无锡天安豪园前期市场产品定位建议.ppt

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1、天安（中国）无锡六药厂地块项目前期研究,怡信天成 2004.12,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,2,背景。,城市印象,地块属性,天安特质,目标消费群速写,城市印象,市 场 宏 观,之,以全国万分之五的土地、千分之四的人口，创造了全国.的经济总量。,太湖明珠無錫,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,6,城市经济定义,城市文化定义,城市行政属性,“特大型山水湖滨城市”,经济的发达使得市民承接能力增强，购买力和购房预期支付能力相应提高。,购房需求从温饱型向享受型过渡，购房者对房 子的要求进一步转向追求品位、环境、资源的生 活方式；高档物业开发也越来追求自然环境与人文

2、底蕴；,“仓廪实而知礼节”,住宅开发突破“5公里黄金圈”特大型城市骨架已经拉开，房地产的发展方向也必将随着城市的发展而延伸，副中心区将会越来越多的承载由中心区辐射的能量和资源。,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,7,无锡北倚锡宜高速公路，东临沪宁高速，西南两侧濒靠太湖，方圆几百公里，大城市气势已不同凡响。,在新三年的规划中，城市建设主抓蠡湖新城、太湖新城、太湖广场周边区域、老城区四大地块,城市印象,热点区域,之,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,9,关键词：,太湖大道,蠡湖新城滨湖新城,双城效应,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,10,无锡唯一的

3、城市主动脉太湖大道；被誉为未来无锡的“世纪大道”、“深南大道”作为无锡市区目前规划等级最高的城市景观快速 干道，具有强烈的城市标志性色彩；新人民大会堂、太湖广场、国际会议中心、五星级凯宾斯基酒店、新体育中心均沿太湖大道一字 排开，因此沿线房地产发展想象空间巨大。,太湖大道,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,11,太湖大道区域规划图示,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,12,蠡湖新城区域规划图示,以居住、商贸、旅游、体育为主的综合区；是主城区中心区与太湖风景区之间的重要过渡地带；规划总用地70平方公里，总人口41.8万人。,2023/2/21,怡信天成地产界全方位

4、合作伙伴,13,滨湖新城区域规划图示,集教育、研发、居住、文体、高新技术产业 及旅游服务于一体的滨湖生态新城；未来城市副中心；规划总用地116平方公里，总人口50万人；,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,14,本项目之于其间的位置重要性,蠡湖、滨湖两大新城开发启动，如强大的发动引擎正把无锡市房地产市场推向了一个新的时代，同时该区域以及其辐射范围正在成为未来无锡房地产市场发展的主要潜力区域。政府高起点的城市规划，将使这里成为锡城未来的高档住宅区。上述因素都为本案的未来发展奠定了优良的市场基础。,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,15,太湖大道沿线以高层居住用地和综

5、合性用地为主，区域板块成热点。,政府已意向邀请上海绿地、上海复地、上海世茂、浙江绿城参与到无锡湖滨、蠡湖二城的规划开发。,该板块房价在短短的1年半中涨幅高达30%，这也创造了各区同比涨幅的高纪录，并出现几个大盘带动一片市场的局面。,区域土地供应量放大，国内知名品牌开发商虎视眈眈,区域房价一路高歌，蓄势待发，大有直逼中心区之势,区域板块未来房地产市场在巨大发展潜力的诱惑下，竞争将越发残酷，日趋白热化,未来1-2年内本区域将有约233.12万土地供应上市，可建面积达到317.48万左右，其中可建住宅面积约160万,城市印象,房地产扫描,之,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,17,土

6、地出让节奏逐年加快，土地供应量成 几何倍数增长；2004年，随着宏观调控的影响，无锡一 级土地拍卖市场重新回归了理性；拆迁成本和拆迁难度加大，开发商开发 进度和周期存在较大的隐性障碍；净地挂牌将成为土地拍卖主流，2003年 净地面积占供应总量的25%，2004年上升 至49.5%。但地价将逐年提升；在供应结构方面，住宅用地和非住宅用 地供应量从2003年的0.75：1调整至2004 年的2.1：1，这将导致明后两年住宅市 场竞争压力的加大。,扫描无锡房地产市场发展态势 土地开发情况,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,18,无锡的房地产市场已呈现投资活跃，供销两旺的良好局面；20

