福州CBD超高层项目建议书131P.ppt

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1、福州CBD超高层项目建议书,项目背景与基地分析,宏观背景基地背景SWOT分析目标客户定位,市场与竞争分析,项目类比案例参考,项目开发思路,宏观经济背景,福州地区经济逐年增长，增长率趋于平稳。能够为各行各业的发展提供良好的土壤。房地产投资量大，投资周期较长，投资收益与区位的发展息息相关。因此地区的宏观经济发展对房地产行业的影响尤为巨大。,自05年后福州人均GDP出现快速稳定增长当一个国家人均GDP达到4000-8000美元的时候，房地产进入平稳发展阶段。福州市房地产进入平稳发展阶段（人均GDP5538.7美元），房地产发展以质量为主，数量与质量并重。,宏观经济持续向好,福州市人均可支配收入保持平

2、稳增长，2009年人均可支配收入为20289元，同比增长9.1%。2009年福州人均可支配收入达到20289元，远远超过福建省平均水平（2009福建人均可支配收入19557元）。,人口发展的趋势具有长期性而且趋 势形成后难以逆转，福州市常住人口已进入低增长时期。2009年福州常住人口687万人，同比增长0.5%，增幅比上年降低50%。常住人口增长率已出现下降趋势，人口趋于稳定。,基地条件分析,土地面积：18820平方米（合28.23亩）土地用途：商服（商务办公、酒店、商业）用地容积率：6.5商业形式：商业形式应为集中式商业，商业面积控制在20000平方米以下建筑密度：33%绿地率：20%建筑高

3、度：200米以下公共服务设施和市政公用设施：临地块交通出入口须设置门卫收发室（15平方米）出让年限：商服用地40年,市政道路交通,南江滨融侨水乡别墅群,地块南侧闽江公园,地块南侧江滨西大道,从南江滨高层俯瞰B6地块,地块西侧建筑群,地块内部现状,土地面积：14417平方米（合21.63亩），土地用途：商服（商务办公、酒店、商业）用地，容积率：8.5，商业形式：商业形式应为集中式商业，商业面积控制在15000平方米以下，建筑密度：33%，绿地率：20%，建筑高度：300米以下,B7地块,土地面积：12894平方米（合19.34亩），土地用途：商服（商务办公、酒店、商业）用地，容积率：8.5，商业

4、形式：商业形式应为集中式商业，商业面积控制在10000平方米左右，建筑密度：25%，绿地率：20%，建筑高度：250米以下,B9地块,土地面积：25399平方米（合38.1亩），土地用途：B8商住（商业、住宅）用地，B10商住（商业、兼容商务办公、住宅）容积率：B85.5，B104.8，商业形式：商业形式应为集中式商业，商业面积控制在10000平方米以下，建筑密度：25%，绿地率：25%，建筑高度：B8180米，B10150米，,B8、B10整体出让地块,周边地块信息,从数据中不难看出，周边四地块均为商服用地和商住用地。未来此区域商业供应量大，因此在业态上要注意做到差异化定位。此区域未来超高层

5、建筑密集，建筑外立面及内部功能设计要突出自身特色。商务办公、酒店和商业的功能尽量做到互补，以满足客户多方面需求，抓住一切潜在客户。,福州商业特征：,福州商业开始从“量”的增长向“质”的转变：传统商业已经饱和，需要有新的商业形式才能得到消费者的认可，可能使项目拥有足够的市场竞争力；从“单点核心”向“多点并存”发展：随着城市东扩南移的城市战略发展，福州商业开始从单一的东街口、台江商圈，向金山、城门、东福州、五四北、工业路开发外延发展；“无规划”向“整体定位经营”发展，主题式商业是发展方向：随着商业的饱和与增量的增加，只有统一经营才能够得到更多的市场竞争力，良好的定位、经营管理将使福州商业出现洗牌淘

6、汰大局面；城市商业将逐渐形成自身的社会功能与定位：城市的不断扩张，政府对于城市各个区域均有战略规划与功能定位。无差异、不考虑社会分区功能的商业将很难再这个市场生存，符合所处区域的城市规划定位才能得到更好的发展。,主题式商业或拥有良好差异化经营的商业将拥有良好的市场发展点,项目处于江滨西大道，该区域被地产人士称为“福州西区”。西区概况：西区指西二环从江滨大道至西洪路路段以西至大儒世家这个区域。西区处于福州江滨西大道紧邻江滨公园，是鼓楼区最集中的居住区和教育区，周边有福大、闽江大学等院校，同事周边有碧水园、世纪佳缘、江岸名都等小区，但周边的商业配套相对缺乏。从地图上可见在工业路与上浦路以西就拥有居

