四川龙泉某地产公司四个项目综合发展报告-228PPT(1).ppt

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1、某集团龙泉发展战略,2008.5,2,某集团介绍,综合性实业集团，以实业投资、房地产开发、通信设备、环保节能材料等高科技产品的生产、制造、销售为主，工程设计为辅的多元化大中型民营企业；现有职员400余名，其中管理人员140余人，大专以上学历者达98%，其中本科研究生学历者90余名；始终坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的企业宗旨，先后在成都市区及周边、西藏、海南、贵阳等地进行了商业、住宅以及综合性项目的开发，建筑面积近百万平方米；目前正在实施开发有锦江、郫县、双流及贵阳等地的项目，土地储备数千亩。,3,某的2008,占地370亩，总投资35亿，新川大旁70万平米城南HOPESCA即将呈

2、现。济阳湖畔，占地1，100亩，总投资15亿，成都西部动脑港已经破土。锦江国际、贵阳印象项目总投资12亿元，进入建设程序。总投资15亿，国宾板块35万平米高品质纯住宅项目紧锣密鼓。,4,某对龙泉工业地产及总部经济发展的认识,龙泉工业地产及总部经济应致力于发展现代服务业和现代制造业，以设计、创意、研发、人力资源等高附加值产业为先导，提供技术与产品交流、研发与成果实现、生产与供给聚合、人才与企业发展等需求的一体化服务，着重于满足国际与国内相关产业的系统配套及功能塑造，并以为城市居住区提供现代服务配套为支撑，打造一个立足于大成都、辐射大西南的新型工业地产及总部经济基地。,5,热土龙泉 某规划的4部“

3、大片”,东都国际HOPESCA 龙泉城市新地标慧谷天地 西部领先的现代服务业总部集群成都汽车零配件工业园成都经开区产业服务新基地爱宝乐园 国际一流、西部领先的青少年创智乐园,目 录,东都国际HOPESCA P8P94,慧谷天地 P95P150,西部活塞城 P151P174,爱宝乐园 P175P220,龙泉东都国际（HOPESCA),8,城市发展概述,项目运营策划,HOPESCA研究,必要性分析,Contents,9,龙泉 成都的“东城区”,新特区下成都的“东南西北”应该重新定义：“东”-龙泉“南”-华阳“西”-郫县“北”-新都,龙泉,抓住新机遇，建设新城区，实现新跨越”,10,龙泉-成都之东,

4、成都至龙泉的快速通道业已形成，由成渝高速路、老城渝路、成洛路、成龙路、城南高速路及三环路、经由老成渝路，10分钟就可到达成都市区。规划中的地铁及轻轨交通网，其中一条地铁线横穿成东副中心，一条到达十陵，每隔1.21.6公里设置地铁站，这使龙泉和成都的融为一体。,成都的东城,11,城镇体系结构规划,12,独特的历史人文资源,龙泉区以花果、山水、民俗为主的特色文化独具一格。龙泉山林遍地、果园飘香，区内东风渠蜿蜒流过，大小湖泊星罗棋布，博大精深的客家文化闻名遐迩，把古朴民风、地域文化同房地产相结合，将构筑起房产文化的一道独特风景线。区内有国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文 王碑、千年古刹石经寺、西部

5、客家第一镇洛带古镇等文物古迹60多处，有龙泉湖、宝狮湖、百工堰、锦湖、银湖五大湖泊，是“四川省花果山风景名胜区”。以观花赏果为主的“农家乐”旅游独具特色,旅游开发、休闲度假、投资型住宅、别墅开发,13,庞大的产业优势,成都经济技术开发区借成都东郊工业调迁企业“退二进三”的契机，已初步形成了以电子、机械、新型建材、精细化工、食品为主的五大产业门类，逐步构建成都市电子、机械工业基地，其强大的产业优势日臻凸现。同时龙泉的教育产业方兴未艾，其他郊县无可比拟。四川大学、四川师范大学、成都信息工程学院的均有分校在此，聚集了人气，带来了数万的时尚消费群，为龙泉市场创造了巨大的潜在需求空间，,产业的发达-经济

6、发展繁荣,14,完善的基础配套,城市向东向南发展初见成效，龙泉区政府已累计投入数十亿用于道路、通讯、供水、供电、供气等城市基础设施和市镇服务设施，新建的生产、生活区干道、供水工程、供电系统、信息系统、商贸大楼、宾馆、专业市场、学校、医院等城市服务设施相继 投入使用。,15,便利的交通,“近山不进山，近城不进城”的独特区位优势。龙泉镇距市中心仅19公里，成渝高速公路、成渝铁路穿境而过，成昆铁路绕境而行，“五纵四横”城市干道和交通道路网络覆盖全境，将龙泉与成都联成一体，并拉进了与周边各二级城市的距离。成龙路、成洛路、老成渝路沿线全面开发,与成都实现无缝对接,16,教育条件,区内有东方双语学校、树德

