奥林匹克花园建筑规划景观设计的特点.doc

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1、奥林匹克花园建筑规划景观设计的特点中体奥林匹克花园集团总裁 陈穗建提要:一、建筑规划设计的重要性二、建筑规划设计的依据三、怎样编写设计任务书四、规划与景观设计应考虑的问题五、建筑单体设计六、奥林匹克大厦(运动城)的设计特点和要求奥林匹克花园，倡导健康的生活方式，积极响应国务院和国家体育总局“全民健身计划”，将建设健康社区与回报社会有机地结合起来，赢得了社会各方面的赞同和荣誉，成为中国健康社区的典范。近几年，随着奥林匹克花园成功地实现了体育与地产的成功嫁接，以“科学运动健康生活”为理念，经过不断创新、不断进取，使“奥林匹克花园”成为中国房地产的领先品牌。奥林匹克花园从1999年建立以来,短短6年

2、,发展到34个项目,一方面,与其强大的品牌力,丰富的文化内涵是分不开的,另外,近几年国家对房地产的政策倾斜也加快了奥林匹克花园的发展。从2004年5月开始，国家对房地产进行了宏观调控，特别是最近连续出台了一系列的政策对房地产业发展的影响很大，中国的房地产业进入了一个重大的转变时期。因而如何提高奥林匹克花园的市场竞争力，如何提高奥林匹克花园的性能价格比，如何提高奥林匹克花园产品品质等显得尤为重要。而要达到提升奥林匹克花园的品质，规划设计显得尤为重要，我们要有一种“临大事，有静气”的底气和理性， 积极探索，努力为消费者打造健康、和谐的理想家园。下面，我就奥林匹克花园规划设计的几个问题做一下探讨。一

3、、建筑规划设计的重要性、建筑规划设计是贯彻成本控制的关键 规划设计是提升产品性能价格比的关键。规划设计要使产品达到“好吃不贵”，产品最终能否具有市场竞争力，能否以最低成本完成最佳产品，规划设计是关键。、建筑规划设计是消费者的需求奥林匹克花园因以消费者需求为导向，规划设计的前期策划工作非常重要，如何满足消费者的消费欲望，消费者需要什么就设计什么。比如，泉州奥林匹克花园的设计要根据泉州的历史、人文特点进行大量的市场调查，力争满足消费者需求。、建筑规划设计是营销的卖点好的规划设计要体现出奥林匹克花园卖点，规划设计的内涵、核心理念、文化内涵、要点等都要有强大的冲击力，对消费者能产生强大的吸引力。二、建

4、筑规划设计的依据、市场与需求分析项目规划设计不能闭门造车，要了解项目所在地的城市GDP、人口分布、人口数量、房地产交易量、交易均价、购房者结构等。市场营销部门要提前介入，对规划设计充分提出意见，与设计部门充分沟通，完成项目设计任务书。迎合市场需要，确定产品风格、产品功能、户型设置、不同户型的比例等。比如上海奥林匹克花园I期设置了77平方米的小户型，就充分了解了上海当地的市场需要和消费心理；南国奥林匹克花园的高尔夫主题也是迎合了当地的市场需求。、文化定位奥林匹克花园具有强大的奥林匹克文化内涵，不同城市的文化底蕴不一，如何在项目当地充分体现出奥林匹克花园文化的特点，需要根据当地的实际情况进行规划设

5、计。比如上海奥林匹克花园根据上海特点定位为国际文化体育社区。、产品定位与特征根据市场定位，把设计要求、产品风格、户型特征、户型要求等与设计公司充分沟通。上海奥林匹克花园花园在产品定位初期，在联体别墅和花园洋房选择中进行了激烈的讨论，考虑到人气需要、周边项目等方面的原因，最终确定为花园洋房，最终证明当初的决策是正确的。、把握控制性规划文件政府对项目宗地的控规要求一般难以控制，但由于在土地招拍挂之前，我们可以通过经济指标、产品定位、容积率需求与政府进行沟通。力争达到项目所需要的控规文件。另外，在容积率方面，并不是越高越好，因为容积率越高，土地成本评估就可能更高。三、怎样编写设计任务书、设计的四个阶

