【广告策划-PPT】夏威夷vs三亚比较研究(1).ppt

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1、,夏 威 夷 群 岛 vs 海 南 三 亚,夏威夷 vs 三亚比较分析,夏威夷 vs 三亚比较研究,夏威夷原始自然风光不可复制，“岛屿经济”世界第一。夏威夷群岛不可复制的原始地貌、自然风光资源成就了夏威夷群岛在全球范围内“岛屿度假圣地”的美誉，持续的营销创新和旅游发展计划进一步捍卫了夏威夷“世界第一”的海岛旅游霸主地位和国家形象。远见和政治改变了夏威夷！,海南岛的资源优势是相对于中国市场的。海南岛热带滨海风光、热带农业资源在大陆是比较独特的，但是在世界范围内甚至亚太地区都并不占优势，因此海南经济发展的市场定位应该以国内市场为主。30年后的三亚旅游产业有望接近甚至赶超檀香山市旅游产业经济总量。2

2、008年海南省旅游总收入192.33亿人民币，1990年夏威夷游客总量697万人，91年旅游总收入100亿美元。,海南岛与美国夏威夷群岛处于同一纬度，夏威夷虽然是美国的一个州，但是离美国大陆的最近距离也有2109公里。相比之下，海南岛距离大陆只有1O余公里，虽然海南岛有“亚洲夏威夷”之称，但目前旅游产业的发展相比美国的夏威夷，无论在经济规模、经济形式还是服务等层面，均还存在很大距离，特别是效益上差距更大。,旅 游 市 场 分 析 结 论,1,2012年三亚年接待游客量将达到目前夏威夷年游客接待量（700万人次）。国际化程度低，高度依赖国内市场。据三亚旅游局统计，2008年三亚累计接待国内外游客

3、604.15万人，其中国内游客553万人（占91.53%）;旅游总收入91.05亿元,其中64.32亿元来自国内市场（占80.2%），境外旅游收入26206.84万美元；三亚年游客增长率为12.5%。,夏威夷 vs 三亚比较研究,4年2000万人次游客到访，为三亚旅游房产聚集人气。三亚房地产市场90%以外销为主，主要是以北京、上海、江浙等经济发达地区客户为主，是全国高端客群房地产投资的主要聚集区之一。三亚“高端休闲度假/养老养生/医疗康复”等相关产业市场正在形成中。,地产与旅游联姻，三亚旅游业支撑房地产业持续升值；短期旅游市场逐步带动长期固定资产投资。海南三亚房地产市场发展趋势逐渐趋同与夏威夷

4、房地产市场，即由“短期零星旅游度假市场升级（或转换）为，中长期高端休闲度假/养老度假”发展模式，经济增长模式由短期旅游收入转换为长期固定资产投资为主导。,三亚旅游产业每年以24的幅度增长,旅游业的蓬勃发展带动三亚房地产业复苏。2008年三亚旅游收入占全市GDP的70左右，同时三亚市房地产的投资占到GDP的10%以上;近三年来三亚市房地产的需求量以每年30%的速度增长，其中有90%的购房者都来自岛外。,房 地 产 市 场 分 析 结 论,2,夏 威 夷 群 岛,地 理,气 候,人 文,最早的居民是波利尼西亚人，1778 年后欧、亚移民陆续移来。现今居民以欧、美白人和日本人居多，其次是混血种人、菲

5、律宾人和华人。美国唯一的群岛州，人口 121.53 万（2000），城市人口占86.5。全州约80的人口聚集在瓦胡岛上。首府火奴鲁鲁。,夏威夷群岛位于太平洋中部，它是波利尼西亚群岛中面积最大的一个二级群岛，共有大小岛屿130多个。小岛屿散布在北纬18度54分28度，西经154度30 180度之间，呈西北至东南方向排列。总面积16650平方公里，其中只有8个比较大的岛能住人。,夏威夷全年气候宜人，属于热带气候,全年只有两个季节。在“夏季”白天的平均最高温度是华氏度；“冬季”为华氏度，海洋温度则终年温暖。终年盛行东北信风，各岛迎风的东北坡降水丰富，多热带雨林；背风的西南坡干燥少雨，多热带草原。来自

6、不同方位的风向将岛屿的温度及湿度保持在理想的状态.,一、夏威夷 人文、地理、气候、历史,历 史,公元 500-900波里尼西亚人海到达夏威夷。1778 年詹姆斯库克命名为三明治岛。1782 年卡美哈米哈一世在夏威夷掌权。1842 年美国承认夏威夷是一个独立国。1941 年日本偷袭珍珠港及欧胡岛其它地方，美国对日宣战。1959 年美国艾森豪威尔总统签约让夏威夷成为美国第五十州。1993 年美国总统克林顿为100年前推翻夏威夷王国道歉。,二、夏威夷 旅 游 业 发 展 史（18921961）,二、夏威夷 旅 游 业 发 展 史(19622007),三、促使夏威夷旅游业蓬勃发展的核心要素,不可复制的

