广州番禺·市桥南区域楼盘简析(1).ppt

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1、广州番禺市桥南区域楼盘分析,广州番禺市桥南板块,在市桥南区随处可见宽阔的道路和素质不俗的楼盘。随着广州“南拓”步伐的加快，番禺南区作为番禺当地人首选的居住地之一，进入了“大广州”的居住视野。由于换房客多，市桥南区的洋房大多豪气舒适。,区域简介,市桥南板块,区域交通状况,公交：禺山高级中学站：途径线路有6B路、7路、12路、15路、18路、19路、20路、27路，可达市桥各处，7路和15路可方便接驳3号线地铁金业花园站：5路、9路、12路、18路、19路，福德公交站：途经有15路、4路、6B、584等公交车；,规划中地铁：17（紫坭莲花山）、19（穗盐路奥体东）号线将经过南区，沿线位于项目附近。

2、自驾车：华南快速/洛溪大桥-迎宾路-大北路-禺山大道左转-西丽路-过西丽桥即到；新光快速市桥出口-光明北路-禺山大道左转-西丽路-过西丽桥即到。,1 海伦堡流金岁月2 星辰时代豪庭3 雅居乐锦官城4 香槟豪庭博学公馆保利香槟国际小结,Contents：,海伦堡流金岁月,1 海伦堡流金岁月,海伦堡流金岁月,项目简介,海伦堡流金岁月位于市桥南区福德路223号，拥有1.8公里江景，购物、公园等资源。该项目定位为“南广州国际级江景精品豪宅”。整个组团有12栋超高建筑（大多在28层以上）、2座联排别墅及极具特色的下沉式会所。,现推25-28座两梯四户127-146三房,海伦堡流金岁月,广东海伦堡地产集团

3、有限公司创建于1998年总部设在广州，拥有全资及控股公司30余家，现有员工2500多人，业务领域涉及房地产开发、建筑施工、物业管理和酒店、商业运营五大板块。在区域发展战略上，公司坚持“4点N线”战略框架，确定以深耕珠三角，布局长三角、环渤海、中西部经济发达中心城市四个战略重点区域，结合国家高速铁路规划沿线重点城市线性布局，最终完成跨区域发展。公司业务在这一战略框架的指导下，于2009年获取昆明项目，2010年获取武汉、郑州项目，标志着集团“N线”线性布局的战略实践加速。截止2010年9月止，公司业务拓展至广州、中山、惠州、江门、肇庆、四会、开平、昆明、武汉、郑州等10个城市。,开发商品牌,前身

4、：中颐集团 在企业品牌成长的过程中，中颐集团意识到其系列“海伦堡”项目的形象已经逐渐在市场上树立起来，考虑到品牌化发展之路，打造市场差异化，中颐集团于2010始已着手品牌推广的各方传播，以战略性的眼光提出企业更名的实质构想，将“中颐集团”更名为“海伦堡地产”。,海伦堡流金岁月,项目参数,搜房网上资料：最低价18000元/，带6000元/的精装修，包括一整套的西门子橱柜、格力空调和抽油烟机等,规划设计,海伦堡流金岁月,整个组团有：12栋超高建筑（大多在28层以上）2座联排别墅极具特色的下沉式会所,25座,28座,27座,26座,35座,32-34座,30、31座复式,29座,36座,会所,37座

5、别墅,38座别墅,现推,配套设施,海伦堡流金岁月,教育：幼儿园：红日幼儿园、荣达幼儿园；小学：西丽小学、桥南实验小学；高中：禺山高级中学、番禺中学、象贤中学；购物：信和超市、大润发购物广场；休闲：桥南街公园。,区内：配有游泳池,户型设计,146 三房,客户分析,海伦堡流金岁月,高端客户改善型,推广策略,海伦堡流金岁月,海伦堡流金岁月已开盘一年多。经过海伦堡、御院、花样年华和半岛28的营销推广，海伦堡的品牌已深入民心。花样年华的业主也已入住。所以，现阶段，基本没有太多的推广动作。,销售分析,海伦堡流金岁月,搜房网资料：,2011年2月，23000元/2011年8月，18000元/2011年10月

