昆明市最新城中村政策.doc

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1、昆明市人民政府文件昆政发201246号昆明市人民政府关于进一步规范城中村改造工作的意见五华、盘龙、官渡、西山区政府，三个开发（度假）区管委会，市属有关部门：城中村改造推进四年来，在市委、市政府的正确领带下，城中村改造取得明显成效。为进一步规范城中村项目规划管理、征地拆迁、土地交易等工作，确保改造项目稳步推进，促进我市房地产市场健康有序发展，现将有关事项通知如下：一、 坚持城中村改造的目标不动摇（一）各级各部门要深刻认识到城中村改造是贯彻科学发展观的具体实践，是一项民生工程、幸福工程、德政工程。要继续把城中村改造作为全市的重点工作认真加以落实，要构建以城中村改造为重点的昆明城市更新改造体系 ，以

2、保障群众利益、改善人居环境、完善城市功能、提升城市品质为目标，以加快安置房建设为重点，积极稳妥推进城中村改造工作。在推进过程中，要保证政策的连续性，增强企业、动迁户参与城中村改造的信心。市规划、国土、住建、财政、审计、环保、滇管、水务、园林绿化、消防、防震减灾、人防、土地储备等部门要成立城中村改造协调推进小组，加强服务，解决项目推进中出现的困难和问题。（二）2012年5月1日前已发布拆迁通告、拆迁安置补偿安置协议签订率达50%以上，或在片区空地启动安置房建设但老村未启动拆迁的城中村改造项目（以下简称已实质拆迁的城中村改造项目），应在2012年12月31日前完成拆迁，并启动安置房及公建配套设施建

3、设工作；2013年12月31日前完成土地出让交易，70%的城中村安置房封顶断水，80%的动迁户现实安置；力争到2014年，全部完成动迁户的安置工作。在完成有形改造的同时，同步开展村民的身份转换，实施村民就业培训等工作。个区政府，三个开发（度假）区管委会要按照以上目标，倒排工期，制定切实可行的推进计划，并按计划组织实施。未进入实质拆迁的城中村改造项目，市（区）及投融资平台公司应当按照土地一级开发整理的模式，提出相应的推进计划，力争在“十二五”末完成改造工作。二、 规范城中村改造项目规划管理（一）市规划局、各区政府，三个开发（度假）区管委会和市(区)级投融资平台公司应结合昆明市城市总体规划,根据城

4、中村的位置、现状和未来发展的定位，把城中村改造项目的规划和技术指标问题放到整个城市规划的层面上来把握，充分发挥规划对城中村改造和城市更新改造的引导作用，统筹“退二进三”、市场搬迁、旧城改造等城市更新内容，实现项目规划成片区统筹研究，成片区推进实施。根据城中村的区位等要素，研究和确定适宜发展的优势、特色产业，突出改造项目区位、文化特色，实施重大项目、大产业带动，建设城市中心、次中心，科学规划，避免产业趋向。（二）坚持原则性和灵活性相结合的原则，做好城中村改造项目修建性详细规划的编制和审批工作。1.规划方案已通过市规委会审议的城中村改造项目，在地上总建筑规模不突破市规委会审议通过方案指标，且符合国

5、家及地方相关规范、规定的前提下，市规划局可根据实际情况按程序对规划方案进行优化调整。2.土地已出让的城中村改造项目，在申报方案总体技术经济指标不突破规划条件，且符合国家及地方相关规范、规定的前提下，各分地块指标之间可以进行调整平衡。3.规划方案已批准并取得规划条件的城中村改造项目，市规划局可按照企业已取得国有土地使用权证的地块分期核发建设工程规划许可证。在已取得土地证的城中村改造项目中，若存在单地块净用地面积大于50亩或单地块地上建筑面积大于10万平方米的情况，市规划局可根据规划方案中的内部机动车路网，对单地块进行适当划分后分期核发建设工程规划许可证。4.市储委会已同意土地供应方案的城中村改造