7、04年，由于受宏观政策的影响，其 投资增幅与去年相比有所放缓；从预（销）售情况看，2004年住宅供 应量放大，这预示着明后两年市场竞 争压力和投资风险将不断加大；从目前市场销售整体状况看，各楼盘 销售速度明显放缓。在供应结构方面，2004年1-9月住宅 和非住宅（约33.6万平米）的比例达 到7.4：1，相比2003年两者之间 2.1：1的比例有了较大的平衡.,扫描无锡房地产市场发展态势 开发投资情况,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,19,无锡住宅市场的供应量呈“纺锤型”；单价在2500-4500元/之间的商品房是市场的主力供应房源，也是市场需求的主力段；5000元/以上的成

8、交量却并不喜人，只占供应量的30%；,扫描无锡房地产市场发展态势今年前三季度住宅分段价格分析,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,20,扫描无锡房地产市场发展态势今年前三季度住宅成交分段面积、套数分析,分段面积分析,分段套数分析,人们对生活质量、文化价值等方面追求，导致了消费者的需求标准发生了转变；80-120面积段的房型供应量相对减少，而导致了占总成交比例的份额降低；140以上的大户型供应比例增加，且有逐年上升势头，2004年表现尤为突出；由于开发物业的市场细分，小户型和160平米以上的大户型供应量在增加，成交比例 相应增加；,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,

9、21,从供应量图分析，别墅、多层住宅的供应量在增加，高层、小高层供应量相对减少，这 从侧面反映了城市扩容的结果：大量郊区、乡镇项目，经济适用房的推向市场。从剩余量图分析，这说明了消费者对高层、小高层的接受度在逐步提升。由于别墅物业 供应量同比增加以及其销售周期较长，而导致其剩余面积增加。,扫描无锡房地产市场发展态势前三季度住宅供应、剩余面积物业形态分析,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,22,后市预测,市场供需矛盾缓解,用地出让的数量增加，年底预计增加100余万平方米商品房预售；供求总量将趋于平衡；由卖方市场向买方市场过渡迹象明显；,房价总体稳中有升,市民可支配收入以17的幅度

10、递增，购买力加强；自有住房率已达85，改善型和投资型需求增加,高品质物业有上升空间；土地及开发成本增加;近期整体房价下跌应无可能；,新盘销售进度略有放缓,受到各种政策和供应量的影响，新上市高价位房销售速度放缓；,市场主体诚信度备受关注,消费者对于开发商品牌及诚信愈发注重，短期的急功近利行为都将受 到沉重打击。,城市印象,地块属性,天安特质,目标消费群速写,地块属性,土地现状,之,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,25,地块参数,占地面积：59482 容 积 率：2.0建筑限高：北侧沿太湖大道建 筑层数不小于30层建筑密度：20%绿 地 率：45%竞标得价：9000万元毛地价格：

11、约101万元/亩车位配比：1:1.2商业建面：20%,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,26,区域功能定位及基础设施发展规划,本案位于无锡市中心城西部，城市东 西主干道太湖大道西段，向西连接太湖风景区及蠡湖新城，向东连接中心城区及太湖广场，向南与人口密集的中桥片区（人口30 余万）紧密相连。该地区毗邻太湖旅游风景区，是无锡 城市规划调整后的中心区域；,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,27,项目SWOT分析,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,28,市政建设,我们项目显性优势不突出地块缺陷解决难度较大；但是地块前景豁然开朗！,地块属性,区域开发现状

12、,之,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,30,区域土地开发情况,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,31,区域土地供应,本区域自2001年以来一共拍卖了26块地，共431万平米左右，预估这些地块的总建筑面积约为590万平米。其中25左右的地块已经建成或销售，还有75（计约建面440万平米）将在明后两年内开始启动。另外随着明后两年滨湖新城，蠡湖新城区域约233万平米土地推向市场（住宅计约160万平米），土地供应量将大幅上升。,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,32,区域热点项目概况,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,33,区域热点项目

13、去化情况,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,34,区域热点项目去化情况,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,35,区域热点项目价格走势,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,36,区域热点项目热销原因,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,37,区域代表项目客群组成,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,38,人们买房过去基本以自住为目的，而现在除大量新出现的一次置业者外，同时又有大量的二次、三次、多次置业者，其购房目的呈现多元化，既有自住，也有度假、投资等等。这就需要开发商更加关注不同需求，供应满足多元化需求目的的住房。,随着