7、原始自然地貌 宜人的热带季风气候,丰富的旅游项目、景观资源和年度活动安排,优 质 海 滩 火 山 公 园 海 岛 观 鲸 极 地 海 洋 潜 海,游 艇 俱 乐 部 草 裙 舞 钓 鱼 美 食 购 物 珍珠港,持续创新的营销策略和长期发展计划,不同时代背景下，灵活调整营销策略。每个时期都有标志性和时代特征的营销买点（概念），以推广原始自然地貌风光和波利尼亚民俗为载体，传播美国特有的开放、自由、张扬、个性，是“文化侵略”的演绎；持续创新营销将永久保持夏威夷在全球范围内“世界第一”的地位和形象。,四、夏威夷群岛概况,11 自然状况夏威夷群岛地处太平洋中心，是美国唯一的岛屿州，由8个大岛和120多个

8、小岛屿组成。主要岛屿散布在北纬18.54 28.，西经154.30 180.之间，呈西北至东南方向排列，总面积10923平方英里(28290平方公里)，其中海域面积为4508平方英里(11676平方公里)，陆地面积6423平方英里(16635平方公里)。它东距美国旧金山3846公里，西距日本东京6200公里。,首府檀香山被誉为美国空气最干净的城市，夏威夷无污染得分也居全美第一。一年四季的平均气温最高不超过33C，最低不下19C，其地理环境和生态平衡算得上是人问天堂，夏威夷的人均寿命达到77岁，远远超过美国739岁的平均水平。,夏威夷群岛主要岛屿分布是太平洋地区海空运输的枢纽。由于远离欧亚大陆，

9、没有现代工业的发展，故其阳光、空气和水很少受到污染，以其独特的东西方文化交汇的特色与美丽的风光、洁净的环境著称于世。,四、夏威夷群岛概况,12 社会经济状况夏威夷群岛总人口在2000年底为1，211，537人(其中夏威夷人占221，白种人占20.5%，日本人占18.3%，菲律宾人占12.3%，华人占4.1%)。日本人是夏威夷最大的亚洲少数民族，其次是菲律宾人、土著人、中国人、朝鲜人、越南人、老挝人和泰国人。各民族通婚现象已司空见惯，通婚淡化了种族界限，各民族和睦相处。游客从一道快餐上便能看到夏威夷被誉为“种族乐园”的真实含义。,由于旅游业在夏威夷的经济中占有举足轻重的地位，因此，夏威夷州政府十

10、分重视保护环境，保护旅游资源，注意发展“清洁”产业，如海洋科学、水产养殖、热带农业、金融服务、商业服务等，以此来促进旅游业的发展，进而推动经济的发展。1991年旅游业收人为100亿美元，是该州国防工业、食糖和菠萝3种主要经济领域全部收入的2倍，成为重要的经济支柱。,夏威夷岛上大部分居民的劳动就业、个人收入以及州政府的税收都依靠每年到夏威夷游览观光的国内外游客。据夏威夷银行计算，游客在这里旅游支出的波及效应为2，即游客每支出l美元，将使当地的总产值增加2美元。旅游收入占当地总产值的60，使夏威夷的经济增长率始终高于美国经济的平均增长水平。,四、夏威夷群岛概况,2.夏威夷州旅游业发展概况旅游是夏威

11、夷经济的支柱。夏威夷旅游业的高速发展是最近30年的事情。游客来夏威夷度假旅游的记录始于1921年。那时，由于交通不便，只有少数富人才可以漂洋过海来到夏威夷，住上几个月，享受一下这里的阳光、沙滩和碧波。1921年，来到夏威夷旅游的游客仅有8000人，到了50年代初期，游客也不过区区数万人。,资料来源：美国旅游局,50年代末，夏威夷的旅游迎来了难得的发展机遇。二次世界大战以后西方发达国家的经济保持了较长时间的繁荣，大批工薪阶层收入提高以后有了远距离度假旅游的需求，大型喷气式客机投入商业运行也降低了远距离旅游的运费，并且把从美国本土和日本飞到夏威夷的时间缩短为4个小时。特别是60年代中期日本政府开放

12、了对于本国居民海外旅游的限制，7080年代西方各国货币对于美元的升值，更为夏威夷带来了大量的客源。于是，夏威夷的旅游产业就乘上了直升电梯。1960年，来夏威夷的游客为29万人次。1970年达到174万人次，1972年旅游收入首次超过联邦军事消费成为全州第一收入来源。1980年，游客达到393万人次，1990年，创造了697万人次游客的最高记录，创收94亿美元，旅游及其相关产业创造的附加值占全州国民生产总值的34，并且提供了24万个工作机会，解决了44.5%劳动力的就业问题。2003年过夜游客总量达到638万人次，其中国际过夜游客185万人次，国内过夜游客达到453万人次。,2.夏威夷州旅游业发

