房地产公司管理体系(简介董事会汇报) .ppt
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1、1,房地产公司管理体系(简介董事会汇报),董事会汇报,2,前言,房地产公司于2001年8月顺利完成了合资重组,为了更有效地配合此次合资,在提高房地产公司资金实力的同时全面提高管理水平,尤其是授权、考核、激励等机制,房地产公司正在咨询公司的帮助下制定全新的管理体系,并将在2001年第四季度试运行。本报告主要向董事会介绍新管理体系设计工作已经取得的成果和下一步的工作计划。为在尽量短的时间内使董事会清楚了解新管理体系的框架,本报告为阶段性精简报告。项目组将在董事会后提供完全版的房地产公司新管理体系报告。,3,房地产公司新管理体系设计和实施计划简介,10/21,12/31,9/21,10/12,200
2、2年管理体系,三年战略规划/2002年业务计划,2002预算/部门预算,组织结构制定,人事:配置、职责、管理*,考核体系(KPI),激励体系,管理流程,财务管理,10/31,11/30,合同,对岗,授权,三年战略规划,2002年年度计划,公司预算,部门预算,总体结构,结构细化,注*:10月12日前仅能确定主要管理人员,4,房地产公司管理体系报告(简版)的主要内容,口头汇报,第一部分:公司发展战略第二部分:公司组织设计第三部分:公司人事管理制度第四部分:公司激励体系,书面汇报(附录),第五部分:考评体系(KPI)第六部分:公司管理流程第七部分:公司财务管理制度第八部分:北京房地产行业分析,董事会
3、后由经营团队补充,第九部分:房地产公司2002年业务计划第十部分:房地产公司2002年预算,5,第一部分:房地产公司发展战略,6,房地产发展战略规划的报告包括以下五个部分,房地产公司愿景与理念房地产公司战略与定位房地产公司核心竞争力与资源房地产公司业务目标实施计划,7,1、房地产公司愿景,房地产公司将以人性化、个性化的居住理念为核心,通过提供符合市场需求的中、高档居住性物业,服务于中高收入阶层的购房群体,成为北京房地产界最专业、赢利水平最高的中型房地产开发企业之一。,8,房地产公司理念,房地产公司理念,朝气,创新,可靠,以客户需求为一切的出发点,进行管理创新、技术创新、理念创新、组织创新、流程
4、创新应变能力强,对内,对外,员工有激情、充满活力员工队伍保持年轻化,与合作伙伴合作充满激情对客户需求迅速反应,服务热情房子带有进取的性格,对外宣传体现朝气,不断提供时尚、领导潮流的产品,员工之间有信任、可靠、有职业精神按时、按质、按量完成工作,提供稳定性、高质量的产品公司对合作伙伴的诚信,9,2、房地产公司战略总体规划,成为专业的房地产开发项目公司5亿人民币的项目投资能力投资回报率在同行回报水平较高(要进一步量化),中期:23年,近期:1年,奥运前后的战略有待未来几年进一步研究,企业人员规模、机构设置达到战略要求开发2个以上项目投资回报达到同行业领先水平(要进一步量化)30万平方米开发规模,长
5、期:58年,10,房地产公司的战略陈述,房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新能力的专业房地产开发团队,在北京日趋激烈的房地产竞争环境中,能够不断采用创新营销理念,大胆采用新工艺流程、新生产方法,在市场中始终领先竞争对手,在超越对手的过程中不断超越自我,发现公司创新所带来的利润增长点,在35年内发展成在北京地区提供主流畅销楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。,11,房地产在未来三年的目标客户群主要定位于3045岁的中、高收入阶层,家庭年收入(万元/年),年龄,高,低,高,20万元,40岁,8万元,10万元,30岁,20岁,5万元,目前的主要消费群体,由于北京是中国的政治中心和北方的经
6、济中心,北京地区高收入群体将继续扩大各种有利刺激住房消费的政策将使更多的中等收入者加入购房行列,中国加入WTO前后,12,在中、高收入阶层中,房地产主要服务于追求人性化家居的细分市场,目标消费群体,30岁以上,家庭年收入在10万元以上,从事于经济热点的行业,接受新的家居消费理念,购房心理特征,对商品房的价格敏感,但不是主要因素对商品房的综合性能(设计理念、工程质量、环境风格等因素)要求较高注重地理位置、居住理念、周围邻居的身份层次,充分体现自己的社会地位对户型设计、环境设计、建筑风格、社区主题的个性化需求较强,不愿接受一般性产品,13,房地产在项目的选择上,以目标群体的需求和房地产的价值创造为
