城中村改造二期项目申请报告.doc

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1、*市*办事处*社区城中村改造项目（二期工程）项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位概况11.2 编制依据11.3 项目概况11.4 主要经济技术指标31.5 建设规模31.6 项目招标41.7 工程进度计划41.8 投资估算51.9 投资估算结果61.10 资金筹措8第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析92.1 发展规划分析92.2 产业政策分析112.3 行业准入分析13第三章 资源开发及综合利用分析153.1 资源开发方案153.2 资源利用方案153.3 资源节约措施16第四章 节能方案分析174.1 编制依据174.2 节能措施17第五章 建设用地、征地

2、拆迁及移民安置分析215.1 项目选址及用地方案215.2 土地利用合理性分析215.3 征地拆迁及移民安置分析21第六章 环境与生态影响分析236.1 编制依据236.2 环境和生态现状236.3 生态环境影响分析236.4 生态环境保护措施24第七章 经济影响分析277.1 编制依据277.2 销售收入和税金及附加估算277.3 总成本费用估算287.4 利润总额分配297.5 利税指标分析297.6 投资回收期29第八章 社会影响分析308.1 社会影响效果分析308.2 社会适应性分析31附件：1、项目申请报告编制委托书2、项目地理位置图3、项目总平面规划图附表：1、项目招标情况表第一

3、章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况项目名称： *市*社区城中村改造项目（二期工程）建设单位： *市*办事处项目性质： 新建法人代表： *项目负责人：*项目地址： *市*村1.2 编制依据1、中华人民共和国城乡规划法（2007）2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）3、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）4、城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）1.3 项目概况1.3.1项目建设背景*社区隶属于*办事处管辖，原为*村，位于*市主*南部，随着城市化进程加快，现已撤村改居委会。该村总人口669余人，总户数176户。其中农业户人口570余人，非农业户人口9

4、9余人。*社区泽州路西居民区范围内地势西高东低，地形高差起伏较大，最大高差达15米，东居民区地势较平坦，白水河从东部流经。村域总面积51.3公顷，村庄建设占地8.3公顷，总建筑面积57152m2。所以村庄现状建筑以居民住宅为主，布局比较凌乱，住宅建筑占地大，宅基地闲置现象严重。*社区内环境卫生质量较差，缺少必要的环卫设施，缺少公共绿化地和活动场地，不能满足居民休闲活动的需要。区内道路狭窄，居民出行不便，人车混杂，缺乏配套的停车场地。市政基础设施配套滞后，生活饮水和农业生产用水主要靠井水，采暖以土暖器为主，燃气管网没有配套，居民生活靠罐装液化石油气及蜂窝煤供应。供电通讯全为架空线路，杂乱无章，对

5、生产、生活、安全和交通构成很大的影响。为了加快社区城市化进程，改善居民居住环境，解决部分居民住房紧张的现状，使大部分居民通过旧村改造得到实惠，有利于该社区的可持续发展。社区两委会召开两委扩大到居民代表会议，一致同意*旧村实施城中村改造。1.3.2项目建设地点本项目的建设地点为*市主*南大门高速路入口附近，泽州南路*收费站西侧，泽州南路以东，凤阳街以南。具体位置详见规划地段位置图。1.4 主要经济技术指标二期工程主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注1建筑占地面积m24449.41.1幼儿园m29421.2会所及物业管理中心m2401.51.3中心环形高层住宅m210411.4东部高层住宅m

6、22064.862建筑面积m299303.182.1幼儿园m228262.2会所及物业管理中心m28032.3中心环形高层住宅m2197793栋、18层2.4东部高层住宅m226843.187栋、12层2.5地下车库m2490523总投资万元19410.523.1建安工程费用万元16384.463.2设备购置费万元6003.3其他费用万元988.253.4预备费万元1437.821.5 建设规模根据项目一次规划、分期建设的原则，确定二期工程建设内容如下表：二期工程建设内容序号用房名称数量（栋）总建筑面积（m2）1幼儿园128262会所18033中心环形高层住宅3197794东部高层住宅3排7栋