13、展概况,夏威夷州2006年接待游客700万人次。2006年GDP的470亿美元中，旅游度假业为110亿美元，零售购物为190亿美元，农业为30亿美元，军队为70亿美元，其它70亿美元。到夏威夷度假的游客中，日本和美国西部的游客占主导，日本游客的消费水平最高，平均达300美元/天，人均停留23天；美国西部游客消费水平为170美元/天，人均停留时间34天。到夏威夷的游客不只是为了旅游观光，而是来享受生活，运动、垂钓、冲浪、游艇等。前往夏威夷的游客中，70来自美国本土，但自80年代年来日本游客大量涌入。1988年日本有850万人出国旅游，其中有130万人去夏威夷，超过去美国大陆的游客人数。日本人这几

14、年在夏威夷大量购买土地等不动产，兴建旅馆和别墅，个人和企业均在那里投资。如今夏威夷80的高级饭店和几乎全部高尔夫球场，均为日本人所拥有。夏威夷已成为著名的世界水上体育运动中心，许多世界级的大型水上运动比赛都在这里举行。此外，还有其他一些体育比赛也在这里举行，如火奴鲁鲁马拉松比赛、职业高尔夫球锦标赛、建伍杯赛等等。粗略的估计表明，每年在夏威夷举行的全部体育比赛能给当地带来了24亿美元的收入。,2.夏威夷州旅游业发展概况,2.旅游业发展概况夏威夷旅游产业收入在地方产业经济中的地位,近30年夏威夷旅游业、制造业、农业发展比较（单位：亿美元）,根据THE STATE OF HAWAII DATA BO

15、OK1991年版资料整理,3.夏威夷主要客源地旅游者行为特征 31 主要客源地游客在岛滞留天数分析,资料来源：美国旅游局,如上图所示，2003年主要客源地游客在岛滞留天数最多的是美国西部地区，占全部游客滞留天数的42，其次是美国东部地区占29，日本和加拿大分别排第三第四位，其它地区包括欧洲、大洋洲(澳大利亚和新西兰)、亚洲部分国家(中国、中国的香港和韩国等)。以上地区是夏威夷群岛的主要客源地。2003年主要客源国游客在岛消费份额最大的是东美38，其次是西美28，日本占19居第三位，其次是加拿大和其他地区。,通过以上分析可以看出，国内游客即西美和东美是夏威夷群岛最大客源地，国际游客中日本和加拿大

16、占据一定比例，日本游客人均每天消费最高，但每次旅游消费稍低；加拿大的游客恰恰与之相反，人均每天消费较低，但每次旅游消费高于日本。值得注意的是，日本以外的亚洲地区和其它地区的游客支出均较高，每次旅游消费甚至高于日本，可见这两部分客源对夏威夷旅游业是有潜力的客源。,32 主要客源地游客在岛消费情况分析,资料来源：美国旅游局,33 夏威夷主要客源地游客性别、年龄分布,资料来源：美国旅游局,33 主要客源地游客性别、年龄分布2003年西美、东美、日本和加拿大游客性别、年龄比例分布如上图所示：四个主要客源地游客年龄集中在2559岁之间，比重最少的年龄段是1317岁；西美、东美和加拿大游客最多的年龄段在4

17、159岁之问，日本游客年龄则集中在2540岁之间，另外日本游客在1317岁之间所占比例明显小于同年龄段的其它客源地。从性别来看，四个主要客源地游客各年龄段男女比例大体相同，日本游客在1824岁之间，女性游客明显多于男性，在25-40岁之间女性游客也多于男性，这与日本国内对出境游客调查的结果相一致。另外西美、东美和加拿大三个客源地游客的性别和年龄分布有相似性。日本游客无论年龄还是性别分布与前三者有差异，显然是地区差异造成的。美国和加拿大互为邻国同位于北美洲，其社会文化有其相似性；日本是亚洲国家，并且有其独特的民族文化，传统社会中男女社会分工不同，男性在外工作，女性照顾家庭，女性的时间相对于男性充

18、裕，因此游客中女性所占比例多于男性。,34 主要客源地游客活动特征3.4.1 出行同伴夏威夷的游客中2人、3人或3人以上旅游同伴居多，其中东美、加拿大、欧洲、大洋洲2人旅游所占比例大；日本和亚洲其他地区3人或3人以上同伴旅游比例大，日本3人或3人以上出行比例高达58.09%；单独1人旅游的比例在所有客源地中均占有很小的比例。可见，夏威夷游客的出行特点是结伴同行。,3.4.2 来访次数根据2003年对来访夏威夷游客的调查结果来看，初次访问夏威夷的游客集中在欧洲、大洋洲、亚洲其他地区和拉丁美洲；多次访问夏威夷的游客集中在西美、加拿大和其他地区，西美多次访问比例高达7693；其中东美和日本比例相差不

