联祥-2010年11月沈阳市场研究报告.ppt

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1、2010 年 11 月,公司地址：沈阳市和平区总统大厦 C 座 1101 室,联系电话：024-22813450-816,第一篇,第一章,第二章,第三章,第四章,第二篇,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,一、,二、,三、,第六章,市场资讯篇.5政策法规.5楼市动态.6行业动态.8本月开盘项目总结.10市场动态篇.31商品房市场.31一、商品房供应量分析.31二、商品房成交量分析.33三、商品房供求关系分析.34四、本月各区商品房成交情况分析.34商品住宅市场.35一、商品住宅供应量分析.35二、商品住宅供应户均面积分析.36三、商品住宅成交量分析.36四、商品住宅供求关系分析.37五、商

2、品住宅成交套均面积分析.37六、本月各区商品住宅成交情况分析.38七、各物业形态成交面积分析.38八、商品住宅成交产品分析.43环线市场分析.45一、本月商品房各环线供应与成交比例分析.45二、一环内市场分析.46三、一至二环间市场分析.47三、二至三环间市场分析.47四、三环外市场分析.48别墅市场分析.48一、本月别墅市场走势分析.48二、本月别墅成交产品类型分析.49三、本月别墅产品成交区域结构分析.50三、别墅各产品成交走势分析.50四、本月别墅成交面积分析.53五、本月别墅成交面积排行.56商业市场.57供应量分析.57成交量分析.57供求关系分析.58区域市场运行状况研究与分析.5

3、8,2,一、,四、,五、,六、,七、,八、,九、,十、,第六章,一、,二、,第三篇,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,铁西区.58二、和平区.64三、浑南新区.71沈河区.77大东区.82于洪区.88皇姑区.95沈北新区.101东陵区.110苏家屯区.120土地市场.127土地供应分析.127土地成交分析.129媒体统计.136本月媒体投放总体分析.136各大媒体投放对比分析.137各类物业类型报广统计.139各区域报广投放情况.141内部竞品监控.错误！未定义书签。,3,P10,本,月,新,品,上,市,详,见,月报全新改版，欢迎订阅,本月导读,TEL：22813450/51/52/53

4、/61/62,市场研究中心,上月（万平）,本月（万平）,环比,沈阳公积金贷款二套房首,商品房供应量商品房成交量商品住宅供应量商品住宅成交量,119.66204.52144.59178.88,180.85134.38163.68115.87,51.14%34.30%36.63%35.50%,付 50%利率暂不上浮-P6沈 7 折房贷今起全部叫停,11 月全市商品房供应量为 180.85 万平方米，环比上升 51.14%详见 P3111 月商品住宅的供应量为 163.68 万平方米，环比上升 36.62%详见 P35本月商品房成交面积主要集中在二至三环间，区域成交量所占全市成交比的 44%详见 P

5、45本月别墅产品的成交 5 万平米，环比下降 16.67%，成交 180 套详见 P48本月商业用房成交 19 万平方米，环比下降 25.9%详见 P57本月共有 27 宗土地推出，土地供应面积为 171.26 万平,土地供应量环比下降 43.17%,与去年同期相比下降 87.69%详见 P127本月共有 111 个项目投放报广，基本跟 10 月媒体投放相当，投放量为 425.575 版，投放金额为 103,072,825 元，频次到达 574 次详见 P136各区域市场运行状况研究与分析 详见 P58项目名称 推案量 推案价格（元/平）优惠信息多层 4500（折前）诚意金交 2 万抵 3 万

6、，贷款 99步阳江南甲第二期 约 13000中高层 4200（折前）折，一次性 97 折恒大华府 58452 均价 9800 85 折+97 折保利溪湖林语 约 98000 均价 4100-4500 开盘当天 97 折中旅蓝爵公馆 约 10000 主力价 7000-8000 最高优惠 20 万元,贷 60 万 20 年利息 36 万-P6沈阳贷款购 第二套房 现在按 3%征收契税-P6房贷 7 折优惠利率全面取消 下限调至 8.5 折-P8恒大 6000 万元获兰州 70万平米商住用地-P8龙湖地产北京最大商业项目正式动工-P9京沪高速铁路 全 线铺通预计 2012 年通车-P9,唐轩公馆一期