7、26843.185地下车库1490526总建筑面积99303.181.6 项目招标根据原国家计委发布的工程建设项目招投标范围和规模标准规定（2001.5.1）*社区城中村改造项目（二期工程）属于关系社会公共利益、公众安全的项目。该项目二期工程投资19410.52万元，其中：建安工程费16384.46万元，工程设计费146.34万元，工程勘察费81.92万元，工程监理费340.69万元。依据以上规定，项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购均应进行招标。建议委托有资质的招标代理机构对项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购进行公开招标。招标情况见附表：1.7 工程进度计划参考全国统一建筑安装工程工期

8、定额，确定项目计划建设工期为23个月（2010年7月至2012年5月），资金按项目进度分阶段投入，共分为四个阶段：第一阶段为申报立项等前期阶段；第二阶段为工程设计阶段；第三阶段为工程施工阶段；第四阶段为工程竣工验收阶段。具体进度安排见下表：二期工程实施进度表 工期（月）项目2010年2011年2012年7-1011-121-45-89-121-34-5前期准备工程招标工程设计土建工程竣工验收1.8 投资估算1、建设工程费用估算说明根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工程单方造价指标，其投资规模如下：中心环形高层住宅楼：3栋，总建筑面积为19779m2。为框架结构，包括土建、装饰、给

9、排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合*市市场价取综合平均价格按1500元/m2估算，合计2966.85万元。东部高层住宅建筑：3排7栋，建筑面积为26843.18m2。为框架结构，包括土建、装饰、给排水、采暖、电气、弱电、电梯等，根据同类建筑结合*市市场价取综合平均价格按1500元/m2估算，合计4026.477万元。幼儿园：建筑面积2826m2，为砖混结构，按1300元/m2估算，合计367.38万元。会所：建筑面积803m2，为砖混结构，按1300元/m2估算，合计104.39万元。地下车库：建筑面积49052m2，框剪结构，按1800元/m2估算，合计8829.36万元。设备：电梯

10、20部，按30万元/部估算，合计600万元。2、 其它费用估算说明建设单位管理费按建设工程费的0.4计取；项目申请报告编制费按*省建设项目工程咨询收费标准晋价房字（2000）第17号计取；勘察费按建安工程费的0.5%计取；设计费按工程勘察设计收费标准（2002）计取；施工图预算编制费按设计费的10计取；施工图纸审查费按设计费的13%计取；建设单位临时设施费按建安工程费的0.8%计取；工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）计取；招标代理费按招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980号）计取；基本预备费按建安工程费、设备购安费和其他费用之和的8估

11、算。 1.9 投资估算结果*社区城中村改造项目第二期工程总投资19410.52万元，其中建安工程费16384.46万元，设备购置费600万元，其他费988.25万元，基本预备费1437.82万元。具体估算详见下表。*市*社区城中村改造项目（二期工程）估算投资表序号工 程 项 目单位数 量单价（元）合价（万元）备 注一 建安工程费16384.46 1中心环形高层住宅1977915002966.85砖混六层2东部高层住宅26843.1815004026.477框架14层和12层3会所及物业管理中心8031300104.39框架四层4幼儿园28261300367.385地下车库49052180088

12、29.366设备安装费90二 设备购置费6001电梯部20300000600三 其它费用988.25 1工程危房拆除3795830113.8742建设单位管理费(一)+（二）0.4%67.94 省费用标准2002年本3建设单位临设费(一)0.8%131.08 省费用标准2002年本4勘察设计费300.78 申请报告编制费38.87 省计委2000年17号文 勘察费（一）0.5%81.92 省费用标准2002年本 设计费146.34勘察设计收费标准 2003年本 施工图预算编制费设计费10.0%14.63 省费用标准2002年本 施工图纸审查费设计费13.0%19.02 省物价局晋房字 2002

13、202号文5工程监理费340.69 省物价局建设厅晋价服字2007126号文6招标代理费33.74 国家计20021980号文7土地征地费0.00 按10万元/亩估算四 基本预备费1437.82 1基本预备费(一)+（二）+（三）8.0%1437.82 省费用标准2002年本五工程总投资(一)+（二）+（三）+（四）19410.521.10 资金筹措项目总投资19410.52万元，所需资金全部自筹。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析1、项目建设符合*市城市总体规划（20012020年）规定的发展方向。晋地市区由主*、北石店区、南村区组成。规划期限为20012020年，