14、无锡城市经济持续高速增长，市民消费能力不断提升。但“大屋易求，好房难得”的矛盾在锡城房地产市场上仍然存在，真正设计合理、实用性强、配套环境好的高质量产品其实并不多。随着国家宏观调控政策进一步落实，以及房地产市场竞争日益激烈，消费者在追求“大屋”的同时将更多地需要“好屋”，这将给开发商提出新的课题。,随着无锡城市经济持续的高速增长，市民的住房消费能力和居住要求也快速提升。此外，众多在锡工作、经商的外埠人士也成为高端物业消费的生力军。因此，适应市场需求的高品质住宅物业在锡城具有广阔的发展空间。,住房消费观念发生变化,购房目的多元化,对高品质物业的期望,区域客层购房消费趋势,2023/2/21,怡信

15、天成地产界全方位合作伙伴,39,区域市场开发现状总结,本区域集中了大量的中大型规模项目，且市场销售状况都不错；本区域自2002年以来推案总量已达150万平米左右，平均销售率约90%，因此推算每年消化量约50万平米，而在未来5年内，本区域将有约500万平 米的推案量，按目前的年均消化量计算需要近7-8年才能消化。因此，在 住宅市场同质、同价的严峻形势下，区域竞争将异常激烈；本区域项目客户群体来源仍然具有较强的区域性，客户特性雷同性较强；,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,40,这些因素使本案的上市时机，价格，产品规划等因素要尽量与其它个案形成差异化优势，以使本案在激烈的竞争中脱颖

16、而出。,区域市场开发现状总结,三室二厅在目前的市场上仍是绝对的主力户型。二室二厅则深受一 些筑巢期和空巢期家庭的追捧。另外在面积控制方面，100 以上 舒适型二房和150以上的大户型在市场中所占比重有所提升，且去 化较好，特别是舒适型的二房；该区域热点项目价格从2003年的3200元/经过1年多时间上涨到目 前的5000元/左右，增幅超50%；,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,41,万科魅力之城阳光城市花园金色江南新梁溪人家本项目,通过雷达定位系统寻找产品定位突破口1,通过雷达定位系统寻找到本项目与其他竞争项目之间存在的差异和优势，从中确立本项目要在区域板块中脱颖而出必须要在

17、项目的规划、建筑即自身的内功修造上建立天安（中国）特有的高品质高标准产品。,城市印象,地块属性,天安特质,目标消费群速写,目标消费群速写,消费者写真,之,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,44,生于斯，长于斯的陆女士对居住理念有着自己的见解，她认为新家是对自己多年辛勤的报答和对家人的关爱，是新的生活，新的开始，而且无锡的未来在蠡湖、滨湖新城，因此今后的置业首选在此。谈起本项目，她对未来的发展潜力比较认同，但由于现有资源并不优越，因此如果打造高档物业，内部环境及产品设计是关键。如社区景观营造应该像生态公园一样；产品突显个性化、舒适化（比如步入式衣橱）。,陆燕红女士42岁无锡新江南

18、世代雅居xx号11xX室3口之家儿子就读大桥中学高三无锡xx制服有限公司总经理公司状况：公司年营利额约150万交通工具：尼桑sunny,杨先生坦言，上海原是自己投资的首选，但随着各项政策的实施，上海已经让越来越多的温州人开始退出，此时进入，风险较大。但杨先生坚持认为，长三角是中国的龙头，长三角的的发展潜力是不容质疑的。在看中无锡的发展势头，以及考虑到是自己的基业所在，因此杨先生还是将目光关注到了无锡的蠡湖板块。对于本项目的未来发展方向认为建材、环境（尤其水景）的规划成功与否非常重要。对硬件的要求很高。比较排斥精装修房。希望户型面积要大（三房二厅 150-160M2）。要有网球场、超市、羽毛球场

19、等配套设施。如果产品做得到位，可能考虑购买本案物业。,杨仲铭先生 38岁3口之家，育一女就读大桥中学初三xxx（娱乐）餐饮有限公司董事长公司状况：营业额约60万/月交通工具：别克君威,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,45,王波36岁家住无锡市华庄镇，自建别墅5口之家，与父母同住育有一女，就读华庄小学二年级无锡市xx起重机械有限公司董事长年收入约180万交通工具：别克,王先生对物业管理非常重视，希望建材可以运用新科技、环保材料。希望高档小区充分体现档次感 和豪华感，户型要大（三房二厅160M2）而功能性齐全，比较相信风水。对地段不是特别在意，只要产品做的好，可以接受本案。价格方

