柳州市旧城改造中被拆迁人的权益探讨(论文).doc

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1、1. 绪 论1.1 本论文研究的背景和目的伴随经济的发展，城市化进程在全国各地以迅雷不及掩耳之势大力推进。“拆迁大戏”也一再刺激着公众的眼球. 即使公众的舆论压力再大完全不能让“暴力拆迁”刹住车，反而在前阶段有愈演愈烈之势。每天的新闻总能看到哪里的拆迁又出问题了，前车之鉴并没有成为后事之师。在全国拆迁还未得到有效规范之际，国家三令五申对地方而言也只是“挠挠痒”。“我行我素”依然是部分地方政府的拆迁理念，“权力威胁”依旧是一些地方政府的拆迁手段，“野蛮暴力”还是一些地方政府的杀手锏。面对拆迁形式如此严峻，大多数拆迁户的权益并不能够较好的保障。近些年，柳州市也加快了对旧城区的改造，这段时间比较有名

2、的旧城改造项目就是位于柳北胜利路附近的胜利小区的旧城改造，柳州市房地产开发有限责任公司负责了这项工程。中房胜利小区项目是在旧区基础上进行改造的，建成后原有5600户近2万人搬进新居住，工程总投资约30亿元，建设用地478亩。中房胜利小区是柳州市建设于上世纪70年代最早的大板房相对集中的住宅小区，由于大板房设计标准低，小区内的生活配套设施及许多建筑已出现严重的破损。率先实施改造的第一期工程的第五村主要是华侨化纤厂、床单厂、毛巾厂、袜厂、跃进化工厂、第二棉纺厂等改制企业生活区，共2054户，住户中80%以上是改制企业的职工。1.2 本论文研究的意义本论文是在当前国内经济发展加快、城市化进程加速的背

3、景下。一方面，人们的生活水平提高，对住房的需求不断提升，其中不乏对住宅品质高要求；另一方面，城市化推动大多数城市对老城区、旧生活区的改造，以求城市品质的提升。针对当前社会拆迁工作中，对被拆迁户权益的关注程度并不足够，以及产生的一些负面影响，以此为背景，并以研究柳州市旧城改造中被拆迁人的权益为主要目的，以求探究出在柳州旧城改造的过程中，被拆迁人的权益现状和出现这种问题的原因，以及如何处理被拆迁人权益的问题。1.3 本论文的研究方法及研究内容本论文主要运用房地产学科基础知识以及相关法律法规，结合柳州市实际情况，同时参考相关研究材料。本论文的调研群体以柳州市胜利小区被拆迁户为主，并结合当前中房胜利小

4、区的开发状况进行研究。本论文的结构共分为三大部分。第2、3节第一部分，主要内容为调研背景与相关规定的介绍。第4节为第二部分，阐明现在柳州市旧城改造中被拆迁户的现状。第5节为第三部分，主要探讨被拆迁人的权益问题，其中涉及到被拆迁人有哪些权益易被侵犯，侵犯形式，以及如何处理拆迁人的权益问题。2. 柳州市旧城改造的背景研究22.1 柳州市旧城改造的历史根据柳州市政府网的信息，柳州市对旧城区的改造在2008年以前就已经开始了。2008年7月15日，柳州市召开市委十届六次全体(扩大)会议，明确提出柳州市新的发展战略：扎实推进“三个同步”，全面“二次创业”，努力实现“经济升级，城市转型”。“城市转型”，就

5、是针对当前区域城市之间日趋激烈的竞争态势，励精图治，奋起直追，用三年左右和更长的时间，重塑柳州形象，再振柳州雄风，实现由传统工业城市向现代工业城市转型由传统生产型城市向现代宜居城市转型，由第二产业主导型城市向第二与第三产业共同主导型城市转型，由区域中心城市向区域核心城市转型，由单一经济城市向文化、社会、生态、人民生活相协调的和谐城市转型，把柳州建设成为三次产业协调发展、经济综合实力更加雄厚、城乡统筹更加协调、文化支撑更加强劲、社会发展更加和谐、生态环境更加优美、人民生活更加殷实的城市。其中，2008年的北祥新居、东祥福苑、温馨阳光工程等属于拆迁回建房工程。近段时间的旧城改造项目关注比较多的就是

