们与G类产品有较高重合度,2.3 项目产品思考,从产品结构看,本项目2.8的容积率，决定了产品以高层为主，结合项目的区位条件，可以断定我们项目产品类型主要为G2/G3类产品。,2.3 项目产品思考,看G3类产品客群细分构成,本项目客群应该主要以首次置业和改善型刚需为主。,2.3 项目产品思考,让我们看看金地自在城，万科金色里程在面对类似项目时如何完成突破的！,2.3 项目产品思考类似项目分析

14、,以现代时尚设计感吸引年轻置业者,项目基本信息：项目位置：雨花台 城南 雨花台铁心桥龙西路318号总占地面积：42317.4总建筑面积：84634.8 容积率：2.0其中6#由73和112复式户型构成，建面8.5万方，均价在18000元/，73约在总价约在100120万，112平米总价约在190万,万科金色里程三期以精装修交付，为城市精英提供更高品质的选择。,案例一研究：南京万科金色里程,项目基本信息：项目位置：雨花台区板桥新城新湖大道（莲花湖体育公园东侧）总占地面积：468049总建筑面积：1030000容积率：2.2,毛坯验收精装交付，更多产品附加值实现产品的迅速销售,金地自在城二期以85

15、平米复式三房和64两房、73三房、104的三房创新中小户型，针对年轻白领阶层特点设计，精装产品，低总价+多重优惠，吸引大批客户前来抢房，实现产品的迅速去化。,案例二研究：南京金地自在城,以上两案例成功突破区域限制的开发模式特征总结,高附加值产品设计,通过多种方法增加免费赠送空间，全部精装修交付，突显产品魅力,品质保证,中国房产建设重点品牌：万科，金地,充分体现时尚特色,寻找市场差异化，将用建筑领域最先进的设计理念与技术手段，演绎富含现代年轻时尚特色创意文化园林式楼盘,他们共同点是在品牌优势推动下，挖掘项目所针对的客户群以及市场环境特点，将市场环境与产品完美结合，显现产品的独特气质，来实现产品迅

16、速销售。,本案的突破路径,案例启示下本项目突破的通道分类：,A、重要通道：主动挖掘地块人文价值通过主动挖掘盘龙城遗址的文化价值，赋予地块更深层次的文化内涵，增加项目附加值，也通过建筑及对市场客户的准确定位，从而实现产品的迅速销售。,B、核心通道：高附加值产品设计通过空中花园、功能平台、错层挑高阳台等设计手法赠送面积，创造超额附加值，赢得客户追捧。,C、必要通道：独特的营销手段针对项目差异化的产品线，运用武汉市场独有的创新理念来包装推广本案，树立全市标杆特色楼盘形象。,项目SWOT分析,2.1,项目客群思考,2.2,项目产品思考,2.3,项目整体定位思考,2.4,展示项目规模的庞大；突出豪华住宅

17、的精神；鼓吹欧式建筑风格；依附水景、区域等稀缺资源；项目文化的缺失；,表现项目独特的细节；树立项目风格的个性化；塑造有时尚元素的现代建筑风格；利用项目自身环境、区位等优势；立足本土，盘龙城文化的发掘与提炼；,竞争对手的形象,我们的思考,差异化定位,2.4 项目整体定位思考,以盘龙城的本土文化，来赋予项目内涵；,以独特的包装手法，来树立项目风格。,以现代简约时尚的建筑造型，来体现项目灵魂；,以产品的差异化优势，来表现项目价值；,2.4 项目整体定位思考整体定位描摹,时尚,个性,年轻,自在,人文关怀,自在青年特区,2.4 项目整体定位思考项目定位归结,第三篇、产品建议,整体规划建议,3.1,建筑设

18、计建议,3.2,景观设计建议,3.3,样板间设计建议,3.4,配套设施建议,3.5,结合年轻白领的追求年轻生活方式与自由活动空间的个性，致力于打造具有现代生活感、舒适自在的青年社区。项目以现代简约风格，设计多个休闲空间，分布社区各个角落。星光广场、叠水广场、水景印象广场、影韵广场分布于社区。情人坡、读书会、儿童活动区等休闲空间错落分布，漫步其间乐趣满满。社区交通方面，吸收现代居住理念，采取完全的人车分流措施，使人车各行其道，既安全舒适，又使得组团内的生活不受干扰。,自在青年特区,3.1 规划理念与布局,注：以上面积均为地上面积,产品规划建议示意图,强排方案一：高层+沿街商铺,地块西北角，靠近盘

