江阴敔山岭秀前期物业服务协议.doc

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1、江阴敔山嶺秀前期物业服务协议本协议当事人甲方：绿城物业服务集团有限公司法定代表人：李海荣地址：杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼联系电话：0571-88983565 乙方： 地址： 联系电话： 根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况乙方所购的物业位于江阴敔山嶺秀 幢 单元 室，房屋建筑面积约为 平方米。乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 。物业共用部位、共用设施设备，详见本协议附件一、附件二。第二条 前期物业服务是指：在业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管

2、理。第三条 甲方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本协议，承担相应的责任。第二章 前期物业服务内容第四条 在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、业主共有的公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装

3、修管理服务。8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。9、法律法规规定的其他内容。第五条甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。 第六条 在业主委员会成立之前，甲方负责属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、物业共用设施设备，业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理的收入的所有及使用等根据本协议的约定办理。第七条 单个业主可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，甲方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主和甲方另行协商后确定。 第三章 前期物业服务期限第八条 前期物业服务期限自2014年1月1日起

4、至2015年12月31日止。但是，本协议期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本协议自然终止。本协议期限届满，本物业已具备成立业主大会条件的，甲方有权终止本协议，并按有关规定办理移交，甲方终止本协议的，应提前三个月在物业管理区域内以公告形式通知或以其他形式通知业主。本协议期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日。此后，甲方有权终止本协议，甲方终止本协议的，应提前三个月在物业管理区域内以公告形式通知或以其他形式通知业主。本协议期限届满，本物业尚未成立业主大会、产生业主委员会，但甲方书面通知本物业的建设单位，同意

5、继续履行本协议的，本协议继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。第四章 双方权利义务第九条 甲方权利义务1、根据有关法律、法规及本协议的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。2、按本协议第二章之约定内容，参与各项工作；对小区交付后的物业进行日常管理。3、编制房屋、设施设备大中修方案报批准后实施。4、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本协议的有关权利、义务。5、根据本协议的约定，向乙方或物业使用人收取物业服

6、务费及运行能耗费；并将物业服务收费标准、特约服务收费项目和标准在本物业管理区域内公布。6、每6个月公布一次业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支帐目。7、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。9、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。10、对乙方或物业使

7、用人违反临时管理规约的行为，有权采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式进行处理。11、以业主手册或其他适当方式向乙方和物业使用人提示物业使用的有关事项，当乙方装修物业时，与乙方订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。 12、对于商品房买卖合同明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知该等业主有关保养、维护、清洁事宜，并负责监督。13、建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况。14、根据需要，物业服务企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。15、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设

8、备维修养护等有偿服务。16、如未被业主大会续聘，自本协议终止起30日内与业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。17、法律、法规规定及本协议约定的其他权利、义务。第十条 乙方的权利义务1、参加业主大会会议，行使投票权，并享有选举权、被选举权和监督权。2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议。3、遵守本物业的临时管理规约和业主手册。4、依据本协议约定向甲方交纳物业服务费用及相关费用。5、装饰装修房屋时，和甲方签订房屋装饰装修管理协议，遵守有关法规、规章、政策的规定。6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，

9、造成损失的，应予赔偿，但根据商品房买卖合同或其他合同的约定，乙方对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，从其约定。7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议。8、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和业主手册造成的损失、损害承担民事责任。9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益。10、出租房屋时，不得将房屋直接或分割后出租给两个以上的承租人，不得允许承租人将房屋转租给一个以上的次承租人。11、若依据商品房买卖合同或其他合同有权使用露台或绿地或其他共用部位（公共部位）的，

10、应在签订本协议的同时，签订使用承诺书。第五章 物业承接查验第十一条 在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：在物业交付使用30 日前，与建设单位完成物业项目的承接查验工作，甲方对物业共用部位、共用设施设备的查验以下述三方面内容为限：（1）物业共用部位、共用设施设备的配置是否与移交资料反映的配置相符；（2）物业共用部位、共用设施设备肉眼可视的外观质量是否存在瑕疵或缺陷；（3）物业共用部位、共用设施设备的使用功能是否在正常状态。隐蔽部位、隐蔽工程以及结构安全等因其隐秘性、专业性和复杂性，甲方不具备该等技术能力对其进行查验，故甲方对这部分的核查仅限于审查建设单位是否已提供了与此相关的合格证

11、明文件。第十二条 物业交接后，因隐蔽部位、隐蔽工程、结构安全等存在质量问题而影响正常使用的，不视为乙方在物业承接查验中存在过错，由此给业主造成损失的，应由建设单位承担赔偿责任。第六章 前期物业服务费第十三条 本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，甲方按照本协议约定的标准及经合法程序调整后的标准收取前期物业服务费，并按本协议第四条约定的服务内容及本协议附件约定的质量标准提供服务。第十四条 本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：高层住宅：2.55元/月平方米；别墅：4.50元/月平方米；地下车位：50.00元/月个。甲方受乙

