古龙·御园项目2013营销总结 及2014年度营销总纲71P.ppt

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1、,谨呈：厦门古龙温泉山庄开发有限公司,古龙御园项目2013营销总结及2014年度营销总纲,版权声明：本文版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2014目标解析及核心问题,2014营销环境分析,3,2014营销策略,2014营销总控图,目录,CONTENTS,2013营销总结及2014营销策略,市场及竞争分析,宏观大势,营销总结,2,销售总结,如何解决客户问题,如何解决剩余产品问题,2013项目总结,1,4,2,5,2013年1月,12月,10月,7月,4月,3月,2月,11月

2、,8月,9月,5月,6月,3,营销总结,2013年1月,12月,10月,7月,4月,3月,2月,11月,8月,9月,5月,6月,4,营销总结,2013年1月,12月,10月,7月,4月,3月,2月,11月,8月,9月,5月,6月,5,营销总结,2013年1月,12月,10月,7月,4月,3月,2月,11月,8月,9月,5月,6月,6,营销总结,2013年1月,12月,10月,7月,4月,3月,2月,11月,8月,9月,5月,6月,7,营销总结,2013年1月,12月,10月,7月,4月,3月,2月,11月,8月,9月,5月,6月,8,营销总结,2013年1月,12月,10月,7月,4月,3月,

3、2月,11月,8月,9月,5月,6月,9,营销总结,2013年1月,12月,10月,7月,4月,3月,2月,11月,8月,9月,5月,6月,10,营销总结,2013年1月,12月,10月,7月,4月,3月,2月,11月,8月,9月,5月,6月,11,营销总结,住宅共927套，2013年认购52套，累计认购821套，剩余房源99套，销售率87.9%；（温州投资客认购未签约房源16套，预计2014年释放销售，即2014年古龙御园实际可售房源为套115套）,住宅,商铺共98个，2013年1月23日开始认购，累计认购90个，未售8个，销售率91.8%；,车位共346个，2013年6月3日开始认购，累计

4、认购138个，未售208个，销售率39.9%,商铺,车位,12,营销总结,2013年3月重新包装御园高层产品，推出“空中御墅”概念，重新更换工地围墙及16、17日针对同安工业园区派发夹报海报；“空中御墅”概念被同安区域几个竞争楼盘跟风，推广效果一般；工业园区夹报投放5000份，进线5组左右，工业园区职工反应较为冷淡。,13,营销总结,古龙御园,14,营销总结,重新梳理古龙御园高度优势，以当面送递邀请函形式邀请老业主及朋友圈层，促进御园口碑传播，当周成交2套，成交额1,721,588元,与建发现代汽车、渣打银行及红酒庄合作开展汽车试驾、投资讲座与红酒品鉴，邀请同安工业区企业主及部分高端老业主，现

5、场反应热烈，当周成交2套住宅，成交金额 2,246,421元,主力回馈老业主开展夜宴游园会，由下午园区游园及傍晚自助餐形式组成，业主反馈良好，当周成交2套住宅2套商业，成交金额5,536,216,营销总结,成功之处,待改进之处,推广渠道,展示策略,活动策略,项目新的推广形象铺开不够全面，延续性不高，没有持续发出市场声音；,楼体全面落架展示及二期园林展示有效促进客户现场感知；现场园林景观完全成型，效果很好,未正式交房，现场部分区域未整理完毕，较杂乱；,全年活动倾向维护老业主，促进老带新，几次活动投入资金合理，环节安排巧妙，广受客户好评；且每次活动都有效达成成交。,项目业主老带新逐步乏力，业主资源

6、挖掘殆尽，成交量逐步减少。,工地围墙全面更新，有效向项目周边客户传递更新项目价值；楼体条幅传递推售价值较为直观有效,16,营销总结,古龙御园2013年1-11月进线256组，上门461组，平均每天上门1.38组客户，每1.3天进线1组，客户量极少；成交量（含住宅、车位及商铺）共128套，平均2.6天成交1单，项目现场成单率较高,成交客户分析,17,成交客户分析,2013年全年无户外等线上推广渠道，仅通过工地围墙及楼体条幅释放信息，短信效果有限，友介和路过成为住宅客户主要认知途径,18,成交客户分析,商铺客户前期储客量大，需求铺位重叠，主要由同安区客户组成，开盘前后外地客户较集中，后期基本回归同

