2011镇江西津湾区域开发项目整体定位及开发建设方案294P.ppt

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1、镇江西津湾区域开发项目整体定位及开发建设方案,谨呈：南京新城发展股份有限公司,阶段沟通五,保密,世联地产华北区域顾问业务中心 _战略顾问事业部,二零一一年一月二十八日,（终期提交稿）,将 镇江西津渡区域 打造为“三山风景区核心配套区”,完善 城市商业功能体系，实现城市休闲商业全面升级，满足政府35万商业公建配套建设需求,【前言】,我们的研究范围：镇江北部滨水区西津渡古街区以北区域，可开发用地面积1587亩,酒店,1、2、3、4、5号地块：地面有大量工厂和一座酒店6号地块已完成拆迁7、8号地块为居民区，有大量历史文物,本项目位于镇江市北部滨水区，距离市中心一公里左右,本项目位于镇江市北部，是城市

2、北部滨水区发展的第一站本项目距离镇江大市口商业中心约一公里，城市属性较强,区域发展不成熟且不在城市重点发展方向上,项目区位图,1,2,礁西滩,3,4,本项目位于镇江市北部滨水区，该区域大片土地处于尚未开发阶段礁西滩：原生态湿地风貌，尚未开发1号地块：尚未出让、性质待定2号地块：已建商业（长江新天地），尚未运营3号地块：1995年建设的解困房，品质较差4号地块：金山湖板块,镇江市城市商业网点规划图,大市口市级商业中心,南徐区级商业中心,丁卯区级商业中心,谷阳区级商业中心,镇江城市未来重点向南发展南徐新城作为城市南拓的重点板块将大力承接城市生活功能未来将在南徐新区建设区级商业中心，满足新区人民的日

3、常购物需求本案位于大市口商业中心的北面，不在城市发展方向上,当前地块内仅有一条道路与城市主干道相连，对外交通不顺畅,地块内道路,地块内高压线,长江路,地块内仅有一条新河西岸路与城市主干道长江路相连,新河西岸路,长江路,地块内有多处自然、人文景观，环境优良，同时引进了IDG数字电影资源,核心引进资源,生态资源,民俗风情资源,历史文化资源,水资源,IDG数字电影资源,西津渡古街区英国领事馆,保留英国建筑风格的民宅,长江古运河内湖,云台山,但资源在长三角存在严重同质性,镇江,南京,无锡,常州,金山、焦山、北固山、内湖,紫金山、玄武湖、莫愁湖,惠山、蠡湖,茶山、天目湖,南京,无锡,常州,项目属性界定：

4、三线城市非核心区域、景观强势但存在同质性、包含大规模商业建设的区域开发项目,目前在长三角整个城市发展格局中，上海属一线城市，南京、杭州、合肥属二线城市，镇江、常州等城市属三线城市镇江未来向南发展，本项目位于北部滨水区，属城市非核心区域,三线城市非核心区,本项目位于镇江北部滨水区，位于金山、焦山、北固山三山旅游景区内，山水资源强势长三角拥有山水资源的城市非常多，本项目资源在长三角存在严重同质性,景观强势但严重同质,本项目要建设35万平米左右的商业公建，以满足城市商业功能的完善和全面升级,大规模商业公建建设,项目目标聚焦：满足企业、政府、社会等多方目标主体的要求,企业目标将此项目打造成为企业的一个

5、标杆项目实现企业回现和盈利的要求,社会目标满足镇江居民的日常休闲和高端休闲消费需求,多方目标主体要求,政府目标打造一个可持续的、对镇江北部滨水区有带动作用的项目通过对外部人群的吸引改变长三角人群对镇江的传统印象,市场分析及区域发展策略,项目整体定位及规划建议,核心设施规模建议,项目整体发展方向,本项目位于镇江市北部滨水区，距离市中心一公里左右，城市属性较强,本项目位于镇江市北部，是城市北部滨水区发展的第一站本项目距离镇江大市口商业中心约一公里，城市属性较强,且处于北湖三山大旅游景区内，未来必将承担部分旅游接待功能,经过与政府、开发商的多次沟通，本项目应作为三山大旅游板块的启动区，未来将以商业功

6、能为主并涵盖旅游及城市功能,商业功能,镇江市中心,市场分析及区域发展策略,项目整体定位及规划建议,核心设施规模建议,项目整体发展方向,视角一：基于区域及本地市场,视角二：基于开发商资源,2013房地产策划设计大全,房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价

7、值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。淘宝双钻信用放心购买：,宁镇扬已形成跨区域都市休闲消费一体化，对本项目支撑明显高于沪宁沿线城市,茅山景区的人气相对最旺，每年游客达到两百多万游客，其中有相当部分来自南京国庆期间1800个停车位中，有80%来自南京的自驾车镇江市旅游局 蒋处长,宁镇扬已形成跨区域都市休闲消费,未来将为本项目提供主力市场支撑,南京、扬州跨区域消费人群未来将成为本项目外地市场消费的主力客群,沪宁沿线城市客群流向存在向东的特征，商务会议、度假旅游选择的重点区域在上海、苏州，未来只能边缘性辐射,常州人周末或假期喜欢出去玩镇江不会去，很多是去上海购物休闲，或者去苏州旅游常州市出租车

