2008年江西上饶汇仁集团项目上饶首席中高档社区整合定位报告.ppt

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1、汇仁集团上饶项目,整合定位报告,2008 年 1 月,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,本报告着重解决的问题,问题 1：项目所处城西开发区在上饶市究竟处在什么地位？,问题 2：上饶的房地产目前处于发展初级阶段，什么时候能产生腾飞？价格有多少上涨空间？,问题 3：开发区楼盘对本项目是竞争还是互动？,问题 4：如何在营造区域板块氛围的同时，打造项目的独有气质，在树立企业形象同时保证快销？,问题 5：如何提升产品性价比？,在解决以上问题的同时还将提出户型配比建议，还将对现有产品（规划、,景观、户型等）进行深入剖析，提出补强

2、建议。,-,第-1-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,思考过程,第一部分,宏观市场研究,第二部分,上饶房地产市场研究,第三部分,项目整体定位,第四部分,现有产品剖析&补强建议,-,第-2-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,第一部分,宏观环境研究,-,第-3-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,本章通过对上饶概况、

3、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，,把握上饶房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。,第一节：城市概况,要点概述：,优越的区位和交通优势使上饶市具备良好的发展潜力；上饶市具备良好的历史与人文、旅游业自然资源。,一、地理位置及城市性质,上饶市,位于中国江西省东北部。东接浙江、南毗福建、北邻安徽为“四省通衢”之地，。素有“八,省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。,城市性质：“赣浙闽皖四省交界区域,中心城市和快速发展地区”，四省交界区域产业集聚中心、市场集聚中心、交通枢纽中心、人口居住中心、科教文化中心和旅游休闲中心，江西对接长珠闽的一个重要经济板块，,二、行政区划及面积,20

4、00 年 10 月经国务院批准撤地设市，现辖十县一区一市。上饶、广丰、玉山、婺源、弋阳、横峰、鄱阳、余干、万年等 10 县和信州区，代管德兴市。全市面积 2.279 万平方公里，,-,第-4-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-三、人口状况,年份2004 年（万人）2005 年（万人）2006 年（万人）,总人口631.1635.15690.52,2006 年末上饶总人口为 690.52 万人，人口自然增长率为 7.86%，非农（城市）人口持续增长，四、交通状况浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路，横南铁路纵横交错

5、；320、206 国道和 311 高速公路贯穿东西南北，百十里内有四个机场。改革开放以来，上饶凭借“八省通衢”的地理位置和丰富的资源优势加快发展，-第-5-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,第二节：经济概况,要点概述：,上饶市经济发展强劲并持续快速增长；,三产比例更趋合理，进一步奠定上饶市投资创业热土的地位；财政实力与税收进一步加强；,固定资产与房地产投资进一步加大；,城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。,一、国民生产总值与人均 GDP 持续快速增长,改革开放以来，上饶凭借良好

6、的地理位置和丰富的资源优势加快发展，地方经济出现全面增长的强劲势头。,-,第-6-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-（一）上饶市 GDP（资料来源：上饶市国民经济和社会发展统计公报）上饶市经济持续高速增长。2006 年 GDP 达到 451.38 亿元，（二）人均 GDP,年份06 年05 年04 年,GDP7082（RMB）6130（RMB）4787（RMB）,（资料来源：政府统计公报）2006 年上饶市人均 GDP7082 元，比上年增加 952 元，人均水平跨上新台阶。-第-7-页 共 81 页,

7、Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速,2005年,2006年,23.6,29.6,18.9,一产二产三产,36,1944,一产二产三产,（资料来源：上饶市 2005、2006 年国民经济和社会发展统计公报）经过不断调整，新型三产异军突起,房地产、商贸、物流、旅游业发展迅猛,成为拉动经济发展的重要力量。经济结构继续改善。一二三产业结构得到调整和优化。与上年相比，第一产业下降 1.8个百分点，第二产业比重提高 2.1 个百分点，其中工业增加值占生产总值的比重达到 33.25，提高

