2010年4月上海大悦城商业调研报告初稿汇报.ppt

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1、,上海大悦城,商业调研报告初稿汇报,第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司,2010年4月,1,2,3,总目录,整体零售市场分析,区域零售市场分析,零售市场发展趋势,4,上海简介,人口2009 常住人口1921万流动人口542万面积行政区域-6,340平方公里城镇-3,248平方公里浦东-522平方公里GDP2009 14,900亿人民币，同比增长8.2%零售额2009 5173亿人民币，同比增长14.0%境外游客人数2009 629万人次，同比下降1.8%,19,90,19,91,19,92,19,93,19,94,19,95,19,96,19,97,19,98,19,99,20,00,20

2、,01,20,02,20,03,20,04,20,05,20,06,20,07,20,08,20,09,零售额及增长率,600,人民币10亿元,社会消费品零售总额(左轴),增长率(右轴),%,50,45,5004003002001000,数据来源：上海市统计局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部,4035302520151050,城镇居民家庭人均可支配收入与支出,30,00025,00020,00015,00010,0005,0000,元/年,人均可支配收入,人均支出,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,200

3、7,2008,2009,数据来源：上海市统计局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部,%,上海生产总值与增长率,人民币十亿元1,6001,5001,4001,3001,2001,1001,0009008007006005004003002001000,生产总值(左轴),增长率(右轴),18171615141312111098765432,90,91,92,93,94,95,96,97,98,99,00,01,02,03,04,05,06,07,08,09,数据来源：上海统计;第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部,购物中心供应及存量,900,000800,000700,000600,000,平方米.

4、,供应量(左轴),存量(右轴),平方米,5,000,0004,500,0004,000,0003,500,000,3,000,000500,0002,500,000400,0002,000,000300,0001,500,000,200,000100,0000,1,000,000500,0000,95,96,97,98,99,00,01,02,03,04,05,06,07,08,09,10E,大多为市中心项目,体量3万至5万平方米,多为非市中心项目,体量10万至30万平方米,数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q

5、1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,中心商圈优质购物中心指数,13012011010090807060,Q4/1996=100,基于商场一层一般服饰类租户租金,97,98,99,00,01,02,03,04,05,06,07,08,09,数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部,零售区域租金比较(人民币/平方米/天)区域,购物中心,街铺,淮海中路西段淮海中路东段南京西路南京东路徐家汇浦东中心

6、区域,35 4525 3850 6540 6545 6025 35,35 5025 4035 5540 8028 3520 30,租金为面积在100至150平方米的一般服饰租户在底层的可成交租金 浦东最高租金约比浦西类似店铺低40%,上海整体零售市场总结,大量供应(812,000平方米)入市，创历史新高；,新的住宅聚集区形成，基础设施改善，导致新兴零售区域涌现,26%(211,000平方米)的新供应位于二级区域(四川北路、曹家渡),59%(479,000平方米)的新供应位于新兴区域(长风、打浦桥、三林),租赁需求预计回升，数家国际品牌积极寻找店铺,Abercrombie&Fitch,Miu M

7、iu,Gap,Hollister,Apple Shop,Sony style,新进品牌多为中端或中高端定位，满足日益庞大的中产收入群体需求,更多中高端品牌入驻淮海中路，南京西路将面临由此带来的竞争,优质项目租赁需求稳定，预计租金涨幅在5%左右,整体零售市场分析,上海市级商圈介绍,竞争性案例分析,路,南,段,段,上海中心商圈,现有零售模式高档百货及购物中心档次,现有零售模式主要为百货，各种购物、餐饮、娱乐场所,高档消费者特征本地高端消费者及国内外,南京,东,路,档次中低档消费者特征,旅游人士,淮海,京西路西中,淮海,中,路东,国内游客为主现有零售模式办公裙房为主，或为百货，或为购物中心档次,现有

8、零售模式街铺为主，配合部分百货档次,中高档消费者特征本地白领为主,现有零售模式主要为百货和购物中心,中高档消费者特征,档次中档消费者特征上海西南角的居民,徐家汇,上海居民及国内游客,8,(1996年开业，建筑面积190,000平方米,1936年开业，建筑面积,4,2004年开业，建筑面积,2003年开业，建筑面积,1997年开业，建筑面积,2008年开业，建筑面积,2010年开业，体量35,755平方米,南京东路商圈现有项目1.新世界商城年开业，建筑面积190,000平方米)2.第一百货东楼,（年开业，建筑面积36,00036,000平方米）3.百联世贸国际广场,1,2,3,5,7,6,（年开