20、面并无太多关注。同时，对滨湖区未来的开发前景充满信心，并认为十分适合居住。,王蕾32岁家住无锡益都苑xxx室2口之家某区计生办 办公室主任家庭年收入：约15万交通工具：威弛,年轻的王女士代表着新无锡人对居住的新的要求和向往。对于传统的东南西北片区居住的概念逐渐模糊，认为只有适合自己的才是最好的，所以对地段要求不高。对于高档物业，她认为绿化、水景、保安、建材等非常重要。希望有精装修 房。认为科技环保材料是未来发展趋势。比较在乎小区的安全性。希望有步入式衣橱。,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,46,消费者认可度,接受现场访谈的客户普遍接受和认同本区域未来的发展前景和城市规划路线，

21、对整 个区域环境认知程度较高；但是就目前项目周边区域的状况受访对象认为现有生活配套情况不具有一定的档次，换房置业的吸引力不强烈；好的产品不仅需要好的地段，好的产品打造业不可或缺，尤其是在目前市场竞争日趋 激烈化，购房消费逐渐理性化的房地产市场中，要赢得市场和消费者，建筑好的产 品才是关键，所以，受访对象一致认为好的有潜质的地段同时配以好的产品才是开 发商和消费者共同双赢的理想之路。,城市印象,地块属性,天安特质,目标消费群速写,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,48,中档住宅,高档住宅,高品质别墅,天安花园,天安河滨豪园,天安别墅,上海,常州,天安花园,天安河滨豪园,天安别墅,

22、无锡,红山半岛,天安（中国）华东区品牌战略线,?,?,天安特质,品牌战略,之,城市印象,地块属性,天安特质,目标消费群速写,项目发展方向建议,发展。,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,51,项目发展方向建议,中档住宅物业,同质物业较多，难以树立强势形象；,不符合开发商战略意图；,难以提升开发商品牌；,顶级豪宅物业,地块属性不支持豪宅开发所必须的传统市中心、自然景观优越的两大地段要求；,消费者认可度较低。,高档住宅物业,高于板块同类物业一个档次；,前景较好，对地段要求不苛刻；,板块发展潜力易于提升项目价值；,锡城高端物业扫描,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,53

23、,锡城高档物业分布,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,54,锡城高档物业特质分析,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,55,传统商业密集型典型物业,银仁花园,汇金广场,保利城市之光,逸景苑,摩天360,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,56,物业位置：县前西街解放西路容 积 率：4.0占地面积：约10000规划面积：约40250得 房 率：约78%绿 化 率：约20%（空中绿化）建筑楼数：2栋建筑高度：高层（28层）规划户数：217套车位数量：1：1.5公开日期：2002.5.10入 住 率：70%,银仁花园基本数据,2023/2/21,怡信天成地

24、产界全方位合作伙伴,57,物业公司：银仁万科物业管理物 业 费：2元/月会 所：对外营业，主要有室内游泳、健 身房、餐饮、空中网球场等，实 行会员制，年费2000元，可免费使用会所内所有康乐设施，同 时享有金樽轩餐饮9折优惠。,银仁花园会所及物管,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,58,售价范围：约7000-8000元/（目前二手房借鉴价格）主力户型：约121-170主力总价：85-140万元/套,三房二厅二卫145.22,银仁花园户型配比及售价,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,59,外 观：主体采用高级自然面砖，裙楼采用花岗岩门 厅：大堂及楼层通道达到星级装

25、修标准门 窗：高级防盗可视进户门，沿街门窗采用真空双玻铝合窗墙及地面：室内水泥毛坯地面，墙面粉刷平整保安系统：公寓入口采用可IC卡门禁系统，楼宇可视对讲，重要区域TV电子监控，24小时保安巡逻电 梯：东芝电梯。,银仁花园建筑及装潢,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,60,该项目的开发轨迹与无锡本轮房地产的发展轨迹有着惊人的吻合，导致了该项目尾盘的大面积户型有一定的市场接受空间，因此开发商在广告投入量不是很多，销售期拉的比较长的情况实现了其销售价格的提升。该项目在前期规划时将两栋户型设计完全一样，但在销售中期发现由于景观度较差，临县前西街的单栋房源去化较慢，于是开发商将180的户

