贵港市堤路园片区旧城改造可行性研究报告中国贵港.doc
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1、贵港市堤路园片区旧城改造可行性研究报告南宁宝资通项目咨询集团有限责任公司2012年11月目 录一项目背景概述3(一)项目背景分析3(二)项目概况4(三)报告编制依据6二投资环境分析7(一)城市发展概况7(二)宏观经济分析10(三)城市经济坐标分析14(四)城市发展目标15三房地产市场分析17(一)房地产发展阶段分析17(二)一级土地市场分析18(三)二级房产市场分析21(四)房地产发展趋势分析31四资源禀赋分析37(一)片区用地及物业分布现状37(二)片区交通现状40(三)片区周边现状41(四)片区周边景观分析42(五)片区开发价值分析43(六)片区资源禀赋总结44五片区开发计划安排46(一)
2、片区开发原则46(二)片区开发计划46六投资成本估算47(一)片区一级土地开发边界梳理47(二)土地一级开发投资成本估算49(三)片区开发总成本估算54七片区商品房销售计划56(一)销售政策限定56(二)销售价格计划60(三)销售面积计划表61(四)销售收入计算61八资金筹措计划62(一)资金需求计划62(二)资金筹措计划63九项目经济效益分析64(一)税收指标64(二)盈利指标分析64十项目财务评价65(一)项目财务指标选取65(二)项目主要财务指标66(三)财务指标分析66(四)项目资金平衡能力分析66十一风险分析67(一)敏感性分析67(二)盈亏平衡分析68(三)政策风险分析68(四)市
3、场风险分析69(五)征地拆迁风险69(六)风险分析综合评价69十二项目综合评价70(一)社会效益评价70(二)环境效益评价70十三综合结论71一 项目背景概述(一) 项目背景分析从历史人文来看:郁江大桥北岸的贵港市堤路园片区是贵港市传统老区,片区周边商业氛围、人文气息浓厚;从片区价值来看:片区临江而建,占据老城区核心地段和重要的景观轴线、视线通道,区位条件优越、交通便捷、自然景观优异、商业氛围浓厚,人气较旺,是贵港市不可多得的商业宝地;从区域发展来看:随着贵港市城市经济的快速提升,城市建设“西江经济带区域性核心城市、西江黄金水道核心城市”步伐加快,片区价值进一步提升;从片区现状来看:限于片区城
4、市规划的局限性,基地内建筑低矮、陈旧、密集,居民长期忍受着潮湿、喧闹、拥挤的居住环境带来的困扰。堤路园片区作为贵港市传统老区,片区旧城改造工程势在必行。根据市委市政府的指示精神,贵港市政府拟就“贵港市堤路园片区旧改项目”作为招商条件,引入投资商进行开发,以加快推进堤路园片区旧城改造工程的实施。我司受贵港市住建委委托,经过认真深入调查并与法律及税务专家进行多次沟通和论证,以堤路园片区用地范围内所有现状建筑作为评估对象,在与贵港市政府充分沟通交流的基础上,依据堤路园片区各类统计信息、资料,和上海交大设计院编制的贵港市堤路园片区规划设计方案,结合贵港市房地产市场发展的一般性规律、发展特点,采用模拟开
5、发法综合评估堤路园片区旧城改造工程的可行性。(二) 项目概况1. 项目概况本案图11 堤路园片区区位图片区位于贵港市老城区南端,西临鲤鱼江、南临郁江、东临东湖公园、北临老城商业中心,该地区内人气与商业氛围较为浓厚,区位条件优越、自然景观好,是老城区居住、商业核心区之一,是贵港城市发展的源头,也是城市中心区一块极富历史意义和价值的片区。片区旧城改造工程涉及被征收房屋约147万,以多层建筑为主,建筑密度大,以居民自建房为主。2. 片区开发目标贵港市堤路园片区旧城改造工程是贵港市政府重点推动的民生工程,是贵港市政府为民办实事、办好事的“民心工程”和“德政工程”。贵港市政府致力于打造贵港城市新名片;实
6、现新旧城区的协调发展;专注片区开发的社会效益,改善老区居住环境,兼顾拆迁户、投资商、贵港市政府三方利益,和谐改造、有效推进老区旧城改造工作,塑造旧城改造新典范,彰显旧城改造示范效应。依据贵港市郁江北堤堤路园片区控制性详细规划及城市方案,规划总用地面积约93万,其中可开发用地30万,总建筑面积约267万,其中:计容建筑面积约226万,新建建筑面积180万,整体容积率为2.47,可容纳居住人口3.54万人,就业人口22.5万。详细经济技术指标表如下表所示:表11 片区经济技术指标表项目建筑面积(万)比例(%)备注1规划总用地92.52100%规划方案设定其中保留地块用地19.9721.58%可开发
7、用地29.5331.92%道路用地24.5726.56%绿化用地18.4519.94%2总建筑面积267 保留、新建、地下室建筑面积之和计容建筑面积226 其中保留建筑面积45 规划方案设定新建建筑面积180 100%其中新建住宅建筑130 72.14%新建商业建筑29 16.22%其中一层9 32.38%二层9 30.81%三层5 18.77%四层5 18.04%新建办公建筑9 5.18%新建公寓10 5.55%新建教育设施0.540.30%新建居住配套设施0.850.47%新建市政设施0.260.14%3整体容积率2.475建筑密度41.30%6道路网密度9.2公里/平方公里7最高建筑高度