7、中学、龙泉中学、成都大学、龙泉外国语实验学校、四川大学龙泉校区、四川师范大学龙泉校区、四川信息工程学院龙泉校区等15所大中专院校，均匀分布于各个居住区。增添了龙泉的文化氛围，为投资者子女入学提供了广阔的选择空间，也为企业就地选才创造了机会。,17,龙泉城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展,龙泉城市化发展,18,城市建设的推动,龙泉区的城市建设目标是建设一个以国家级成都经济技术开发区为龙头，以优质高效的龙泉特色农业为基础，以省级花果山风景名胜区为依托，以高质量的科教文化为支撑的现代化、开放型、生态型城市新区。城市建设将使城市面貌不断得到改善，城市功能不断完善，为房地产开发创造了一个良好的外部

8、环境，将有力地促进房地产开发上升到更高的水平。,19,中产城东,2004年前后，自“中产城东”概念被提出以来，真正落子之作不多。但随着城市的发展，尤其是去年建设路板块的强势爆发和东三环的新锐崛起，以及以东山国际新城在龙泉打造的“城中城”跃然呈现，“中产城东”的才真正意义上从概念变成了现实。区域地产物业放量爆发已经万事具备，就地产开发所必需的交通、环境、配套等指标考量，宏观层面已经具备了在2008年爆发的气质。从目前的交通格局来看，成龙大道、驿都大道、成洛路、成渝高速四条平行大道所先期奠定的快捷路网格局，以及绕城高速免费跑的现实利好，在成都交通日渐拥挤的今天，住在城东将是越来越多中产阶层的首选目

9、标。,20,地铁二号线为区域升温,地铁二号线已经从图纸正在变成现实。2007年12月29日，成都地铁2号线一期工程暨成都新客站综合交通枢纽已正式开工，轨道交通的优势，不仅将极大延展城市居住格局，同时因城东综合交通枢纽的吸附力，大量的外地人将首选该片区作为投资置业和居住的首选区域在配套方面，区域内四川师范大学洪河校区带动了校园经济的繁荣，新建的医院和规划中的大型超市、市政公园以及日渐成熟的餐饮、娱乐等相应配套将使这里的生活如同市区一样方便,21,城市化发展分区规划,22,楼市特征分析,卖点突出，大同小异。龙泉以其“花、果、山、水”以及自然天成的独特浅丘地貌，吸引着众多的投资者和消费者。据统计，8

10、0%以上的消费者是冲着龙泉的山水花果而来，而目前龙泉的商品房项目大体按照政府规划沿山、沿水、沿路开发坡地住宅、坡地别墅的固定模式进行开发，。其产品在自然环境方面具有较优越条件，这成为龙泉房 产项目为市场认同的突出卖点。相对低廉的地价和房价也成为市场最大的卖点和支撑点。,23,成片开发和滚动开发,龙泉的开发项目多选择滚动开发，开发商通过对一期销售的充分研判进行二期的调整与定位。既有利于体现开发商实力，树立开发商形象，也有利于增强消费者的信心，形成滚动效应。,24,龙泉商业氛围,五纵四横立体交通网络的贯通，一年一次的“桃花节”使观光旅游业更加兴盛，也为龙泉聚集了人气，使龙泉潜在商机无限。,25,龙

11、泉之名片,龙泉环境独特优良，气候温和，境内森林、湖泊相融，山地、浅丘、平原相间，错落有致。一年一度的桃花节已成功举办了22届，接待中外嘉宾两千万人次，,龙泉国际桃花节-“西部第一节”,26,注重区域整体特色的营造,因为都是在同一块土地上进行房地产开发，面临的客观的优势劣势都大同小异，项目的卖点也难免趋同化，因此，注重区域整体特色的营造，在提升区域整体价值的同时也提升了自身项目的形象品质，使单个项目和区域整体相互促进，共同发展。,27,个性化产品发展空间大,“市区一体化”的发展格局使龙泉新区建设在功能布局、市政设施等方面与成都市中心城紧密协调、统一，这一切将使龙泉成为休闲的、生态的、坡地的、可以

12、安身立命的首选地。这是龙泉的特点，是在龙泉进行房地产开发或多或少都利用到的素材。,28,项目的品质定位较高,由于龙泉先天的优势，这里的房地产项目除了适应面较广的多层住宅外，别墅也是主要的物业类型之一，大部分都力求开发品质较高的楼盘，提高项目竞争力的同时也提升企业的品牌和影响力，从经济效益和综合效益两个层面上达到土地资源的“充分利用”。,29,外来开发商是市场的主角,随着成都城市向东向南发展战略的实施，城东工业结构调整、沙河整治工程，特别是五纵四横立体交通体系的贯通，使龙泉在“外”界备受瞩目，许多省外开发商、投资者异常活跃，纷纷在此安营扎寨，成为龙泉新城运动中的造城者。外来兵团推波助澜，扮演了龙