6、项目，辖区政府可作为主体向市规划局申报建设工程方案审查及建设工程规划许可公示等工作，以缩短建设工程规划许可办理时间，加快城中村改造项目的推进。（三）城中村改造及其他开发项目的规划审批中不再将90平方米以下小户型住宅配建比例作为必须审查的内容。城中村改造项目不再另行配建其他保障性住房，但开发企业应当按质、按量、按时完成市政府下达的城市棚户区改造计划任务。 三、规范城中村改造项目征地拆迁 （一）按照统筹安排、积极推进、确保群众合法权益的原则，妥善处理好城中村改造工作与维护社会稳定的关系，实行“成熟一个，启动一个、改造一个、成功一个”的动态管理。规划方案未通过审批的城中村改造项目，不得启动拆迁工作：

7、改造片区90%以上的村民和70%以上的居民不同意改造的，不得启动拆迁工作：70%的征地拆迁安置保证金未缴纳到指定监管账户的，不得启动拆迁工作。 （二）在实施征地拆迁时，各区政府（管委会）要加强对社会投资人的资金监管，依法、遵规、履程开展征地拆迁工作，保证补偿金及时足额兑现到每一户被拆迁群众手中，保障被拆迁人合法权益。 (三)项目确需分期改造和分期供地的，各区政府（管委会）应在充分考虑分期供地成本分摊等因素的基础上，按照适度分摊、相对均衡的原则，由社会投资人向各区政府（管委会）提交书面承诺，并交纳相应的保证金后，可批准实施分期改造和分期供地。各区政府（管委会）应将未建设的回迁安置房、公建配套建设

8、费用统筹考虑后，根据项目实际确定具体保证金数额。（四）各政府、三个开发（度假）区管委会应建立健全拆除工程审核制度，对城中村项目拆除工程实施单位强制实行拆除工程方案设计、安全生产组织方案和安全监理等审核制度，严格执行建筑物拆除工程安全技术规范，做到安全、文明、规范施工。四、统筹城中村改造项目与土地一级开发整理项目的关系对2009年12月31日之前已经通过规划审批的城中村改造项目，继续执行原流程和规定；对2009年12月31日后通过规划审批已实质启动拆迁的城中村改造项目，为加快土地供应和回迁房建设，在土地成本审核认定和交易组价上可按照区组价、区审计、市备案原则办理，由各区政府（管委会）委托交易，交

9、易方式原则上采用挂牌方式，收入分配按照昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知（昆明政发201068号）确定的原则【即昆明市人民政府关于印发城中村改造土地出让收支管理使用暂行办法的通知（昆政文200825号第四条】执行。五、规范城中村改造项目土地组价 （一）城中村改造土地出让价的组成主要包括：土地一级开发成本(含直接成本和间接成本,包括土地征收费用、地上建构筑物拆迁补偿费用、基础设施及公建配套建设费用、地铁建设基金等)，国家、省规定需要提取的各项基金等。城中村改造项目建设的回迁安置房用地出让，按照国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）和云南省人

10、民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见(云政发201164号)的相关规定，不再计提土地出让平均纯收益、农业土地开发资金、土地收益基金、廉租住房保障基金、失地农民养老保障风险准备金以及国家、省、市规定在土地出让金中计提的其他各项基金。地铁建设基金按照市政府有关会议精神，2012年度暂不计提。（二）城中村改造回迁安置房、基础设施、公建配套设施建设成本可按照地上建筑实际已开工建设所发生的相关费用，经属地审计部门审核确定，区政府（管委会）认定后纳入土地一级开发成本和土地出让底价的租价构成。地上建筑未实际发生，属于建设预算部分的建安成本，经属地人民政府（管委会）批准，可不纳入土地一级开发成本，不计入

11、土地出让底价，但在土地出让条件中须明确竞得人承担回迁安置义务，必须按照规划部门批准的回迁安置面积、户型、套数和经区政府（管委会）批准的拆迁安置方案负责回迁安置房的建设和移交。（三）城中村改造项目建设用地使用权出让规划条件中要求配建的公共服务设施建设用地：中小学建设用地（含高中）、医疗卫生建设用地、警务用地、社区管理用房、环卫设施建设用地等，根据各区政府（管委会）的意见，可采取划拨方式供地，也可采取出让方式供地，建设方式和建设费用由各区政府（管委会）在土地交易委托书中予以明确。六、规范城中村改造项目安置建设（一）各区政府（管委会）应建立相应监督保障机制，在改造中采取“先安置、再拆迁”、“先建回迁