26、型一隔二，并迅速去化，且目前投资回报率高于其他户型。,银仁花园项目点评,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,61,传统商业密集型典型物业,银仁花园,汇金广场,保利城市之光,逸景苑,摩天360,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,62,物业位置：无锡中山路中市桥巷7号开 发 商：无锡汇金置业有限公司规划用途：居住、商业容 积 率：5.5占地面积：约1.06万规划面积：约7.2万建筑楼数：2栋得 房 率：约75%建筑高度：高层（29层）规划户数：162套公开日期：2003.4.15交房日期：2004.12.31工程进度：内部装修,汇金广场基本数据,2023/2/21,怡

27、信天成地产界全方位合作伙伴,63,售价范围：约858010980元/平均单价：约9500元/主力户型：约239主力总价：约200万销 售 率：63%贷款银行：中国人民银行、中信实业银行定价原则：一房一价，楼层差价50元/层,三房二厅二卫238,汇金广场户型配比及售价,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,64,物业公司：上海锦仑酒店管理物 业 费：2.5-3元/月 会 所：6楼会所未来会设置健身 房、桑拿房、咖啡厅、会 议室、儿童娱乐室、餐 厅、星空酒吧等，还配有 商务中心和空中网球场,汇金广场会所及物管,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,65,外墙面：喷沙仿石涂料

28、裙 楼：采用天然花岗岩大理石贴面，结合大屏玻璃装饰门 户：每户门户采用豪华子母三防门窗 户：宏景飘窗设计，采用瑞士瑞纳斯铝合金静电喷塑窗框型材，加隔音隔热双层中空落地玻璃大 堂：地面配以大理石及高级石砖，按星级酒店标准装饰电 梯：每幢大楼配置四部三菱电梯空 调：每户预留家用中央空调主机及室内空调机位供 水：全天24小时热水供 电：双回路不间断供电，每户提供三相电源，预留多个电源插座收 视：自设卫星电视接收系统家居安防系统：集三方可视对讲系统、燃气泄漏报警、烟感报警等功能于一体，每户设SOS按钮，与管理中心联网闭路电视监控：对大厦的出入口、楼层电梯口、停车场进出口、停车场内部、电 梯轿箱等进行实

29、时监控,汇金广场建筑及装潢,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,66,2003.4.15开盘初期，公寓房以7500元/的价格入市，前期因价格接受度较低，因此成交情况并不理想；但在2003年无锡房市黄金年的大背景下，其销售表现稳步向前，至今经过6次涨价，价格达到了9580元/；由于该项目位置地处市中心黄金地段，所以开发商除了报纸广告以外，不做其它任何广告；目前销售率已经达到了63%左右。靠近中山路的A幢已经基本消化完。位置相对退后的B幢相对剩余较多；,汇金广场项目点评,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,67,传统商业密集型典型物业,银仁花园,汇金广场,保利城市之光,

30、逸景苑,摩天360,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,68,物业位置：县前东街与解放东路交汇处开 发 商：无锡保利置业有限公司策划代理：上海三福（台湾）建筑设计：上海大原规划用途：居住、商业规划面积：约3万（未含酒店、学校部分）建筑楼数：2栋建筑高度：高层规划户数：138套公开日期：2004.11.20交房日期：2005年下半年工程进度：外墙装修,保利城市之光基本数据,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,69,售价范围：约0.8-1.0万元/平均单价：约9000元/主力户型：约177，225主力总价：约150-200万/套销 售 率：约20%,四房二厅二卫177,

31、三房二厅二卫155,四房二厅二卫225,保利城市之光户型配比及售价,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,70,物业公司：上海陆家嘴物 业 费：约2元/月 会 所：无配套设施：五星级酒店 24班东新路小学 6班中心托儿所,保利城市之光会所及物管,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,71,保利城市之光项目点评,该地块于2002年5月以2.2783亿元（298万元/亩）竞得。由于开发商对利润要求较高，因此在整体规划时将重头定于商业，希望通过商业的成功运作炒热住宅的销售。但其购物公园和五星级酒店的开发由于对资产沉淀较多，开发周期较长，短期运营有一定难度（保利广场销售，返租、