8、200米8绿地率29.50%9居住人口(万人)3.5-4.010就业人口(万人)2.0-2.511机动车停车位(辆)地上2099地下1189712地下室面积41.64 地下车位面积初步设定为35/个其中回建房地下室面积32.5 按回建房建筑面积占计容建筑面积分摊商品房地下室面积9.14 按商品房建筑面积占计容建筑面积分摊(三) 报告编制依据本报告严格遵从中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、住房和城乡建设部国有土地上房屋征收评估办法(建房201177号)、贵港市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法等法律、法规规章条例的规定
9、进行编制。本次可行性研究报告依据建设部房地产开发项目经济评价方法,综合参考同类物业工程概预算及决算材料、宝资通公司贵港售罄、在售商品房开发项目销售资料、贵港市主要典型楼盘销售数据综合编制,二 投资环境分析(一) 城市发展概况1. 城市性质及其发展方向 贵港市作为新兴的内河港口城市,拥有华南地区最大的内河港口,自古以来就是广西重要的物资集散地、商贸中心。 “十二五”期间,围绕打造桂东南区域性商贸中心的目标,拟建设煤炭、水泥、钢材等10大区域性大型专业市场,改造升级传统市场和特色商业街,逐步形成支撑桂东南区域性商贸中心商品流通体系,体现桂东南地区中心城市战略位置。2011年贵港(义乌)国际商贸城项
10、目举行签约并动工。 面向粤港澳、背靠大西南的优越条件,使贵港港成为区域性航运中心。随着深入开展、西部大开发、中国东盟自由贸易区的建立,以及泛珠三角洲经济区、泛北部湾经济区的深化合作,贵港港成为承接东部产业转移的重要平台和区域性物流基地。到2010年,贵港港口吞吐能力将达5000万吨、集装箱25万标准箱,成为全国内河十强港口、区域性物流基地。2. 城市规划功能分区以及城市发展轴片区所在区域图21 中心城区规划结构示意图据贵港市城市总体规划(2008-2030)简介,贵港中心城区规划形成“两片、三轴、多组团”的空间布局结构。两片:以统计大道为界,形成西部综合片区和东部临港工业片区。西部综合片区:依
11、托老城区,发展城市综合功能。东部临港工业片区:以内河港口为基础,发展临港工业级物流业。三轴:沿郁江城市发展轴:以郁江及两岸为发展轴线。综合片区发展轴:依托中山路建设城市发展主轴,强调城区的港区的南北向扩展,拉开城市框架。工业发展轴:依托城东大道建设城市工业发展主轴,强调港区的南北向拓展,规划分为三大组团。多组团:老城组团:城市综合服务、老城居住区。在城区外围组团逐渐完善、旧城人口逐步外迁的条件下,结合主要职能进行改造。城北组团:市级行政办公中心、商务中心、文化中心和综合型居住社区。以贵港市行政办公区为主进行开发建设,促进组团功能的完善,提高土地利用效率。江南组团:城市综合服务、科研教育中心、旅
12、游服务基地。进行以居住及其配套为主的综合性建设, 港北组团:市级文体中心、旅游服务基地、综合居住社区,重点加强公共设施的建设,防止低水平开发。城西组团:文教基地、花园式居住新城,沿迎宾大道建设公共服务设施,承担贵港市部分商务职能。西江产业园西组团:生态型工业组团。重视生态环境建设,提升发展质量和土地利用效率。独山组团:生态工业示范园区。加大技术改造的力度,严格防止和控制污染,高度重视生态环境的保护工作。罗泊湾组团:以集装箱装卸和仓储为主的临港工业组团。改造原有港区,在现状基础上进行优化调整。防止低水平建设。(二) 宏观经济分析1. 城市经济总量分析表21 2007-2011年贵港城市经济社会发
13、展情况经济指标2007年2008年2009年2010年2011年GDP(亿元)331387438545632人均GDP(元)80389386102151293215403财政收入(亿元)23.029.1344043.3全社会固定资产投资(亿元)156220290385430社会消费品零售额(亿元)124153181210244数据来源:贵港市统计公报统计口径:贵港市全市范围内2007年以来,贵港市各项经济保持平稳较快的增长趋势。至2011年,贵港市城市经济规模增长一倍有余;伴随着城市经济基础快速夯实和经济结构的进一步调整,贵港市城市经济增速有所减缓。城市经济规模迅速扩大为贵港市各个行业的发展开