8、2.35 个百分点。第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，上饶市必将进入一个新的发展阶段。三、财政实力增强，税收进一步增加（资料来源：上饶市 2006、2005 年国民经济和社会发展统计公报）-第-8-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,2006 年全年完成财政收入 41.04 亿元，同比增长 22.2%，完成地方财政收入 25.39 亿元，同比增长17.1%。与经济发展密切相关的增值税、营业税、企业所得税等主体税种增长较快，分别增长 42.6%、18.2%和 9.1%。,四、固定资产投资与房

9、地产投资进一步加大,（一）上饶市固定资产投资与房地产投资额,（资料来源：上饶市历年政府部分统计公报）,2006 年上饶市全年全社会完成固定资产投资 318.31 亿元，增长 37.23%，固定资产投资继续保持健康、,稳定的增长态势。,全年房地产开发投资 47.4 亿元，比 2005 年增长 31.8%，房地产开发投资力度加大，商品房屋销售额20.7 亿元，增长 21.7%。其中销售住宅 16.2 亿元，增长 36%。商品房空置面积 14.1 万平方米，比上年下降 30.6%。,五、进出口总额迅速加大,2006 年，上饶市进出口总额 18063 万美元，其中进口 1618 万美元，出口 1644

10、5 万美元，增长 29%。,小结：上饶市经济发展迅速，三产比例日趋合理，2006 年国内生产总值得到大幅增长，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。,-,第-9-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-第三节：居民收入、支出要点概述：居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。一、居民收入与支出均有提升,经济指标类型,2004,2005 年,2006 年

11、,城镇,人均可支配收入（元）,7573,8629,9832.1,居民,人均纯收入（元）,2912,3226,3524,农村,人均生活支出（元）,1578,2013,2101,居民,恩格尔系数,54.64%,51.98%,50.33%,（资料来源：上饶市政府部门统计公报、年鉴）2006 年，城镇、农村居民收入与支出均有较大幅度提升，生活消费支出浮动不大，可以看出住房支出并未给居民带来较大经济负担。二、社会消费品零售总额增长幅度较大,2004 年,2005 年,2006 年,-第-10-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目

12、整合定位报告-,123.8 亿元,135.8 亿元,158.01 亿元,（资料来源：上饶市历年政府部门统计公报）2006 年上饶市社会消费品零售总额接近 160 亿，在 2005 年的基础上增长 16.39%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。三、银行存款继续增加,2004 年323.03 亿元,2005 年380.7 亿元,2006 年453.8 亿元,（资料来源：上饶市历年政府部门统计公报、年鉴）2006 年，上饶市居民存款额达到 453.8 亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明上饶市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分

13、利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。小结：上饶市人均可支配收入持续增加标志着人民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，将为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无合适的投资渠道，如加以科学的投资引导，必定能吸引部分客户投资房产。-第-11-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-第四节 城市规划功能分析,一、,上饶市城市规划及未来发展,城市性质：上饶市的政治、经济、文化中心，赣、浙、闽毗邻地区的商贸流通和旅游服务中心。城

14、市人口规模：2010 年为 32 万人，2020 年为 45 万人。城市建设用地规模：上饶市的人均城市建设用地中期（2010 年）为 28.8 平方公里（90/人），远期（2020 年）为44.9 平方公里（100/人）。城市发展战略目标：1.城乡建设发展重点将以浙赣铁路、GZ65 干道、320 国道形成一级发展轴，以信州、德兴、广丰、玉山、铅山、横峰、戈阳等县区的中心城镇带动形成沿该发展轴的密集城镇群，其中，重点发展上饶、广丰、玉山城镇密集地区构成的上广玉城镇群。以皖赣铁路和 206 国道为区域内的二级发展轴，沿轴形成城镇带，并引导沿线重点城镇发展。2.城市用地的发展方向：近期内城市的居住、

