2013兰州房地产市场调研.ppt

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1、,兰州项目市场调研报告,2013-09,目录Contents,战略决定未来 细节决定成败,1.区域宏观经济状况,2.区域房地产市场分析,3.竞争项目调研分析,1.区域宏观经济状况,城市区位 兰州是甘肃省省会，位于黄河上游 第五个国家新区 是大西北铁路、公路、航空的综合交通枢纽行政区划 5区：城关、七里河、安宁、西固、红古 3县：永登、榆中、皋兰 1国家级开发区：兰州新区,兰州市行政区划图,永登县,红谷区,兰州新区,皋兰县,榆中县,城关,七里河,安宁,西固,城市区位,往西宁,往武威、张掖,往白银,往天水、西安,往临洮、天水,城市基本经济指标,备注：2012年统计数据,兰州城市总体规划图,城市基本

2、规划指标,安宁区,西固区,七里河区,城关区,省级行政、传统商业、商贸、旅游服务,打造区域性生产服务中心功能，成为区域性现代服务业集中区,打造区域性生产服务中心功能，成为区域性现代服务业集中区,教育科研基地和新型高科技经济产业区,总体目标：功能完善和富有山水城市特色的现代化区域中心城市。西部地区重要的工业基地、交通通信枢纽和科技、信息、商贸、金融中心。,一、石油化工：建设国内最大的合成纤维、合成树脂、合成橡胶、炼油催化剂基地及重要的润滑油生产基地，全国重量级的石化产业集群。,主导产业以石化、有色冶金、机械电子、建材为主，新能源、现代服务业有一定的发展。,二、装备制造：已经形成了以石油化工机械、通

3、用机械制造、电工电器、仪器仪表等为主体，门类比较齐全、具有较强基础和发展实力的产业体系。,三、特色农产品深加工业：培育出了具有兰州特色、发展前景广阔的高原夏菜、玫瑰、百合、一月红提、西甜瓜、畜牧等优势特色农产品及其加工业产业体系。,四、有色冶金：不断向电解铝、钢材深加工延伸和集聚，建设连海新材料循环经济园和有色金属材料产业和研发基地，推进煤电铝一体化。,城市产业状况,甘肃省省会城市、国家第五个国家新区，经济发展处于较快上升阶段。工业城市，以石化、有色冶金、机械电子为主，新能源、现代服务业有一定的发展。西部地区重要的工业基地、交通通信枢纽和科技、信息、商贸、金融中心。兰州大西北铁路、公路、航空的

4、综合交通枢纽和物流中心。地形为南北群山环绕，而东西黄河贯穿，城市主要沿东西沿岸发展。市域面积大，主城区面积小，城区人口高度密集。,城市区域宏观经济状况总结,2.兰州房地产市场分析,战略决定未来 细节决定成败,限购：2011年3月初新出台兰州市“限购令”细则规定，对已有1套住房(商品房、经济适用住房、房改房等各类住房)的当地户籍居民家庭、在兰州市没有住房但能够提供前两年在本市 连续两年缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。停止本地居民同一家庭(购房人)三套住房签约，停止非本地居民同一家庭(购房人)二套住房签约。2013年延续这一政策。限贷：2013年兰州地区

5、各大银行继续严格执行国务院和央行政策，兰州本地居民在购买住房时将以户口为单位进行界定，其中本地居民购买首套房屋时，首付贷款比例要达30%；第二套房屋首付贷款比例为50%；第三套房贷停止发放。限价：2011年4月，兰州市新申办和已办理商品房预售许可证的开发企业必须到物价部门核价，实施“一套一价”，最高每平不超万元。交易价超过最高限价将无法办理交易手续。对取得预售许可的房地产开发项目，在5日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格通过兰州市房产局信息网等向社会公布。2013年基本延续这一政策。90/50：2009年1月1日起，兰州市将“90/70”政策调整为“90/50”，即：90平米以内面积

6、的户型占比50%。在这一政策的影响下，兰州楼市中小户型供应加大的同时，户型同质化现象日趋严重。,兰州房地产宏观市场情况,房地产开发投资保持较快增长。商品房投资以住宅物业为主，商业物业得到较大发展。新开工面积增长速度迅猛。商品房销售面积稳健增长。,兰州楼市发展总体呈现以下特征：,表：2012年兰州房地产开发的各项指标,数据来源：中国指数研究院,2012年全市商品房销售面积共计214万；2012年全市商品房销售均价约6500元/。,兰州商品房销售面积及价格走势分析,兰州市商品房供需情况分析,年供应约320360万年销售约200215万,供需比约1.52：1,兰州房地产市场整体运行小结,2.1 兰州

7、住宅市场分析,战略决定未来 细节决定成败,住宅供需情况,兰州市住宅市场,兰州市住宅市场,安宁版块,价格：62007500元/,价格：65009000元/,七里河版块,城关区版块,价格：780010000元/,兰州市场格局划分,天庆格林小镇,万达公馆,城关区版块,板块特征：最靠近核心区、生活配套完善。城关雁滩版块是兰州开发热度最高的区域，价格全市最高，众多高品质项目。客户群：私营企业主、企事业高层、其他权 贵阶层。代表项目：天庆格林小镇、万达广场、莱茵 小镇,城关区代表楼盘天庆格林小镇,城关区代表楼盘万达公馆,恒大名都,仁恒美林郡,七里河版块,板块特征：依托市中心配套自然延伸的板块、配套较成熟，

