物业管理制度与政策经典讲义.ppt

《物业管理制度与政策经典讲义.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理制度与政策经典讲义.ppt（214页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、物业管理基本制度与政策,华东师范大学商学院 副教授复旦大学经济学博士，博士后中国注册物业管理师资库成员中国物业管理行业发展研究中心首届研究员 关 涛,本课程的特点,细节多，要点多背后蕴涵着一定的立法精神同现实有一定的差距这些特点意味着：记忆量大通过理解法律的基本精神，可以减少记忆的难度不要按照日常操作中的常识来，必须遵照法律,教学方法与学习方法,教学方法：介绍法律条文背后的立法精神抓要点学习方法：通过总结把厚书变薄识记回忆再回忆再回忆,第一章 物业管理概述,第一节 物业管理的概念,一、物业管理的概念 按照物业服务合同约定 维修、养护、管理的活动 维护相关区域内环境卫生和秩序的活动,房屋等建筑物

2、管理的三种方式,业主自己进行管理业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司业主选聘物业管理企业进行管理,条例的调整范围,条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。,条例调整的范围,调整住宅物业与非住宅物业的物业管理活动调整城市和乡村的物业管理活动非市场的房屋管理不属于物业管理,物业管理的市场化特征,房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应物业管理活动应当遵循市场原则,市场原则是物业

3、管理活动的前提条件,目的：强调业主在市场活动中的自主权；强调物业管理活动必须纳入市场秩序。意义：提高业主的权责意识；推动物业管理企业依法经营；促进物业管理市场秩序明显好转。,二、物业管理的特征,社会化专业化市场化：市场化是物业管理最重要的特征，双向选择和等价有偿是市场化的典型表现。,第二节 我国物业管理的产生与发展,一、物业管理的起源和发展19世纪60年代英国奥克维娅希尔皇家特许屋宇经理学会,二、城镇住房及住房制度改革,我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。改革开放前城镇住房制度特征：住房投资由国家和国有企业统包；住房分配采取实物分配；

4、住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。,三、我国物业管理的产生,1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例。同年，深圳开始探索物业管理的招投标制度。,四、我国物业管理的发展,1994年建设部颁布城市新建住宅小区管理办法。它指出我国未来物业管理要走市场化、专业化的道路，它是我国第一步系统规范物业管理活动的文件。2000年中国物业管理协会成立。2003年，物业管理条例颁布并实施。2007年，物权法通过，物业管理条例随之修改，修改后的物业管理条例于2007年10月1日实

5、施。,一、条例颁布前的物业管理制度建设,物业管理政策法规特点：借鉴性过渡性针对性,城市新建住宅小区管理办法,1994年3月23日建设部颁布城市新建住宅小区管理办法。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。但是它仅仅提出了业主委员会制度，尚未提出业主大会制度。,二、条例颁布后的物业管理制度建设,物业管理政策法规特点：配套性经验性操作性,第四节 物业管理条例,2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。,一、条例的指导思想和立法原则,立法理念：发展为重、平衡利益、保护弱者立法指

6、导思想：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。,立法原则,立法原则：1、物业管理权利和财产权利相对应的原则；2、维护全体业主合法权益的原则；3、现实性和前瞻性有机结合的原则；4、从实际出发，实事求是的原则。,三、条例创设的法律制度,7项基本制度：业主大会制度业主公约制度前期物业管理招投标制度物业承接验收制度物业管理企业资质管理制度物业管理从业人员职业资格制度住宅专项维修资金制度,法律制度的内涵,条例所创设法律制度的内涵：尊重和维护业主

7、的财产权利；建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；条例和有关法律法规共同规范物业管理活动；妥善处理政府和市场的关系。,四、条例主要内容简介,共7章，70条。第一章 总则 5条第二章 业主及业主大会 15条第三章 前期物业管理 11条第四章 物业管理服务 18条第五章 物业的使用与维护 7条第六章 法律责任 13条第七章 附则 1条,条例的法律责任的特点,行政责任、民事责任并存为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承

8、担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。体现业主自我管理、自我监督的原则,五、条例确立的基本法律关系,业主相互之间的关系物业管理企业和业主之间的关系开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系物业管理各方主体与政府之间的关系,第二章 物业管理服务,第一节 物业管理服务的特点和内容,一、物业管理服务的特点公共性和综合性（受益主体）的广泛性和差异性即时性和无形性持续性和长期性,二、物业管理服务的内容,房屋共用部位、共用设施设备以及物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理物业管理区域内的环境卫生服务物业管