7、保利上林湾万科柏翠园恒盛阳光尚城宏发英里五矿万泉公元,约 200003208837000约 232802373216000,洋房：6256高层：4600均价 550016000-18000均价 4700均价 4400均价 8500,诚意金交 1 万抵 2 万，一次性96 折，贷款 98 折认筹 97 折30 万抵 40-50 万交 2 万优惠 1 万认筹开盘当天 1 万抵 2 万一次性 97，贷款 98，持五洲会绿卡客户可以享受 99.5 折优惠,万科五矿联合体 52 亿包揽唐家岭两地块-P10,4,1,2,3,4,5,6,第一篇第一章 政策法规,市场资讯篇,类别宏观资讯,序号,时间2010-

8、11-42010-11-16,资讯内容公积金房贷新政：二套利率上浮 10%三套停贷上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点,沈阳资讯,2010-11-292010-11-12010-11-92010-11-23,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点沈 7 折房贷今起全部叫停沈阳公积金贷款二套房首付 50%利率暂不上浮全款购二套房，在 10 月 15 日之后备案，契税税率为 3。贷款购二套房，在 11月 12 日之后缴纳契税，无论是否提前,备案，税率均为 3公积金房贷新政:二套利率上浮 10%三套停贷曾被投机客当作秘密武器的住房公积金也迎来了紧缩的政策。住房和城乡

9、建设部、财政部、人民银行、银监会昨日联合印发了关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（下称通知），严禁适用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。四部委此次联合下发的通知中对住房公积金贷款政策修订后，与商业贷款一样，体现了房地产调控中住房信贷的差别化政策。通知明确，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在 90 平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于 20；套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30。通知还规定，第二套住房公

10、积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。央行罕见一个月内 1 次加息 2 调准备金率 5,中国人民银行昨日晚间公布，从本月 16 日起，存款类金融机构人民币的存款准备,金率将上调 0.5 个百分点。这是央行今年第 4 次普遍上调存款准备金率。如果算上一个,月前对六家银行所进行的差别化上调存款准备金率，这已是中国今年以来

11、第五次上调对,主要商业银行上调准备金率。同时，这也意味着央行罕见在一个月内祭出一次加息、两,次上调存款准备金率的货币政策组合拳，体现对当前流动性过剩和通胀压力的深深担忧。,本次上调后，多数大型金融机构存款准备金率将达到 17.5%的历史高位。,第二章 楼市动态,沈阳公积金贷款二套房首付 50%利率暂不上浮,日前，国家四部委联合下发了关于规范住房公积金个人住房贷款有关政策的通知,（以下简称通知），通知明确表示，二套房住房公积金贷款的首付比例不得低,于 50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人放款利率的 1.1 倍。,10 月 18 日，记者同辽宁省公积金管理中心和沈阳市公积金管理中心取得联

12、系，两,家管理中心对此的答复略有不同。,省公积金的工作人员表示，认定第二套房的标准主要是看贷款记录和公积金提取记,录，有记录者将被视为第二套。省公积金方面以“认贷不认房”作为认定二套房的标准。,从上周四开始，如果被认定为二套房，贷款就要按照首付比例不得低于 50%，利率 1.1,倍的新规定执行。,沈阳市公积金的工作人员表示，目前认定第二套房的标准同样要看贷款记录和公积,金提取记录。如果查询不到相关记录，而且查询不到名下已有房产的情况下，会按照一,套房政策执行。被认定为二套房，将执行首付 50%以上的规定执行，与省公积金有所不,同的是，利率暂不上浮。工作人员说，未来利率是否上浮现在不得而知，还需

13、要等待进,一步通知。通知中同时规定，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住,房公积金个人住房贷款。在这个问题上省市公积金达成共识，并已开始执。,沈 7 折房贷今起全部叫停 贷 60 万 20 年利息 36 万,从 11 月 1 日起，取消对首套住房贷款利率 7 折优惠，仅允许执行同档期基准利率,最低下浮 15%，即首套房贷优惠利率最低按 8.5 折执行。,目前沈阳现状大多银行早已执行 8.5 折，自 11 月 1 日央视经济信息联播报道，,各家商业银行接到银监会口头通知，首套住房执行的房贷最低标准将变为：首付最低,6,30%，利率为同档期基准利率下浮 15%，也就是首套房贷优惠利率最低

14、按 8.5 折执行。昨日，记者咨询了沈城多家银行个贷中心负责人，他们均表示确实在上周接到此通知。工行省分行表示早在上半年就已实施首套房最低 8.5 折政策，交行省分行执行 8.5折利率也已有大半年。目前沈阳绝大多数银行执行“首套房贷首付最低 30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房首付最低 50%，利率执行同档期基准利率的 1.1 倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。沈阳贷款购第二套房 现在按 3%征收契税,全款购二套房，在 10 月 15 日之后备案，契税税率为 3，,贷款购二套房，在,11 月 12 日之后缴纳契税，无论是否提前备案，税率均为 3如果贷款购买第二套普通商品住宅的，现

