2007珠江地产_西安秦岭别墅项目推广报告.ppt
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1、发 展 商:珠江地产提 案:尚美佳中国日 期:2007年12月,珠江地产秦岭项目推广报告,写在报告之前的两点思考,如何在市场中脱颖而出,如何突围?项目营销推广核心概念体系如何建立?,Part One,综观市场 锁定自身,西安房价逐年以5%涨幅持续攀升,今年增幅更高。高端消费市场被激活,均价5600元/m2以上。整体供需平衡,未来销量将达到700万/年。,西安市场整体研判,市场粗放型阶段,主要集中在秦岭、未央湖两个区域,包括高山流水、丰源美佳、紫薇山庄、蓝水假期等,以及钻石王朝等曲江别墅为辅。,高端消费人群对居住品质的追求、对资源占有的意识和对资产保值要求的提升,必然促进别墅市场的升温。以山水草
2、堂、本案和大华、中海、金地曲江项目为主。,阶段,时 间,2000年-2003年资源型别墅为主均价在5000元/,目前阶段,西安别墅市场三个发展阶段说明,城市别墅和资源型别墅并肩发展时代,2005-2007上半年城市别墅兴起均价在10000元/,以曲江新区为代表的城市别墅再度兴起,引领西安房地产价格新高。以金地尚林苑、曲江佳园、航天御苑、曲江公馆、曲江溪园等为主。,西安别墅市场区域发展分析,秦岭南麓板块:西安别墅开发项目度最为集中的区域,主要利用此地区优越的自然环境,以度假型别墅为主,主要类型以独栋、双拼为主,联排为辅。,未央湖板块:2002年前后兴起的别墅板块,主要集中在未央湖区域。由于交通便
3、利性不够、人文氛围不浓、缺乏发展前景等,未央湖板块后继乏力。,曲江板块:西安别墅价格最高的区域,交通便利,发展前景良好,坐享人文、历史、自然等资源。产品类型以联排为主,独栋和双拼为辅。,秦岭山麓竞争项目销售一览表,曲江城市别墅竞争项目销售一览表,结论:大势看好 别墅市场抬升,别墅价格将持续攀升:08年外埠地产品牌大举入驻,整体市场水平抬高,对别墅市场升温是一利好,西安在西北中心城市地位的确立,加强了本地高档物业的向心力。国土资源部“禁独令”,高收入群体对资源的占有和追求终极置业的居住环境,将使得西安的别墅市场保持稳定上升的发展态势。未来别墅放量激增:未来西安别墅市场的竞争,仍集中在曲江和秦岭两
4、个区域。2008年,中海、金地、大华等别墅项目将陆续进入市场。而随着别墅市场的升温,具备天然山、水资源的秦岭板块别墅,也将迎来新的发展高峰期。,别墅风格将呈现多元化:从目前市场发展状况来看,西安别墅市场多处于模仿阶段,整体建筑风格丰富度不够、创新力不强。随着未来市场竞争的激烈,客户消费意识的提高,必将促使西安别墅市场呈现出多元化的风格。品牌开发提速别墅品质:中海、大华、金地、珠江等品牌企业的发力,将使得西安品质化的别墅时代真正到来。产品设计上,诸如内庭、露台、地下室、车库以及部分外延面积等,以及合院等设计将陆续出现。在推盘手法上,推广将呈现出主题化、全面化、延伸化的趋势。,结论:品质化别墅时代
5、到来,项目情况:,麓鸣园,高山流水,文,亚建高尔夫,西工大,山水草堂,南山庭院,提香溪谷,秦岭山水,环山公路,沣峪盘道,西万路,子午大道,本案,紫薇山庄,地段:本项目位于环山路以北,西万路以东,楼观古镇,项目基本概况:,产品为豪华双拼别墅,独具个性化的精装联排别墅,小型多联House,面积在150200平方米左右,中型多联面积在200300平方米左右,底层带商业联排面积在300400平方米左右,双联面积在350平方米左右,均附带花园及停车位。,本项目SWOT分析:,优势(S)项目区位:本案交通方便,占据秦岭优质资源。企业品牌:珠江集团,拥有开发高端项目的运作经验。自然优势:珍稀山水资源。,机会
