中信大望村旧村改造项目前期报告.doc

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1、谨呈：中信深圳（集团）有限公司中信大望村旧改项目项目前期报告世联地产 2010年2月目 录第一部分 项目本体分析及初步研判4一、项目分析41.1 项目所在区域41.2 项目用地范围与地块现状51.3 项目四至61.4 项目交通71.5 限制情况71.6项目地块优劣势小结7第二部分 房地产市场现状与供应趋势研究8一、房地产市场现状分析81.1 罗湖房地产现状与资源型项目现状分析81.1.1 罗湖市场宏观分析81.1.2 罗湖资源型项目分析91.2 深圳高端资源型市场现状分析121.3高端资源型典型项目分析141.4深圳豪宅市场现状小结15二、房地产未来供应与发展趋势152.1深圳房地产未来供应与

2、发展趋势162.1.1深圳住房用地供应162.1.2旧改的城市发展趋势172.2 深圳旧改供应趋势与分析202.2.1 关内旧改供应特征与分析202.3 深圳高端资源型项目供应趋势与分析212.3.1 关内高端资源项目供应趋势与分析242.3.2 关外高端资源项目供应趋势与分析252.4 未来供应小结25第三部分 深圳豪宅客户研究26一、深圳豪宅客户分析251.1罗湖豪宅客户分析301.2深圳顶级豪宅客户分析331.3深圳豪宅客户小结34第四部分 项目定位34一、项目SWOT分析35二、项目属性定位35三、项目客户定位36四、项目战略及品牌意义36中信大望村旧改项目立项分析报告第一部分 项目本

3、体分析及初步研判一、项目分析1.1 项目所在区域 项目位于罗湖区水库片区，水库片区为深圳市重要饮用水源的一级和二级保护区，是上风上水之地。山水环抱，空气清新，环境优美，隨着深圳经济的发展，区域内的大望、梧桐山片区已成为著名的国家名胜风景区。目前区域内没有地产项目，环境较纯粹,是城市里不可多得的宜居区域,距市中心20-30分钟车程. 1.2 项目用地范围与地块现状新坪村大望村新平村新田村项目由大望村、新田村、新平村三个自然村组成，占地60万平米。 地块现状：以村屋为主，商业、学校、医疗卫生、邮政等配套设施齐全，形成 了一个完善的自成体系的社区体制。办公楼中心广场社区街道 1.3 项目四至 项目地

4、块西南部为深圳水库（国家一级保护水资源）；北部为自然山脉形成的体系；北侧中部有一苗圃基地，为政府保留用地；南部还有一片林地，也是保留用地，禁止开荒。梧桐山苗圃深圳水库林地 深圳水库（国家一级保护水源） 梧桐山自然山脉体系 绿水环抱，一线水景资源 崇山峻岭，景色优美 苗圃 林地 地块北部保留用地 地块中保留用地，禁止开荒 1.4 项目交通本片区对外联系的主要出入口为沙湾公路和二线公路。本片区内道路分两个等级： 城市次干路：沙湾公路，双向二车道；至罗湖中心仅需20分钟车程二线公路，双向二车道 城市支路：望桐路，双向二车道，通过望桐桥与沙湾公路连接 未来丹平快速的开通对本项目的通达性有重要的影响 丹

5、平快速：起于爱国路高架桥，向北经东湖、樟树布、丹竹头，终点接机荷高速白泥坑立交，全长公里，预计于2010年底全线开通大望大道沙湾公路望桐路丹平快速大望桥1.5 限制情况 项目用地性质为深圳市重要的饮用水源一级保护区和二级保护区，严格格限制建设的城市生态保护区，根据政府的相关规定,建设上严格受到水源保护条例的控制.1.6项目地块优劣势小结地块优势小结：n 地块区位：罗湖关内稀缺板块,距中心区仅20分钟车程n 地块规模：关内稀缺60万大盘n 地块条件：有稀缺的水库资源和自然山脉，具有较好资源条件n 地块环境：区域内无地产项目,并有梧桐山自然山脉和深圳水库一线水景上好的山水资源,环境较纯粹n 地块交

