乐平市城市居住区物业管理办法.docx
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1、乐平市城市居住区物业管理办法乐平市城市居住区物业管理办法已经2006年8月16日市政府第47次常务会议审议通过,现予公布,自2006年9月1日起施行。二0O六年八月二十八日乐平市城市居住区物业管理办法第一章总则第一条为加强和规范城市居住区(以下筒称居住区)的物业管理,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院物业管理条例、江西省城市居住小区物业管理条例和景德镇市城市居住区物业管理办法,结合本市实际,制定本办法。第二条本办法适用于本市城市规划区域内的居住区物业管理活动,以及对其实施的监督管理。第三条本办法所称物业,是指居住区内各类房屋和共用设施设备及公共场
2、地等。本办法所称业主,是指居住区物业的所有权人。本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本办法所称物业管理企业,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。本办法所称居住区,是指城市规划区内以住宅为主,有相应配套市政公用设施和商业等服务设施的新开发住宅区和旧城改造住宅区(含住宅组团)。本办法所称物业管理,是指对居住区(含住宅组团)内的房屋及其设备、市政公用设施、绿地、卫生、交通、环境容貌等事项进行维护、修缮与整治,对房屋所有人或者使用人提供有偿服务。第四条城市新建居住区和共用设施设备齐全的原有居住区,应当实行物业管理。共用设施设备不齐全的住宅
3、相对集中的居住区,由市人民政府有关部门负责整治,创造条件逐步实行物业管理。居住区的范围,由市房地产行政主管部门(以下简称市房管部门)按照住宅管辖地域与共用设施设备的相关情况划定。第五条居住区物业管理实行业主自治管理和物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。第六条市房管部门负责城市规划区内居住区物业管理活动的监督管理,履行下列职责:(一)贯彻执行国家、省有关物业管理的方针、政策和法律、法规并负责组织实施本办法;(二)指导物业管理实现社会化、专业化和企业化的体制改革;(三)负责物业管理企业的资质前期审核和业务指导;(四)配合价格主管部门监督、检查物业管理费用的收取情况;(五)参与市区住宅规划设计的
4、评审工作,使住宅规划设计能适应物业管理的要求。市政、绿化、公安(消防)、市容环境卫生、价格、工商行政管理等有关部门及供水、供电、供气、等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定,密切配合,共同做好物业管理的有关工作。城市居民委员会和公安派出所依法对居住区物业管理进行指导监督。第二章居住区物业管理分工第七条居住区内共用道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业管理企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。第八条居住区内绿化建设由开发建设单位负责;共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理,由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。第九条居住区规划用地内道路、住宅楼周围及绿地
5、、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业管理企业负责。居住区内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责;厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理部门负责;生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站,清运工作由市容环境卫生管理部门负责。第十条高层楼以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼以楼外自来水表井为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表井至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。第十一条居住区内供电线路、供气线路、消防器具设施、路灯等,属于共用设施设备的,由物业管理企业负责维修管理;属于
6、公共部分的,分别由供电、供气企业和管理消防、路灯的部门负责维修管理。第十二条供水、供电、供气企业应当对居民用水、用电、用气装表计量,一户一表,以户结算,并按照规定定期抄表。供水、供电、供气等企业可以委托物业管理企业代收相关费用,但不得因此加重业主或者使用人的经济负担。第三章业主及业主大会第十三条公有住宅出售建筑面积达到30%以上或者新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上的居住区,应当设立业主委员会。业主委员会由市房管部门会同住宅出售单位组织召开业主大会或者业主代表大会选举产生。第十四条业主在物业管理活动中,享有下列权利:(-)按照物业管理服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(-)提议召
7、开业主大会或者业主代表大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会或者业主代表大会议事规则的建议;(四)参加业主大会或者业主代表大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业管理服务合同;(A)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称专项维修基金)的管理和使用;(+)法律、法规规定的其他权利。第十五条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(-)遵守业主公约、业主大会或者业主代表大会议事规则;(二)遵守物
8、业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会或者业主代表大会的决定和业主大会或者业主代表大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修基金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第十六条业主大会由居住区内全体业主组成;业主人数较多的,每栋应当按住户比例推选业主代表,组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会,应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定,应当经全体业主或者业主代表过半数通过。业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会;遇有特殊情况,经15%以上业
9、主或者业主代表提议,业主委员会应当就所提议召开业主大会或者业主代表大会。业主在首次业主大会或者业主代表大会上的投票权,按其拥有的住宅套数计算,每套计一票。业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。第十七条业主大会或者业主代表大会行使下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会或者业主代表大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修基金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会或者业主代表
10、大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会或者业主代表大会制定的业主公约和业主大会或者业主代表大会议事规则不得与法律、法规和规章相抵触。第十八条业主大会或者业主代表大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会或者业主代表大会会议。业主大会或者业主代表大会作出决定,必须经与会业主或者业主代表所持投票权1/2以上通过。业主大会或者业主代表大会作出制定和修改业主公约、业主大会或者业主代表大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主或者业
11、主代表所持投票权2/3以上通过。业主大会或者业主代表大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十九条业主大会或者业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会或者业主代表大会定期会议应当按照业主大会或者业主代表大会议事规则的规定召开。经15%以上的业主或者业主代表提议,业主委员会应当组织召开业主大会或者业主代表大会临时会议。第二十条召开业主大会或者业主代表大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主或者业主代表。居住区的业主大会或者业主代表大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会或者业主代表大会会议记录。第二十一条业主委员会是在居住区内代表全体业主对物业实
12、施自治管理的组织,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向市房管部门备案:(-)成立业主委员会登记申请书;(二)业主委员会成员名单;(三)业主大会或者业主代表大会议事规则;(四)办公场所证明文件及管理区域说明,附图。第二十二条业主委员会成员应当由业主担任。业主委员会成员不得少于5人,人数为单数。业主委员会由主任、副主任和委员组成。业主委员会每届任期3年。第二十三条业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:(一)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;(二)拟定业主公约草案和业主大会或者业主代表大会议事规则;(三)执行业主大会或者业主代表大会选聘、解聘物业管理
13、企业的决定,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同;(四)审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;(五)定期检查监督物业管理企业代管的专项维修基金的使用情况;(六)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;(七)监督共用设施设备的合理使用;(A)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。第四章前期物业管理第二十四条在业主、业主大会或者业主代表大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业管理服务合同。第二十五条建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义
14、务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。第二十六条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十七条按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经市房管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十八条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理服务合同
15、约定的内容。第二十九条前期物业管理服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的,前期物业管理服务合同终止。第三十条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。第三十一条物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第三十二条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(-)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(-)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其
16、他资料。物业管理企业应当在前期物业管理服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十三条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房,设计住户达到IOO户以上的,还应当按照国家有关规定配置必要的居民委员会办公用房。第三十四条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。第五章居住区物业管理服务第三十五条物业管理企业应当按照有关规定到工商行政管理部门办理营业执照,并向市房管部门申请办理物业管理企业资质证书。物业管理企业应当按照资质管理规定的范围从事物业管理服务活动。物业管理从业人员依照有关规定取得岗位证书后方可上J-Lj冈。第三十六条物业管理企业从事物业管理服
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