9、业，建筑面积38,00038,000平方米）4.来福士广场（年开业，建筑面积43,00043,000平方米）5.置地广场（年开业，建筑面积28,20028,200平方米）6.宏伊广场,（年开业，建筑面积25,60025,600平方米）7.353广场（年开业，建筑面积40,00040,000平方米）未来项目8.名人购物中心（年开业，体量35,755平方米),现有零售模式主要为百货，各种购物、餐饮、娱乐场所档次中低档消费者特征国内游客为主,2004年开业，建筑面积,1990年开业，建筑面积 平方米),2001年开业，建筑面积55,000平方米,2000年开业，建筑面积,9,2,1997年开业，建筑

10、面积,年开业，2008,2008年开业，建筑面积11,000平方米,2009年开业，建筑面积,2010年开业，建筑面积,2012年开业，建筑面积,2013年开业，建筑面积,南京西路商圈现有项目1.久百城市广场（年开业，建筑面积96,00096,000平方米）2.上海商城（年开业，建筑面积9,6659,665平方米)3.恒隆广场（年开业，建筑面积55,000平方米)4.中信泰富广场（年开业，建筑面积34,00034,000平方米）,111 10,6 53 4,87 12,5.梅龙镇广场（年开业，建筑面积70,00070,000平方米）6.金鹰国际购物中心（2004年开业，2008年重新开业。建筑

11、面积40,00040,000平方米）7.四季坊,现有零售模式高档百货及购物中心档次高档消费者特征本地高端消费者及国内外旅游人士,（年开业，建筑面积11,000平方米)8.818广场（年开业，建筑面积20,66120,661平方米）未来项目9.越洋广场（2010年开业，建筑面积40,00040,000平方米）10.嘉里中心二期项目（年开业，建筑面积63,00063,000平方米）11.愚园路项目（年开业，建筑面积122,000122,000平方米）12.大中里（年开业，建筑面积70,00070,000平方米）,1996年开业，建筑面积,1995年开业，建筑面积,年开业，20082008年重新开业

12、，建筑面积,1993年开业，建筑面积,电器旗舰店，2010,2004年开业，建筑面积,1999年开业，建筑面积,1997年开业，建筑面积,年开业，20102010年重新开业。建筑面积,年开业，20102010年重新开业。建筑面积10,873平方米,2000年开业，建筑面积,2007年重新开业，建筑面积,2001年开业，建筑面积,淮海路商圈现有项目1.百盛（1996年开业，建筑面积28,00028,000平方米）2.香港新世界百货,现有零售模式办公群房，部分百货，购物中心以及街铺档次中高档消费者特征上海居民，国内游客以及本地白领为主,（年开业，建筑面积21,00021,000平方米）3.华狮 6

13、88（2005年开业，年重新开业，建筑面积11,00011,000平方米）4.锦江国际购物中心（年开业，建筑面积16,70016,700平方米。现为麦德龙旗下SATURN电器旗舰店，2010年重新开业。）5.香港新世界大厦（年开业，建筑面积51,00051,000平方米）6.中环广场（年开业，建筑面积11,60011,600平方米）7.太平洋百货（淮海店）,113,2,3,4,5,8 91110786 12,（年开业，建筑面积30,00030,000平方米）8.香港广场（1998年开业，年重新开业。建筑面积40,00040,000平方米。签约品牌：APPLE,Coach,Cartier等）9.

14、力宝广场(1999年开业，年重新开业。建筑面积10,873平方米.签约品牌：LV,ZEGNA等）,10.大上海时代广场（年开业，建筑面积48,00048,000平方米）11.无限度（年重新开业，建筑面积40,00040,000平方米）12.新天地（年开业，建筑面积47,00047,000平方米）未来项目13.新鸿基淮海路项目（年开业，建筑面积120,000120,000平方米）,1993年开业，建筑面积,1999年开业，建筑面积,1993年开业，建筑面积,1952年开业，建筑面积,1998年开业，建筑面积,1997年开业，建筑面积,2007年开业，建筑面积,2007年开业，建筑面积,2014年