13、泉楼市的领跑者角色。,30,房地产发展趋势,就目前的情况来看，龙泉的房地产市场并没有像人们所想的那样迅速火热起来，消费者的选择、市场的现状与政府的引导有所背离，更多的人是持币观望。龙泉房地产市场处于缓慢升温的时期。随着向东向南城市发展规划的进一步实施，将有更多的实力开发商进入龙泉，为龙泉房地产市场注入了新的活力。在将来2-5年内，作为成都市向东向南发展的主攻手之一，龙泉版块会随着城东版块的兴起而掀起新的郊县开发热浪，龙泉必将成为成都楼市的又一热点区域，成为成都房产市场的新星。,31,龙泉城市发展催生商业进步,独特山水、成都东城、经济迅猛增长；规划合理、产业优势目前总人口52万人，远期规划100

14、万；公建商业配套水平不能满足 发展外向交通发达，通往市区道路方便，公交较薄弱,龙泉：成都东部大型聚居区及主要城市副中心,现状,未来,机遇、风险,32,商业地产特点,总体快速发展,特色不明显,商品销售总额23.8亿元，比上年增长5.6%,围绕民生构建的卖场，依托成都初步构建了服务龙泉、辐射局部的集购销、集散地。,大众商业低级,集中在老区中心。其他区域则规模较小，档次较低。面积均不超过2万平方米，综合商业更是缺乏。,33,水果,百货,家电,便民超市,家具,纺织服 装,大型贸易中心,龙泉四海家电,龙泉女子商场城,其他,龙泉农副产品交易中心龙泉建材批发洛带古城特色商业。,缺！,批发市场,龙泉音乐广场周

15、边,34,产业发展战略：“-大力推进房产、物流、商贸等三产项目的开发建设；-对成都经开区进行二次打造，做大以汽车、食品、医疗 器械、金属制造、印刷和服装等为重点的主导产业；“-生态环境的建设“再造成都之肺”，发展都市生态农业和 观光休闲农业，创建“国家森林城市”经济发展目标：GDP,本项目发展战略,东都国际的建设符合龙泉的发展战略,35,龙泉未来发展,经济的高速增长 GDP,产业导入,消费拉动,目标,动力,大众商贸,旅游产业,经开区发力,36,龙泉未来发展,人口的增加住宅项目的开发将在来的35年内形成50万人口的导入，远期龙泉将形成100万人口的规模。,生活配套缺,社会就业少,矛盾、机会,商业

16、档次低,未来,现状,37,可预见在未来的几年中，大百货是龙泉国民经济将持续、稳定、健康的发展的必要元素，而“东都国际”也将成为龙泉经济发展不可获缺的一部分，龙泉东都国际的建设，将极大地促进龙泉区域经济的发展，同时带来更大的社会效益。而目前龙泉大众休闲商业，虽数量不少，档次较低。在特定的区域（如项目所在区域）大众休闲商业存在发展的机遇。,接上,38,城市发展概述,项目运营策划,HOPESCA研究,必要性分析,Contents,39,定义,什么是HOPSCA？HOPSCA，是集主题酒店（HOTEL）、商务写字楼（OFFICE）、立体空中花园（PARK）、时尚休闲购物（SHOPPING）、娱乐泛会所

17、（CLUB）、高尚住宅于一体的城市综合体。,40,HOPSCA通常位于城市商务中心区、城市未来发展新区。由于建筑高度和密度均很高，又形成高楼林立的景象，成为城市的标志建筑群。因为在城市核心区域为了降低商务成本形成了HOPESCA，它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。,41,由于传统的城市功能偏于单一，寻求多元化发展的中国城市普遍面临两个问题：旧的、功能落后的老城区的改造和新城区的拓展与建设。这两者又都面临着一个共同的课题：如何选

18、择合理的建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。目前，不少城市正着手建立各自的商务中心区(CBD)，先后有上海、北京、哈尔滨、武汉等城市规划新区或是对老城区进行改造，或在已有的雏形上完善，这些都在探寻城市商务中心区的发展模式。,应时而生,42,城市中心开发纷纷走HOPESCA路线,城市中心的城市综合体项目的打造会给居住起到锦上添花的作用，会在一定程度增加居住附加值城市综合体的物业形态丰富，不仅有综合性的商业物业，还有着丰富的娱乐设施和良好的商务环境。这些外部条件都为城市综合体中的住宅物业提供了良好的配套设施，从一个侧面提升了居住价值。目前，九龙仓、爱美高在东大街的项目都是市中心城市生活体的先锋

