都江堰楼市调查报告.doc

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1、都江堰楼市调查报告目 录一、都江堰城市概况描述都江堰城市概述1、 城市经济运行指标2、 都江堰房地产整体市场状况3、 都江堰城市发展规划态势二、都江堰住宅市场基本情况报告区域住宅市场的地域划分1、 区域住宅市场的地域性分类特征2、 区域住宅市场的总体特征三、都江堰土地市场供应情况1、 都江堰市国土资源储备及利用情况2、 都江堰市（2006年1至10月）拍卖出让国有土地使用权成交结果四、都江堰区域房产发展态势及市场面分析1、 都江堰房地产市场宏观优势2、 都江堰房地产市场劣势附件都江堰主要项目踩盘资料一、都江堰城市概况描述1、都江堰城市概述：（1）都江堰市性质成都远郊特色旅游城市，因世界水利名珠

2、都江堰而得名、享誉中外。都江堰市是国际旅游名城,古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的鼻祖”；有“青城天下幽”之称的青城山，是中国道教发祥地；青城山都江堰已成功列入世界遗产名录，都江堰市被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，成为世界著名的旅游胜地。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达70%，被评为“国家级生态示范区”， 都江堰市获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。（2）城市区位都江堰市地处四川成都平原西北部的岷江边，距成都56公里；（3）城市交通都江堰城市交通便捷。城区由成灌高速直接与中心城市联结，距

3、成都车程约30分钟。根据成都市政府最新城市发展构想，将构建以成都中心城区为核心，周边30分钟车程为辐射半径的“大成都”。即，除了外环路以内的主城区外，成都周边的如新津、新都、郫县等县、市将打造为大成都的外围功能片区。外围功能片区接受中心城市辐射，同时根据自身特点及优势形成产业跟生活配套的格局；（4）城市规模都江堰市幅员面 积 1207 平方公里，辖12镇16个乡、2个开发区和9个街道管委会，人口 60 万，城市人口 22 万，城区面积约20平方公里。（未来计划发展成为人口达60万的中等发达城市）；（5）都江堰市气候条件都江堰市年平均气温15.2，空气质量和地下水质，常年保持一级标准。森林覆盖率

4、52.8%，有“天然氧吧”、“长寿之乡”的美誉；都江堰市属四川盆地中亚热带湿润气候区，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，空气清新，气候宜人。成都各区域夏季（68月）气温比较图区域成都市区华阳都江堰市区青城山下青城山上68月平均温度3534322620（6）都江堰城市核心劣势总体经济水平较低A、 对当地旅游资源的利用和挖掘还不够深入，本地产业相对单一，总体经济水平不高；B、在房地产市场经济中，本地消费者消费意识、消费能力还较弱，房地产市场基本还处于发展阶段。市场的拉升需要更多的依靠外地消费群的引入，客观上加大了市场风险和难度。2、城市经济运行指标：（1）都江堰市是综合机械、建材、能源、医药

5、化工、旅游等多个产业的中等发达城市。2004年实现区域生产总值(GDP)为69.89亿元，其中第二产业占国内生产总值的40.17%（28.08亿元），第三产业占国内生产总值的45.14%（31.55亿元），在成都市区（市）县排名第11位，排名位居龙泉驿区（66.85亿元）、青白江区（53.49亿元）、温江区（50.01亿元）等区县的前列；社会消费品零售总额达到29.66亿元，固定资产投资总额达到29.6亿元，城乡居民储蓄余额达到40.95亿元；（2）2005年上半年，全市地区生产总值（GDP）为46.1亿元，同比增长13.3%，第二产业占地区生产总值（GDP）的51.7%（ 15.2亿元），增

6、长23.2%；第三产业占地区生产总值（GDP）的44.3%（26.5亿元）；2005年上半年居民储蓄存款增加，消费倾向降低。6月底，全市储蓄余额83亿元，同比增长13.8%。储蓄意识仍然比较强，货币沉淀的局面仍未打开；（3）2005年上半年该市经济保持快速增长，全市地区生产总值（GDP）为46 亿元，增速达 13.3 %。据统计，2005年上半年该市城市居民人均可支配收入为 5241 元，同比增长22.3%，人均消费支出 3621元，增长21.8 %；农民人均现金收入为 2692元，增长10.8 %，人均生活消费支出为 2111元，增长18.0 %。一方面，这反映了城乡居民生活消费水平的提高，