15、开业，建筑面积,徐家汇商圈,现有零售模式主要为百货和购物中心档次中档消费者特征上海西南角的居民,现有项目1、东方商厦（年开业，建筑面积32,00032,000平方米）2.港汇（年开业，建筑面积123,000123,000平方米）3.太平洋百货（徐汇店）（年开业，建筑面积35,00035,000平方米）4.第六百货（年开业，建筑面积13,50013,500平方米）5.汇金百货（年开业，建筑面积42,00042,000平方米）6.美罗城（年开业，建筑面积68,00068,000平方米）7.永新坊（年开业，建筑面积23,13723,137平方米）8.星游城,9 21,3 46,5,7,（年开业，建筑

16、面积46,00046,000平方米）未来项目9.徐家汇中心,（年开业，建筑面积120,000120,000平方米）8,2005年开业，建筑面积,1995年开业，建筑面积,1997年开业，建筑面积58,000平方米,9,2,27,000平方米,(2008年开业，建筑面积,10,2010年开业，建筑面积,2012年以后开业，建筑面积,2010年开业，建筑面积,浦东陆家嘴商圈,现有项目1、正大广场（年开业，建筑面积243,000243,000平方米）2.新梅联合广场（年开业，建筑面积23,98023,980平方米）3.第一八佰伴（年开业，建筑面积108,000108,000平方米）4.华润时代广场（

17、年开业，建筑面积58,000平方米),现有零售模式两个重要项目：第一八佰伴和正大广场档次中高端消费者特征主要为浦东居民和公司职员,5.上海湾（年开业，建筑面积27,000平方米)8.96 广场年开业，建筑面积40,00040,000平方米）9.大拇指广场（年开业，建筑面积52,00052,000平方米）,1,6,未来项目6.IFC,5,3,4,8,7,（年开业，建筑面积84,00084,000平方米）7.世纪大都会（年以后开业，建筑面积188,500188,500平方米）10.嘉里浦东项目（年开业，建筑面积45,00045,000平方米）,整体零售市场分析,上海市级商圈介绍,竞争性案例分析,现

18、有项目宏伊广场宏伊广场,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位开业时间首层租金,宏伊置业南京东路、河南中路25,575平方米地下一层到地上七层150个2006年12月人民币30-50元/平方米/天,现有项目宏伊广场,地下一层一层二层三层四层五层六层七层,服装、便利店、餐饮、数码店服装、饰品、餐饮服装、饰品服装、饰品餐饮、个人护理服装、饰品、餐饮、其他服装、饰品、餐饮、造型、家居餐饮餐饮,现有项目宏伊广场,标准层一层平面,析,价,现有项目宏伊广场,分,南京东路第一个地铁上盖购物中心；,评,项目开业至今，餐饮经营良好，为项目带来了不少人流；,取消了原地下一层的美发业态，加大了该区域的餐饮比例；,

19、项目目前在进行调整，一层增加了珠宝、手表等饰品。四层原先以手机,等电子产品为主，现计划增加休闲服装比例；项目五层计划打造成,LIFESTYLE专区，增加个人护理、美容等方面的业态，减少服装比例；,项目先沿南京东路街铺的租金较开业之初有明显提高。开业时一层的租,金为RMB25.0-35.0/平方米/天，现一层租金为RMB35.0-50.0/平方米/天。,项目整体经营情况良好。,未来项目名人购物中心名人购物中心,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位预计开业时间首层租金报价,香港恒基集团南京东路、河南中路35,450平方米地下二层到地上七层267个2010年10月人民币45-50元/平方米/天,

20、项目目前处于招商阶段。目前APPLE SHOP已确定该项目为其在南京东路的首家旗舰店所在地。,现有项目中信泰富广场中信泰富广场,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位开业时间首层租金,中国信托投资有限公司和香港太古地产南京西路1168号34,000平方米地下一层到地上五层380个2000年09月人民币60-65元/平方米/天,现有项目中信泰富广场,地下一层一层二层三层四层五层,服饰餐饮服装饰品服装化妆品服装餐饮美容美发服装饰品餐饮饰品、餐饮SPA、儿童、其他,现有项目中信泰富广场,4.,现有项目中信泰富广场,分,业态调整：,析评价,1.2.3.,二层原先Kissho Japanese Res

21、taurant，新一轮的租户调整引进品牌服装；三层原先次主力客户为美亚连锁音像，后因经营情况不理想，调整为餐饮；四层原先海上明月，新一轮组合调整引进服装品牌（现为La Mia和Max Studio)；,每层的租户档次在每一轮调整中均有所提高；目前一楼的品牌有CHLOE,MARCJACOBS,LOEWE等奢侈品牌；租金调整：中信泰富广场于1999年正式开始对外招商，当时正值金融危机，当时一楼实际成交价在美金2.80-3.50/平方米/天左右；经过一段时间的市场磨合以及整体市场的经济好转，商场于2006年时，一楼的实际成交在美金4.50-5.0/平方米/天左右；整体租金非常理想。目前中信泰富广场租

