绿城房产品后期管理与使用中问题反馈174p(1).ppt

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1、绿城房产品后期管理与使用中问题反馈 绿城物业服务集团有限公司,目 录,一、序言,三、建筑篇,四、设备篇,五、景观篇,二、规划篇,六、精装修篇,七、结束语,一、序言,序 言,今年，我们组织物业服务集团旗下的各个区域和分子公司，对2004年以后交付的50个绿城项目，通过对业主在日常生活中反馈的问题、我们物业服务人员在工作中发现问题的梳理和总结，汇总成以下内容。希望能起抛砖引玉之功效，为集团营造更合乎人使用要求的产品出一份绵薄之力。当然，限于专业的问题，我们仅从物业管理和业主使用的角度去提出问题，可能不够全面和客观，请各位专家指正、海涵！,序 言,BACK,我们这次共收集了物业服务集团各区域/分子公

2、司提供的问题建议计1922条，经归类、梳理、核实、修改后，形成了规划篇、建筑篇、设备篇、景观篇和精装修篇这五个篇章。,二、规划篇,规划篇,一、出入口 现在，随着绿城房产品的不断更新升级，我们对于出入口的研究，已不再是停留于岗亭、访客车道等设置与否的问题，而是开始着手考虑如何设置将更为合理，对业主而言更为便利，同时有效地控制我们的管理成本。,1、出入口数量 一般来说业主进入园区可分为三种方式：机动车、非机动车、步行。现在的二代高层公寓做设计时，设置了绝对的人车分流，做到人行、自行车及汽车三者的分流，人们在园区里看不到机动车，甚至也看不到非机动车。除了有人行主出入口、地下车库入口等车行入口外，在最

3、接近城市的方向一般也会设置两个直接与市政道路相接的自行车出入口。,规划篇,现以西溪诚园知敬苑为例对出入口数量进行分析：,规划篇,该地块有39个地下车位位于地下车库，意味着访客车辆需要进入地库。,规划篇,理想状态下：需要设固定岗的入口为2个，每班人员可为3人(1-3号岗位），相对较为合理。但是，非理想状态下，需要设固定岗的入口将高达6个，每班需要人员为7人（1-7号岗位），按照本项目交付时的秩序维护队员年费用为5万元、四班三运转计算，仅出入口一项，物业公司需要承担的费用支出为140万元，占本项目年度物业服务费总收入的42%，显然极不合理，是人力成本的极大浪费！,建议出入口在规划设计时能尽量合并，

4、以便提高实际的管理效果和节约后期管理的人力成本！,2、访客车道设置 访客车辆进入项目，因为需要进行身份的确认，所以其行车的轨迹和业主的车辆应该是不同的。建议能够在规划设计阶段考虑单独的访客车道。现在的别墅项目一般都考虑设置了单独的访客车道，但实际使用过程中还是会有些问题。,规划篇,规划篇,主入口大门主入口大门.JPG,仪式感大门仪式感大门.JPG,青山湖玫瑰园,规划篇,青山湖玫瑰园大门设计目前实际的问题是：1、关于仪式感大门：额外配置的设备相应增加了物业的设备维护保养成本。目前项目交付已近一年半时间，该大门因种种原因，形同虚设，目前基本处于全敞开状态。,规划篇,2、关于主入口大门：四车道的设计

5、，为双进双出形式，但是由于道闸感应设备设置位置的原因，导致业主车道设置在两侧、访客车道设置在中间，引致业主投诉和不满。人行通道和车道共用，无单独通道和门，对外来人员仍旧依靠秩序维护队员“人认人、人管人”。液压升降式挡车器为进口设备（据了解一根柱子5万元），目前故障率较高，后期维护时配件难寻。,3、岗亭 岗亭作为项目出入口秩序维护队员工作的主要场所，其设计的合理性应引起充分的重视。,玉兰公寓在出入口景观设计中考虑整体的美观度未设置岗亭，缺少人性化关怀。,规划篇,杭州翡翠城项目设置的岗亭从美观角度对称设置，未考虑今后物业服务单位的实际用途，由于国内车辆驾驶室在左边，岗亭却设置在道路右边，业主车辆可

6、以通过感应卡直接进出小区，而访客车辆需通过秩序维护队员的登记换证放行，导致我们队员需从车头或车尾穿行至驾驶室办理，一则不安全，二来也降低了工作效率，特别是在上下班出行高峰期，容易导致出入口堵塞。,规划篇,青岛理想之城的岗亭虽设在进出道路中间，但在岗亭的两侧却设置了门窗，门开在后方，不利于秩序维护队员的频繁进出。此外，岗亭上方没有考虑日后秩序维护人员值班所需的防雨雨棚，不便于后期在雨雪天气的使用。建议日后值班岗亭设置雨棚，并将两侧窗调整为向内开的门，以便日后值班使用。,规划篇,杭州蔚蓝公寓的保安岗亭设置了悬挑的雨棚，但由于其宽度过窄,不利于秩序维护队员站岗躲雨，使其形同虚设。,规划篇,4、入口道