12、方的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由甲方制定并在物业管理区域内公示。第十五条 物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实由乙方分摊，每3个月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：高层住宅：0.40元/月平方米；别墅住宅：0.10元/月平方米。第十六条 物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费

13、用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用、管理费用；7、物业服务企业固定资产折旧费用；8、法定税费；9、物业服务企业的利润；10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；11、经业主同意的其他费用。第十七条 在协议期内，如当地物价指数上升幅度较大，甲方需提高物业服务费的收费标准时，须经甲方与开发建设单位协商一致，并应征得相关业主的同意。甲方不得擅自提高物业服务费。第十八条 前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。第十九条 对于已交付使用，未入住的

14、物业、车位，业主应事前向物业管理企业书面申请，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费、电梯、水泵、中央空调等代收代缴费用、机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费。使用所购物业的水、电、气等配套设施，搬入家具或进行装饰装修的，视为已居住。第二十条 物业服务费及公共能耗费（注：根据项目是否含能耗确定）每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。第二十一条 乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及相关费用的，从其约定，乙方负连带责任。乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。第七章 物业的经营与管理第二十

15、二条 属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由甲方经营管理。上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由甲方代管。物业管理区域内配套设施指物业管理区域内属于全体业主共有的游泳池等配套设施。第二十三条 业主共有的车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向甲方交纳停车费。上述停车费扣除必要的支出成本外，（包括但不限于车辆管理人员的费用、增设停车管理设施等费用），其余收益归全体物业买

16、受人共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体物业买受人共有的该部分收入由甲方代管。第二十四条 甲方根据物业服务的需要，有权将本协议第二十二条、第二十三条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。为了全体业主的利益，甲方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本协议期满或终止后的一个合理期限。第二十五条 对于已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在小区业主委员会成立之前，甲方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，而无需再征得全体业主同意，但甲方应在该

17、决定作出之日起10日内将该决定在本小区范围内予以公示。第二十六条 甲方对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。第二十七条 甲方不提供对乙方、物业使用人、访客代为泊车的服务，甲方禁止甲方员工代为泊车。第八章 物业的使用与维护第二十八条 本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由甲方根据相关法律法规制定。甲方根据规章制度提供管理服务时，乙方和物业使用人应给予配合。第二十九条 甲方可采取劝告等必要措施，制止乙方、物业使用人违反本协议和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第三十条 甲方应及时向全体业主通告本物

18、业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理乙方或物业使用人的投诉。第三十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在本物业管理区域内公告；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。第三十二条 乙方装饰装修房屋的，甲方与乙方应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，甲方事先告知乙方装饰装修中的禁止行为和注意事项。第三十三条 物业管理用房产权属全体业主所有，甲方在本

19、协议期限内无偿使用，甲方不得改变其用途。第九章 物业维修经费 第三十四条 本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。第十章 违约责任第三十五条 甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成经济损失的，甲方应支付乙方计人民币壹拾万元（小写100000.00元）并承担相应的法律责任。第三十六条 乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。第三十七条 乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付

20、，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的，甲方可向项目所在地人民法院起诉；乙方对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。第三十八条 甲方违反本协议约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退；并按多收金额每日千分之二支付违约金。第三十九条 乙方损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。第四十条 乙方违反本合同约定，将房屋直接或分割后出租给两个以上的承租人或允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人的，甲方有权要乙方限期改正，并视情况有权要求乙方支付违约金人民币5000元。第四十一条 双方约定因为下列事由所导致的损害，不论

21、其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方均不负赔偿责任：1、因天灾、地震等不可抗力之事及非甲方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因甲方故意或过失所致，不在此限。3、因乙方或第三者之故意或过失所致，或乙方、使用人违反本协议、临时管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。4、非因甲方违反本协议义务，乙方专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。5、甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。6、因维修养护物业共用部位、共用

22、设施设备需要而且事先已经告知乙方和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。7、因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因甲方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。8、甲方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而乙方、业主大会或业主委员会未采纳所导致的损害。9、自乙方迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因甲方违反本协议义务而导致以上事故者除外。11、乙方或物业使用人未经甲方同意，擅自委托甲方工