6、(O)整体大势:西安楼市渐入佳境,08整体市场仍待看涨。前景看好:别墅物业投资成稀宠。起点较高:项目物业形象高,可以塑造成为本片区地产领袖。,威胁(T)整体竞争加剧:西安别墅市场升温,尤其是城市别墅的放量较大。片区竞争加剧:秦岭板块在未来两年内将诞生多个别墅项目。,劣势(W)配套不全:周边普通生活类的商业配套不完善。产品层面:容积率0.6,是秦岭板块别墅类产品容积率最高的项目之一。,入市时机整体看好,“0.6容积率、欧洲风情”是本案的特点,因此如何实现客群、产品与概念的契合是本案的制胜法门。要创造高利润,如何附加品牌价值,达成精神与物质的双重推广是本案赢市的关键。,Part Two,建立核心
7、推广品牌,客群敏感点,项目强效点,市场机会点,项目整体定位,核心竞争力提纯,对位国际山水资源带对日益稀缺资源的占有,对位城市型高品位客户优雅生活模式,对位项目独有气质纯味欧洲风度,市场的差异占位创新化产品+纯欧洲墅式生活的引导,半山 低密 欧洲TOWN,项目总体定位建议一:,关于TOWN:1、避开讲“墅”2、内衍的实质 山上的树(Tree)、山间的水(Water)、自然的绿氧(O2),天生就是为拥有纯贵血统的人们(Noble)而备的。,项目总体定位建议二:,欧洲风度 半山豪庭,项目目标客群定位,只要买别墅的,就都是我们的客户,高端的别墅消费者往往会追捧具有公众效应的品牌,如:奥迪、奔驰、宝马,
8、用它们包装自己,掩饰自信心的不足。买别墅就像是买品牌,是否能赢得圈子的尊崇很重要。,价格不是价值品牌观才是价值,因此,在面临别墅品质与品牌时代到来的时代,珠江地产需要建立一个立意高远、彰显气度的品牌名称打开市场之门,向南you are leader,岭袖山,主推案名,辅推案名,山与Town,暖 山,项目生活远景描述,从西安古城往南行,大约10公里,到了一个秀丽的小镇岭袖山,在山脚下,一条碧蓝碧蓝的小河,在午后的阳光下,焕发出迷人的光彩。静谧、自然、祥和与诗意,还有深厚的历史和人文背景。在阳光下感受安静,看水鸟飞过这样的生活愿意重复一万次。,横向分析,岭袖山,岭,袖,山,产品篇来自欧洲纯正山麓风
9、情别墅,犹如清风入林,望者不及。,资源篇丰富多饶的山水自然资源,是先天的优势,更是再造创新营销的台梯。,理念篇以当先的姿态,肩起秦岭别墅划时代产品革新。,纵向分析,与众不同的声音,大气高姿的形象,本案的主要宗旨,发聩出本案的个性站位。,灵与肉的丰满,实实在在的均好产品。,Logo 表现,岭袖山代表着.,Top Quality Material顶级建材,Best Architects 优秀的建筑师,Premium Status 上流阶层,Symbol of Success成功的象征,European Heritage传承欧洲经典,High Class Taste一流品味,Incredible L
10、andscape 超乎想像的自然景观,Exclusivity 独享,World Class Design国际经典设计,Rich&Famous名利地位,Grand Lobby气派的厅堂,Top of ClassFacilities.顶级的配套设施,岭袖山隐藏着.,Why there are difference between the two,为什么收入相同的人and have alike dignity.看上去身份不同Because of答案在the Leader Hill岭袖山,The Leader Hill dosent to tell what about himself,岭袖山不会去讲
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