7、闸 上虞桂花园已交付多年，主入口车辆进出采取近距离感应卡形式（刷卡距离仅0.5米），但由于车辆道闸感应区与道闸栏杆安装距离太近（实际距离只有1.5米），业主要能刷到卡就较难将车停放在安全的距离内（车头较易撞到道闸栏杆）。同时，因刷卡器安装在副驾驶座侧，导致车辆进出园区业主须下车刷卡。现由门岗秩序维护员代业主手动操作，刷卡器形同虚设。,规划篇,规划篇,使用开关频次较高的主入口选择相关产品类型时，应慎重考虑产品的稳定性，以免影响后期使用。此外用该种开门形式，由于开启速度较慢，一分钟放车三至四辆，对于部分大型社区的主入口也不适用，在车辆出行高峰期，主入口将无法进行有效管理（为便于快速放车，大门白天处

8、于全开启状态）。,规划篇,杭州留庄的主入口大门采用铁艺门，开门形式为电机驱动自动感应开启。目前由于铁艺门过重，原配电机功率过小，在日常使用过程中经常出现故障。在对日常,二、园区道路 从这次收集的问题来看，目前各项目道路系统的安全性、便捷性方面都已基本得到了妥善的考虑和解决，而现阶段更为我们所关注的是如何让园区道路的设计更合乎人的使用习惯，并真正体现“以人为本”的设计原则。,规划篇,1、人行道 舟山桂花城组团内的人行步道铺砖路设计只考虑了美观未考虑人们的行走习惯，导致在步道交接处出现绿,规划篇,化踩踏的现象，进而影响美观，建议在道路设计时考虑人们的行走习惯，在容易出现绿化踩踏的部分用绿化小品处理

9、或者采取倒圆角设计形式。,考虑残疾人、行动不便的老人和幼小的孩子都有充分享受园区景观和阳光的需要，建议在园区内由各单元入口设计一条区内的无障碍景观路线（供轮椅、孩童推车推行），以充分体现“以人为本”的设计原则。北京百合公寓缺少此类无障碍景观通道。,规划篇,现在的二代高层项目，业主进入园区内主要通过入口大堂，大部分项目的入口大堂存在一定的高差，如设置无障碍坡道，则精装修上很难处理到位，较不美观。如不设置，则后期小区内轮椅及小孩推车使用较为不便，建议能在规划设计阶段即统一考虑此类问题。,规划篇,2、路面泊位 翡翠城在园区路面划分临时访客泊位时将相邻两个车位划分在一起，中间仅用一条黄线将两个车位隔开

10、，而宽度仅4.4米，虽然符合国家对微型车的宽度要求。但目前行业上设计停车位大都以小车的停车位宽度2.4米为标准。此外国内一些城市还做了强行规定，如杭州规定标准车位的宽度为2.5米。,注：国家1998年9月1日开始实施的汽车库建筑设计规范中规定，停车位微型车的宽度为2.2米，小车的宽度为2.4米，轻型车的宽度为3.0米，中型车的宽度为3.5米，最窄的车位宽度不能小于2.2米。,规划篇,目前设计显然给一般的小型车辆停放增加了难度。并且在实际使用时，也常常由于车位宽度过小而出现两个泊位均被一辆车占用的现象。建议今后在考虑路面泊位的宽度设置时，要考虑2.4米以上（下图为翡翠城）。,规划篇,三、汽车库

11、随着社会的进步，汽车已经逐渐成为了我们出行的一个主要交通工具，尤其是我们绿城的项目定位都比较高端，业主私家车拥有量相对普通物业要更高些，因此，车库的设计和营造对业主生活便利、对我们管理品质的影响也更深远些。,规划篇,1、车辆管理系统 绿城桂花园的地下车库车辆管理系统的刷卡设备设在较陡的上坡处，刷卡时不安全（车辆溜坡）。建议必须合理设置刷卡器位置，以方便业主今后使用。现在的二代高层有较多项目在地下车库水平段因距离问题，无法设置道闸，只能设置于坡道上，有安全隐患。,规划篇,2、车库监控系统 新昌玫瑰园在整个地下车库内部都没有安装摄像器材，为增加业主在地下车库内通行的安全感，便于在地下车库发生车辆刮

12、擦时取证查验，建议在地下车库主要通道、车辆交汇处安装摄像器材。,规划篇,3、物流动线及装卸空间 现在越来越多的项目设计了人车分流，业主搬家、装修货物车辆都需要通过地下车库运送至业主家中。因此，在地下车库设计时，必须考虑为每个单元的业主规划一条合理的货车通行路线，并在各单元入口预留合适的货物,规划篇,装卸空间，以免因货物装卸影响其他业主通行。(绿城西子湖畔居地下车库的车位与负一层通道处所预留的空间不足。不便于装饰装修材料搬运以及其他物品的搬运。),4、车位划分 杭州翡翠城（其他项目也有类似情况）在一些诸如设施设备房门口、排污井盖、单元安全通道等处都设置了车位，既不便操作、业主通行，也带来一定安全

13、隐患、不利于突发事件的处理。,规划篇,四、自行车库 自行车曾经是我们主要的交通工具，如今，他的身份逐渐转化为一项健身器械。取代其通行功能的是电动自行车，速度快、更省力，但体型更大、更重，使我们不得不更关注于自行车库坡道在电动自行车推行时的方便和安全。,规划篇,舟山桂花城19幢车棚入口未设置台阶灯。建议自行车坡道也要考虑在坡道两侧设置一定照明设施（如下图），以增加夜间照明效果。,规划篇,春江花月的自行车坡道设置在两侧，台阶设置在中央，由于受房屋主体结构影响，导致部分坡道宽度不足，业主车辆推行困难，建议坡道设置在中间，台阶设置在两边，以利于业主推行。,规划篇,五、商铺 随着园区生活服务体系的全面实