9、理区域内的绿化管理服务物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务物业装饰装修管理服务物业档案资料的管理专项维修资金的代管服务,合同内的服务,二、物业管理服务的内容,物业服务合同约定以外的服务：1）不是物业公司的法定义务 2）服务事项需要由特定的业主和物业管理企业另行约定。3）是一种有偿服务，由双方当事人自主约定。,三、物业管理服务标准,普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（2004年）6个方面物业管理服务的内容3个等级的服务标准注意：要记各级标准之间的差别，尤其是数字之间的差别。,物业管理企业和业主使用标准时应注意的问题,标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通

10、住宅小区物业服务的试行标准。选用标准时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素。,第二节 物业服务收费,一、物业服务收费原则合理原则公开原则收费与服务水平相适应原则,二、物业服务收费管理,（一）物业服务收费定价形式政府指导价市场调节价,（二）物业服务收费形式,包干制,酬金制,包干制与酬金制下物业服务收费的组成,物业服务费=物业服务成本+法定税费+物业管理企业的利润预收物业服务资金=物业服务支出+物业管理企业酬金,包干制的优点和缺点,优点：简便易行缺点：透明度不高 收费低的时候，物业企业会亏损 市场不规范的时候，个别企业可能通过减少物业服务成本来

11、保证企业利润。,酬金制下物业企业的义务,公布收支的义务答复质询的义务接受审计的义务,（三）物业管理服务成本构成,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。注意：在物业服务“定价成本”中，除了以上9项还多了一项，即管理费分摊。,（四）物业服务费的缴纳和督促,非业主使用人的交费责任。条例第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人

12、约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”未交付房屋的交费主体。条例第42条第2款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”,业主委员会对欠费业主的督促义务。条例第67条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”,（五）代收代交费用,条例第44条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”物业服务收费管理办法第17条：“物

13、业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”,业主,物业管理企业,公用事业单位,委托合同关系,物业服务合同关系,供用电、水、气、热力合同关系,第三节 物业服务合同,物业服务活动是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。具体地说：1）物业服务合同是物业公司该作什么，不该什么的依据 2）当管理区域那出现纠纷时，物业服务合同还是物业公司是否应当承担责任的依据 3）如果需要承担责任，物业服务合同还是需要承担多少责任的依据。请注意，以上这些要点可能会

14、出现在物业管理实务的综合分析题中。,第三节 物业服务合同,物业服务合同分成两类:第一，前期物业服务合同：建设单位和物业服务企业签订。第二，常规物业服务合同（一般就叫做物业服务合同）：由业主委员会代表业主和业主大会签订。但是要注意，选聘物业企业的不是业主委员会，而是业主大会。即：选聘主体是业主大会，签约主体却是业主委员会。,一、物业服务合同,物业管理事项物业服务质量物业服务费用双方的权利义务专项维修资金的管理与使用物业管理用房合同期限违约责任,物业服务合同的主要内容,（一）前期物业服务合同的特征,前期物业服务合同具有过渡性；前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签定；前期物业服务合同是要式合同

15、。,（二）前期物业服务合同的时效,前期物业服务合同可以约定期限；前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。（期限未满，业主同物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止）,三、物业管理企业的义务,（一）在公共秩序维护中，物业公司主要尽以下三种义务：第一，告知业务第二，制止义务 注意，物业企业的有制止的义务，却无制止的权利，意味着这种“制止”只是口头的制止，而非通过行动去“阻止”。第三，报告义务,（二）物业管理区域的安全防范协助义务,条例第47条第一款：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告

16、，协助做好救助工作。”这说明，如果出现了安全事故时候，物业公司要做好三项工作：第一，报告 第二，采取必要的应急措施 第三，协助做好救助工作。注意：这个问题也会出现在物业管理实务的综合分析题中。,条例第47条第二款：“物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”,案例,2005年1月27日晚，单与亲戚黄前望银都花园探访亲戚，因登记问题与值勤保安胡某发生纠纷。黄某从车上取出斧头状利器加入冲突，被保安胡某夺下，胡某用斧头砍击单，正在附近巡逻的保安何某闻讯赶到后持水管殴打单。单后经医院抢救无效死亡。,系因职责参与纠