14、规划期末本市总面积54平方公里，人口55万76万，其中主*面积40.2平方公里，人口42万68万。*市城市总体规划确定的城市性质：*市是*省重要的门户城市，为能源煤化工基地服务的园林式区域中心城市。城市发展目标：到2020年*市将成为充满经济活力的城市、富有文化特色的城市和良好人居环境的城市。城市发展方向：“北抑南拓、西调东移”。北抑是指主*北部分布着大面积的煤矿采空区，城市建设应抑制向北发展，可利用白马寺山的知名度的森林植被，以白马寺森林公园为依托发展旅游业。南拓是指南部用地条件良好，是城市未来发展的主要区域。西调是指对现有传统工业用地项目进行调整。东移是指依托*经济技术开发区发展形成城市高

15、新技术产业区和科教区。*市*社区*社区位于*市主*南部，符合规划中“北抑南拓”的规划意图，因此*社区城中村改造项目符合*市城市总体规划（20012020年）的发展方向。2、项目建设符合*市国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要的要求。*市“十一五”发展规划指出，要按照构建组团式城市格局要求，优化城市空间，完善城市功能，注重塑造城市特色，提升城市品位，改善人居环境。充分发挥*市作为晋豫两省经济联系的支点和*对外开放的东南门户作用，实施对接中原城市群，融入中原城市圈的发展战略，加强与中原城市群及东南沿海发达地区的联系，协调与长治、临汾、焦作、洛阳、济源等周边城市的职能分工，统筹考虑资源开发、产

16、业发展与布局、区域性基础设施建设，实现优势互补和共同发展，成为*与中原之间经济文化联系的重要纽带。根据上述内容，*市“十一五”规划纲要又提出了优化城市发展空间的战略步署，即依据*市城市总体规划，以泽州路和凤台街为界形成城市四大功能区。西北地区主要是旧*，是目前中心城市中基础设施差、环境质量差、影响城市整体形象的重点区域，“十一五”期间要把西北区的改造列为城市建设的重中之重；东北地区形成高新技术产业园区，逐步发展成为城市产业发展创新基地；东南地区是市区发展潜力大、可塑性强的地区，要逐步发展成为教育科研中心和新的商务中心；西南地区主要承担旧城人口的疏解和新增人口的居住，是城市主要的居住地区。“十一

17、五”期间要逐步完善配套基础设施的建设。在城市建设中，要把新城的扩展和老城的改造统筹考虑、相互兼顾、合理布局、协调发展。*市*社区*社区位于*市主*南部，属于规划中的城市居住地区，因此*社区城中村改造项目符合*市国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要要求。3、项目建设符合*市*国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要的要求。*市*国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要指出：实施旧城改造、“城中村”改造、旧村改造以及村镇建设，对于改善群众人居环境，提升城市整体形象，推进城镇化建设，提高城市发展竞争力、辐射力、凝聚力意义重大。要按照“政府调控、统一规划、市场运作、自求平衡、依法改造、和谐发

18、展”的原则，分期分批对旧*和49个城中村实施改造工程。根据上述内容，*社区城中村改造项目符合*市*国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要的要求，对于提升*市的城市发展水平有着积极意义。2.2 产业政策分析 *市建市初期城市建成区面积约8平方公里，人口约10万，主要分布在城市的西北片区，经过近20年的建设，2003年城市建成区面积26平方公里，人口28万。 在城市面貌日新月异的同时，位于城市中心地带的 43个城中村住着 14万户居民，有将近 5万人口，却依然保留着上个世纪的面貌。“规划滞后，布局杂乱，功能缺乏，品位不高”是专家对这些城中村的结论。 村居混杂，巷狭道窄；浊水横流，垃圾成堆；居住