7、住社区20多个，整个西区的居住社区达60多个，是福州最大的居住区。,项目处于成熟居住区之内，满足居住者的生活需求可以称为项目的一个发展机会点。,福州城市总体规划（2009-2020）,中心城区的重点发展方向为“东扩、南进”。采取“结构开放、轴向发展、核心多极、服务沿江、工业沿海、生态渗透”的空间发展策略，形成“一区三轴八新城”的空间布局结构：“一区”：即一个中心区（三环以内区域），主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能，强化八一七中轴线和闽江轴线两条公共设施服务带，以及北江滨商务中心、鳌峰洲金融街、会展岛等六个公建中心。,地块处于北滨江商务中心规划区,福州城市总体规划（2008-2020）

8、纲要编制成果的报告。闽江北岸尤溪洲大桥金山大桥区域规划为商务、文化娱乐、高尚居住功能，形成闽江西段公建区。闽江沿线老城区则重点改造提升以台江码头为中心的传统风貌区、烟台山公园为中心的历史风貌区及泛船浦教堂为中心的传统风貌区，结合台江码头改造、烟台山公园建设及泛船浦教堂整饰的契机，充分利用三片区现有的历史文化景观资源，整合各片区用地功能，形成集旅游、文化娱乐、商业为一体的滨江休闲区，打造闽江沿线景观亮点区。,从区域的城市功能规划与周边的休闲资源而言，休闲商业可以是项目的发展机会点之一,项目SWOT分析,S:优势闽江边，毗邻江滨大道，交通便利，可达性强超高层项目可迅速成为区域标杆形象SOHO概念商

9、住两用，可吸引不同层面消费者以小户型为主快速销售达到回笼资金的目的综合体各功能之间相互促进提升整体价值，达到吸引人气的目的。,T:威胁目前福建在建写字楼数量众多，未来严重供过于求政府已出让大量临江综合体性质地块，未来将面临激烈的竞争态势,W:劣势不属于任何传统商圈范围，距离最近的宝龙商业圈已形成成熟商业氛围并非处于十字路口，未来高层建筑云集，项目昭示性不够,O:机会项目所在区域未来商业供应体量大，可迅速形成新的商业圈目前以SOHO概念面市的综合体项目为数不多，且SOHO概念推广不够，本项目可做足概念功课，填补市场空白,新闻,2010年新国十条颁布，号称史上最为严厉的调控，“不单单是自住需求者，

10、二次置业者以及投资需求者也都在观望”，投资房产的需求只是暂时被抑制，“新政影响之下，楼市的自住需求比例明显上升，但投资需求并未断绝”。正因此，投资客的视线从未离开过楼市。据了解，新政之后，福州楼盘主推中小户的楼盘，几乎场场热销。对于投资客来说，中小户型，总价适宜贷款额度不高，是非常好的投资产品，再加开发商的优惠政策，“80%的自住购房者，再加20%的投资需求以及改善性需求购房者，制造了一场场热销的局面”。海西国策的制定，福州城市建设快马加鞭，城区正发生着日新月异的变化。从沿海其他先“进城市来看，城市建设的变化给楼市带来的是全面上升的空间”，正因此，福州楼市越来越被看好。继万科、万达、华润后，保

11、利亦拿下二化地块，正式入榕，外来大鳄的进驻更让人看到福州楼市的前景。“投资客们看好商业地产，是2010年最大的楼市投资转向。”与往年不同，2010年楼市的投资客纷纷“转住改商”，与调控不无关系。“今年的楼市环境大为不同，楼市新政调控以控制住宅价格过快增长为主，二三套房贷的设限门槛，让人们的目光转移商业阵地。摘自福州房地产网,客户定位,我们的客户在哪里？,C1：投资客C2：私营企业主、在外打拼的生意人（地产、能源等）C3：福州籍海外人士（侨胞+海外奋斗者）,市中心高涨的房价，令许多刚性需求客户望而却步。而城市的快速发展建设给投资客带来了强大的信心，加上宏观调控对于住宅市场的影响，多数投资客已经辗

12、转商业地产。,以投资客为主，少量自主需求客户,客户定位,C2：私营企业主、在外打拼的生意人（地产、能源等）,他们很富有，但忌讳别人说他们没品位文化感更是必须中的必需对生活质量的苛求让许多楼盘经不起他们的挑剔对家的温馨，环境的好坏，邻居的身份都有较高的要求成长到塔尖的他们，需要别人赋予他们尊贵的虚荣，让他们觉得自己的目前状况，登峰造极不可限量,C1：投资客（主力客户）,以不动产投资为目的，期望通过购买房地产达到保值和增值的目的,客户定位,C3：福州籍海外侨胞,C3：福州籍外海外奋斗者,过上与国外匹敌的居住生活，考究品质在乎他们的圈子和邻居隐隐上等人情节作祟都市生活的便利特区衣锦还乡也是他们的内心