17、纷；物业管理公司应对其工作人员不当履行职务导致的侵权行为承担赔偿责任。,四、物业管理企业承担违约责任的条件,物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为。如果物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管理企业也不一定因此承担法律责任。,第四节 物业使用和维护,物业使用维护,公共建筑共用设施,道路场地,公用事业单位管线、设施,业主装修装饰房屋,利用共用部位、设施设备经营,规划用途不得擅自改变,不得擅自挖掘、占有,公用事业单位负责维修、养护,告知、制止和报告

18、义务,征得相关业主、业主大会或者物业管理企业的同意,第三章 物业管理的基本制度,物业管理的七项基本制度,物业管理的七项目基本制度,业主大会制度,业主公约制度,前期物业招投标制度,物业承接查验制度,物业管理企业资质管理制度,物业管理专业人员职业资格制度,住宅专项维修资金制度,第一节 业主大会制度,一、业主（一）业主的概念 房屋的所有权人为业主。不受国籍、不受法人和自然人的限制。一般以产证作为辨认业主的依据（但不是最终的依据。）,第一节 业主大会制度,1按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则

19、的建议4参加业主大会会议，行使投票权5选举业主委员会委员，并享有被选举权6监督业主委员会的工作7监督物业管理企业履行物业服务合同8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9监督专项维修资金的管理和使用10法律、法规规定的其他权利,（二）业主的权利,合同权,建议权,投票权,选举权与被选举权,监督权,业主的权利,知情权,（三）业主的义务,遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律

20、、法规规定的其他义务。,二、业主大会,（一）业主大会的组成和性质物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。,（二）业主大会的筹备与成立,1、成立业主大会的限制和选择一个物业管理区域成立一个业主大会；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。,2、业主大会的筹备成立业主大会筹备组：业主代表、建设单位业主大会筹备组的工作内容筹备业主大会的工作要求,3、业主大会的成立业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区

21、、县人民政府房地产行政主管部门的指导下。组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议议程,（三）业主大会的职责,业主大会职责,选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作,制定和修改业主大会议事规则,选聘、解聘物业管理企业,决定专项维修资金使用、续酬方案，并监督实施,决定改建、重建建筑物及其附属设施,有关共有和共同管理权利的其他重大事项,制定和修改业主公约,（四）业主大会活动规则,1.定期会议和临时会议2.业主代理人和业主代表人3.业主大会决定事项的表决效力,三、业主委员会,（一）业主委员会的性质业主大会的执行机构，它的职责是：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选

22、聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。,（三）业主委员会的备案,条例第16条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”,（四）业主委员会委员的资格条件,本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。,（五）业主委员会委员的资格终止,因物业转让、灭失等原因不再是业主

23、的；无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；因疾病等原因丧失履行职责能力的；有犯罪行为的；以书面形式向业主大会提出辞呈的；拒不履行业主义务的；其他原因不宜再担任业主委员会委员的。,（六）业主委员会会议,1,经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议,2,业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档,3,业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告,（七）业主委员会的改选与变更,业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期

24、未换届的，房地产行政主观部门可以指派工作人员指导其换届工作。经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。,（八）业主委员会的工作经费,业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则决定；业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。,四、限制性规定,条例第19条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的，物业所在地的区

25、、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。”条例第68条：“业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。”,第二节 管理规约制度,一、管理规约（一）概念 管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。,（二）管理规约的概念要点,管理规约是自我管理的一种重要形式和手段 管理公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充 管理规约是有效调整业主之间权利与义务关

26、系的基础性文件 管理规约是物业管理顺利进行的重要保证,（三）管理规约的主要内容,（四）管理规约的法律效力,违法管理规约，承担的绝对不仅仅是道义上的责任，承担的是法律责任。此外，还要注意两点:(1)管理规约对物业使用人也发生法律效力。(2)管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。,二、临时管理规约,（一）概念 业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理公约。,（二）业主临时公约的制定,制定的主体：建设单位制定的时间：物业销售之前 为什么呢？因为物业买受人签物业买卖合同时，业主需要提前知晓业主管理规约的内容，确认签字要遵守业主临时公约的条款。提醒：物业销售包括现售和预售，这两种销售