19、环境差，治安隐患大。城中村居民戏称自己“是农民没土地，是市民没身份，城不城，村不村”，因此对城中村村进行改造成为城市发展必须解决的问题。2002年*市委、市政府提出“创建四市”（园林城市、经济强市、一流文明城市、优秀旅游城市）的目标，新区旧城的反差和矛盾更为突出，城中村改造已迫在眉睫，由此*市委、市政府正式作出决策，着手进行城中村改造。根据规划，*市的城中村改造将按照“统一规划，分步实施，以点带面，全面推开”的改造方针，高水平管理；本着经济、适用、安全、便利的原则，以人为本，实现绿色住宅、生态住宅建设目标；以统筹规划，适度超前为宗旨，体现亲和、人性、绿意的人文风格，满足社会发展要求。市委、市政

20、府提出了由国土资源部门按“政府主导，市场运作，以土地收购储备为主体实施城中村改造”机制运作的思路。这个思路的具体内涵是：由政府确定总体规划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公开出让，出让所得返还用于城中村改造，从而建立土地运营和城市建设的良性循环机制。2003年全面推开市区黄华街西区改造工程，改造后土地利用率提高了29，绿地率由0.8提高到30，并取得了政府、群众、社会各方面均满意的效果。2005年，*市局又提出 “政府监管、村为主体、自我改造、自求平衡”的“城中村”改造新模式，并首

21、先在泽州县杨洼村试点成功，然后逐步推广到各县（市、区）。目前，市区8个“城中村”、各县（市、区）9个“城中村”改造都进入实施阶段，盘活存量土地达1500余亩。根据上述内容，*社区居委提出城中村改造项目是完全符合*市城中村改造政策要求的。2.3 行业准入分析*市人民政府办公厅关于加强城中村旧村改造范围内建设用地管理的通知指出： 加快城中村改造是推进城市化进程，优化城市环境，改善人民生活，提高城市规划、建设、管理水平的有效措施。*市在推进城中村改造方面取得了很大成绩，得到了省委、省政府的充分肯定，受到了人民群众的广泛好评，并积累了一些成功经验。为了进一步推进城中村改造，防止把城中村搞成半拉子工程，

22、确保人民群众利益不受损害，对城中村旧村改造范围内建设用地管理提出了以下要求： 一、城中村改造要坚持两个原则：坚持“先拆迁、先安置、后开发”的原则，坚持优先保证拆迁居民回迁住房的原则。 二、建设单位要按照市规划局审核批准的城中村规划严格实施，不准突破国土部门核准的城中村改造用地指标。城中村改造在没有完成拆迁安置之前，不准开发建设商品用房。如确因资金周转困难，需要通过拍卖城中村旧村改造范围内建设用地，解决拆迁安置资金的，其土地出让金必须全部优先用于回迁居民的安置。三、*政府、泽州县政府、经济开发区管委会要高度重视城中村改造工作，并负总责。要在财政局设立城中村建设用地土地出让金专户，并加强对资金使用

23、的监督、管理。拨付资金要有村委会申请，村两委的集体审核意见，村理财小组的意见，被拆迁户代表的意见，并列为村务公开事项及时向村民公布。对监管不力，不能保证拆迁居民按时回迁，造成群众上访事件的，要严肃追究有关人员的责任。 从上述内容可以看出，城中村改造项目从城市总体发展上*市政府是积极支持的，但在土地出让、拆迁户安置、社会稳定等方面有严格的规定。第三章 资源开发及综合利用分析3.1 资源开发方案*社区城中村改造项目涉及的资源主要为土地资源，根据*市城中村改造政策，土地资源开发方案如下：一是妥善处置改造区土地。原国有企业用地进行补偿或置换用地后，收回土地使用权；原集体企业用地进行补偿后征为国有土地；

24、农用地按国家有关规定和程序报批；原有宅基地和村内公益事业用地，进行安置补偿后变更为国有土地；所有收回、征用、变更的土地，统一变更给市土地收购储备中心。二是公开出让经营性用地。改造区新的用地，除回迁楼和教育用地以划拨方式使用外，经营性用地一律进行公开出让。三是向地下和空间要面积。对改造区的高层住宅实行“以高带低”方案，即6层以下用于回迁，7层以上采用出让土地使用权附带地上建筑物方式向社会出售，这样既符合国家土地利用政策，又保证了购房户的合法产权，还回收了投资效益，同时还对地下停车场、住宅底商进行公开出让，以保证改造资金的回收。3.2 资源利用方案*市城中村改造土地资源的利用方案为：由政府确定总体