6、，17000元/,2011年2月，23000元/,2011年8月，18000元/,由于现在推的货，是131146的大户型，有两个房产证。受到限购影响，笔者估计销售进度不理想。价格下跌迅速，有两个方面的可能性：1、户型、朝向、位置等推售产品方面的因素 2、销售进度不理想，降价促销,星辰时代豪庭,2 星辰时代豪庭,星辰时代豪庭,星晨时代豪庭以打造番禺最具居住和投资价值的城市豪宅为目标。整个小区占地6.1万，加上天然河道以及两岸的绿地之后，占地面积近8万，住宅建筑面积约9万，小区规划容积率1.8，由9座23-26层的纯板式住宅组成，共有约590套物业。小区绿化率达49.3%，拥有超过7.2万的超大型

7、中心水景园林，并打造了长达210米的生态河绿化景观长廊，以巧木栈道、花间小径结成河岸绿色长廊，打造亲水休闲平台，丰富了社区内部的休闲和观景空间。小区建筑采用正南正北的板楼设计，南北通透、楼间距宽达80米以上，确保了星晨时代豪庭户户朝南，户户观景；主力户型以123-230的三至五房以及320以上的复式大户型单位为主，均为2梯2户或2梯3户，双主卧设计，并且平均每户配置两个车位。同时本项目楼宇标准层高3.3米，增加了居住的舒适性，每栋楼均设有5星级装饰标准的双豪华大堂。,项目简介,现推1、2、3栋，共9栋。户型为124-148平米三房和四房，全部正南方向。,星辰时代豪庭,开发商品牌,番禺本地开发商

8、，代表作有知名楼盘“朗陶居”。,广州市泰隆房产有限公司,星辰时代豪庭,项目参数,规划设计,星辰时代豪庭,现推1、2、3栋,配套设施,星辰时代豪庭,中小学：番禺中学、禺山高级中学、实验小学、螺阳小学幼稚园：昊龙幼儿园、金沙湾幼儿园综合商场：大润发、信和超市医院：番禺中心医院邮局：桥南街邮局银行：建行、中行、农商行、工行菜市场：泰安市场、陈涌市场、南郊市场、西丽市场东南亚巴里岛风情标准泳池、网球场、商业街,户型设计,星辰时代豪庭,客户分析,星辰时代豪庭,国庆起价17000元/，原起价19000元/,打造番禺最具居住和投资价值的城市豪宅,正南正北的板楼设计，南北通透、楼间距宽达80米以上，确保了星晨

9、时代豪庭户户朝南,设有5星级装饰标准的双豪华大堂,1:1.7高车位配比，开创中央豪宅配置新标准,高端客户：领袖群体企业老板,星辰时代豪庭,原起价19000元/，国庆期间92折，起价17000元/,推广策略,抽奖抵房款：每天头3名下定客户，可获20万现金抵房款。,销售分析,星辰时代豪庭,7月起价17000元/，国庆前起价19000元/，国庆期间92折，起价17000元/,打折前，先抬高原价,星辰时代豪庭,搜狐焦点网资料：,星辰时代豪庭,搜狐焦点网资料：,雅居乐锦官城,3 雅居乐锦官城,雅居乐锦官城,项目简介,雅居乐锦官城位于“南国水乡特色高质量城市居住生活区”的番禺市桥南区，处于番禺市桥南区中心

10、腹地，番禺冠军城南侧、番禺中学斜对面。项目总占地面积8.54平方米，由14栋高层住宅和临街首层商铺构成。其中一期总建面14万多，由10栋1318层洋房组成，全部点式布局，2梯6户设计，户型包括95145的三房、四房，户型设计实用紧凑，达到最佳的通风采光效果；小区还配套有卫生服务中心、多功能游泳池。另外，二期占地15423，总建面5万多，由4栋1718层洋房组成，2梯6户设计，绝大多数单位为南北朝向，带入户花园。,现推3、7、9栋。一期共10栋。94128，三房和四房,雅居乐锦官城,开发商品牌,雅居乐地产控股有限公司(港交所：3383)，一家中国内地的地产发展商，于1985年成立，现时的主席是陈

11、卓林。其它董事局成员有陈卓贤、陈卓雄、陈卓喜、陈卓南，他们都是兄弟，各有专长。而副主席陆倩芳女士已经完成西悉尼大学MBA学位，现为广州市房地产协会的副会长，她是陈卓林的夫人。该公司原本是在广东省中山市三乡镇经营一家家私厂，在1992年开始涉足房地产行业。经过多年的发展，现时该公司于中国内地有十多个房地产项目。集团下属房地产项目分布于中山、广州、佛山、河源、惠州、南京、成都、西安、上海、重庆、沈阳、海南等全国十多个省市，广泛供应多类型物业，包括低密度住宅、洋房、商务写字楼、酒店等，满足不同层次的客户需求。,雅居乐锦官城,项目参数,雅居乐锦官城,规划设计,现推18层洋房,共10栋1318层洋房,雅

