2011淮安蓝岳学府营销总纲99P(1).ppt

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1、谨呈：蓝岳集团淮安城市公司,蓝岳学府项目营销总纲,上海奇正蓝岳学府项目组注：本总纲以4月28日为开盘节点制定,第一步：项目认知,第二步：客群定位,第三步：目标市场,第五步：目标分析,第四步：形象定位,第六步：营销策略,思路导图,项目位于清河区北京北路99号、中经路以 北，清河区区政府北侧。南侧：清河区区政府北侧：淮安工学院东侧：待建清河区老年文化中心，并紧邻清河区夕阳红广场景区。西侧：老城区成熟居住圈项目位于城市主干道北京北路与中经路交叉路口，交通便捷，环境清幽，是城市的理想居所。,区位界定：淮安行政教育中心，老城区成熟生活圈，老城区居民理想的改,区位分析,教育资源：本案教育配套和学校文化将支

2、撑项目最大的卖点及客户来源,项目距北京路小学、繁荣小学、淮师附属中学、清河中学以及淮安工学院都比较近，可谓是学校坏绕，人文气息浓厚。其中清河中学为江苏省三星级普通高中。本案项目所属小学学区为北京路小学、清河路小学、繁荣小学。距离清河中学仅1.2公里,清河中学,淮阴工学院运动场,淮阴工学院广场,配套分析,生活配套：项目配套设施完善，10分钟生活圈内应有尽有。,配套分析,项目界定关键词：老城旧区、规模小、高层,建筑经济技术指标总建筑面积：47831.33商业：7208.54（含大于 150 物业用房）住宅：32057.7平米建筑密度：52.9%容积率：5.5绿地率：21%住宅总户数：285套 31

3、层1号楼：113套2号楼：86套3号楼：86套车位：1324（含机动与非机动）商业总套数：21套,老城旧区：意味着成熟的生活圈，拥有大量的改善型客群。规模小：难以提升项目的景观、配套及、影响客户生活品质的提升。高层：较高的物业管理费和维修基金，适合老人居住。,产品分析,产品线分析,在户型设计过程中，牺牲了97平米两房的部分价值来满足大面积户型，因此从产品优势上来说，大面积户型价值明显高于小面积,2号楼3号楼户型解析A1优点入户花园、设备平台户型附加价值较大。南北通透、采光较好。卧室和公共区域分开，动静分离。活动动线符合人性化设计。主卧、客厅大开间设计卧室大飘窗设计。主卧独立卫生间。B1优点：双

4、阳台，动静分离B1缺点：南北不通透，浪费空间大。C1优点：南北通透、卧室飘窗、客厅大开间C1缺点：次卧较小、有一定的空间浪费,户型价值：A1C1B1,1#2#3#楼，两房户型皆为不通透户型，并在设计中都存在相应的瑕疵。,1楼户型解析A优点南北通透、采光较好。主卧、客厅大开间设计。卧室大飘窗设计，大进深阳台。主卧独立卫生间。活动动线设计人性化三个卧室面积层次分明，满足不同的功能需求 B优点：两卧朝南、户型紧凑、阳台大进深B缺点：南北不通透，小房间比较狭长，客厅采光较差。阳台设置在主卧，减少了主卧私密性 C优点：两卧客厅皆朝南、户型紧凑C缺点：南北不通透，阳台设置在主卧，减少了主卧的私密性 D优点

5、：动静分离、阳台大进深、卧室大飘窗、附加面积、两卧一厅朝南,户型价值：DACB,项目SWOT分析,72-138平米多种经典户型，满足客户不同需求。,所有户型均采用大进深阳台和大飘窗设计，其中大户型（三房）设计合理，提升大面积附加价值,项目交通便捷，多路公交经过，距淮安汽车总站仅5分钟车程，距市中心商业圈仅10分钟路程。生活设施齐全，周边环绕银行、超市、医院以及完备的教育链，具备成熟的居住氛围。,项目地理位置优越，位于老城区清河区，紧邻清河区区政府。,老城成熟生活圈，满足改善型居住和刚性需求的品质住宅。,项目学院文化浓厚，生活氛围成熟，教育资源丰富。,优势分析,项目SWOT分析,小户型设计存在瑕

