首府项目精装修建议与精装考鉴(2.24)57p.ppt
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1、【首府】项目精装建议与精装细节研究专题,1、精装修优势明显A、精装给消费者带来切实的入住便捷,省去装修的一系列麻烦。B、精装可以给甲方实现合理避税、降税。C、在市场低迷期可以形成“超值”的性价比优势,在市场上升期可以获得更多利润空间。,前言:为什么众多发展商都在做精装,如万科、华润、中海等都在把精装产品形成公司重要的发展战略?,2、精装修可能存在的问题A、精装对于甲方的综合管理运营提出非常高的要求,涉及到装修设计、成本控制、成本变量、施工组织、工程质量等,例如华润从定下做精装战略,到最后实施,时间长达一年半。B、虽然可以通过家具饰品等变化形成不同风格,但确实存在个性化不足,消费者众口难调的问题
2、。,PART3:精装细节考鉴,PART2:项目精装建议,1、本项目精装修建议2、装修标准及配置建议3、精装物业运作要点建议,PART1:一线城市精装案例分析,综合目前全国一二线城市及各大品牌开发商的精装产品分析,其精装产品大多可分为以下几种类型:实用型精装修;品质型精装修;经济型精装修;高端系精装修;商务型精装修。我们将通过对以上五类型精装产品的装修特点、产品配置标准、适用项目及客户选择进行综合分析,以为本项目精装修提供参考。,实用型精装修,特点注重装修的功能布局、空间利用和细节设计,充分结合人体工学原理以及目标业主的生活细节考量。,代表项目:,装修卖点:重点突出设计的功能性,对业主后期功能使
3、用上的人性化设计;而并非简单的以用材品牌为首要卖点。,实用系注重装修的功能布局、空间利用和细节设计,充分结合人体工学原理以及目标业主的生活细节考量。,装修标准及配置:实用系精装房项目的装修标准成本主要集中在 900-1000元/平米,装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计,都是集中在中高端具有较好口碑的品牌建材。,实用型精装修,品质系以龙湖、华润、雅居乐等品牌开发商为主,装修比较注重细节的考究,选用建材品牌都有较高的口碑。,代表项目:,装修卖点:品质系精装房项目的卖点突出装修的设计感和细节的考究,凸显品质感,部分项目赠送定制家具和品牌家电。,品质型精装修,装修标准及配置:装修标准实际成本
4、一般都在1000-1100元/平米,基础装修采用品牌建材。,品质系以龙湖、华润、雅居乐等品牌开发商为主,装修比较注重细节的考究,选用建材品牌都有较高的口碑。,品质型精装修,经济系经济系精装房主要是指强调装修的品牌配置,标准化管理,全球统一采购统一配送,项目定价水平中低端,基本以平价快销为主。,代表项目:,装修卖点:项目的卖点推广主要主打两个方面,一是优惠特价、二是豪华装修。,经济型精装修,装修标准及配置:经济系装修标准对外宣传集中在 1200-1500元/平米,装修基本没有特别设计,泛用品牌,更多集中于品牌旗下的低端产品。,经济系经济系精装房主要是指强调装修的品牌配置,标准化管理,全球统一采购
5、统一配送,项目定价水平中低端,基本以平价快销为主。,品质型精装修,高端系高端系精装房项目无论是户型设计还是装修配置都讲究奢侈、豪华的尺度,是目前城市豪宅的新兴产物。,代表项目:,装修卖点:此类项目在推广上更讲究整体形象的拔高,装修突出名家设计的尊贵感,在样板间的装修上不惜工本的突出装修配置的顶级奢华。,高端系精装修,装修标准及配置:国际知名设计师设计,配置也是充分考虑了享受的功能布局,选用的建材都是国际一线品牌和顶级石材。,高端系高端系精装房项目无论是户型设计还是装修配置都讲究奢侈、豪华的尺度,是目前城市豪宅的新兴产物。,高端系精装修,商务系位于都市核心区,配套完善,小户型为主,大多精装配送家