6、位于柳北区的中房胜利小区。2.2 柳州市中房胜利小区旧城改造项目介绍中房胜利小区由中国房产柳州公司倾力打造。中房公司是柳州第一家房地产开发公司，广西房地产开发企业二十强，拥有国家房地产一级开发资质等级。中房胜利小项目位于柳北区核心地段的胜利路9号，临近风景秀美的雀山公园，规划用地470亩，总建筑面积约141万平方米，总投资约30亿元，是柳州十大民生工程，全区规模最大的住宅小区之一。开盘推出房源大于1000套，目前，中一区在建、南一区封顶。老胜利小区是柳州市建设于上世纪70年代最早的大板房相对集中的住宅小区，由于大板房设计标准低，小区内的生活配套设施及许多建筑已出现严重的破损。2008年7月，胜

7、利小区作为柳州市第二批改制企业职工危旧房改造工程启动，总建设用地面积是478亩，涉及到拆迁户达5400多户。3. 柳州市被拆迁人的权益研究33.1 被拆迁人的权益在我国城市房屋拆迁领域中，被拆迁人权益保护现状堪忧，本应彰显政府形象的“民心工程”，却蜕变成了以赢利为目的的“扰民工程”， 房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。目前，与被拆迁人权益相关的权益如下：（1）拆迁许可证的知情权：即拆迁许可证颁发后，拆迁人应就拆迁许可证的拆迁范围、拆迁期限，补偿资金、价格评估、及拆迁方面的法律、政策向被拆迁人进行充分的解释与说明。（2）依法要求拆迁人给予合理的拆迁补偿安置。（3）依法要求拆迁人

8、就拆迁补偿进行协商的权利。（4）选择拆迁补偿安置方式的权利，货币补偿或产权调换。（5）评估机构的选择权：在拆迁人与被拆迁人不能达成补偿协议时，双方可协商或投票决定评估机构对拆迁房屋进行市场评估。（6）评估结果的复核权：拆迁人与被拆迁人对评估结果不服时，均有提起复核的权利。（7）申请鉴定权：拆迁当事人一方对评估结果有异议，则可申请房屋拆迁主管部门组织专家鉴定委员会对评估结果进行技术鉴定。（8）申请裁决权：达不成拆迁补偿安置协议时，被拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决。（9）申请行政复议、提起诉讼权利。拆迁人与被拆迁人对行政机关作出的拆迁补偿安置裁决不服时，任何一方均可依法申请行政复议或者向人民

9、法院提起诉讼。（10）依法请求回避的权利：a.请求评估机构的工作人员回避。 b.请求作出行政裁决的工作人员回避。c.请求听证主持人的回避。e.请求仲裁员的回避。f.请求审判工作人员的回避。4. 柳州市旧城改造中被拆迁人的现状44.1 拆迁范围及时间安排第一次拆迁范围：该建设项目地字第450201200900047号建设用地规划许可证及规划定点红线范围内第二号地块柳州市胜利路11号、11-1号、11-3号；胜利小区五村12栋、14栋、15栋、16栋的房屋及附属物。第一次拆迁期限：2009年9月3日至2009年12月31日。第二次拆迁范围：柳州市胜利小区一村1栋、2栋、10栋、19栋、综合西楼、综

10、合东楼、菜市场等规划红线定点范围内国有土地上的房屋及附属物。第二次拆迁期限：2010年8月21日至2010年12月31日。4.2 被拆迁人反应的问题第一，住房面积问题。按柳政发（2008）28号2008年4月17日（柳州市人民政府关于改制企业职工危旧房集中区改造工程实施意见）其中说到，建筑面积以60-70平方米为主，最小户型不小于48平方米，最大户型原则上不超过90平方米。而现在，在教师公寓旁新建准备安置五村居民的住户，建筑面积为48平方米的住房占了绝大部分，根本没有按文件的要求执行。而且由于是电梯房，建筑面积为48平方米的住房，公摊面积就达到15个平方，套内建筑面积仅为33平米。第二，房型设