6、疵，给销售带来一定的障碍。,因回迁户关系，导致一部分热销面积段房源缺失，对项目的推广产生一定的影响。,项目体量较小，景观不具备优势，社区配套难以完善。,很多客户对高层项目尚存在抗性。,因规模原因而使小区品质难以提升，与项目改善型居住产品供给存在矛盾。,老生活区，周边环境较差。,劣势分析,项目SWOT分析,市政单位、高等学府环伺周围，浓重的人文气息给生活加分，更带来一定的客源。,区域目前居民较多，小区较破，具有地缘情节的改善型居住会带来大量的客群,目前区域在售项目不多，为争夺客源带来机会,地缘情节客户较多，竞争项目较少，是项目2011年销售的最大机遇。,淮安市近年经济持续稳定上涨，购买力提升，居

7、住品质要求提高，改善型居住客源增加。,机会分析,项目SWOT分析,项目销售期内，将有更为严厉的政策推出，市场状况将受到一定程度的打击。,宏观政策对改善型居住的客户影响较大。,金融政策的收紧提高了购房者的首付和还款负担，提高了购房门槛。,政策不仅打击了改善型居住客户，更是误伤了刚性需求客户，明年市场状况未卜。,区域内同期有同类型产品推出，影响到项目的销售。,威胁分析,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,SO：发挥优势，抢占机会,WO：利用机会，克服劣势,WT：减小劣势，避免威胁,ST：发挥优势，转化威胁,充分发挥产品的独特优势，从人文、配套、交通等方便抢占

8、暂时空缺的市场，利用区域优势、改造计划，挖掘区域内所有有效客户。在项目后期配套上，不断增加促使产品达成利润最大化的附加值，如智能化系统的运用，品牌产品的采用等。,充分利用区域内居住小区老旧，城市改造脚步加快，改善型居住需求加大的机会，克服客户对产品区位较偏的固守思想，重塑产品区域价值的认可度。对于户型的不合理设计，在后期工程施工时进行改善和规避，如73平米的一房，在施工时，衣帽间和储藏室的隔墙可以不砌，为客户装修留下空间。,利用产品相对便利的交通，以及浓厚的人文居住气息，以及区域居民的“地域”居住情节，来转移城市整体“东移”的威胁，留住更多的改善型居住客户。,尽可能减小劣势，从销售说辞等方便进

9、行规避，将威胁降低到最低，不断提升区域价值以及整个产品的高度，将产品的高品质形象树立起来，用先发制人以及走差异化路线的范式，避免来自外部的威胁。,充分挖掘地缘情节客户，并增加客户基数，凸显大面积户型优势，和小面积总价优势，忽略小区品质，强调区域文化,项目SWOT对策与转化,第一步：项目认知,第二步：客群定位,第三步：目标市场,第五步：目标分析,第四步：形象定位,第六步：营销策略,思路导图,目前临时售楼处来访客群分析,此来访客户是在未做推广的情况下客户，主要来源为路过和围墙，当项目认知度达到一定程度后，可能会发生一定的改变。,本项目120平米以上户型达到46%，与实际需求具有一定的出入,目前来访

10、客户主要集中在项目周边及清河区,事业单位及政府机关客户所占比例较高，为后期推广的主力客群。注：其中其他包含大部分不愿意透漏单位的政府机关客群,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,教师,典型客户访谈,政府机关,企业员工,个体经营户,事业单位,政府机关,典型客户访谈,教师,企业员工,个体经营户,事业单位,事业单位,典型客户访谈,教师,企业员工,个体经营户,政府机关,企业员工,典型客户访谈,教师,事业单位,个体经营户,政府机关,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,企业员工,典型客户访谈,教师,事业单位,个体经营户,政府机

11、关,个体经营户,典型客户访谈,教师,事业单位,企业员工,政府机关,他们是生活在清河区附近的有着稳定收入的一群人，年龄在30-60岁之间，对生活质量有一定的要求。,他们有一定的地域生活情节，有一定的人生阅历，对于置业有自己的判 断，并且大部分属于改善型置业。,他们拥有良好的文化背景，有一定的生活圈层，并且对于圈层人士的介绍 较为深信，并且对生活氛围要求很高。,他们有自己居住的喜好，偏好100-120平米左右的小三房，最好2-3房朝阳，保证充足的采光和通风。,他们事业平稳，喜欢安稳，不善于冒险，期待生活的改善，对于买房子比较慎重，他们具有地缘情节，对于认定的东西不轻易改变，他们是构成我们客户的中坚