13、永恒的梦想,辛苦为了谁为了什么？家人+自己的下半生+犒赏生活在外不管多辛苦，回家就得体面一点，落叶归根衣锦还乡是他们内心永恒的梦想急需要痛苦后的虚荣填补，爆发积压多年的自尊和享受要面子，虽然没有社会身份和地位，也要在财富上彰显一番,项目背景与基地分析,房地产市场发展分析潜在供应分析各物业市场简况,市场与竞争分析,项目类比案例参考,项目开发思路,2009年至2010年福州市房地产市场运行主要特点,2009年福州楼市在积累2008年的购买力、2009年提振经济的刺激下，由逐渐回暖一直走向疯狂，从第二季度开始销售套数急升，到年底白热化，量价齐升，度过了热闹的一年。,2010年正是由于受2009年的惯

14、性影响，房地产开发热情极高，土地拍卖、房地产开发投资、房屋施工等呈现较大增长，尤其凸显在上半年。,1-9月，福州市完成房地产开发投资467亿元，同比增长98.2%，新开工面积797.45万平方米，比去年同期增长1.28倍，而上半年的新开工面积同比去年甚至增长2.48倍之多。仅上半年福州的房地产开发企业购置土地就达184.84万平方米，同比增长1.8倍，土地出让金额147.65亿元，同比增长3.65倍。,上半年福州商品房销售和价格仍然持续高位，但是持续加大的宏观调控和轮番房产新政改变了市场预期，福州商品房销量波动较大、房价滞涨，尤其是住宅商品房。,2010年福州商品房均价自7月份达到顶峰1182

15、8元/之后，呈现逐月环比微跌。无论是销售面积还是销售套数都比去年同期减少四成左右。,在新一轮的新政组合拳下，住宅市场一番冷清，大量投资资金转向商业地产，反而刺激了福州商业地产的需求，福州商业地产一时间被炒得火热，写字楼市场尤甚，一时间写字楼的租售供不应求。,上半年非住宅占商品房销售总套数的49%，比去年同期21%提高了27个百分点，销售面积占比从去年同期的14%上升至29%，提高15个百分点。,5-10月,商业地产成交量比去年同期相比上涨10%,价格总体上涨20%，其中，老城区商铺售价平均涨幅达到15%20%，写字楼涨了20%。新城区商铺平均售价涨了15%。,潜在供应分析,2009年福州市共成

16、功出让30幅地块，总面积1676.96亩，是近三年来福州出让土地最多的一年。全年拍出的30幅地块中，纯居住用地仅1幅，商业住宅用地15幅，商业金融和办公用地10幅，其余4幅为工业和其他用地，2009年土地供应以商业用地为主。2009年福州的土地供应集中于下半年，09年下半年出让的土地最快也要今年年初才能上市，而从目前截止12月初的福州新推项目来看，09年大量的商服用地尚未推出市场。,2009年12月-2010年11月期间出让土地64宗，商服用地和商住用地超过40宗，其中包含商务办公功能的商服用地27宗，占出让宗地总量42.2%，其中临江的商服商务用地22块，占商务办公功能的商服用地的81.5%

17、。粗略保守估计2010年的土地供应中将有超过250万平米的商务写字楼供应量。未来五年内，至少将有30个商业地产项目（含城市综合体）连接上马，在市场扎堆亮相。,福州现有的经济发展水平是否能支撑福州的商业地产如此密集的开发？对于一座城市来说，其经济总量以及未来发展空间决定了写字楼经济的发展总量和未来空间。,？,福州年内部分商服用地出让示意图,09年全国八大城市经济发展水平与商务写字楼市场对位分析,深圳生产总值8201.23亿元人均生产总值13581美元常住人口891.23万人商品房销售6493974平米 写字楼销售22.42万平米,上海生产总值14900.93亿元人均生产总值11641美元常住人口

18、1921.32万人商品房销售3372.45万平米写字楼销售183.08万平米,广州生产总值9112.76亿元人均生产总值13236美元常住人口1033.45万人商品房销售375.42万平米写字楼销售35.66万平米,第一梯队,09年人均GDP超过11000美金的一线城市写字楼的年消耗量一般在20-40万平米间，而上海作为中国的金融中心，写字楼的需求远大于深圳广州也属正常。,宁波生产总值4214.6亿元人均生产总值10833美元户籍人口571万商品房销售815.2万平米写字楼销量65万平米,杭州生产总值5098.66亿元人均生产总值9292美元常住人口达810万人商品房销售1441.18万平米写

19、字楼销售64万平米,第二梯队,人均GDP在一万美金左右的城市写字楼年销量在65万平米大约在左右。其中杭州的写字楼(公寓)市场其中公寓类项目总成交面积占到了整个写字楼(公寓)市场总成交量的83%。09年杭州写字楼市场面市销售的项目中，90%左右都是公寓类产品，如华丰板块的怡乐银座，滨江的柏悦轩、风尚蓝湾和金龙钱江moho等。此类商品面积较小(100方以内)，总价低容易成交并且商住两用。相对于公寓类产品的大热，杭州纯写字楼市场2009年表现依然平淡。,第三梯队,武汉生产总值4560.62亿元人均生产总值7000美元常住人口910万人商品房销售1086.99万平米写字楼销售16.6万方,成都生产总值