7、将促使消费结构开始升级；另一方面，城乡居民收入和购买力水平的提高拉动了消费的增长,由此反映都江堰总体经济总量和质量的运行情况均较好。3、都江堰房地产整体市场状况： （1）2004年，国家出台了土地严控、贷款紧缩、门槛提高等多项调控政策，对房地产市场的长远发展带来了较大的影响，但调控效应在短时间内还没完全显现，都江堰市的房地产仍呈现出强劲的发展势头，全年完成房地产开发投资9.32亿元，同比增长48.9%，增速比全社会投资高出24.1个百分点，其中：土地购置费达1.84亿元，比上年增长61.1%，在房地产开发投资总额中所占比重占到了二成。2004年房产市场供应能力继续上升，全市住宅报建新开工面积6

8、6万,各类房屋竣工面积45.87万，同比增长17.1%，其中，商品房竣工面积43.28万，同比增长156.9%。实现销售额6.39亿元，同比增长18.3。；（2）受居民收入增加、城乡一体化进程加快及该市良好居家环境等众多因素的推动，商品房销售较为火爆，2004年全市商品房预售面积为39.3万，同比增长18.4%，商品房空置面积约7.66万，下降18.7%；商品房销售均价达1717元，较同期增长5.5%；（3）2005年（1-6月）全市签约及在建房地产项目25个，房地产完成投资4.85亿元，较同期增长45.4%。商品房已报建新开工面积约48万，预售面积约25万。上半年商品房销售额为1.82亿。本

9、地（都江堰区域内）客户眼中的都江堰房地产市场 都江堰是目前成都郊区房地产市场中，发展方向最明确的板块之一。都江堰作为成都远郊，加之由于成灌高速的收费问题成为该区域发展成都人第一居所的障碍及房地产作为不动产的独特产品性质等诸多因素的影响，目前购买都江堰普通住宅的多为都江堰本地人。就总体而言，都江堰本市总体消费能力不高，城市扩张速度有限，在经过最初几年的房地产开发以后，都江堰本市消费者对都江堰房地产发展的影响将不再是主要的。半数以上的都江堰青城山项目在市场推广上都不约而同地定位在旅游、山水主题上。然而症结正在于此，在都江堰早期的一些项目中，开发商过分突出优美环境，青山绿水，而建筑本身的配套和品质难

10、以恭维，导致部分消费者消费信心的下滑；还有些除了依托山水和一些硬件设施以外，本身并没有提供一个丰富的生活平台，加之交通问题以及产品结构或产品定价的策略问题，都江堰项目在喧嚣中似乎隐藏着一些危机。虽然针对都江堰本市消费者的常规房地产项目在一定时间内在都江堰房地产市场将继续存在，但是，发挥城市特色旅游资源优势，面向更大范围的市场，开发特色房地产项目是都江堰房地产市场面向未来的必然选择，郊区住宅的产品吸引力必将成为都江堰住宅发展的绝对主导力量。外地（都江堰以外）客户眼中的都江堰房地产市场都江堰作为成都远郊，其楼市的发展有其自身特点。因为都江堰作为全国著名的旅游城市，具有得天独厚的人文气息与山水自然景

11、观。成熟完善的城市生活配套为该区域发展休闲养生型的中高档花园洋房、别墅提供了先天条件。所以都江堰的房地产吸引了许多来自都江堰以外的客户，这部分客户包括来自三州、成都市区的客户，尤其是阿坝地区的客户。都江堰和青城山的房地产相对成都市区而言，属于远郊物业，对于非本地（都江堰区域）的客户，远郊的物业按照功能来分又有以下两种类型：居住类型特征满足功能长期居住（即第一居所）“白天黑夜”满足居家功能需求(即完善的生活配套设施)短期居住（即度假型物业）通常大部分时间在市区或者外地工作、居住，周末或节假日到郊区居住享受远离城市的田园生活（或年老后养老之用），“5+2”生活模式就是其代表的生活方式之一；满足休闲