19、。城市综合体的打造不是惟利是图，而是顺势而为。,43,成都大势-HOPESCA生猛登场,2007年12月22日，万达商业广场将正式开业，体量近40万平方米的成都万达广场为万达商业地产开发的第三代产品“城市综合体”，成都打造的航母级商业项目全面加速被万达集团称之为“城市综合体”的成都万达广场将购物中心与新都市住宅巧妙融合，为城市引入全新体验的休闲生活方式。包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院等多种商业形态。可以预见的是，城东因成都万达广场的出现而改变，城东居民的生活半径和消费习惯也因此发生巨大变,44,成都的hopsca雏形,事实上，成都早在8年前就出现了以“罗马假日广场”、“金色夏威夷

20、”等为代表的第一代城市综合体项目。由于运作不佳，第一代建筑综合体给人留下的是“商住混杂、过渡型城市居住建筑体”印象。因此，建筑综合体要求其内部功能互相之间能发生“化学反应”，而不是简单的建筑混合体。它需要通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。HOPSCA的发展模式就是在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。,45,2007以来临，特别是随着众多知名房地产企业如香港九龙仓、富力地产、龙泉世贸、万达集团、上普国际等全面建设商业地产项目，使成都的商业地产进入了复兴的时代：2006年，财富中心、SM广场分别在盐市

21、口、建设路口隆重开业；2007年9月20日，九龙仓以72亿的总价拿得成百地块，有人预测这块地很可能成为成都第二个“海港城”；2007年9月22日，成华区政府与世茂房产签订协议，将以四川电视塔为中心，整合猛追湾片区各类优势资源，打造成都最具有城市魅力的RBD(休闲商务区)，将该片区建设成“成都会客厅”和“成都的浦东”；2007年12月12日，富力地产投资11亿的熊猫城及二期项目正式举行了奠基仪式，该项目将建成为成都最完善最齐全的CBD；,成都HOPESCA的百花齐放,46,综合体效益呈现,综合体建筑由于受商业、酒店、写字楼、高级公寓的长期人流带动，其在知名度日益上升的同时，高档次、高素质的人流也

22、使得其项目形象不断攀升。同时，其复合效应与整合能力，势必将彰显并抬升整个建筑的投资和商业价值，加上相对较低的进驻“门槛”，将吸引大批中小型企业、公司进驻营业由于建筑综合体功能的齐全性、功能的合理性以及个体生活和工作的便利性，也提高了人们在此生活、居住、游戏、娱乐的便利。这种小型城市综合体的出现，也为购房者和投资者提供了更科学的选择。,47,龙泉城市化发展进程 催生城市综合体的发展,48,龙泉：刮来HOPSCA风潮,如果以龙泉老城为例，将它的用地类型全部进行科学的分层式梳理，基本上可以反映出龙泉片区多重功能的混合。如果将龙泉片区的市政路网的密度投影到一个平方公里上，就会发现它的市政路网完全实现了

23、合理的设施支撑；另外，这个区域里面所有的开发地块不大，只有拥有合理的规模，才能实现多样化的住宅街区和公共空间的共享。,49,HOPSCA不是人为规划出来的，它是现代城市社会经济交互交融、高度发达的必然产物，一个大型的HOPSCA可视为城市大系统中的一个重要组成部分。这种模式必然成为未来地产发展的一个主流方向。,50,未来龙泉可能面临的城市综合体形态,核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体,51,城市发展概述,项目运营策划,HOPESCA业态研究,必要性分析,Contents,52,城市综合体定义,城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业

24、功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。,53,54,城市综合体的特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,55,城市综合体的开发与运营,定位需满足的目标：,1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求,2、具有鲜明特色，

25、体现项目地段价值,3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标,56,城市综合体的开发与运营,定位依据：,57,城市综合体的开发与运营,霍金斯“消费者决策过程模型”,58,城市综合体的开发与运营,三位一体定位方法,59,城市综合体商业形态定位,60,核心商业形态,家庭服务,家庭时尚,家庭娱乐,辅助商业形态,家庭休闲品,家庭必需品,家庭生活类,城市综合体商业形态定位,61,城市综合体商业形态构成,5-10%,其他服务,20-25%,餐饮,30-35%,商业零售,30-40%,休闲、娱乐、酒店,62,城市综合体商业零售业态,按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业