7、出发点,开发地点,消费者的需求,公共交通方便,尤其与就业中心有便利的交通方式,市政配套齐全,周围环境有文化氛围,房地产的价值,以相对较低的成本获得好的、有开发弹性的地块,建筑产品,小区环境,建筑设计的合理性优质的工程质量有档次的材料与配套设施,与设计师事务所合作进行产品创新与良好的施工单位形成合作关系与知名品牌的供货商形成供货关系,提供优质的产品与材料,追求高绿化率与整体环境,在有限的条件下,创造最佳的小区环境,定价,价格承受力在5000-9000元/平方米,总价在60-200万元人民币,在客户的价值承受力内开发价值目前价格在600010000元/平方米,14,房地产未来几年在中、高档住宅市场
8、的投资比例,100%,70%,60%,10%,30%,30%,15,公司在未来35年业务继续以房地产开发为主要核心业务,土地供应商,设计公司,建筑商,房地产开发公司,销售代理公司,物业公司,业主,房地产公司将主要集中在房地产开发业务上下游业务将尽量整合中远房地产的优秀能力及资源房地产在资源与技能平台成熟时,可以进入土地供应业务,可能获得较大的协同效应,16,未来3年之内房地产将主要集中在北京房地产市场竞争,市场范围,有利条件,不利条件,北京市场,具有极大开发潜力享有地利、人和的优势,竞争激烈,北京以外市场,具有很强的资金和经验上的优势,公共关系基础弱除沪/深外,市场太小,集中于北京的竞争是确保
9、房地产回报的关键,17,房地产未来三年的发展具有诸多有利的因素,房地产的运营团队在以往操作过的项目以及“远洋风景”项目中已形成了自己的竞争优势,总经理/团队对专业经营企业的决心较高的团队素质公司股东对公司的要求比较实际与政府/土地资源方有较好的关系公司较好的业务经营机制与能力商业信誉(中远的资信非常好)强有力的股东支持,公司在未来三年面临的各种良好机遇,中国加入WTO已成定局,北京市面临新的发展机遇申奥成功将使北京经济加速增长、就业机会增加、居住环境大幅度改善,使购房需求有相当程度的增加中远集团大力推进体制改革,鼓励有价值潜力的下属企业快速发展,18,当然,未来三年的发展也面临一些不利因素,劣
10、势,挑战,现代化治理结构尚在形成之中长期的、持续的战略规划有待于提高房地产公司尚未形成自己独立的业务体系与品牌内部人事机制缺乏活力员工队伍职业化进程有待进一步完善人均产出效率(销售、利润、面积等)仍有较大的挑战,来自海外、北京市以外的各个竞争对手进入北京市场,将带来资金及专业人才流失等各方面压力消费者不断提出新的住房消费需求土地及项目储备越来越稀缺,竞争的成本越来越高,19,3、房地产在合资后,公司的资源平台应得到快速的提升,房地产现有的资源平台,2 3亿的投资能力中远房地产的品牌北京本地市场多年积累的合作伙伴关系本地市场的开发经验,合资方介入后引入的资源,23亿的新增投资能力海外资本市场通道
11、国际合作伙伴资源香港市场信息资源专业化投资控制,优势互补的中型专业房地产公司,20,在新的资源平台下,房地产公司实现战略规划的核心技能需要进一步发展,房地产项目公司的技能,技能的发展,内部管理技能,项目开发技能,项目运作技能,成本控制技能,资金及资本管理的技能,按照现代企业制度实施职业化管理,充分利用中远房地产的项目开发体系,同时开发更广泛的项目资源渠道,并对项目进行精准的评估,在项目的周期控制上以及在项目销售运作上需要提高,需要建立集合财务控制手段的成本控制体系,完善科学的现金流控制手段,降低资本的使用成本,规避可控制的风险,21,4、房地产公司13年战略目标(定性部分),2001,2002
12、,2003,落实下年度开发项目,组织与流程基本成熟,落实下年度开发项目,年度业务指标落实,达成今年远洋风景项目目标,确保第二个项目,完善公司的管理体系,年度业务指标落实,完成企业重组,已完成,北京市优秀的中型专业住宅开发公司,22,房地产公司未来3年发展计划的关键指标(初步计划,需确认),注*:待定,需在行业比较中制定,需进一步与董事会、运作团队讨论,23,房地产公司应逐步落实2002年以后的项目,注*:待定,需在行业ROI的比较中制定,24,房地产公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提高来保证为股东创造价值,ROI(为股东创造最大的价值),内部管理绩效,外部经营业务提高,公司人事制度,公