25、规划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公开出让，出让所得返还用于城中村改造，建立土地运营和城市建设的良性循环机制。3.3 资源节约措施 *市国土资源局在加强市区“城中村”改造土地利用规划管理意见中指出，对全市“城中村”改造土地利用实行统一规划管理，规定凡规划容积率不达2.0，成片中心绿地和休闲场地的地下空间未规划利用的，原则上不予批准土地规划利用方案。同时鼓励充分利用地下空间，利用地下空间建设生产、生活性项目和文化活动场所的，经批准可减免土地使用权出让金。*市政府出台的关于加强“城中

26、村”旧村改造范围内建设用地管理的通知中指出， “城中村”改造必须按照批准的改造规划严格实施，不准突破国土部门核准的用地指标，改造范围内拍卖建设用地的出让金必须全部优先用于回迁居民的安置。第四章 节能方案分析能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。建筑能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的30-40，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发展的重要手段和根本措施。国家发改委节能中长期专项规划确定“十一五”期间，新建建筑严格实施节能50的设计标准。4.1

27、 编制依据1、中华人民共和国节约能源法2007年10月28日公布2、民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)*地区实施细则（第二阶段）DBJ04-216-2006 3、居住建筑节能设计标准DBJ04-242-20064、建筑照明设计标准GB 5003420045、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准4.2 节能措施4.2.1建筑热工节能设计1、对建筑的总平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。也就是在冬季最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。2、建筑物朝向选

28、择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。 3、住宅建筑物的体形系数控制在0.3以内，减少建筑物外维护面积，以达到节能目的。4、屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户可采用塑钢单框双玻或中空玻璃。门窗保温构造应采用气密性良好的外窗（包括阳台门），其气密性等级为3级，执行国家标准建筑外窗气密性能分级及检测方法GB/T7107-2002规定。5、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。建筑物窗户面积不宜过大，不同朝向窗墙面积比：北、西北面窗0.25，东、西、西南、东北向窗0.30，南、东南向窗0.35，在立面设计时应考虑节能对窗户面积大小的限值；为增强居住建

29、筑围护结构的隔热性能，改善夏季内热环境，外窗开启面积不宜小于所在房间地面面积的8%。6、住宅节能设计规定性指标不超过节能限值。 4.2.2采暖、通风设计l、设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置，主采暖管道按同程系统和树枝状敷设，管道沿道路下埋设，并分别设置室温调控装置。 2、采暖管道采用聚胺脂泡漠保温材料直埋敷设；散热器外表刷非金属性涂料，因地制宜地采用明装和暗装方式。3、集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置。 4、冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。 5、管道保温，加调节阀来控制

30、温度。4.2.3节水设计l、合理限定配水点的水压 根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞。2、推广使用优质给水管材根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质造成的水浪费。3、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。4、采用节水龙头和节水器具。 5、采用节水的景观和绿化浇灌设计，如景观用水不使用市政自来水，尽量利用河水、收集的雨水或再生水，绿化浇灌采用微灌、滴灌等节水措施。4.2.4电器节能设计l、

31、减少线路损耗变电所应尽可能地靠近负荷中。也以减少供，电半径；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度。2、提高供配电系统的功率因数功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，主要措施有：(1)减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。(2)用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流，从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。3、照明的节能设计 照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，通常的节能措施有以下几种：(1)充分利用自然光，使之与室内人

32、工照明有机地结合，从而节约人工照明电能。(2)在满足照明质量的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯。(3)推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器,气体放电灯宜采用电子触发器。(4)改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目选址及

33、用地方案*社区城中村改造项目选址于原*村，按照规划方案，规划地段东临泽州南路，北临凤阳街，规划用地面积9.89公顷。5.2 土地利用合理性分析*社区居委会委托*市规划设计研究院编制了晋地市*办事处*社区城中村改造修建性详细规划，*市规划局于2008年4月24日组织了对该项目规划方案的评审，认为该规划内容全面，布局基本合理，并具有一定特色，符合该村实际，评审原则通过。从上述内容可以看出，项目建设符合*市城市总体规划，符合土地利用总体规划，建设用地具有合理性。5.3 征地拆迁及移民安置分析项目用地为*社区居委集体所有，项目用地需要变更用途，不存在征地的问题。旧村改造项目存在着拆迁和移民安置问题，在