12、、度假功能需求，同时满足部分客户的商务需求 由于对居住功能的有所不同，所以在物业功能上存在一定的不同，两者的功能要求差异如下表所示：居住类型交通条件配套要求环境要求房价水平备注长期居住（即第一居所）十分便利，距市中心区的交通车程在半小时以内，最好临近交通干道及公交站点要求十分高，教育、医疗等基本的配套设施必须齐全，小区内的配套相对也比较完善对小区的内环境要求较高，可以使工作后疲惫的身心得到放松；相对市区楼盘环境优势明显对单价及总价的敏感性较大，低廉的房价、性价比要求高满足长居功能的群体，较为关注区域微观因素短期居住（即度假型物业脚通条件较好，对交通时间要求相对宽松，道路的通达成都要求较高，对公

13、交站点的依赖性不高依赖程度不高，对小区自身的配套设施，如会所等有一定的要求对外部环境要求极高，需自然资源或人工景观极为突出，有部分人文景观吸引能力更强对总价相对敏感，价格要求不明显满足短居功能的群体对宏观因素较为关注旅游地产兴起，小户型公寓，度假投资伴随青城山旅游业的兴盛，青城山片区的房地产开发建设得到了迅速发展。在青城山片区集结了众多开发企业，大盘不断呈现。伴随着旅游业的迅猛发展，原有“农家乐”居住条件不能完全满足度假人群居住要求，于是便产生了在此置业的需求。现阶段青城山片区除了高山流水、高尔国际、青城皓庭等几个大型高档别墅项目外，其余多以精品型小型度假休闲类公寓为主。小户型公寓受到成都以及

14、周边省市购房者的青睐，随着风景区周边土地的日益稀缺，青城山片区的楼盘价格与市区楼盘的价格差距逐渐变小。现在青城山片区的小户型均价已经突破3000元/。A、 从开发的地域分类：主要是以青城山板块为代表的纯度假地产和以城区为主的住宅和商业地产；B、 从住宅的类型分类：主要是青城山板块的小户型度假公寓、产权酒店及别墅；城区板块的普通多层住宅、联排别墅、独立别墅和少数的商业物业、小户型住宅、电梯公寓；C、 从住宅的价格分类：a、2003年的青城山板块多层住宅项目销售均价约在19002300元/之间，别墅价格在2800元/左右；城区多层住宅销售均价在13001500元/之间，联体别墅价格在2600元/左

15、右；核心商业区临街底层商铺价格在1250019000元/，主要干道两侧临街底层商铺价格在60007000元/，次要道路两侧临街底层商铺价格在28004500元/。b、2004年青城山板块多层住宅项目销售均价约20002800元/之间，联排别墅价格在3100元/左右；独栋别墅价格在3300元/左右；城区多层住宅销售均价在14001750元/之间，最贵的达到2200元/，联排别墅价格在3000元/左右；核心商业区临街底层商铺价格在1300020000元/，主要干道两侧临街底层商铺价格在60008000元/，次要道路两侧临街底层商铺价格在30005000元/。c、2005年(1-7月)青城山板块多层

16、住宅项目销售均价约23003200元/之间，联排别墅价格在3200-5000 元/左右；独栋别墅价格在4000元/左右；城区多层住宅销售均价在16002300元/之间，最贵的达到2500元/，电梯均价在2000-2800元/之间，联排别墅价格在2800-3500元/左右；独栋别墅价格在3400-3900元/左右；核心商业区临街底层商铺价格在1600019000元/，主要干道两侧临街底层商铺价格在700010000元/，次要道路两侧临街底层商铺价格在40005500元/。D、 从购买群体分类：大部分（别墅）项目超过60%(建川丽水清城玫瑰园超过80%)的购买人群是成都市、成都周边区市县、四川省地

17、市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国外等地的置业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主。都江堰市（城区）房地产市场价格示意表（均价）位置2003类别2003价格（元/）2004类别2004价格（元/）2005类别2005价格（元/）2006（1-10）类别2006价格（元/）城区多层住宅1300-1500多层住宅1400-1750/2200多层住宅1700-2500多层住宅1900-2700电梯公寓电梯公寓电梯公寓2000-2800电梯公寓别墅（独栋）别墅（独栋）别墅（独栋）3980别墅（独栋）40004500别墅（连排）2600别墅（连排）2500-3000别墅（连排）3350

18、-3700别墅（连排）35004000主要干道首层商铺6000-7000首层商铺6000-8000首层商铺7000-10000首层商铺900020000都江堰市房地产市场价格划分情况价格区间（元/）备注最高端多层2300-2700/别墅4000-4500社区环境极佳，市区、幸福大道高端多层2200-2500/别墅3500-4000市区，幸福大道，社区环境好中端多层17001900一环路周围，有少量环境低端多层1100-1400一环外，村集资建房或其它特殊原因4、都江堰城市发展规划态势：由于都江堰市临山而建，行政中心集中在该市景区，向北即是山脉，已无大的发展空间，因此都江堰市的城区规划朝与成都市