13、司组织机构设置,员工考核与激励,公司管理流程,缩短项目周期,业务持续发展形成良好的项目叠加,成本控制,=,良好的资金计划和资金管理能力,本次管理顾问的内容,25,人力资源管理改善的思路,组织结构,职位说明KPI,能力评估,能力需求,绩效考评,对员工的综合评价,职级与薪资结构,调整薪资结构,确定调薪,确定调职,人员培训发展,为企业发展储备人才,KPI,26,5、近期的工作计划,2001年9月,2001年10月,2001年11月,2001年12月,20日,10日,20日,10日,20日,10日,20日,对行业深度调研以分析竞争对手和学习先进经验,充分展开公司内部各层讨论,进一步明确房地产公司的三年
14、发展战略,制定2002年度具体业务计划及预算,结合房地产公司及中远房地产公司的实际情况,配合顾问公司设计各种管理提升方案,向董事会报告,公司的三年业务战略计划和管理提升的框架性建议,与管理层、员工就管理体系及细节进行探讨,并进行必要的培训,制定详细的2002年管理体系执行计划并在实施中逐步校正,争取在年内完成整体管理提升,27,第二部分:房地产公司组织设计,28,房地产公司组织设计的报告包括以下五个部分,中远房地产对房地产公司的管理模式房地产公司新组织构架的设计房地产公司应建立完善的公司治理结构房地产公司应继续采用直线职能制的管理组织进一步健全各部门职能,29,建议房地产公司从主要股东方的投资
15、战略出发,根据现代企业制度建立适合自身业务发展需要的组织及治理结构,战略控股,组织结构,重组需求,健全职能,3、房地产公司应按照合资企业制度和有关法律建立公司治理结构,4、房地产公司应继续采用直线职能制的管理组织,5、在职能制的组织前提下,需要进一步健全各部门的职能,2、按照房地产公司3年发展战略的要求设计新的组织构架,治理结构,1、中远房地产公司应采用战略控股的方式与外方一起管理房地产,30,1、房地产公司通过战略重组,引入海外资本,成为合作双方发展的共同平台,中远房地产开发公司,香港颍俊有限公司,北京房地产房地产开发有限公司,49%,51%,投入资源项目资源优秀的项目团队本地市场公共关系5
16、1%资金融资资源投资目的战略资源价值最大化快速提高竞争力,投入资源资金资源(49%)资本市场通道投资目的投资回报最大化快速提高竞争力,31,类 型,目 标,收益最大化不区分业务领域红利/资金回收投资于企业的高质量,典型集团总部功能,财务/司库 法律/预收 集团财务 参股管理,战略资源优化配置协调的管理集团与子企业间的衔接管理经营者队伍管理,财务 集团控制 战略计划 管理者资源发展,总部各部门,所有企业战略和操作 效果最大化 操作控制,功能和业 务领域优化 市场份额增长,集团安排管理管理者队伍财务/财会中央采购生产协调集团市场营销集团服务或选择技术中心,财务导向,业务部门,服务,战略导向,操作导
17、向,从投资目的出发,双方股东在房地产的控制方式上可能使用不同的控股管理方法,中远房地产对房地产的管理应从操作导向向战略控股导向转变,建议颖俊公司的控制方式,32,战略控股主要表现在培养房地产的领导层和发展战略导向的功能,中远房地产应对房地产公司实施战略型控股,主要对其战略及财务指标进行控制,战略计划/控制人力资源发展,尤其是经营管理者队伍的建设收购和兼并等重大资本运营,同时发挥财务型控制管理中已有的功能,财务审计流程管理,对房地产开发控股公司来讲,中央功能应包括诸多服务功能,协调项目组许可证法律融资,33,2、房地产公司目前的组织是整个中远房地产公司组织的一部分,中远房地产开发公司决策层,其他
18、职能部门,经营部,审算部,财务部,人事部,其他部室,各专业公司,小区物业公司,广田装饰公司,远洋建筑公司,其他专业公司,销售公司,销售中心,信息情报中心,客户中心,房地产公司总经理,副总经理,总工程师,经营部,客户服务部,工程部,财务部,综合部,人事,行政,4人,2人,8人,6人,1人,4人,市场开发部,作为项目公司,房地产采用直线职能制,从经营、工程建设、财务、内部管理四项职能出发,建立了自己的组织。,资料来源:访谈,34,中远房地产以往对房地产的管理带有比较明显的操作控股的特征,操作控股的特征,中远房地产公司对房地产的管理,中远房地产公司负责公司的战略制定,向房地产提供主要的战略资源,房地
19、产同样有开发战略资源的使命和需要中远房地产公司对项目的投资有最终决定权房地产的总经理、副总经理定期参加中远房地产公司召开的副总以上会议房地产公司部门经理以上高级职员由中远房地产公司委派中远房地产总经理指定一名高级副总担任房地产的分管副总(执行董事)房地产在重大政策上报中远房地产公司指示或集体讨论财务预算与资金的调度由中远房地产公司控制重大合同(50万元以上)由中远房地产公司审批大额开支(50万元以上)由中远房地产公司审批房地产的薪酬激励政策及执行情况参考中远房地产公司的相关制度与政策,集团安排管理管理者队伍直接的财务会计控制集团实施中央采购专门的集团职能部门负责生产协调集团市场营销集团技术中心