26、的可能（临街商业不计入）,零售饱和理论公式：IRS=C*RE/RFC：潜在客户数量RE：人均消费支出RF：营业面积,63,城市综合体商业零售业态,商业零售业态商业规模的设定,64,城市综合体商业零售业态,商业零售业态极限规模测算表,65,销售额=购物概率*人口*人均零售开支,商业面积=销售额/单位面积营业额,购物概率测算公式选用赫夫模型公式：,A=S/D,ij,j,a,M,ij,b,S/D,j,a,ij,b,S/D,j,a,ij,b,P,ij,=,A,ij,为商店J对消费者I的吸引力；,S,j,a,为商店J的规模；,D,ij,b,为消费者I到商店J的距离或时间；,P,ij,为消费者I到商店J的

27、规模购物的概率；,城市综合体商业零售业态,商业零售业态引力模型,66,商业街分析需要解决的核心问题,1、商业街的长度和宽度,2、商业街的辐射半径,3、商业街与平行干道的距离,城市综合体商业街,67,东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M,东京商业街平均宽度,城市综合体商业街,68,城市综合体商务,城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容,1、城市商务物业供给总量和供给结构,2、城市商务物业需求总量和需求结构,3、城市商务物业供给矛盾分析,4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市

28、场需求）,5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数,5、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量,69,城市综合体酒店,城市综合体的酒店规模估算,E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位数N：全年的旅客人数P:住宿旅客比例L:平均住宿天数T:全年可逗留天数K:床位的利用率,70,东都国际综合体（HOPESCA)的地块要求,地处传统的老城商业中心或者次中心地块净地面积不小于40亩，100亩左右为最佳交通便利、街道密布周边物业配套较完善、无厂矿等污染企业,示意图,导出：,71,城市发展概述,项目运营策划,HOPESCA业态研究,必要性分析,Contents,72,城市综合体运营的价值,城市综合

29、体的运营价值主要取决于人流价值链,73,城市综合体运营的价值,城市综合体的综合开发价值链矩阵,74,城市综合体运营的价值,城市综合体的综合评价体系,75,东都国际城市综合体运营的思考,二期,一期,城市次级中心区的辐射地带，20万的总建面，10亿的总投资,76,公寓,周边高档公寓众多,住宅,高档住宅缺失，中高档住宅众多,酒店,五星级酒店林立,办公,甲级写字楼,商务,CFD带来大量高等级商务人士,商业,缺乏有影响力的商业形态,东都国际功能示意,77,抓住经开区产业发展的脉搏，打造最具规模的综合商都；顺应政府发展的战略，为地区的经济发展、就业提供引擎；结合项目区位环境，抓住机会，打造龙泉商业地标。,

30、项目定位的思考,78,项目总体定位,龙泉城市之心-商务港,商贸交易展示商务平台区域休闲娱乐新天地,以百货卖场为主要经营方式，多功能，全方位，强辐射，大流通，国际化，集约化，网络化，专业化的大型商贸交 易中心。集生态休闲、娱乐餐饮、生活购物、展览旅游为一体的成都东 城生活新天地。,79,项目名称,东都国际,为厂商提供渠道、办公、研发,为龙泉流动商务人士提供,为企业商务客户提供平台与服务,为区域居民提供购物、休闲、娱乐,商务中心,酒店中心,商务中心,购物中心,80,本项目规划的设想,集中式商业中心,休闲娱乐,商务办公区,酒店区,住宅区,四区一中心,81,功能配套 必须与市场容量匹配，并且具有一定的

31、超前性,作为一个大型的商务港，必须配备相应的办公和酒店以及娱乐功能。从目前专业商业综合体的经验值来考虑，市场经营面积与办公、酒店、餐饮、娱乐等配套面积比在0.4-1之间，考虑道本项目的区位环境，适当提高本项目配比。本项目服务配套面积约占项目总建筑面积的50%，其中 办公占30%；产权式酒店占10%；宾馆、其他商业（餐饮、娱乐等）配套占10%。,82,休闲区 功能定位：可以设置时尚消费品的超级市场、餐饮、美容、桑拿、健身、电玩、KTV、小型电影放映厅等项目。,具体功能,83,商城:以电脑数码新产品、新潮家电为主 一楼主题为产品展示区;(可以分为几个大区：新款手机区、掌上电脑区、数码产品区、信息家

32、电区、新款外设区、流行软件区)二楼主题为时尚电脑(各类电脑以及笔记本电脑，可按照电脑品牌来划分大区)三楼主题为音像及文化中心(家用电器还可以设置小型影视放映厅、图书馆、休闲咖啡馆、时尚艺术吧、网吧等)四楼主题为美食(各种主题特色餐饮),具体功能,84,酒店区功能定位：办公、贸易商家长驻场所、贸易洽谈、市场配套服务（金融、工商、物流等等）还可以考虑开设各种培训认证中心，提供IT、外语、财会、管理等多种培训，满足附近居民希望学习进修的需求，进一步充实城的教育文化内容。,具体功能,85,商务办公区功能定位：办公、休闲、商务等,具体功能,86,总体规划理念,生态性：强调人、建筑与自然的共存和融洽，采取