15、在缴纳契税，税率按 3征收，不再以合同备案时间来界定。而如果是一次性付清全款或购买二手房的市民，10 月 15 日及之前进行合同备案的，仍旧可以享受到契税优惠。根据相关的规定，凡是贷款购买商品房的，必须在沈阳房产登记服务大厅缴纳契税。11 月 23 日，在位于沈河区大西路的沈阳房产登记服务大厅相关人员表示：”现在缴纳契税，税率按 3征收。如果个人购买家庭惟一普通住房，且面积在 90 以下的，按 1征收契税。如果是非家庭惟一住房，但房屋属性为普通住宅的，无论何时备案，从 11 月 12 日起，一律要按照 3的契税标准执行。但是，之前得到的信息是以合同备案时间为界，即 10 月 15 日及之前进行

16、合同备案的，执行旧的契税标准。如果按照房产登记服务大厅工作人员的说法，实际等于这项界定标准已经发生了变动。据了解，沈阳市地税局直属分局综合收费科的工作人员出示的文件显示，在 2010 年 10 月 1 日之前进行合同备案，并在 11 月 1 日之前缴纳契税的，契税税率可按照原有的政策执行，”上面这两个条件必须同时具备。7,第三章 行业动态,房企转型目标：二三线城市和商业地产,房地产调控新政的压力下，众多房企都举起了转型大旗，它们转型的方向是进军二,三线城市和商业地产。,目前调控的重点区域和重点城市还是集中在京沪穗深、东部沿海这些重点城市，调,控对于二三线城市和中西部的城市提供了更宽松、更难得的

17、发展机会。从中长期来看，,二三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。新政出台后，包括万科、远洋等在内的地,产巨头在二三线城市的布局速度明显加快。16 月，万科在一线城市中仅于上海、北京,及广州获得了 4 个项目合计 66.7 万平方米，占总获取项目的 5.66%，而截至上半年末，,万科在二三线城市的权益土地储备已达到 3179 万平方米。,与二三线城市类似，商业地产相比住宅地产，在调控中受到的影响也要小一些。而,当下商业地产更是借助住宅地产萎靡之机，火爆了一把。,房贷 7 折优惠利率全面取消 下限调至 8.5 折,11 月 1 日起，全面取消房贷 7 折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为

18、,同档期基准利率的 85%。,相关专家表示，实行 7 折优惠利率是在 2008 年楼市低迷的时期政府采取的刺激房,产购买的临时性措施，而当前的经济环境是充足的流动性吹大了房地产泡沫。“一旦房,价下跌，银行要承担很大的风险，所以银行有必要通过提高利率优惠门槛来收紧房地产,贷款。”有业内人士认为，由于存量房贷并不在调整之列，以及此前部分银行已经先期,提高了房贷利率的执行标准，所以这一变动所波及的范围并不大元。,恒大 6000 万元获兰州 70 万平米商住用地,11 月 8 日，兰州市国土局公开出让 12 宗地块，其中 9 宗地块为工业用地，另外三,宗为商业用地和居住用地，全部地块均成功出让，成交总

19、价 4.5 亿元。,其中，恒大地产集团有限公司以 6000 万元的总价竞得 G1011 号儿童公园和体育,公园及配套的商住用地，该地块出让面积 70 万平方米。,据挂牌资料显示，该地块位于城关区 S417 号规划路以东、T458 号规划路以南、T414,号规划路以西。界外道路用地面积约 40210 平方米，界外绿化用地面积约 21736.7 平,8,方米，界外洪道用地面积约 43659.1 平方米。容积率居住用地 1.82.3；儿童公园不大,于 0.2；体育公园不大于 0.02。建筑密度，居住用地不大于 25%；儿童公园不大于 11.0%；,体育公园不大于 2.0%；绿地率，居住用地不小于 4

20、0%；儿童公园不小于 50%；体育公,园不小于 70%。该地块起拍价 5700 万元。,该地块要求竞得人完成全部用地范围内的征地拆迁安置补偿、“两园和两路”的建,设以及地质灾害危险性评估与防治工作的投资总额不得低于 16.5 亿元。,另外二块商住用地 G0922 与 G1009 号地块分别被兰州明生房地产开发有限责任公,司与甘肃投资集团云天酒店有限公司竞得，成交价分别为 1.7898 亿元与 9000 万元。,龙湖地产北京最大商业项目正式动工,11 月 18 日，龙湖地产在北京的第一个大型商业项目已于近日动工。,龙湖地产称，此项目是龙湖在北京的第一个大型商业项目，项目定名为“龙湖长楹,天街”，