19、大，各占50左右。,3.4.3 活动安排来访夏威夷游客独自安排活动的集中在西美、东美、加拿大和其他地区，所占比例分别是69.11%、55.46%、58.59%和59.74%，均超过半数；日本、欧洲、大洋洲和拉丁美洲包价旅游占有较大比例(下图)。,资料来源：美国旅游局,3.4.4 来访目的下图可看出，各主要客源地来夏威夷旅游的主要目的是娱乐，娱乐占客源地来访目的50以上，其中所占比例最大的是加拿大7797，所占比例最小的拉丁美洲也达到了508。日本来访度蜜月的最多，所占比例1982。正是这一特点决定了在夏威夷建有诸多的娱乐设施：包括了7个国家公园，77个州属公园，66个高尔夫球场，279个公共网

20、球场和1600余个特许冲浪地，供游人休闲、娱乐。,资料来源：美国旅游局,五、夏威夷群岛旅游产业研究总结,5O年代末夏威夷的人均收入比美国大陆低20，1970年由于旅游业的发展，夏威夷的人均收入赶上了全国的平均水平。同时，旅游业的发展也给本地居民带来了更多的娱乐场所和公共服务设施。当然，旅游业的高速发展也带来了一些“副产品”，例如物价上涨、交通拥挤和犯罪率上升等。因此，夏威夷的政府和民众认为今后旅游业的发展应该适度。旅游业的发展给夏威夷带来了巨大的经济效益和社会效益。自从6O年代以来，旅游业和为旅游业服务的建筑业一直就是全州经济发展的主要动力，带来经济结构和就业结构的巨大变化，带给年轻人更多的就

21、业选择和更高的收入。2003年来夏威夷旅游的游客中73是回头客，最为挑剔的日本游客中，回头客的比例也高达46，大量的“回头客”更多地得力于夏威夷群岛高质量的旅游服务。主要客源地游客旅游目的表明，来夏威夷的游客绝大多数是休闲、娱乐，根据游客的需要，夏威夷创造了丰富的旅游景观和休闲内容。,借鉴一：夏威夷持续不断投入大量的人力物力向全世界推销自己的“旅游产品”。夏威夷州旅游署每年都要投入2000万美元的促销费用，派出自己的促销员在伦敦、东京、法兰克福、香港等国际大都市全方位出击，把夏威夷的旅游小册子摆满了那里的主要公共场所。借鉴二：夏威夷总是及时调整自己的各项服务，让更多的游客满意而归。夏威夷的市场

22、调查机构每年都要向旅游署递交本年度来本地的游客满意程度调查报告，详细分析对于游客最有吸引力的地方和活动方式，游客最喜欢购买的农产品和最喜欢阅读的公开出版物，甚至游客来夏威夷旅游的计划和形式也是调查的内容。,六、旅游产业营销策略借鉴,海 南 三 亚,一、三 亚 人文、气候、地理、历史,1.1 三亚人文情况三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。2008年末，全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万人，其中农垦系统人口6.62万人，为经济社会持续快速发展创造了良好的人口环境。多民族聚居，有汉、黎、苗、回等20多个民族。少数民族人口占总人口的41.5，其中黎族18.8万人，苗族4304

23、人，回族9076人。语言有普通话、海南话、军话、迈话、黎话、回辉话、儋州话、蛋家话等。,1.2 三亚气候情况三亚市年平均降水量1263毫米，610月雨季，台风季节往往雨水增多。降水量占全年的90.2。三亚港终年无雾。年平均气温25.5，7月份气温最高，月平均28.3，1月份气温最低，月平均20.7。为不规则日潮型，以日潮为主，每月14天为日潮，日潮时最高潮位2.2 米，持续16小时，最低潮位0.6米，平均潮位1.03米，最大潮差2.26米，最小潮差0.06米。平均潮差0.79米。涨潮时水分为两支流，一支向东南流经码头处进入三亚河，流速0.35米秒；另一支自白排礁缺口向西北流，流速0.35米秒。

24、落潮流向相反，流速分别为1.08米秒和0.07米秒。落潮时间持续8小时，泥沙被落潮带入大海，港池回淤量较少。,1.3 三亚地理情况三亚市地处海南岛最南端，位于北纬180934183727、东经10856301094828之间。东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。