33、“block”式的空间构成方式，以理性模块化的形态构成主导，有利于分期开发；复合性：通过提供不同的商业和商务空间，以满足多样化的商务人群的需求，使多样性和复合性成为本项目充满活力的保证；科技性：强调绿色渗透，网络化的绿化形态在区域内形成一个整体的系统，把商业空间、办公空间、各功能区的过度空间、室外空间有机的联系起来；,87,总体规划原则,整体性：项目整体统一考虑，功能分区相对独立、合理，各区间通过景观、建筑形态进行有效的连接。档次感：规划在控制成本前提下，必须有适当的超前性，体现出具有较高的档次感。持续性：整体规划必须考虑分期开发的合理，有利于项目滚动型开发的持续性。,88,运作模式建议,开发

34、模式：“政府支持、企业运作、滚动开发”城市综合体开发一般都有政府的大力支持，不仅要有“有形市场”实体，还需要有配套政策、软体服务等“无形市场”。,经营模式：专业经营、特色经营、大中小商户组合经营,89,项目综效,规划前的思考,本项目的建成对龙泉经济和社会的影响,极大拉动龙泉现代服务产业的发展,提高龙泉区的商业形象,极大促进龙泉老城的经济发展,极大提升龙泉的社会就业水平,本项目,规模大、业态丰富,较高的档次,90,空 间 为老城区注入新的活力因子面 貌 旧城改造后的蝶变格 局 老城的新坐标意 境“错落的房子、黄色的屋顶、阳光下金黄色的穹形回廊，所有的建筑都很温和，带着阳光的痕迹和岁月的质朴”。建

35、筑兑现的不只是空间，更有生活，英式风格，西班牙风情，地中海元素，在这里相得益彰，沉淀出深厚的时间感。,项目综效,91,迎面而来的大商业地产时代，使龙泉人的居家生活方式将发生全新的变化。也许你不再单纯为了到春熙路购买东西而驱车到市中心，在绕树三匝后终于庆幸找到停车位，花费几个小时买一件衣服；不再因为要看一场电影就要驾车赶10几里路，来往也得花1小时；也不再因为要上班就得赶公交车，每天都得在路上往返奔波2个小时。这一切的改变，皆拜点状大型商业的环形分布和新型商业的多业态共生所赐：包括写字楼、酒店、购物中心、电影院、歌城、酒吧、动玩城、书城、电器、特色酒楼、服装一条街等。,新商业格局将改变龙泉居家生

36、活,92,综合体综合价值高,2006年8月，集写字楼、住宅、商业于一体的东方广场一期开盘不久便清盘；2007年2月，上层建筑推出“两房生活社区”，不久即销售完毕；同年4月，其24小时城市服务寓所的亮相更是引起业界一片哗然；不久前，推出的UP街区开盘即销售超过80%。日前，上层建筑first office商务楼刚亮相，便引起了业界和众多投资者的密切关注。这类项目不仅大多具有明显的区位优势，而且规划相当合理，一旦建成，将逐渐成为所在区域的商务、办公、购物中心。无论是对项目本身，还是对周边区域的居住价值、投资价值都将有较大提升。,93,创新型开发模式带来良好效益,由于土地资源的稀缺性，成都已经开始推

37、行向高密发展的规划。随着城市家庭结构的变化，家庭或者个人的工作、娱乐、生活也分散到公共娱乐、商务空间中。随着城市功能的再兴，这些聚合了办公、购物、俱乐部，以及公寓、酒店等城市生活必备要素的小型城市功能综合体便成为了承担一个区域城市功能的载体。,龙泉慧谷天地发展报告,95,Contents,项目招商资源品牌介绍,项目发展定位,项目发展背景,项目产品概念规划,项目开发思路及招商策略和管理,96,单核单中心城市布局,多核多中心城市布局,项目发展背景研究|区域环境解读1,97,-开发建设投资者和消费者也对这座充满魅力的副中心情有独钟，北京首创、一汽集团等知名企业也纷纷向龙泉聚集。相信数年之后，龙泉将成

38、为富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都城东副中心。,-龙泉位于成都市区东侧15公里，交通便捷，市政设施完善，区位优势、对比优势和后发优势突出，环境优美，有着“成都之肺”之称。,龙泉作为成都东部的魅力副中心,项目发展背景研究|区域环境解读2,98,-成都经开区是国家批准的国家级经济技术产业开发区，作为龙泉驿工业集中发展区，其主力产业定位为“机械（含汽车）工业基地”，发展目标是建设成中西部机械制造、加工（含汽车）产业新基地。是实现汽车制造等产业集群发展格局的重要基地，重点引进和发展现代制造业，特别是汽车及机械制造、新型建材制造、电子元器件制造等产业门类。而龙泉西河镇是成都向东向南发展的东