14、施，园区内配套的沿街商铺承载着为小区内业主提供更多生活便利的功能，而商铺作为小区内的一种业态形式，其外观的统一和谐及日常使用的方方面面也必须引起我们的关注。,规划篇,青岛理想之城商铺店招位置未统一设计，导致今后业主实际安装时较难统一位置，建议沿街商铺外观设计应结合店招安装进行综合考虑。,规划篇,济南全运村沿街商铺上部没有设置挑檐、雨蓬，而商铺门为推拉门形式，今后下雨天，雨水易直接灌入商铺内，商铺业主要求在上部安装雨棚，建议能在设计中提前考虑。,规划篇,六、配套用房（一）会所 会所是小区内配套的一个部分，是服务于业主，为业主提供便利的场所，但从我们呼叫中心受理的业主投诉来看，从去年11月到现在近

15、一年的时间，涉及到的会所的投诉有21起，主要内容涉及会所经营扰民、会所停车占用业主车位等问题。而会所在后期运营中出现的问题也较多，目前我们的会所90%左右处于亏损状态。会所的问题主要有以下几类：,规划篇,1、关于会所是否对外运营的问题（1）对外运营是保证会所服务质量的良好途径。目前绿城在杭项目会所主要分为“对内运营”与“对外运营”两类。根据目前的运营情况来看，对外运营（留庄、春江花月）的会所相对而言更容易盈利，而具有盈利点的会所将更容易引入专业的运营机构（如专业健身机构、餐饮机构等等）；相对而言，对内运营的会所（新绿园、翡翠城、深蓝等）由于收入有限，物管公司或其他运营单位为保证盈利，容易从服务

16、人员的数量、素质、专业等方面做减法以节约开支，最终导致服务质量的无法保证。,规划篇,（2）对外运营的会所需单独设置出入口。为避免园区业主的投诉，我们认为对外运营的会所出入口应该与项目出入口分离，尤其是针对高端低密度住宅项目，例如留庄项目由于会所出入口位于园区出入口内，常常接到业主的投诉。,规划篇,（3）对外运营的会所需考虑设置独立的停车位。目前多数对外运营的会所，将园区访客车位作为会所的配套停车位，而此举容易在后期引起业主的投诉（部分访客车位位于地下车库，还导致外来人员进入业主地库，存在不安全隐患）。因此建议对外运营的会所，尤其是具备会务接待功能的会所，尽可能单独考虑停车位。,规划篇,（4）对

17、外运营的会所应较多考虑可盈利的功能空间。类似蓝庭项目与新绿园均反映，会所内由于缺乏可盈利的功能空间，外包和获利的难度较大。而目前会所在盈利能力方面较为突出的功能空间主要包括：棋牌室、会议室、客房、餐饮等。,规划篇,2、关于会所常规功能空间（1）室内泳池。室内泳池需注意采光、通风，并确保层高。深蓝广场与留庄的室内泳池均存在层高不足导致水蒸气无法散去的现象。而深蓝广场由于水蒸气导致周边运动器材易生锈老化，留庄则因为水蒸气导致地面石材潮湿、容易打滑。除此之外，室内泳池装修应避免使用木饰面，所有电线需考虑防水处理，以免老化。,规划篇,室内泳池因具备独立的排风系统。留庄项目因为室内泳池未设置独立的排风系

18、统，因此为达到通风效果所产生的能耗费用很高。室内泳池能耗大，实际使用率低，经营性弱。目前深蓝、留庄会所内的室内泳池均存在能耗大但实际使用率低等问题，尤其在冬天，由于中国业主很少有冬天游泳的习惯，因此像留庄的室内泳池平均每个月仅接待业主7-8人左右，而整个恒温泳池的能耗费用约为每年18-20万元。,规划篇,（2）室外泳池 室外泳池的设置应该因地制宜。北方地区的项目，因室外泳池的实际使用率很低（一方面，在北方室外泳池的开放时间仅为2个月；另一方面，北方的业主没有游泳的习惯与喜好），且冬季的维护成本较高（比较容易冻裂，引起渗漏水），建议尽可能不要设置室外泳池，如要设置，则必须做好充分的防冻和防渗措施

19、。,规划篇,北方泳池周边景观较难处理。考虑游泳池的清洁问题，我们一般建议泳池周边最好种植常绿树种、不要种植落叶树。但在北方，没法选择合适于种植在游泳池边的常绿树种。,规划篇,室外泳池的照度必须满足规范。目前游泳池在设计时普遍存在照度不够的问题。按照杭州市室外游泳场所开放要求“游泳池水面光照度不低于80Lx，照明设备距离水面的高度不低于5米，开放夜场须有足够的应急照明灯”。,规划篇,泳池周边的景观要考虑后续维护的成本。目前多数室外泳池周边还做了大量的跌水，导致后期的运行和维护成本均较高，建议能考虑适当减少或取消。,规划篇,从泳池配套用房进入泳池的交通流线与区内其他交通流线相互干扰。目前二代高层的