12、居乐锦官城,配套设施,奥园广场、大润发、嘉立斯商业休闲街、哈街繁华商业包罗万象、中国工商银行、邮政储蓄、苏宁电器、711便利店、南区公园 学校：番禺市市桥镇侨联中学、博学中心、番禺市业余体校、中共广州市番禺区委党校、番安驾驶培训学校 商场：亿科电脑 医院：市桥街北片社区卫生服务中心、番禺区中医院、广州市番禺区市桥医院、广东省口腔医院番禺分院 银行：广州市番城农村信用合作社沙头大罗分社、中国农业银行番禺支行营业部、中国光大银行番禺支行 饮食：蒸德庄、穆斯林面馆、富味苑、四季堂(桥兴大道)、四川老乡饭店 娱乐：番禺博物馆、番禺人民英雄纪念碑 其他：番西加油站小区会所,雅居乐锦官城,地盘包装,商业情

13、况,该区域楼盘的底商冷清，仅有少量经营五金和装饰材料的店铺。铺位多是空置。,雅居乐锦官城,客户分析,主力户型：96三房，128四房,毛坯均价15000元/(一次性付款9.2折、商业贷款9.7折、公积金贷款9.9折,国庆精选20套单位9.6折）国庆前均价14000元/。装修，加3200元/,首次置业群体,智慧豪宅，引领奢华的时尚 智能家居 年轻客户群,雅居乐锦官城,推广策略,一次性付款9.2折、商业贷款9.7折、公积金贷款9.9折国庆精选20套单位9.6折国庆前均价14000元/,销售分析,雅居乐锦官城,九月开盘96小三房户型较受欢迎128四房户型，有两个房产证，消化率受一定影响。,D户型：12

14、8，四房,香槟豪庭博学公馆,4 香槟豪庭博学公馆,香槟豪庭博学公馆,项目简介,博学公馆位于市桥南中心区福德路禺山高级中学西侧，海伦堡花样年华的高尚社区南面，项目由两栋四座高层洋房组成，低密度板式建筑，呈点排式布局，楼距较宽。两梯四户设计，南北向通透对流每一户通风、采光、观景优越性均兼容并蓄。,少量毛坯尾货，带装修的全部卖完。55.9-84.8一房和两房（1房户型可变两房或三房，两房户型可变四房）,项目总建筑面积36367平方米，规划有两栋4座24层高的洋房，共368户，全部为90平方米以下的实用型小户型单位，并且户户朝南、南北通风对流。项目“M-house”户型设计简约，可1房用2房，1房用3

15、房，2房用4房，50120平方米户型。博学公馆紧邻禺山高级中学和龙岐螺阳小学仅一路之隔，两大省市级名校汇聚，教育氛围浓厚，另有市桥南区7中19小。博学公馆采用台湾风情园林，打造有儿童乐园、多功能泳池、书香庭院、特色栈道、特色水景等，层次丰富，色彩亮丽，整体形成一个高绿化率的休闲社区。,香槟豪庭博学公馆,开发商品牌,深圳市香缤投资集团有限公司成立于2000年。是以建筑施工起家的实业公司，多年来一直坚持“追求卓越 成就你我”的核心理念，经过十余年的发展，从当初单体的建筑施工作战到今天拥有数十亿元总资产的综合房地产开发企业。目前，我们投资、开发、施工的项目遍布全国各个角落，建筑面积超过百万平方米。项

16、目和企业连续多次获得国家级、省级、市级的荣誉，2003年被国家相关部门评为“深圳市百家最具成长性企业”；2005年被深圳市政府评为“纳税百强企业”；2009年先后被评为“广东省物业十强企业”、“广东省最具竞争力10强企业”“东莞50强企业”等等,香槟豪庭博学公馆,项目参数,香槟豪庭博学公馆,规划设计,两栋4座24层高的洋房共368户，全部为90平方米以下的实用型小户型单位，并且户户朝南、南北通风对流,香槟豪庭博学公馆,配套设施,商业：奥园广场、大润发、嘉立思商业休闲街、哈街、海伦堡大酒店、苏宁电器、中国工商银行、邮政储蓄、7-11便利店等。学校：禺山高级中学、龙岐螺阳小学、象贤中学、番禺中学、