19、连接的幸福大道、迎宾大道的东南方向发展(20032020年城市发展控制规划图，待修订)，政府行政中心及其他政府单位、医院、学校等都将搬迁至该区域，根据详细分析与现场勘察可初步判断，都江堰房地产住宅市场将形成以古堰景区和青城山景区为核心的旅游、服务、商业、文化、居住的度假型住宅和以城市边缘为开发重点的居家型住宅两大主要板块，未来房地产发展趋势分为:(1) 城市北区 (二环内蒲阳路沿线);该线将是开发重点区域。(2) 城市西区（玉堂一线，未来将形成以都江堰到青城山辐射的生态居住带，可能将成为都江堰市未来两年的发展主流之一，代表楼盘如都市美丽洲、水都豪庭等）。(3) 迎宾大道、幸福大道一线（由于近两

20、年开发较热，政府部门的办公及职工福利房大量迁入，未来该区域的的储备土地可供开发潜力已不大）。(4) 二环路东南沿线（是市政项目搬迁及旧城安置等项目聚集地）。(5) 聚源新城区一线（据悉美菱集团将会有较大投资动作，政府政策相对也会有较大倾斜，但目前交通及外环境有待改善）。二、都江堰住宅市场基本情况报告都江堰市城区的面积约为20平方公里，但生活、居住、购物、娱乐仍然集中在以“青城路-观景路-都江堰景区-岷江干流”围合的区域内;同时，小康经济适用住宅主要分布在蒲阳路、玉带桥街临二环路以内区域；另外，较高品质及中大规模的新开发项目主要分布在幸福大道和迎宾大道、二环沿线向东发散的核心区域外的扇面型区域间

21、，城市总体规模依然较小；再次,青城山仍然是都江堰重要的房地产开发板块之一，因此我们主要以城区与青城山二大区域板块的统计分析为核心进行展开。1、区域住宅市场的地域划分（1）城区内住宅市场地域分类A、以“青城路-观景路-都江堰景区-岷江干流”围合区域内的住宅市场：主要包括“都市-美丽洲”、“梧桐花园”、“凤凰里”等项目。B、分布在幸福大道和迎宾大道、二环沿线向东南发散的核心区域外的扇面型区域间的住宅市场：主要包括 “丽水青城-玫瑰园”、“蓝郡.新界”、“林涧花语”“幸福风景”、“水印长滩”、“水都豪庭”、“美都华庭” 、“上尚春天”、“都市-美丽风景”等项目。C、分布在蒲阳路、玉带桥街临二环路以内

22、区域的住宅市场：包括玉垒名居、枫桥雅筑、康桥水乡、爱家家园等项目（2）青城山区域住宅市场以青城镇以外的前山、大观镇附近的外山为主的住宅市场：包括“高山流水”、“天下青城”、“新丽江”、“中国青城”、“青城两河山庄”、“四季青城”、“潮蓉.碧水青城等，其中以“高山流水”项目为最顶级。2、区域住宅市场的地域性分类特征（1）城区地域住宅市场特征A、“青城路-观景路-都江堰景区-岷江干流”围合区域住宅市场特征：根据对该地域性住宅市场个案项目的调查，该地域市场特征表现为： 该地域虽处都江堰的核心城区，但住宅仍以多层开发为主，在该地域内的新开发楼盘量少、总体开发规模偏小，并且该地域属于城市较早的建成区；

23、中大规模项目开发呈现明显的外移趋势，开发地块具备较好的环境，如临河、周边环境成熟、距离新城区距离近等先天优势等； 依托城市核心区的商业、教育、医院等公共配套，以及优越的自然环境资源，并加强了项目自身的社区性商业配套，综合性较完善； 销售价格在2003年、2004年的基础上有较大幅度的增长，普通多层砖混结构住宅均价在2000元/，较之以前有300400元/的涨幅。 建筑特征通常以坡屋顶为川西民居风格的符号特征。B、幸福大道、迎宾大道向东发散区域间住宅市场特征：根据对该地域性住宅市场各个项目的调查，该地域市场特征表现为： 该地域位于都江堰核心城区外的东南侧，是以“丽水青城”为排头兵的新城区建设开发