8、司机,34.0%,32.0%,34.0%,南京客群休闲旅游距离选择,30.4%,35.4%,34.2%,扬州客群休闲旅游距离选择,34.0%,市外中距离旅游,市区城郊旅游,市外远距离旅游,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京、扬州问卷（样本量100*2个）,区域市场,都市群下的餐饮娱乐刺激及生态文化的区域成为出游的核心动因,餐饮,娱乐Park,温泉,生态文化,高淳老街螃蟹 茅山农家乐 天目湖鱼头砂锅 镇江香逸渔港,常州恐龙园 常州淹城,代表项目,汤山温泉 珍珠泉温泉天目湖御水温泉,扬州凤凰岛 金山寺 西津渡文化古街,高尔夫,餐饮（农家乐）,网球场,综合游乐园,游艇,温泉,寺庙,历史文化古街

9、,登山,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京问卷（样本量100个）,问卷数据,单位：个人,核心动因,区域市场,住宿、餐饮、娱乐、停车场等配套设施在跨区域休闲度假客群中提及率较高,娱乐（酒吧KTV）,商业,餐饮,住宿,停车场,扬州,南京,紧急救护,高级会所或私人俱乐部,疗养（SPA会馆健身中心）,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京、扬州问卷（样本量100*2个）,区域市场,宁镇扬出游细分市场已形成，其动力机制在本区域可做多样化打造,其中家庭亲子市场和情侣朋友市场是本项目的核心市场,情侣游,个人游,商务会议游,家庭亲子游,朋友同游,%,%,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京问卷（样

10、本量100个）,9.1%,11.4%,12.4%,27.8%,39.3%,宁镇扬出游细分市场,?,聚焦细分市场下引擎项目的选择,家庭亲子市场,情侣及朋友市场,区域市场,而高铁带来的宁镇扬跨区域城市休闲消费的提速使低势能城市在高铁经济下的都市休闲商业消费快速膨胀，但面临沿线城市机遇均等的困境,低市能城市在高铁经济下的都市休闲商业消费快速成长,京沪高铁给镇江的都市休闲商业带来机遇，但面临沿线城市机会均等的困境,餐饮增长,旅游增长,消费增长,2009上半年，餐饮业180 亿元，增长24%百年老店 狗不理 业务量则增长了20%到50%,天津市6 个博物馆，至2009上半年累计接待外地游客近80万，其中

11、北京的占到了90%，比城际铁路开通前增加了30%。,2008 年天津市社会消费品零售额突破2000 亿元，同比增长25.2%泥人张、杨柳青年画等传统工艺品的销量比去年同期增长近50%,2008年8月，京津城际铁高速铁路开通,京沪高铁示意图,京沪高铁实现镇江与长三角其他城市间的快速通勤，为镇江都市休闲商业的快速成长带来机遇但高铁带来的机遇对常州、无锡、苏州等沿线低市能城市的机遇均等,区域市场,目前镇江都市休闲认知度低，半日过境游成为主流，在现状引力上还没有形成强有力的核心亮点,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京、扬州问卷（样本量100*2个）,目前镇江都市休闲50%以上缺乏认知度，仅金山寺

12、等个别景点实现单项目市场认知,以半日过境游为主，都市休闲消费市场处于价值洼地，未形成强势吸引,扬州,11.3%,南京,南京、扬州市场对镇江认知度,没有吸引力,一般，不作为选择重点,历史文化古城，向往前去旅游,金山寺,焦山,北固山,金山湖,西津渡,南山,其他,100%,4,镇江个别旅游休闲项目认知度,镇江旅游产品架构不成熟，仅靠三山作为不足以吸引游客在镇江长时间逗留镇江文化局产业处 陈处长,金山湖的旅游打造总是不见成效，主要是水上旅游档次较低，搞不起来，金山湖的夜间灯会，人气很低镇江市旅游局 蒋处长,承接旅游休闲消费的主要是三山及南山，且作为包价产品，限于半日过境游，不以旅行社等营销渠道嫁接难以

13、促成游客前往镇江,旅游产品供给结构单一，开发层次较低，已有大众旅游休闲项目尚未获得游客在镇江停留天数及消费的增加,区域市场,未来需要通过项目导向和区域导向的双轮驱动，实现本区域由过境旅游向目的地式旅游的成功转变,项目导向,区域导向,植入跨越式项目，实现由过境游到目的地的转变滨江码头风情婚礼基地IDG,对三山一湖景区的呼应金山爱情传说,区域市场,生活型商业：镇江仅形成大市口一个城市级商圈，以百货、超市等生活型商业为主，目前正处于档次提升阶段,镇江是一个商业单中心城市，80的商业都集中在大市口，主要以大型超市、百货等生活型业态为主目前镇江商业档次正处提升阶段，2010年1月份开业的八佰伴主要经营中