11、计问题。内部房型设计远远不如原五村的房型好。原来的房屋无论是客听还是房间都是四方型的住房，非常容易摆放家具，房屋的使用率较高，而现在新建的房屋却很多都是三角形房间，到头来有很多死角是被浪费的。另外，由于一梯九户的原因，采光和通风根本无法和旧房相比，完全不在一个层次上。第三，租约公房的产权问题。胜利小区的这个工程项目原来是打着“改制企业职工危旧房改造”作为旗号，那么根据这个标准，被拆迁的改制企业职工是有很多项优惠政策的。可是工程项目一但动工以后，便出现一个新标准，按照那个标准，只有由原单位统一建设的职工住房才能享受到这次改制企业职工的优惠政策。那么这样以来，胜利小区绝大多数的租约公房户都达不到这

12、一标准。第四，一万元的搬迁补偿问题。在最早宣布进行胜利小区危旧房改造的时候，是明明写着所有住户都有一万元的补偿的，并没有说无产权户不能得到这一万元的补偿。而现在政策却变成只有有产权户才能拿到一万元的补偿，而无产权户只有400元。5. 如何看被拆迁人的权益55.1 现行的被拆迁人的权益保护机制的缺陷5.1.1 审核失察和疏于监管。在目前的拆迁许可证的发放过程中，行政机关往往在对申请拆迁人的资质和实施拆迁的必要条件没有经过严格审查的情形下就轻易地发放拆迁许可证，使很多不具备法定许可条件的房地产开发商或其他组织获得了进行拆迁的资格。而由于持有拆迁许可证就表示行政机关已经审查并认可拆迁人达到拆迁资格，

13、并向公众证明了这种资格，具有公示公信的效力。并且政府事先的行政许可，事实上使双方当事人失去了平等对话的平台，从而使被拆迁人的权利极易受侵害。所以许可机关未尽严格审核的职责使得拆迁人在拆迁活动中有恃无恐，屡屡侵犯被拆迁人的合法权益，更有甚者，纵容姑息拆迁人，没有严格执法和严肃处理有关违法拆迁行为的责任人。5.1.2 拆迁许可审查方式不当和拆迁许可发放的条件不严。从条例的规定来看，对拆迁申请人的拆迁申请主要是进行形式审查，即看相关文件、手续、证明等书面材料是否齐备，对于齐备者即发放拆迁许可证。这种审查方式对于拆迁许可而言是不科学的，不对拆迁申请人进行实质审查就无法发现拆迁申请人不合许可条件的问题，

14、因为拆迁申请人提交的资料很难反映出他的真实情况。拆迁许可发放的条件中的拆迁计划和方案是由拆迁申请人一手制订的，根本没有体现出被拆迁人的意志；而拆迁补偿安置资金证明往往也缺乏证明力，因为金融机构与房地产开发商之间存在密切的利益联系，实践中很多房地产开发商就是利用金融机构出具的虚假资金证明骗领到拆迁许可证后进行拆迁，而一旦到了应支付给被拆迁人拆迁补偿安置费用的时候，房地产开发商却一拖再拖，迟迟不能付清补偿安置费用。所以拆迁许可审查方式不当和拆迁许可发放的条件不严使房地产开发商空手套白狼的伎俩一再得逞，而被拆迁人的利益却难获保障。5.2 改造拆迁补偿安置制度已刻不容缓5.2.2 拆迁补偿范围过窄，不

15、利于保护被拆迁人的利益。条例将拆迁补偿范围界定为：被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物、搬迁补助费、临时安置补助费。但是，拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权，并非房屋本身。实际上，公民在购买城市房屋时本就支付了房屋所占土地的国有土地使用权出让金，被拆迁人的房屋的价值并不仅仅包括其房屋所有权所体现的价值，还包括了国有土地使用权的价值，所以拆迁补偿范围排除被拆迁人的国有土地使用权的损失是极不合理的。5.2.2 拆迁补偿仅是适当补偿，补偿费用和标准不符合市场价值规律。条例确立的拆迁补偿原则是适当补偿，但是在实践中却不断出现变适当补偿为象征性补偿的作法。被拆迁人在

16、城市房屋拆迁中所受的利益损失是为了满足能够房地产开发的需要或者是为了支持国家的经济建设，无论是出于公益目的还是商业目的，拆迁的最终结果是实现了更大的利益：政府不仅改善了城市环境，促进了经济发展，还获取了大量的土地使用权出让金；房地产开发商赚取了巨额利润；不特定的社会公众享受了居住条件和生活环境的改善。多方及被拆迁人除外的整个社会都通过拆迁而受益，完全没有理由仅仅对被拆迁人进行适当补偿，使被拆迁人成为拆迁活动的利益受损者。5.2.3 拆迁补偿不及时。房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人