22、金一楼专卖店的租金已经达到人民币60-65元平方米天。项目整体经营情况理想。,现有项目梅龙镇广场梅龙镇广场,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位开业时间首层租金,香港和记黄埔集团南京西路1038号70,000平方米地下一层到地上十层600个1997年11月人民币60-65元/平方米/天,现有项目梅龙镇广场,地下一层一层二层三层四层五层六层七层八层九层十层,餐饮超市服装、餐饮饰品百货服装、饰品百货服装、饰品便利店、百货服装、餐饮百货服装、餐饮、百货、美发儿童、百货、美体餐饮、百货个人护理个人护理、教育娱乐,分,析,评,价,现有项目梅龙镇广场,梅龙镇广场是目前南京西路商圈中租金要价最高的，尽管

23、如此，由于该商场的很大一部分,为百货，所以商场整体的租金收入仍比较低；,由于商场的体量较大，所以能够容纳更多的商业元素，这对于梅龙镇广场吸引人流有很大帮,助，如影城、PARKN等租户营业额十分理想；,目前梅龙镇广场的宣传活动和包装手段比较理想，这也保证了商场每年在中庭外租方面取得,不错的收益；,梅龙镇广场于2008年进行了外立面翻新，商场内部部分区域也进行了硬件整修，同时引进,数家新品牌，例如：Agnesb,Club Monaco等，使整体档次进一步提升；,2009年，伊势丹百货对内部进行改造、翻新。重新开业后的上海梅龙镇伊势丹引入了日本零售业管理的先进理念，一站式的购物理念，首创各类独家特色

24、服务。在楼层布局规划方面，根据楼层及区域按“lifestyle”的理念来划分，是国内百货业的首创。例如一楼为“Beauty”，二楼为“Beauty&Relax”,三楼为“都市派”等 伊势丹在六楼，引进了来自日本的著名生活用品店,Francfranc、日本潮流眼镜店Zoff、以及开架式的“趣味市场”；,但由于商场过分依赖伊势丹百货，在商品组合和定位方面仍欠不足，在商场的同一楼层会出现定价和档次有一定差距的品牌。目前商场营业额水平层次不齐，主要依靠品牌自身的知名度。从未来市场来看，梅龙镇广场将仍主要吸引那些定位在中高档、能承受较高租金，且十分急,于开店的零售商。,现有项目 久光百货久光百货,发展商

25、地理位置商业建筑面积商业楼层停车位开业时间首层租金,上海九百集团、香港崇光百货集团南京西路，静安寺96,000平方米地下一层到地上八层320个2004年9月人民币35-40元/平方米/天,现有项目 久光百货,地下一层一层二层三层四层五层六层七层八层九层,超市、美食广场、便利店服装、饰品、化妆品、餐饮服装、饰品、餐饮服装、饰品服装、饰品、YES馆服装、饰品、生活馆服装、儿童用品家居用品餐饮美容、SPA,析,评,价,现有项目 久光百货,分,久光百货开业至今，在业态方面最大的调整体现在四层和五层专卖店部分。该两层原,先专卖店的部分，因经营情况不理想，调整为“YES潮流馆”和“YES生活馆”。其中四楼

26、,的潮流馆是由开发商自行经营，品牌以日韩系为主，不少品牌是久光独有，为潮人购,物提供了不错的选择。一层专卖店部分，原化妆品专卖店调整为SALON。其他各层,在业态方面没有大的改动，只是在品牌档次方面有所提高。,自2004年9月“久光百货”开业至今经营情况良好。其中久光百货面积占七成，是目前,上海繁华南京路上最大的商业设施。,久光在2005年12月创下单月销售最高，已经实现盈利。目前久光的宣传活动和包装手,段比较理想，这也保证了商场每年在广场和中庭的外租方面取得不错的收益。,久光开业之初专卖店部分的租金在3.5美金-0.85美金（人民币7.0-29.0）/平方米/天,目,前其一楼专卖店部分的租金