7、安本地客户,19,未成交客户分析,客户认可古龙御园园林景观及超高赠送率等优点，但对产品户型、层高及高价存在抗性,20,拓展新客户难度,一般项目到达尾盘阶段，主要依靠成交业主以老带新推动销售，但古龙御园超过60%的温州投资客无法实现老带新，且成为阻碍成交的原因之一；,1、老带新后续乏力,2、新客户认知渠道狭窄,销代语录：“老业主能带客户的都挖的差不多了，现在车位抵用券也用的七七八八的，估计老业主这里也没什么客户资源了。”蔡小娟,1、推广渠道狭窄2013年古龙御园主要推广渠道以工地围墙、楼梯条幅和短信为主，外围客户对项目认知渠道有限，除周边客户外大部分认为古龙御园已经售罄；同安客户对短信轰炸麻木，

8、效果极差；2、同安工业区购买力有限同安工业区企业主大部分在岛内生活，不考虑花大成本在同安中心购置总价较高的公寓；企业职业购买力有限，主力总价集中在7080万左右，已被周边低总价楼盘消耗完毕；3、同安周边乡镇居民偏安一隅世联项目组对同安周边乡镇进行密集扫街拜访，乡镇居民对无优秀教育资源的古龙御园兴趣不大，不愿意进城生活。,21,客户来源,住宅和商铺客户中同安本地客户占最大比重，普遍对项目情况存在一定抗性,认知渠道,未成交原因,客户心理,后期蓄客,缺少户外等线上渠道，仅通过楼体条幅等了解项目情况；,产品抗性、价格抗性、竞争分流、淡市观望,受主流舆论影响对项目产品存在较大抗性，目前政策调控导致客户普

9、遍对市场持浓厚观望态度，寄望抄底,2013年全年蓄客量低，且随着政策走向预计2014年就目前渠道等方面更难蓄客，缺乏意向客户，无法支撑后续销售,古龙御园如保持2013年蓄客方式，未来项目去化存在极大压力！,22,2014年面临的问题,客户问题,剩余产品问题,成交客户分析,未成交客户分析,拓展新客户难度,剩余产品盘点,剩余产品分析,剩余产品总结,23,销售总结,剩余产品盘点,1#梯2013年成交仅1套，滞销原因除楼层抗性外主要是价格过高，单价多在17000元/左右，总价在200万元左右，远高于目前客户价格敏感点；2#梯今年集中去化了02户型景观面一般的11套剩余房源，该梯位中间楼层产品基本去化完

10、毕。,24,剩余产品盘点,2#楼对各梯位低楼层产品较均匀的进行了走量，剩余房源以总价130万元以上的高楼层为主。,25,2#,1#,4#,5#,3#,剩余产品盘点,3#楼因楼栋朝向、户型不方正等产品弱点存在，且性价比不高，去化速度较慢。,26,成交分析,4#楼是目前销售率最高的楼栋，低楼层产品因采光及视野较差，也无价格优势，因此缺少吸引力。,27,2#,1#,4#,5#,3#,成交分析,5#楼明显存在中间产品完成去化，高低层产品滞销的情况，110万的总价也造成客户抗性。,28,成交分析,剩余高楼层产品主力单价区间为：10000-11000元/主力总价区间为：90-110万元,剩余低楼层产品主力

11、单价区间为：8500-10000元/主力总价区间为：70-85万元,29,1、剩余高楼层产品总价高，本地客户对18楼存在抗性；2、剩余低层产品景观面较窄、产品户型问题等原因导致无法成交。,2014年，古龙御园项目实现快速销售面临严峻考验！,剩余产品总结,客户总结,1、2013年项目成交客户主要由同安本地公务员、事业单位改善型客户为主，此类高端客户群已基本挖掘完毕，后续应拓展区域外客源；2、其他本地客户对剩余产品价格及层高抗性较大，项目价值口碑传递不完全，应深入挖掘难点产品价值点，提升其附加价值；,30,销售总结,2014目标解析及核心问题,2014营销环境分析,3,2014营销策略,2014营