17、的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。5.2.4 拆迁安置不到位。主要表现在：被拆迁人原有的房屋面积较大足够家庭正常的居住和生活，而安置的房屋面积较小不能满足家庭成员起居的需要；被拆迁人原有的房屋户型结构较优，而安置的房屋户型结构不合理影响被拆迁人的使用；被拆迁人原有的房屋是符合国家质量标准的，而安置的房屋质量低劣对被拆迁人的生命财产安全构成隐患；被拆迁人原有的房屋位于较好的地段，工作、子女教育、就诊、营业等更为方便和有利，而安置的房屋所处的区位差影响了被拆迁人的正常的生产生活。5.3 被拆迁人的权益保护措施5.3.1完善拆迁许可制度1、严格设定发放拆迁许可的条件。目前发放

18、拆迁许可的条件较为宽松，导致房地产开发投资的居高不下和拆迁活动的不断增多，不利于调节宏观经济和保护被拆迁人的权益。因此有必要严格设定发放拆迁许可的条件以抑制房地产业的投资过热从而使拆迁许可起到保护被拆迁人权益的作用。必要时可以将拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议且拆迁人已履行协议作为拆迁许可证的法定条件。2、改现有的拆迁许可审查方式为实质性审查并严格审核拆迁申请。许可机关对于拆迁申请不仅要看申请人所提交的书面材料是否齐备，还应对相关文件、手续、证明、方案等进行实质性审查，根据行政许可法的有关规定，依照法定权限、条件、程序指派两名以上工作人员对拆迁申请人提交的申请材料的实质内容进行核查，以验证申请材

19、料的真实性。另外，许可机关还应加强内部监督，保证工作人员能遵纪守法、恪尽职守，做到对拆迁许可的严格审核，防止将拆迁许可证发放给不符合法定条件的拆迁申请人。3、加强对拆迁人实施拆迁许可的监管。为了改变长期以来行政许可领域中存在的疏于对被许可人的监督和管理的情况，行政许可法规定：行政机关应当建立健全监督检查制度，通过核查反映被许可人从事行政许可事项活动情况的有关材料，履行监督责任。因此，为了保护被拆迁人的权益，拆迁许可机关应严格遵循行政许可法的规定，加强对拆迁人实施拆迁许可的监督和管理，督促拆迁人依法拆迁，规范拆迁人的行为，对于拆迁人在拆迁活动中侵犯被拆迁人权益的违法拆迁行为要及时纠正。5.3.2

20、 引入行政听证程序。行政听证制度是现代社会中行政程序法的重要制度，它强调行政决策过程的公开和相对人在行政主体作出行政决定前的参与，要求行政主体要充分听取当事人的意见并在行政决定中反映出当事人的意志。为了体现民主和保证行政权力的正确行使以保护被拆迁人权益不受任意的侵犯，有必要扩大行政听证在城市房屋拆迁中的适用领域。具体而言，要建立拆迁决定的听证制度。即行政主体在正式作出拆迁决定前应依法举行听证会，广泛征求相关利害关系人的意见，然后在此基础上公告征收决定，明确拆迁对象、拆迁范围、拆迁时间、拆迁方式等。这样可以避免以往行政主体在作出拆迁决定过程中的专擅垄断，有利于被拆迁人制约行政权力以维护自身的权益

21、。5.3.3 应当实行补偿裁决的司法化。自房屋拆迁制度开始建立时起，我国就相应建立起了补偿安置的行政裁决制度，拆迁人与被拆迁人不能就补偿安置达成协议的，由房屋拆迁管理部门裁决，房屋拆迁管理部门为拆迁人的，由同级人民政府裁决。由于拆迁中大部分拆迁项目用于商业开发而非公益目的，因而，政府部门不可能动用公共财政去支付补偿安置的费用，而开发商为了顺利拿到开发用地，愿意承担拆迁补偿的费用，于是，政府部门就将包括补偿安置在内的拆迁交由开发商去实施，政府为拆迁提供保障和支持，从而形成了由开发商主导的房屋拆迁，在这种由开发商主导的拆迁补偿安置中，开发商为了降低开发成本，在补偿安置的裁决中由拆迁人委托的评估机构