21、位于朝阳区常营大型居住区附近，总体规划建筑面积为 46 万平方米。,龙湖预计，其中的 27 万平方米主要用于经营商业项目，包括 14 间电影院成为北京,最大的 IMAX 影院，4 万平方米建成主题百货，2 万平方米作为商业街等。,据了解，此项目是龙湖地产在今年 2 月 24 日，以总价 46 亿元竟得的地块。早在,09 年，龙都就低调取得顺义牛栏山镇一幅建筑面积 22.5 万平方米的土地。,日前龙湖公告称，公司合同销售已经完成全年目标值 248 亿元，龙湖的战略布局，,也由之前的二三线城市逐渐布局到一线城市。,京沪高速铁路全线铺通 预计 2012 年通车,11 月 15 日上午，贯穿 7 省市

22、，连接“环渤海”和“长三角”两大经济圈的京沪高,速铁路全线铺通。在 2012 年建成通车后，北京至上海仅四小时车程。,京沪高速铁路线自北京南站至上海虹桥站，新建铁路全长 1318 公里，是世界上一,次建成线路最长、标准最高的高速铁路；该铁路最高时速 380 公里，设计时速 350 公,里。,该高铁项目总投资 2209.4 亿元人民币，全线共设 24 个车站，其中始发终到站 5,个，中间站 19 个，列车类型为新一代高速动车组，规划输送能力为单向每年发送旅客,8000 万人。,京沪高铁全程共贯穿 7 省市，连接“环渤海”和“长三角”两大经济圈，穿过华北、,黄淮和长江三角洲三大平原，跨越海河、黄河

23、、淮河、长江四大水系。,9,万科五矿联合体 52 亿包揽唐家岭两地块10 据北京土地储备整理中心出让结果显示，于 11 月 15 日招标的唐家岭两宗住宅用地，最终以 52.27 亿花落万科与五矿联合体。由于该两宗地所属区位较好，当天每宗地均有十多家开发商参与投标。最终万科和五矿联合体成为综合评标的最后赢家，两块地的价格分别为 37.44 亿元和 14.83 亿元。其中，海淀区西北旺北 C1 地块居住项目用地(唐家岭地区整体改造资金平衡项目)，共有 12 家开发商投标。当时最高报价由万科和五矿建设投资联合体报出，为 37.44 亿，折合楼面价 19998 万元/平方米。该宗地位于海淀区西北旺镇。

24、东至规划道路，西至规划绿地，南至代征道路、规划绿地，北至规划绿地。地块将以“三通一平”的形式挂牌出让。为 R2 二类居住用地，出让年限为居住 70 年、商业 40 年、综合 50 年。建筑控制规模 187218 平方米，C1地块开标底价 26.21 亿，折合楼面价为 14000 元/平米。而海淀区西北旺镇中心 C3 地块居住、托幼及中学(唐家岭地区整体改造资金平衡项目)，共有 13 家企业参与投标，以新泰和京投联合体的 15.14 亿报价最高。按照北京万科和五矿联合体 14.83 亿中标价格计算，该地块楼面成本价为 19997 元/平方米。该宗地位于海淀区西北旺镇。东至代征绿地，南至代征绿地，

25、西至规划西北旺镇六号路，北至西北旺镇六号路。地块将以“三通一平”的形式挂牌出让。为 R2 二类居住用地、R53 托幼用地、R51 中学用地，建筑控制规模 92719(含 18480 平方米托幼、中学用地的建筑面积)，C3 地块的开标底价为 10.4 亿，除去配件的托幼以及中学，折合楼面底价 14009 元/平米。第四章 本月新品上市一、本月新品上市情况,项目名称,开盘类型,开盘日期,推案量,推案价格（元/平）,优惠信息,步阳江南甲第二期,开盘,2010-11-20,约 13000,多层 4500（折前）诚意金交 2 万抵 3 万，贷中高层 4200（折前）款 99 折，一次性 97 折,恒大华

26、府保利溪湖林语中旅蓝爵公馆唐轩公馆一期,开盘开盘开盘开盘,2010-11-212010-11-62010-11-62010-11-27,58452约 98000约 10000约 20000,均价 9800均价 4100-4500主力价 7000-8000洋房：6256高层：4600,85 折+97 折开盘当天 97 折最高优惠 20 万元诚意金交 1 万抵 2 万，一次性 96 折，贷款 98,10,1、,折,保利上林湾万科柏翠园恒盛阳光尚城宏发英里,开盘开盘开盘开盘,2010-11-272010-11-132010-11-132010-11-13,3208837000约 2328023732