6、通：地块周边可通公交车，直达市区，交通便捷；地块内部的望桐路通过望桐桥与沙湾公路直接相接，十分便利地块劣势小结：n 地块虽在关内,但属于关内近郊区域,对于未来客户的认可度会有一定的影响基于以上分析,项目的强稀缺性远远大于劣势,具备豪宅的基础.第二部分 房地产市场现状与供应趋势研究一、房地产市场现状分析1.1 罗湖房地产现状与资源型项目现状分析 1.1.1 罗湖市场宏观分析罗湖二级市场宏观表现：罗湖为关内供应稀缺板块，整体以零星中小规模项目供应；当前罗湖普通住宅在1.5-2万/平左右，幸福里的高价供应直接拉升罗湖的城市豪宅价格，在幸福里的高价运行下支撑罗湖区的成交均价到年底为31879元/平方米

7、。2010年幸福里销售完毕，罗湖成交均价直接回落，为23221元/平米；05年-08年罗湖一手房供应结构05-07年罗湖市场户型供应结构以单房/一房/两房为供应主体，市场整体产品供应面积偏小08年供应以百仕达为主，户型放大，以三房/四房中大户型为主；09年罗湖供应以城市豪宅为主，数据显示140-200平的产品成交放大罗湖三级市场表现：罗湖三级市场宏观表现：罗湖二手房市场交易活跃，成交面积在全市前列，换房需求旺盛；罗湖二手房价格在1.2-1.5万/平，区域的供应有限直接导致罗湖的二手房价格在关内价格洼地 1.1.2 罗湖资源型项目分析罗湖历年资源型项目供应： 项目区域规模（平方米）主力户型资源价

8、格（万元/平米）东方.尊峪花园莲塘33000089-177平米，2房、3房和4房梧桐山2-2.1 （二手）合正锦湖逸园笋岗9633032-124平米， 1房、2房和3房洪湖公园1.9-2（二手）鸿景翠峰花园莲塘72000127-220平米，3房和4房梧桐山2.2-2.3（二手）淘金山湖景花园布心201537148240平方米 三房/四房水库1.5-2.5（二手）航天晴山月莲塘2485575-90平米2房、120-160平米3房梧桐山2-2.1（二手）百仕达乐湖翠竹172812115-143平米3房、155-190平米4房湖景资源3.52.5-3（二手）仙湖山庄（二期）莲塘22745.23223

9、-306m2梧桐山3100万/套罗湖资源型项目供应以莲塘、银湖片区为主，主要依托水库资源、山景资源，资源普通，且供应年限较早，逐渐淡出深圳豪宅市场罗湖资源型项目整体供应稀缺，早期淘金山花园现二手房价格在2-2.5万/平，辐射范围以罗湖为主；当前仅有在售项目百仕达乐湖项目依托水库资源，整体均价在3.5万/平，辐射深圳全市，但成交缓慢。资源型二手房整体价格基本情况总用地：54280.8m2总建面：201537.99m2容积率：2.792 主力户型150平米三房，170-190平米四房资源北靠无名山，南临东湖、遥望梧桐山风景区及仙湖植物园，依山傍水、群山环绕，风水宝地；价格（二手）整体均价：1.5-

10、2.5万/平楼王均价：2.8-3万/平客户情况私企业主/公务员及泛公务员/金融行业从业人员成为大面积/高总价单位重要客户群销售情况（06年）150m2三房/170-190m2四房走量较好，220-240m2大面积四房量少开盘迅速消化当前二手房成交主力面积为170平单位 典型项目：淘金山基本信息占地面积:40786.17平方米总建筑面积:317784平方米容积率:5.56资源享受深圳水库资源主力户型115-121m2/140m2三房，180-194m2四房价格均价3.5万/m2 销售情况开盘销售一般相对走量产品为115-121m2小三房/140-143m2中三房及楼王180-192m2大四房典型

11、项目：百仕达乐湖基本信息占地面积:14277平方米总建筑面积:110000平方米容积率:7.7核心价值配套-最完善的高品质都市综合体配套；产品-最高品质的建筑和装修配置；服务-最高水准的住宅物业服务体系户型经济型 90- 95舒适型 140-145豪华型 180以上价格均价4万/m2 销售情况10个月实现40亿5个月762套，150天，平面单位全面售罄，每栋推出近100%解筹率，周均消化速度20-30套典型项目：幸福里罗湖市场小结：1.罗湖市场发展较早，城市土地紧缺，整体供应稀缺；新增供应以点状、中小规模为主，市场均价为1.5-2万/平，09年幸福里入市，整体拉升罗湖市场均价，当前均价回落到2