20、4502.6亿元人均生产总值5252美元常住人口1286.6万人商品房销售2693.1万平米写字楼销售97万平米,长春生产总值2848.6亿元人均生产总值5667美元户籍人口756.5万人商品房销售715.7万平米写字楼销量2.8万平方米,人均GDP5000-7000美金的城市写字楼的年消耗量差异较大，主要是因为在这一类城市中，对国民生产总值做主力贡献的主力产业不一，有工业型、第三产业型等等多种产业结构因素。武汉和长春属于传统的工业城市，特别是写字楼的主要客群第三产业发展有限。而长春的第三产业发展又远落后于武汉，因此写字楼市场缺乏支撑市场发展的动力。成都是世界500强企业入驻最多的西部城市，为

21、中国西部地区经济最重要的市场之一和西部商务龙头城市，举世瞩目的西博会连续几年以这座城市为主场，为写字楼经济的持续发展注入了强劲的动力。除了成都商务经济发展的外部环境，还有内因是成都的写字楼目前正处于全面升级换代的节点上。,随着限购令的出台，住宅投机受到抑制，商业地产似乎迎来全面突破的机会。在海西建设的大背景下，城市扩容，商业地产发展的大机遇是很好的。“经济好，意味着更多人要消费、要办公，这些都是商业地产的空间。”目前，在福州调整发展的这几年，商业地产已明显不够用了。以写字楼为例，目前需求比较大的是办公和酒店物业，目前在福州已是一房难求，租金上涨偏快。仅仅一个五四路的老CBD已经远远满足不了需求

22、。福州政府也在规划寻求多中心发展策略，其中包括闽江北岸CBD区的动建、海峡金融商务区的建设等。然而，在目前商业地产规模不大的福州，不建商业地产不够用，一建就过剩，犯了矫枉过正的错误，历史上曾经出现过几起。通过以上我们对福州在建大型商业地产项目，又不禁为福州商业地产未来的健康发展担忧。当越来越多人去争夺商业地产这块蛋糕时，我们更应该保持理性，不盲目扎堆！,金融街万达广场,典型在售写字楼项目分析,世茂天城,中庚青年广场,恒力城,福州写字楼在设计上，多采取5A级标准，同质化严重。在所调研项目中，仅有恒力金融中心引入生态概念，整体设计理念有待提升。,典型在售高档项目分析,融侨外滩,正荣润城,阳光白金瀚

23、宫,翰城国际,凯旋枫丹,融侨国际公馆,世欧上江城,永兴郦江,目前福州市场上的高档豪宅建筑立面风格上有向公建外立面靠拢的潮流，从融侨国际公馆的ARTDECO风格以及世欧上江城的大面积玻璃幕墙，豪宅外立面的公建做法似乎在福州接受度较高。福州一年来的房价上涨迅猛，尤其反映在高档住宅，基本在2.5-3万的高价位，且户型面积偏大，总价较高。,即将入市楼盘分析,福州商业分布,随着大福州战略的演进、城区面积不断扩大，五四北新区、金山新区、鼓山新区等大型新城区都已日渐成熟。新商圈呼之欲出，老商圈不断盘整发展。新老商圈的裂变正在进行！现阶段形成了三个市级商圈（东街口商圈、五一商圈、台江商圈）、一个副市级商圈（宝

24、龙万象商圈）与二个区域级商圈（火车站商圈、东福州商圈），还有金山、仓山两个集中商业区。随着万达进驻福州，金融街万达即将开业，而仓山万达亦即将开始销售，未来可能形成小型集中商业区。,地块靠近宝龙商圈和台江商圈紧邻业态的两大商圈，整体业态丰富。但档次感有所欠缺，缺乏主题鲜明的业态组合。,宝龙商圈分析,业态：以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖 店、品牌餐饮店为主；定位：主要以中低档消费为主；消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体；优势：福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、客流量大；劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买 力、整体形

25、象偏低。,宝龙城市广场和万象城,台江商圈分析,业态：以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲 品牌专卖店为主；定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低；消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客；优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大；劣势：档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。,东方百货群升店和东百元洪购物广场,仓山万达广场和金融街万达广场业态分析,项目背景与基地分析,市场与竞争分析,项目类比案例参考,项目开发思路,（1）简介金茂大厦（Jin Mao Tower），又称金茂大楼，位于上海浦东新区黄浦江畔的陆家嘴金融贸易区，楼高420.5米，