27、,均价 550016000-18000均价 4700均价 4400,认筹 97 折30 万抵 40-50 万交 2 万优惠 1 万认筹开盘当天 1 万抵 2 万,一次性 97，贷款 98，持,五矿万泉公元 开盘,2010-11-27,16000,均价 8500,五洲会绿卡客户可以享受,99.5 折优惠,二、,n,新品上市步阳江南甲第二期 11 月 20 日开盘项目简介：,项目名称开发商占地面积建筑面积产品类型最早开盘时间,步阳江南甲第沈阳步阳置业有限公司32 万平方米64 万平方米多层、中高层、高层2008-07-05,物业地址总户数容积率绿化率物业费外立面风格,沈阳市沈北新区道义南大街 22

28、 号6000 户2.038%1.0 元/平米月中式,11,交通情况n,141、178、255、236、381、382、326、157、地铁 2 号线等开盘状况：,装修情况,清水,日期,开盘/加推,建筑类型 价格（元/）,开盘优惠,推案量（）套数,推案描述,本次开盘推出二期的 28号多层 2 个单元；35 号多,2011-11-20,开盘,多层、中高层,多层 4500（折 诚意金交 2 万前）抵 3 万，贷款中高层 4200 99 折，一次性（折前）97 折,约 13000,层 3 个单元；23、38 号中高层各 1 个单元，共 149149 户，多层面积在 85-118 平米之间，户型为二房至

29、三房，中高层面积在 41-105,平米之间，户型为一房至三房。,n,户型配比：,类型多层中高层,结构二室三室一室二室三室,面积区间85-8694.44-94.54117.8小计41.5756.490.54100-110小计,套数36186601818183589,比例60%30%10%100%20.22%20.22%20.22%39.34%100%,销售套数3618357181415754,销售率100%100%50%95%100%77.78%83.33%20%60.67%,步阳江南甲第项目位于沈阳市沈北新区道义南大街 22 号。是步阳置业在沈阳投资开发的第一个项目，该项目坐落于沈阳生态金廊，

30、沈北 EBD 生态商务区的核心龙头区域，规划建筑面积约 60 万平方米，集合高层住宅、多层住宅、情景洋房、公寓、酒店、商业等多种 12,建筑形态。此次开盘地点选择在项目现场售楼处进行。本次开盘为项目二期新品上市，距离一期首次开盘相距 2 年多时间，并不是因为销售不佳所导致，恰恰相反该项目首期产品一经面世就备受推崇，短短几个月就基本售罄，该项目之所以相隔二年之久才推出新品，一方面体现出该项目开发商雄厚的资金基础，另一方面也说明因为该项目地处沈北最佳的黄金地段开发商有坐等涨价之嫌，目前二期开盘均价相比一期大概高出近 1000 元，且从本次开盘推出体量偏小也能反映这一意图。因为该项目至首期产品售罄后

31、就一直保持相对低调，所以二期新品面世媒体推广上开发商投入的力度也不大，完全是一种试水的姿态，但就算如此开盘当天依然有近 200 组缴纳诚意金的客户亲临现场选房。本次开盘采用摇号的方式进行选房，所以整个选房过程相对尽然有序。本次开盘推出了 2 栋多层与 2 栋 18 层的中高层的各一个单元，面积区间在 40-105平米之间，户型以二房、三房为主，从整个选房过程来看，多层产品依然是该区域市场需求的主体，所推的 60 套多层产品基本售罄，而中高层产品客户需求还是以中小户型为主，特别是 100 平米以下的一至二房户型市场需求反映较好，而对于 100 平米以上的三房产品，本次开盘销售情况并不理想，只销售

32、两成左右。,n,项目点评：,该项目坐落于沈阳生态金廊，沈北 EBD 生态商务区的核心龙头区域，临近多所高等学府，人文气氛浓郁，周边基础生活配套以及交通配套都是沈北新区最为完善的，且因为高校集中所以人口密度也相当较高，所以该项目客群来源相对丰富。另外从项目本身规划来看，涉及住宅、大型商业体、商住公寓等多种业态，整体上档次感较强，且开发商在本地有一定的市场号召力，所以市场口碑还算可以。,2、,恒大华府 11 月 21 日开盘,13,n,n,项目简介：,项目名称开发商占地面积建筑面积产品类型最早开盘时间交通情况,恒大华府沈阳嘉祺置业有限公司72900 平方米182000 平方米高层2010-11-1