14、拓了广阔的市场空间,政府财政收入和固定资产投资的迅速增强,表明政府有更多的资金用于城市基础设施建设与市政配套设施,城市生活设施将更加完善、便捷,城市投资环境将进一步改善。2. 城市产业结构分析图21 2007年-2011年贵港市产业结构分析数据来源:贵港市统计公报统计口径:贵港市全市范围内2007年以来贵港市产业结构持续深化调整,以工业为主导的第二产业成为贵港市城市经济发展的驱动力。贵港市十二五规划中,将对三大产业的结构调整方向为继续扩大第二产业比列,压缩第一产业发展第三产业。贵港市对产业发展定位为:新兴加工制造业基地、电力能源基地、现代农业示范基地、西江经济带物流中心、宗教文化生态旅游城市。
15、3. 城市人口与城镇化率表22 2007年-2010年贵港市人口分析经济指标2007年2008年2009年2010年(第六次人口普查)年末总人口(万人)492502510503城市主城区人口(港北区、港南区、覃塘三区,单位:万人)182.3184.185.8177.3城镇化率(%)31.1 %32.9%34.4%37.8%数据来源:贵港市统计局统计口径:贵港市全市范围内2010年,贵港市全市年末总人口为503万人,与2000年第五次全国人口普查的459.96万人相比,十年共增加43.4万人,增长9.42%,年平均增长0.9%,人口增速呈现下降趋势;2011年贵港市城镇化率为37.8%,而南宁市
16、城镇化率在48%左右,广西城镇化率在40%左右,贵港城镇化水平较低,城市拥有较大的发展潜力。根据贵港市十二五规划显示,到2015年,贵港市城镇化率将达到45%。城市中心城区人口基数较小,居住密度大且人口集中在老城区,在人口自然增长率受到控制的情况下,贵港市城市人口的快速增长依托于工业集群效应对城市化进程进一步提速,由此带来人口快速的机械增长,从而提升整体城市化率,并未城市带来大量的城市新居民,与南宁等城市相比,贵港市具有更为广阔的发展空间。4. 居民生活水平分析图22 2007年-2011年贵港市人均可支配收入及城镇居民恩格尔系数情况数据来源:贵港市统计公报统计口径:贵港市全市范围内伴随着城市
17、经济的飞速发展,贵港市城镇居民生活水平显著提高,居民购买力显著增长,贵港市居民在食品的消费性支出比例总体呈现下降趋势,表明贵港市居民消费结构出现明显改善,依据贵港市十二五规划目标来,至2015年贵港市人均可支配收入将达到27300元,居民消费能力将更上一个档次,居民对居住、教育、文化、娱乐等产品和服务也将有更高的要求。表23 恩格尔系数与人民生活水平关系恩格尔系数指标评价表0.30.30.40.40.50.50.590.59最富裕富裕 小康温饱贫困数据来源:贵港市统计年鉴 统计口径:贵港市全市范围内近年来贵港市城镇居民恩格尔系数在0.40.45之间,根据联合国粮农组织提出的标准,目前贵港市城镇
18、居民生活水平处于小康阶段。处于这一阶段的贵港市城镇居民对改善生活环境、提高生活质量有着强烈的意愿。(三) 城市经济坐标分析表24 2011年贵港市及其周边城市经济比较经济指标南宁柳州梧州贵港贵港于广西区排名GDP(亿元)219015506906327财政收入(亿元)36423076.143.313全社会固定资产投资(亿元)2004130663343012规模以上工业增加值增速23.6%13.5%25.7%6.1%13规模以上工业企业能源消费(万吨标准煤)38510341284933累计全社会用电量(亿千瓦时)12510748567数据来源:广西统计年鉴统计口径:各市全市范围内以工业为城市经济引
19、擎的贵港市城市经济规模稍逊于同类城市梧州,社会固定资产投资和规模以上工业增加值增速处于较低水平,规模以上工业企业对能源的依赖依然较重,表明高能耗产业占比依然较大。贵港市工业处于初级向中级发展阶段过渡,处在这个阶段的贵港市工业主要承接珠三角产业转移,由农副产品、工业原材料初加工进一步向高附加值、高技术含量的产品深加工延伸,但贵港市以产业园为载体打造的产业集群效应尚待时日,短期内贵港市工业对外来人口的大量吸聚能力仍需时酝酿。(四) 城市发展目标表25 十二五规划期间经济运行目标指标2010年2015年年均增长五年累计属性地区生产总值(亿元)52897013预期性人均地区生产总值(元)1221720
20、00011预期性财政收入(亿元)408015 预期性全社会固定资产投资(亿元)38595020预期性社会消费品零售总额(亿元)21044016预期性进出口总额(万美元)其中,出口总额(万美元)173861209035000250001516预期性工业增加值比重(%)39455.6预期性服务业增加值比重(%)34361.6预期性港口吞吐能力(万吨)3800720014预期性城镇化率(%)38457.2预期性全市总人口(万人)5145389约束性城镇新增就业人数(万人)1.38预期性城镇居民人均可支配收入(元)155312730012%预期性农村居民人均纯收入(元)52891000013.6%预期
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