14、端精品时尚类百货，代表了镇江商业的较高档次，受到市民的欢迎，开业当天销售额达3000万人民币但大型shopping mall现在尚未出现，目前在建的万达广场紧临大市口商圈，是镇江第一个城市综合体，集酒店、百货、餐饮、办公、居住等多功能于一体，目前正在热销,本地市场,休闲型商业：镇江休闲型商业聚集度较低，呈现规模小、档次低、以餐饮聚人气的特点，休闲产品亟待提升完善,感觉镇江整体没有什么好玩的，休闲的地方有，但太分散了，要么有的吃，没得玩，要么有的玩没得吃，想又吃又玩又买东西，那要跑好几个地方，没有我呆一个地方就能全部解决的，尤其现在有了孩子，更找不到适合家庭周末休闲的地方了江苏大学郭老师,目前镇

15、江休闲商业相对集中的地方仅有龙吟坊和金山宝地（未营业），均以餐饮为主打，长江新天地建成后一直待售，未进行招商，第一楼步行街因招商不利基本已经没有人气以餐饮、KTV、棋牌等传统休闲业态为主，除少量餐饮档次较高，其他业态总体档次比较低端,镇江休闲商业特点,休闲商业提升完善需求迫切,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研镇江问卷（样本量100个）、访谈,本地市场,电影市场：当前镇江仅有一家院线制影院，营业额呈逐年递增趋势，但规划中近期将有多家影院建成，其市场容量有限，影院规模需要控制,13,年份,营业额（万元）,（预计）,中影近年营业额情况表,有时候有好片上映有的消费者专程跑过来买不到票，我们也希望镇

16、江多开几家影院，大家一起把这个市场做起来，目前镇江三年内估计将有6个影院陆续开下来，但镇江的市场还是有限的，十个以上的厅在镇江还是有点偏大的镇江中影史经理,十一五期间镇江影院达到6-7个放映场所，在润州区，中山北路与中山路的交接口有一个；火车站的万达广场（前期说要引进影院，后期是否建设影院不确定）；新建设的职工文化体育中心里有影城；城市东南方向青年广场的九润国际项目，中影投资建设的；大市口的苏宁广场、财富广场拟建影院镇江文化局产业处 陈处长,4,26,7,36,19,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研镇江问卷（样本量100个）、访谈,本地市场,电影对商业的拉动效应远远大于商业对于电影的拉动，

17、影院成为商业聚集人气的有力设施,商场给影城的贡献率，没有影城给商业的贡献率大，看电影会带来餐饮、小规模购物的消费，但买大件东西顺便看场电影的几率较少，这是经过我们调研得出的消费规律，我们自营的水吧、爆米花的营业额占总营业额的10%左右常州中影莱蒙国际影城赵总,除了电影，红豆广场对观影消费者没有其他的的吸引力，像这里的肯德基都过来看我们的电影排片来准备供应量，影院对商业的带动很大，像我们这边观影前的小吃如爆米花，可乐等的营业额要求占整个影城营业额的13%镇江中影史经理,67,32,7,13,7,76.4,18.6,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研镇江问卷（样本量100个）、访谈,本地市场,此

18、外，停车场等配套设施的充足便利对商业也有较大的带动作用,大润发的东西比这边实惠，品种也多些，但停车不方便，车位少，这边停车比较方便，电梯就可以直接上来了，一般开车出来就会选这边八佰伴城市超市消费者梁女士,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研镇江问卷（样本量100个）、访谈,镇江的私家车也越来越多，像第一楼这边的地下停车场收费350元/月，但停车要排队，像大市口周边的巷子，停的乱七八糟，都被塞满了，车都过不来 镇江消费指南杂志社黄总,本地市场,商业需求：目前镇江市民以生活型消费为主，但也展露出向休闲型消费的过渡趋势,目前镇江市民周末休闲主要以购物为主，通过100份问卷调查结果显示超市，百货商场生

19、活型商业是镇江市民周末光顾频率最高的场所，其中选择超市超市达到78次，商场51次,过渡趋势,镇江市民以生活型消费为主,目前镇江市已经展露出从生活型消费向休闲型消费过渡的趋势如八佰伴中已经嵌入少量中高端休闲业态，也受到市民的欢迎和接纳。从市场问卷统计结果显示来看，有76的市民会偶尔主动光顾休闲场所，15的市民经常光顾,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研镇江问卷（样本量100个）,本地市场,但其休闲型消费方式较为传统单一，且对新型休闲商业业态的接受度不高，需要进一步的引导,金山宝地，尚未开业，前期招商定位以酒吧等娱乐业态为主，但招商效果不够理想，后期调整定位，主打餐饮，引进向阳渔港、翠微酒楼等知