27、已经达到人民币35.0-40.0/平方米/天。,目前久光的百货的比重较以往有增加，在朝全百货化的经营模式发展。,L6,L5,L4,L3,L2,L1,未来项目新鸿基淮海路项目新鸿基淮海路项目,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位预计开业时间,香港新鸿基集团淮海中路陕西路120,000平方米地下两层到地上六层8002011年,业态分布楼层,业态分布,首层租金,未定,电影院、娱乐、精致餐厅电影院、娱乐、美食广场及美食小车,运动服饰、主题餐厅休闲服饰、餐饮复式专卖店、休闲服饰、餐饮复式专卖店、国际一线品牌服饰,整个项目定位高端时尚，其中餐饮与娱乐所占比重达到30-33%，项目在地下一层有超市，地上

28、五层到六层有电影院。,地下一层地下二层地下一层-地下二层,服饰、超市、简餐、美食广场服饰停车场,该项目未来的调整方向将会朝高端方向调整。,现有项目港汇广场港汇广场,发展商地理位置总建筑面积商业建筑面积商业楼层停车位开业时间首层租金,香港恒隆集团虹桥路1号420,000平方米123,000平方米地下一层到地上六层1100个1999年12月28日人民币45-60元/平方米/天,现有项目港汇广场,地下一层一层二层三层四层五层六层,服饰超市化妆品服装饰品餐饮服装饰品餐饮服装饰品玩具童装服装饰品SPA床上用品饰品餐饮其他餐饮娱乐,现有项目港汇广场,标准层一层平面,人流动线,车行动线,分,析,评,价,现有

29、项目港汇广场,定位、业态以及品牌的调整：,开业之初：该项目于1999年底开业，当时整体零售市场情况不佳，购物中心的模式还不为市场完全接受，该项目在开业当初招商情况并不理想，品牌情况很一般，定位较低，经营业绩也非常一般；,第一轮调整：随着整体市场好转，徐家汇商圈地位的进一步巩固，商场于2001年开始进行第一轮的调整。运营状况开始走上正轨，主要定位于中档，经营流行时尚品牌，与东方商厦、太平洋百货等进行有效的错位经营；,第二轮调整：2005年7月，随着港汇广场内的富安主题百货店（15,000平方米）正式撤离，港汇广场选择将该区域调整为“港汇新翼”，采用专卖店的形式，自己经营，并进一步向时尚化定位转变

30、；,第三轮调整：2006年7月，项目成功吸引了Versace,Hubo Boss等国际性品牌入住，从,而提升该项目的定位和档次到中高档。,租金调整：,第一轮招商时，一楼的平均租金为USD3.50/平方米/天，但由于经营不好，此后租金递增幅度不高，直到2002年开始，项目才保持了比较稳定的租金增长，每年可以达到15%左右；在2005年之后，租金增长更是飞速，从2005到2007年，基本上每年的租金增长可以达到25-30%。,目前一楼租金可以达到RMB50-60/平方米/天，是徐家汇区域最高的项目之一。,未来项目徐家汇中心徐家汇中心项目,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位预计开业时间首层租金

31、,上海寰宇城市投资发展有限公司虹桥路、宜山路120,000平方米未定未定2014年未定,项目由酒店、办公以及高端商业构成。定位于高档购物中心，目前处于项目拆迁和概念方案设计阶段。,L3,L2,L1,未来项目国金中心国金中心项目,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位,香港新鸿基集团浦东小陆家嘴84,300平方米地下二层到地上四层1,900个,业态分布,预计开业时间,2010年5月（试营业）,楼层L4,业态分布精致餐厅/景观餐厅,首层租金报价,人民币30-40元/平方米/天,国际商务休闲品牌/餐厅国际知名服饰品牌、餐饮,国际一线品牌,项目目前处于招商阶段，LV,Ferragamo,Prada等

32、,地下一层地下二层地下一层-地下三层,电影院/休闲服饰/运动服饰电影院/超市/美食广场及美食小车停车场,一线奢侈品牌已确定入驻。APPLE SHOP在浦东的首家旗舰店确定在该项目。Citysuper 在上海的首家店确定入驻该项目。,1,2,3,总目录,整体零售市场分析,区域零售市场分析,零售市场发展趋势,4,m,路,嘴,3,路,三公里范围1.四川北路商圈2.来福士广场,3k,南京,西路,淮海,5,1南京东2,4,小陆家商圈,3.雅居乐广场4.老西门广场5.日月光广场,段,中,段,南,段,四川北路商业街概述,全长3.7公里，一直以来被称为仅次于南京路、淮海路,的“上海第三大商业街”，但近十年来的