25、有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方公里，蜈岐洲岛1.05平方公里。我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是中国通向世界的门户之一。三亚在国际经济关系中有独特的区位优势。从三亚向东经菲律宾至西太平洋，向南经澳大利亚至南太平洋，向西南经中南半岛至印度洋以及大西洋，比在广州出发近900公里左右，是祖国真正的南大门。三亚还是保护南海诸岛的后方基地，其战略位置在国防上具有十分重大的意义。,1.4 三亚历史情况三亚古称崖州，历史悠久，源远流长，文化多姿多彩。天涯海角、大小洞天、崖州古城、落笔洞三亚古人类遗址等都蕴涵着丰厚的历史文化。早在秦始皇时期设置的南

26、方三郡，崖州就是其中之一的象郡。汉代在现在的三亚市崖城镇设立了珠崖郡治，隋设临振郡，唐代改为振州。宋代成为我国最南端的地级规模的州郡。因其远离帝京、孤悬海外，自古以来三亚一直被称为“天涯海角”。唐代宰相韩瑗、名僧鉴真，宋代名相赵鼎、大臣胡铨和纺织家黄道婆等先后来过崖州，对本地区的经济文化交流和发展作出了重要的贡献。1987年9月26日，国务院批准三亚市升格为地级市，是全国四个不设区的地级市之一。三亚地处海南省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，境内汇集了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等十大风景资源。2007年北京奥组委宣布三亚成为2008北京奥运会国内火炬传递的

27、第一站。,二、三亚 社会经济情况,2.1 三亚社会情况人口就业三亚市常住人口为73.6万人，户籍人口为52.4万人，其中城镇人口约为25.69万人，乡村人口约为26.71万人。三亚聚居了汉、黎、苗、回等20多个民族，少数民族人口占总人口的43.1，其中以黎族人口居多，约20.5万人，苗族人口约3533人，回族人口约7716人。2006年末，三亚常住人口为53.6万人，比上年增加1.2万人。人口出生率为12.4，人口死亡率为3.7，人口自然增长率为8.7。多民族聚居，有汉、黎、苗、回等20多个民族。少数民族人口占总人口的41.5，其中黎族18.4万人，苗族3407人，回族7096人。2007年末

28、，三亚常住人口55万人，户籍人口53.52万人，其中农垦系统人口6.89万人。人口自然增长率控制在9.5以下，人口再生产步入“低出生、低死亡、低增长”的良性轨道。2006年末三亚城乡从业人员26.81万人，比上年增加0.76万人。其中,国有、集体、股份制、“三资”等单位从业人员5.03万人，增加0.21万人；私营个体从业人员4.43万人，增加0.17万人。通过多种途径使2893位下岗失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率为1.3%，比上年下降1.8个百分点。年末农村劳务输出1.4万人，比年初增加0.62万人。2007年就业工作成效显著。我市实行积极的就业政策，不断加大扶持力度，大力推动阳光培

29、训工程，城镇和农村就业形势不断向好。2007年城镇新增就业岗位1.99万个，比上年增加940个；城镇登记失业率为1%，转移农村富余劳动力1.53万人。,2.2 三亚旅游资源三亚市旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。她不仅具备现代国际旅游五大要素阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。三亚古称崖州，也称鹿城，历史悠久，源远流长，文化多姿多彩。天涯海角、大小洞天、崖州古城

30、、落笔洞三亚古人类遗址等都蕴涵着丰厚的历史文化。三亚地处海南省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，境内汇集了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等十大风景资源。,三亚旅游特色东方夏威夷：三亚被称为“东方夏威夷”，它拥有全海南岛最美丽的海滨风光。这里有闻名中外的“天下第一湾”亚龙湾和大东海、三亚湾等优质海滨，它们的共同特点就是海蓝沙白、浪平风轻。生猛海鲜：在三亚，海鲜坊里的海鲜都是现捞现做的，格外新鲜。梅花参和鲍鱼是三亚特产，也是海味中的极品，无论如何要尝尝噢。水上运动：三亚海域终年温暖，风平浪静，适合进行帆板、游泳、滑水等水上运动；海底珊瑚地貌保持良好，潜水是再好不过

31、的了。近年来，蜈支洲岛逐渐成为一个潜水热点，据说那里以前曾是军事区，所以水质保持完好，被称为“南中国海最纯净的乐土”。,2.3 三亚三产经济情况（2008年，第一产业对经济增长的贡献率为12.9%；第二产业贡献率为14.6%；第三产业贡献率为72.5%。）第一产业：农业生产实现稳定增长。认真落实粮食直补等支农惠农政策，加大对农业和农村的投入，加快农业结构调整步伐，大力发展设施农业，积极推进农业产业化经营，促进了农业综合生产能力的进一步提高以及农业增效和农民增收。2006年，全市农林牧渔业总产值38.71亿元，比上年增长13.4%。其中，农业增长16.3%；林业增长5.1%；牧业增长10.3%；