15、商业用地主要向北发展，位置在现状 320 公路以南。信江以南是居住、文化、教育的合适位置，但开发时序应该推迟。旭日镇的西部用作城市最主要的工业区。水南地区不作大的发展。-第-12-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,发展时序：,1中期建设重点（2006-2010 年）,适当发展三江片区，继续开发民主片区，启动行政文化中心，完善旭日工业区、凤凰工业区和带湖商贸中心的功能。开发城市东北角的综合批发市场。实现铁路以南、信江以北工业区的改造。,2远期发展（2010-2020 年）,完善民主片区和市级行政文化中

16、心，完善三江片区和旭日工业区。结合上饶周边旅游业的兴旺，进,一步发挥旅游服务和中转的功能。,-,第-13-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-,二、,上饶市经济开发区发展规划,概述：江西上饶经济开发区（以下简称开发区）是江西省重点工业园区，位于上饶市中心城区西部，境内浙赣电气化铁路、横南铁路和沪瑞高速、320 国道东西横贯、南北穿行；国家正在规划建设的山东东营至香港、福建宁德至上饶两条高速也将经过开发区；开发区内即将建设三清山机场，13 小时内可到达衢州、武夷山、杭州、南昌、景德镇 5 个机场，12 小时

17、车程内有 6 个国家级风景区。规划：开发区规划控制面积 45 平方公里，近期规划面积 14.8 平方公里，采用了点、线、面相结合的空间结构形式，目前开发区已初步建成 6.7 平方公里，入园企业 214 家，以产业集聚化、资源集约化、效益最大化为主攻方向，注重机械工业、光伏、有色金属产业以及其它的高新技术项目重点发展城西是建设区域中心城市的战略取向上饶市是对接长三角经济圈产业转移和梯度扩散的最前沿阵地。省委、省政府把上饶市作为全省区域发展的四个重点城市之一，市委、市政府则提出了“把上饶建设成为赣浙闽皖四省交界区域中心城市和快速发展地区”的战略定位，并明确要求市区与县城拼盘接轨、资源共享。受长三角

18、经济圈强劲的辐射带动，上饶中心城市必将实现跨越式大发展，城市主体扩张势在必行，向西发展已成定局。作为与主中心区共同构筑上饶城市主体核心的城西，有着强劲的后发优势。-第-14-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,小结,三产比例日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动上饶市经济持续快速增长，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础。,在城市化进程加快、城市规模扩大、城市人口快速发展等诸种因素共同作用下，而上饶市房地产正处于快速上升时期。如此，整个上

19、饶市房地产必将迎来新的发展契机。,问题 1：城西开发区在上饶市究竟处在什么地位？,解答：开发区对于上饶市的意义：它不仅是上饶工业园区的原点，也将是上饶城市城西发展战略中的重点。,-,第-15-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,第二部分,上饶房地产市场研究,-,第-16-页 共 81 页,（,1.,2.,3.,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-本章试图通过对上饶市房地产市场现状及未来走势等分析，了解房地产的过去，把握现状并预测未

20、来。第一节：上饶市房地产市场供求要点概述：土地市场供应量充足近几年上饶房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活跃，总体运行态势良好；商品房价格持续上扬；,一、,房地产市场各项指标逐步上扬,房地产开发完成投资施工面积竣工面积房屋销售金额,2005 年28.65 亿元693 万平方米534 万平方米15.6 亿元,2006 年47.4 亿元890 万平方米677 万平方米20.7 亿元,（资料来源：上饶市 05、06 年统计公报）2006 年房地产开发完成投资达 47.4 亿元，在 2005 年基础上增幅上涨 31.8%，开发投资额快速增长。房屋施工、竣工面积大幅提升，2006 年分别达到 89

21、0 万、677 万。2006 年商品房销售首次 20 亿元，整个房地产市场需求两旺，交易活跃。-第-17-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-三、商品房价格持续上升,住宅销售均价（元/m2）,2005 年1476,2006 年1575,从近两年商品房销售均价看，每年都有较大幅度上涨。2006 年住宅平均售价 1575 元/平方米。据统计，2007 年第二季度上饶房屋销售价格较第一季度增长 3.41。商品房价格持续平稳上升。第二节：上饶房地产市场板块分析一、市场板块的划分上饶房地产发展时间不长，经过一段时间