20、室外泳池存在一个较为普遍的通病就是由于消防通道设置等原因，导致业主从游泳池配套用房更衣室换好衣服出来，经过淋浴、浸脚后，有一段路线与其他经过泳池配套用房所在楼宇的其他业主的交通流线交叉，致使泳池区域很难做到真正意义上的封闭，也会出现业主直接穿着泳装暴露在外的尴尬。虽然能通过将浸脚池、强制喷淋移至泳池门口等措施解决开放问题，但从今后实际的管理以及业主使用、安全性等方面均非十分有利。,规划篇,泳池周边排水设施设置不合理。目前很多项目的室外泳池周边都用石材打孔形式进行排水，下雨天雨大时，雨水容易冲过去，通过该处将雨水、泥石带入泳池，影响水质。部分石材由于表面不够光滑，小业主在泳池内浸泡时间过长，较易

21、被刮伤。,规划篇,（3）健身房 健身房的使用频次和项目定位及周边配套情况有关。从翡翠城会所和新绿园会所的健身房使用频次来看，翡翠城项目由于周边翡翠天地商街上已引入了“菲力伟”健身中心，且业主多数为工薪阶层，因此会所内健身房的使用频率非常低；而新绿园由于周边商业裙房较少，缺乏专业性的健身中心，且业主多数为私营企业主或公司高层领导，因此会所健身房的使用频率较高，建议今后项目根据实际定位与周边配套情况决定是否在项目内设置健身房。,规划篇,更衣室喷淋数量的多少直接决定了健身房是否便于外包和举行专业授课活动。目前新绿园会所的健身房由于仅设计了男女更衣室各2个喷淋，因此专业公司不愿承包经营，而绿城酒店公司

22、也难以在健身房内举办多人的专业授课活动（当多人活动结束时，喷淋的数量无法满足业主急事净身的需求，从而引起业主的不满与投诉）。,规划篇,（4）影音室 影音室主要做电影放映、家庭PARTY举办使用，但实际使用频率偏低。目前蓝庭、新绿园的影音室主要做电影放映之用，但业主使用的频率并不高，盈利性也较弱。影音室作为KTV包厢使用需考虑歌曲更新频率因素。例如留庄会所作为“会务型的商业会所”，其影音室常常作为KTV包厢使用，但数量只有一间，KTV歌曲库的更新成本很高，导致歌曲库的更新频率很低。建议今后项目在设计室如考虑影音室做KTV包厢使用，则适当增加影音室的数量。,规划篇,（5）棋牌室 棋牌室目前是会所内

23、使用频率较高，盈利性较强的功能空间。从留庄、新绿园、翡翠城等会所的运营情况来看，棋牌室是除餐饮住宿外盈利性最强的功能空间，较为符合中国人的生活习惯。棋牌室不宜设置在距离住户过近的位置，同时要充分考虑隔音效果。由于棋牌室产生的噪音较强，如果距离住户过近又未做好隔音措施，极易引起业主的投诉。目前翡翠城会所已存在此类问题并接受到业主的投诉。,规划篇,（6）水吧区域 水吧功能空间无需重复设置。对内运营的水吧功能空间使用频率偏低。如深蓝广场设置有两个水吧区域，但实际使用率很低。即便是对外运营的水吧，我们认为在园区会所内，仅设计一处亦可满足实际使用的需求。,规划篇,（7）高端娱乐功能空间（红酒吧/雪茄吧/

24、拳击台）此类功能空间只能在前期宣传过程中用于提升项目的档次与形象，在后期交付后，深蓝广场的红酒吧、拳击台基本无人使用。,规划篇,（8）桑拿房 留庄会所内设置有桑拿房，男女各一间，其规模较为尴尬，运营的成本也很高，建议类似桑拿房这种空间，或不做，或做出一定的规模，便于桑拿房外包或长期运营。,规划篇,3、关于会所节能设计方面的考虑 目前项目的会所经营多数亏损，而人员工资与能耗是会所经营单位的主要支出部分。因此在前期方案设计阶段，我们建议通过部分手段，达到节约能耗、节约开支的目的。,规划篇,（1）位置。翡翠城的会所超市出入口设计于会所内，既不便于业主消费，也不便于管理，尤其到了晚上，专门需为超市开放

25、会所大门，增加了人力成本、带,规划篇,来安全隐患，也浪费了会所的公共能耗。建议最好将超市出入口和会所出入口分开设置。,（2）灯光的分路控制。深蓝广场项目会所内的灯光回路数量偏少，存在一开俱开，一关俱关的问题。导致某个功能区域还在为业主提供服务时，其他空闲区域同样亮灯的情况，建议在会所内设计多个灯光控制回路。,规划篇,（3）中央空调的设计与否。现在多数会所采用中央空调的设计，但中央空调的特性是单个风机盘管运作与多个风机盘管运作的能耗基本相同，例如留庄、翡翠城都存在某个棋牌包厢服务到深夜，整个中央空调都必须随之运转的问题。其所产生的能耗费用甚至大大的高于业主所支付的棋牌室使用费。因此考虑是否能够在

26、部分特殊的区域（如棋牌室等），不采用中央空调，如认为常规的分体式空调室内机的外形与室内装修无法匹配，可考虑采用风管机式的室内机。,规划篇,4、关于会所的其他问题 留庄餐厅地毯颜色采用的是浅色系，极易变脏。而此类地毯清洁所需的时间又长（约2天左右），对于长期无间断运营的餐厅区域来说，很难抽出时间进行清洗与整理，最终导致业主因地毯过脏而投诉。留庄项目会所内全部采用射灯照明，能耗很大，可考虑使用部分节能灯替换。同时由于会所内部分区域挑空设计，层高达到7米甚至以上，导致灯泡损坏后的更换不便。,规划篇,（二）信报箱 桐庐玫瑰园为别墅项目，信报箱设置于业主家门口的绿化种植区内，业主收取信件时较为不便。建议