20、名餐饮，带动了整个区域的招商进程，由酒吧街变身餐饮街,金山宝地,由于前期定位与后期招商的错位，很多建筑内部结构不符合商家要求，不得不改建,新型休闲商业业态的接受度不高,休闲方式单一,根据市调问卷统计结果显示目前，镇江市民关顾休闲场所以餐饮、KTV等传统方式为主,其中频率餐饮最高达到51人次,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研镇江问卷（样本量100个）、访谈,本地市场,同时镇江市场具有较强的消费潜力，不乏高端客群，但由于镇江高端、时尚等休闲商业的缺乏，致使高端人群休闲消费外逃,镇江的经济中心在丹阳而不是市区，镇江整体经济不是很强，但落到个体上还是比较强的，丹阳在全国百强县排在26名，镇江的高端

21、市场还是有的，就丹阳身价过亿的私企老板就有200个镇江消费指南杂志社 黄总,镇江的经济还不错，单单新区去年就有8个亿的税收，但镇江市区的经济实力没有郊县强，周边县的消费受交通的影响很大，扬中因为交通问题，主要还是来市区多一点，丹阳现在大部分去常州，句容基本上和南京绑定了，镇江也意识到消费外流的问题，将京港大道一直通到扬中，镇江的消费力还是不错的，八佰伴开业第一天，消费额达到3000万江苏大学工商管理学院 郭教授,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研镇江问卷（样本量100个）、访谈,本地市场,基于区域及本地市场，项目组从战略及策略层面构建本项目的核心吸引力,战略层面,策略层面,【战略一：注重项目

22、主题开发】,主题定位,春江花月休闲都会,形象定位,春江花月，浪漫满江,功能定位本案项目主题形象定位为“春江花月，浪漫满江”，项目最大的特色再现扬子江边的“春江花月夜”；通过城市滨水休闲空间、都市休闲夜生活演绎时尚、浪漫的中国新江南。本项目是镇江北湖精品文化旅游版块下的核心区，依托镇江春江花月夜的文化源点，以及长江边上的千年渡口为文化依托，打造花月春江、浪漫满江的休闲都会。同时，依托位于镇江城区的区位优势，以滨江休闲商业的打造为商业核心；是融合城市多元功能，是集商贸、商务、休闲、旅游、居住五大功能为一体的现代城市滨江休闲购物区。,2013房地产策划设计大全,房地产策划信息网 是专业地产智库网站，

23、创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。淘宝双钻信用放心购买：,市场定位核心市场以镇江本地市场以及沪宁线上的六大城市居民为主，其主体需求是滨江休闲度假、婚庆活动、电影娱乐市场、会议会展等休闲旅游产品拓展市场除上述六大城市之外的长三角其它地区为主，其主

24、体需求是休闲度假、商务会议潜在市场除长三角地区之外的国内其它地区及国外随机市场，其主体需求是休闲度假、商务会议、会展目标定位扬子江畔最浪漫的休闲都会镇江北湖精品文化旅游版块下的核心区镇江的城市名片中国首个婚庆文化创意产业基地沪宁线上最具魅力的滨江休闲度假区,春江花月夜式的风情文化,诗词文化,唐代诗人张若虚春江花月夜一诗中所描绘的意境是镇江,长江水文化,长江水在本项目地块北侧形成了一个内湖，围绕该内湖可打造各种水休闲,西津渡码头文化,西津渡码头是中国历史上较早的载人码头，并成立了最早的海上救生会组织,夜休闲文化,通过餐饮、娱乐、购物等设施打造扬子江畔最浪漫的休闲都会,【战略二：植入当地及项目优势

25、产业，保证区域开发的可持续性】,当地优势产业：眼镜产业、汽配产业项目优势产业：IDG数字电影资源，拥有数字电影点播权、迪士尼纪念品销售权等,传媒产业电视电影,文化创意产业创意办公区,项目后期可联动如下产业,【策略一：构建具有唯一吸引力的引擎项目】,滨江码头风情商业街,婚庆商业街,电影主题商业街,商业业态：以各类中西餐饮、酒吧等休闲业态为主主力客群：以吸引晚上及周末的城市休闲消费人群为主,商业业态：以销售鲜花、贺卡、婚纱等婚庆用品为主力产品的街区主力客群：情侣及结婚人群,商业业态：以销售电影纪念品为主力产品的街区主力客群：儿童及影后消费人群,滨江风情源点春江花月夜作者站在扬州看镇江的美景,春江花

26、月夜中国唐代诗人张若虚仅存的一首名诗，描绘春天夜晚江畔的景色，有“孤篇盖全唐”的美誉。该诗曾被中国当代著名音乐家彭修文改编为民族管弦乐曲，并因此广为流传该诗中的“春江潮水连海平，海上明月共潮生”、“江天一色无纤尘，皎皎空中孤月轮”、“此时相望不相闻，愿逐月华流照君”和“不知乘月几人归，落月摇情满江树”等皆是描摹细腻、情景交融的极佳之句,镇江,扬州,唐代诗人张若虚是扬州人，所以春江花月夜描写的是扬州,唐代诗人张若虚站在扬州，看到的是江对岸的美景镇江，因此春江花月夜描写的是镇江,二十世纪初的镇江焦山,引擎项目一,滨江风情源点历史上镇江大码头非常繁荣，在长江下游有举足轻重的作用,镇江在历史上就是一个