22、的发展过程在分布方面有一定的分布地域特性，通过上饶市辖城南区域、城东区域、城西区域、城北区域等 4 个区域的全面调查，对房地产进行了一次盘点。（一）城南区域区域概况：经过多年的发展，在本区域有上饶市仅有的几所高等学府，例如上饶师院、江西医学院上饶分院、上饶广播电视大学等，该去商业网点并不发达，近年来水南街街道经过整修美观了许多，水南已经逐渐成为上饶市文化中心地带。从项目规模上看，目前这一区域项目规模相对上饶市其他区域还是较小。如高档些的“君临天下”楼盘也仅 1 万多平米。从市政设施和生活配套上看，这一区域具有一定优势。目前上饶核心教育配套等主要集中在这一区域。从产品类型上看地产类型已开始了多层

23、向小高层、高层的过渡，-第-18-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,（二）城东区域,区域概况：靠近现在的市中心的地带，经过多年历史的沉淀，发展已经相对稳定。但靠近新建成的现代城区域，这一区域升值潜力相对较大。现因铁路及产业规划北移、居住人群越来越多的聚居到规划、定位、结构更趋合理的城市东部，所以有潜力成为上饶城市商住中心。市政规划为未来的中央生活核心地段。,虽然这一区域在城市发展的初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有一些不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛。这一区域的现代城楼盘目前可

24、以算上饶最好的楼盘。这充分说明，现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力。,（三）城西区域,区域概况：是目前上饶的商业中心。居住人口众多。现在热闹的景象必将影响这一区域房产业的发展。,上饶县区域目前在上饶市加快城市一体化的进程中，已经开始形成自己独有的一整套建设方案，并且在 2006 年春季，市政规划中提出“今日城西，明日浦东”的发展口号，2006 年春季上饶城西基础设施及功能性项目推介会给城西带来机会。上饶县一系列购房政府补贴也给城西房产业的发展带来一定的优势。,（四）城北区域,区域概况：房产开发已逐渐升温。随着上饶市政治中心向这一区域转移，上饶县域经济的飞速发展，这一区域

25、的房产也将有升值的空间。,市政配套设施还存在许多不完善之出，而新的市政中心建设速度缓慢也给许多买房者带来一定顾虑。而这一区域的房产开发商，推广企业也是使出多种解术，促销，均得到良好效果。,小结：上饶市房地产市场目前市场投资区域不均衡；呈现多极化发展，项目竞争已更多的转化为板块的竞争，同时各板块区域购房客户属性存在较大差异。鉴于此，下面我们将以项目,-,第-19-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-所在区域为重点研究对象，以便更好的把握市场。,问题 2：上饶的房地产目前处于发展初级阶段，什么时候能产生腾飞

26、？价格有多少上涨空间？,解答：市场规律表明：任何商品的市场价格是由供求情况决定的。因此上饶房价的走势也必然取决于上饶房产市场的供求。按理说比较的东西要有可比性，同样地段、同样性质的房子比较才有意义。但随着房产开发区域和性质的变化，简单地按新开楼盘的平均价来分析判断房价的涨跌是没有意义的。,从供给方面来分析，可归纳为以下几点：,1.政府为了稳定房价，也为了其土地批租收益，加大土地供应量是在情理之中的，如开发区大量工,业项目涵盖大体量住宅；,2.在城区人口氛围较少的情况下，大体量楼盘遍地开花，带湖花园 80 万方，美地印象 50 万方；房产不是普通的商品。房产随着时间的流逝，可能会变旧，但由于土地