24、地域，整体开发规模较大，开发水平较高，基本上顺应该城市的市场需求发展方向； 开发项目多依托成熟的道路交通配套，周边的社区性配套日渐成熟、与核心城区的绝对距离较短； 依托城市核心区的商业、教育、医院等公共配套，并具备优越的交通及自然环境资源，项目自身的社区性商业配套较完善； 该地域开发类型主要以多层住宅和低层花园别墅及花园洋房为主，住宅的开发类型较为丰富（目前已有高档多层电梯公寓开发），住宅类型及开发档次明显优于核心城区内地域； 多层户型面积以100130的实用性与舒适性住宅为主；联排别墅及花园洋房以140180的跃层式为主。多层住宅比例较大，约占6070%，整体预定及销售状况较好，平均达到近8

25、5%。大多数项目达到95%以上的售卖率； 多层售价在2005年的基础上有较大幅度的增长，均价在近2500-2700元/的价位区间，较之以前有400600元/的涨幅。联排别墅均价在3500元/左右的价位； 建筑特征以现代风格为主调，广告宣传以健康、自然、高尚、品位、规模为项目形象定位，以适应都江堰的地理及气候特征和新城区的城市定位，能喜迎大量外地客户。C、蒲阳路、玉带桥街、二环以内区域住宅市场特征：根据对该地域性住宅市场个案项目的调查，该地域市场特征表现为： 该区域配套及城市发展相对缓慢，住宅以多层经济适用房开发为主，并还有大量单位单位自建房，和农民集资建房在该地域内，该区域的新开发楼盘总体开发

26、规模偏小； 该区域交通及周边商业不是很发达，但周边的田园风光及自然环境有一定挖掘潜力； 销售价格在2005年的基础上有较大幅度的增长，普通多层砖混结构住宅均价在2100元/，较之以前有300400元/的涨幅。（2）青城山区域住宅市场特征根据对该地域性住宅市场个案项目的调查，对该地域市场特征表现归纳为： 该地域属于已申报世界遗产保护的国家级旅游风景区，是典型的酒店、别墅、度假型物业开发的绝佳地域； 开发项目多依托青城山风景区得天独厚的自然环境资源优势,是距离成都最近的大型风景区，具备成熟的道 路交通配套和避暑型的度假形态的公寓，以及农家乐遍地开花，满足成都市避暑、休闲、散心和旅游参观的胜地，特别

27、吸引成都市民、政、商界人士； 该地域开发类型主要以投资性的产权式酒店，“第二居所”、“5+2生活模式”的度假型多层及低层住宅（院）、联排别墅、单体别墅的及高附加价值、高档次的物业为主； 该地域以低层及多层户型以套一、套二为主，面积控制在3580，总量较大但总价控制适中、购买群体广泛，因而部分项目销售率达到近95%以上。但由于该地域开发项目品质水平不一，因此联排别墅、联体别墅及单体别墅的销售状况存在较大差异，但总体销售状况较好； 同一类型、同一时期，青城山地域开发项目的销售价格均高于都江堰市区开发项目，同一类型住宅售价高出近600800元/。但由于在申遗后政府对该地域房地产开发市场进行清理整顿，

28、新开发项目剧减，同时仅仅是大多数项目处在现房销售的阶段，价格未有大幅的波动； 建筑特征多样化，既有川西民居风格又有现代风格，广告宣传以度假、投资、自然、高贵、品位、规模等为项目市场形象定位，以适应青城山的地理及环境特征； 未来走势：青城山板块仍然以联体、联排或独栋别墅和度假型小户型为主，其中小户型的比例仍然将维持在70%以上的产品比例份额； 通过市调和现场了解：青城山的各个项目的客户群体基本上是来自本土以外有钱有闲的阶层，都是冲青城山的名气和环境而来，以及丰富的旅游资源，双文化遗产的魅力是青城山独特的销售主张和区域优势的特点。 3、区域住宅市场的总体特征从以上两大地域性住宅项目特征的分析，对都