26、目前是上海第2高的摩天大楼（截至2008年8月）、中国大陆第3高楼。,经典超高层城市综合体案例,金茂大厦,楼层规划 金茂大厦是融办公、商务、宾馆等多功能为一体的智能化高档楼宇，第3-50层为可容纳10000多人同时办公的、宽敞明亮的无柱空间；第51-52层为机电设备层；第53-87层为超五星级金茂凯悦大酒店，其中第56层至塔顶层的核心内是一个直径27米、阳光可透过玻璃折射进来的净空高达142米的“空中中庭”。环绕中庭四周的是大小不等、风格各异的555间客房和各式中西餐厅等；第86层为企业家俱乐部；第87层为空中餐厅；距地面340.1米的第88层为国内第二高的观光层（仅次于环球金融中心），可容纳

27、1000多名游客，两部速度为9.1米/秒的高速电梯用45秒将观光宾客从地下室1层直接送达观光层。,建筑特色 大厦采用超高层建筑史上首次运用的最新结构技术，整幢大楼垂直偏差仅2厘米，楼顶部的晃动连半米都不到，这是世界高楼中最出色的，还可以保证12级大风不倒，同时能抗7级地震。大厦的外墙由大块的玻璃墙组成，反射出似银非银、深浅不一、变化无穷的色彩。该玻璃墙由美国进口，每平方米500美金，玻璃分为两层，中间有低温传导器，外面的气温不会影响到内部。金茂大厦共有79台电梯，观光高速电梯一次可乘35人，速度为每秒9.1米，由下到上只要45秒。金茂大厦的大厅采用圆拱式的门框，给人高大宽敞明亮的感觉；墙面选用

28、地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。前厅内的八幅铜雕壁画集中体现了中国传统的书法艺术，它通过汉字，从甲骨文、钟鼎文，一直到篆、隶、楷、草的演变，反映了中国上下五千年的文明史。通往宴会厅的走廊，更是一条艺术长廊，体现出一种高雅的品位和豪华的气派。,内驻酒店上海金茂君悦大酒店位于金茂大厦塔楼53-87层，拥有全豪华客房等555间/套，设在58-85层，其中78-85层为酒店行政楼（7个层面），并在82层设有佳宾轩，内有贵宾接待处，专用会议室，商务中心，会客厅，并提供贵宾早餐休息服务。客房类型共有九种，比例为双人床间37%，单人床间55%，套房8%。拥有设备齐全的商务

29、中心，两个大、中型宴会厅和十个会议厅，装备先进的艺术多媒体器材及声象设施一应俱全。各式风味餐厅，情调各异的酒吧、绿州建身中心及57层之室内游泳池，设有88层观景台。53层的钢琴吧和玲珑吧舒适休闲，可供108位客人饮酒、观光和娱乐。54层为空中大堂，设有咖啡餐厅，并提供早、中、晚自助餐。55层粤珍轩占了一个层面，拥有琼台仙阁式的雅座和各式包房，同时供200位客人用餐。,游览观光上海金茂大厦第88层观光厅，高度为340.1米，面积为1520平方米，是目前国内最大的观光厅。观光厅装饰豪华，全部采用进口天然大理石，其中墙面石材厚度只有3毫米；玻璃幕墙视野开阔，凭栏远眺，黄浦江两岸的都市风光以及长江口的

30、壮丽景色尽收眼底。两台每秒运行9.1米的直达电梯，只需45秒就可以将游客从地下一层到88层观光厅。,香港国际金融中心,（1）基本信息中文名称：国际金融中心 英文名称：International Finance Centre 所在地：香港岛中环金融街8号 用途：购物中心、办公室 楼高：415.8 米 楼层：88层 楼板面积：43万6千平方米 电梯数：62 建筑师：Csar Pelli、严迅奇,（2）国际金融中心商场 国际金融中心商场（IFC Mall）共地上4层，占地80万平方呎。连接机场快线香港站大堂，并将国际金融中心其余三个部分连接一起。汇聚超过200间国际品牌商户，主要店铺包括连卡佛的新总

31、店，c!tysuper超级市场，Papyrus礼品店等。商场亦设有包括利苑酒家等多家食肆。商场设有电影院Palace IFC，属百老汇院线管理。Palace IFC设有5所电影院，共有544个座位，另设有咖啡店。商场内部有酒吧及小型书店等设施，并为香港首个提供无线上网服务的电影院。除新片外，电影院亦会定期放映经典怀旧电影，吸引电影爱好人士。,（3）酒店部分香港四季酒店香港四季酒店是国际金融中心的酒店部分，亦是国际金融中心最后一期计划，由四季酒店集团管理，于2005年9月开幕。四季汇位于四季酒店旁的服务式套房酒店四季汇（Four Seasons Place），提供六星级酒店服务。,（4）建筑特色