12、3221元/平米；2.罗湖住宅供应结构以中小户型为主，08年至今部分城市豪宅入市，拉升140-200平大户型产品供应放大；3.罗湖新房供应的稀缺直接导致二手房市场成交活跃，但价格低洼，为1.2-1.5万/平，为关内价格低点；4.罗湖资源型项目供应主要分布在银湖、莲塘等资源区域，以自然山景为主要依托，资源普通且供应年限较早，逐步淡出深圳豪宅市场，早期淘金山花园，当前实现二手均价1.5-2.5万/平，楼王实现3万/平，辐射罗湖客户为主；当前仅有百仕达乐湖，依托稀缺水库资源，实现均价3.5万/平，进入全市高端豪宅层级；5.罗湖资源型豪宅二手房市场受到新房的价格影响，存在一定的价格箱体，整体价格在1.

13、5-2万/平，中大户型成交活跃。1.2 深圳高端资源型市场现状分析 深圳在售资源型项目主要分布在后海、东部沿线以及关口资源丰富区域深圳在售别墅项目现状分析：区域项目建面（万平）面积区间价格（万/平）速度资源关内佳兆业香瑞园10260-300平的联排41 塘朗山天琴湾3.87350-100080 海景天麓九区14.5270-360双拼122 东部华侨城天麓六区0.96270-360双拼125 东部华侨城海怡湾10.6256-30010-12海景万科东海岸27.5350-800 独栋和联排别墅4.58 大梅沙关外溪山30200-290600-1600万/套3 水库龙岸 27220-2604.820

14、 湖景中粮澜山（二期）11.48联排别墅295平方米、独立别墅380-462平方米2.64 山景招华曦城19.6586套250-330平方米联排别墅、41套350-475平方米独栋别墅联排4.5-5.5独栋6-8111(开盘)尖岗山水榭山8.58联排端头单位面积270-340平米，联排中间户型230-265平方米，双拼单位450-650平方米联排6.5双拼135 北面是羊台山脉，南面是银湖山脉，西面是塘朗山脉，东面是莱蒙湖，形成三山环绕，背山面湖的地形深业紫鳞山20面积200-568平方米3.8-61 11万m2市政公园、31万m2的清林径山体公园当前关内别墅供应稀缺，价格高企，联排在10-2

15、0万/平，极致稀缺资源项目（天麓）消化较好，普通资源别墅走速缓慢关外别墅供应较大，联排价格在4.5-6万/平，整体消化缓慢深圳在售资源型平面豪宅现状：世联平台09年10月份统计数据整体以城市稀缺资源为主要依托，关内高层价格实现为3.5-4万/平；顶级资源型高层（仅有波托菲诺）实现价格5.6-6万/平；关外资源型高层主流价格为1.5-2.5万/平，整体消化速度较快1.3高端资源型典型项目分析 典型项目：星河丹堤基本情况总用地：20万m2总建面：36万m2容积率：1.8 物业类型独栋、TH、高层资源9万平米原生湖、13万平郊野公园；价格33000元/平（高层）销售情况一期（A+B+C区）独栋+联排

16、TH+叠层TH（完美售謦）；二期F区已入伙，518套；90-275平米；二期E区高层目前106套可售，88-298平米三期（D区）：基本售罄，103套(独栋+联排+叠加) 开盘时间：08.11 典型项目：波托菲诺七期基本情况总用地：21476m2总建面：95517m2容积率：3.05 资源雁栖湖、园景、高尔夫多重景观，七期情况 2栋、3栋（130套），总建面36843平方米产品270平米复式,3房,100套340平米复式5房，25套270-340邸墅，5套价格09.8月开盘实现均价5.8万/平销售情况开盘当天销售70%典型项目：三湘海尚基本情况总用地：9.3万m2总建面：30万m2容积率：3.

17、02 资源海景产品共1107套；房141；房146-174 ；房200 -227；联排220-250 价格高层3-4万/平，别墅10-12万/平销售情况2009年9月5日，推出第一批，栋共80套单位，已售磬。1.4深圳豪宅市场现状小结1. 深圳在售资源型项目主要分布在后海、东部沿线以及关口资源丰富区域2. 当前关内别墅供应稀缺，价格高企，联排在10-20万/平，极致稀缺资源项目（天麓）消化较好，普通资源别墅走速缓慢；关外别墅供应较大，联排价格在4.5-6万/平，整体消化缓慢3. 整体以城市稀缺资源为主要依托；关内高层价格实现为3.5-4万/平；顶级资源型高层（仅有波托菲诺）实现价格5.6-6万