22、作出的故意压低被拆迁房屋价值的估价报告得到了普遍的支持，这种裁决体制严重损害了被拆迁人的权益，补偿安置裁决争议成为房屋拆迁争议中最主要的争议，虽然法律上规定被拆迁人对补偿安置裁。结 论此次课题研究主要是针对被拆迁人的权益为目的，采取了直接走访调查胜利小区拆迁户的方法，并且参考政府对拆迁户的政策安排，以及房地产开发公司的实际操作，最后结合个人所学专业知识得出以下几点结论：1、根据宪法及相关的法律，为了公共利益的需要，国家才可以对土地、地上房屋及其他不动产进行征收。应尽快对城市房屋拆迁管理条例进行修正，采用列举的方式明确公共利益事项的大致范围。对于没有列举的事项，是否是公共利益的需要，不能有当地政

23、府单方说了算，应该有个民主程序，让当地的民众代表共同参与讨论，达成共识。如不能达成共识，政府有权对是否符合公共利益做出决策，若被征收人对决策有异议，可以向法院提起诉讼，从而制约当地政府滥用权力。其次，如确实出于公共利益的需要，国家应依法对土地使用权及地上不动产进行征收，并给予被拆迁人补偿，之后方能进入拆迁程序。征收、补偿主体是政府，而不是开发商。在未对房屋进行征收前，房屋的所有权仍为单位或个人，任何组织（包括国家）无权将单位或个人的财产进行处分。纯商业性开发的拆迁，根据宪法及相关法律的规定，征收、补偿的主体是国家，拆迁补偿属于行政补偿，应该由市、县级政府对被拆迁人进行补偿安置，开发商不得参与。

24、2、扩大补偿范围，将被拆迁人国有土地适用权的损失和可期待利益的损失列为补偿范围，拆迁补偿范围还应该包括被拆迁人遭受的其他损失，才更符合公平公正的原则。提高补偿标准，变“适当补偿”为“充分补偿”， 以切实保护被拆迁人合法权益。3、畅通被拆迁人的救济渠道，扩大受案范围，统一执法和司法尺度。我国立法应扩大行政诉讼受案范围，无论是行政机关的具体行政行为还是抽象行政行为，只要超越权限，法院都以可行使审查权。只有这样，对一些地方政府以行政立法的方式损害被拆迁人合法权益的行为，当事人才有相应的救济渠道。征收、补偿的主体是政府，拆迁是行政法律关系，涉及到拆迁的纠纷，应提起行政诉讼，严格按照行政诉讼法制定的程序

25、进行。总的来说，就中房胜利小区拆迁安置而言，被拆迁人并非都满意，而且多数被拆迁人的权益没有得到较好的维护。参考文献1 国务院法制办公室城市房屋拆迁管理条例（实用版）M中国法制出版社，2008年01月2 本社 编城市房屋拆迁估价指导意见、城市房屋拆迁管理条例、房地产估价规范M中国法制出版社，2003年12月第1版3国务院法制办公室中华人民共和国物权法注解与配套M中国法制出版社，2004年4月4 宋宗宇轻松应对房屋拆迁N同济大学出版社，2008年12月5 王才亮房屋拆迁疑难问题解答房屋拆迁实务指导丛书N法律出版社，2005年09月致 谢在此论文撰写过程中，要特别感谢黄老师的指导与督促，感谢黄老师在本论文上提出的论点，并在百忙之中抽出宝贵时间给予指导。在此，我首先要为黄老师辛勤的付出，致以衷心的谢意和崇高的敬意！求学历程是艰苦的，但又是快乐的。另外，感谢房产091班全体同学的支持与帮助，尤其感谢学习委员张霞同学在本次论文写作中所做的一切，张霞同学不求回报，无私奉献的精神很让我感动，再次向她表示由衷的感谢。在本次论文的创作写作的调查活动中也结识了一些真实的被拆迁人，他们讲述的生活也是我此次论文的一笔财富。在此，也对他们表示衷心感谢。本文参考了大量的文献资料，在此，向各学术界的前辈们致敬！