2010年长春房地产市场年报.ppt

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1、,2010年长春房地产市场年报,市场篇（初稿）,长春中原市场研究部 2011.01,细致盘点2010年长春房地产市场,2010年细致盘点,2011年市场预测,长春房地产市场,政策相关,一级市场,二级市场,重点项目,市政规划,宏观经济,供应,需求,房价,项目分布,月度去化,项目存量,销售率,万科相关,报纸投放,2010年长春市的GDP构成中，89%来源于固定资产投资，本市经济仍然属于投资拉动型经济。房地产投资额持续增长，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。房地产投资占固定资产投资比重呈平滑曲线下滑，在总GDP中的份额有所降低。,逐年升高的固定资

2、产投资额有利于房地产市场的发展，例如：轻轨、地铁的建设将使得成沿线项目的价格有较大的提升空间，拉近城郊距离，带动城郊区域房地产市场发展，加速房地产市场城市外扩的速度。,注：数据来源统计公报，10年固定资产投资额、房地产开发投资额为估算数值,受固定资产投资的带动，外延发展,GDP、固定资产投资、房地产资产投资,数据来源：长春市统计公报,04年-06年房地产市场发展良好，07年商品住宅新开工量达到峰值，08年在政府调整过热的投资、楼市以及经济危机爆发的背景下，新开工量开始下滑，09年对市场预期的失误也导致了新开工量的不足2010年商品住宅新开工量有小幅度的下滑，但仍处于较高水平，市场处于理性开发阶

3、段。,671.1,767.4,220.35,347.16,与实际供应对比,开工量略有下滑，但加快获预证速度，开发商有意加快供应,商品住宅新开工量、竣工量,2010年细致盘点,2011年市场预测,长春房地产市场,政策相关,一级市场,二级市场,重点项目,市政规划,宏观经济,供应,需求,房价,项目分布,月度去化,项目存量,销售率,万科相关,报纸投放,图：长吉图开发先导区重点组成部分,图：长吉城际高速铁路,A、长吉图开发先导区，战略性发展方向，确定吉林市重要地位，促进长春与吉林经济互动，有利于城市化进程的快速推进；立足图们江，面向东北亚，服务大东北，以珲春为开放窗口、延（吉）龙（井）图（们）为开放前沿

4、，以长春、吉林市为主要依托，实施边境地区与腹地联动开发开放，率先突破、率先发展，努力形成具有较强实力的经济隆起带和对外开放的先行区，带动吉林加快发展振兴。B、长吉城际高速铁路与长春联系紧密，从本质上缩小城市之间的时空距离，进而从本质上改变吉林市的房地产市场“质”、“量”和格局。长吉城际铁路建设项目，全长108.16公里，初步设计有五个站点:长春站、龙嘉机场、新桦皮厂、新吉林站、吉林站等5个车站.6时至22时全天运营16 个小时，列车间隔最短仅4分钟。直达列车运行时间为32分钟，站站停列车为46分钟。计划2010年11月通车，城际铁路建成后，将开通跨线列车。该铁路建成后，可与哈大客运专线相通，使

5、长吉市民跨省出行更加方便。,长吉图经济发展战略、长吉高速铁路拉近吉林长春经济发展，进而将加快长吉两市及周边辐射城镇房地产市场发展！,【聚焦省内 焦点透视】,A,【聚焦省内 焦点透视】,20分钟，九台南部新城到长春,九台南部新城到长春市距离为28公里，只有20分钟的车程，到吉林市距离49公里，只有35分钟车程。结合九台实际确立“三城并进，组团发展”战略构想，建设九台老城、南部新城、卡伦新城这三个城市组团，推进东湖、龙嘉、土们岭等重点小城镇组团，从而在长吉两大城市间形成以长吉高速、长吉高铁、长吉北线为轴线，以高等级公路为联结，以自然生态为特色，以新兴产业为支撑的中小生态城市群。,建设九台南部新城，

6、可以承接长吉两市的产业和人口转移，有效缓解长吉两市交通、环境等方面的压力,促进九台市经济发展。另，此契机也将加速九台南部新城板块房地业的健康发展。,【透视 分析】,【市内动态 焦点解析】,长春拟于2010年-2016年建地铁1、2号线 全长39公里,长春市已编制城市快速轨道交通线网规划，城市快速轨道交通远景线网是由7条线组成的放射式线网。按照规划，长春市拟在2010年至2016年修建长春地铁1、2号线，线路全长39公里。,城市交通通行能力现已成为衡量城市化发展水平的硬性指标。而地铁建设作为城市规划里重要组成部分，已然成为解决道路交通问题的重要举措。长春市地铁建设工程在解决城市交通压力的同时将为