12、力量,目标客户思考一,是他们找到了我们,目标客户思考二,但是我们有46%，120平米139平米大面积户型,他们在哪里？,购买大面积的客户他们是单位里的中上层或者是小有成就的生意人他们一般两代或者三代同堂他们的孩子尚未离巢或家里有老人他们家庭年收入在15万以上他们要面子，爱炫耀他们的购买欲望需要项目形象的支撑,小面积客户目标特征一：年龄25-60岁 目标特征二：首次、二次置业均有 目标特征三：原住清河区或在清河区附近上班，包含部分乡下进城客户 目标特征四：文化层次跨度较大 目标特征五：家庭月收入在6000以上，有存款(家庭支持)目标特征六：少量有私家车 目标特征七：常聚会（或主动或被动）目标特征

13、八：做事保守、易跟风,随着国家宏观调控日趋严厉，根据淮安城市特征，在刚性需求为主导的市场下，在项目特征的需求下，客户属性特征将更加明晰：,大面积客户 目标特征一：年龄35-55岁 目标特征二：二次置业为主 目标特征三：原住清河区或在清河区附近上班，属于事业中的佼佼者 目标特征四：文化层次较高 目标特征五：家庭月收入在9000以上，有存款(家庭支持)目标特征六：大部分有私家车 目标特征七：、喜好喝茶、看报纸 目标特征八：好面子、爱比较,本案目标客群特征锁定,第一步：项目认知,第二步：客群定位,第三步：目标市场,第五步：目标分析,第四步：形象定位,第六步：营销策略,思路导图,2013房地产策划设计

14、大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,2010年全年清河区共成交土地49宗，成交面积3454.36亩，土地总价108亿，平均每亩315万元。,2010年淮安市月度土地成交对比,2010年清河区除却1、4、5、10月无成交之外，其余月份均有成交。2010年清河区土地放量主要集中在3月，其次为7月、9月。从2010年土地成交状况来看，预计2011年清河区全年或将有约100万方的销售面积上市。,清河区2010年土地成交明细,清河区2010年土地成交明细,清河区2010年土地成交明细,清河区2010年土地成交明细,清河区2010年土地成交明细,2013房地产策划设计大全，300G移动图

15、书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,清河区2010年土地成交明细,清河区2010年土地成交明细,清河区2010年土地成交明细,清河区2010年土地成交明细,清河区2010年土地成交明细,2010年6月12月清河区商品房成交情况,2010年6月12月清河区商品房成交情况,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,2010年6月12月清河区商品房成交情况,2010年下半年淮安县级城市住宅类商品房放量普遍增大，盱眙县成交4943套位于整个淮安成交榜第一位。比较清河区周边4个区，开发区住宅成交4689套位于第一位，开发区板块开发体量大，楼盘数量多，市场供应量充足，购买力

16、强；商业成交量则最大。清河区的成交量则紧跟开发区，位于第二位。青浦区土地比较稀缺，楼盘少，区域内供应量不足住宅与商业成交量低。,2010年6月12月淮安各区商品房与住宅成交情况,2010年下半年淮安楼市伴随着调控政策出台，价格一路平稳走高。“金九银十”的火爆拉伸了整个楼市的价格，10月新政药效全面显现，淮安楼市受到影响，价格上涨趋于平缓，12月淮安楼市放量增大，刚性需求得到释放，调控影响力衰弱，在交易量的推动下，价格再次迅速上浮，冲刺4000元大关。,2010年6-12月淮安商品房成交均价走势图,淮安市各区商品房成交均价,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信

17、用,目标市场,目前在售竞争项目以85-95及110-115户型为主,80以下的产品几无供应,120平米以上户型较少,在售项目竞争对手锁定,特别竞品分析,特别竞品分析,竞品分析：与本案比的优势交通更便利，紧邻城市主干道北京北路，与市中心更接近。推出时间先于本案，在区域已积累一定客户资源，并有一定的知名度。成功招商“中国十大连锁酒店品牌”维也纳酒店集团成功进驻。优惠活动认筹交3万抵4万，首次推出“零月供，十年净得一套房”的全新投资模式。推盘节奏预计第一波将会推出酒店式公寓，毛坯和精装，均价5500元左右。,清河城市广场对本案小面积客群造成杀伤性掠夺。,17层住宅,11层住宅,22层商住公寓楼,20