32、 A国际金融中心是世界少数采用双层电梯的大厦之一，国金二期共有电梯62部，乘电梯由地面至90楼的顶层只需2分钟，共有2,500级楼梯。B在国金两座办公室大厦工作的所有职员均获发给一张八达通卡，以供出入大厦时保安检查之用。C整个国际金融中心的公共休憩地方共有14万平方尺，停车场车位则有1800个。D在国金二期兴建高峰期，每日有3,500人同时进行工程，建筑每一层平均所需时间为3日。,项目背景与基地分析,整体概念定位操作思路各物业定位,市场与竞争分析,项目类比案例参考,项目开发思路,项目整体概念定位,WA滨水区（waterfront），闽江是福州的母亲河，我们雄踞于闽江的上风上水，一线无敌江景，志

33、在成为江滨“珍珠线”上的一颗明珠！,现在,未来,S居家办公产品（SOHO），Small office，Home office，新型的复合建筑产品,SOHO将成为城市商务中心区域必然需要的配套，它可用于办公、居住或者两者兼顾，具有很强的功能可塑性及降低商务成本的优势。,+,+,在哥本哈根会议之后，低碳经济这股绿色风潮就席卷了整个中国，在发展低碳经济的道路上，建筑的“节能”和“低碳”注定成为绕不开的话题。许多国家的建筑能耗占城市能耗的40-50%。以前我国的建筑设计很少考虑能耗问题，特别是大体量的公共建筑成了耗能大户。据统计，我国每建1的商品房，碳排放量高达0.8吨。按照本项目17万建筑面积来算的

34、话，至少耗能13.6万吨。另外，本项目的商务办公、裙房商业、酒店等物业形态都是传统的耗能大户，在项目长期运行中还将耗费大量能源、成本。选择“低碳”，是开发商对社会的一份责任感，对项目未来经济效应的高瞻远见！,LA低碳（Low-carbon），采用各种低碳节能环保科技，在建筑内部整体形成良好的绿色低碳智能体系，为社会承担责任，将是福州第一个真正意义上的低碳城市综合体。,C中央商务区（CBD），这里将崛起福州市服务功能最全、档次品位最高的现代中央商务中心区，集商务办公、商业娱乐、星级酒店、文化科技、高端住宅为一体。,H超高层（high-rise）综合体，摩天自古为人类景仰，200米的高度足以俯视榕

35、城，比肩海西，应以地标性建筑的战略高度打造，使之一个滨江CBD东肩上的“出水蛟龙”（取风水上的左青龙右白虎之寓意）。,十多年前，SOM事务所的一群设计师们开会讨论上海一个超高层建筑的概念设计，这一天是8月8日，晚上8点08分，与会者正好8人。可谓奇迹一样的巧合，当时这群设计师们就开玩笑说：要以8为灵感设计这座大厦。最终设计师们真的将“8”这样的特殊形式，巧妙地运用到结构和建筑外观的设计上。他们也从中国古代宝塔中获得了灵感，借用了宝塔层层叠叠的形式和向空中逐渐收缩的特征，每一层都有八个尖角、八个立面。并且关于这个大厦的一切,从大厦位于世纪广场的88号、有88层、墙的高度到房间的数量等方方面面都是

36、8的倍数。使得这个大厦成为了一个传奇独特的现代风水学案例。这个建筑很美丽且富有深意，就像是一座充满未来主义气息的现代宝塔，一度曾经是那个城市最瞩目的风景这就是上海金茂大厦的故事。,本项目地块编号是6号，建议以6为模数，例如六边形的外立面、以6的倍数为相应的基准，外立面每隔六层设计一个小的变化等等。,项目操作思路,各物业开发方案初步建议,加拿大的蒙特利尔市，素有北美巴黎之称。然而加拿大寒冷漫长的冬天，却影响着这个大都市的商业气氛。蒙特利尔市从60年代初开始修建地下商城，经过了近四十年的建设，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利尔市民的主要活动场所，而且成为加拿大最重要的旅游

37、景点。,每天有近50万人通过地铁系统穿梭于地下空间。它们联系着地铁网路、60座大厦、350万平米的空间面积，包含着城市办公区域的80%（170万平方米的办公空间）和城市商业总面积的35%（3800个房间的旅馆，1400多个商店），以及3个音乐厅。,当初开发这个地下商城的思路是想能在城市CBD的地下空间发展中达到城市与开发商双赢。政府希望由开发商而不是蒙特利尔市出资建设地下通道、连接建筑物、维修、监测和进行责任担保。因此蒙特利尔政府则采用激励的办法，包括长期租赁、占有公共区域、车道许可、不计入楼层面积比以及签订发展协议。,蒙特利尔地下商城掠影,双首层,双首层,本项目可以借鉴蒙特利尔地下城开发的做