7、区域经济带来新的契机，对房地产市场的发展也起到间接促进作用。,【透视 分析】,长春地铁站设计使用年限为100年,地铁站加停车场 自驾市民可换乘-在附近区域允许条件下会设置停车场，并且收费低廉，以吸引半径500米范围内市民来乘坐地铁，这就是“P+R”交通模式.。地铁站可抗烈度7度的地震-长春地铁车站设计使用年限是100年，其结构设计与防水等工艺要求非常高。抗震性能可达烈度为7度的地震。地铁站可防核和防生化-地铁站设计等级为人防工程六级，具有抵御大型战争能力，甚至具有防核和防生化能力。地铁站出入口也是地下过街通道-长春地铁的出入口除了自身功能外，还有地下过街通道的市政功能。,【透视 分析】,地铁建

8、设作为城市规划内必不可少的重要措施，已然成为今后提高道路交通运行能力的发展手段。长春市地铁建设工程在解决城市交通压力的同时将为区域经济带来新的契机，对房地产市场的发展也起到间接促进作用。,【市内动态 焦点解析】,三期在建，内延楼盘外拓,轻轨三期工程北起长春站北广场，南至南四环路，全长15.6公里，其中地下线2.4公里，过渡线约0.2公里，其余为高架线。主要建设路段临河街，与边缘新兴区域的一、二期串联起来，形成新型城市轨道交通。周边楼盘依托便利交通展开高品质居住区。共设车站16座，其中地下车站2座，高架车站14座；设停车场1座，牵引变电所6座；建设时间为2008年至2010年，总投资24亿元。,

9、轻轨工程进一步的完善给市民出行带来更多便利，拉近了市区与边缘区域距离，带动沿线房地产业的发展。轻轨改变了楼盘在长春市的布局，重新诠释了地产片区价值。,【透视 分析】,图表：城市轻轨一二三期线路图,【市内动态 焦点解析】,备受瞩目的轻轨三期工程投入使用，将有效分解长春市目前平面道路通行压力，带入长春道路交通业迈入立体式、现代化行列。预计伴随轻轨沿途的便捷交通，其周边地段价值也将显著提高。而“地段逐渐聚焦”的同时也将使得“板块内的地产蛋糕”再次跳入人们的视野。,【透视 分析】,轻轨三期试通车 通车区间:南四环至伪皇宫段,轻轨三期在吉林大路站举行试通车剪彩仪式，本次试通车区间为南四环站至伪皇宫站。轻

10、轨三期一半以上线路位于主要干道临河街上，这条几乎完全由高架桥组成的轻轨线路，将与四环路、亚泰大街高速路、地铁一号线一起，把长春带入真正的立体式、现代化交通时代。轻轨三期从规划、前期勘查、立项审批至完工历时6年时间。轻轨三期工程线路全长15.9公里，全线设车站15座，其中地下车站3座、高架车站12座。15个站点依次为：起点南四环，经南三环站、富奥、临河街、北海路、南湖大路、浦东路、海关、公平路、吉林大路、东新路、东大桥、伪满皇宫、亚泰大街，终点站长春火车站北广场。,四环路10月20日全线通车,20日上午，全长67.2公里的长春市四环路正式竣工通车。四环路位于三环路与绕城高速公路之间，是我市历史上

11、建设规模最大、投资最多、涉及面最广、施工条件最复杂的单项基础设施建设工程，于2008年开工建设。四环路设计标准为城市快速路，全长67.2公里，设计总宽度70米，双向8车道，沿线建设立交桥28座，工程总投资61.37亿元。,【透视 分析】,四环路全线竣工通车，缩短市内长距离快速通行能力。连接市内5个城区、4个开发区，有效减轻中心城区主干路网压力，大大促进待发展中新城区的开发建设，使其有效与城市中心相连，经济上行的同时楼市也将进一步发展。,【市内动态 焦点解析】,长春建地下隧道飞跃路将贯通 有望明年12月通车,9月15日，长春市飞跃路贯通工程正式破土动工。工程全部为地下工程，在原有路段基础上，向下

12、挖掘15米，以隧道形式将飞跃路打通，使其形成上下两层、双向四车道。此项目南起开运街北至东风大街，全长886.17米。建成后，将成为目前长春最长地下通道，也意味着今后从高新区到汽开区将可直达。工程总投资2.6亿元，全长886.17米，道路铺装面积达3万平方米，工期512天，到2011年12月飞跃路有望通车。,【透视 分析】,飞跃路路段的打通，将有效缓解高新区和汽开区的交通压力、减小车流量，促进区域周边楼市发展。,【市内动态 焦点解析】,2010年新建机场大道纵贯南北两区吉林大路作为通向机场的市内主要干路交通问题日益凸显，此次长春南部规划一条机场大道，将对吉林大路交通压力有所缓解，同时也将带动南部