12、销总控图,目录,CONTENTS,2013营销总结及2014营销策略,市场及竞争分析,宏观大势,营销总结,2,销售总结,如何解决客户问题,如何解决剩余产品问题,2013项目总结,1,4,31,5,【世界经济外需下行，欧债危机恶化】1、外需的下行，将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时会刺激中国内需转型的动能；2、全球避险情绪升温促使美元资本回流，将有效削减中国的热钱流入压力，因此会减少热钱推升国内资产价格的现象；3、12月1日联合国总部发布2014年世界经济形势与展望指出：世界经济二次探底可能性大增。【国内经济CPI居高不下，存款准备金率微调】1、受2008年4万亿

13、刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，CPI在一定时期内仍然处于高位；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在；2、在CPI高企和GDP增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维谷。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小；3、中国人民银行决定，从2013年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，是三年来的首次下调，紧缩的货币政策出现微调，是为支持实业发展，对房地产影响甚微。,美元指数走势,CPI、GDP、货币供量变化,市场研判,库存水平上升，

14、去化压力大,32,【政府多次强调2014年将坚持调控政策不动摇】2013年1月26日：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了8条政策措施，其中限购政策扩大、二套房房贷首付比例提高至60%，以及二手房交易营业税全额征收。2013年4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。2013年7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房

15、地产市场调控工作。2013年10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。2013年11月25日：国务院副总理李克强在河北省廊坊市保障房建设现场座谈会上指出，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。”,市场研判,33,市场研判,【2013年2月20日厦门版国八条出台】限购：厦门市民限购2套房，外地市民限购1套房；二套房提高首付比例：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；二手交易高额征税：个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征税；增加土地有效供应，保证保障房用地

16、：今年的商品住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供量，保障性住房、旧城改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；政策期限：有效期至2013年12月31日。（日前住建部已知会地方政府，对于限购政策将要于2013年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续）,34,市场研判,【开发商逐步妥协，促销手段频出】房价下跌的预期逐步加强是造成目前市场成交低迷的重要原因，差价补偿或者约定原价回购能消除房价下跌给购房者带来的资产损失，以促进成交；全国多个城市包括万科在内的在售楼盘均打出了“降价补差价”或“一旦降价将按原价回购”的旗号吸引购房者；开发商之所以妥协是为了

17、终结项目未来的贬值预期，这样做既牺牲了当前的销售利润，也为明年的价格持续回落预付了风险成本。【一线房企业绩分化明显，资金链愈发趋紧】一线房企前十个月销售业绩出现明显分化，其中完成年度目标超过9成的有4家企业，绿城及金地完成不足6成。前三季度报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加；成交量的持续低迷，开发商销售回款的数量急剧减少，回款速度减缓，加之紧缩的货币政策仍在持续，开发商资金链日益趋紧。为促进成交加速回款，预计加入降价阵营的开发商和城市将增加。【市场洗牌，实力房企逆市扩张】第三季度万科土地收购金额高达174亿元，同期拿

18、地的房地产企业还有中国海外、龙湖、保利、远洋、碧桂园和恒大地产，拿地金额分别为56亿元、53亿元、50亿元、41亿元、16亿元和5亿元。而到了10月，拿地房企仅剩下万科、保利、龙湖，拿地金额分别为22亿元、50亿元和5亿元；实力房企通过自身降价带动市场整体降价，在获得现金流的同时拖垮对手，再利用大量现金低价拿地或廉价并购，迅速扩大市场份额，实现规模扩张，最终走向局部垄断。,35,市场研判,资料来源：世联平台,未来市场走势预期：进入2014年，成交量和成交价格将同步下跌，市场全面趋冷，至年中成交量将触底，下半年开始触底后逐步反弹,36,2014目标解析及核心问题,2014营销环境分析,3,201