23、作人员提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，甲方不承担责任；但是，如果该损失是因甲方及其工作人员故意或重大过失造成的，甲方应承担相应的赔偿责任。甲方承担的赔偿责任以当年物业服务费总额的5%为限；单户赔偿不超过该户当年应缴物业服务费的10%。第十一章 附 则 第四十二条 甲方与江阴敔山湾置业投资发展有限公司签订的前期物业服务合同变更、解除或终止，本协议作相应的变更、解除或终止；前期物业服务合同未变更、解除或终止的，本协议不得变更、解除或终止。第四十三条 为维护公众、乙方、物业使用人的切身利益

24、，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方和物业使用人应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。第四十四条 房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由施工单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行政主管部门的鉴定为准。第四十五条 建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理制度以及根据临时管理规约应告知全体业主的通知及布告。除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外，在公告栏上张贴通告连续十天后，即视为已向每位业主

25、及物业使用人送达相关通告。第四十六条 乙方可与物业使用人就本协议的权利义务进行约定，但物业使用人违反本协议约定的，乙方应承担连带责任。第四十七条 本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业所在地人民法院诉讼解决。第四十八条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第四十九条 本协议自甲乙双方盖章或签字之日起生效。甲方（签章）：绿城物业服务集团有限公司乙方： 年 月 日附件一：物业共用部位明细共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、配电房、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房

26、屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。附件二：物业共用设施设备明细共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。附件三：前期物业管理服务质量标准1、综合管理服务标准内容服务要求物业服务中心设置本园区内设置物业服务中心，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。服务人员要求（1）物业服务中心经理有相应的上岗证。（2）物业服务人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。服务

27、时间周一至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于10小时。（时间根据项目情况确定）日常管理与服务（1）服务规范应符合江阴物业管理行业规范要求。（2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理（在服务时间内），一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复。（4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范

28、、账目清晰。（6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。（7）建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。（8）制定物业服务工作计划，并组织实施。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于物业住户80%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。（10）制定物业服务中心内部管理制度和考核制度。（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（13

29、）综合服务的其它服务项目达到约定的服务标准。（14）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。（15）物业内标志明显。2、公共区域清洁卫生服务标准序号内容服务要求1地面每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次。2扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每二周清洁一次。3栏杆每天擦抹一次。4天花板、公共灯具每月除尘一次。5进户门每三天擦抹一次。6楼道玻璃每月清洁一次。7天台、屋顶每月清洁一次。8电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上

30、，循环保洁。9垃圾收集每日清理二次垃圾桶，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。10道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫一次。11垃圾厢房垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏季每天冲洗一次，冬季隔天冲洗一次。12果皮箱、垃圾桶合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。13消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三次。3、公共区域秩序维护服务标准内容服务要求人员要求（1）专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对物业内公共

31、秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。门岗（1）主要出入口24 小时值班看守、24小时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）深夜有外来人员进入园区内，必须通过电话或对讲系统联系相应业主，决定是否放行。（3）对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。巡逻岗（1）秩序维护人员手持巡更采

32、集器，按指定的时间和路线白天每2小时巡查一次，夜间每1小时巡逻一次。（2）接到火警、警情后5分钟内到达现场，并报告领导和相关单位，协助采取有关措施。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相应措施。技防设施和救助（监控岗）（1）园区设有报警中心，并具备录像监控（监控点至少覆盖园区进出口、主要公共走廊）、并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）报警中心接到报警信号后，秩序维护人员5分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（3）园区应有火警、水警、警情应急预案，并在报警中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。车辆管理（1）地面、墙面

33、按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员12小时巡视和协助停车事宜。（3）车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。4、公共区域绿化日常养护服务标准项目内容要素养护要求（植物）公共绿化草坪修剪草坪保持平整，草高不超过8cm。清杂草每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。灌、排水常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。病虫害防治及时做好病虫害防治。其它

34、草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。树木修剪乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。中耕除草、松土适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。病虫害防治防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5。扶正加固树木基本无倾斜。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境布置一年中有三次以上花卉布置，三季有花。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺

35、枝倒伏不超过五处。修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。病虫害防治适时做好病虫害防治。5、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准项目内容运行、保养、维修服务要求共用部位、共用设备设施门窗每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。楼道灯完好率不低于95%。雨

36、、污水管道区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏。道路、场地等每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。供水系统1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合

37、国家生活用水标准。3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。排水系统1、每周一次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。3、控制柜电气性能完好，运作正常。4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。升降系统1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并

38、对电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。弱电系统1、楼宇对讲系统（可视）：每周一次进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。2、周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。3、监视系统：不定期进

39、行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，录像功能正常。4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。消防系统1、 消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；2、 消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。3、 每天检查火警功能、报警功能是否正常。4、 每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器发现损坏及时维修或更换。5、 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。6、 每月检查一次灭火器，及时更新或充压。