27、的稀缺性和周边环境的改善，增值是必然的。何况房价的下降并不会马上引来顾客，甚至还可能引发会进一步跌价的心理期望，使潜在的购买者持币待购，反而使得销售更困难。高档房下降并不会引来低收入顾客。更重要的是开发商可以通过减慢售房和开发速度来待价而沽，损失的只是利息，但赢取的可能是更多的土地增值收益。同时上饶房价远远低于南昌房产价格，因为从长远来看，上饶房价有较大的上涨空间：,1.随着经济的发展，人们收入的上升，对住房消费的需求会不断提高；2.随着中国经济的发展，城市化进程在加快，大量进城的农民需要住房；,3.随着经济园区的不断开发建设，大量产业工人存在置业需求，当房产的需求大幅度增加。,我司认为：在未

28、来 2-3 年上饶房产市场价将会有突破性的发展，房价也有大幅上扬。,从需求方面来分析：买房者可分为两类。,一是购房自住的消费者，一是为保值增值或投机获利而购房的投资者。,对于消费者，考虑的主要因素有以下几点：,-,第-20-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-1.房产总价。其经济收入（购买力）决定了其能承受的房产总价，100 平米还是 140 平米从居住功能方面而言也许只差一个房间，但房价却相差 40。因此 100 平米左右或更小的房子依然紧缺，但 140 平米以上的房子可能销售速度明显缓慢。,2.地段

29、的成熟度。对于购房自住者而言，住房所在地段的人气、商业设施、交通便利、学校、医院,条件越好，越吸引购买者。,上饶房地产尚未进入到正常的发展轨道上，在开发节奏、产品设计规划、营销包装方面均存在较大弱点，但从上饶县的新开项目看，开发商不断认识到此点，对项目的规划、包装以及营销手法采取了变化，这也就是为什么上饶县产品水平高于上饶市老城区的原因，因此,我司认为：上饶房产价格同产品一样有着很大的上升空间，一批规划好产品独特的项目将带,动上饶房价的快速上升。,-,第-21-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,第三

30、节：区域房产研究,一、区域房地产市场特征,要点概述,供应特征：房地产开发投资快速增长,价格特征：住宅质量提高，成交价格上扬趋势明显，市场整体开发及营销水平不高，开发理念有待提高；,产品特征：多层住宅唱主角，小高层、高层住宅受追捧,面积特征：户型面积偏大，以 130160 的户型作为主打产品,（一）供应特征：房地产开发投资快速增长,房地产开发投资快速增长。房地产开发规模继续扩大，销售状况良好。,（二）价格特征：住宅质量提高，成交价格继续上扬,消费者购房时更注重整体配套设施、物业、绿化等。一种城市都市生活规划“以人为本，崇尚自然”的一批设计新颖、套型合理、环境优美、设施先进的新型住宅开始投放市场。

31、住宅环境质量和科技含量提高，增加了投资成本，促使房价上扬。,（三）产品特征：多层住宅唱主角，小高层住宅受追捧,在对住宅产品的选择上，大多数购房者仍然将多层住宅作为首选产品。与此同时，由于小高层本身所具有的优势如配置电梯、户型设计更为时尚等特点也受到了当地高端消费市场的欢迎，呈现出多层与小高层同步热销的局面。,（四）面积特征：户型面积偏大，以 130160 的户型作为主打产品,由于单价较低，面积放大导致总价相差不大，目前市场上产品户型主要以 130 平方米以上户型为主导，小户型产品（100 平方米以内）较少，但随着 70/90 政策的实施，小户型产品将逐渐增多。,-,第-22-页 共 81 页,

32、Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,（五）营销特征：豪华包装促进销售进度，,区域房地产项目营销注重销售现场包装，豪华、大气，在产品支撑的基础上通过包装营造高档项目的形象，有助于吸引客户，加快销售进度（如阳光福邸），反之，部分缺乏包装的楼盘则去化缓慢（如北星金桂园）,小结：从近两年房地产市场宏观数据来看，区域市场存在投资开发力度不足，市场供应量偏少，导致项目热销。价格持续走高，但楼盘开发、营销水平等方面有待进一步提高。,二、重点个案解析,通过对市场主要在售项目及竞争对手等横向对比分析，了解区域整体房地产开发水平，为本项目

