2011年7月石家庄柏林·世贸中心销售策略及销售价格探讨.ppt
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1、1共71页,专业地产服务商我们致力于为开发企业提供全程化的资金解决方案,2共71页,房地产开发投融资服务,阶段性快速销售与资金回笼解决方案涵盖城市的专业房地产行销渠道,3共71页,服务体系 房地产开发投融资服务 阶段性资金快速回笼解决方案 专业房地产行销渠道服务 专业前期顾问服务 专业营销代理服务 专业销售执行服务 专业推广附加服务 专业物业管理服务,4共71页,柏林世贸中心 销售策略及销售价格探讨2011年7月,5共71页,本次提案主要研讨方向:寻找利益最大化与销售速度的平衡点?采用何种销售方式能够支持这个平衡点?,6共71页,Part1:项目产品定位探讨,做什么样的产品是项目能否被市场认可
2、的先决因素;做什么样的产品同样是项目实现开发利益最大化的基础性因素;做什么样的产品更是项目快速消化的决定性因素;,7共71页,?商住公寓产品受产权年限,户型面积、功能区分模糊、市场认可度不高,销售速度不快;在充斥着各种类型、各种档次的住宅、公寓的区域内,没有任何特色的写字间+公寓产品组合没有办法脱颖而出;商住公寓的销售,尤其是期望值很高的销售,需要一定的项目形象包装来进行支撑。没有明确的项目形象及个性的产品难以支撑快速销售。,8共71页,国大营销顾问的观点:将项目打造成富于特色且具有唯一性的写字楼产品,以实现开发利益最大化消化速度最快化,9共71页,一、石家庄写字楼市场分析,10共71页,1、
3、石家庄写字楼市场发展趋势,11共71页,12共71页,2、石家庄写字楼市场主要分布,13共71页,14共71页,3、石家庄写字楼市场供需分析,15共71页,从石家庄写字楼市场的开竣工面积看,06年市场处于启动阶段,尚未迎来真正的写字楼时代,仍以商住两用型为主,;从销售情况看,小规模、低水平、不成熟的市场竞争经过2007年和2008年两年的盘整,逐渐趋于规范以及整体城市硬件设施的改善,2009需求的进一步放量,将迎来2010年供应的集中放量。,16共71页,经过07、08年的消化期,去年经济危机的各项目放量的收紧,使09年成为销售写字楼的最好时机,紧随“三年大变样”进程四面兴建,处处呈现生机勃勃
4、的气息,同时也促涨了商业地产地块价格,2010年以后将会迎来写字楼的集中放量。其中万达将会有26.4万,新源国际达16.59万。,17共71页,4、石家庄写字楼市场价格分析,18共71页,2006年写字楼市场供应量过大,短期内市场无法消化,虽然价格有一定的增长,但需求量的萎缩和供应量的急剧放大带动写字楼租金继续保持低水平的增长态势。2007、2008年写字楼市场交易投资开始活跃,售价、租金走强,供应量将稳步增长。经过过去两年市场的整盘,2009年放量的走缓,需求量的大增,09年成为销售的最好时机;,目前石家庄写字楼市场空置率保持在10%以下,仍处于前期供应的消化期,去化量保持了止跌回稳的势头,
5、从目前的市场去化情况来看,空置面积主要以中低端的乙级写字楼和商住型办公为主。随着入驻企业硬件需求条件的日益提高,以及自身形象展示的需要,甲级办公日益成为市场供应的主流产品,乙级办公只是作为中小企业的过渡性需求,并缩小其市场份额。结合目前的写字楼售价及租金走势,预计2010年新增供应量将有进一步的放量。,19共71页,09年写字楼主要分为中高端产品,售价在60006800元/平米,高端产品售价在7800-8000元/平米。相对于石家庄的住宅价格,可以说写字楼的价格更加与实际相符。,09石家庄写字楼市场售价水平,写字楼租金分两级,中档写字楼租金在2元/天平米以下,高档写字楼在2元/天平米以上。,0
6、9年石家庄写字楼市场租金水平,20共71页,写字楼面积分割从65-300不等,商住公寓面积50-150之间;写字楼主力户型面积集中在100-200之间,商住公寓主力面积为50-100之间。,办公项目的产权主力面积为100200;,21共71页,07年销售的写字楼项目,基本为前几年开发项目,整体销售周期为两年左右,写字楼产品平均消化速度基本保持在平均每月2000-2500平米。,09年市场平均销售速度两级分化严重,约为2000-2500平米/月,消化周期约为2年左右;,22共71页,5、石家庄写字楼市场客户分析,23共71页,写字楼客户以贸易、IT电子和咨询服务类公司为主,大型国内外公司较少,目
7、前许多在售及在建的写字楼大多是从“定向开发”入手的,高档写字楼面向的是国内外大型企业或其分支机构办公、投资;也有少量的本地企业介入;保险业、银行业和金融业公司占用面积较大,基本12层整层租赁;本地的中小成长型公司则偏重于地段较好、租赁价格较低且具备基础办公条件的商住型公寓。,24共71页,二、石家庄写字楼需求分析,25共71页,经过调查显示,从目前市场形势来看,购买自用依然是市场主流,占73.3%,而投资客户对市场预期比较保守。市场投资性过低,尤其是近两年写字楼市场去化顺利对比,充分说明这样的需求变现是不正常的,这与合理的投资置业比例15-20%相比,石家庄商务市场尚有10%以上的潜力空间。,
8、根据统计,纯商务楼需求正在稳定增长,而住宅办公的比重则进一步下降,公寓类办公需求已经稳定在20-30%之间,主要用户为企业规模不大、智力创新型为主。,石家庄写字楼市场自用仍未主流,纯商务楼成为未来写字楼市场的发展趋势。,26共71页,通过调查显示,商务办公面积需求主要集中在100-200之间,占总体的41.64%,其中200-300,的需求较高,占总体的24.8%,50以下的办公场所需求很少,仅占3.35%。根据调查,50以下及400以上的商需求都不明显,不是市场的主流需求,可作为产品定位及面积划分的依据。根据市场调查建议做市场主流100-200之间的产品。,27共71页,三、石家庄写字楼典型
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