32、自留物业比例为3：3.5：3.5），因此风险相对较大。该项目住宅部分对内部环境和户型设计要求较高，但由于受临近火车站、铁路，环境嘈杂，河道水质较差等因素的影响，导致区位价值较差，加上其豪宅社区的定位，使得该项目的运营难度增加，从目前的认购情况来看，市场接受度并不理想。,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,72,传统商业密集型典型物业,银仁花园,汇金广场,保利城市之光,逸景苑,摩天360,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,73,物业位置：人民中路123号开 发 商：三阳银辉规划用途：商住占地面积：约6000规划面积：约70000销售面积：约67500物业形态：超高层

33、（48层，209米）规划户数：338套得 房 率：约75%车位数量：约400个（含公用部分）销 售 率：约60%公开日期：2004.6.22交房日期：2005.12工程进度：封顶，外墙装修,摩天360基本数据,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,74,三房二厅二卫185.41,售价范围：约8200-14000元/平均单价：约12000元/（含装修）主力户型：180主力总价：180万贷款银行：住（农行），写字楼（建行）定价原则：层差约150元/，25、26相同，30、31相同,摩天360户型配比及售价,三房二厅二卫175.84,办公房186.31,2023/2/21,怡信天成地产界

34、全方位合作伙伴,75,物业公司：第一太平戴维斯物 业 费：住宅3元/天 写字楼4.2元/天 会 所：5楼平台有篮球场、露天花园，6楼设有休闲会所，配置桌球、乒乓球、韵律操室、棋牌室、儿童娱乐室美容美发中心和3个 私人会所（收费使用），顶层 设天幕游泳池，提供设备先进 的高尔夫球练习场,摩天360会所及物管,五层会所平面效果图,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,76,无偿服务内容有24小时客户热线，24小时前台接待，24小时保安及监控，各类代办服务，电话缓刑、温情留言服务，安排会务、宴会服务，预定叫车接送服务，保姆介绍等；有偿服务内容有送餐服务，商务中心服务，行李搬运服务，医疗中

35、心门诊，中医保健，6部豪华轿车车队接送，24小时维修服务，烫洗修补服务，清洗服务，室内绿化服务，中介服务等,摩天360物管内容,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,77,以无锡第一高楼，星级商务旗舰的高姿态入市，除参展无锡房交会外，还在无锡日报、江南晚报等媒体频频亮相，在短期内形成轰动效应，开盘当日出现火爆销售场面。在SP方面，售楼处门口陈列劳斯莱斯豪华轿车，彰显楼盘与众不同的身份。该项目还作为无锡城市展的代表项目之一参加了此次上海房交会。,摩天360推广手法,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,78,大厦外观：浅灰色镀膜中空玻璃幕墙，闪银色铝塑板广场地面：高档石材

36、拼花及高级广场砖首层大堂：入门口设玻璃旋转门，地面铺设沙安娜云石，墙面配以法国木纹石，局部高档浮雕玻璃、美 国进口墙纸。安装高档灯饰，共出入口设保安 系统，大堂设冷暖空调门 窗：分户门木质高档防盗门，窗户乳白色框料，高 级浅灰双层中空玻璃供水系统：水管采用不锈钢管，饮用水到户电 梯：采用进口原装电梯（日本原装品牌），轿厢配 以高雅面装修,摩天360建筑及装潢,一层大堂平面效果图,A写字楼大堂B商务公寓大堂C豪华酒店大堂,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,79,电梯厅、公共走道：配置15部电梯，速度4m/s,地面铺设沙安娜云石 及高档石材拼花，配以典雅装饰。保安系统：每户安装可视

37、对讲，室内设紧急报警呼叫按钮，整幢楼 设置防盗、消防及电梯行驶等安全系统并设中央监控中 心，并于大堂电梯厅入口、每层设智能卡进入监控系统。触摸屏信息查询系统：该系统设置于大堂的入口位置，应用触摸屏技 术，实现利用计算机系统查询大厦的公共信息,摩天360建筑及装潢,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,80,该项目由于拥有无敌的地理位置、高度标识和豪华高档的商务楼定位，因此在整体的销售中，写字楼的去化较好，而住宅由于得房率较低，总价高的原因，实际销售并不理想，目前开发商已有将少量住宅改为写字楼出售的考虑。,摩天360项目点评,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,81,传