19、4营销策略,2014营销总控图,目录,CONTENTS,2013营销总结及2014营销策略,市场及竞争分析,宏观大势,营销总结,2,销售总结,如何解决客户问题,如何解决剩余产品问题,2013项目总结,1,4,37,5,成交量：同安区市场成交量2013年保持稳定，与厦门整体大起大落的成交情况形成鲜明对比；厦航高郡、公园道1号年初放量抢占市场，实现半数房源走量，后期因相对高价出现滞销；禹洲阳光花城和汉景嘉园两个工业集中区的刚需盘集中在年中放量，通过低价显著拉动成交；接近年末成交量下降主要是市场在售项目存量减少的结果，至12月份禹洲溪堤尚城将推盘，因其低成本运作惯例，预计将以价换量,古龙御园市场及竞

20、争分析,38,访谈记录：访谈对象：古龙御园项目经理 陈静芝今年客户多是同安本地人，都会比较看重现房的因素。访谈对象：厦航高郡销售代表客户多是以同安本地企业主、个体经商户、政府事业单位为主，最近有很大一部分是来问商铺的。访谈对象：汉景嘉园销售代表客户比较关心价格吧，有不少客户就来自附近工业区这边。,古龙御园市场及竞争分析,39,开盘抽奖或店面开街活动；逢周末或节假日会举办一些旺场小活动。古龙御园：举办顶峰聚会、名车试驾、投资讲座、夜宴游园会等。尚美花城：“元宵三重礼”:送礼品+优惠两万+送一年物业费（700-800元/年）,不经常进行营销活动，除了追随市场做一些小型旺场活动；展示水平较低，促销手

21、段较为单一。,以降价、特价房为主，活动营销结合较少，主要在售楼盘户外广告直接以价格吸引眼球；很多是老客户带新客户，主要依靠口碑传播。,营销手段,主要活动,评价,古龙御园市场及竞争分析,40,古龙御园市场及竞争分析,2013年,汉景嘉园，共451套，存量：324套,华森公园首府，共898套，存量：459套,禹洲阳光花城，共708套，存量：277套,公园道1号，共428套，存量：221套,锦辉国际花园二期，共557套，存量：144套,禹洲溪堤尚城，待推面积：60万,厦航高郡，共979套，存量：429套,古龙水岸华庭，待推面积：8.6万,其他在售存量：2257套,古龙山语听溪，待推面积：17.8万,

22、西城晶华，待推面积：约10万,预计未来总推售量约96.4万,古龙翰林阁，共204，存量：144套,2014年,锦辉国际花园，共604套，存量：116套,金利蓝湾新城，共894，存量：143套,数据截止：2013年12月6日,41,2#加推,售楼处开放,样板房开放,商业开盘,3#90套65-70平层、100套93-112复式开盘,一期3#开盘,4#195套99-122复式加推,2#190套平层、复式加推,1#5#共404套平层、复式加推,113套20-80商铺开盘,4#加推,1#加推、5#随后线下走量,时间,节点,推售,古龙御园市场及竞争分析,42,时间,节点,推售,1#3#平层、复式加推,营销

23、体验馆开放,彩绘样板房开放,2#92套85-126公园雅筑开盘,一期2#平层开盘,4#5#172套平层、复式加推,1#3#共164套公园雅筑、112-121空中艺墅加推,5#封顶,3#封顶、1#2#随后完工,4#5#平层、复式加推,古龙御园市场及竞争分析,43,时间,节点,推售,6#地块双拼联排封顶,土地平整及基础施工,临时接待中心开放,巡展模型分别亮相,6#地块90-117联排、双拼开盘,预计一期开盘,参展海西房车联展,项目6#地块沙盘模型,古龙御园市场及竞争分析,44,同安市区以本地公务员、事业单位改善型客户为主，主力需求面积在90-120平，总价区间为90-100万；同安工业区以工业区职

24、工等首置刚需型客户为主，主力需求面积为70-90平，总价区间在60-80万。,同安市场情况总结,同安属内生型市场，受政策影响较小，基本靠本地客户消化产品；,45,市场,客户,同安区目前住宅存量约2200余套，市场去化率较慢，未来近100万平推售量将使有限的区域竞争更加激烈。,竞争,2014目标解析及核心问题,2014营销环境分析,3,2014营销策略,2014营销总控图,目录,CONTENTS,2013营销总结及2014营销策略,市场及竞争分析,宏观大势,营销总结,2,销售总结,如何解决客户问题,如何解决剩余产品问题,2013项目总结,1,4,46,5,目标解析及核心问题,剩余住宅115套：1