32、渔业增长10.9%。水果、粮食、蔬菜、瓜类、肉类、水产品等产品产量持续增长。农业经济效益随着产业结构的调整和农产品价格上涨得到提高。第二产业：工业生产快速增长。2006年，全市工业在投资和外需的强势带动下，农副食品加工业、非金属矿物制品业、食品制造业、电力的生产和供应业、自来水的生产和供应业等支柱产业呈现出快速发展的态势，拉动整体工业持续增长。全年完成工业增加值 26.68亿元，比上年增长15.4%，其中，全市规模以上工业企业完成增加值26.01亿元，增长16.3%。一批适应市场需求的主要工业产品产量大幅增长。2006年，全市建筑业完成增加值14.82亿元，比上年增长22.1%。全年施工项目1

33、69个，其中，房地产施工项目72个，新开工项目达46个。资质内建筑企业房屋建筑施工面积12.68万平方米；资质内建筑企业房屋建筑竣工面积11.56万平方米；资质内建筑企业全年实现利润总额534万元。2007年，全市建筑业完成增加值21.13亿元，比上年增长41.6%。全年施工项目205个，其中，房地产施工项目83个。全部施工项目中，新开工项目87个。资质内建筑企业房屋建筑竣工面积3.13万平方米。,第三产业经济发展情况。旅游产业：2007年旅游业保持较快增长。年末全市列入统计的旅游宾馆 171家，比上年增加11家。其中，五星级宾馆7家，四星级宾馆20家，三星级宾馆31家，二星级宾馆21家，一星

34、级宾馆7家，其他待评宾馆85家。拥有客房24265间，比上年增加233间；拥有床位44875张，比上年增加729张。旅游饭店客房开房率61.3%，比上年提高8.2个百分点。2008年7月30日三亚市统计局发布，08年三亚市经济继续保持平稳较快发展的局面，初步核算，上半年，全市生产总值(不含农垦，含中海油)73.62亿元，按可比价格计算，增长17%。按户籍人口计算，人均生产总值13409元，同比增长15.6%。但物价持续高位上涨和旅游支柱产业放缓很有可能影响下半年经济持续增长。08上半年，全市生产总值73.62亿元，按可比价格计算，增长17%。其中，第一产业增加值16.41亿元，增长10.1%，

35、拉动GDP增长2.6个百分点；第二产业增加值27.34亿元，增长9.7%，拉动GDP增长2.6个百分点，其中，工业拉动GDP增长1.1个百分点；第三产业增加值29.87亿元，增长25.1%，拉动GDP增长11.8个百分点。据统计，三亚上半年旅游总收入48.50亿元，同比增长11.44%。与往年增速相比较，今年三亚旅游业的发展步伐放慢。截至6月底，三亚市旅游饭店接待内地过夜游客311.0752万人次，同比增长10%；接待海外过夜游客25.6865万人次，同比增长2.9%。,第三产业经济发展情况。金融产业：金融环境明显改善,信贷较快增长。2007年末,全市金融机构本外币各项存款余额222.88亿元

36、，比年初增长36.2%。其中，企事业存款余额102.47亿元，比年初增长70.4%；城乡居民储蓄存款余额94.73亿元，比年初增长15.2%。年末本外币各项贷款余额93.20亿元，比年初增长22.6%。其中，短期贷款余额15.24亿元，比年初增长15.9%；中长期贷款余额77.84亿元，比年初增长24.4%。交通运输：2007年交通运输保持较快增长。2007年，全市旅客运输量2200.1万人，货物运输量1104.7万吨，分别比上年增长14.5%和20.7%；完成旅客周转量366388万人公里，货物周转量104354万吨公里，分别增长4.1%和21.1%。完成旅客吞吐量538.5万人，增长37.

37、6%，其中，凤凰机场旅客吞吐量531.1万人，首次突破500万人次，增长36.0%。邮电通信：2007邮电通信业务持续增长。邮电业务总量61229万元，比上年增长26.2%。其中，电信业务量56814万元，比上年增长27.6%；邮政业务量4415万元，比上年增长10.6%。年末全市固定电话用户26.4万户，比上年增长19.4%。其中城市电话用户19.9万户，比上年增长17.1%；农村电话用户6.5万户，比上年增长27.4%。年末移动电话用户21.2万户，比上年增长16.5%。年末拥有因特网用户3.2万户，比上年增长91.6%。增长13.6%。国内贸易：2007年消费结构加快升级。全市社会消费品