6、段A、概念设计：随着市场的变化，目前，概念设计显得非常重要，需要加以重视，在概念设计中需要融进创新，“天马腾空、发散思维”。可以与营销能力很强的设计公司，利用其创新思维。比如泉州奥林匹克花园根据项目地形，在设计上做一个天梯上山，在全国是绝无仅有的。B方案设计：明确各项指标（容积率、绿化率等），总图、规划如何报批，配套如何描述，包括水、电、煤气等等，需要周全考虑，并解决好与概念设计的衔接问题，达到完成项目的雏形。C扩初设计：扩初设计是描述项目细部构造、尺寸等，扩初设计在国外相当于国内的施工图设计，做得非常细致。奥林匹克花园项目也要非常重视扩初设计。D施工图设计：解决细部设计及安全问题，要与扩初设

7、计紧密结合。以上四个设计阶段最好由一家公司进行，避免造成沟通麻烦，但难以实现。、设计成本和建筑成本A设计成本：概念设计120万；方案、扩初、施工图设计基本2060元/平方米。收费标准分为国家收费标准和国际收费标准（议价），国家收费标准涉及重复图纸等原因不易实行。一般采用国际通行的议价收费方式。三个阶段方案设计30，扩初设计按30，施工图设计40。设计任务书要描述清楚每个阶段的设计成果。另外现场设计或异地设计等也要预先沟通好。B建筑成本：设计任务书除了产品定位、户型、面积等要求，还要描述清楚单体建安成本、奥林匹克花园运动城成本、用材等。（上海奥林匹克花园运动城每平米成本3500元，天津奥林匹克花

8、园运动城每平米成本4000元，广州奥林匹克花园运动城每平米成本3000元。）另外，环境设计要提出成本要求，并提出限额条件。、标准的描述标准描述包含功能描述：规划组团功能（比如棋弈组团、足球组团等）、户型功能等（如南方一般不带衣帽间等）；标准描述还要描述清楚分期分批开发思路、产品定位（豪华性、经济性、舒适性等）；另外设计目标要明确，避免设计质量事故。四.规划与景观设计应考虑的问题、奥林匹克文化的体现奥林匹克花园的快速发展与奥林匹克花园的核心理念是分不开的。一方面，单个奥林匹克花园要有故事可讲，分区开发单区、组团也要有主题。在配套方面要注意体现出项目主题，体现奥林匹克文化，起到画龙点睛的作用。、个

9、性化与差异化(分区开发的问题)在奥林匹克花园“科学运动，健康生活”的核心理念之下，鼓励各项目结合当地情况进行创新，做到有个性。做到与其他房地产项目有个性，有差异。在项目分期中也要体现出差异化，比如上海奥林匹克花园无期分别为亚洲雄风、欧洲集锦、美洲风情、大洋彼岸、非洲崛起等。、建筑规划风格与市场需求结合奥林匹克花园提倡时尚、健康、和谐的建筑风格，根据项目所在地的实际情况，设计出满足当地需求的产品。以上海为例，一期的房子用色较活泼，与产品定位较为符合。另外，可以考虑在设计确定之后，专门进行外立面设计。、规划设计与景观设计宜同步进行景观设计要与建筑的规划设计同步进行，做到建筑与景观的和谐统一。、着重

10、景观设计体现体育文化景观设计要体现出奥林匹克文化、体育文化。以上海奥林匹克花园为例，上奥设置了核心体育文化广场作为主题公园（沙滩排球、儿童乐园等），并在各组团进行了详细设计，体现出各组团的特点。以下为部分组团的设计：足球组团：提到足球，世人就想起那绿荫场上的拼搏和奔跑。这个古老而神奇的运动，在 什么时代都那么受欢迎。每次世界杯都能吸引无数眼球。这里没有贝利，也没有罗那尔多，但这里同样精彩。 篮球组团：NBA的风采吸引了全世界。虽然乔丹的退役给篮球界带来遗憾，但一群群小乔丹正在成长。那种空中接力，扣篮的精彩时刻永远是我们所期待的。大汗淋漓的酣畅，永远的团队协作，不正是篮球文化的精髓吗？ 高尔夫组