25、-3月总销售18套，4-6月总销售24套，7-9月总销售36套，10-12月总销售37套；预计上半年每周上门量10-30组，下半年每周上门量20-50组,剩余车位209个：预计上半年平均每月销售5个，下半年年平均每月销售10个,2014年1月,12月,10月,7月,4月,住宅,3月,2月,11月,8月,9月,5月,6月,商铺,车位,剩余商铺8个：预计2014年5月前售罄,实现快速销售的主要方式是扩大客户群，增加蓄客量；同时打开优惠渠道，增值剩余产品，实现项目去化,47,目标解析及核心问题,市场调控越发严峻，客户观望情绪更加浓厚，12年项目走量目标难以实现；区域内客户基本挖掘完毕，项目老带新消耗

26、完毕，目前区域内客户难以支撑项目销售目标；剩余产品由高低脚产品组成，价格矛盾与产品矛盾阻碍客户购买。,速度2014年项目全面清盘金额保证一定的溢价，有效回笼现金；品牌有效推动古龙品牌其他楼盘后继销售,核心问题:1、内生型市场客户基本消耗完毕，如何挖掘区域外客户？2、尾盘剩余难点产品如何增加价值，加速去化？,48,渠道锁定“三缘”客户，提升难点产品性价比,营销策略,49,2014目标解析及核心问题,2014营销环境分析,3,2014营销策略,2014营销总控图,目录,CONTENTS,2013营销总结及2014营销策略,市场及竞争分析,宏观大势,营销总结,2,销售总结,如何解决客户问题,如何解决

27、剩余产品问题,2013项目总结,1,4,50,5,营销策略,根据项目2013年营销节点，利用网络软文、短信发送、楼体条幅展示可以低投入且迅速释放项目营销信息。,根据项目情况，拿下翔安路口及同集路高架桥交汇处户外广告牌，前期释放古龙御园产品信息，后期释放古龙山语听溪项目信息。,51,营销策略,奥运,08年,五一,春节,持续销售期,前期筹备期,1,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,1,春节,五一,2,4,中秋,元宵活动,认领植物活动,中秋活动,周末亲子活动,国庆,组织业主进行装修团购，赠送集美家具优惠券等形式有效维护老业主关系，增加项目美誉度；,组织古龙御园业主进行80分大赛，促进业主

28、交流，带动现场气氛。,52,营销策略,泉州区域拓展,南安、安溪意见领袖业主 拓展,业主盘点：1、郭尼娜 13646008606 职员2、张玉玲 13813383936 个体3、吴文电 13921445055 个体,定点拓客引爆区域知名度，拓客巴士直接拉客户上门1、短信试探区域反应(定点泉州安溪、南安区域发送项目短信，主打同安区域便利、特区户口及现场赠送率卖点)2、宣讲巴士区域巡展（可与房友网合作，周六/日进入南安、安溪专业市场进行宣讲及巡展）3、拉客上门了解项目（当天直接拉客户到项目了解情况）4、现场配合老业主回馈活动相互促进（项目现场安排老业主回馈活动，如80分比赛预赛等，相互促进）,例：（

29、万科金色悦城巴士区域街道巡展）,可预先拜访项目业主，了解区域情况及准备意见领袖拓展,53,营销策略,参考建发半山墅成功外部联动拓客案例，建议古龙御园与合作银行中国银行、中国工商银行客户经理进行外部联动，以成功成交返点为奖励形式，带动项目新客户拓展及销售走量；建议奖励8000元购物卡/套,图表,参考案例：建发半山墅通过外部联动与高端客户资源渠道负责人建立联系，利用银行客户经理、高端车行客户经理作为传播媒介，以新钻卡奖励钻石会积分（成交返点1%，约4万元/套）形式带动新客户上门。与中行、工行、招行、民生、渣打、中信、哈雷机车、奔驰等机构建立联动合作关系。共带动上门客户约120组，共成交20套，成交