19、龙大道一侧布置2F沿街商业；沿盘龙大道设置主入口，北侧规划道路设置次入口；地块内部摆布20F左右的高层住宅，小区中央设置对内部业主服务的会所一个。,3.1 规划理念与布局方案一,北,主入口,次入口,会所2000,2F商铺4040,（注：本方案户型单体以金地自在城为模板，2梯9户）,户型配比建议,该方案户型以金地自在城户型为参照，所有户型以赠送面积为手法。90以下户型占据绝对主力，点缀少量130以上产品。,注：以上面积均为地上面积,产品规划建议示意图,强排方案二：高层+商铺,3.1 规划理念与布局方案二,主入口,北,会所2000,2F商铺4040,（注：本方案户型单体以万科金色里程为模板，2梯1

20、6户）,地块西北角，靠近盘龙大道一侧布置2F沿街商业；沿盘龙大道设置主入口，北侧规划道路设置次入口；地块内部摆布18-20F左右的高层住宅，小区中央设置对内部业主服务的会所一个。,户型配比建议,该方案户型以南京万科金色里程户型为参照，所有户型均以超大面积赠送为设计手法。以73 面积的产品为主，两边配以112三房，2梯16户，全部朝南向设计。,整体规划建议,3.1,建筑设计建议,3.2,景观设计建议,3.3,样板间设计建议,3.4,配套设施建议,3.5,独具时尚活力的纯现代风格,项目建筑风格以现代简约风格为特征，并赋予趣味性的里面变化，通过不同于普通住宅立面的做法，取得别具一格的效果。色彩以冷色

21、调为基础，局部点缀一些对比色，即显高雅稳重，又不失活泼、灵动，底层商业裙房以大面积玻璃处理，强调对比效果。,从建筑的层面去体现青年特区的生活精髓,3.2 建筑设计建议建筑风格,简约与时尚的建筑外立面自由色彩空间无限青春活力立面细节的变换为建筑加分,3.2 建筑设计建议建筑细部,入户大堂既有活力又有贵族气质户户花园阳台彩色生活钢化玻璃阳台极富现代感,3.2 建筑设计建议建筑细部,青年特区创新之家，颠覆传统小户型，以平层、复式两大住宅类型打造精致两房三房。紧贴年轻客群追求创新，奢而不露的个性，设计分格具有传统住宅实用性，亦具备现代都市化创新性，着力满足青年特区的自在梦想。简约、清新、现代、时尚，年

22、轻人的代名词。人性化的设计随手可触，充分体味细节带来的快感。原始生态的地板与深灰的瓷砖地面，造就了美观实用相结合的休闲情趣生活。多数人眼中的惊叹，仅是您生活中的习以为常。,全城罕有标准层复式，青年特区,3.2 建筑设计建议户型设计理念与推荐,自在家自在创意,（参考案例：南京万科金色里程）,标准层高复式，双2.8米；独立明厨设计，L型操作平台，令“小煮妇”爱上厨房；独立餐厅、客厅设计，精致大方，上下楼双卫设计无需爬上爬下；宽敞阳台与客厅相连，更多可创造性，尽显个性。,主力户型推荐A：约71m2,创意空间,创意空间,自在家自在创意,（参考案例：南京万科金色里程）,标准层高复式，坚持最为舒适的生活姿

23、态；可再设计理念，附设更多实用功能空间，可设置玄关柜、多重储物空间等；独立餐厅、客厅设计，大方得体，上下楼双卫设计便利周到；宽敞阳台与客厅相连，自成趣致空间，更多可创造性大有可为；面宽开阔大气，与更多阳光、风景亲密接触。,主力户型推荐B：约108m2,创意空间,创意空间,创意空间,创意空间演绎系列一,如何让狭小空间更好利用，小空间做更多用途，是情人的激情和梦想,创意空间演绎系列二,小空间的大利用，各种创意及人性化设计，更符合人们的需求,创意空间演绎系列三,再小空间也可以自由自在，不同的利用方式都使空间发挥出最大用途,创意空间演绎系列四,自在家自在创意,85m2三房，复式，2.8米标准层高，约4