18、13房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,蓝岳学府VS清河国际广场,蓝岳学府VS清河国际广场,蓝岳学府VS清河国际广场,特别竞品分析,竞品分析：与本案比的优势交通便利，紧邻城市主干道，处于清河新城中心水渡口CBD辐射区内。今后商业氛围浓厚；该项目西临钵池山公园，风景优美；该项目处于清河新城中心，临济清河新行政区，政府机关等事业单位要员为该项目主要客户；品牌效应强烈，投资客占比大。优惠活动认筹当天购买购房优惠卡，享受缴纳2万元定金可抵3万元购房房款的优惠政策，第三天起之后的一周内购买购房优惠卡的，享受缴纳2万元定金可抵2.6万元，之后认筹无优惠。推盘节奏一期2010

19、年4月开盘，去化90%，二期2010年11月开盘，去化50%。,茂华国际汇对于本项目大户型的去化有直接的影响,蓝岳学府VS茂华国际汇,以本地政府和实力较强的企事业单位人员为主，其中10%-20%为投资客户。,蓝岳学府VS茂华国际汇,茂华国际汇户型展示,目标市场 小结,宏观政策对改善型住宅市场影响较大，而本项目主力客群之一是大面积客户。从竞争环境分析，淮安上市量较大，市场竞争激烈。但是目前片区内竞品楼盘较少，这是本案11年销售最大的机会。但是由于规模相仿，产品品质相仿，销售节点类似，区位相近，清河城市广场将成为本项目重要的竞争对手，和重点关注对象之一,思路导图,第一步：项目认知,第二步：客群定位

20、,第三步：目标市场,第五步：目标分析,第四步：形象定位,第六步：营销策略,从客观角度来说纵观以上的分析其实我们的产品并不能支撑“他们”的高品位。,但我们惊喜的发现，学府不止于是房子,淮安城市文化的重要组成部分淮阴工学院，见证了淮安的昨天和今天。站在蓝岳学府的肩膀上，眺望淮阴工学院，她就成了学府门前最重要的景观。优势已经在之前推广中强烈的凸现，并取得了明显效果,毋庸置疑，第一价值一定是文化,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,不得不说，蓝岳学府得到了最大的文化宠幸，淮安文化宫矗立于学府一翼宛如一场文化盛宴。,即将建成的淮安文化宫,这里是附近居民的生活广场，

21、这里是老年人最快乐的乐土，这里承载了淮安居民的文化，这里将成为学府老人生活的一角,夕阳红广场,想象一下,清晨起床，推开床，乐享一片书香,文化宫内，琴棋书画，歌舞升平,校园林立，给孩子心中最美丽的校园,夕阳红广场。让老人寻找到他的一片天,1公里的繁华。生活，更出众精彩,学府人生，一辈子的内涵,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,ian,产品价值提炼,文化社区,学院主义文化社区,市场定位,我家院子里有书香,形象定位,第一步：项目认知,第二步：客群定位,第三步：目标市场,第五步：目标分析,第四步：形象定位,第六步：营销策略,思路导图,领先市场的销售速度快速回款

22、满足企业高速发展的需求奇正理解在平均市场价格的框架下，根据项目自身价值的体现，以浮动市场价格不超过5%的情况下，完成快速销售回款的目标,价格利润,VS,速度回款,两个负相关的因子矛盾或冲突如何解决？,!,按照奇正对于集团发展战略的理解，本项目应该采用“短平快”的开发模式，快速销售以完成快速回款的目标，确保集团的滚动开发战略。,市场形象：紧密结合并升华项目与学院的关系，重点打造项目“学院、文化、书香”的市场概念和印象，提高市场认知度,项目形象：建立项目形象，深入挖掘并推广项目的文化内涵，建立知名度，提升美誉度,企业形象：本案是蓝岳集团在淮安的开山之作，肩负着开疆拓土、塑造企业形象的重任，形成持续

23、的优良客户满意度指标,学院文化形象,优良客户满意度,项目形象塑造,树立蓝岳学府项目学院文化形象，建立知名度，塑造美誉度，从而促进销售，推动蓝岳品牌及项目品牌的建立。,问题点：未来几年，淮安是蓝岳集团重点发展区域，而本案体量较少，推广费用相对较低，难以完全承载蓝岳品牌的塑造。,全年目标：住宅81%的去化率，回款12292.2万元。商业86%的去化率，回款4952.74万元。,价格目标,建议首推2#，冲刺均价5500元/，低开高走，小幅递增；第二次开盘推出1#，均价5800元/；第三次开盘推出3#，直冲均价6000元/；第四次推出商业用房，均价达7000元/,3#，均价冲刺6000元/,2#，冲刺