30、金额8164,5270元。,54,营销策略,精装修底价成本800元/平，全套装修约1215万成本，总价不变，直接变相打折给客户，全力推售高层产品。,55,营销策略,住宅18楼客户抗性大，始终难以推动；岛外项目普遍车位配比高，古龙御园周边车位可停放位置多，车位未来升值潜力不大；打包车位赠送变相降价，给予客户较大优惠，可以促进客户成交。,56,营销策略,返租方式：每年返点5%每年返点即由业主签署购房协议及委托经营管理协议，成为商业的产权人日起后5年，每年由开发商在签约日期次日将占实际签约总金额5%的租金打入业主账户。计算方法：以150万元总价（已经使用了2种优惠手段，此为最终签约价格）为例：平均每

31、年返租金额为：1505%=7.5万元客户实付金额为：150*50%=75万元按揭五成月供为：751.1（11.1）*120（11.1）*1201=9002元/月而扣除开发商平均每月6250元的租金，实际商业业主需要支付的月供仅为2725元/月，有效的缓解了业主的贷款压力,3-9#、11#商铺未售,57,凤山路,银湖桥,凤山路,营销策略,方法一：降低首付门槛，半年内付清,方法二：银行关系担保信用卡刷首付,1、开发商担保客户免费办理10万元金额信用卡；2、客户办卡后直接刷入首付金额中；3、客户分1年还清10万首付金额，减少首付压力。,58,古龙御园营销策略小结,怎么抓客户？,怎么去化剩余产品？,老

32、客户,新客户,活动维系,老带新及旺场作用,户外广告牌,看房车定向拓客,精装修优惠,18层送车位,特殊优惠方式,银行经理转介客户,59,2014目标解析及核心问题,2014营销环境分析,3,2014营销策略,2014营销总控图,目录,CONTENTS,2013营销总结及2014营销策略,市场及竞争分析,宏观大势,营销总结,2,销售总结,如何解决客户问题,如何解决剩余产品问题,2013项目总结,1,4,60,5,时间,渠道推广,活动营销,营销强度,营销节点,营销主题,营销投入,20%,5%,10%,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,2014年,营销总控图,15%,推售打

33、包车位套餐,推售精装,推售方式,业主子女暑假艺术培训班,业主家居团购专场,古龙御园同安80分王者竞赛,实景现房,圈层生活,圈层生活,精装现房/车位套餐,户外广告,主推挤压高层优惠产品,走量低层产品,11月,12月,销售目标,去化18套,去化24套,去化36套,去化37套,20%,初赛,复赛,决赛,短信,楼体条幅,看房车,看房车,看房车,古龙御园业主子女艺术作品展,看房车,短信,短信,短信,楼体条幅,古龙御园中秋活动,推售低层产品,15%,10%,5%,营销费用估算,62,开发商淡市下非常规销售措施针对古龙山语听溪建议营销策略,营销建议补充,63,别墅市场情况,同安汀溪板块,马洋溪板块,岛外近郊

34、板块,大嶝岛板块,漳州开发区板块,64,别墅市场情况,2014上半年待售独栋总面积约9.9万，双拼约1.5万，联排约6.2万，叠加约8800,65,别墅市场情况,单位：套,2013年别墅市场成交产品明细表,66,别墅市场情况,67,岛内豪宅高质比拼，岛外别墅抢客走量,1、岛外别墅以低总价产品成交为主，高总价产品销售速度慢；2、下阶段岛外别墅供应增加，岛内大量高端豪宅入市，高端客户抢夺激烈；,68,开发商淡市下非常规销售措施,69,山语听溪可借鉴营销手段,未拿预售证前,消化轻工、古龙集团内部员工,内部员工友介可参加认购,1、内部员工首付30%享受9折优惠；首付50%享受8.5折优惠，全款认购享受8折优惠折扣；2、验资50万冻结3个月，开盘可抵扣2%总价优惠。,现金流实现滚动开发,可拿预售证,蓄客客户,开盘客户,1、验资50万冻结3个月，开盘可抵扣2%总价优惠；2、提前认购首付30%享受9.5折，首付50%享受9折，全款享受8.5折优惠折扣。,1、首付担保贷款，分期还清；2、签署2年不降价，否则原价回购保证客户购买信息。,70,71,谢谢聆听！,感谢古龙温泉山庄的大力支持！,