13、人气。亚泰大街将建仨立交桥 高架桥的建成有效缓解交通拥堵问题，加速城市化进程同时带动了周边房地产发展。但快速路建成后将对沿线的商业造成一些影响，会在一定程度上阻碍人流聚集。硅谷大街立交桥开工该工程完全竣工将大大减轻人民大街的交通压力，为地铁一号线开工创造必要条件。同时，它将进一步完善西南部城市路网格局，极大地提升长春市西南部城市主干道通行能力，实现城区互动。长西客站4.15日开工西客站建成后对绿园区的发展有着重要意义，借助西客站的落户，能够带动人气聚集，给绿园区住宅及商业带来很大契机。,图表：重点交通工程分布图,【市内动态 焦点解析】,此立交桥的修建是今年亚泰大街高架桥项目中一项重点工程。充分

14、缓解亚泰大街沿线重要交通结点问题，大大加强了亚泰大街快速路的通行能力，提高出行便捷度。减小交通压力的同时快速带动区域楼市发展。,【透视 分析】,长春市将建最长立交桥 通行2260米只需两分钟,今年长春市将建设长达2.2公里的最长立交桥光复高架桥及台北大街双塔斜拉互通立交桥，该桥长度约为2260米，主桥为双塔斜拉桥，建成后将成为长春市北部的地标性建筑。通过此桥大约需要2分钟。光复高架桥及台北大街双塔斜拉互通立交桥是亚泰大街快速路的一部分。亚泰大街快速路体系建设工程，将从东道口建至南三环路，工程投资6.5亿元，修建道路总长度10.07公里，既有道路利用5.48公里。整体工程竣工时间为2012年，总

15、投资50亿元，其中亚泰大街、台北大街快速路建设今年将启动。,自由大路下穿亚泰大街隧道明年开工,自由大路下穿亚泰大街隧道将于明年开工，进而改善亚泰大街自由大路口的交通节点状况。该隧道全长700米、宽24米，双向6车道，西起吉顺街以西120米处，东至东岭南街以西100米处。预计该工程的招标工作将于明年3月份进行，4月份正式开工建设，争取在明年10月末前竣工通车。,【透视 分析】,亚泰大街沿线作为长春市南北重要交通枢纽干线，其交通运行能力一直备受关注。此项工程的展开，大大提高该交通节点的通行压力。届时该区域内的生活设施配套将更加完善，区域经济再次迈进。,【市内动态 焦点解析】,长春市今年将拟改造棚户

16、区,2010年长春市计划拆除城区棚户区及危旧房屋200万平方米，拟拆除房屋建筑面积317万平方米，涉及居民38732户，工企单位596家，实际计划改造棚户区及危旧房地块117块。8月末，各城区、开发区要基本完成2009年59个结转地块拆除面积120万平方米的工作任务，涉及居民10153户，工企单位464家。9月末，各城区、开发区要力争完成47个（2009年）已批地块和11个（2010年）新批地块拆除197万平方米的任务，涉及居民28579户，工企单位132家。今年至2012年长春市将完成600万平方米的棚户区及危旧房屋的拆迁、拆除工作，预计将有67万人受益。,政府对于棚户区改造及危旧房屋拆迁工

17、作的有利实施，使得低收入人群的住房保障问题得以解决，不但改善了居民的生活环境，同时对市政建设也有一定的利好影响。,【透视 分析】,长春将建100万平保障房,2011年全年，长春市政府计划建100万平包括经适房、廉价房、公租房在内的保障性住房，其中，公共租赁性住房建设占比最大。据悉，长春市今年将建的保障房约在1-2万套，以每套60平方米计算，总面积就是120万平方米。长春市住房保障和房地产管理局副局长陈济生告诉记者，12月中旬中央经济工作会议上指出，国家今年对于保障房建设计划投入1.4亿元，建约1000万套保障性住房。因此，全国各地也都加大了投资、建设力度，去年长春市保障房的总建设面积是30万平

18、，而近几年每年的商品房总建设面积也不过500多万平，可见今年保障房的投入力度。,【透视 分析】,提高保障性住房供应量是目前国家对缓解高房价现象的一项重要举措。长春市此举正是响应当前宏观调控、加大市场供应量，进而缓解市场供应态势的有力体现。预计2011年保障性住房的投资建设将分担市场部分需求压力，促进楼市健康发展。,【市内动态 焦点解析】,图表：城市待建公园分布图,2010年长春市新建8个公园改造4个公园，新建5个公园，新建3个水系公园 2010年将在长春公园西北角，西安广场附近建一处3000多平方米的郁金香园；人民大街南部明年将开工建设友谊公园。友谊花园建成开园是人民大街上的第六座公园；绿园区