27、“大码头”（新版维基百科.镇江）从镇江开埠到20世纪初的大约50年间，镇江由于地处长江和京杭大运河的交汇处，在19世纪下半叶迅速发展成为新兴的航运与贸易中心，当时东亚地区的主要轮船公司怡和洋行、太古洋行、轮船招商局都在镇江英租界及其附近的江边建造码头，经营长江航运；而从镇江经由京杭大运河通往上海、清江浦等地的小轮航线也陆续开通。许多英美商人，以及不少广东商人在镇江经营贸易。镇江与其他长江口岸之间的贸易规模很大，特别是米市和桐油贸易（来自湖南省西部的洪江）。同时，整个淮河流域，包括江苏省长江以北、安徽省北半部、山东省南半部和河南省大片地区，都属于镇江直接的腹地，镇江成为这些地区与上海之间的一个主

28、要转口港。在大约50年的时期内，镇江保持了繁荣，成为长江下游近代化程度仅次于上海的商业城市同一时期，与镇江临近的南京虽然也被列为准备开放的通商口岸之一，但由于该市在太平天国战争中受创过重，战后经过多年才恢复元气，直到1899年才宣布开埠，此时尚未形成镇江在商业上的竞争对手；位于镇江对岸传统的商业中心扬州则明显走向衰落,引擎项目一,滨江风情源点西津渡小码头有中国历史上繁荣的码头文化，诞生了中国最早的海上救生会组织,引擎项目一,清周镐京江廿四景之西津晓渡,西津渡,西津渡古街全长约 1000 米，始创于六朝时期，历经唐宋元明清五个朝代的建设，留下了如今的规模，因此，整条街随处可见六朝至清代的历史踪迹

29、。西津渡，三国时叫“蒜山渡”，唐代曾名“金陵渡”，宋代以后才称为“西津渡”。这里原先紧临长江，滚滚江水就从脚下流过。清代以后，由于江滩淤涨，江岸逐渐北移，渡口遂下移到玉山脚下的超岸寺旁。当年的西津古渡现在离长江江岸已有 300 多米距离。这里共有文物保护单位 12 处，其中国家级文物保护单位 1 处，省级文物保护单位 2 处。西津渡古街救生会、昭关石塔、观音洞的维修和保护，获联合国教科文组织 2001 年亚太地区文化遗产保护杰出项目奖。,镇江博物馆,充分挖掘历史、文化资源，结合优良的滨江景观，通过滨江码头风情商业街的打造为本地及外地休闲人群提供高档休闲场所,引擎项目一,历史文化,码头文化,景观

30、资源,春江花月夜，作者站在扬州看镇江，诗的意境在描述镇江,镇江城市的“大码头”文化西津渡的“小码头”文化,滨临长江，地块北部为内湖，水体景观强势,滨江码头风情商业街餐饮、酒吧、茶馆、KTV等休闲商业板块步行街、风情商业街等购物板块群众可参与的娱乐板块,通过问卷分析发现，镇江本地的婚庆市场具有较大潜力，镇江郊县是镇江市民选择进行婚纱外景拍摄的主要场地,引擎项目二,消费者婚纱照拍摄地倾向统计表,消费者婚庆酒席单价统计表,数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研镇江问卷（样本量100个）、访谈,同时，长三角的婚庆市场在80后结婚潮的助推下也日趋火爆,以上海为例，每年大概有8-15万人结婚，有关部门最近的

31、一项调查显示，每对新人在婚礼上的平均花费大约为12万元。算上婚礼带动的其它消费，上海婚庆市场的年消费能力可达150亿元以上据了解，南京市14个婚姻登记所平均每天累计将近有200对新人登记领证，一年约有70000对新人步入婚姻殿堂,2010年10月10日排队等待领证的情侣,引擎项目二,此外，从全国的婚庆市场来看，婚庆产业蕴含巨大商机,结婚产业作为一项朝阳产业，蕴藏着巨大商机。来自民政部等部门的统计显示，中国每年有将近1000万对新人喜结良缘，全国每年因结婚产生的消费总额已达2500亿元巨大的消费额不但催生了影楼、婚宴、婚庆用品、婚庆服饰等行业，许多配套行业如摄影摄像器材、美容美发、珠宝首饰、家居