6、具家电,并配有完善的服务配套,便于满足投资和自住客群的不同需求。,装修卖点:装修标榜五星级的装修标准和五星级酒店式的服务配套,另外地段及配套也是该类项目的主要卖点。,商务型精装修,装修标准及配置:装修差异较大,若地段佳,配送家电,则装修标准达到更高,整体装修设计时尚,配置品牌以国际知名品牌为主。,商务系位于都市核心区,配套完善,小户型为主,大多精装配送家具家电,并配有完善的服务配套,便于满足投资和自住客群的不同需求。,商务型精装修,精装房标准分类,各类型产品客群特征及置业特征,实用系客群和品质系客群总体差异不大,都属于社会的中产阶级,但功能系客群更关注装修的细节,而品质系客群则更关注项目的整体
7、品质;经济系客群更广泛化,大多是首次置业者,主要选择价格较低、带有装修的高性价比产品;高端系客群和商务系客群虽然都是经济收入极高的社会高端人群,高端系客群主要是本地的自住者;商务系产品更适合投资,外地的投资客占了很多比例。,随着精装房市场的细分及产品类型的丰富,各产品相应的客群也各有其特点。,总结,综合市场上各类精装项目的装修标准、装修特点来看:实用系精装房对于家居应用系统的集成和不断创新,遵循“以人为本”的设计理念,并且面积集中在市场需求的主力面积,市场接受度最高;品质系的精装房特点不突出,市场识别度不高,可模仿性较强,目前市场的该类项目的销售主要依靠开发商自身的品牌影响力;高端系精装房工艺
8、顶级、产品稀缺,具有明确的市场标示度,市场接受度良好经济系的精装房项目由于其装修的性价比突出,因此市场接受度也尚可;商务系的精装房拥有的成熟地段、完善服务配套,面积小总价低等优势仍然使该类项目有相当的市场接受度,但是受打击投资需求的宏观调控影响,目前该类项目的市场销售存在一定抗性。,PART3:精装细节考鉴,PART2:项目精装建议,1、本项目精装修建议2、装修标准及配置建议3、精装物业运作要点建议,PART1:一线城市精装案例分析,关于精装修楼栋选择,建议:一期剩余高层进行有选择性的精装修,增加产品附加值,为二期产品做铺垫首先推售的2、5号楼不精装,将3号楼进行精装(1)从推货时间上考虑2、
9、5号楼放在上半年推售,而精装修的准备时间相对较长;(2)2号楼B1户型样板间展示效果较好,多数客户认同样板间的功能布局;但是如果B1户型按照样板间布局精装修无疑会增加较多的改造成本,如果按照原建筑方案进行精装必然会造成B1的滞销;同时,也从推售时间考虑,预留充足时间进行精装准备;(3)5号楼由于位置原因其价格水平相对较高,精装高价格不利于5号楼快速销售;(4)3号楼产品装修改造较小,且本身放在最后推售,从时间准备及价值实现上,通过装修更加凸显产品的高价值。,精装产品定位,本项目精装产品定位:高价值增值型产品,(1)精装修产品在市场较好的环境下,随着价格的不断上涨,装修部分的价值随之上涨,以获得
10、较高的价格利益;(2)在市场环境恶劣的条件下,装修部分即使按照实际成本销售,亦可通过集团采购的原材料成本优势凸显项目产品的差异化优势;(3)本项目由于具有较高的市场知名度及形象,根据项目产品特点、客群特点并结合项目品牌形象要求,精装产品的总定位为高价值增值型产品。,PART3:精装细节考鉴,PART2:项目精装建议,1、本项目精装修建议2、装修标准及配置建议3、精装物业运作要点建议,PART1:一线城市精装案例分析,应采用“普适性”原则,即以满足大多数人对功能需求为主的空间格局,完善精装房的功能性。,满足人们在房型空间布局的需求普遍性,如三房格局尽量保证三房,而不需要为了满足部分人对大卧室需求
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