24、均价5500元/,1#，冲刺均价5800元/,以上推盘顺序分析见后篇。,商业，冲刺均价7000元/,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,第一步：项目认知,第二步：客群定位,第三步：目标市场,第五步：目标分析,第四步：形象定位,第六步：营销策略,思路导图,31,外在条件,内在潜能,策略重思与深化,形象延展与提升,营销策略与执行,项目整体营销命题界定,强压下的小盘营销,政策环境恶劣市场竞争激烈短时间内回款,针对目标客群主要运用影响力深度的小众传播，进行点对点的传播，制造“小众影响”,营销总体思路以大众传播建立项目高度，针对目标客群主要运用围合式圈层营销，进行

25、小众影响,大众传播,建立项目高度，提升项目和开发商的知名度和美誉度,围合式圈层营销,推广思路,圈层营销对特定圈层人群的特性进行全方位剖析，以匹合其消费行为和习惯的营销模式促成交易,围合式圈层营销针对特定圈层进行全方位的创新营销,围合式圈层营销,活动营销,文本营销,体验营销,服务营销,推盘节奏总控：从产品线分析，2号楼3号楼产品线较长，为了确保首次开盘的成功应首推其中一栋。,从产品线分析2号楼、3号楼相对于1号楼来说比1号楼要长，并且相对能够满足主力客群两房、小三房的要求。因为首次开盘蓄水时间相对较短，为了确保首次开盘的成功，建议首次开盘选择2号楼、3号楼其中之一。而1号楼两房去化问题不大，12

26、0平米三房和130平米三房需要一定的周期，因此建议1号楼在中间开盘，增加大面积户型的销售周期 因此，从产品线分析开盘顺序因该是312或者213,第一波推出，2号楼，86套，销售面积19422.5平米理由：2号楼一房1套，两房28套，小三房29套，大三房28套，相对于1号楼58套大三房，58套两房，1套小三房来说，产品线相对合理，而在开盘时间较短，蓄水情况不足的情况下，更容易确保开盘的成功。,第二波推出，1号楼，113套，销售面积11998平米理由：1号楼两房产品去化难度不大，大三房需要大量客户资源积累，因此适当拉长1号楼蓄水期。,第三波推出，3号楼，86套，销售面积13368平米,第四波推出，

27、商业7208平米,推盘节奏总控：从鸟瞰图分析，相对于2号楼，3号楼位置和采光稍佳，建议作为第三波提价时推出,因此，建议推盘顺序为：2号楼，1号楼，3号楼,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,阶段营销总控图,11/3,11/4,11/5,11/6,11/7,11/8,11/9,11/10,工程节奏,4月28日2号楼开盘,6月10日销售中心建成6月26日1号楼开盘,尾盘推售,销售节奏,2号楼蓄水期,内部认筹期,开盘期,3号楼蓄水期,住宅持续期商铺蓄水期,推广节奏,形象力期,产品力期,品牌力期,第一阶段,第二阶段,第三阶段,11/11,蓄水,进行第一轮客户梳理

28、,8日28日3号楼开盘,9月26日商铺开盘,1号楼蓄水期,准备期：引燃项目文化及区域价值，全面造势 树立形象（2011年2月-2011年4月）,阶段目标,兵马未动，粮草先行，全面完成销售前的所有准备工作，为高调推盘做足工作。,营销策略,以“书香”概念炒作作为切入点，立体围攻，多种营销渠道同时运用的同时启动活动营销。,推广主题,我家院里有书香,推广渠道,媒体推广+户外推广+销售物料,阶段重点,1、VI系列设计及确定（已完成）2、销售道具、印刷资料准备3、临时售楼处建设及软硬件配置4、媒体资源确认及户外媒介购买5、销售人员进场及培训，客户接待6、举办“蓝岳杯”儿童绘画比赛7、媒体高调亮相和推广,平

29、面媒体,户外媒体,媒体推广,A,B,其它媒体,D,网络媒体,C,扬子晚报 淮安日报淮海晚报,市中心大牌 项目周边灯箱,淮安楼市网,短信群发 夹报DM邮寄/派单公交车身,媒体选择组合运用，无缝覆盖目标客群，考虑费用预算，选择投入少，效果较好的媒体,营销渠道,群众口碑、楼书展示、横幅、派单：通过在目标区域进行口碑宣传、阶段进行横幅悬挂、派发单页，会起到宣传的显著效果。,SP活动：前期不断强化区域形象和产品影响力，迅速形成市场热点；后期配合销售不断制造声势，保持项目热度，拔高形象。,派发单页,楼书展示,小区横幅,公益活动,围棋大赛,社区舞蹈比赛,营销渠道,报广、短信报纸覆盖面广，可传递消息全面，容易