19、新建同心湖公园，面积达89公顷，其中水面20公顷，据了解，同心湖畔有多家楼盘环绕；汽开区在管委会东南新建一处50公顷的苗圃公园，附近有天茂城中央项目；高新区在富强水库附近新建高尔夫国际体育休闲公园，面积达180公顷，其中水面52公顷；新建兴隆湖公园，面积达30公顷。经开区在兴隆山附近新建一处水系公园，面积63公顷；二道区在四化桥附近新建一处湿地公园，面积80公顷，计划明年一期完工32公顷。净月经济开发区在大顶山附近，新建一处水系公园，面积87公顷，其中水面29公顷。此外，动植物园还将继续改造。,2010年新建的公园分布于各个区内，但却集中于当前政府大力发展区域中，这些公园的新建，将进一步推动项

20、目的人居环境，同时也将提升公园所在片区楼盘的升值潜力。,【透视 分析】,【市内动态 焦点解析】,宽城区作为老工业区，区域房地产市场以刚性需求为主，随着近年来的城市建设和发展，目前宽城区的区域发展潜力日益加深。都市森林公园的建设将改善宽城区人民的人居环境和生态环境，同时对区域内楼市的发展也起到一定带动作用。对宽城区未来的城市发展也具有深远影响。,【透视 分析】,图表：森林公园示意图,2010年长春市宽城区将建首个都市森林公园，该公园将是2010年建设的区域内面积最大、投入资金最多、建设周期最长的公园。公园位于宽城区北三环至北四环区域，北至丙一路，南起北三环路，西起菜市街，东至丙六街。总占地面积5

21、7.04公顷。森林公园一期将于明年7月建成。,1,【一品纵览 区域城建】,-朝阳篇,朝阳区2010年拟建6座商务综合体,朝阳区作为长春市经济、文化最为核心的区域，受土地稀缺性的影响，近年来土地出让量较少，07年盛世城，08年亿洲地块（华亿红府）、09年万达地块（红旗街万达广场）到10年本月的欧亚地块（暂定名：欧亚国际购物中心），朝阳区的新项目基本上均为综合体项目，2010年朝阳区更是加大了商业项目的立项，新项目主要集中于红旗街商圈和重庆路商圈两大区域，在政府招商引资的推动下区域商业将迎来蜕变，但就长春的商业环境而言，短期内尚不能承载诸多项目的上市，市场培育需要过程！,【纵览 点评】,5月10日

22、，朝阳区举行了总投资287亿元的70个重点建设项目开工仪式。这70个重点项目在2010年计划投资82亿元，完成总投资的28.6%。,图表：朝阳区2010年部分重点项目简介,2,【一品纵览 区域城建】,-朝阳篇,6大商务综合体落户朝阳,朝阳区作为我市经济中心，此黄金地段向来被发展商看作兵家必争之地，区域内高端地产项目也势必对其经济发展影响深远。从区域远期规划来看，朝阳区内城市综合体项目发展前景宽广，未来商机无限。,【纵览 点评】,图表：富锋宜居小镇A、B区开发项目,图表：六个城市综合体项目,11月11日，朝阳区与上海宝龙地产控股有限公司、上海融创集团等8户企业举行朝阳经济开发区富锋宜居小镇建设启

23、动暨商业综合体重大项目签约仪式，总签约金额为260亿元人民币。这批项目的签约拉开了朝阳区“十二五”期间项目建设的序幕。本次签约的开发区域分别为朝阳新区富锋宜居小镇和朝阳老城区6个新近城市综合体的建设。北京昂展置业有限公司将投资40亿元用于富锋宜居小镇A去开发，吉塔房地产开发有限公司、香港兴晖投资有限公司将投资20亿元用于富锋宜居小镇B区开发项目。在本次签约仪式上，包括上海宝龙、东北海航、长春国信等6家开发商集中签约朝阳老城区建设6大城市综合体。据悉这6个城市综合体分布在红旗街、重庆路、桂林路和欧亚卖场4大商圈内。据了解，长春市未来要建设20个城市综合体。朝阳区已经建完万达广场，正在建设的有盛世

24、城，并将从95块可开发的地段拿出10块，专门用于城市综合体招商。每年计划新增商务、商业面积100万平方米。,1,【一品纵览 区域城建】,-绿园篇,绿园区宝龙、华润等企业达成投资意向,华润与宝龙进驻长春，首选了房地产市场相对不活跃的绿园区，绿园区2010年大力发展区域道路的建设，结合外埠开发商的相继入驻，区域将围绕着西客站片区、景阳大路商务带以及区域卫星城等进行多方面的建设。,【纵览 点评】,5月，绿园区公布了区内在建及拟建重点工程、重大项目。其中房地产类信息如下：景阳大路快速路项目、翟家和绿园明沟项目已开工建设；西四环路续建项目、警备路哈大铁路桥续建项目正在建设中，计划10月中旬全部完工；自立