33、3111、167、206、261、283、161、铁西 1 号线、铁西 2 号线等,物业地址总户数容积率绿化率物业费外立面风格装修情况,铁西肇工北街 25 号7502.5040%2.8精装修,四期户型配比：,类型小高层,结构二室三室四室五室,面积区间84-131 97-222 180-183 309-333,套数49968372,比例16.33%32%27.66%24%,n,开盘状况：,日期,开 盘/加 建筑类型 价格（元/）开盘优惠,推案量（）套数,推案描述,推该项目以摇号形式开盘；共推出 5 栋高层为,2010-11-21,开盘,小高层,均价 9800 85 折+97 折,58452,30

34、0,1#-5#，面积为 84-333，均价 9800 元/，,认筹排号 300 多组，开盘场面较火爆。沈阳恒大华府位于沈阳市二环以内，南邻北三西路，西邻肇工北街 25 号，该片区域属于沈阳市二环内地块，由于沈阳二环内地块越来越少，大的开发商不多，整个沈阳处于发展状态，铁西区尤为是个标志，因此项目较受欢迎。,n,项目点评：,该项目位于西邻肇工北街 25 号，到铁西商圈仅 10 分钟车程，周边有五场一馆，为业主的健康休闲运动提供了便利的条件，在未来周围配套将全部实现、环境优雅，适合居住。14,3、,保利溪湖林语 11 月 6 日开盘,15,n,日期,n,项目简介：,项目名称开发商占地面积建筑面积产

35、品类型最早开盘时间交通情况,保利溪湖林语保利房地产（集团）股份有限公司11 万平方米16 万平方米多层2010-9-28190 路,物业地址总户数容积率绿化率物业费外立面风格装修情况,皇姑区黄河北大街芳溪湖3 万户1.935%1.2现代简约清水,一期户型配比：,类型多层,结构二室三室,面积区间5960757887小计91100-107123-137小计总计,套数785050786969522101741785621514,比例5%3%3%5%46%62%14%11%12%37%99%,n,开盘状况：,开盘/加推 建筑类型 价格（元/）开盘优惠,推案量（）套数 推案描述,2010-11-6,开盘

36、,多层,均价4100-4500,开盘当天97 折,约 98000,264,开盘共推出 22 栋为501#-511#、515#-520#、523#-525#、528#-530#,号楼，共 1070 套房源。保利溪湖林语位于皇姑区黄河北大街芳溪湖，位于二直三环间，项目占地 11 万平方米。建筑面积 16 万平方米，属于生态大盘，项目外部紧邻方溪湖，内部景观则由 12 万平方米的“中央河道公园”和 5 万平方米的“城市绿轴公园”构成，两座公园形成三公里长的连续景观面。15 万平商业配套，经营业态上将集购物、娱乐、休闲、餐饮等业态于一体。项目将引进珠江五校，毗邻一三四中学。本次在售楼中心外场地开盘，开

37、盘共推出 22 栋为 501#-511#、515#-520#、523#-525#、528#-530#号楼，共 264 套房源。全部为 6 层多层产品。项目经过长期的蓄水期，到开盘之前共排号近 2000 个，客户交纳认筹金 2 万开盘当天 97 折。16,项目销售时以 80-90 平米去化速度最快，本次开盘均价 4100-4500 左右。经过几个小时紧张的选房活动，项目除顶层房源基本去化完毕。,n,项目点评：,该项目位于皇姑区黄河北大街芳溪湖，项目生活配套齐全，例如沈阳师范大学、沈阳医学院、计算机学院、福瑞家超市等都围绕其周边，除此之外还引进的珠江五校，在未来周围配套齐全、环境优雅，适合居住。,

38、4、,n,中旅蓝爵公馆 11 月 6 日开盘项目简介：,项目名称开发商占地面积建筑面积产品类型最早开盘时间交通情况,中旅蓝爵公馆（中旅国际小镇二期）港中旅(沈阳)置业有限公司近 16 万平方米近 8 万平方米联排、双拼2010-11-06168 路、雷锋号、地铁一号线延长线等,物业地址总户数容积率绿化率物业费外立面风格装修情况,沈阳市东陵区东部棋盘山国际风景区内盛京高尔夫东侧321 户0.550%未知北美庄园式清水,17,n,户型配比：,类型别墅,结构联排,面积区间230-245250-252,套数546,比例90%10%,销售套数456,销售率83.33%100%,n,周边配套,盛京高尔夫,