29、江堰市总体住宅市场发展特征总结如下：（1）以上两大地域性住宅市场板块的目标市场交叉在于居家型物业和度假型物业的两大方面，由于城市功能主义的影响，前者处在起步后的成长发展期，而后者则处在高潮后的调整期，就中短期的市场前景看，市区地域板块市场要优于青城山市场板块；（2）市区市场板块发展逐步进入成长性的繁荣阶段，开发项目数量逐步增多，同时个案项目开发向规模、品质、品牌的方向发展，人气日渐升温；（3）市区板块市场外移发展明显，尤其以蒲阳路、玉带桥街、二环以内区域及幸福大道、迎宾大道向东南发散的扇面区域间为发展重心；（4）由于城市地理位置局限、城市扩容及政府规划的偏向，和前一阶段开发呈现，使得幸福大道、

30、迎宾大道向东发散的扇面区域间的城市公共配套进一步完善，居住氛围逐渐形成，从而使该区域与城区其他区域相比，社区发展逐步成熟和被市场认可，使其区域产品优势明显；（5）由于城市整体配套、建设的不均衡，地理位置的限制导致城区核心板块与蒲阳路、玉带桥街外北侧板块存在较大的差距，并且这一差距不会在短时间内得到改善，这一差距的存在将会为新兴的开发区域提供改善现有居住环境的市场消费空间，使得新兴区域的开发项目具备地域性的市场引力基础。三、都江堰土地市场供应状况1、 都江堰市国土资源储备及利用情况（1） 2006年1月至10月都江堰市共计有9宗土地进行拍卖，共计332.05亩，其中最大的一宗土地面积达108.0

31、7亩，最小的一宗仅为6.5亩。有四宗土地共计221.37亩由于各种原因而最终流拍，最终拍卖成交的土地共有5宗，平均成交价为：119.06万元/亩。拍卖成交的5宗土地集中在城区；（2） 在投放市场的土地中，主要是商住用地，纯住宅用地仅一宗，面积为7.27亩；（3） 目前旧城改造尚无公开拍卖地块，但有很多以前协议转让土地地块的遗留问题急需处理。注：上述信息来源于成都市国土局资源局2、 都江堰市（2006年1月至今）拍卖出让国有土地使用权成交结果2006年4月28日成交公告序号公告号公告时间公告媒体交易时间成交地点交易方式挂牌起止时间都土让告(2006)2号二六年三月二十九日成都日报华西都市报成都商

32、报二六年四月二十八日上午十时都江堰市瑞莲街115号地产交易大厅拍卖/1宗地编号宗地位置规 划 条 件土地用途及年限容积率建筑密度绿地率建筑总高度商业 40年住宅 70年JY-06-005城区二环路南段（江安河侧）不大于1.1不大于25%不小于35%不高于21米净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注37411.6平方米(合56.12亩)200万元28万元/亩70万元/亩3928.4万元成都凌远房地产开发有限责任公司2宗地编号宗地位置规 划 条 件土地用途及年限容积率建筑密度绿地率建筑总高度JY-06-006市区天乙街（公园路口、江安河侧）不大于1.6不大于48%不小于18%不高于2

33、1米/12米商业 40年住宅 70年净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注15548.8平方米(合23.32亩)400万元160万元/亩185万元/亩4314.2万元四川省国机保利房地产开发有限公司JY-05-003JY-05-004两宗地整体拍卖3宗地编号宗地位置规 划 条 件土地用途及年限容积率建筑密度绿地率建筑总高度JY-06-007市区天乙街（公园路口、江安河侧）不大于1.6不大于48%不小于18%不高于21米商业 40年住宅 70年净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注4033.4平方米(合6.05亩)400万元160万元/亩185万元/亩1119.25万

34、元四川省国机保利房地产开发有限公司JY-05-003JY-05-004两宗地整体拍卖2006年5月23日成交公告序号公告号公告时间公告媒体交易时间成交地点交易方式挂牌起止时间都土让告(2006)4号二六年四月十八日成都日报华西都市报成都商报二六年五月二十三日上午十时都江堰市瑞莲街115号地产交易大厅拍卖/1宗地编号宗地位置规 划 条 件土地用途及年限容积率建筑密度绿地率建筑总高度商业 40年住宅 70年JY-06-009市区都江堰大道观景路口不大于1.8不大于38%不小于20%不高于42米净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注11948.4平方米合17.92亩200万元70万元/