34、此项工作中要坚持以下原则：1、要坚持公开、公平、公正的原则 拆迁安置的基础工作是摸底调查，由于面积关系着补偿的多少，所以群众在这个环节上最关心。为了让群众心知肚明，调查摸底结束后，工作小组要将调查情况进行了公示。谁有多大面积，有哪些附属物，群众从公示中可以一目了然，认为有误的可申请复查，认为他人有误的可举报反映。 为有效防止丈量误差，误差要严格控制在 05之内。同时，对丈量工作加强技术指导和检查、抽查，出现技术性误差及时纠正，做到认真细致，要保证了调查工作底清数明。经过了公示环节，一些误差问题应得到了及时纠正。 调查公示后发布拆迁公告，然后签订协议，协议签订后领证拆迁，整个过程要采取有效办法加

35、强监督和管理。 2、要坚持深入细致的原则 城中村改造面对的是广大群众，面广人多，涉及方方面面的利益，再加上乡土情结，如果做不好群众的思想工作，将会给城中村改造带来许多负面影响。要耐心细致地做政策宣传和思想工作。让群众了解了拆迁政策，要制定拆迁实施细则，向他们讲解拆迁要求、安置政策、补偿标准和拆迁纪律，通过做深入细致的思想工作，使广大拆迁户心服口服。3、是要坚持深入学习，要加强理论学习。第六章 环境与生态影响分析6.1 编制依据1、中华人民共和国环境保护法 1989年12月26日2、*市“十一五”环境保护规划 2006年10月3、中华人民共和国国务院令第253号建设项目环境保护管理条例 1998

36、年11月29日4、环境空气质量标准 （GB3095-1996）二级标准5、污水综合排放标准 GB8978-1996二级标准6、锅炉大气污染物排放标准GB13271-2001二类区II时段6.2 环境和生态现状项目所在区域交通方便、地势平坦开阔、空气清新、阳光充足、排水通畅、环境适宜、公用设施比较完善；周围无污染源；区域内无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观；所在区域不属于地质灾害易发区，区域内总体环境良好。6.3 生态环境影响分析在建设施工期间，土地的开挖，散装建材的堆放及运输，地面建（构）筑物的施工及施工人员生活所产生的废气、废水、固体废弃物及的噪声，会对区域环境内的大气环境、地表水

37、环境及声学环境产生一定的影响；当施工期结束后，这些影响基本随之消失。运行期无工业废气和生产废水排放，主要新增污染源包括生活垃圾、生活污水和实验楼排出的实验废水。6.4 生态环境保护措施6.4.1 施工期环境保护措施1、空气污染及其防治措施该项目施工期对空气环境的污染主要是土地开挖，裸露地面，散装建材的堆放，运输等产生的扬尘和施工作业中的粉尘，施工中必须严格执行以下防治措施：工地配备喷洒车，对易起扬尘的工地及时喷水，并适当加抑尘剂，减少扬尘污染。散落在地上的水泥和砂要经常清理；散装水泥、砂、石灰等易产生扬尘的建筑材料不准露天堆放，要堆放在封闭式场棚内或使用抑尘网将其覆盖；裸露地面要使用抑尘网将其

38、覆盖；施工现场道路要经常清理、洒水。运输建筑材料的车辆不得超载，运输粒状散料的建筑材料车辆的装载高度不得超过马槽，并且必须用蓬布盖严，减少洒落；运输道路经常清扫；拉运建筑垃圾（土、砖）的车辆不得超载，不得沿路抛洒，车辆驶出工地轮胎要清洗干净。施工场地周围建2米以上的围档。2、水污染及其防治对策该建设项目施工期间对水环境影响主要是施工过程中产生的废水及施工人员的生活污水。防治对策如下：对施工过程中排放的废水要进行控制和处理。施工废水要建收集池收集，重复利用，不得任意流淌；生活污水不得随意泼洒，应收集起来，倒入旱厕。3、声环境的影响及防治措施本项目主要噪声污染源是各施工阶段施工产噪机械设备和运输车