18、/平；关外资源型高层主流价格为1.5-2.5万/平，整体消化速度较快二、房地产未来供应与发展趋势 2.1 深圳房地产未来供应与发展趋势 2.1.1 深圳住房用地供应09年深圳土地交易情况统计区域项目占地平米建面平米拿地价亿 楼面价福田观澜横坑水库片区金地9119816415024.4861766112.01119000南山宝安尖岗山深圳招商华侨城投资有限公司23400.54280805.419230光明光明街道公园路南侧、二十七号路北侧深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司37089.937418012661453647.16107290福田福田区南园爱华路西侧深圳市心海投资发展有限公司576

19、3.45185000.8364518宝安宝安大道西侧、航城大道北侧深圳市南方航空经济发展有限公司81044.121911102.631376宝安宝城26区深圳市中洲宝城置业有限公司4203418007026.16430338871409301491585000龙岗龙城街道回龙埔社区深圳市尚模发展有限公司38666.231538908258639059.76155459深圳新增土地供应量少，地价成本较高 深圳市住房建设规划2010年度实施计划深圳市在明年拟计划建设各类住房9.52万套，总建筑面积754.81万平方米。其中，商品住房7.29万套，建筑面积650万平方米;保障性住房2.23万套，建筑

20、面积104.81万平方米。 2009年深圳住宅市场供应量各区分布图龙岗宝安南山福田罗湖盐田总计（套）存量（套）1871317906956027101441237852708增量（套）109647268132452327342663637866总计（套）29677251742280550374867301490574 目前，深圳土地资源极为紧缺，政府一直在寻求从存量土地中获得突破。在目前大规模的城市更新中，部分城中村将推倒重建，释放出大量土地。这在此次深圳市住房建设规划2010年度实施计划(征求意见稿)中可约略窥见端倪。 根据计划中有关商品住房建设结构的安排，在深圳2010年度计划建设的商品住房

21、中，本年度住房用地(不含存量用地)建设2.94万套，建筑面积261.66万平方米;旧城旧村改造建设3 .1 2万套，建筑面积278.34万平方米;其它为含存量用地建设。旧城旧村改造建设的商品房的套数所占比重最大。 2.1.2 旧改的城市发展趋势 2009年10月，深圳市政府常务会议审议通过了深圳城市更新办法，并在11月底正式对外公布。办法出台之后，规划已获批准的25个项目将在近期办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。25个更新改造项目涉及总用地面积总109.7万平方米，总建筑面积397万平方米(其中包括6个工业区升级改选项目)。通过这25个项目，将为社会提供建筑面积202万平方米的住宅、21

22、万平方米的办公用房、48万平方米的商业用房、21万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房，并配套一批保障性住房、幼儿园、学校、社区健康中心、文化室、公交首末站等。 19个城市住宅更新改造项目：区域项目占地公顷建面万平住宅万平配建关内石厦村改造3.3529.8配建体育活动场地、 社会停车场、公共厕所新洲村改造0.844.862.75预计面积90-180平南光村改造二期1.9610.426.12配建酒店一座，文化活动站，社区健康服务中心，社区服务用房，垃圾站、公共厕所宝城22区改造一期4.714.513.3提供30班小学用地，配建12班幼儿园一所水湾村改造2.9221.878.19配建社区健康

23、服务中心、居住小区级文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、垃圾转运站、公共厕所田厦新村改造2.9215.756.7配建垃圾收集站一处湾厦村改造2.6813.2911.84配建9班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区及文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、环卫工人作息站、公共厕所关外龙华郭吓旧村改造2.15.21.84配建6班幼儿园一所，社区健康服务中心、社区居委会、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所西乡庄边旧村改造一期2.5513.711.7社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所民治牛栏前旧村改造3.314.2411.22配建社区服

24、务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所。新安上合旧村改造7.2721.6616提供10000m2保障性住房，配建18班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集站、公共厕所、再生资源回收点、环卫工人作息室沙井新沙工业区改造7.7225.520.9提供16850m2保障性住房，配建12班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站。观澜街道田背村改造2.7311.57.9户型面积200以上南湾樟树布旧村改造一期2.8613.910.14提供3000m2保障性住房，配建社区健康服务中心、居住小区级文化室