38、零售总额29.4亿元，比上年增长22.8%。其中，住宿餐饮业零售额12.12亿元，比上年增长32.5%。住房、汽车、通讯、旅游成为新消费热点，居民用在教育、文化、卫生、通讯等方面的支出也明显增加，消费需求从收入增长下的简单规模扩张向消费结构明显升级转变，从实物消费为主，走向实物与服务消费并重的阶段，向发展型、享受型升级。在消费结构升级的推动下，该市正在步入一个收入需求弹性高涨的阶段，拉动经济持续加快增长。对外贸易：2007年对外贸易快速增长。全市外贸易企业进出口总额6650万美元，比上年增长13.0%。其中，出口5700万美元，增长39.0%；进口950万美元，减少47.0%，贸易顺差4750

39、万美元。,三、海南省旅游产业发展综述,3.1 2008年 海南省政府发表的经济发展公报显示：旅游业保持较快发展势头。坚定不移地将旅游业作为现代服务业的“龙头”来培育和大力发展，以推进国际旅游岛建设为契机，进一步加强旅游促销活动，加大旅游配套设施建设，吃、住、行、游、购、娱等旅游六大要素逐步协调配套，促进了旅游业持续稳定较快发展。2008年海南省全年接待旅游过夜人数2060万人次，比上年增长10.0%。其中，接待国内旅游者1962.07万人次，增长10.8%；接待入境旅游者97.93万人次，下降5.5%。2008年海南省旅游总收入192.33亿元，增长9.1%。其中，国内旅游收入165.01亿元

40、，增长10.3%；境外旅游收入27.32亿元，增长4.4%。旅游饭店客房开房率59.18%，提高1.9个百分点。年末全省共有星级宾馆260家，其中，五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆117家。,三、海南省旅游产业发展综述,3.2 海南省旅游业在全国旅游产业的地位2007年,我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。全国全年年共接待入境游客13187.33万人次,实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年增长5.5%和23.5%；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元人民币，分别比上年增长15.5%和24.7%；中国公民出境人数达到4095.40万人次，比上

41、年增长18.6%；全国旅游业总收入10957亿元人民币（海南占1.56%），比上年增长22.6%。2007年，全国各省、自治区、直辖市接待的入境旅游者总计为7311.38万人次（海南占1.03%），比上年增长19.1%。接待量超过50万人次的有广东、上海、江苏、浙江、北京、福建、山东、云南、广西、辽宁、四川、内蒙古、黑龙江、湖北、陕西、湖南、安徽、天津、河南、河北、重庆、海南、山西、江西、吉林等25个省（区、市）。广东省接待入境旅游者2460.87万人次，继续居全国第一位。2007年，海南省旅游产业转型升级取得初步成效，现代服务业呈现新的发展势头。全省接待旅游过夜人数1845.51万人次，比上

42、年增长15.0%。其中，接待海外旅游者75.31万人次，增长22.1%；接待国内旅游者1770.20万人次，增长14.7%。旅游总收入171.37亿元，增长21.2%。其中，境外旅游收入21.74亿元，增长31.6%；国内旅游收入149.63亿元，增长21.1%。旅游饭店客房开房率57.31%，提高3.7个百分点。年末全省共有星级宾馆266家，比上年增加5家。其中，五星级宾馆14家，四星级宾馆53家，三星级宾馆118家。,3.2 海南省旅游业在全国旅游产业的地位2007年，国际旅游（外汇）收入超过1亿美元的有广东、上海、北京、江苏、浙江、福建、山东、辽宁、云南、天津、黑龙江、湖南、陕西、广西、

43、内蒙古、四川、湖北、重庆、安徽、河南、河北、海南、山西、江西、吉林、新疆、西藏、贵州等28个省（区、市）。广东省的旅游（外汇）收入达87.06亿美元,继续居全国第一位。按外汇收入多少排列，31个省、自治区、直辖市的具体情况是：,海南仅排在22位,3.2 三亚旅游业在全国旅游城市中的地位2007年，全国接待入境旅游者人数超过20万人次的城市有深圳、广州、上海、北京、珠海、杭州、苏州、桂林、南京、青岛、天津、西安、厦门、大连、重庆、成都、昆明、无锡、宁波、黄山、中山、泉州、福州、武汉、三亚、长沙、沈阳、烟台、温州、哈尔滨、威海、洛阳、郑州、延边、承德、乌鲁木齐、南通、秦皇岛、长春等39个，比上年增

44、加3个;另有漳州、济南、拉萨、九江、汕头、太原、海口、南宁、大同、贵阳、合肥、石家庄等12个城市的接待人数超过10万人次。2007年，全国国际旅游（外汇）收入超过1亿美元的城市有上海、北京、广州、深圳、杭州、珠海、苏州、南京、天津、厦门、青岛、福州、大连、西安、泉州、宁波、重庆、无锡、桂林、长沙、沈阳、成都、南通、三亚、烟台、武汉、漳州、中山、昆明、黄山、哈尔滨、温州、秦皇岛、威海、郑州、乌鲁木齐等36个，比上年增加3个；另有洛阳、长春、连云港、济南、承德、太原、合肥、延边、汕头、拉萨、九江等11个城市的国际旅游（外汇）收入超过5000万美元。上海市的国际旅游（外汇）收入达46.73亿美元,居