27、能在信报箱设计中考虑业主取信的便利性。,规划篇,翡翠城部分单元信报箱设置于架空层内，由于位置较靠外侧雨天雨水易飘进信报箱内将主板烧毁，建议在利用架空层设置信报箱的项目中要充分考虑防水及安全性问题。,规划篇,留庄的信报箱设置存在以下问题:信报箱设置位置过低（离地仅52cm），低层业主取信件报刊不方便（需弯腰）。信报箱设在单元门厅外，外投内取意义不大。背后投信口空间过于狭小，投递员投递不便。投信口上方无棚无顶，雨雪天气投递不便，易导致报刊信件损坏。,规划篇,（三）标识系统 蔚蓝公寓有多位业主投诉，在凤起东路上没有明显的案名标识，给业主生活造成不便。,规划篇,（三）儿童娱乐设施 舟山桂花城的儿童乐园

28、周边的大理石设计成尖角，容易发生儿童在游戏时不慎撞伤的现象，存在安全隐患。,规划篇,建议在后期楼盘设计时考虑儿童游乐场所的安全性，将尖角改成圆弧形设计。,宁波绿园的儿童娱乐活动设施安装部位的下方没有浇筑基础，导致场地上的设施无法安装牢固，经常出现松动，影响正常使用。,规划篇,BACK,三、建筑篇,一、主体 1、单元入口 深蓝广场写字楼民生银行门口由于台阶采用光面石材，且未做防滑措施，在雨雪季节，造成不少顾客或业,建筑篇,主在此处滑倒摔伤给物业管理带来了一定的难度。建议用于室外的地面材质必须考虑防滑性。在春江花月已经发生户外采用光面石材导致业主摔伤而引致的索赔事件。,留庄会所入口挑檐下空间本拟作

29、为下客空间使用，但因其空间局促（仅2.8米宽），在实际使用过程中，业主或来访车辆无法驶入该区域下客（开车门直接碰到旋转门），不便于使用。,建筑篇,北京百合公寓叠翠苑7、8、9号楼单元门前无照明灯，导致晚间住户看不清来访者面貌而来访者也看不清门禁数字。建议单元门楼上方应考虑满足基本的照度要求。,建筑篇,2、楼梯间 舟山桂花城春晓苑部分地下室消防门开启后与楼梯间距过小，给业主进出、家具、材料搬运带来不便。建议防火门与楼道间距需保持在1米以上，方便业主行走及搬运货物。,建筑篇,3、厨卫 德清百合公寓与翡翠城的卫生间通气孔位置太低，吊顶困难；厨房未设置强排风口，且部分厨房没有合适的位置可以开孔。建议在

30、设计时考虑通气孔高度；厨房间使用燃气热水器时需要的强排风口，需在外立面统一考虑。,建筑篇,舟山桂花城（在其他多个项目中都有类似情况）厨房间窗户为推拉式，受橱柜台面宽度影响，造成业主在实际使用中开启、关闭窗户的不便。建议今后设计时，厨房窗户改用移窗或在底部安装手摇拉杆。济南全运村百合园11-2-302室某先生投诉也说：家中厨房间的窗户开关时必须要站在凳子上，设计的很不合理。,建筑篇,4、阳台和露台 深蓝广场公寓楼阳台地漏靠近室内，地面排水坡向室内，大雨天气，阳台排水不及时、门框底部大量积水，易引致客厅地板进水。建议阳台地漏尽可能靠近室外一侧，并相应找坡。,建筑篇,德清百合公寓阳台铝合金栏杆距离过

31、长，易晃动，经业主反映后虽增设支柱固定，但既影响了美观，又影响阳台实际使用。建议先行考虑其稳定与牢固程度。,建筑篇,平层官邸作为绿城的一种产品系列，其阳台配合外立面设计，强调美观而实用性不足。如双层内阳台，住户晾衣服时无法晒到阳光，要求在外立面安装晾衣架。建议设计时必须考虑美观与实用兼顾（图为新昌玫瑰园阳台）。,建筑篇,海宁百合新城与翡翠城等拥有顶楼露台的项目，虽然立面美观，但诸多业主认为使用不便，要求加装雨棚。建议统一安装。,建筑篇,济南全运村沿街商铺顶部沿廊较宽，人可通过此沿廊由一户的阳台或窗户进入另外一户，存在安全隐患（特别是一户已入住，另外一户正在装修时），建议对户与户,建筑篇,间的沿

32、廊间做好阻隔。此问题同样出现在多数项目中建筑二层、三层，因立面处理需要（线条较宽），户与户之间几乎可以全部走通，存在安全隐患。翡翠城就有多户业主因此提出希望封闭阳台、安装防盗窗。,宁波绿园跃层太阳能热水器若固定在屋面易破坏防水层，现用钢丝在女儿墙固定，较凌乱。建议在浇筑时预留固定基座，右图为翡翠城通过预留基座有效解决此类问题，建议在以后此类项目的设计中推广。,建筑篇,对阳台是否封闭的问题要因地制宜。北方由于冬季寒冷，基于业主生活习惯考虑，建议北方的项目在户型设计时仍然要考虑封闭阳台的设计，以免后期业主要求自行封闭阳台。另外，在一些受室外环境影响较大的地方，也要考虑阳台封闭的因素。比如在翡翠城沿