25、西街项目正在进行规划设计，即将进入拆迁阶段；西三环路改造项目、生态商住带新建道路项目现进入拆迁阶段；西客站站房、双丰大街等工程的拆迁任务已基本完成；“两湖一带”地块与景阳大路商务办公区的土地收储和拆迁方案已制定完毕，并与宝龙集团和华润集团达成投资意向；西部新城、生态商住带、旧城改造区、生态卫星城镇商业综合体开发等项目的推介工作进展顺利，已与恒大集团、宝龙集团、开元旅业集团、吴中集团达成合作意向；西部新城、洗车厂地块、台北大街以北青年路两侧地块已进入土地收储阶段。,西部新城“两湖一带”拆迁进入实质性阶段,2,15日，“两湖一带”土地收储项目动迁大会在西部新城管委会召开。这标志着西部新城的土地收储

26、和棚户区改造项目全部开展进入实质性拆迁阶段，西部新城开发建设再次发力。为保证西部新城发展需要，加快开发建设步伐，市土地收储中心在年初土地收储计划基础上，扩大了西部新城土地收储规模，加大了投资力度。今年将拆迁整理西客站站前商业区、龙峰殡仪馆辞灵宫、同心湖和兴隆湖两湖之间三个区域，拆迁整理土地面积180万平方米，拆迁房屋面积60万平方米，温室大棚面积58万平米，项目总投资30亿元。,【纵览 点评】,建设西部新城有利于现代服务业快速发展，受西客站的烘托，西部新城建设将从根本上优化城市结构，解决城市问题。在其辐射拉动下，未来的长春西部新城无疑成为吉林省乃至东北地区最具潜力和商机的区域之一，届时其区域内

27、的楼市也将成为未来的关注焦点。,2,1,临河街改造已开工,据悉临河街道路改造已经设计完毕，对自由大路以北的临河街道路将进行拓宽，在临河街轻轨三期工程的桥墩位置设置绿化带。届时，临河街不但交通顺畅，环境也将变好。该工程目前正在进行招标阶段，工程包括道路和排水，总投资13308.59万元。预计本月20日，临河街将正式开工改造，工程预计10月中旬竣工。,目前临河街已经成为长春市主要交通干道之一，尤其是经开区房地产业的发展，大致呈现出延临河街向南发展趋势，临河街的改造以及轻轨三期工程在缓解交通压力、美化市容市貌的同时，亦可能会带动周边房价提升。,全面落实长吉一体化战略 全力打造长东北兴隆新城,兴隆新城

28、位于长吉经济隆起带的西部节点，坐落于经开区的东北部。作为长春市长东北开放开发先导区的核心，兴隆新城将建设生物产业园等九大特色产业园区，快速推动两千亿级产业的建设。目前兴隆新城区域内的基础设施建设已先行启动，将依托102国道、101省道、吉长北线、长吉城际铁路、长春龙嘉国际机场等，搭建起立体交通网格格局。政府预期未来兴隆新城将形成兴隆商圈，建设一座现代化滨湖新城、高端商住新区、高品质中央生活居住区。,兴隆新城位于长春市东北角，从城市发展格局来看，该区域目前属于城郊结合部，区域农村化水平大于城市化水平，从政府对该区域的发展定位分析，生物产业园的规划也是结合该区域的现有特点，作为长东北开放开发先导区

29、的核心该区域将迎来新一轮发展.,【一品纵览 区域城建】,-经开篇,【纵览 点评】,【纵览 点评】,3,经开区掘金“生物质纤维”产业 打造产值千亿级生物产业基地,生物产业是当今世界最具活力和先导性的产业之一，未来几年，长春经开区将立足本地生物资源、生物产业、人才和技术等优势，围绕长春大成集团产业链，打造一批生物化工骨干企业，逐步完善长春经开区生物产业体系，提升产业能级，扩大产业规模，着力把生物产业发展成为经开区的支柱产业，将长春经开区生物产业园区建成集成度高、核心竞争力强、与国际接轨的生物产业基地。经开区计划利用810年时间，以玉米、玉米秸秆、玉米芯等优势资源为主要原料，以植物化工醇项目为核心，

30、以生物制造、生物农业、生物环保、生物医药、生物能源为主要发展方向，重点发展大成植物化工醇和下游的生物聚酯、生物塑料、生物化学品及相关配套产业、打通植物化工醇与汽车、轨道客车、石油化工等传统产业的通道，延伸产业链条，完善产业配套，形成产业集群，构筑生物产业专业化分工和产业化配套的格局，最终达到年加工玉米、玉米秸秆等生物质原料1000万吨、工业产值达千亿元的全球最大生物产业基地。,经开区为长春市正在开发建设的新城区，区域东北部的兴隆新城是长东北开放开发先导区的核心。整个区域经济的快速发展水平是“长吉一体化战略”的重要基石。而“生物产业”将发展成未来经开区的支柱型产业，其产业发展意义重大。对区域内房