11、团：高尔夫素来是绅士们的最爱，也是贵族的象征。它没有厮杀式的搏斗，但它同样受世人欢迎和效仿，因为它体现的是贵族的自然文化：在绿草地上挥舞着白色精灵，躺在草坡上感受泥土气息、感受草香，与自然零距离接触。 羽毛球组团：小球项目一向是中国人的强项，也是中国人的自豪。还记得中国姑娘在奥运会上夺冠时的英姿飒爽吗？我们也可以！浓浓的运动气息无时无刻不感染着你与我，一起来吧，因为运动不需要拘谨，健康不需要理由。 棋弈组团：中国象棋曾一度是国人的骄傲、民族的风采，敦厚朴实的雕塑“中国象棋对弈”带来无限闲情雅致，不妨学学他们吧，暝思苦想、回旋周转、致死地而后生，一切仅在您的掌握之中。 滑板组团：滑板运动起源于欧

12、美，青少年三五成群在街头表演着他们的高超技艺。这种时尚而具有追逐精神的运动现在同样受到中国青少年的欢迎。他们在你追我赶的无穷乐趣中，释放久居钢筋水泥中郁闷的心情。 儿童乐园组团：儿童是未来、儿童是希望，小区充分考虑儿童的需求，砂坑、跷跷板、秋千、摇椅等多种设施，为快乐的童年、健康的身心提供场所，也是您亲子的乐园。 体育舞蹈组：优雅的华尔兹，俏皮的伦巴，贵族化的探戈，震撼的拉丁，在流畅的舞步中尽情地表现自己，体育舞蹈越来越受到追捧。它可以是比赛，也可以是休闲，无论怎样，它的优雅文化总是让人心旷神怡。一起舞吧，随意舞吧，不必在乎年龄，不必有所顾忌，因为生活可以有无限选择。 、道路与车库是住宅小区的

13、神经系统A、 人车分流尽可能贯彻；B、与景观、分区相结合；主、分干道的设置；C、小区路考虑安全因素，应该稍微弯一些；D、停车位的设置，根据实际情况设置地上、地下车位。地面停车避免干扰业主、注意安全。尽可能以地面停车为主，注意与业主商谈分成比例。、建筑规划设计的创新包括管理创新、文化创新、产品创新。鼓励创新，但产品创新要考虑成本，不宜过于超前，要具有可实施性。、建筑规划设计的流程管理设计不同的阶段，要有不同的对接人，不同的主角。概念设计阶段以营销总监为核心，营销策划部为主角，充分发挥发散性思维创造力。扩初设计：以总工为主角。在方案设计中期阶段，要做好成本估算，以便对设计进行修正。五、建筑单体设计

14、、建筑设计与室内设计的关系室内设计要提前介入，对建筑设计提出意见，解决好空间与细部的关系。、建筑结构与空间的矛盾在国内，建筑和结构的分工导致了空间的矛盾，所以设计负责人要严格把好审图关。、外立面处理注意的问题 建筑构造与细部：有经验的建筑师去把握外立面，把握好风格、尺度等； 色彩的处理与风格结合：颜色的把握； 门窗的构造；考虑门窗对外立面的影响； 屋顶设计和地下室设计的问题：可以提高容积率、不够2.2米或者斜屋顶可考虑赠送，地下室也一样。六.奥林匹克大厦(运动城)的设计特点与要求、建筑规模与标准几个前期的奥林匹克花园运动城基本在1万平方米左右，比较适宜的应该为0.5平方米/人。根据项目大小，控

15、制在30008000平方米。部分奥林匹克花园运动城规模表名 称 面积（万平方米） 容积率番禺奥林匹克花园 1 1.0南国奥林匹克花园 1 0.7上海奥林匹克花园 0.97 0.69北京奥林匹克花园 1.2 1.0天津奥林匹克花园 1 0.5、选址位置的要点奥林匹克花园运动城不完全为本小区服务，要具有开放性，逐步实施会员制，所以选址应考虑：1、 放在入口处，位于主要街面；2、 与公共商业结合，做到不孤立，功能又不重叠。、室内外功能的设置前广场如何与室内结合等；功能设置应考虑动静分区、避免相互干扰1)娱乐运动活动：篮球、乒乓球、台球、羽毛球、攀岩等；2)娱乐休闲活动：台球、沙壶球、飞镖等；3)专业健身活动：有氧和无氧等；（推荐中体倍力的引进）4)文化交流活动：咖啡厅、西餐厅、文化博物馆等；5)保健休闲活动：桑拿、水疗、SPA等。.产权与经营运动城实质为会所，产权归属应符合国家相关政策，属于发展商。但在售房时应告诉客户，自有的便于经营。奥林匹克花园运动城的发展前景还是相对乐观的。