33、发展速度远不,北,及前两者，已逐渐褪去昔日市级商业街的光环；,1994-1997年完成第一次改造，兴建了福德商业中心,（今为巴黎春天虹口店）、国际商厦（今为苏宁电,器）、东宝百货等；2003年完成第二次改造，推出东,泰休闲广场；2006年开始第三次商业调整，越来越多,的购物中心项目开始推向市场；,街铺与百货一直以来都是四川北路最主要的零售模,式，但近期及未来3年内商业模式开始逐步向购物中,心转型。,四川北路现有商业项目商业,项目名称,位置,建筑面积,开业时间,备注,（平方米）,天兴百货春天百货商厦东宝百货巴黎春天东泰休闲广场多伦生活广场凯鸿广场盛邦国际大厦嘉杰国际广场,四川北路2118号四川北

34、路521号，近武昌路四川北路1666号，近东宝兴路四川北路1688号，近东宝兴路四川北路2002号，近溧阳路四川北路、多伦路四川北路1605号，近东宝兴路四川北路/武进路四川北路1689号，近东宝兴路,11,00010,00019,00015,00025,0005,00023,00016,00027,755,1995年1996年1997年2003年2003年2006年2006年2009年（重新开业）2009年,老百货，一楼沿街为专卖店虹口烟草集团物业，历经多次调整，目前经营状况仍比较惨淡营业状况一直比较稳定，其中档、平民的大众百货定位已完全为消费者所接受原为福德广场，1993年开业，后被香港新

35、世界百货买断，目前是四川北路定位最高的百货半开放式休闲广场，业态基本由餐饮类组成，经营状况比较理想由荣欣大厦北端裙楼改建而成，基本用作餐饮用途主力承租户：宝大祥、钱柜，Starbucks等原福海商厦百货，1997年开业；2007年为香港策略资本收购，由百货调整为购物中心主力承租户：ZARA、SEPHORA、翰林轩 等,总计,143,000,四川北路现有商业项目-东宝百货东宝百货,地理位置商业建筑面积商业楼层开业时间首层租金,四川北路1666号19,000平方米地上一层到地上六层1997年（重新开业）20-30%营业额提成,开业至今始终坚持中档、亲民的大众百货路线，业态与品牌基本上没有发生过大的

36、调整；拥有一批固定的中档消费群体，经营状况非常稳定。,四川北路现有商业项目-巴黎春天百货巴黎春天百货,运营商地理位置商业建筑面积商业楼层开业时间首层租金,香港新世界集团四川北路1688号，毗邻东宝百货15,000平方米地上一层到地上四层2003年（重新开业）25-35%营业额提成,前身为中低档百货“福德广场”，营业状况并不理想；2003年由香港新世界百货公司买断20年经营权调整为“巴黎春天百货”（虹口店）。目前仍为四川北路定位最高、最时尚的百货公司，也是四川北路目前唯一的外资百货；与“东泰百货”一并成为四川北路服饰零售氛围最集中的区域,四川北路现有商业项目-东泰休闲广场东泰休闲广场,发展商地理

37、位置商业建筑面积商业楼层停车位开业时间首层租金,上海祥泰房地产发展有限公司四川北路、溧阳路口25,000平方米地上一层到地上三层50个2003年人民币30.00/平方米/天（沿四,川北路街铺）四川北路第一个也是目前唯一的半开方式休闲广场；餐饮类的经营状况远好于服饰类，目前沿四川北路街铺的服饰店铺正经历整体调整。,四川北路现有项目-凯鸿广场凯润广场,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位开业时间租金情况,江苏大发集团四川北路1605号，近东宝兴路22,445平方米地上一层到地上四层225个2006年人民币 3-3.5/平方米/天,（钱柜）原计划打造“专卖店”为主的“购物中心”，先期成功引入“钱

38、柜”作为主要承租户（面积约8500平方米），使得四川北路娱乐类元素不足的状况得到改善，但其它专卖店部分招商并不理想，最终统一整租给“宝大祥”。,四川北路现有项目-盛邦国际大厦盛邦国际大厦,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位开业时间租金情况,香港资本策略投资有限公司（CSI)四川北路1318号，近武进路兴路16,000平方米地下一层到地上五层20个2009年7月餐饮：人民币3.50-6.00/平方米/天,非餐饮:人民币5.50-9.00/平方米/天（C&A)改造项目，由传统百货（原福海商厦）向商场转型,四川北路现有项目嘉杰国际广场嘉杰国际广场,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位开业时