31、地产行业的带动也是不言而喻的。,【一品纵览 区域城建】,-经开篇,【纵览 点评】,1,【一品纵览 区域城建】,-宽城篇,2010年“细织”交通路网,近年来宽城区基础路网的建设已见成效，此次宽城区再次将路网建设纳入2010年大力发展的基础设施建设项目，将进一步优化宽城区城市环境。,【纵览 点评】,宽城区在路网及配套建设方面，将三环路以里主路网在现有基础上，全部配套完毕；三四环之间接通骨干道路，配套建设同步跟进；开发区主体路网节点全部打通，并完成配套任务，建成铁路专用线。抓住地铁1号线建设契机，实现北人民大街全线贯通。积极推进长春站综合交通换乘中心、亚泰大街和台北大街快速路、北四环路、东西铁路桥洞

32、高架桥及北三环路改造等重点工程建设，使北部区域形成纵横交织、内外相连、四通八达路网格局。,未来宽城“六区一城”,2,2010年及今后一段时期，宽城区还将打造长春北部现代中心区为发展方向，以建设长东北发展先导区、产业项目集聚区、宜居宜商生态区、历史风貌保护区为功能定位，重点发展“六区一城”。,【纵览 点评】,“改造大铁北，建设新城，打造北部现代中心区”，宽城区发展战略总体规划，勾勒出这个具有浓厚历史内涵和文化底蕴老城区的发展远景。围绕着政府规划目前北站房片区、宽城区政府片区城市建设成效显现，但对比各个区域，宽城区老城区的面貌依然有待于进一步发力。,3,【一品纵览 区域城建】,-宽城篇,宽城三地块

33、建现代服务业中心,近年来随着政府大力对全市版图的扩张，作为老工业区的宽城，现如今大力培育新兴服务业，改造并提升传统服务业，重点在生产性服务业和文化创业产业取得突破。力争打造宽城现代服务业集聚区，宽城三地块的兴建打造，将代表着宽城区现代服务性即将上升一个新台阶。,【纵览 点评】,宽城区北京大街东地块、北京大街西地块、南京大街南地块将在三年时间内恢复为历史文化街区，这里还将建设现代服务业中心和商业休闲中心。,1,【一品纵览 区域城建】,-净月篇,长春净月5至10年打造“三区”、“五基地”,9月26日，省委常委、长春市委书记高广滨主持召开长春市委常委会，会议强调，要立足于文化产业、现代服务业发展，做

34、好净月文化产业发展区的规划和建设工作。力争用5年至10年左右的时间，建成“三区”、“五基地”，即引领长春市、服务长吉图、面向东北亚的国家级文化产业示范区，文化体制改革实验区，东北亚文化交流合作区，国家农村题材电影及数字电影生产制作基地、国家现代化技术博览基地、国家级民间工艺品生产基地、国际性动漫产业生产基地、国际知名生态旅游休闲胜地。,净月开发区成为国家 服务业综合改革试点,2,国家发改委于8月17日正式批准净月开发区为国家服务业综合改革试点区。未来五年，净月开发区将坚持建设净月生态城的总体战略，实施以文化产业为主导，以总部经济、商贸流通、高技术研发为重点的现代服务业发展战略，打造文化创意、旅

35、游休闲、高技术研发、总部商务、低碳产业等五大特色功能区，力争用5年左右的时间，把开发区建成我市的生态核心区、文化产业聚集区、高尚宜居新城区，成为国家服务业综合改革的先行区和示范区。到2015年，全区服务业增加值实现750亿元，其中文化产业增加值达到500亿元。,【纵览 点评】,近年来净月板块内房地产业迅速发展，区域内高端项目产品居多，已逐步发展成为未来长春市高端宜居富源区，是目前各知名发展商竞逐的较热门区域。从文化产业增值来看，未来净月开发区主导发展脉络将向文化产业迈进，同时伴随商贸流通等产业齐头并进。区域未来投资潜力巨大，此发展态势将进一步刺激净月区未来房地产业发展。,3,【一品纵览 区域城

36、建】,-净月篇,净月区西区建设启动；打造新商都,近年来净月区发展迅速，发展区域主要集中于临河街卫星路沿线，即以中海为核心的区域，另一区域便是净月大街沿线，即净月中部区域。净月西区无论是城市建设还是房地产市场发展较为滞后，此次净月西区定位为城市新区，未来将规划成为集商务、科技、文化、休闲、居住五大功能于一体，可见未来区域发展将得到提升，但这一切都取决于规划的实施力度。,【纵览 点评】,净月西部新区位于净月区西部，东起新城大街，北抵南环城路，西至伊通河，南至新立城水库大坝，面积53.8平方公里。“长南绿都”可以解读为长春南部绿色商都。目前净月西部新区规划出炉，它将打造集商务、科技、文化、休闲、居住