30、迅速建立影响力；在项目销售的不同阶段分别通过短信向客户传递不同的项目信息，会起到很好的效果。,户外、公交车身户外具有高强度宣传力度，传递范围广；公交车身能够将信息传递到更远的地方，对项目宣传都能起到一定的作用。,活动立意宣传蓝岳品牌。凸显学府项目书香气质提高项目认知度活动主题我心中的健康生活活动时间2011年3月6月活动推广报纸、短信、学校通知、小区海报奖项设置优胜奖3名 上海夏令营最佳奖10名 小霸王学习机鼓励奖50名 学习套装优秀团体奖3名 奖金5000元预算8万元,蓝岳杯淮安儿童绘画大赛,我家院里有书香,蓝岳，为生活更健康。2010年蓝岳集团已经带着实力和信息悄然来到淮安2011年蓝岳集

31、团在淮安的首个作品璀璨呈现蓝岳首府，把大学校园当做院子和景观，把文化中心当做小聚的会所，这是何等的休闲及气魄。不远处，城市公园、大型购物中心、休闲娱乐、清河小学城市的所有气息及光辉，都只为您存在，这度身定制的文化，只配懂得自我品位的生活贵族拥有。,阶段推广主题,第一批开盘期：保持热销温度，深化形象，带动去化（2011年4月1日-2011年4月28日）,阶段目标,2号楼顺利开盘,营销策略,以“书香”文化为概念全面炒作，推动项目销售及价格上行,推广主题,“蓝岳学府3号楼 盛大开盘”；“淮安首个书香社区 灿然揭幕”,推广渠道,媒体炒作+户外推广+事件行销+销售物料+现场体验,阶段重点,1、蓄水客户意

32、向测试及锁定2、认购方案、价格表、优惠方案等制定3、房源认购及开盘4、4月28日，开盘当天蓝岳杯儿童绘画比赛首次画展，并进入评审阶段,第二批开盘期：保持热销温度，深化形象，带动去化（2011年5月-2011年6月）,阶段目标,1、塑造开发企业及项目美誉度；继续打造产品魅力1号楼蓄水及顺利开盘,营销策略,以“产品”为概念全面炒作，推动项目销售及价格上行,推广主题,“蓝岳学府文化美宅 热销全城 魅力加推”,推广渠道,媒体炒作+户外推广+事件行销+销售物料+现场体验,阶段重点,1、蓄水客户意向测试及锁定2、认购方案、价格表、优惠方案等制定3、第二批房源认购及开盘4、“蓝岳杯”儿童绘画大赛颁奖仪式5、

33、正式售楼处进驻仪式,第三批开盘期：体验服务 延伸形象（2011年7月-2011年8月）,阶段目标,1、巩固开发企业及项目形象，诉求服务品质；2、推出3号楼,营销策略,以“热销”为概念全面炒作，推动项目价格及价值上的飞跃,推广主题,蓝岳学府，珍藏楼王,推广渠道,媒体炒作+户外推广+事件行销+销售物料+现场体验,阶段重点,1、蓄水客户意向测试及锁定2、认购方案、价格表、优惠方案等制定3、第三批房源认购及开盘4、老带新客户活动,第四批开盘期：品位升华 巩固形象（2011年9月-2012年12月）,阶段目标,1、转战商铺及车位等销售；2、推出商铺（投资价值）,营销策略,由写字楼转战到商铺投资话题上来，

34、结合文化中心、社区活动中心概念，重磅登场,推广主题,“LOMO步行街：生活体验休闲街区”,推广渠道,媒体炒作+户外推广+事件行销+销售物料+现场体验+口碑传播,阶段重点,1、蓄水客户意向测试及锁定2、认购方案、价格表、优惠方案等制定3、第四批房源认购及开盘4、品牌主力店签约仪式5、知名品牌店签约公开炒作,注：本案广告费用预算将根据销售金额及市场变化做相应调整。,2011年本案总销售额达约1.7亿元。其中住宅12292.2万元，商业4952.074万元。按照住宅1%，商业2%的推广费用预算。2011年本案的推广总费用为222万。阶段分配如下：,推广费用预算,附件：蓝岳学府开盘前工作节点表,THE

35、 ENDTHANKS,奇正地产机构蓝岳学府项目组2010年1月,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvc

36、mVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPCh

37、jhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,