25、、社区体育活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收点、环卫工人作息站、公共厕所南湾南岭村改造求水山地块2.9410.610.5文化活动室、社区体育活动场地、居委会、警务室、社区服务站、垃圾收集站横岗松柏路两侧改造7.429.621.8落实一处5000m2的公交首末站，提供21000m2的保障性住房，配建12班幼儿园一所、社康中心、小区文化室、社区居委会、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站、再生资源回收点、邮政所、公共厕所龙城爱联岗贝村改造72721提供12985m2的保障性住房，配建12班幼儿园一所、社区居委会、社区警务室、门诊部、居住小区级文化室、垃圾收

26、集站、公共厕所、环卫工人休息室、公共绿地公明陶瓷厂片区改造4.6314.0811.74提供9400m2保障性住房，配建9班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区健康服务中心、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集点、公共厕所坪山商业广场改造一期1.859.235.77居住小区级文化室一处 新一年度（即2010年度）城市更新和改造项目的申报工作已经于11 月20日前全面完成。龙岗大概上报了七、八十个项目，宝安五、六十。 全市总计大概上报了两百多个。深圳旧城改造和更新涉及的总土地量 巨大，并将深刻影响深圳楼市格局及房地产公司资源配比。2.2 深圳旧改供应趋势与分析 2.2.1

27、关内旧改供应特征与分析区域项目开发商物业类型占地万平建面万平预计入市时间备注福田岗厦旧改金地超高层综合体161202012年面积区间150-200建安中心住宅为主2.914.22012年预计面积90-180平罗湖坭岗村13.4目前处于规划研究阶段田心村5.79目前处于规划研究阶段西岭下村2.4拆迁谈判已完成，规划审批已经通过田贝村1.932010年主体工程已经完成清水河村15520拆迁谈判完成，等待规划审批向西村专项规划原则上通过规划审批教育新村合正城市高密住宅3152012年规划阶段，以大户型为主黄贝岭村10.98规划通过，拆迁谈判中新世界莲塘新世界16规划审批已通过南山大冲村旧改项目华润超

28、高层综合体3002013年目前处于规划研究阶段蛇口水湾村旧改超高层综合体3222013-2014年户型面积200以上 关内旧改项目特征： 以中小规模，无资源高密度城市高层为主，规模较大的城市旧改当前以城市高层 综合豪宅方向主要发展，而非资源型豪宅； 有资源旧改项目资源等级普通，规模相对有限，且主打城市稀缺性，而非极致稀 缺性2.3 深圳高端资源型项目供应趋势与分析2.3.1 关内高端资源项目供应趋势与分析莲塘尾前海、后海 未来关内高端资源型项目主要分布在后海、莲塘尾以及东部沿海区域，整体供应相对分散，且以板块资源稀缺资源为主要依托，缺乏极致资源。区域项目物业类型建面占地预计入市时间套数面积区间

29、罗湖淘金山二期高层239.910年下半年849套140-150三房；150-250四房；238378顶复福田 阳基天御山高层4.80.9710年上半年183套四季山水2期高层8.61.910年下半年480套主力户型150-200云顶香格里拉小高+叠T7.52.82011年486套主力户型110-170华来利项目高层14.552011-2012599套160、180及200以上户型盐田皇庭玺纯别墅0.960.82010年46套主力户型150-230 京基天涛轩纯别墅1.222010年24套350-800 独栋和联排别墅联泰梅沙湾别墅3.213.92010年69套主力户型300-400 联排 天麓

30、8区独栋12.81.532010年40套270-360的独栋爱琴湾山庄公寓、别墅、商业1.82010年70套200-300平米联排、双拼、独栋南山红树湾红树湾5期高层2010年剩余约240套以200平米以上平面大户为主联泰红树湾别墅（独栋、双拼、 叠加）5.28.42011年208套248-350中信岸芷汀兰高层4.421.172010年上半年308套120-140的3房，140-180的4房华侨城数码港别墅+小高层1.953.0952010年上半年96套公寓207-415 ;别墅350 波托菲诺香山里一期小高层、TH、多层91.882010年下500150-180后海宝能太古城北区高层28.