38、法，联合区域内的开发商一起积极与政府沟通签订发展协议，打造江滨一带的独特景观。由开发商们一起投资建设闽江公园一带的14米架空平台，条件是架空平台14米下的建筑按地下空间算，不计入容积率，并且政府可以租赁的形式允许开发商占用建筑周边一定范围内的人行平台。,垂直交通示意,使用智能电梯和专用电梯以便各层的物业用户分开流线，互不干扰。酒店建议增设观光电梯。商业裙楼使用电梯和手动扶梯解决交通。,观光电梯,本项目地处中国东南沿海地区，日常运行最大的能耗就是制冷、制热、照明以及用水。本项目的绿色低碳建议采用地源热泵技术；高档豪宅更应该做节能；商场、酒店、SOHO都要用地源热泵，冷气、暖气、热水三合一。,供暖

39、（冷）,消耗一定的高品位能量,浅层地能,经过提升向高位热能转移,闭环反馈式循环的供暖（冷）模式,这是建立在热能不断循环利用的基础上，按着生态规律，利用再生能源和环境容量实现暖通空调技术的生态化和绿色化。,选择地源热泵的综合优势分析：,一机多用，能同时解决制冷和制热，相比传统制冷、制热系统节约电力40-60%，极大节约酒店的运营成本。地源热泵平均运行电费约2-3元/月，一个写字楼（按普通八小时工作制、双休日算）中央空调平均每月的电费10元/月以上，家用中央空调平均电费高于7元/月，酒店节能更明显。,由于日常电力运营成本较低，其最大的成本就是前期的工程和设备投入。影响工程造价首要就是取热源的打井数

40、，打井数量的多少决定于当地的地下热源量，目前难以估计。而设备投入主要分为两部分，一是地下换热系统，二是地上热泵机组。同一个项目地块可以共用一套地下换热系统，地上再根据建筑物的规模情况分成若干个地上热泵机房，地上热泵机组可以根据使用规模情况选用不同的类型和功率，据实际需要灵活制定最经济的设备方案。,可分期分批投资安装主机，不占压开发资金。可实现独立计费、分户计量，方便业主对整个系统的管理；并可按照用户要求实现从最简单（起停、供热、制冷三档）到全智能、网络化的控制方式。,使用寿命长，维护费用低。一般的中央空调使用寿命8-10年，地源热泵的地上主机寿命可达25年，地下换热机组的使用寿命可达50年以上

41、。地上系统不设室外机，不设冷却塔，设备维修简易，费用低廉；地下换热器采取全封闭智能化运行，正常使用条件下无须维护。,系统运行稳定可靠。地源热泵是由埋设于土壤中的地耦管，将土壤作为冷热源，通过热泵从中取热或向其排热，为建筑物制冷或制热的一种空调系统。由于地表几米以下的地温常年相对稳定，冬季比空气温度高，夏季比空气温度低，土壤源热泵可不受室外大气温度的影响。其波动的范围远远小于空气的变动（在一定深度下，其温度波动在10C以下），是很好的热泵热源和空调冷源，土壤温度较恒定的特性，使得热泵机组运行更可靠、稳定，也保证了系统的高效性和经济性。不存在空气源热泵的冬季除霜和夏季保护等难点问题。,SOHO是“

42、Small office，Home office”的缩写，译为“小办公室，家庭办公”，指在家工作。SOHO的雏形最早诞生于20世纪80年代的美国，是追求另类生活环境和方式的艺术家们聚集的地方。发展到今天，SOHO已经演化为介于住宅与办公之间的复合建筑形式，多被分为中高层SOHO、低层高密度SOHO以及独立别墅式SOHO。目前，世界上明确提出“SOHO”产品概念、并落实到具体楼盘项目的国家只有我国和日本。日本的SOHO多数为低层高密度楼盘，我国的SOHO多数为高层楼盘，而独立别墅式SOHO在各国都有实例存在。SOHO是一种建筑产品，更代表了一种“工作即生活”的行为方式。对于喜欢这种生活的人群，很

43、多时候会直接称他们为“SOHO族”，他们拥有一份能够自由支配时间的工作，不用天天去过“朝九晚五”的日子，也不用大清早的挤公交车去上班。最常见的SOHO职业包括一些基于信息之上的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计、网站设计、美术、音乐、广告、咨询等。,关于SOHO,各物业发展定位,本项目SOHO产品目标客户群,本地及外来投资者,成长型中小企业,经济能力较强的自由职业者,商铺业主,主力及重要客户,中小企业成长平台,补充客户,随着SOHO概念的流行，市场上出现了LOFT、SOLO、STUDIO等概念产品，在产品表现上他们一般都是小户型，在针对群体上具有相似性，大都针对SOHO

44、一族。,SOHO衍生概念,LOFT,原意指工厂或者仓库的楼层，引申为没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。发源于六七十年代的美国纽约，后来逐渐演化成一种时尚的居住与生活方式。就开发商来说，LOFT可以看成是跃层型商用住宅，大多是小户型，对它的定位，需要面对的主要客户人群是SOHO一族。,SOLO主要指超小户型，一般多为10多平方米到50平方米左右，卧室和客厅没有明显划分，公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助式洗衣店、24小时自助式健身房。,STUDIO英文原指工作室，在国内属于比较新的房产品种，相对写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全，空间设计灵活小巧。,LO