32、用品、餐饮，甚至装饰材料、汽车、房产、银行贷款、保险理财等也相继进军这一领域。目前已有76个关联行业竞相角逐这块“大蛋糕”2006年我国结婚服务市场消费总额15392亿元，我国结婚服务产业链已经形成,全国每对新人的加权平均消费金额达到12.58万元,引擎项目二,本项目拥有爱情主题故事、强势景观资源和古街婚纱照外景拍摄基地等强势爱情主题元素,引擎项目二,从古至今，从戏曲到影视剧，白娘子与许仙的浪漫爱情故事已经家喻户晓，白娘子为救夫君水漫金山的典故更是成为表现坚贞爱情的千古佳话,爱情主题故事：金山白蛇传,本项目北依长江，南临云台山，北望水天一色，南观山林郁葱，具有极佳的山水景观资源，景色优美，且有

33、超然脱俗之感,景观资源：依山傍水,西津渡古街经过政府大力维护开发之后，给注入了古街别样风情，目前已成为镇江婚纱照外景拍摄的主要选择地之一,西津渡古街婚纱外景拍摄基地,未来我们将通过婚庆基地的打造提供婚照拍摄、婚礼策划、婚宴酒席、婚庆住宿等一站式服务,引擎项目二,婚庆一站式服务基地,婚庆服务从婚纱照拍摄到婚礼策划等各类与婚庆相关的服务机构，形成产业与商业互促互进,婚庆主题酒店供应可以是摆设以婚宴酒席，可以举行露天婚礼，可以预订蜜月房，多功能集于一身，体现全方位服务,婚纱照拍摄基地通过爱情主题广场的打造，以及各种小品的设置，是本区称为婚纱照拍摄地的首选,婚庆相关用品商业专区从新人需要的结婚服饰、首

34、饰到小小的请贴一应俱全，为新人们贴身打造专属商业区,IDG数字电影资源作为本项目引进的强势资源拥有正版迪士尼电影纪念品的独家销售权,引擎项目三,目前迪士尼旗下包含电影产业、电视台、卡通纪念品、服饰等多条交织产业链，不同类型的迪士尼品牌专卖店在全球的总数近900家，每年光顾迪士尼专卖店的孩子与家长多达3亿人次，其衍生的生产种类更是多达2800多种。从成名的米老鼠标志到如今的主题公园、家具、服装、纪念品等等，这些都是迪士尼“梦幻文化复印机”的产物(数据来源：南方网迪士尼品牌文化：卡通形象是最大卖点),.虽然前不久迪士尼刚授予优酷的网络观看权，但迪士尼的影视厅播放权、专卖店等其所有业务线的授权，我们

35、还是国内唯一的一个网尚世界张总,通过延展数字电影下游产业链，以影视纪念品专卖店的形式打造特色影视休闲街区，形成对电影爱好者和孩子的强势吸引,引擎项目三,通过建筑的艺术表现力与电影元素结合，为游客营造一个别样的购物空间通过对不同产品店面的不同特色装饰，形成街区另一道风景线各种电影纪念品的高度聚集形成对电影发烧友与孩子们的强势吸引,【策略二：混合商业功能开发】本项目将通过“生活型商业+休闲型商业”的配套开发满足城市商业升级的需求,并通过影院、停车场等设施为商业集聚人气,生活型商业,休闲型商业,社区商业,超市,商业步行街,餐饮酒吧街,本项目位于三山大风景区内部且紧邻镇江城市核心区大市口，城市属性较强

36、,位于金山、北固山、焦山三山大景区内部，景观资源强势紧邻金山公园，是镇江市北部滨水区发展的第一站，南部滨水区依托焦山公园，土地基本开发完毕，因此本区域土地具有稀缺性,距离镇江大市口商业中心仅1公里，城市属性较强距离镇江火车站不足3公里，仅临长江路等交通要道到南山景区10分钟的车程,特殊的地理位置和自身优越的资源条件，未来本项目将承担相应的城市功能,本项目既未与城市核心景区内部，又紧邻城市市中心，必将扮演多重角色同时项目所处滨江区域，土地价值稀缺性凸显，区域的发展对整个城市意义重大项目临近长江路、扬溧高速、润扬大桥等交通要道，堪称镇江的西北门户,特殊的地理位置,优越的资源条件,城市功能的完善,本

37、项目独享三山景区的优厚山水资源，与西津渡古街仅一路之隔，景观价值市内首屈一指。项目紧邻长江内河，水资源丰富，为未来的景观打造与项目开发提供较好的资源基础。区域浓厚的历史文化底蕴，为项目打上了难得的的文化标签,并通过与周边资源的有效整合助推城市休闲商业在本区域的升级、完善城市休闲商业功能,本项目紧邻大市口商圈，商业气氛浓重，目前大市口商圈也在不断的外扩，其生活型商业和休闲型商业亟待补充依托金山景区，本项目周边的休闲氛围初显，如金山宝地、长江新天地等休闲业态已建成,与周边商业氛围相契合,根据镇江市20042020城市商业网点规划，本项目所在区域，长江路以南包括西津渡历史街区属于长江路商贸区，集结了