39、沈阳世博园,n,开盘状况：,日期,开盘/加推 建筑类型 价格（元/）开盘优惠,推案量（）套数,推案描述,开盘共推出 60 套联排产,2011-11-06,开盘,联排别墅,主力价7000-8000,最高优惠20 万元,约 10000,60,品，分别位于盛京高尔夫一侧与邻近一期欧陆商业街一侧，户型面积在,230-252 平米之间，共 60套。中旅蓝爵公馆为港中旅集团在沈开发建设的国际化主题旅游社区“中旅国际小镇”的二期产品，本项目与一期开发的商业街、接待中心、体育会所、住宅组团等复合型社区不同，是以联排住宅和双拼住宅为主的较为纯粹的高尚住宅社区。本次项目开盘地点选择在与一期国际小镇相独立的蓝爵公馆

40、新售楼处举行，由于开盘当天主要面向参与中旅高尔夫会员团购客户以及相关关系客户发售，所以本次开盘相对低调且所推房源并不是很多，开盘当天只拿出来 60 套 230-250 平米左右的联排产品进行发售，但是房源所处整个园区区位相当不错，部分房源临近沈阳盛京高尔夫一侧，相距距离不到 50米。开盘采用排号的先后顺序进行选房，由于主要是团购客户为主，累计排号客户并不多，大概 60 组左右，但普遍都对该项目存在较高的认可度，所以开盘当天选房过程十分舒畅并且成交情况十分理想，特别是位于盛京高尔夫一侧的 250 平米左右的边户型产品由于临近高 18,尔夫球场虽然价格普遍在 9000 以上，但基本在前十号以内基本

41、抢购一空，而其他 230 平米左右的户型也因为团购活动价格上的优势成交近 9 成，整体开盘成交情况十分理想。,n,项目点评：,项目本身优势比较明显，首先该项目位于棋盘山风景板块内，毗邻沈棋路这样的东西连接市区的城市主干道，交通十分便捷，其次项目本身又临近盛京高尔夫这样的高端人士休闲场所以及沈阳世博园、棋盘山风景区等知名的旅游度假景点，可以说作为高档旅游地产具备着许多得天独厚的条件。项目的劣势也较为突出，首先周边同类型竞品项目众多，如：保利十二橡树庄园、亿达玖墅、首创琥珀湾等不管在产品类型还是价格上都与本项目存在很大的竞争；其次项目在一期产品的规划布局上存在一定问题，洋房与别墅分布在同一园区内，

42、导致别墅产品整体档次感不强，产品去化速度受到很大影响；最后项目定位为旅游地产，整个项目的最大卖点“近十万平的欧陆风情商业街”一直没有运作起来，卖点的运作不佳也在一定程度上影响到客群人气的聚拢。,5、,唐轩公馆一期 11 月 27 日开盘,19,n,项目简介：,项目名称开发商占地面积建筑面积产品类型最早开盘时间,唐轩公馆沈阳唐轩新北置业有限公司11 万平方米39.8 万平方米洋房、中高层、高层2010-11-27,物业地址总户数容积率绿化率物业费外立面风格,沈阳市沈北新区道义南大街（沈阳师范大学北）近 3000 户2.035%1.2 元/平米月洋房采用公馆建筑风格；高层采用 Art Deco 建

43、筑风格,地铁二号线沈阳师范大学站出口，,交通情况,255、236、141、187、157、326 装修情况等,清水,n,开盘状况：,日期,开盘/加推,建筑类型,价格（元/）,开盘优惠,推案量（）套数,推案描述,20,270,本次开盘推出一期的 1#、,诚意金交 1 万抵,2#高层产品，户型为一房,2011-11-27,洋房：6256开盘 洋房、高层高层：4600,2 万，一次性 96 约 20000折，贷款 98 折，,至二房，面积在 47-87 平米之间；24#洋房产品，户型为二房至三房，面积,在 100-135 平米之间。,n,户型配比：,类型洋房高层,结构二室三室一室二室,面积区间100

44、106109112134-135小计47516072-7787小计总计,套数88888403232349834230270,比例20%20%20%20%20%100%13.91%13.91%14.78%42.61%14.78%100%100%,销售套数66444243230309332217241,销售率75%75%50%50%50%60%100%93.75%88.24%94.9%94.12%94.35%89.26%,唐轩公馆位于沈北新区门户前沿，道义大学城、沈阳新北站双重商圈的核心地带，并且与皇姑、于洪两区处于无缝连接，区位价值十分凸显，该项目规划建筑面积约 39.8 万平米，集合高层住宅、