17、市桥实验小学、市桥德兴小学、沙湾中心小学。公园：南区公园、沙湾人民公园。医院：南区中心医院、沙湾区人民医院，此外还将新建三所医院。内部配套：临街商铺,香槟豪庭博学公馆,2房变4房，增加空间：约34.33,户型设计,香槟豪庭博学公馆,1房变2房，增加空间：约18.1,香槟豪庭博学公馆,1房变3房，增加空间：约27.9,香槟豪庭博学公馆,客户分析,注重子女教育的小康之家,带装修均价12000元/，价格在本区域较低,香槟豪庭博学公馆,推广策略,诉求点：比邻名校经济实用国庆黄金周促销策略：20套一口价单位，80万起送I-PAD，买一套送一台，即买即送。,香槟豪庭博学公馆,销售分析,踩盘时间为10月6日

18、下午，接近5点。在黄金周的最后两天，销售现场的客人不多，有一两批，估计是旧客。,国庆黄金周促销策略：20套一口价单位，80万起送I-PAD，买一套送一台，即买即送。,销售人员和物管人员表现轻松悠闲，没有压力。从物管人员口中得知装修房已经全部卖完（因为销售人员素质不佳，没有接待，让我们自行参观样板房）。,十一黄金周的促销情况不俗,保利香槟国际,4 保利香槟国际,保利香槟国际,项目简介,保利香槟国际位于广州番禺桥南板块，地处市良路与南城路交汇处，邻近沙湾水道。项目所在的市桥南区，属于番禺中央高尚居住区。定位为城市的文化与商业中心，具有南国水乡特色的高质量城市居住生活区，也是高标准番禺中心组团的南部

19、住宅示范区，番禺中心客户置业居住最认可的区域。,国庆未开盘，价格未定,保利香槟国际总占地22978万平方米，容积率2.2，建筑面积50552万平方米。绿化率30%，选用保利系统内最成熟的住宅系之一香槟系列。保利香槟系列遍布全国，已在广州、佛山、北京、上海、天津、成都、南京、武汉、重庆等九个城市完成开发或正在开发，香槟的味道弥漫各大城市，市场认可度极高。保利香槟国际以纯法式风格打造，总户数475户，户型面积选择多样：从45的一房至140的四房不等，满足不同客户的需求。项目东侧和北侧紧邻城市主干道，交通便捷；北侧有大型购物中心，生活气氛浓厚；西南方向毗邻省一级中学番禺中学，教育资源丰富。,保利香槟

20、国际,开发商品牌,保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。,保利香槟国际,项目参数,保利香槟国际,规划设计,总占地22978万平方米建筑面积50552万平方米容积率2.2总规划为4栋,保利香槟国际,配套设施,幼儿园：金业幼儿园中小学：禺山高级中学、实验小学、陈涌小学大学：番禺广播电视大学综合商场：南郊综合商场、陈涌市场医院：中心医院邮局：南郊邮局银行：中国银行、工商银行、建设银行、

21、农业银行其他：正和酒店,保利香槟国际,客户分析,法式风情 户型实用,年轻高端客户群,保利香槟国际,推广策略,暂时没有认筹一类的动作处于储客阶段只对客户作来访登记，沙盘介绍和派发资料,项目印象突出点：,海伦堡流金岁月：社区最成熟绿化最舒适,星辰时代豪庭：价格最高玻璃幕墙销售人员讲解最专业,保利香槟国际：法式风情未开盘，价格未定,香槟豪庭博学公馆：价格最低赠送面积最多销售人员素质欠缺,雅居乐锦官城：智能家居销售现场最豪华销售人员最有激情物管服务最好,小结,产品定位：高尚、高端客户定位：高端客户番禺本地客户主力客户为改善型，也有首次置业的年轻客户优惠方式：精选20套单位（博学公馆、锦官城）抽现金奖抵房款（时代豪庭）国庆打折，都会把原价说高，使折后价接近前期的销售价格。,番禺：广州的CLD 市桥南：番禺的新中心市桥南板块,高尚住宅区,城市在向南移?,你的远见，决定未来,小结,