城镇房屋拆迁补偿问题浅析——拆迁矛盾.doc

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1、本科毕业论文城镇房屋拆迁补偿问题浅析 拆迁矛盾作 者专 业指导教师内 容 摘 要随着城镇建设的快速发展，城市周边农村集体土地大量被征用，城市、农村房屋拆迁数量也不断增加，房屋的拆迁矛盾日趋突出。就拆迁补偿事宜来说，拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置的方式和标准很难达到统一是导致纠纷不止的重要原因之一。而拆迁部门的强制甚至是野蛮拆迁则直接导致了一系列的拆迁悲剧。 关键词：土地征用 拆迁矛盾 拆迁补偿 野蛮拆迁 目 录一、唐福珍事件1（一）案情简述1（二）简要分析1二、现行房屋拆迁补偿制度的缺陷1三、完善立法，保障被拆迁人的权益2四、结束语2附 录3参考文献4城镇房屋拆迁补偿问题浅析据估算，房地产业对

2、我国GDP的直接贡献和间接贡献已经高达15。改革开放以来，我国房地产业经历了从无到有，从非支柱产业到重要支柱产业的变化,有力地推动了国民经济的发展。特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。据有关部门统计，2004年我国房地产投资为13158亿元，同比增长28.1。2005年一季度增长26.7，有13个省、区、市房地产开发投资增幅超过30，其中有六个超过50，最高的达到115，远远超过同期GDP的增长速度。仅在发展趋于飞速的开端，房地产业就表现出如此强大的生命力，可见，2010年的现在，房地产业成为我国国民经济发展的支柱

3、产业是必然的结果。借助这组数字，我们应当客观地看到，我国房地产业在取得巨大成绩的同时，存在着不少问题。其中，最突出的莫过于房价过高的问题。它的产生和房地产业现存的问题有着密切联系。首先，房地产开发结构失衡，有效供给不足的现象，造成人民所需的经济适用房供应不足，中、高档次的商品房大量空置。其次房地产市场投资转向投机。投机的高风险高回报，让许多有余钱的人、没余钱也向银行借贷的人投入房地产业。著名的温州“炒房团”在全国房地产市场投机已是“名声大振”。楼盘初期投入，经过多次转手卖出，从中获取暴利吸引了越来越多的人加入“炒房大军”，导致购房率的非理性增长，同时增加了房屋空置率。再次，房地产业对银行资金过

4、分依赖形成金融风险。银行资金作为房地产开发资金主要来源,由银行对开发企业的直接贷款和银行对个人购房按揭贷款两部分组成。房地产业对银行资金有着过分依赖。虽然现在产业发展如日中天，而一旦市场发生逆转，开发商和个人出现还贷困难，金融机构的风险就会加大，尤其是出于投资和投机需求的商品房购买，如果也运用大量的银行资金，更易对银行带来风险。这一系列问题从不同方面影响着房价的涨跌，简单来说，即投资的巨大收益推动投机增加，哄抬房价；我们货币管理体制的不健全，政策的宽松，使大量资金流入房地产业；城镇化发展过快，地价不断攀升，刺激消费者的购房心理；而房地产法律体制的不完善更加让不断升高的房价无法得到有效抑制，进而

5、又影响了房地产市场秩序的严重混乱。房价过高，严重影响人们生活。改革开放后，我国开始探索城镇住房制度改革。不再实行福利分配，而是由市场供应结合个人需求。此后的30多年来，房地产业由新兴产业成为经济增长的重要动力。在住房制度改革取得明显成效的同时，近年来房价过高的问题十分突出。受国际金融危机影响，2008年下半年房价曾一度有所回落，但2009年第二季度以来，房价迅速回升并大幅上涨。数据显示，2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。大城市更为明显，今年一季度北京商品房均价达21880元/平方米，比去年同期上涨了88.4%。前不久，央行公布的一份针对全国储户的调查显示，超过70%的居民认为房价“过

6、高，难以接受”。“60后”、“70初”的人们依靠福利分房得以安居；“75后”“80初”人们依靠实打实干，买房买车奔小康；“85后”“90初”的我们没有福利分房，实打实干只能勉强凑个首付，接下来的20年甚至更长久的时间都要为房贷而活。甚至买不起，只能“望房兴叹”。于是“蜗居”、“蚁族”、“裸婚”一系列新词开始成为流行。党的十七大结束以后，“六个为什么”“七个怎么看”“划清四大界限”等问题成为人们关注的新热点。其中，“七个怎么看”在老百姓中关注度最高，因为所涉及的问题均是民生问题，尤其是“怎么看房价过高”一度引起热议。电视剧蜗居真实反应了“房奴”的辛酸和城市生活的无奈。面对持续升高的房价，我们又该