39、辆。针对项目具体情况，提出如下噪声防治措施：（1）尽量选用性能好、噪声低的施工机械，不符合国家规定的噪声限值的施工机械不得进入施工现场。（2）强噪声机械合理选择施工作业时间。（3）使用频繁的一般性施工机械（例如水泥搅拌机等）应安排在有围栏设施的棚内。（4）加强运输道路管理。（5）禁止夜间施工，建筑材料的运输时间要避开夜间及昼间的交通高峰期。4、固体废弃物对环境的影响及防治对策施工期产生的固体废弃物主要是建筑垃圾，统一清理后运至市垃圾填埋厂填埋处理。6.4.2 运行期环境保护措施1、废水生活污水和实验废水，经生化处理后达标排入城市下水管网，出水可以满足污水排入城市下水管道水质标准（CJ30821

40、999）要求。2、生活垃圾生活垃圾分类集中堆放，有回收价值的回收利用或交回收公司，无回收价值的废弃物，运往环卫部门指定地点统一处理。3、绿化绿化以主轴线上的大型广场为中心，并以此形成校园的中心绿化景观，以绿化带为引导，形成点、线、面结合的绿化主体系统。同时在各个功能区域中，结合多种造景手法，构筑融入学生生活学习各层次的、序列式的共享型绿色生态系统。绿地率为35%，通过植物的净化、过滤作用进一步消除各污染物造成的环境破坏。第七章 经济影响分析7.1 编制依据1、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定进行评价2、有关税收及财务指标依据国家现行税法及财务会计制度3、*市

41、有关市场行情4、企业提供的相关资料7.2 销售收入和税金及附加估算7.2.1销售收入的确定为方便评价，假设住房100%用于销售。根据市场情况，项目各项收入测算如下表：表7-1 销售收入测算表序号名 称建筑面积（m2）出售比例单价指标（元/m2）合计（万元）1多层住宅313082高层住宅122742.36100%400049096.493商业用房17471100%50008735.504配套公建3929配套出售5地下车库49052100%250012263.006合 计70095.44该项目建成后31308平方米的多层住宅将用于*村村民回迁，其余住宅对外出售。据上表，可实现收入70095.44万

42、元，其中用于出售的住宅房收入49096.49万元，用于出售商业用房收入8735.5万元，用于出售地下车库收入12263.00万元。7.2.2税金及附加的确定该项目应缴纳的营业税金及附加有营业税、城市维护建设税、教育费附加、价格调控基金、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税。其中营业税税率为5% ，城市维护建设税为增值税的7%，教育费附加为增值税的3%，价格调控基金为增值税的1.5%，土地增值税率为0.5%，房产税率为1.2%，城镇土地使用税率指标为6元，印花税率为0.05%，契税税率为4%。经计算营业税金及附加总计2873.7万元。详见下表：税金及附加估算表序号项 目金额（万元）1

43、营业税1272.262营业税金及附加146.312.1城市维护建设税89.062.2教育费附加38.172.3价格调控基金19.083土地增值税48.764房产税213.745城镇土地使用税15.796印花税12.727契税1017.81税金总计2873.77.3 总成本费用估算（1）实际投入成本：43710.32万元。（2）运营成本：a：工资及福利费：主要是物业管理人员的工资，按每人每月1500元计算，定员100人，职工福利费按工资总额的14%计提，达产年年工资福利费总额为205.2万元。b：日常维修费：按收入额的5%测算。经测算，项目总成本费用为47522.89万元。7.4 利润总额分配项目税前利润总额为13454.45万元。所得税按利润总额的25%计算，法定盈余公积金、公益金按税后利润的10%、5%计提。所得税后利润为10090.84万元。7.5 利税指标分析投资利润率：23.09%投资利税率：47.50%7.6 投资回收期投资回收期：5.81年（含建设期）第八章 社会影响分析8.1 社会影响效果分析1、改善了居住环境，提升了城市品位。*社区居委辖区现有建筑以居民住宅为主，布局比较凌乱，住宅建筑占地面积大，宅基地闲置现象严重；社区内环境卫生质量较差，缺少必要的环卫设施，