33、02省道的100多户业主中，现在50%以上的业主集体性投诉（另不到50%的业主基本未入住）、要求封闭阳台，给后期管理带来很大不便。,建筑篇,空调室外机位仍存在较多不合理之处。现在的空调室外机机位的设置较之前几年已有了很大的改善，但仍存在部分机位实际尺寸偏小等问题，也有一些因建筑结构和立面形象影响导致空调室外机实际安装困难与死角的问题。,建筑篇,如左图东面设备阳台存在安装死角,二、门窗 青岛理想之城在设计时应考虑公共楼道窗户今后保洁便利，避免因楼道间隔过小或窗户玻璃与楼道栏杆之间间隙过小及公共楼梯窗户为固定式而引致的公共楼道窗户保洁困难。,建筑篇,长兴百合园商铺铝合金门锁与门把手距离太近，钥匙不

34、易插入锁孔，开启不便。建议注意门锁选型。,建筑篇,三、墙地面 绿城西子湖畔居外立面采用面砖，因雨水侵蚀等原因，泛碱严重，影响了整体美观度。建议注意施工工艺和材质选择。,建筑篇,部分项目（左下图为桐庐桂花园、右下图为海宁百合新城）在露台栏杆、扶手、窗台线条等处使用GRC线条。由于其构件与外墙涂料粘接性较差且容易冻坏，脱落较多，难以修复。建议选择合适材质。,建筑篇,四、屋面、檐沟 翡翠城玉泉苑外墙面及檐沟处墙面污染严重，影响了品质。建议注意施工工艺。,建筑篇,翡翠城7幢16层线条过宽（共计4处），该位置又安装有排水沟，雨大时排水不畅，易积灰，且该位置不易清洁亦难确保工作人员安全。建议今后尽量减少此

35、类设计。,建筑篇,BACK,四、设备篇,一、给排水 1、给排水管道在日常管理中经常需要检修，因此，在前期设计和施工中必须充分考虑后期检修的便利性。,设备篇,德清百合公寓雨水管、排水管检查口被封，在出现问题时，维修非常困难。建议在房屋建造时对有管道检查盖的地方，如排水管、地漏等必须设置检修口或检修空间，以便日后维修。,设备篇,深蓝广场公寓楼3F水管井内，由于阀门安装位置太过接近楼板、墙面，没有维修空间，损坏的阀门无法更换。建议设计、安装时须预留充分维修空间。,设备篇,德清桂花城园区阀门井有2m深，井口规格是400mm*400mm，人员下去开关保养不便，目前用木棍开启阀门。建议阀门井设计时考虑维修

36、方便、预留一定的操作空间。,设备篇,2、对于给排水管道、设备在进行材料选型时，必须充分考虑项目当地的气候特点、材料耐候性，以免影响使用年限，给业主正常使用物业带来不便。,设备篇,深蓝广场写字楼屋顶水箱保温用木框料固定，现木档已腐烂，无法固定住白铁皮，只能再采取其他处理方式。建议屋顶水箱白铁皮的固定框架采用耐腐材料。,设备篇,北京百合公寓叠翠、云栖苑管道井保温措施不到位，冬季水表冻坏，严重影响业主生活。建议北方供水主管应设计在户内，若设置在管道井内则需加做保温措施。,设备篇,3、有组织排水的实施、排水坡度设置等都与排水是否顺畅密切相关，需要引起我们的高度重视。,翡翠城空调冷凝水下水管设计采用无组

37、织排水（自渗）方式，没有并入管网（见右图），容易堵塞及倒返水，建议将空调冷凝水管接入雨水立管。,设备篇,深蓝广场地下一层的游泳池吊顶内的写字楼拖把池排水主管道，由于管道上设置了两个90弯头（见右图），造成排水阻力太大，经常发生堵塞。建议改用二只45弯头减小阻力，利于排水。,设备篇,杭州青山湖玫瑰园为考虑整体的美观度，排水口数量较少或开口过小，容易引起坡地道路容易积水，遇强降水后，雨水短时间排水困难，从而漫入私家花园，造成损失。建议充分增加路面雨水排水口数量与尺度。,设备篇,4、2011年8月22日，绿园银杏苑1单元303因楼下废水倒灌而引起室内进水，业主要求赔偿，索赔金额高达几十万。其原因为厨

38、房废水管和客卫废水管交叉处的三通位置到墙边的总管有2-3公分的水位差（即管道倒坡，造成水流不畅,设备篇,），引致厨房废水管里的油泥堵在总废水管水位低处，使油泥越积越多，导致8月22号厨房废水和客卫废水管堵住。,4、其他 深蓝广场公寓由于户内恒温龙头与水泵压存在压差，导致业主淋浴时水温忽冷忽热。建议在水管井内冷热水管上加装止回阀。,设备篇,杭州紫薇公寓地下汽车库内的地面无排水沟引入集水井，如发生地下室进水，不能及时有效排水。,设备篇,二、电气 合肥桂花园配电房离住宅过近，易引起噪音投诉。建议在设计时考虑变压器远离住宅楼，并充分考虑隔音。,设备篇,设备篇,深蓝广场地下车库的照明控制回路未按分路设置