33、提供很好的借鉴。,区域项目分布图,竞争个案,-,第-23-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,问题 3：开发区楼盘对本项目是竞争还是互动？,解答：,我们通过调查研究发现，区域的在售（或将售）个案对于本项目并不完全是竞争关系，多个区域个案可以对本项目的开发提供一定的产品开发依据，同时区域个案的不断开发，将为区域吸引人气，增加商业配套以及提升区域知名度带来强势帮助。,我司认为：区域个案本项目不是传统意义上的竞争，而是一种互动关系；区域楼盘通力合作，打造板块效应，保证共同去化,目前开发区人气差，配套十分匮乏

34、，在市场知名度差，只有通过区域内多个项目的共同努力，形成板块效应，提升整个板块的知名度，对区域内个案来说才是真正的出路。因此区域个案对于本项目不是传统意义上的竞争，而是一种互动关系。互相促进，共同发展。同时我们将通过竞争个案、在售项目产品力研究，对本项目的产品塑造提供参考。,-,第-24-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-(一)区域个案资料凤凰名都,位置占地面积,凤凰大道58000 平方米,发展商总建面积,江西东恒投资10 万平方米,小区概况,物业类型组合规划布局特点园林环境营造,多层、小高层住宅行列式

35、英国皇室名宫温莎堡为母本,交付标准建筑风格特色绿化率,毛坯欧式44%,楼盘公建配套,县二中、中心小学、银行、医院配套,销售情况,总套数主力户型主要面积范围,700 套3房2厅2卫130,销售率,80%4房2厅2卫160,户型,平面结构类型整体均价,平层2100 元/,买家特征,层次,外出务工人员、教师、企业员工等,优势：地段、营销推广产品能力项目评价劣势：配套不全欧式建筑+大面积室外泳池设计-第-25-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-美地印象,位置占地面积,武夷山大道392 亩,发展商总建面积,江西博

36、能50 万平方米,小区概况,物业类型组合规划布局特点园林环境营造,多层、小高层、高层、别墅行列式五大景观组团,交付标准建筑风格特色绿化率,毛坯现代风格42%,楼盘公建配套,县一中、龙翔中学、清源中学、德爱中学、桃李中学、全良小学,户型,主力户型主要面积范围平面结构类型整体均价,2房2厅1卫90 平层1500-1700 元/,3房2厅2卫120,买家特征,层次,预估为外出务工人员、教师、企业员工等,优势：户型结构合理，具备规模效应项目评价劣势：交通可到达性差-第-26-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-一

37、期多层阳光福邸,位置占地面积物业类型组合,七六路以南、惟义路以北131442 平方米别墅,多层,小高层住宅,发展商总建面积交付标准,申浦置业18 万平方米毛坯,小区,规划布局特点,围合式,建筑风格特色,加洲风格,概况景观广场、高绿化,园林环境营造楼盘公建配套,西班牙风情,绿化率县中、金峰商城、农贸市场,47%,销售情况,推售总套数主力户型主要面积范围,1321 套,2房2厅1卫85.53,销售率,-%3房2厅2卫126.13,户型,平面结构类型整体均价,平层一期 1700 元/，二期预计 2000 元/,买家特征,层次,公务员、商业经营户、企业员工等,-第-27-页 共 81 页,Integr

38、ation projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,优势：地段、产品能力、规划,项目评价,劣势：定价过低，去化过快,-,第-28-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-(二)区域个案比较分析1、经济技术指标对比分析,项目名称凤凰名都美地印象阳光福邸,占地面积5.8 万方26 万方13 万方,建筑面积10 万方50 万方18 万方,绿化率44%42%47%,分析：楼盘总建面积不一，如美地印象总建筑面积达到 50 万方，而凤凰名都只有 10 万方，绿化率集中在 1