38、统商业密集型典型物业,银仁花园,汇金广场,保利城市之光,逸景苑,摩天360,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,82,物业位置：永丰路开 发 商：市南长区房地产经营公司规划用途：居住规划面积：约11640销售面积：约11640建筑楼数：2栋建筑高度：高层（28层）规划户数：78套车位数量：1：1车位售价：8万元/个销 售 率：约80%公开日期：2003.7交房日期：2005.12工程进度：封顶，外墙装修,逸景苑基本数据,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,83,售价范围：约6500-8000元/平均单价：约7000元/（含装修）主力户型：186-197主力总价：12

39、0-150万定价原则：一房一价，可优惠50-100元/,逸景苑户型配比及售价,四房186,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,84,物业公司：未定物 业 费：1.5元/月会 所：未规划设置,逸景苑会所及物管,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,85,交房时配置日本大金变频空调（户式中央空调），3部西子奥的斯电梯配置基于INTERNET信号传输REM-X网络远程电梯监控系统，在无锡首家采用掌形识别系统，并设置2寸可视门铃和全自动红外线防盗报警系统、24小时封闭巡逻保安。外 墙：墙体采用高级暗红面砖，屋顶采用高级米黄色面砖及部分优质 涂料，空调机位统一提供室外搁板 入口

40、及电梯大堂：地面铺贴高级抛光砖或大理石，墙面铺贴高级抛光砖，大 堂入口门采用高级玻璃平开门 楼 梯 间：地面铺贴高级防滑地砖，墙面及顶粉刷高级乳胶漆，并设置声光 自动感应灯，楼梯采用木质扶手铁艺栏杆 电 梯 厅：顶面采用石膏板吊顶，各层均配全自动感应灯 门 窗：采用优质防火防盗门，高级彩色铝合金，北面卧室窗采用中空玻璃 室内设施：管道煤气预留接口，有线电视、宽带、电话线全部连接到位 室内建材：地面采用冠军瓷砖，卧室铺置前程实木地板，厨卫采用铝扣板吊顶，墙体涂料采用立邦品牌,逸景苑建筑及装潢,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,86,自然景观优越型典型物业,威尼斯花园（二期）,山水

41、湖滨,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,87,地理位置：高浪路旁发 展 商：金马房地产开发有限公司设计单位：JOHN PORTMAN事务所（美国）策划代理：南京八方大略占地面积：约18万平米容 积 率：0.34建筑面积：6万平米（别墅5万平米，公寓1万平米）推售情况：推出125栋独栋别墅绿 化 率：小区绿化高过60%以上开盘日期：2004.10.17,威尼斯花园（二期）基本数据,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,88,销售价格：1.2-1.5万元/主力总价：500-600万元/套,威尼斯花园（二期）户型配比及售价、会所及物管,物业公司：金马物业 物 业 费：约2

42、元/月 会 所：配置游艇码头、星级酒店式会 所和服务，封闭式小区生活配 套设施（不对外），可满足居 住、度假、大家庭聚会等多种 功能。,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,89,受该案二手房交易干扰，二期售价上冲趋势不明显，为确保二期价格支撑，开发商心态较为平和，对市场报价较为坚持；市场对其认知度从“第二居所”向“第一居所”转变，湖景房较受关注，消费者比较关注总价、房型、景观；开盘当日销售形势较好，共成交12套独幢别墅，之后销售处于平稳状态，到目前共成交31套，总价约500-600万元/套。,威尼斯花园（二期）项目点评,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,90,自然

43、景观优越型典型物业,威尼斯花园（二期）,山水湖滨,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,91,物业位置：金城西路南侧开 发 商：无锡海兰房地产有限公司 建筑顾问：美国SUNNY&PA建筑事务所建筑设计：天源建筑设计顾问有限公司景观规划：日本仓永景观有限会社策划代理：无锡赛博地产顾问机构占地面积：约19万平米总建面积：约8万平米容 积 率：0.47产品类型：独幢、联排、叠加、双拼、花园洋房 规划户数：433户（独幢49套、联排78套、叠加104套、双拼14套、花园洋房172套,山水湖滨基本数据,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,92,联排别墅，共78套，占总量18%，