35、亩187万元/亩3351.04万元陈本良2宗地编号宗地位置规 划 条 件土地用途及年限容积率建筑密度绿地率建筑总高度JY-06-010市区都江堰大道中段新发南路不大于1.1不大于25%不小于35%不高于21米住宅 70年净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注4847.4平方米合7.27亩50万元54万元/亩64万元/亩465.28万元都江堰中诚房地产开发有限公司2006年9月19日成交公告序号公告号公告时间公告媒体交易时间成交地点交易方式挂牌起止时间都土让告(2006)7号二六年八月二十二日成都日报华西都市报成都商报二六年九月十九日上午十时都江堰市瑞莲街115号地产交易大厅拍卖/

36、1宗地编号宗地位置规 划 条 件土地用途及年限容积率建筑密度绿地率建筑总高度商业 40年住宅 70年JY-06-020崇义镇义欣大道不大于1.2不大于32%不小于35%不高于15米净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人备 注24516.5平方米(合36.77亩)200万元20万元/亩/因拍卖人数未达到规定人数，根据相关规定，终止拍卖2宗地编号宗地位置规 划 条 件土地用途及年限容积率建筑密度绿地率建筑总高度JY-06-021市区二环路南段（天府大道节点）不大于1.1不大于25%不小于35%不高于21米商业 40年住宅 70年净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注15905

37、.0平方米(合23.86亩)100万元38万元/亩/因竞价未达到拍卖底价，根据相关规定，终止拍卖3宗地编号宗地位置规 划 条 件土地用途及年限容积率建筑密度绿地率建筑总高度JY-06-022市区二环路南段（江安河西侧）不大于1.1不大于22%不小于38%不高于21米商业 40年住宅 70年净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注35115.3平方米(合52.67亩)300万元38万元/亩/因竞价未达到拍卖底价，根据相关规定，终止拍卖4宗地编号宗地位置规 划 条 件土地用途及年限容积率建筑密度绿地率建筑总高度JY-06-023青城山镇旅游公路东侧不大于0.6不大于30%不小于30%不

38、高于12米商业 40年住宅 70年净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注72046.4平方米(合108.07亩)400万元32万元/亩/因拍卖人数未达到规定人数，根据相关规定，终止拍卖四、都江堰区域房产发展态势及市场面分析：根据对上述楼市调查报告及各项目卖点提炼和分析，都江堰地产的开发存在如下的市场利弊因素（仅属个人观点，供贵司参考）：1、都江堰市房地产市场宏观优势： 2004年，该市固定资产投资累计完成45.1亿元。较同期增长了24.8%，其中基本建设投资完成26.1亿元，比2003年同期增长14.3%，房地产开发投资完成9.32亿元，比2003年同期增长48.9%；2004年

39、住宅（含别墅）销售均价达到1717元/平方米，全市开发总面积达到126.32万平方米，较2003年同期增长44.7%；商品房预售面积达到41万平方米，较去年同期增长18.4%；商品房销售金额达到6.4亿元，较去年同期增长18.3%；2005年（1-6）月住宅（含别墅）销售均价达到2416元/平方米。从相关统计数据得知，该市房地产市场在两年内增速明显，运行状态较好，市场呈现明朗的上行趋势，市场潜力得到释放，预计经济在宏观调控的平稳性过渡下，都江堰房地产市场仍将保持较快速度的发展。3、 都江堰房地产市场劣势分析：（1）都江堰市区内住房的市场化程度相对较低都江堰市内存在大量各类单位集资兴建的小区，并

40、已经形成一种传统风气，在中国推行住房改革的今天仍然盛行，加之土地供应市场规范化才起步不久，都江堰政府于前年起执行了土地拍卖制度，但由于存在较大的单位自有土地和人情关系，致使土地供应市场较为混乱（遗留下很多协议转让土地纠纷），这些情况一定时间还会限制整个房地产市场的发展。（2）市场供应较为混乱对于这一点集中表现在扩建城区时未能有效的预期房地产市场的发展速度，导致占用农民的耕地，返还的住宅基地短时间内又处于城市重点发展核心区内，而农民利用这类地块大量修建商品房，由于没有土地成本，这类住宅销售价格在8001300元/平方米之间，对整个房地产市场有一定冲击。（3）整个市场的价格差距较大总体水平随着房地产行业产值的攀升而上升。但由于市场尚处于发展阶段，各种档次、品质的产品仍然并存，且未能形成明显的主流市场空间，因此，其市场价格体系还相对混乱，目前的市场价格状态还不能够代表真正的市场价格水平和趋势。附件都江堰主要项目踩盘资料