7、如何理性面对？从房价过高的产生原因中我们不难看出，市场的调节已经无法控制房价持续飙升，房地产业的畸形发展更加突显了对国家宏观调控的需要。为了遏制房价过高，2010年4月17日，国务院下发了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出五方面十条政策措施，被称为“新国十条”，对房价过高的问题加强了国家的宏观调控力度。我个人认为，为应对房地产业的不停变化，国家政策也不断翻新。然而，这些看似能暂时有效控制的政策真的能保证房价的合理回落和房地产业的健康持续发展吗？答案是否定的。政策并不是唯一的手段，但却是目前相对有效的手段。这个无可非议。但是试问一句，房地产市场混乱，各种问题层出不穷，难道国家只能不断出

8、台各种新政策，来一点点拽回偏离正常轨道发展的房地产业吗？人们只能面对问题，提出抗议，等待新政策，再面对新问题，再抗议，再等待更新的政策？那么，国家的宏观调控完全成了市场调节无效后的被动工具。究其根本，是房地产业相关的法律机制的严重不健全。此外，随着城镇建设的快速发展，城市周边农村集体土地大量被征用，城市、农村房屋拆迁数量也不断增加，房屋的拆迁矛盾日趋突出。就拆迁补偿事宜来说，拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置的方式和标准很难达到统一是导致纠纷不止的重要原因之一。而拆迁部门的强制甚至是野蛮拆迁则直接导致了一系列的拆迁悲剧。一、唐福珍事件2009年11月13日早晨，成都金牛区天回镇金华村发生了一起恶性

9、拆迁事件，女主人唐福珍以死相争未能阻止政府组织的破拆队伍，最后自焚于楼顶天台，医治无效死亡。其家属数人被拘，数人受伤住院，政府部门将其定性为暴力抗法。其中的具体细节就不一一详述了，但是我们却不难想象当初女主人是如何竭力的去保护自己心爱的家园，面对无动于衷的拆迁队伍又是如何的愤怒和绝望。舍去对生命的眷恋，万般无奈的她选择自焚。然而，却无人理会。在这里，生命被漠视着，法律被践踏着。众所周知，房屋是普通公民终其一生努力奋斗而拥有的最重要的私有财产，是他们生存和发展的根基。但在近年来的城镇房屋拆迁中，肆意损害被拆迁人财产权利甚至侵犯被拆迁人人身权利的行为却频频发生，上文提到的唐福珍悲剧不过是冰山一角。

10、房地产开发商以断电、停水、恐吓等方式，甚至以殴打绑架等严重侵犯人身权利的行为逼迫居民接受拆迁，却无法提供合理的补偿；地方政府则退居幕后，坐视被拆迁人权益惨受践踏而少有作为，在不应干预的场合倒是积极有为地偏向拆迁人。被拆迁人无可奈何，唯有以死来保护自己的家园，一个接一个的唐福珍呈现在世人眼前。二、现行房屋拆迁补偿制度的缺陷不断的房屋拆迁纠纷引发的一起又一起的悲剧，究其根源在于我国现行的房屋拆迁制度还不够完善，难以有效保障被拆迁人的合法权益。根据现行城市房屋拆迁管理条例，房屋拆迁补偿范围仅限于房屋及其附属物，而对土地使用权不予补偿。拆迁人以获取他人土地使用权为目的,却不对该土地使用权进行补偿,其不

11、合理、不公正性显而易见。现行拆迁安置补偿回避了土地使用权价值这一问题，而实际上单纯房屋的补偿是无法给被拆迁人以公正补偿的，这使得房屋拆迁纠纷不可避免。另外，房屋拆迁补偿标准方面也有问题。主要体现在两方面：一是补偿标准的规定过于笼统含糊；二是根据城市房屋拆迁管理条例的规定，补偿金额是根据地方政府规定的评估标准，在此基础上由房地产评估机构作出最后的估价。这样可能会产生两方面的后果。一方面，政府部门的定价与市场上实际的房价可能有一定差距。另一方面，拆迁人委托房地产估价机构进行价格评估，使得其对评估价格的确定更有主动权，被拆迁人则基本丧失了对自己财产定价的权利。而在实践中,由于缺少操作标准,拆迁人往往

12、以公共利益为名掩盖商业利益之实,再加上政府利益乃至官员私人利益的掺杂,使得许多拆迁户只能得到过低的、象征性的补偿。上文所提到的“唐福珍悲剧”很大程度上就是因为拆迁人与被拆迁人就补偿事宜未能协调好引发的。据查，案件中的唐福珍及其家人对被通知要拆除的房屋总计共投入了700多万人民币，而拆迁方一开始只承诺补偿90多万后经斡旋也只是增至217万，这令唐福珍及其家人实在是难以接受。被拆迁人是受损害者，所遭受到的损失却未能得到公正的补偿，这样一来，纠纷就不可避免的发生了。三、完善立法，保障被拆迁人的权益综上所述，现行房屋拆迁制度存在众多的不足之处，难以保障处于弱势地位的被拆迁人的合法权益，极有必要建立系统