39、间租金情况,上海捷胜置业四川北路1689号，近东宝兴路27,755平方米地下一层到地上五层486个2009年12月人民币3.50-6.00/平方米/天,（餐饮）作为购物中心打造，但除一楼个别品牌，其余服饰类仍为百货的操作模式（中央收银）；项目整体人气仍有待培育，但其已与“东宝百货”、“巴黎春天”及“凯鸿广场”一并成为四川北路零售气氛最集中的区域。,四川北路未来主要供应商业,项目名称,位置,建筑面积,预计竣工时间,备注,（平方米）,海泰国际大厦天宸玫瑰广场中信广场虹口龙之梦中信泰富项目广田108广场多伦路二期宝钢项目,四川北路、海宁路、昆山路四川北路、武进路四川北路、海宁路江西北路、溏沽路花园路

40、、西江湾路四川北路、衡水路四川北路、武昌路四川北路、多伦路、海伦西路四川北路、河南路、武进路、海宁路,8,2003,200040,000170,00017,00020,00050,000100,000,20102010201120112012未知未知未知,工程已竣工，商场部分15层，现正招租中；项目已竣工，于2010年2月整体出售给一德国房地产投资基金；2010年6月竣工，目前正在招商，预计2011年开业；在建，已基本确认主力租户包括“家乐福”和“国美”等；项目方案已经完成，目前正在施工图设计阶段；股权多次调整，现股东主要为“香港建设”，方案也多次变更，目前仍搁置在动拆迁问题上，动工与开业时间

41、都不确定；2006年就已基本完成了物业功能与体量分配的工作，但目前仍未确定任何开发方案；拆迁过程中受阻，以至于影响了项目整体设计与报规，目前方案仍没最后确定。,总计,437,200,未来项目虹口龙之梦虹口龙之梦,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位预计开业时间首层租金报价,长峰集团（50%）、凯德置地（50%）四川北路170,000平方米地下二层到地上六层未定2010年Q4人民币25-30元/平方米/天,目前处于招商阶段，确定了国美、家乐福、以及上影等主力承租户；,内环高架,项目,四川北路未来单体体量最大的购物中心，依托凯德的零售资源与管理经验，将有机会整体提升四川北路的零售模式与消费习惯

42、。,老街,虹镇,未来项目瑞虹新城大型商业项目瑞虹新城大型商业项目,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位预计开业时间,瑞安集团四平路、天虹路260,000平方米未定未定2013年-2016年,Lot167BLot 6,Lot 3,首层租金报价,未定,天虹,路,Lot10,项目分别连接地铁4号线以及10号线；,由四个地块构成，分三期开发。项目除商业外，还包括住宅；目前处于前期定位阶段。,未来项目杭钢海伦路项目杭钢海伦路项目,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位预计开业时间首层租金报价,杭钢集团四平路、天水路50,287平方米地下三层到地上一层653个未定未定,项目地处地铁四号线与十号线交汇

43、站-海伦路站发展商有想法通过加大地下商业开挖来增加商业体量（可能做到地下三层商业），从而充分利用到地铁的换乘优势；商业定位尚不明朗，但政府对该项目期望较高，希望能够引入较高端的品牌。,未来项目中信泰富城中信泰富城,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位预计开业时间首层租金报价,中信泰富（中国）投资有限公司四川北路、武进路17,000平方米地下二层到地上三层278个2012年初未定,项目预计将于2011年底完工，目前正在扩初阶段，项目定位中高档，主题是“时尚生活枢纽”。,现有项目来福士广场来福士广场,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位开业时间首层租金,凯德置地有限公司西藏中路、福州路45

44、,000平方米地下一层到地上七层486个2003年10月人民币55-60元/平方米/天（专卖店）,现有项目来福士广场,地下一层一层二层三层四层五层六层七层,便利店、化妆品、饰品、餐饮、美食广场、服装、饰品、化妆品、餐饮服装、饰品、餐饮服装、饰品、餐饮服装、饰品、餐饮服装、数码产品、造型、餐饮、其他家居、餐饮、个人护理健身中心,现有项目来福士广场,2.,价,3.,4.,现有项目来福士广场,分,业态调整：,析评,1.,针对地下一层，主要的业态变化是减少服务型业态的比例，增加了休闲食品（食柜）的比例；,针对一层，业态上增加了化妆品专卖店的比例，在商场的过道方面，增加了花车的数量；针对二层到四层业态方