45、FT项目典型个案,项目：海上海LOFT物业类型：住宅、写字楼、商铺 建筑类别：高层建筑面积：76000平方米容 积 率：2.44定位：全天候、生活化、创意商务基地目标客户群：国内外知名风险投资机构；国内外、本地投资客；国外产业基金；私营公司；创意产业公司及创意产业链相关机构、企业；创意主题街业主。特点：购买海上海LOFT的业主多青睐于其空间设计，可自由发挥创意。内部结构更多采用的是错层加跃层设计，可将办公环境按商务、办公、休息等不同功能划分为三个互不干扰的立体空间，3.4米、4.6米、5.3米、6.5使原本平面单调的办公室展现出自由灵动的氛围。在面积分割上做到空间分割的自由性，以满足处于各个不

46、同阶段的客户需求。,SOLO项目典型个案,项目：阳光金地物业类型：住宅、商铺 建筑类别：高层建筑面积：30000平方米容 积 率：2.90均 价：40万/套目标客户群：白领阶层、投资人士、年轻业主婚房或过渡房特点：阳光金地是天津滨海新区首个以国际高标准小户型模式“SOLO”为理念开发的投资型服务式住宅社区，小户型与周边的成熟环境融为一体，SOLO不局限于单一的楼里，而是依托整个社区环境，作为整个社区产品类型出现。该项目总层高107米，相当于一般住宅楼的33层，由于它采用复式结构，所以整栋楼是20层。一、二层为商铺，三层至二十层为酒店公寓式住宅。阳光金地的户型面积为45-70多平米，层高都是4.

47、8米。,后SOHO建筑是什么？,SOHO建筑在中国的发展已经走过了10年的历程，很多人早已习惯了“上班不出门”的SOHO生活。如果说过去10年间开发的建筑产品说是第一代SOHO的话，今后还会不断改进，让新一代SOHO产品更适应未来网络化时代，让建筑的功能更进一步融合，做到网上、网下融合，功能融合等等。潘石屹曾在博客中写道：“在规划和设计SOHO时，我们曾给设计师提出，要考虑商场、办公、展览的融合，我们想这可能是未来的方向。”四川大学建筑与环境学院董洁撰文展望了下一代SOHO产品的发展方向：设计师们可着眼于小型家庭办公室型住宅方案。这一方案的理论基础既是以前住宅设计的经验总结，也是对未来住宅功能

48、的全新定义，即“住宅将是社会生活的单位空间”。随着信息社会的到来，人们可以借助于互联网、电脑及辅助设备，就可以在住宅中完成过去在办公室中才能完成的工作，而不需要与别人面对面地进行交流。当然还可以做很多其他功能的工作，如购物、教育、看病和结账等等。随着网络的发展进程及程度不断提高，住宅将会逐渐演变成社会生活的单元空间。,综合来看，不论是哪一种SOHO概念，其空间设计都有一定的相似性。未来，SOHO项目空间设计主要将呈现以下两种趋势：一、复式空间，对于SOHO来说，复式空间形式是分离居住与办公两大功能必不可少的要素。二、流动空间，如在客厅、餐厅和办公区域之间设置了活动隔断，这样空间的灵活处理极大地

49、适应了SOHO空间的可变性要求，这也正是建筑大师密斯的“流动空间与整体空间”理论在设计中的体现。,SOHO空间设计趋势,SOHO中国最新项目,临空SOHO，目前SOHO中国最具现代感的项目，流畅的外形处理和丰富的空间变化，与上海这座繁华大都市的激情有效融合。,银河SOHO，每栋建筑个体均有它的中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起，从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。项目呈现出来的形象不再是矩形街区及街区之间的空间，而是创造出内部流线型的、有连续运动感的形体。,SOHO产品形象定位,而本项目地处福州闽江北岸中央商务区，属绝版地块，低质的产品将有愧于地块之价值。产品的形象定位需站在时代潮流的

50、高度，结合时代的发展趋势，创造自由、科技、流动的空间体验。对于本项目，我们将SOHO产品定位为：信息化的流动复式SOHO，称之为FDISOHO。FDISOHO将流动空间（Free-flowing spaces）、信息化（Information）、复式楼（Double entry）等理论及科技元素进行充分融合，创造出可以引领设计前沿的SOHO产品。信息化要求我们要充分利用科技发展的成果，流动的空间要求设计时减少固定阻隔，增加空间的可变性。同时，设计成复式楼，有利于工作和生活功能空间的区分。,SOHO户型定位,1、目前市场上大量SOHO项目均为中小户型，符合市场需求；2、大量实践证明，高总价户型将