24、.5米大面宽客厅，一层公共活动空间，二层私密卧室空间，动静分离，功能紧凑。,户型推荐C：约85m2,自在家自在创意,143m2五房二厅三卫；约3.9米超宽客厅，与阳台合并，同样面积、更大厅堂 二楼独立超大储藏室，主卧套房设计，带衣帽间、卫生间，,户型推荐D：约143m2,自在家自在创意,73m2 三室二厅一卫；过道设计存储空间、小空间大利用；全明设计，卧室带阳台。,户型推荐E：约73m2,自在家自在创意,64m2两房两厅一卫；全明设计，主卧朝南，自带生活阳台；过道设计成储存空间小空间大利用。,户型推荐F：约64m2,自在家自在创意,88m2两房两厅一卫；客厅、卧室全部朝南；客厅带南向景观阳台，

25、主卧带南向观景飘窗；厨房带南向生活阳台；设有独立储藏空间。功能布局紧凑，经济实用。,户型推荐G：约88m2,自在家自在创意,139m2三房两厅两卫；3+1超值空中花园，可灵活利用为创意儿童房，工作室等，三房变四房 7.2米宽景阳台，连接客厅与次卧；主卧4.2米超大开间，自带卫生间，豪华享受；所有卧室均带有飘窗设计，超值赠送。,户型推荐H：约139m2,自在家自在创意,（参考案例：南京金地自在城）,64-85超空间出位，N+1灵动空间 超附加值、小户型大空间 拒绝一层不变、小户型也能上下层动静互不干扰,整体规划建议,3.1,建筑设计建议,3.2,景观设计建议,3.3,样板间设计建议,3.4,配套

26、设施建议,3.5,周边楼盘景观主题的市场启示,纯现代风格景观可以实现在与市场同类产品形成差异化与升级的双重竞争需求。从区域市场来看，目前景观风格以欧美、地中海风格为主流。因此本案必须打造市场差异化或升级化的产品，才能立足于区域市场。时尚活力的现代风格景观既与项目建筑调性保持一致，又与周边项目相区别，同时还能满足人们现代化的生活需求。,3.3 景观设计建议景观体系,3.3 景观设计建议景观体系,自在公园-PARK我们以现代简约风格设计属于年轻人的社交休闲场所，高低坡地、百余树种“简约式景观”不简单 以蒙特利安“结构主义”为设计原点，塑造80后的公园生活,3.3 景观设计建议自在公园,自在运动-s

27、ports这里有自己的主场，何必四处找战场，别说80后没能量，有多大运动社区，就有多少激情。,3.3 景观设计建议自在运动,自在社区-Party近两米落差坡地；小料石、花岗岩铺设林间小道；杏树、桂花、樟树等多种树木结合，四季不同精致，365天不同心情，每天都是青年邻里和自在派对。,3.3 景观设计建议自在社区,3.3 景观设计建议细节,步道处理,注重路边植被的层次丰富，布道建议以不规则石块和鹅软石拼花处理。,水景处理,局部可引入水景，结合石块、沙砾、原生植被营造生态、自然、可亲近的氛围。,3.3 景观设计建议细节,风雨连廊阳光车库,3.3 景观设计建议细节,架空层,注重架空层景观与组团景观的相

28、互渗透。,3.3 景观设计建议细节,3.3 景观设计建议,亲子乐园,3.3 景观设计建议细节,景观小品的功能化,3.3 景观设计建议细节,雕塑,3.3 景观设计建议细节,商业景观的处理1、休闲娱乐场所的设计注重与景观的结合2、灯光的处理3、室外休憩空间的设计4、趣味性的雕塑小品设置,3.3 景观设计建议细节,整体规划建议,3.1,建筑设计建议,3.2,景观设计建议,3.3,样板区设计建议,3.4,配套设施建议,3.5,销售中心,景观带,销售接待,样板房,接待、沙盘、模型、洽谈、展示、休憩,不同装饰风格套房展示,打造中央核心主题庭院,外观/标识,冲击力强的外观及标识系统,社区样板硬件指标,样板区