45、面基本没有变化，只是品牌定位和档次有所调整；五层的业态调整较大，第一轮招商主要针对数码类的大型租户，后因经营情况一般调整为各类数码品牌专卖店，如NOKIA,SONY等，现在增加了个人护理等业态；六层原先Boshiwa 365（沿福州路的次主力客户），新一轮的租户调整引进两家休闲餐厅（现为港丽茶餐厅以及和民居食屋）。租金调整：来福士广场于2002年6月正式开始对外招商，首批客户于2002年12月确定承租意向；当时一楼实际成交价在美金2.80-3.50/平方米/天左右，二楼实际成交价在美金2.00-2.50/平方米/天，个别小单元租金达到美金3.00/平方米/天；商场于2003年11月正式开业，由

46、于整体经营状况非常理想，商场在对个别单元调整时，因为面临着供不应求的良好局面，所以租金已非常理想，二楼单元调整租金可以达到美金3.00/平方米/天。目前来福士广场租金一楼专卖店的租金已经达到人民币55-60元平方米天。每年保持租金递增率在8-10%。,来福士广场租金参考,楼层,2009年租金（/平方米/天）,备注：,专卖店租金,楼层平均租金,来福士每层均有一个主力/次主力承租户，如一楼、二楼是NOVO,四楼是SPORTS 100，因,B1L1L2L3L4L5L6L7TOTAL,60604030252015-,45.040.030.025.020.015.010.05.022.0,此来福士广场每

47、层的平均租金受到大租户的影响，在一定程度上有所降低；自2003年开业至今，来福士的年租金每年递增幅度为8%-10%；从09年起，项目内部预计每年递增幅度为5-8%；约三分之一的客户能够给到营业额提成租金，故实际项目租金水平，若考虑营业额租金收入，能有20-40%左右的提高，预计实际租金,注：租金均基于租赁面积计算,在RMB 25-30/平方米/天。,来福士广场其他收益,其他租金收益：,-在中庭、走道等处合理的增加食柜、花车等商业功能配套；,（如来福士广场一楼中庭的花车一个月租金20,000元，走道花车一个月,租金在18,000-20,000元）;,-广告牌、灯箱等方面的收入。,其他收益：,-停

48、车位收益,-其他收益：和零售商的战略合作、和银行/银联的合作等。,未来项目雅居乐广场雅居乐广场,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位预计开业时间首层租金报价,雅居乐地产控股有限公司西藏北路、凤阳路约21,000平方米地上一层到地上四层250个2010年未定,雅居乐广场是由酒店，商业及少量办公组成的综合性项目。项目已与万豪酒店签订了管理协议。项目目前招商方面进展缓慢。,未来项目老西门广场老西门广场,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位预计开业时间首层租金报价,上海万兴企业老西门置业发展有限公司西藏路复兴路120,000平方米地下二层到地上六层2000个2012年未定,项目目前处于前期规划

49、中，据说外资的儿童体验中心KIDZANIA已确定入驻该项目。,未来项目日月光购物中心日月光购物中心,发展商地理位置商业建筑面积商业楼层停车位预计开业时间首层租金报价,台湾日月光集团泰康路，徐家汇路148,000平方米地下二层到地上七层1100个2010年5月人民币30-35/平方米/天,国内首个“地铁无缝连接商业广场”，地铁9号线打浦桥站所有进出口均在商场内部。项目除商业外，还包含2栋酒店式公寓以及1栋写字楼。商场将以电子，餐饮，服饰三种业态组合。目前处于招商阶段。但服装方面招商品牌不大理想。餐饮方面目前确认品牌有DQ,麦当劳等知名快餐。,区域零售市场总结,项目三公里范围内包括“南京路”、“淮

50、海路”及“小陆家嘴”等市级商圈。除此之外，还包,括“四川北路”、“人民广场”、“西藏路”、“打浦桥”等正在发展中的次级商圈；,四川北路分三段发展，整体档次中低端，各区域发展并不均衡。虽然未来供应量很大（超过40万）且购物中心数量较多，但整体而言，该商圈的市场地位难有太大的提升。“虹口龙之梦”将是未来四川北路商圈最值得关注的一个商场，但目前而言，整体定位和档次不会太高（可能比中山公园龙之梦还要低）；,“打浦桥”区域，属于居民聚集区，此前并没有大型商业设施，主要以社区配套型商业为主。即将开业的“日月光购物中心”是打浦桥区域最值得关注的一个商场。根据目前的招商情况来看，服饰方面并不理想，整体定位和档