39、.5 左右，2、整体规划对比分析,项目名称阳光福邸,围合式规划,整体规划,-第-29-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-,凤凰名都美地印象,并列式并列式,分析：楼盘规划形式多样，多依地形地势而建，但采用并列式排布规划的楼盘较多，以中心广场的设计形式采用广泛3、建筑风格、建筑形态对比分析,项目名称阳光福邸凤凰名都美地印象,建筑风格西班牙欧式现代,建筑形态多层、小高层、别墅多层、小高层多层、小高层、高层,分析：市场上楼盘风格种类较多，但大多数楼盘只是表现在外立面形式上，对建材并没有太大的创新。多种建筑形态并

40、存，这表明上饶购房者对高层和小高层建筑接受度比较高。4、主力户型、面积对比分析,项目名称阳光福邸凤凰名都,主力户型三房三房,主力户型面积109-137 m2130-160m2,-第-30-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-,美地印象,二房,80-90 m2,分析：市场在售的楼盘都以二、三房为主力户型，面积在 80140 平方米不等，开发商充分考虑消费者对居住舒适度的要求，全面覆盖市场多阶层购房者需求。虽然同为三房户型但面积相差很大，消费者在购买时根据自己的经济实力选择，主要面积还是在120 平方米左右较

41、为热销。5、销售均价及销售率,项目名称阳光福邸凤凰名都美地印象,均价1700-2000 元/m22200 元/m21500-1700 元/m2,销售进度一期售罄，二期预热中80%以上一期 08 年 1 月底开盘,分析：由于地段、居住环境、景观等因素，楼盘价格略显差距，价格区间大概为 17002200 元/m2，整体销售情况都不错。6、园林景观对比分析,项目名称阳光福邸,园林景观休闲广场，基本绿化，,-第-31-页 共 81 页,Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告-,凤凰名都美地印象,广场、会所、泳池、高绿化休闲广场，雕塑、

42、五大景观组团,分析：规模较大的项目考虑消费者对居住环境、品质比较高的需求，一般建有大型休闲广场，提高整个小区的居住环境和品质，使楼盘更具有特色，以吸引客户购买。有些楼盘由于受地块形状、规模等因素限制，只在楼与楼之见间做些基本绿化，小结：目前区域市场项目具有如下特征1.区域楼盘开发规模大，绿化率控制较好2.规划依地势而建，并列式排布较多，规划布局单调3.建筑形态多样，各类建筑形态市场接受度均较高4.主力户型为三房两厅，面积段在 80120.市场接受度高5.目前市场价格区间 17002200 元/，项目销售率居高。-第-32-页 共 81 页,Integration projects positi

43、on reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,第四节：未来房产发展趋势,经济的蓬勃发展促使城市化进程加快、城市外沿不断延伸，诸多因素直接或间接促进房地产加快,发展。未来几年内，上饶房地产市场将继续沿着健康发展的道路继续走下去。,要点概述：,上饶房地产市场持续快速发展的宏观环境良好；经济快速增长，固定资产投资与房地产投资加大；,房价将继续保持平稳上升态势，局部价格上涨较快，制约部分消费群体购买力；近几年上饶房地产开发速度较快，区域价值普遍被消费者看好；楼盘开发水平、营销手法进一步提升；,城市规模的扩大和城市化进程进一步加大，造成居民对住房要求增加；新政对上饶房地产市场产生一定影响，一

44、定程度制约市场销售；市场开发重点区域将逐步转移，城西是重点方向。,一、经济持续快速发展促使房地产进一步发展。,-,第-33-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-经济的快速增长，固定资产投资与房地产投资加大，居民收入不断提高、消费能力进一步增强，这一切有利因素都将促进房地产市场发展。目前上饶人均住房面积不足 20 平方米。以今后每年人均住房面积增长 1 平方米计，上饶市住房至少还有较长一段时间的上涨空间。,二、房价将继续上升，制约部分消费群体购买力。,城市向心力及城市化进程加快导致房价进一步上升。,建筑、