31、92010年剩余约847套主力户型100-180 鸿威海怡湾畔别墅+小高层+高层10.65.32010年剩余约690套主力户型150-170 君汇新天高层104.52010年剩余约300套主力户型140-170 三湘海尚别墅+高层18.59.32010年剩余291套主力户型140-170 湾厦海境界高层+小高层354.752012年以后1期1168户后海汉森项目高层102.522011-2012年1期以85-145的2房、3房和4房为主，2期定位中名居项目高层1022011年540套主力户型110-130的3房，140-160的4房澳城2期高层6.6852.882011110-140的3房，1

32、40-160的4房前海香格名苑项目高层9.392.082011年368套130-160的3房和4房大南山紫园别墅+叠加52.62010年91套别墅260-470 ；叠加245-250南山花园2期小高、叠T、联排21.52010年89套170复式，254叠T,317的联排大西格? 2.76.092011-2012年蛇口水湾村旧改超高层综合体2232013-2014年200以上半岛城邦高层29.36.52010年剩余约300套西丽十五峯小高层17.965.562010年剩余260套160-190的4房和少量复式未来关内高端资源型项目主要分布在后海、莲塘尾以及东部沿海区域，整体供应相对分散，且以板块

33、资源稀缺资源为主要依托，缺乏极致资源。未来三年关内高端资源型项目不完全统计供应为8834套，整体供应量较大，但整体规模较小，占地在10万平以内，建面在20万平以内，难以建立豪宅绝对话语权以及高端市场的引领。大平面以140-200平为主力供应；别墅以250-350平联排为主力供应2.3.2 关外高端资源项目供应趋势与分析关外近关项目面临供应尾声，高端资源型项目北拓，进一步外围化，片区项目/地块建面(万m2）容积率产品及面积情况龙华合正龙华项目12.92.61中大户型为主，130、160、TH中航项目24.74.6住宅：50%以上为中大的130、140、160产品，可能考虑公寓型产品溪山三期102

34、户均面积150平米潜龙山庄(原)地块581.75TH/小高层/高层，走拼合路线滢水湾13.42.2大户型,TH,受90/70政策限制龙一号8.21.2高端产品组合，小高层/TH：85-300观澜招商观园29.2万平米1.5三联排别墅、8层小高层高层金地观澜28.31.8预计产品为高层别墅的规划组合和黄项目15.3万平米1.3657栋9-10层的住宅楼，规划总户数1295户 城建项目29.2万平米1.596栋2-43层住宅楼，TH或叠加别墅+高层的规划组合 未来关外资源型项目供应以郊区别墅为主要供应，而非资源型豪宅，整体资源的稀缺性、档次将难以比肩关内资源型项目。2.4 未来供应小结n 未来土地

35、供应量少，旧城旧村改造成为城市发展的必然趋势n 深圳关内供应紧缺，主流关外发展n 关内旧改项目以无资源、中小规模的城市高密度住宅供应为主，高端豪宅主流发展方向为城市豪宅；有资源旧改项目资源等级普通，主打城市稀缺性，而非极致稀缺性n 未来关内顶级资源项目基本供应完毕，高端资源型项目主要分布在后海、莲塘尾以及东部沿海区域，整体以板块资源稀缺资源为主要依托，缺乏极致资源，顶级资源项目市场空白n 关外高端资源型项目北拓，进一步外围化，未来关外资源型项目供应以郊区别墅为主要供应，而非资源型豪宅，整体资源的稀缺性、档次将难以比肩关内资源型项目。n 本项目VS关内旧改项目：关内旧改以城市高密豪宅为主发展，项

36、目极致资源以及规模完全差异化占位顶级资源豪宅；n 本项目VS关内资源项目：关内资源型项目资源性较弱，且以中小规模为主，本项目以资源极致稀缺，全面超越未来关内资源型高端项目档次与等级n 本项目VS关外资源项目：非同等级竞争，项目城市地段价值全面超越未来深圳顶级资源市场供应空白，项目将以极致资源全面改写资源型豪宅市场格局，引领未来深圳资源豪宅新高度。第三部分 深圳豪宅客户研究一、 深圳豪宅客户分析l 深圳高端豪宅客户基础较好：2008年末深圳居民储蓄存款余额达4905.93亿元 ，人均可支配收入26729元，据专业数据公司不完全数据显示，深圳个人银行存款在1000万人民币以上达2.6万余人，在5000万以上的达1917人。2009胡润财富报告显示，深圳的千万富豪有40,600人，亿万富豪有2,760人。l 深圳大企业基础较好，有大量中高端企业管理人员：深圳目前拥有大型企业13980家，高新技术企业3086家1.1 罗湖豪宅客户分析 罗湖豪宅客户特征：以罗湖高端豪宅为例，分析罗湖豪宅客户的特征与需求1.1.1淘金山成交客户特征：成交客户年龄，集中在35-45岁之间；事业有成，家庭结构稳定，以高级公务员、企业中高管