38、山巷传统美食街、大西路传统商业一条街等休闲商业街区,与城市规划相协调,本项目依托大市口商圈的人气基础，结合区域资源，为城市打造一个生活型商业与休闲型商业互补互进的城市时尚休闲区,【策略三：设计合理商业动线】本项目将通过“广场+街区+mall”的模式打造入口、端点双核吸引的商业人流动线设计,入口吸引核广场通过在项目入口处设置大开敞空间的广场形成对人群的集聚效应,端点吸引核小品特色街区通过在中间端点处设置特色街区，如雕塑小品街、电影主题街等形成对入口处集聚人流向项目内部地块的的进一步吸引,端点吸引核mall终点处通过大型购物中心、酒吧商业街等聚集人气的业态形成最终对人流的强势吸引和集聚,【策略四：

39、夜经济的打造】本项目将从五个方面打造滨江的“夜风情”,水幕电影、水上表演秀,滨江夜间灯光系统,滨江餐饮酒吧街区,滨江娱乐康体项目,夜游长江/北湖,滨江“夜风情”,通过夜景灯光视觉体系，映射都市夜生活的文化与活力,滨江夜间灯光系统,滨江餐饮酒吧街区,夜游长江,通过彰显梦幻、时尚、休闲的夜间亮点项目，打造都市夜生活欢乐主场,水幕电影,水上表演秀,Success factors,【策略五：风情展示和节庆庆典】春江花月的风情展示,滨江商务酒店的养生度假体验,将“春江花月”的浪漫风情引入爱情主题园,都市购物区升级为滨江购物休闲区,春江花月风情节庆体验活动,风情体验的影视文化创意休闲区,标志性建筑镇江文化

40、中心,春江花月风情,滨江商务酒店的养生度假体验,爱情主题园,滨江购物休闲区,镇江文化中心,风情体验的影视文化创意休闲区,节庆体验活动,【策略六：生活配套功能的完善】,大规模居住区,商业功能：社区商业、邻里中心、购物中心等,教育功能：幼儿园、小学、中学等,娱乐功能：羽毛球馆、乒乓球馆、篮球馆等,本区域拥有强势的景观资源、优越的地理位置及大片未开发土地，将是镇江下一个高端住宅开发的热点区域，并在此基础上强势吸引外地客户在此集中置业,强势景观资源水体资源：长江在地块北侧形成的内湖山体资源：云台山,优越地理位置距离镇江市中心一公里左右，城市属性较强,镇江高端住宅开发的热点区域,未来外地投资客户集中置业

41、区域,大片未开发土地礁西滩8平方公里的湿地尚未规划地块周边除建设商业长江新天地和95年的解困房外，大片土地处尚未规划阶段,未来本地品质改善型和外地度假投资型客户将是本项目的主力客群,公务员、私企业主、教师为代表的城市改善型和外地度假投资客户是本项目的主力客群,客户市场现状,本项目现状,镇江城市房地产市场已处于改善型需求阶段当前镇江住宅市场以改善型自住客为主，约占80-90%，投资客多为上海、南京、扬州等长三角客户，约占10%左右,本项目位于镇江北部滨水区，山体、水体等景观资源较丰富本项目未来的住宅产品以高品质楼盘的开发建设为主,本项目将以高品质高层住宅的开发为主，辅以洋房、联排类别墅开发，高层

42、、洋房主力户型面积控制在120-140平米,本案现状镇江城市景观最好的区域为南山北水，本项目位于镇江北部滨水区，景观资源较好本项目未来将作为整个大三山景区的核心区，拥有丰富的旅游资源,市场现状当前镇江房地产市场处于改善型需求阶段，对高品质住宅需求旺盛且对大面积改善型住宅需求量较大市场在售的高层、洋房类产品月均消化量50套左右，别墅类产品以联排、叠拼为主，高层、洋房主力户型以100-140平米的大户型为主，别墅主力户型200-230平米,本项目将以低密度、高品质高层住宅的开发为主，辅以洋房、联排开发考虑到未来市场对大面积改善型住宅的需求较大，高层、洋房类产品的主力户型控制在120-140平米,根

43、据世联经验，初期通过别墅产品树立区域高端住宅形象，中期开发花园洋房，后期通过高层产品回现，产品配比为15%、25%、60%,通过别墅类产品的开发快速树立区域高端居住社区的形象,通过花园洋房的开发进一步巩固区域高端居住社区的形象,通过高层产品快速回现，满足企业开发过程中对现金流的需求,根据世联经验，别墅、洋房、高层占比一般为：15%、25%、60%,住宅产品空间规划方案,方 案 一,原则一：地块北部水体资源天际线的打造原则二：动静分区，地块南侧和东侧为动区原则三：地块价值，地块北边私密性最好，适宜别墅的开发建设,方 案 二,原则一：地块价值，酒店属半私密性产品，别墅属私密产品，将别墅与酒店放在一