39、开关，一开俱开，造成公共能耗的浪费。,长沙青竹园揽秀苑路灯设计部分不合理，分支路段未设立路灯，给此位置业主出行和物业安全巡视工作带来不便。建议加装路灯及道路指示。,设备篇,翡翠城地下室智能控制设备裸放在外面，无机房及围护设施。建议在设计时考虑预留机房。,设备篇,深蓝广场写字楼楼层卫生间内，由于T5照明灯带安装在密封的玻璃装饰内，维修照明时带来一定的困难。建议考虑采用可拆卸的灯罩。,设备篇,在露天灯具选择时，除考虑到配合景观营造整体氛围外，建议考虑下雨天或潮湿天气的损坏率，一般室外照明尽可能采用密封性较高的灯罩或其他受潮后影响不大的灯具（如下图为海宁百合新城的路灯，下部为开放式，雨大时，雨水直接

40、淋到灯具，易引起短路）。,设备篇,三、暖通 杭州翡翠城空调外机位设置均存在空间不够、安装困难、安装位置设置不合理等情况。建议项目设计时综合考虑功能、美观等要素。,设备篇,写字楼空调计费是一个普遍存在的问题，应根据物业情况来合理设计计费系统。目前深蓝广场按水流量和温差来综合计量，每月由物业人员进行抄表，但由于计量方式不科学，收费时较易和业主产生纠纷。,设备篇,深蓝广场空调机房内，因中央空调分水器、集水器安装过于靠近墙面，导致安装在上面的蝶阀渗漏无法进行正常更换。建议设备安装时应考虑维修空间。,设备篇,深蓝广场空调机房内有3台大型制冷机组和大口径冷却冷媒管道，机房管道、设备保养检修时，由于集水井体

41、积、排水管口径偏小等原因，导致排水不及时，易引起机房水淹现象。建议设计时根据设备容量考虑集水井容积、排水泵功率及排水口管径。,设备篇,深蓝广场中央空调机房内，由于夏季运行冷空调时，循环水泵表面会产生一定的冷凝水，电机基座表面油漆长时间受到冷凝水的浸泡，产生开裂、起壳等情况。建议对水泵表面进行保温处理或在基座设置排水槽。,设备篇,翡翠城竹苑1、2幢由开发公司配备了太阳能热水器，置于顶部公共平台，业主可以到此平台活动，在无任何保护措施的情况下，可能造成意外事故。建议增设护栏。,设备篇,翡翠城竹苑7号楼所有燃气表装在设备平台或户外，而通往设备平台无正常进出通道，需要翻越窗户插卡用气，人员进出存在安全

42、隐患。建议安装时考虑使用安全性、便捷性。,设备篇,翡翠城会所卫生间排气扇排气口接到大厅内，引起会所大厅异味严重。整改后，因管道裸漏在外，会所大厅仍有异味，也影响外立面美观。,设备篇,深蓝广场公寓屋顶，因设计了游泳池，造成公寓楼卫生间通气管在出屋面时不能直接排出，要将通气管绕开游泳池，导致通气管浊气不能有效排出，有多家业主卫生间内产生异味。在项目设计时，应充分考虑屋面的整体布局或在排气道口增加机械排风设备。,设备篇,四、弱电系统 1、智能箱 深蓝广场公寓楼业主户内由于智能信息箱体选型较小，线路拥挤杂乱，箱门无法关闭，后期业主增加的路由设备无法放入箱内。建议工程设计时考虑弱电箱的设备安装空间。,设

43、备篇,2、红外报警 长兴百合园围墙红外对射四周种植竹子，容易引起误报。建议红外对射四周不宜选择竹类或藤本植物。,设备篇,3、对讲 翡翠城户内可视对讲机位置不合理，影响进户门开关，在业主自行装修时基本都进行了移位。建议智能化设计时综合考虑可视对讲室内机位置。,设备篇,4、背景音乐 长沙桂花城背景音乐控制设备安装位置离监控室很远，无法对其进行联动，不便管理。建议背景音乐的控制设备放在监控室或小区客户服务中心，方便管理、联动及操作。,设备篇,五、电梯 郁金香岸电梯底坑未预埋排水管道，如遇消防事故或其他特殊情况，水无法排出。建议在电梯坑底打排水孔，并导流到集水井内。,设备篇,余杭蓝庭花园所有电梯机房都

44、未装空调或通风设备。建议增加通风设备。,设备篇,深蓝广场电梯轿厢内的立面装饰采用了大面积的玻璃，轿厢不锈钢表面做的是镜面处理，梯内监控效果受影响。,设备篇,六、机房设置 济南海尔绿城全运村设备机房及泳池设备房设备安装位置四周未设置排水槽，存在安全隐患。建议后期设计施工中增加排水槽，以便于设备溢水或结水时及时将水引至排水沟。,设备篇,BACK,五、景观篇,一、绿化 1、不同位置对绿化品种的选择要求也是有所不同的。在我们的工作中应该尤其关注。,景观篇,靠近住宅的植物不宜选择大型乔木等枝叶繁茂的植物，以免遮挡住宅阳光而引起业主投诉（如桐庐桂花园）。,景观篇,舟山桂花城春晓苑种植了合欢树，合欢叶纤细似