39、部新城区中心组团，龙泉北部副中心，重点发展与汽车相关第三产业服务。-随着龙泉经开区产业集群发展的巨大成功，地铁2号线的开工建设，地铁4号线的规划，城东五纵三横道路体系的完善，使与龙泉经开区相隔不远的西河镇真正成为连接龙泉和成都之间的关键节点及重要纽带之一。,龙泉西河镇作为现代服务产业载体,项目发展背景研究|区域环境解读3,99,与其他郊区卫星城组团相比，龙泉驿具有自身独有的优势,东南出川出海门户,成都与四川的东南门户 交通网络发达,成都绝佳的生态居住区域客家文化传承片区 打造“三高”品牌（高品质、高性价比、高增值空间）,东部副中心,新型产业高地,城市东南地区人才集聚地 一主四优产业集群中国西部

40、现代工业基地,健康休闲生态化居住区,富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都城东副中心,成都城市东部副中心 成都老城区东部和南部人口和城市功能外溢扩散区域健康、休闲，既宜居又适宜创业的高品质城市品牌,项目发展背景研究|发展背景解读1,注：灰色代表项目意向片区目前的价值链欠缺部分价值活动包含产业价值创造过程中实现其价值增值的每一个环节。价值流包含相应平台（基础平台、操作平台、服务平台）和条件（政策体制、政府管理、市场秩序、社会文化）。,目前西河镇以两产为主的产业结构特点，造成产业活力、能力和魅力不足，必须加快产业优化的步伐，以获得持久发展 项目意向片区目前欠缺商业休闲功能和文化商服功能等现

41、代服务业，使得片区的城市功能活力、潜力和魅力明显不足，城市功能价值链存在缺失 片区需要明确自身定位，在规划环节确定各城市功能要素的配比状况，培育具有特色的片区城市功能 片区需要从服务流、技术流、人力流和信息流入手，全面提升产业配套和层次，平衡产业结构，完善区域功能,项目发展背景研究|发展背景解读2,龙泉西河镇的价值缺失,应主动承担区域城市功能价值链稀缺的再造环节,101,工业化中期转型阶段，急需服务业和商业能级提升,成都主要郊区组团人均GDP比较（美元）,人均GDP角度的工业化阶段论,龙泉的工业产值和国民生产总值已经接近工业化中级阶段。人均GDP接近3000美元意味着片区城市化进程的加快，未来

42、需要在这一板块进一步丰富城市功能，发展能级较高的商业和服务业。项目意向所在的板块需要引入一些加速与主城对接的引擎项目，从而更快的促进片区发展，借助周边有效资源实现区域联动，提升区域形象。,项目发展背景研究|发展背景解读3,102,龙泉西河镇的城市功能价值链缺失环节将直接影响本案的定位方向,成都市向东向南发展东部新城中心组团，以现代服务业为主导的综合型产业发展重点镇,龙泉西河镇,汽车贸易及休闲,观光农业及客家文化旅游,都市商务休闲,基础工业,完善有市场需求有经济效益有就业容量的现代服务业项目,项目发展背景研究|发展背景研究总结,发展方向,103,原始农林地貌浓厚城市功能基本要素，商业、文博商服缺

43、乏 两产比例过重，产业结构发展面临瓶颈，城市功能价值链缺失,现状缺失,远景目标,成为具有完善城市功能配套的新型城市功能区 导入和强化具有引擎性的商务服务和文化功能，丰富片区的城市功能要素 改变单一的两产结构，加快发展现代服务业，优化片区产业结构，弥补城市功能价值链的缺失环节,启示：打造全新经济产业结构，实现发展突破,特色塑造,成都第一品牌基地西南地区品牌基地，品牌影响力位居前三全国品牌基地，品牌影响力位居前十,项目运营环境研究|运营环境研究总结,104,Contents,项目招商资源品牌介绍,项目发展定位,项目发展背景,项目产品概念规划,项目开发思路及招商策略和管理,105,成都现代服务业发展

44、空间布局,发展空间布局全市服务业划分为优化发展区、配套发展区、特色发展区3个功能区优化发展区指发展基础好、服务业比重大、辐射带动范围广且土地开发密度已经很高、资源环境承载能力开始减弱的区域。包括锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区和城南、城东副中心。配套发展区指资源环境承载能力较强、聚集经济和人口条件较好、具有一定工业基础、与中心城区形成走廊式组团发展格局的区域。包括龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县、高新技术产业开发区和经济技术开发区。该区域重点发展与工业配套的房地产、公共交通、商贸、会展、物流、休闲观光等服务业。本区域的房地产业以特色鲜明、环境优雅的中高档休闲住宅房地产项目