13、完善的房屋拆迁制度。首先最重要的也是本文所关注的一点就是必须完善拆迁安置补偿制度。房屋拆迁补偿纠纷最典型的是将被拆迁人的房屋价格评估过低,使被拆迁人的合法财产不合理的减少。因而评估机构的公正与否对于公正补偿至关重要。拆迁管理条例规定补偿金由评估机构评估,应当说这具有一定的积极意义,但目前我国的社会中介组织还不够成熟。我国房地产评估事务所绝大多数由政府职能部门的二级机构发展而来,虽然形式上脱了钩,但在人、财、物等诸多方面仍有千丝万缕的联系,加之土地开发商与评估事务所关系密切,高价低估现象十分严重。因而为了保障房屋评估价格的公正性，应设立独立的估价委员会,以更好的进行公正的评估，保障被拆迁人的权益

14、。拆迁补偿也应当包括房屋拆迁时的土地使用权价格。具体而言，补偿范围应包括：被拆除的房屋、房屋的附属物、期限内的临时建筑物、房屋拆迁时的土地使用权价格，被拆迁人其他的利益损失和费用等。另外，拆迁补偿应该是公正补偿，而且是按照公开市场价格来计算。拆迁人也应当本着公正补偿的原则，以恢复被拆迁人在被拆迁之前的生产、生活状态为标准，来消除拆迁对权利人的影响。随着房屋拆迁纠纷的越演越烈，各地地方立法有所行动，各种行政法规纷纷出台。然而，要将现有的有法可依转化为可行性的操作办法，从宏观上理顺城市房屋拆迁法律关系，避免类似于唐福珍的拆迁悲剧，还必须建立一部全国性的关于房屋拆迁补偿的法律，使法律对私人财产权的保

15、障真正落到实处，最大限度地减少房屋拆迁中的矛盾和冲突，从而达到和谐拆迁的最终目的。另外,房价过高已经不仅仅是经济问题，更是社会和谐和国家发展的重大问题。从2003年起，国家不断出台一系列整顿政策：中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知、严格控制土地供给、央行10年来首次宣布上调存贷款利率、房地产税制改革、房地产信托的收紧、“外资限炒令”、第二套房首付额的提高如今还有“新国十条”。基于“新国十条”的基础，党中央提出了几大措施：一是“明问制”；二是“抑投机”；三是“增供给”；四是“促保障”；五是“严监管”。虽然我国有房地产法，但是要使这些政策和措施发挥其最大的作用，该怎么做呢？答案

16、：立法，完善法律。只有政策与法律“两手联合，双管齐下”，中国的房地产业才能走上健康发展道路。房价过高已经不仅仅是经济问题，更是社会和谐和国家发展的重大问题。从2003年起，国家不断出台一系列整顿政策：中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知、严格控制土地供给、央行10年来首次宣布上调存贷款利率、房地产税制改革、房地产信托的收紧、“外资限炒令”、第二套房首付额的提高如今还有“新国十条”。基于“新国十条”的基础，党中央提出了几大措施：一是“明问制”；二是“抑投机”；三是“增供给”；四是“促保障”；五是“严监管”。虽然我国有房地产法，但是要使这些政策和措施发挥其最大的作用，该怎么做呢？

17、答案：立法，完善法律。只有政策与法律“两手联合，双管齐下”，中国的房地产业才能走上健康发展道路。小结从党中央的新政策来看，首先，就前两项措施而言，通过立法来保障实施是最有效的。国家只有立法明确各级政府的责任和义务，才能使各级政府与中央紧密团结，积极履行各自职责，共同抑制投机性住房需求。进而使投机过热得到有效“降温”，促使房价回落到正常、可接受范围。其次，国家应对房地产的开发结构和供应平衡通过立法进行明确规定。房地产开发商往往只重视利益而忽略群众的真正需求，房屋的大量空置导致资源的浪费和不科学发展。要使开发商自觉调查群众需求并据此来制定合理开发计划，还必须明确负责审批的各级部门的职责。只有层层严

18、格把关，真正做到“严监管”，才能更好地实现“增供给”和“促保障”。然后，立法仅仅明确各级政府和部门的职责是无法保障法律得以有效实施的，还需要建立“问责制”式的惩罚体系。如果不履行职责仅导致市场的健康发展“脱节”，那么会导致责任部门和责任人的放任，甚至滥用职权谋取不当利益。最后，在有责有罚，把责任落实到个人的同时，要发挥党员的模范作用，不断提高党员觉悟和素质，自觉树立责任部门的责任意识，才能更好地保障法律的威严。只有在健全的法律体系支撑下，房地产业才能真正回归“正轨”,房地产市场才能健康可持续地发展下去，为我国经济创造更多有利财富。只有在法律体制不断完善下，在法律这只强有力的大手的保护下，人们才能脱离住房困难的阴影，唤醒生活的热情，抛弃“房奴”的帽子，重新找回“安全感”，焕发新活力，让自己未来的家不再只是梦想，真正做到从“蜗居”变成“安居”。