27、全部需要提前指定临时管理规约。,（三）相关主体的法律义务,建设单位不得侵害物业买受人的义务；建设单位对临时管理规约的说明义务；条例明确规定，建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，并解释说明。这里的明示，应该理解为是以书面的形式向物业买受人明确无误的告示，如直接将业主临时公约文本交与物业买受人，或者以通告的方式，在显眼的地方予以公示。物业买受人对临时管理规约承诺的义务。,（四）临时管理规约的内容,2004年9月建设部发布了业主临时公约(示范文本)1.物业的自然情况与权属情况(1)物业的自然情况 说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。物

28、业的建筑面积和用地面积，以城市规划部门审定的数字为准。物业管理区域的范围界限，以城市规划部门审定的总平面图为准，说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。,（四）临时管理规约的内容,1.物业的自然情况与权属情况(2)物业权属情况 物业管理区域内的有些建筑物或建筑部位，开发建设单位并不出售，而是留作出租或自用，这部分物业所有权可以属于开发建设单位所有。但建设单位对自己享有的物业产权应在临时管理规约中明示，例如临街商铺留作自行经营或出租等。,（四）业主临时公约的内容,2.业主使用物业应当遵守的规则 遵守相邻权规定 临时管理规约应对以下事项作出约定：业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利

29、，但不得妨碍其他业主正常使用物业；业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。这条容易被业主忽视，也容易被考生忽视。,（四）业主临时公约的内容,3.维修养护物业应当遵守的规则(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护 业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意。(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理 临时管理规约生效期间，物业大多处于保修期内，因此建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。如果建设单位在保修期限和保修范围内拒绝

30、修复或拖延修复，业主可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担。,（四）业主临时公约的内容,4.涉及业主共同利益的事项；全体业主授予物业管理企业行使的管理权利 以示范文本为例，业主可以在以下两方面对物业管理企业授权：配合建设单位制定物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理、共用秩序和环境的维护等方面规章制度；以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理规章制度的行为。,（四）业主临时公约的内容,5.违约责任 业主违反 建设单位违反,第三节 前期物业管理招投标制度,条例第24条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的

31、原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”,一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则,（一）概念 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。,（二）前期物业管理招投标的意义,(1)建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合

32、比较(2)有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。(3)前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境,（三）前期物业管理招投标的原则,公平公正公开诚实信用问：“评委必须按照评分标准评分”，这是什么原则？“不能排除潜在的投标人，这是什么原则”？,（四）前期物业管理招的强制性规定,住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”,二、前期物业管理项目招标规则,（一）招标形式公开招标：有招标公告和资格预审环节邀请

33、招标：没有招标公告和资格预审 邀标请注意：1）主要适用于有特定要求的物业项目的招标。2）必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书；3）投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。,二、前期物业管理项目招标规则,（二）招标文件的编制与招标项目备案1.前期招标文件的内容(1)招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；(2)物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等；(3)对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等；(4)评标标准和评标方法；(5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等；(

34、6)物业服务合同的签订说明；(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。,二、前期物业管理项目招标规则,（二）招标文件的编制与招标项目备案2.前期招标文件的备案（招标中的第一次备案）招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者招标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料。,二、前期物业管理项目招标规则,（三）招标的程序规则留给投标人准备标书的时间，最短为20天如果需要澄清或修改，也要留足15天时间。招

35、标时限：(1)新建现售商品房项目：现售前30日完成；(2)预售，取得预售证之前；(3)非出售的新建物业，交付使用前90日完成；,三、前期物业管理项目投标规则,（一）投标要求与投标文件投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应。投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。,（二）投标程序,（二）投标程序暂行办法第23条：“投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点”。暂行办法第24

36、条：“投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。”,四、开标、评标和中标,（一）开标开标时间开标地点开标形式（二）评标评标专家名册评标委员会评标规则,（三）中标,招标人按照中标候选人的排序先后确定中标人；招标人应当在招标有效期截止时限30日前确定中标人；招标人应当向中标人发出中标通知书；招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案（招标中的第二次备案）；招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人无正当理由不与中标人签订合同

37、，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。,五、违反前期物业管理招投标规定的法律责任,条例第57条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。,第四节 物业承接查验制度,条例第28条：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”,承接查验的意义,有利于明确各方的权、责、利，保护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益。督促建设单位提高建设质量可以弥补前期物业管理期间业主大会缺