45、财务等成本继续增长，银行利率上调都将直接影响商品房价格继续上升。,三、一城双核的规划，促使城西普遍被消费者看好。,城西之余上饶就如浦东之余上海，政府对城西的开发思路也是按照此思路一以贯之，以高起点规划高标准建设的新城，发生着翻天覆地的变化，各大企业纷纷抢滩，多个社区业已完成开发，居住分为日益提高。人气更见高涨，已经逐步成为上饶最适宜巨制生活的新高地，,五、市场竞争促使开发水平、项目品质及营销得以提升。,区域板块的形成和扩张，造成激烈的竞争，除产品之外，更多的应该是服务的竞争、营销的竞争和操作手法的竞争。开发商从取得土地开始，就必须投入大量精力，进行产品设计、创新，最终拿出个性化的产品以满足消费

46、者的需求，并在营销上树立鲜明旗帜。,六、城市规模的扩大和城市化进程进一步加大，造成居民对住房要求增加。,人口的不断增加，城市化进程的加快，为住房提供了极大的“主动需求”空间；城建拆迁改造，也客,观上造成大量“被动需求”。如此，房地产仍有较大的开发前景。,-,第-34-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-七、新政将对上饶房地产市场产生一定影响。,07 年的新政对上饶房地产会造成怎样影响？据了解，会造成部分消费者持币现望，认为新政策对商品,房价格造成一定影响，一定程度制约销售。08 年政策走向会如何，谁也无

47、法预料。,小结：,2008 年，上饶市房地产业将继续保持快速增长的态势，房地产价格稳步攀升的格局不会有太大改变，但涨势会相对比较平稳。,在政府加大城市建设的同时，上饶具良好的投资、居住环境，而城市的向心力及城市化进程的加快，促使房屋需求量进一步增加。伴随着住房二、三级市场的放开，为人们买房提供了更广阔的余地，也为今后房地产业的发展提供了巨大的空间。,同时，由于市场供应比较充足，区域板块初步形成、新兴区域逐渐兴起等造成市场竞争激烈，新政对房地产市场造成或多或少影响。,综合来看，上饶市房地产市场机会与风险并存，这就要求开发商必须从产品营销服务整套操作体系领先于市场，才能在激烈的竞争中拥有属于自己的

48、市场份额。,-,第-35-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,第三部分,项目整体定位,-,第-36-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,一、地块 SWOT 分析,优势,区域价格,目前整体区域价格偏低，不符合城市发展状况，有较大的上浮空间,产品,通过对产品的重新塑造，在市场上有很强的竞争力,结论：,强势产品在未来市场有较大潜力，市场稀缺,劣势,位置,区域配套有待进一步完善，对于居住生活存在一定的影响,-,第-3

49、7-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,目前区域仍未形成一定的成熟，人气相对有限,区域内多为工业园区，对居住环境产生一定的不利影响目前交通较为不便，阻碍外区客户的进驻产品,目前本案产品在立面、规划、户型方面仍存在一定问题，在未来竞争激烈的市场中，抗风险能力较差,劣势转化,区域生活配套问题可以通过加强商业配套改善,今后的宣传和销售员的说辞引导上可尽量将未来主干道直通市区联系，减少工业对居住的影响产品仍有较大的修改余地，劣势可完全转化。,结论：,区域生活基础配套设施欠缺，区域生活环境有待进一步改善,，产品

50、规划调整刻不容缓。,机会,产品,在产品上下功夫，打造本项目目标客所需要的产品，抓住区域内的市场空白，着力创造差异化产品在样板段和售楼处方面重点营造生活氛围，可吸引客户并保证去化。客群,上饶下属乡镇众多，从目前市场看，越来越多的乡镇客户到上饶购房，本案如努力打造高性价比，必定会吸引大批客户，快速去化项目。,-,第-38-页 共 81 页,Integration projects position reporting,汇仁集团上饶项目整合定位报告-,结论：,努力创造高性价比产品，采取错位营销策略,挑战,区域住宅用地的不断开发形成对项目的最严重的挑战,周边项目体量过大（博能 50 万方），且产品力较