8、但区域形象不佳，属于回民聚居区和物流集散地，治安混乱。区域内项目较少，品质一般，但售价较高。客户群：本区电力、公交等系统首改、投资客群。安宁、西固首改、投资客群。代表项目：仁恒美林郡、恒大名都,代表性楼盘分析恒大名都,代表性楼盘分析仁恒美林郡,海亮滨河壹号,中海凯旋门,安宁版块,板块特征：是人文优势凸出的城市学区居住板块。集中了兰州50的科教资源，集29所大中专院校，20余家科研院所，收入水平高。客户群：首置客户为主,首改客户其次,置业年龄偏向年轻化,置业多集中在高校、电力、石油、制造等行业。代表项目：中海凯旋门、海亮滨河壹号,代表性楼盘分析中海凯旋门,代表性楼盘海亮滨河壹号,住宅市场小结,2

9、.2 兰州写字楼市场分析,战略决定未来 细节决定成败,安宁区,兰州市写字楼市场,写字楼代表项目,七里河区,中海IBC,万达广场,燕京罗马家园,兰州中心,加莱印象,兰州写字楼起步较迟，兰州地产10年，仅推出10栋甲级写字楼。市场没有投资写字楼的传统，但中海IBC尤其是万达广场的出现逐渐引导了需求，市场逐步孕育起来。未来12年，市场将有5个综合体推出市场，写字楼供应估计达到60万。,代表性项目IBC中海国际,代表性项目万达广场,代表性项目加莱印象（写字楼）,代表性楼盘分析雁京罗马商务大厦,写字楼代表项目综合对比,写字楼市场小结,2.3 兰州集中式商业分析,战略决定未来 细节决定成败,城关核心商业中

10、心,西站次级商业中心,七里河区,兰州市集中式商业,兰州传统商业中心主要有两个。一个是城关核心商业中心（包括东方红广场），以国芳百货为代表。一个是七里河西站次级商业中心，以西太华商场为代表。安宁区尚未形成商业中心。,尚未形成商业中心,城关区东方红广场商圈集中商业代表国芳百货,主力品牌：,业态规划：珠宝、手表、化妆品、服装、家电、超市,综合评价：国芳百货汇聚了大量国际一线品牌，装修高档，位于城关区最核心的商圈东方红广场，该项目代表了整个兰州市集中商业的最高开发及经营水平。同时，侧面反映了兰州居民具有较高水平的购买力。辐射范围为整个兰州市。,七里河区站西商圈（建兰路）集中商业代表西太华商场,主力品牌

11、：肯德基、Calvin klein等,综合评价：目前七里河建兰路商圈唯一的一个百货商场，装修档次较高，购物环境较好，经营品牌以中档为主，辐射范围七里河、安宁区等，经营良好。,集中式商业小结,2.4 兰州商铺市场分析,战略决定未来 细节决定成败,本案,雁滩板块,主城区板块,七里河西站板块,安宁板块,亚太国际公馆 底商1F：4万;2F：3万,中广尚城 底商-1F:2.4万;1F：3万,仁恒美林郡 底商1F:3.6万;一拖二：2.6万,兰州在售商业项目最大特征是少，原因是主城区房地产开发项目极少，部分开发商（天庆格林）将商铺自持，造成市场供应减少；主要在售项目集中在非商业核心区的板块，以住宅底商产品

12、为主；销售价格约在15000-30000元/，部分优质项目例如万达广场，底商达46万元/。,地下步行街，使用权-1F:2万加莱印象1F：3万，2F：1.5万,万达广场 底商56万,兰州商铺,兰州商铺市场小结,2.4 兰州土地市场分析,2012年受房地产调控影响，兰州土地成交量出现较大幅度下跌，但在2013年上半年土地出让面积已超过去年全年总量，预计本年度土地出让面积将创近5年新高；出让形式主要为挂牌出让，多以底价成交；商住地块出让以城关区、安宁区较多，市区人口密度较高，出让地块面积多在4万以下；近年出让地价最高为七里河区G1109住宅地块，由甘肃天河房地产开发有限公司以733.71万元/亩价格

13、夺得，合楼面地价3144元/；2013年4月，碧桂园以1.02亿元拍下城关区兰铁路以东、大浪沟以西、大燕子沟以南、北环线（含）以北地块，面积约800亩，前期主要是进行土地一级开发整理，后期将实施基础设施、文化旅游综合体、生态公园、商住开发、城市综合体建设及生态环境综合治理工程，综合楼面地价约100元/。,兰州市土地市场,区域房地产市场总结,3 竞争项目调研分析,战略决定未来 细节决定成败,竞争项目调研分析,海亮滨海壹号,中国铁建梧桐苑,中海凯旋门,加莱印象,本案,安宁区政府,竞争楼盘分析中海凯旋门御园,特点：两户两梯，南北通透，户型方正。,特点：两户两梯，南北通透，户型方正。,主力户型,L户型

14、，120，三室两厅两卫,L1户型，120，三室两厅两卫,竞争楼盘分析加莱印象,各楼栋户型结构情况,整体户型统计情况,户型结构统计情况,主力户型欣赏,B户型建筑面积：94户型结构：2室2厅1卫特点：间隔方正、分区紧凑，主次卧均南向。,C户型建筑面积：104户型结构：2室2厅1卫特点：厅卧方正实用、动静分区、客厅落地阳台。,竞争楼盘分析海亮滨河壹号,整体户型统计情况,户型结构统计情况,各楼栋户型结构情况,主力户型欣赏,代表性楼盘分析中铁梧桐苑,整体户型统计情况,户型结构统计情况,各楼栋户型结构情况,主力户型欣赏,2梯4户为主流,容积率为3.54.0,加莱印象户型,海亮滨海一号户型,中铁梧桐苑户型,备注：当地车位配比规划为0.3个/户,Art-Deco风格,现代简约风格,新古典主义风格,法式风格,竞争项目总结,