38、位的弊端。,新建物业承接查验,组织主体：建设单位组织。时间：竣工验收后，首位业主入住之前办理。档案要求：并将物业查验记录作为物业管理档案。（想一想在实务中，什么叫做物业管理的基础档案）,机构更迭时物业承接查验,组织主体：业主委员会 顺序要求：业主委员会组织新旧物业企业共同进行承接查验活动，由原物业管理企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。,物业承接查验的内容,物业资料的移交：竣工验收资料 技术资料 物业质量保修文件和物业使用说明文件 物业管理所需的其它资料物业现场的验收：物业共用部位共用设施设备的验收 物业管理区域环境验收,三、物业的保修责任,条例第

39、31条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。注意：1）建设单位交付住宅时，必须提供量书。保修承诺不得低于住宅质量保证书中规定得范围和期限。2）保修期限从交付时起算,第五节 物业管理企业资质管理制度,一、物业管理企业的性质和地位条例第32条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”,（一）取得资质等级的条件,注册资本相关专业人员数物业管理专业人员资格物业管理项目管理制度和标准,各资质等级物业管理企业的条件,项目,等级,（二）资质证书的颁发和管理,国务院建设主管部门一级资质证书省、自治区人民政府建设主管部门二级资质证书直辖市人民政府房地产主管部门二级和三

40、级资质证书设区的市级人民政府房地产主管部门三级资质证书,（三）资质等级与项目承接,一级资质各种物业管理项目二级资质30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目三级资质20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目,四、物业管理企业资质等级的管理程序,新设立物业管理企业的资质申请 取得营业执照之日起30日内 持如下文件申请资质:1)营业执照 2)企业章程 3)验资证明 4)企业法人代表的身份证 5)物业管理人员的职业资格证书和劳动合同、管理人员和技术人员的职称证书和劳动合同。,四、物业管理企业资质等级的管理程序,不得批准资质的违规行为（2）（8）（10）物业管理企业资质等级的变

41、更、注销与撤消 变更30日办理手续 因分立，合并而注销，30日内办理手续 因破产而注销，15日办理手续,五、物业管理企业违规行为的行政处罚,超越资质等级承接物业管理业务出租、出借、转让资质证书不按规定及时办理资质变更手续,第六节 物业管理人员职业资格制度,条例33条明确提出了物业管理从业人员要实行职业资格制度。2005年11月16日，物业管理师资格进入国家专业技术资格制度系列,第六节 物业管理人员职业资格制度,一、物业管理从业人员的职业素质1.正确的职业的道德2.良好的职业素养,三、物业管理师制度的相关规定,物业管理师制度2005年11月的三项法律CPM物业管理师资格证书注册证资格证书由省、自

42、治区、直辖市的人事行政部门颁发，在全国范围内有效。,三、物业管理师制度的相关规定,考试报名条件 认定考试的规定 非认定考试的工作年限规定,三、物业管理师制度的相关规定,物业管理师的注册 由聘用企业提出 审批机构与审查机构 预期不注册的规定 延续注册的规定 不予注册的情况,第七节 住宅专项维修资金制度,建设部、财政部2007年12月4日颁布专项维修资金管理办法，于2008年2月1日实施。一、内涵 共用部位、共用设施保修期满后的维修、更修和改造。,二、交存,（一）交存主体住宅的业主住宅内的非住宅或者与住宅相联系的非住宅的业主。公有住房的售房单位,（二）交存金额,商品住宅：当地住宅建筑安装工程每平方

43、米造价的5到8。售后公房：业主交纳当地房改成本价的2，售房单位按多层不少于售房款的20，高层不少于30交纳。,（三）交存金额,业主不交纳维修资金，建设单位不能将房子交付给业主。业主分户帐面上的余额少于首期交存金额30的，应当及时需交。,（四）维修资金的管理,业主大会成立前的商品住宅 以物业区域位单位设帐，以户门号设分帐。未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，以房屋门号设立分帐。业主大会成立前的售后公房 对于售房单位交纳的部分来说，以售房单位设帐，以幢设分帐；对业主交纳的部分来说，按照户门号设分帐。,三、专项维修资金的使用,（一）使用原则：方便快捷，公开透明，受益人和负担人相一致。,三、专项维修