45、全国城市第一位。按外汇收入多少排列，36个旅游创汇大市的具体情况是：,三亚在全国旅游城市中排名,2007年,海滨城市,增长速度快,2008年 三亚市国民经济和社会发展统计公报显示 2008年三亚市接待旅游过夜人数604.15万人次，比上年增长 12.2%。其中，接待国内旅游者553.00万人次，比上年增长13.7%；接待海外旅游者51.15万人次，比上年下降 2.0%。全年旅游收入91.05亿元，比上年增长13.7%。其中，境外旅游收入26206.84万美元，比上年增长7.4%。,四、三亚市房地产市场分析,四、三亚市房地产市场分析,4.1 三亚房地产市场现状（供给）2008三亚经济发展公报数据

46、显示 2008年三亚全社会固定资产投资总额151.58亿元，比上年增长38.2%。其中海棠湾开发区基础设施项目将加快建设，掀起新一轮房地产开发建设的热潮。2008年三亚房地产开发投资76.18亿元，比上年增长48.3%。其中，住宅投资73.98亿元，增长46.7%。2008年房地产施工面积400.8万平方米，增长17.1%；2008年房地产竣工面积66.6万平方米，增长7.9%；2008年商品房交易面积109.69万平方米，增长17.6%。,三亚市房地产历年投资额统计 数据来源 三亚统计局,三亚房地产市场投资额，自2002年开始复苏，并呈快速增长趋势。2000年三亚房地产投资额为0.17亿元，

47、而到2008年三亚房地产投资额达到76.18亿元，8年时间房地产市场累计投资总额达130亿元，住宅市场年平均投资总量是年平均消化总量的几倍，目前总体投资额还在逐年上升。,4.2 三亚房地产市场现状（商品住宅市场消化速度）2007年数据：经统计三亚市2007年1-5月批准预售商品房47.84 万平方米,和去年同期相比增长21%。其中商品住房44.42万平方米(4854套)。登记销售面积53.35万平方米,和去年同期相比增长41.44%;其中商品住房52.09万平方米(5995套),商业用房1.26万平方米;5月登记销售商品房8.29万平方米,其中商品住房8.19万平方米,共951 套。（2007

48、前5个月，商品住房平均消化速度每月1199套）2008年数据：三亚市11月销售备案登记商品房面积 6.06 万平方米，其中有1.6万平方米是于2008年1月至10月间销售而在11月进行备案登记的，11月份实际销售登记商品房面积 4.46万平方米，与上年同期相比减少25.67%，与上月环比减少 3.04%，其中商品住房销售 3.8万平方米，与上年同期相比减少 34.71%，与上月环比减少 9.52%,11月销售套数为 608 套。2008年111月三亚市商品住宅销售总套数 11468 套（月均消化1042套），面积 100.78 万平方米，岛外销售 10080 套，面积 88.06 万平方米，岛

49、外市场占总销售套数的 87.90%，占总销售面积的 87.38%。2009年1月数据：截止至09年1月31日，1月批准预售商品住房 10.87万m2，同比减少50.81%；实际登记销售面积 4.4万m2，与上年同比减少75.46%。登记销售面积 4.75万m2，和去年同期相比减少74.54%；其中商品住房4.4万m2,销售490套。趋势一：2008年三亚商品住宅市场平均消化速度略低于2007年平均消化速度！趋势二：截止2008年底，全市已售商品住宅全年空置率已达80.12%，将逐年提高。,4.3 三亚旅游及房地产产业发展趋势,4年2000万人次游客到访，为三亚旅游房产聚集人气，全国高端休闲/养

50、老度假市场初步形成。三亚房地产市场90%以外销为主，主要是以北京、上海、江浙等经济发达地区客户为主，是全国高端客群房地产投资的主要聚集区之一。三亚“高端休闲度假/养老养生/医疗康复”等相关产业市场正在形成中。,地产与旅游联姻，三亚旅游业支撑房地产业持续升值；短期旅游市场逐步带动长期固定资产投资。海南三亚房地产市场发展趋势逐渐趋同与夏威夷房地产市场，即由“短期零星旅游度假市场升级（或转换）为，中长期高端休闲度假/养老度假”发展模式，经济增长模式由短期旅游收入转换为长期固定资产投资为主导。,三亚旅游产业每年以24的幅度增长,旅游业的蓬勃发展带动三亚房地产业复苏。2008年三亚旅游收入占全市GDP的