20、负责技术创新,资料来源:访谈,35,房地产目前的组织构架在新的环境下的挑战,中远房地产目前实际上对房地产公司进行操作型控股,其优点是使得房地产公司能够极大地使用中远房地产的资源,缺点是房地产公司不能按照独立的公司进行运营,没有独立发展的台阶由于房地产公司不是独立的公司,其在人员、资源、运营等体系上明显依赖于中远房地产的各个部门及资源由于中远房地产与房地产公司在人员归属上的交叉,导致了房地产必须在中远房地产的体系中运营,如:管理、激励、人员调动等由于房地产公司与中远房地产的不可分割性,可能导致了合资企业管理的不明晰性,36,房地产在组织上应根据竞争的要求和重组带来的挑战进行调整,业务发展对组织的
21、要求,房地产的现状,经营的相对独立性,在充分利用各方资源的前提下,成为具有独立运作能力的项目经营公司,是中远房地产下的项目公司,人员大部分来源于中远房地产,相关度极高房地产在人事、经营、资源上对中远房地产依赖极强,项目的运作能力,年开发规模达到30万平方米以上年竣工规模达15万平方米有15个人的核心业务团队来确保2各项目的交错进行,开发规模在1015万平方米历史上的项目开发的效益与质量尚未评估远洋风景项目的开发质量和经济效益有待评估,职业化程度,能接受国际资本市场挑战的职业化管理(依据制度、量化、责权利统一、专业人才引进等管理)能面对专业的竞争者在同一市场上的竞争(如:如何面对李嘉诚4000元
22、/平方米的开发项目,有一定水平的国有房地产项目公司管理部分人才是否符合专业水平有待评估房地产公司在市场上的专业化竞争力有待评估,团队力量,在良好的组织上发挥出强大的团队力量,有协同效应,各部门、岗位基本各司其职(责权不清)团队的精神与效率需进一步培养,公平机制,在各方股东、管理层、普通员工间形成利益的公平与平衡机制,主要体现中远房地产的战略利益,组织效率的衡量与控制,能够量化、专业、持续地衡量并确保组织的效率,并对其负责,房地产公司组织绩效评估及提高系统有待进一步完善,37,管理模式,应由传统的“个人责任心”模式,转变为“专业型”模式,再进步到“管理型”模式健全的、系统的管理体系,共同激发员工
23、整体的效率,组织结构,需要建立起规范的法人治理结构组织架构中的部分功能需要完善 需要建立有效的内部竞争机制,业务流程,一些重要的决策,计划,监控流程可以在组织中执行业务流程标准化和规范化业务流程在组织中不存在重复、脱节、互相扯皮的现象,房地产房地产公司的组织设计是为了支持其战略目标的实现,资料来源:访谈、天图分析,存在问题,具体表现,38,3、合资后,房地产公司应按章程建立完善的现代化的治理结构,董事会,项目投资委员会,总经理,经营副总,总工程师,财务总监*,行政副总*,审核委员会,注*:将在合资后设立,39,建议未来的房地产房地产公司应建立规范的法人治理结构,成立董事会作为最高权力和决策结构
24、,合资合同及本章程的修改;合资公司合营期限的延长、终止;合资公司注册资本的增加或减少,各方出资额的转让,出资比例的变更;合资公司停产、中止或与另一个经济组织合并;财务决算的认可、利润分配前三项基金(储备基金、企业发展基金及职工福利奖励基金)的提取比例、利润分配、亏损处理的决定;设立、撤销分支机构;合资公司的资产抵押;合资公司的贷款、重大投资;其他应由董事会决定的重大事宜。,根据公司章程和内部细则制定公司的经营目标、战略对策和管理原则批准和审核各事业部的战略规划、业务经营计划、经营目标,审核各事业部的业务经营情况和业务计划执行情况负责监督控股公司总经理的工作情况,并提出监督和整改建议,接受总经理
25、的述职,根据总经理的提名,任免控股公司副总经理,决定控股公司总经理、副总经理以及其它高级管理人员的薪酬和奖惩,章程中规定的董事会职权,其它仍需讨论的责权,40,从投资双方的投资目的出发,董事会对房地产的管理控制既要考虑到投资双方的利益,又要考虑到经营团队的运作灵活性,董事会控制的范围,控制方法,公司的战略、年度业务计划,年度及新项目预算总经理、财务总监(如果任命)的任免其他副总经理的任免重大投资决定重大合同审批重大付款结算,董事会集体讨论审批,董事长提名,董事会通过,总经理提名,董事会审批,项目投资委员会,限额(?),限额(?),供讨论,41,运营团队达不成任务时董事会应采取相应的惩罚措施,按
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