29、:销售中心、样板房、景观示范,3.4 样板区设计建议,接待中心的主题化,现场第一文化与生活感受,以“青年特区”为主题展开设计,3.4 样板区设计建议接待中心设计,销售中心工程档案：1.地址：地块盘龙大道与规划用地交汇处2.规模：建筑面积2000左右.3.使用材料和工艺：青砖（红砖）、不锈钢、玻璃、木材等。4、设计理念：将临街商业中心设计为项目销售中心，后期也可作为社区商业，打造盘龙经济开发区最具创意的、充满时代气息的的标志性建筑，提升项目价值。在设计中，彰显年轻活力，更多地在功能布局和公共空间的精心挖掘、打造，运用现代工艺形成独特的审美情趣，让售楼处成为楼盘形象的第一元素。5、设计成本：100

30、01200元/,立面镂空装饰条、LOGO立面框架建筑立面玻璃与砖的处理多色彩空间,屋外延展空间个性化卫生间设计大玻璃窗墙面砖的细节处理艺术装饰条设计,彩色建筑立面墙面绿化坡地景观艺术雕塑,体验地产更具感染力的现场视觉盛宴 结合本案目前产品设计方向及本案推广概念的提炼，对样板房进行相关建议，更支持整体的形象。,1.户型：两至三套2.目标：全面树立区域市场形象,充分体现现代青年人崇尚自由、自在的居住感受.3.风格：或以中国传统符号点睛,体现中国文化；同时运用现代技巧及表现满足居住功能.或反之以简欧时尚手法打造现代生活家，形成文化的强烈反差，吸引年轻客群的置业冲动。,3.4 样板区设计建议样板房,风

31、格一：现代简约,现代简约风格讲求功能至上，形式服从功能。所以在设计时吊顶、主题墙等占用空间、没有太多实用价值的造型都能省则省。特点是简洁明快、实用大方。,具有典型中国传统。家具则选用原汁原味的传统原木家具装饰以古董、字画、族谱、老照片等具有历史及家族特质的各类元素构成。关注人文细节，文化感十足。,风格二：现代中式风格,时尚感强烈的现代欧式风格.更注重舒适性的体现。以系列科技含量较高的设施满足居者的需要。意图传达给客户的不是高端的生活方式，而是在本案一切以舒适为前提。,风格三：简欧时尚风情,整体规划建议,3.1,建筑设计建议,3.2,景观设计建议,3.3,样板间设计建议,3.4,配套设施建议,3

32、.5,项目私属会馆，不仅仅是用来炫耀的身份，更是纯粹优雅闲适的品位，私家黄金社交圈,提供spa、桌球、棋牌、健身房、室内恒温泳池等业主使用率较高的经营项目,3.5 配套设施建议自在会所club,第四篇、推广思路,项目推广视觉,4.3,案名及VI,4.2,营销战略思考,4.4,4.1,形象定位,物理属性,4.1.形象定位,青年自在特区,80后自在家,精神属性,明确客群特征鲜明,多变空间 自在价格自我个性,加：更多空间佳：美好生活家：80后自己的家 生活的艺术家,项目推广视觉,4.3,案名及VI,4.2,营销战略思考,4.4,4.1,形象定位,4.2.案名及VI案名要求,主推案名及VI,iPARK

33、,主推案名及VILOGO方案 1,主推案名及VILOGO方案 2,主推案名及VILOGO方案 3,iPARK的中文版i派,备选案名1,【up】：突出项目产品属性为挑高空间、同时也代表80后积极向上的精神；【青年邦】：城邦，派系，80后青年专属特区；,备选案名2,【vi】：Vi代表视觉系；谐音：为爱80+或 we are 80+。【80】：80后群体，锁定项目客群定位。【+】：“+”为加法空间；通“家”，寓意打造80后自己的家,成为生活艺术家。,案名及VI,4.2,项目推广视觉,4.3,营销战略思考,4.4,4.1,形象定位,谁说80后高不成低不就？谁说空间越来越小房价越来越高？iPARK，5.