45、花园洋房、公寓以及大型商业体等多种建筑形态。本次开盘是该项目历时近半年的蓄水期后首次公开发售，开盘地点选择在位于北陵公园附近的凤凰饭店举行。由于项目前期蓄水时间较长，累积的诚意客户相对较多，开盘当天排号近 900 组，所以开盘当天当场客户很多，整个开盘现场十分火爆。本次开盘开发商共推出2 栋高层住宅以及 1 栋花园洋房，共 270 套产品作为首批上市新品推出，从产品所处园区地理位置来看，基本都位于项目园区南侧主入口处且与项目未来规划的大型商业体仅一路之隔，所以从项目这个区位价值来看，本次拿出的房源还是相对不错的。整个开盘采用 VIP 卡认购的先后顺序依次选房，并且开盘当天凡是选房成功的客户均可

46、享受 1 万诚意金顶 2 万房款，且再此基础上另外享受一次性 96 折、贷款 98 折的超值优惠。本次开盘所推 2 栋高层产品均为中小户型，面积区间在 47-87 平米之间，而一般选择该区域置业的客户主要还是以中低端人群为主，所以本次推出的户型产品十分吻合目前该区域市场的需求，并且相对优惠的开盘价格使得大部分客户还是以此类产品作为首选，所以推出的高层产品整体销售情况十分良好，销售率达到 9 成以上，而针对中高端人群推出的花园洋房产品，由于价格相对较高且周边附近存在较多的竞品项目（比如：步阳江南甲第、中铁人杰水 21,岸、太湖国际花园、保利溪湖林语等）所以整体销售情况一般，推出的 40 套产品只

47、销售 6成，从以上的开盘选房情况不难看出，目前对于沈北新区的市场需求还是以 90 平米以下、总价适中的户型产品为主，并且还是呈现十分旺销的态势，而针对中高端洋房产品，该区域内同类型产品较多、价格相近，所以竞争十分激烈，但也从另一方面反应出目前该区域整体品质也在不断攀升，未来区域发展潜力巨大。,n,项目点评：,该项目位于沈北道义大学城板块门户，是沈阳生态金廊、沈北 EBD 生态商务区的核心龙头区域，并且由于临近多所高等学府，人文气氛浓郁，周边基础生活配套以及交通配套都是沈北新区最为完善的，且与于洪、皇姑两区的无缝连接以及大学城板块可观的人口基数使得该项目在客群来源上相对充足，另外从项目本身规划来

48、看，涉及住宅、大型商业体、商住公寓等多种业态，整体上档次感强，且开发商在本地经营多年，开发项目也较多，所以整体市场口碑尚佳。而从产品规划来看，项目 88-151 的公馆风格的花园洋房以及 47-91 目前十分流行的 Art Deco 建筑风格高层住宅都能体现出项目在产品规划上相突出自身的特点，户型面积规划上也相对吻合目前主流市场需求，虽然目前沈北新区整体需求还是以中低收入人群以及小户型产品投资客为主，但是随着区域内大盘项目的不断涌现，配套的逐步完善，区域整体档次感不断增强，虽然导致区域内竞争越加激烈，但是相对于市区不断攀高的楼价，该区域相对低廉的楼价还是十分具备吸引力的，所以该项目未来整体销售

49、情况应该普遍向好。,6、,保利上林湾 11 月 27 日开盘,22,-,n,207#211#215#,248#,218#221#,n,项目简介：,项目名称,保利上林湾,物业地址 于洪荷兰村西侧（白山路 172 号）,开发商占地面积建筑面积产品类型最早开盘时间交通情况,辽宁保利房地产开发有限公司320000 平方米580000 平方米多层2010-11-27136 路、329 路、260 路、268路、255 路,总户数容积率绿化率物业费外立面风格装修情况,12001.640%1.5毛坯,四期户型配比：,类型多层,结构二室三室,面积区间62-93 93-125,套数144192,比例43%57%

50、,n,开盘状况：,日期,开盘/加推,建筑类型 价格（元/）开盘优惠 推案量（）套数,推案描述,23,该项目以摇号形式开盘；共推出 6 栋多层，面积为,2010-11-27,开盘,多层,均价 5500,认筹 97 折,32088,336 62-125，均价 5500,元/，认筹排号 1000多组，开盘场面较火爆。保利上林湾位于于洪荷兰村西侧（白山路 172 号），立足于理应成为豪宅的根据地的丁香湖岸畔，本次在售楼处进行公开选房，该项目以摇号形式选房，当天推出 6 栋多层，一梯二户，均价 5500 元/，认筹 97 折，认筹排号 1000 多组，开盘场面较火爆。,n,项目点评：,该项目位于于洪荷兰