45、羽，绿荫如伞，红花成簇，秀美别致。但是，由于合欢叶与花絮都含有各类糖脂，每到落叶季节，就随风飘到四周，使路面、草坪灯、底层业主家阳台及阳台护栏都粘上黏黏的花絮，不易清扫且易发黑。既增大了保洁、绿化工作难度，也给业主生活带来不便。,景观篇,海宁百合新城秋林苑4幢6幢地下车库出口处，因花坛内灌木树冠过高过大，影响驾驶员的视线，多次发生交通事故。建议主要车道边绿化种植不能影响行车视线，要注意安全。,景观篇,2、在公共绿化（庭院）与私家绿化（庭院）交接处要考虑业主的私密感和安全性。,青岛理想之城ABC区块一层花园直通园区道路，无私密感。,景观篇,二、水系 水因其灵动性在住宅的景观设计中受设计师所追捧、

46、受业主所喜爱，但对物业服务单位来说，水系日常维护的难度及高昂的维护费用却是一项沉重的负担。,景观篇,宁波某项目水系为循环用水，但因下方储水池过小，水抽到上游后，上游的水达不到水坝处，每次循环均需补水，造成水系补给费用过高。,景观篇,部分项目的水系内未预留排水口，导致清洗难度较大如南通玉兰公寓（左下图）、翡翠城（右下图）。,景观篇,桐庐桂花园水系周边为平石板铺装，下雨天地面灰尘随雨水流入水景内，导致水系内水浑浊不清，增加保洁工作量。建议水系周边石材设置一定高度的挡水线。,景观篇,郁金香岸的景观拱桥下为水系，存在一定安全隐患（尤其是雨雪天气，路面湿滑）。,景观篇,三、硬质 合肥桂花园的游步道和一些

47、景观小品采用木地板铺设，但没有做好下水处理、也没有防腐措施，下雨后积水极易导致木材腐烂，后期维修成本很高。,景观篇,长沙桂花城的硬质景观路面与草坪连接处未做勾缝处理，导致小草生长延伸至路面，影响品质。,景观篇,青山湖玫瑰园庭院庭院石材护栏设计了花样图案镂空，虽然美观，但却容易攀爬，存在安全隐患。,景观篇,四、标识系统 室外的标识标牌在材质选择上必须考虑耐候性和抗腐蚀性。如舟山桂花城草坪的标识标牌基础为铁质，因风吹雨淋，油漆较易脱落，产生标牌生锈，影响美观；而且维修成本较高，不利于管理。,景观篇,新绿园南门主入口目前并未设置小区总平图。根据杭州市普通住宅物业服务甲级标准，小区必须配置小区总平图。

48、,景观篇,青山湖玫瑰园草坪中的井盖被覆土并种植草坪，日后维修不确保能够准确的找到井盖位置。建议在覆土后井盖上方设置相关标识。,景观篇,五、管线综合 长沙桂花城大面积的草坪不平整且无排水孔导致积水，建议大面积的草坪需设计排水设施，以保持整体美观性。,景观篇,玉兰公寓的水表井设在车库出入口，经常破损。建议计量盖、检修盖的设计位置应该尽量避免在车辆使用较频繁的地方。同时，在相关窨井盖的设置应便于后期维修。,景观篇,青岛理想之城供暖总阀安装位置不合理，无保护措施，影响景观。建议供暖总阀位置需结合物业管理、景观工程等方面综合考虑。,景观篇,六、维护管理 桃花源南区浣溪村庭院内配电箱以及燃气表设备处密植灌

49、木且未留出相应通道，在抄表和维修时极其不便。,景观篇,春江花月景观水池和景观水系的泵井设置于景观绿化坡地覆土下约30至50的地方，造成维修困难（水泵需要维修时必将开挖破坏该处绿化景观），建议景观泵井的位置必须便于后期维护。,景观篇,留庄屋顶的LED灯带经常损坏，高空维修也不够方便。建议若政府无强制性泛光照明要求的项目，不宜考虑此类设置。,景观篇,BACK,六、精装修篇,一、吊顶 卫生间的吊顶必须兼顾美观和实用性，有些项目卫生间采用石膏板吊顶，热水器安装在吊,精装修篇,顶的上面，并有泄压阀，易造成漏水。但预留的检修口过小，一旦发生热水器故障，检修难度高、成本大。建议石膏吊顶必须预留足够的检修空间

50、。,公共部位的吊顶必须考虑耐候性。如部分项目的架空层采用石膏板做吊顶，遇梅雨季节容易出现石膏板受潮、涂料脱落，维修成本较高。建议架空层的吊顶采用防水石膏板或采取相应防水措施。,精装修篇,二、墙地面 深蓝广场的卫间生墙壁选用墙纸，由于卫生间内潮气过大，墙壁墙纸起泡破损、影响观瞻。建议尽量避免在卫生间内使用墙纸裱糊。,精装修篇,三、厨卫 蔚蓝公寓1幢H户型的厨房窗户为外开式，且窗台没有挡板，不便业主摆放物品，与业主日常生活习惯不符，易造成高空坠物。,精装修篇,留庄厨房油烟机功率不足，造成业主起油锅时无法起到良好排烟效果。建议在采购国外品牌油烟机时必须充分考虑中国人的传统生活习惯，适当加大油烟机功率