34、6米，小户型，大空间，低成本安家，高品质生活！远离漂一代，鄙视啃老族，不做租房客。在I PARK，做最好的自己，做80后自在公民。,我的i PARK 我做主,拒绝一层不变，我只管向上！,我能抵抗一切，除了I PARK！,iPARK，80后自在家，重装上阵！,盘龙城/19万方/5.6米挑高，80后自在青年特区。,玩转空间 自在有型,空间向上，房价向下!,解放房奴，让更多人中产起来!,5.6米，挑战地心引力!,盘龙城/19万方/5.6米挑高，80后自在青年特区。,80后，自由在上,欢迎入主 iPARK自在公民,活得自在，i就是80后,案名及VI,4.2,营销战略思考,4.4,项目推广视觉,4.3,

35、4.1,形象定位,快速去化，综合效益最大化,总目标,树立形象，锁定目标,前期目标,提升知名度及影响力，提升项目品质感,中期目标,项目成功运转，奠定项目独特性,长远目标,4.4 营销战略性思考目标,个性营销派对营销热点营销 媒介组合 销售策略,4.4 营销战略性思考推广方式,个性营销,通过树立全新的、反差较为明显的产品形象，增强目标客群对于项目形象的接受程度。通过对项目内部资源的整合优化，创造项目所独具的市场特色产品，将项目推向公众视野，打造项目的可知度及美誉度。,塑造独树一帜的个性标杆,4.4 营销战略性思考推广方式,派对营销,派对营销为线下活动传播渠道的一种，线下活动主要选择辐射年轻人经常聚

36、集活动的场所，宣传项目，在如酒吧、画廊等80后社区津津乐道的聚集点组织青年主题派对，直接有效地宣传项目优势，通过人际传播建立口碑影响。,青年潮流地带，实现宣传效果,4.4 营销战略性思考推广方式,目的：在年轻人聚集密集的场所，用现场搭台的表现手法将本案挑高小户型进行1：1比例实地展示，邀请年轻群体现场对房间进行大变身创意改造，在年轻人聚集的网络载体上进行同步直播，例如开心网等，媒体配合炒作，突出项目追求自我创造的感觉，短时间提高项目关注度。,“小户型大变身”创意征集令,4.4 营销战略性思考推广方式,热点营销,眼球效应和立体传播效应，使之成为标志性项目,依据项目的情况，配合热点活动与事件，结合

37、热点机构、产品等载体，进行跨界营销，不断扩大项目宣传范围。,4.4 营销战略性思考推广方式,媒介组合,将项目自身包装与大众媒体相结合，针对不同的媒体进行组合。如对网络（传统的房产网、微博及年轻人经常灌水的论坛，例如：开心网、天涯社区等）、年轻潮流杂志等特别媒介渠道，实现精准打击。,多元媒体造势+精确媒体锁定,4.4 营销战略性思考推广方式,销售策略,销售案场需强化蓄水，将蓄水做到位，然后全面推盘，速战速决。销售蓄水过程中通过服务，提升客户满意程度，增加客户忠诚度，就能更深入地将项目所代表的生活方式、品牌文化贯入消费者心目中，从而促成更大范围的客户“转介绍”。一旦如此，销售过程中就会出现事半功倍

38、的成交结果。,强势蓄水，速战速决,4.4 营销战略性思考推广方式,项目进程分期推盘节奏表,说明：1、项目分三大期，从2011年1月推盘，到2013年7月结束，历时2.5年，按总体量18万计算，平均每年去化7.2万；2、项目一期推出纯住宅，总体量约6万，从2011年1开盘，到2011年12月结束，历时1年；3、项目二期推沿街商铺+住宅，其中住宅6万，商业0.4万，从2011年7月开始，到2012年12月结束，总共历时1年半；4、项目最后一期推出中心景观住宅，总体量约6万，从2012年1月开始，至2013年6月底结束，历时1年半。,4.4 营销战略性思考推盘节奏,项目进程现金流量表,说明：1、项目分三大期，从2011年1月推盘，到2013年6月底结束，历时2年半，按总体量18万计算，平均每年去化7.2万；2、项目首批入市住宅均价为4000元/，每半年单价按照5%的比例上涨，至2013年1月住宅均价为4800元/；3、项目2012年入市商铺，均价为8800元/；4、项目资金回笼呈凹凸行曲线形势，高峰期在2011年下半年和2012年下半年，这与项目该年份加推物业体量相吻合。5、项目回收资金总额约8.2亿，所有物业均价为4467元/。,4.4 营销战略性思考现金流量,谢谢聆听,