45、为主，在温江、双流、龙泉等条件具备的区县优先发展。特色发展区指优化发展区和配套发展区以外、区位优势不明显、但具有特色产业发展基础的区域。包括崇州市、邛崃市、都江堰市、彭州市和新津县、蒲江县、大邑县、金堂县。,项目发展定位|项目发展方向思考,106,成都现代服务业现状及发展重点,现状传统服务产业竞争力不强重点行业不突出本土企业实力欠佳辐射范围较小现代新兴服务业起步较晚成都第三产业发展重点发展商务服务业，打造商务中心发展生活服务业，打造休闲之都,项目发展定位|项目发展方向思考,107,区域建立现代服务产业集群的思考,-综观中国现代服务业发展现状，以及成都在现代服务业未来发展之趋势，应该看到发展现代

46、服务业对中心城市提升，以及城市功能体系转型的重要性与必然性。-龙泉驿作为明确的城东副中心，既与区域文化传承紧密联系，又不远离城市中心，具有绝佳的发展经济产业的区位优势、信息资源优势、产业优势与市场环境优势，可谓“天时、地利、人和”。而在此片区打造的经济产业项目除了要抢占产业链和价值链的高端，带动区域经济新增长点外，还应体现出有别于产业类园区的创新性，引进并建立具有鲜明特色的现代服务产业为主的经济产业聚群。-现代服务产业实际上是一个巨大的“产业群”，它既包括新兴服务业，也包括对传统服务业的技术改造和升级，其本质还是实现第三产业的现代化。这是一个具有经济要素密集度高、产出附加值高、资源消耗少、环境

47、污染少等特点的新兴产业。-项目目标区域的产业积累为这一新兴产业奠定了基础和优化空间。同时，现代服务产业聚群的建立也必将与区域形成有效的互补和相互整合效应。,项目发展定位|项目发展方向思考,108,通过对成都、龙泉发展现代服务业、区域打造具有特色的现代服务业以及区域产业与本项目发展定位之间关系的科学研究和市场论证，将本项目打造成为一个环境优美、布局合理、配套齐全、工作生活休闲皆宜的区域产业带内新一代综合服务功能的现代服务产业示范区，使之成为全市全省高新产业发展和推进现代服务业的先进典型，吸引西南地区、全国乃至全球的品牌企业进驻，进而推动区域产业优化升级，促进区域经济发展。,项目发展定位|项目发展

48、方向思考,109,现代服务业发展必须立足特色,错位竞争,在各个区域都大力发展现代服务业的格局下,西河镇如何在激烈的市场竞争中赢得先机和胜算？打造独具特色魅力的现代服务项目,形成差异化的核心竞争力是关键所在。,项目发展定位|项目发展方向思考,110,现代服务业发展应该贯彻的平台战略,现代服务业的推进注重发展的可持续性现代服务业的发展具有泛产业性和产品深度化现代服务业的各个行业之间存在频繁的行业融合与发展,会产生新的行业和服务产品,从业人员高素质性是现代服务业的主要特征 如何为现代服务业的发展提供高素质的人才,以及为现代服务业人才提供完善的生活工作配套环境,是打造人才平台的关键,政策平台,项目平台

49、,延展平台,现代服务业的平台战略,产业优化和行业发展都需要政策环境,投资环境现代服务发展更需要完善的政策扶持和支撑,传统服务业的升级,现代服务业的发展,都必须有相关的项目作为载体和整合重点现代服务业项目视行业主题,阶段,规模,产品等等的不同,有针对性的开发模式,人才平台,项目发展定位|项目发展方向思考,111,本项目发展空间和产业链环节方向,项目可提供的服务发展方向,基础服务,生产性服务,生活性服务,公共服务,这就是本项目承接区域经济产业发展的空间和方向。,这就是本项目承接区域经济产业发展的空间和方向。,项目发展定位|项目发展方向结论,112,项目发展定位|项目发展对当地经济的推动,龙泉及西河

50、急需提升片区商业能级，达到聚集人气和改善区域形象的目的，同时也可迎合土地集约利用的大势,区域商业现状,未来目标客群支撑,沿街零售小店为主，现状较为杂乱 缺乏能级较高的商业设施，人口集聚能力较弱，但由于世纪广场片区开发，将来可能会出现一定的社区商业 缺乏高档次商务配套 租金水平较低,VS,经开区内及周边从业人口,各地块开发房地产后的业主群体,2007年龙泉和成都的城镇居民人均收入相差无几，但人均消费水平有较大差距(龙泉：8802元 成都：11516元)龙泉城镇居民近两年来的年人均储蓄增长远快于成都（06年24.56%VS18.02%，07年20.0%VS12.84%）,11516,8802,07