37、五大功能的城市新区。,图表：净月西部区位示例图,1,【一品纵览 区域城建】,-高新篇,苏宁签约上城，西南区CBD渐趋成形,7月28日“苏宁电器进驻上城国际商业广场暨长春融创置地有限公司与长春苏宁电器有限公司签约仪式”召开，苏宁电器正式入主高新区融创上城。至此进驻上城国际商业广场的主力店已经达到了三家。多年来高新区一直没有发展中央商务区和CBD城市综合体，根据这一现象高新区政府加快推进以“硅谷广场”为中心的商业建设，一个以融创上城城市商业综合体“上城国际商业广场”所在地为中心，辐射飞跃路、硅谷大街及延长线的高新CBD城市综合体应运而生。,中农发欲投巨资在高新北区建现代农业产业园,2,中国农业发展

38、集团系国资委直接管理的中央农业企业，是国内规模最大的综合性、国际化央企。集团已经与高新区达成合作意向，计划在高新北区长东北核心区规划建设一个占地面积80万平方米，总投资25亿元以上的中农发产业园。中农发产业园整个园区按照“一园六基地”来规划，主要建设饲料添加剂产业基地、种子（玉米）研发与培育基地、兽药及动物疫苗产业基地、先进农业机械装备制造产业基地、精优食品加工产业基地、现代农业生产资料交易与物流总部基地等。,【纵览 点评】,多家主力店入驻上城国际商业广场，预示高新区商业配套发展逐步展开。目前高新区高端居住氛围已经形成，区域土地市场进入新一轮的出让热潮，在此带动下，商业发展逐渐凸现市场机会点。

39、从上城国际商业广场到益田核心区商业综合体，由点及面的发展模式已经渗透于区域发展中。,【纵览 点评】,高新区作为我市综合性的现代化新城区，地处长春市城区战略规划“双心三翼”中的西南翼。是全市科研服务中心也是南部新城的重要组成部分。近年来政府加大对南部新城的投资建设，这将是我市房地产市场难得的发展契机，区域内未来楼市前景看好。,3,【一品纵览 区域城建】,-高新篇,欲打造7大特色园区 5年后文化产业产值百亿元,高品位 体育文化区,商务休闲港区,中央行政商务区,滨水娱乐休闲区,生态居住区,图表：高新区重点规划方向示意图,2010年细致盘点,2011年市场预测,长春房地产市场,政策相关,一级市场,二级

40、市场,重点项目,市政规划,宏观经济,供应,需求,房价,项目分布,月度去化,项目存量,销售率,万科相关,报纸投放,政策背景：,2010年，中国出台了一系列房地产调控措施，作为楼市的调控年，政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。从接二连三的调控可以看到政府的决心，势必将这场调控进行到底。随着“新国十条”“新五条”的出台，以及二套房贷、7折利率等的取消，税收政策的增加，房地产市场也在起伏与变迁中演绎不平凡的2010年。在2011年的即将开始，政策的长期延续被看成调控房价的重要手段。岁末年初，总结2010年，预测2011年楼市风云变幻。,2010年通胀

41、预期加剧，初期楼市调控政策失灵，政府公信力受到质疑。,2010年政策调控方向“从紧！”,政策从紧，调控升级,2009.12.7中央经济工作会议：2010年要增加普通商品房供给，支持居民自主和改善性购房需求。,2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨。,2010.4.15国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%,2010.4.17国务院颁布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,2010.4.20关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,2010年国家政策出台情况：政策引导楼市，国十条由细则版向加强版转变,2010.6.12住建部等七部门发文，加快发展

42、公租房2010.6.21关于做好住房保障规划编制的通知,2010.8.2国土部发1457宗闲置土地黑名单,2010.9.29国家出台措施巩固房地产市场调控成果,2010.1.10国办发出通知要求租金房地产市场平稳健康发展,2010.1.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,2010.2.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,2010.3.10国土部强调房地产用地监管，将开展突击检查,2010.4.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款,2010.4.13住建部：加快保障房建设，遏制房价过快上涨,京、深、浙、穗纷纷出台地方条例及限购令,2010.7.12银监会：严格执行差别化房贷政策

43、不能动摇,2010.9.18李克强：加快公租房建设，坚决抑制投机行需求,2010.9.27国土部住建部出重拳，闲置土地闲置一年以上禁拿地,2010.11.3四部委全面叫停第三套公积金贷款,新国十条出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场下滑，调控效果减弱,力度再次加强,调控密集期,调控淡化期,调控强化期,15个城市限购令,调控力度,在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时间内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺

44、度、地方政府的执行力度、舆论监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在“促供应，抑需求”的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将持续量价平稳的盘整。,2011年政策预测,2010年细致盘点,2011年市场预测,长春房地产市场,政策相关,一级市场,二级市场,重点项目,市政规划,宏观经济,供应,需求,房价,项目分布,月度去化,项目存量,销售率,万科相关,报纸投放,2010年长春土地市场数字回顾2010年全年长春市共举行了29次经营性用地出让土地供应121宗，供应面积997.4万，同比增长186%土地成交119宗，成交面积97

45、5.4万，同比增长179%挂牌成交117宗、拍卖成交2宗，成交率98%土地成交面积区间，10万平以下成交75宗，1020万平成交41宗，20万平以上成交3宗；成交价格：楼面地价1491元/，平均溢价8%2010年经营性用地供应超额完成全年计划的25%,2010年政府加大调控力度，土地市场大幅放量。全年供应量997.4万、同比增长186%。2010年土地市场成交量呈现高位运行态势，土地成交量975.4万、同比增长197%，成交量创历史新高。全年土地流拍仅2宗，土地供需比1：0.98，开发商需求旺盛，市场预期高涨。新政暂未对土地市场产生影响。,注：不包括典型项目：2009年平均容积率：1.6 20

46、10年平均容积率：2.2,A,供求关系,197.4万平,表格：2010年流拍地块,重点成交地块大部分预计2011年下半年入市，届时供应放量。一季度供应逐渐发力,小幅走高二季度供应出现回落三季度全年供应至高点显现,供应量爆发性攀涨(7月186万),后续迅速回落四季度供应走量再次大幅攀升,年底供应重磅出击.,表格：2010年高溢价地块,B,月度供求,下半年拉升供应量，土地基本呈现高强度放量状态,2008-2010年土地价格变化（元/）,不包括典型地块价格变化（元/）土地价格变化（元/）,土地价格上涨：成交总价市场向好，开发商拿地需求旺盛导致“溢价提高，总价上涨”供应量10年土地供应量大幅上涨，土地

47、成交率98%，量价齐升,价格上涨，成本压力凸显，未来对房价拉动力强。开辟蹊径，产品力上行！,C,价格解析,上涨28%,2010年土地单价上涨28%，楼面单价上涨5%，不考虑2009年中海、万科、保利及2010年龙创等典型地块因素，土地单价上涨75%，楼面地价上涨25%,高新板块成交面积位居第一，目前恒大、恒盛领跑板块成交量，其他多以中小开发企业为主，10年末中海进驻高新区；南部新城板块成交量位居第二，中海、华润年末南部新城拿地，目前该板块内恒大、绿地、中海、华润均有土地储备；长春市平均楼面地价1491元/,朝阳、南部新城、净月旅游板块受开发商品牌及规划带动，楼面地价远高于平均水平，均已突破21

48、00元每平米。,20092010年各板块成交面积（万平）,20092010年各板块楼面地价（元/）,D,板块表现,受开发商品牌及规划带动，楼面地价远高于平均水平，均已突破2100元每平米,年末中海进驻,年末中海、华润进驻,2010年末中海正式进驻高新板块、南部新城板块。可开发土地增加，市场份额提高。其开发影响力将带动区域楼市格局。华润进驻长春南部新城，未来南城成为品牌开发商角逐开发热点。目前益田所有的可开发土地面积较大，伴随其陆续开发，市场份额将逐渐提高。,E,未动工板块,南部发展快过北部，东部发展快过西部发展，东南、西南方向基本形成中高端、高端客群置业倾向区域。,2010年细致盘点,2011

49、年市场预测,长春房地产市场,政策相关,一级市场,二级市场,重点项目,市政规划,宏观经济,供应,需求,房价,项目分布,月度去化,项目存量,销售率,万科相关,报纸投放,2010年长春住宅市场数字回顾批准预售商品住宅面积：620.35万普通住宅新增供应面积：400.05万商品住宅网上备案面积：449.01万商品住宅网上签约面积：651.43万商品住宅供求比：0.95：12010年长春市普通商品住宅均价：5560元/,2010年长春楼市三要素关键词供应关键词：上半年低迷上半年由于受天气影响，开工时间较往年同周期滞后，另一方面，部分开发商选择放缓开盘速度，策略性地躲避较为尴尬的市场，迫使2010年上半年

50、商品住宅市场供应相对较少；下半年走势正常，全新项目选择9-11月份集中入市。需求关键词：反季规律与去年类似整体市场成交量依然保持在较高水平，年底的“反季”规律与去年同期类似，表现出市场需求是持续存在的现实（存在开发商打折让利，消费者伺机“抄底”现象），传统市场的销售淡季延后。价格关键词：涨幅平稳前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行；10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著，岁末阶段随着进入传统销售淡季，价格回归平均水平。,A,市场概述,B,供应情况,表象：实际供应步伐加快2010年长春市新增住宅供应面积达到历史最高点，此为长春市房地产业仍在蓬勃发展的真实写照，同时亦为目前