44、面积约190-230平方米，总价约150-200万/套,叠加别墅，共104套，占总量24%，面积约172-199平方米，总价约100-150万/套,花园洋房，共172套，占总39.7%，面积约100-150平方米，总价约45-75万/套,双拼别墅，共14套，占总量的3%，面积约175-250平方米，总价约140-220万/套,独幢别墅，共49套，占总量11.3%，面积约333-578平方米，总价约500-700万/套,山水湖滨户型配比及售价,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,93,物业公司：未定物管费用：未定会 所：超豪华游艇码头、星级假日酒店、高尔夫推杆练习场、格调会所、户外

45、泳池,在已购客户中，约50%主要来自于本地各级政府机关、银行、医院等事业单位领导；周边乡镇及市区私营企业主约占30%，但该类客户带有很强的投资心理；外地及投资客总共约占20%,山水湖滨会所及物管、客群分析,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,94,2004.4.15湖滨饭店颐安别业内接受咨询；同日无锡日报整版报纸广告；2004.4.15参加首届中国旅游房地产（北京）展示交易暨首届旅游城市精品房地产博览会；2004.6.3-6.6参加无锡春季房展会2004.6.10公布获国家建设部授予的“创新风暴中国社区规划示范住宅”称号2004.11.12参加无锡秋季房交会,山水湖滨推广手法、项

46、目点评,该项目一期推出花园洋房、叠加别墅、联排别墅，到目前销售率约65%，畅销房源为花园洋房、叠加别墅，由于工程质量存在一定的问题，联排别墅销售相对较差。但从目前的销售形势看，整体去化应该难度不大,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,95,太湖大道沿线和其他区域高档典型物业,第一国际,长江国际,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,96,物业位置：新光路与锡沪路交汇处开 发 商：中国阳光投资集团占地面积：约219423规划面积：约55万容 积 率：2.5规划用途：商住物业形态：多层，高层供地条件：净地土地价格：约150万元/亩楼板地价：约900元/预售均价：4500-

47、5000元/预推时期：2005年6月,第一国际基本数据,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,97,客群定位,项目定位,国际高度生活社区,推广口号,仰视生活主义都市上层建筑,第一国际客群定位、项目定位、推广口号,驻锡新区外企CEO、高层管理人员；新区创业的私营企业主；东亭私企营业主；新区机关、事业单位的高级公务员；,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,98,太湖大道沿线和其他区域高档典型物业,第一国际,长江国际,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,99,物业位置：长江北路开 发 商：无锡民生房地产开发有限公司占地面积：约132400规划面积：约16000

48、0容 积 率：1.25规划用途：住宅物业形态：多层、小高层、别墅规划户数：约1200套得 房 率：多层约90%，小高层约83%车位售价：约8万/个销 售 率：约100%公开日期：2002.11,长江国际花园基本数据,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,100,售价范围：多层约26003500元/小高层约32003800元/平均单价：约3350元/主力户型：130-150 主力总价：40-50万,长江国际花园户型配比及售价,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,101,物业公司：上海陆家嘴物业管理公司 物 业 费：多层约0.8元/月 小高层约1.2元/月会 所：首创25

49、00大型湖滨会所，内 含健身房、室内温水游泳池、会议厅、撞球室、交谊厅、棋 牌室、影音室、图书馆、阅览 室；设置9班专业国际双语幼儿 园和6班的托儿所,长江国际花园会所及物管,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,102,长江国际花园项目点评,该项目地块是于2002年3月竞得，地价约49万/亩。该项目2003年入市时长江路沿线基本为政府开发项目为主，板块价格约1980元/，而长江国际花园以约2400元/的价格入市，成为该板块的价格标杆，并一直引领板块价格，到目前为止，其售价已涨到约4500元/。另外，该项目的规模也是其一大优势所在。该开发商在开发产品时十分重视细节，甚至为提升产品档

50、次而不惜成本，其小区水景营造就是一个典型，因此其开发的风险在于成本控制的难度较大。,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,103,无锡高端物业典型个案优劣信息比较,2023/2/21,怡信天成地产界全方位合作伙伴,104,锡城高端物业现状小结,同质现象严重，缺乏差异性,高端物业，高处不胜寒,形式高端，功能简单,价格高端，产品平庸,对地段和自然景观依赖性过强；,大部分建筑规划设计跟空间布局人性化程度不高;,物业智能化配套普通，建材及配置科技含量不足;,会所配置使用功能较低、档次感不够;售价偏高，性价比不足;,在规划设计阶段对于风水的重视尚无,租售价格落差较大，投资回报率不高;,正向“