44、资金的使用,（二）分摊规则 商品住宅按照建筑面积分摊 售后公房按照售房单位和业主所交存的比例分摊，然后业主再按面积分摊。商品住宅和售后公房之间的共有部位和设施设备，首先按照各自面积分摊，然后再按照各自的规则分摊。,三、专项维修资金的使用,（三）使用程序业主大会成立前：物业企业提出建议双2/3业主通过物业企业实施物业企业报政府审核政府审核后通知银行银行划拨业主大会成立后：物业企业提出建议业主大会讨论通过物业企业实施物业企业向业主委员会申请列支业主委员会审核通过并报政府备案向银行发出划拨通知银行划拨紧急使用程序：两种情况下均没有业主讨论通过这一环节。,三、专项维修资金的使用,（五）关于住宅装修维修

45、资金购买国债必须购买一级市场的国债，并持有到期不能从事国债回购，委托理财或者将国债用于质押等。,四、住宅专项维修资金的监督管理,房屋所有权转让时，住宅维修资金不能提取，只能办理用户更名。房屋灭失时，维修资金返还业主。开发建设单位在业主没有交纳首期住宅专项维修资金前将房屋交付给买受人的，逾期不改正的，处3万元以下罚款。开发建设单位不按规定交纳维修资金，逾期不改的，处1万元以下的罚款。挪用专项维修资金的，追回维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款。,第四章 建筑物区分所有权,一、概念,物权法第六章“建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的民事法律基础。建筑物区分所有权：专有权 共

46、有权 共同管理权,二、专有部分所有权,转让专有部分时，共有权和共同管理权一并转让。三种权利中，专有权占据主导地位。业主如果将自己的住宅改变成营业用房，必须符合法律、法规和管理规约的规定，必须征得利害关系人的同意。,三、共有部分的共有权,1.对共有部分，业主不得以放弃权利为理由不履行义务。2.建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地除外）和物业管理用房属于业主所有。3.建筑区划内的车位、车库的权属遵照约定，但是应该首先满足业主的需要。4。占用业主公共部位的车位属于业主。,四、共同部分的公共管理权,业主大会和业主委员会的决定效力 有效的决定必须符合以下三个条件：必须是依法设立的业主

47、大会、业主委员会做出的 必须是按照法定程序做出的 必须是符合法律法规的,五、业主的诉讼权,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院赔偿。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,第五章 房地产相关制度与政策,主要内容,房地产开发经营房地产转让商品房销售房屋租赁房地产中介服务房地产抵押房地产权属登记房屋维修养护,第一节 房地产与房地产业管理制度简介,房地产业：第三产业 基础性产业 先导性 支柱产业,房地产领域的现行法规体系,1.宪法2.法律：土地管理法、城市房地产管理法城乡规划法,3.行政法规：物业管理条例,4.部门规章：物业服务收费管理

48、办法,5.地方法规：上海市住宅物业管理规定,6.最高人民法院的文件：最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定,第二节 房地产开发经营管理,一、房地产开发企业管理,（一）设立房地产开发企业的条件1、房地产开发企业资格 一般条件：（1）依法成立；(2)有必要的财产或者经费；(3)有自己的名称、组织机构和场所；(4)能够独立承担民事责任。特殊条件：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。,2、房地产开发企业资质,项目,等级,（二）设立房地产开发企业的程序,领取营业执照30日内到房地产开发主管部

49、门备案，申请资质。需要提交6项文件：营业执照 企业章程 验资证明 企业法定代表人的身份证明 专业技术人员的资格证书和劳动合同 房地产主管部门认为需要出示的其它文件,（二）设立房地产开发企业的程序,30日内发出暂定资质证书 不低于四级资质企业的条件 有效期为1年 可延长，但不能超过2年 如果1年内无开发项目，不得延长,（三）市场活动规则,一级资质的企业承接的项目不受限制。二级资质以及以下资质的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开发建设项目。,二、房地产开发项目的规划设计管理,房地产开发的四个阶段：决策前期建设租售房地产开发前期工作阶段的内容：拿地立项拆迁规审城市规划部门对房地产开发项目的管

50、理：审定项目规划设计实施监督检查,（一）城市规划的概念和房地产开发项目的关系,城市规划 城市总体规划 分区规划（仅限大中城市）城市详细规划 控制性详细规划（规划部门制定）修建性详细规划（开发商编制）,（二）房地产开发项目的规划设计审定,通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划。一书两证：项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。,（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督,城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。对于重要建设工程，规划部