44、起，提升地块价值原则二：考虑别墅与酒店间水体天际线的打造,别墅,洋房,高层,别墅,洋房,高层,酒店,酒店,目前镇江市场上缺乏精品学校和高端运动场所，且精品教育和运动配套可以对置业客户形成强势吸引,学校,运动场所,目前镇江只有镇江体育馆一个大体量集中式运动场馆，主要用于承办大型体育赛事和文娱演出，对市民进行运动休闲活动开放的空间有限,目前镇江以公立小学、幼儿园为主，精品学校仅镇江枫叶国际学校一家在建,楼盘的精品教育配套，可以形成对置业客户的吸引,我们在风景城邦有两套房子，自己住一套，给女儿一套，社区有幼儿园和实验小学，当初也是考虑一定要让外孙接受好的教育。风景城邦置业客户,枫叶集团在镇江新区投资

45、的双语、双学历镇江枫叶国际学校，全英语学习，由有资质的加拿大教师授课，总投资3亿元，建筑面积13万平方米，招生规模为30003500人。计划2011年9月学校一期正式开学；2012年5月全部完工。镇江房产网,市场上存在一定数量的小规模健身中心，设置会员制健身项目，对市民羽毛球、篮球、游泳等常规运动休闲的专业综合型服务场所缺乏,为填补镇江市场空白及满足本区域高端置业人群的生活需求，本项目将配套国际双语学校和运动中心，提升区域价值,国际双语学校,运动中心,全程教育方式，从幼儿园至小学国外知名教育机构进驻国际化教育方式，外教授课，课程教育与国际同步,集篮球馆、羽毛球馆、网球馆、游泳馆等综合型专业运动

46、场馆体能检测仪器、公共休闲设施，倡导活力、健康、休闲的生活主题,同时考虑到本区域未来将植入城市、产业功能，因此应预留部分空间满足未来产业及相关配套需求,城市功能,产业功能,高品质商务办公物业，吸引镇江眼镜、汽配等优势产业公司入驻,电视台传媒等城市化配套，为本区域植入城市功能,住宅大盘开发的商业布局主要有四种模式,模式四：城市外扩复合大盘,模式二：旅游地产驱动大盘,大盘配套商业发展模式,模式三：区域突破型大盘,模式一：城市外围大型屋邨,2013房地产策划设计大全,房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华

47、资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。淘宝双钻信用放心购买：,城市外围大型屋邨由于住宅规模大，其商业布局主要以外街为主，从而避免社区界限过于模糊化,模式一,模式二,模式三,模式四,天通苑,回龙观（龙跃苑）,万象新天,新华联,世纪星城,星河城,注：世纪新城商业配套不许做餐饮,在商业业态方面，餐饮、生活服务等基本生活保障为社区业态面积占比最高的选

48、择，同时医疗配套也是不容忽视的社区配套,生活服务、餐饮在社区需求指数研究中占比最高，同时医疗保健配套在需求指数排名中位居前列（需求指数：同一社区内统一业态店铺数量、经营面积及存活年限的综合评价指标。）,餐饮、生活服务等基本生活保障为社区业态面积占比最高的选择，而对消费能力要求较高的购物和休闲娱乐型配套配置较少,模式一,模式二,模式三,模式四,布局,社区外街底商为商业的实现形式,业态,餐饮、生活服务类基础生活配套占据社区商业的主要面积,配套,医疗保健是满足大型屋邨居民需求的重要保证,城市外围大型屋邨商业发展模式的主要特点,模式一,模式二,模式三,模式四,模式二,模式一,模式三,模式四,旅游地产住

49、宅区的商业布局以集中、外向为主要特点，并且其特色配套往往成为社区规划的亮点,特色配套：周围有占地1平方公里大型主公园“欢乐谷”和斥资2亿打造华侨城大剧院，资源优势明显且具有稀缺性,北京华侨城欢乐谷住宅区,在商业业态方面，旅游地产住宅区商业配套中餐饮和购物的总面积占较大优势，服务范围扩大到社区外人群,模式二,模式一,模式三,模式四,北京华侨城作为旅游地产为驱动的大盘项目，特色配套具备强势的人群吸引力；与之相适应的，满足旅游人群的餐饮和购物需求成为社区商业的主调。此类项目外街布置，也是为了便于社区外人群对社区商业的利用。且为了保证商业档次和品质，全部自持,布局,以集中外向的独立外街形式实现，既服务

50、于社区又配合商业外向的作用,业态,以餐饮、购物为主，同时形成与旅游相配套的商业业态，如酒店等,配套,以特色配套如大型剧院、乐园等设施提升住宅档次，拉动区域人气,服务范围,商业不仅服务于住宅区同时服务旅游人群，采取只租不售的经营模式保证档次和品质，形成自身特色,旅游地产住宅区商业发展模式的主要特点,模式二,模式一,模式三,模式四,模式三,模式一,模式二,模式四,区域突破型大盘的商业布局以商业内街的形式实现，社区商业自成体系,万科青青,怡海花园,沿海赛洛城,有别于区域传统居民的中高端客户进驻，必须照顾业主自身的消费习惯，社区商业自成体系，商业内街实现,怡海花园是北京南城首个富人区万科青青作为豆各庄