12、房、后建商品房”模式进行，确保回迁安置房建设的顺利推进，坚决防止出现楼房烂尾，动迁户无法回迁等问题。鼓励社会投资人、土地一级开发主体购买商品房安置被拆迁户。用于安置的商品房在办理合同登记备案时房产交易手续费应当予以免除。（二）各区政府（管委会）应严格执行拆迁安置补偿方案，并对改造项目的回迁安置房的套数、面积进行认真核对，在具体实施过程中，因动迁户补偿方式发生改变，导致回迁安置房套数、面积有余量的，可按如下方式处理：一是余量回迁安置房应当优先用于安置附近片区的被拆迁户，并享受购买商品房安置动迁户的政策。二是可由社会投资人拥有产权，各区政府（管委会）将其纳入保障性住房体系，10年后准许社会投资人出

13、售。三是余量回迁安置房建安成本未计入土地组介的，可由社会投资人提出申请，转为商品房进行销售，但不得享受城中村改造回迁安置房相关优惠政策，并足额缴纳相关费用。具体方式由各区政府（管委会）确定，并报市属相关部门审批。（三）回迁安置房地块独立成宗地的城中村改造项目，可优先启动回迁安置房建设。在符合城乡规划基本原则的前提下，根据宗地内回迁安置房占地面积、建筑面积、建筑体量等实际情况由辖区政府（管委会）作为回迁安置房建设的责任主体，向规划、住建、国土、消防、环保、滇管、人防、园林绿化等部门申报条件，相关部门应根据项目实际情况，优先办理相关行政审批手续，完善项目基建手续。七、规范城中村改造项目公建配套（一

14、）项目建设用地使用权出让规划条件中要求配建的市政道路、公共绿地、中小学校（含高中）、社区医院、警务室、社区管理用房、生鲜超市、环卫设施等公建配套设施应符合城市公共厕所设计标准（CJJ14-2005）、城镇环境卫生设施设置标准（CJJ27-2005、 J406-2005）、建设部、发改委、教育部关于批准（城市普通中小学校校舍建设标准）的通知（建标2002102号）、卫生部关于印发城市社区卫生服务中心卫生服务站基本标准的通知（卫医发2006240号）、昆明市人民政府关于印发加强城市社区公共服务设施建设的意见（昆政发200733号）、昆明市人民政府关于加快建设社区生鲜直销菜市场（生鲜超市）的实施意见

15、（昆政发201131号）等国家规定的要求，并相对集中进行建设。具体建设标准和移交方式由各区政府（管委会）在协议中明确。（二）项目配建的公建配套设施，规划、住建、国土、消防、环保、滇管、人防、园林绿化等部门应优先办理相关行政审批手续，完成项目基建手续。公建配套设施建成后，应严格按照批准的用途使用，不得改变原有用途，不得挪作他用。待添加的隐藏文字内容3（三）项目配建的公共设施在具体建设过程中，建设规模突破原规划批准的，由各区政府（管委会）在建设过程中提出意见，报市规划局审批。八、规范城中村改造项目管理（一）加强对城中村改造工作的监督。加大市、区两级城中村改造领导小组办公室的监督检查力度，履行协调指

16、导职能，有针对性地研究解决城中村改造推进中存在的各种矛盾和问题。各级、各部门要加强协调，上下联动，积极配合，真正形成推进城中村改造的整体合力。规划、国土等部门要主动做好服务和指导工作，最大限度缩短城中村改造项目的行政审批用时。（二）严格执行企业参与昆明市城中村改造项目的进入和退出规定，综合考虑企业资质、资金实力和业绩等各方面的因素，公开、公平、公证地选择有实力、信誉好、社会责任感强的企业参与城中村改造。对于参与企业的退出，按退出的相关规定办理。（三）严格执行昆明市人民政府办公厅关于加强城中村改造项目商品房预售管理有关工作的通知的规定，规范城中村改造项目商品房预售管理。对违反相关规定的企业，取消参与城中村项目改造的资格，并计入诚信档案，今后不得参与我市城中村改造。（四）严格依法遵规履程，认真做好拆迁安置工作，维护群众合法权益，妥善化解各类矛盾，确保社会稳定。高度重视安全生产，严格按操作规程拆迁和进行工程建设，确保建筑质量和防止重大安全事故发生。二0一二年六月六日主题词：城乡建设 城中村 规范 意见抄送：市委，市人大，市政协昆明市人民政府办公厅 2012年6月6日印发