上海策源——旧仓库改造项目报告(1).ppt

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1、策行天下，致胜有源,策源理想生活策源地,策源专业翘楚,2001年度上海房地产销售面积百强第6位2001年度上海房地产销售金额百强第9位2002年上海市房地产营销二十强金桥奖 第24届中国房产博览会99上海秋季交易会优秀组织奖“2003 CIHAF 中国房地产优秀中介代理机构”荣誉称号第四届(2004)年上海市房地产营销代理企业二十强 金桥奖2004 CIHAF 中国房地产营销代理品牌企业十强2004 CIHAF 中国房地产营销策划品牌企业二十强2004年度上海房地产关注品牌2005年中国房地产百强策划代理企业第五届（2005年）上海房地产营销代理企业二十强金桥奖第二名,2005年地博会中国十大

2、房地产营销策划机构,2006年中国房地产百强策划代理企业Top10,2005年住交会中国房地产营销代理品牌企业十强,2005年上海市房地产营销代理企业金桥奖前三甲,策源决策委员会,策源营销代理公司,专业委员会,整合传播中心（品牌、媒介、采购）,信息管理中心（信息、网络）,风险管理中心（法务、审计）,外地事业部,商办事业部,武汉地区,北京地区,无锡地区,南京地区,西安地区,重庆地区,综合管理中心（人事、培训、行政）,咨询研发中心（评估、研究、策划）,财务管理中心（会计、结算、投资服务）,策源组织构架,策源行,策源在中国,经验源于积累，信心始于实践,目前在售个案：个,策源与旧厂房以及创意产业,投资

3、商：上实发展发展商：上实房地产营销顾问：上实投资顾问营销代理：上海策源置业顾问有限公司销售中心：上海市飞虹路600号,海上海 上海首个创意地产锋尚社区,海上海以新文化地产为开发理念、创意产业链为首要目标客群定位，致力营建中国创意产业基地、知识文化核心聚居区。,海上海,创意商业街,发展商复地集团销售代理上海策源置业顾问有限公司楼盘地址曲阳路910号,曲阳时尚生活库创意人/设计师/学者 的 工作和休憩 的 聚集地,地产行业的新锐,策源的使命,富春港口物流业的杰出企业,以本项目为切入点，以另类地产开发为捷径，剑走偏锋，快速成为上海地产新诸侯,策源为其提供专业的服务以及整合资源,开创地产开发的蓝海,对

4、项目的初步认识,项目背景：该旧仓库改造项目是富春控股涉足房产领域的首个项目，一方面这个项目有着巨大的塑造潜力，另一方面发展商有着雄厚的资金实力。定位目标：兼顾项目的收益性与品牌形象，为发展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房产界树立品牌声誉，为今后的房产开发铺垫良好的通路。定位方法：首先通过市场环境分析确定项目功能改造方向，再通过项目价值的挖掘提出项目主题定位。并进一步对个别重点项目提出业态组合建议、招商策略建议及初步财务分析。,旧厂房/仓库改造现状分析,旧厂房/仓库改造热潮的动因上海旧厂房/仓库分布状况,动因一：城市产业的升级,上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价

5、格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。,旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。,动因二：修旧如旧的潮流,“谨慎的城市更新”从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。,当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。,动因三：特殊需求的崛起,从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品,上海旧厂房改造数据统计及其分布,上海共有130

6、余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05年4月底，上海市经济委员会首批推出了18个创意产业集聚区，总建筑面积超过30万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有16处，这16处分别是：四行仓库、田字坊、8号桥、中科创意仓库、天山软件园、传媒文化园、乐山软件园、时尚产业园、虹桥软件园、工业设计园、静安现代产业园、周家桥、设计工厂、同乐坊、卓维700、M50。这些项目地段优越，集中在卢湾、黄浦、静安、长宁等上海中心城区。,传媒文化园,同乐坊,M50,工业设计园,四行仓库,卓维700,田字坊,8号桥,乐山软件园,设计工厂,虹桥软件园,时尚产业园,天山软件园,中科创意仓库,周家桥,静安现代产业园,现有

7、项目功能改造方向分析,市场主流功能改造方向分析分项目探讨功能改造方向（包括各项目市场分析、物业形态分析）,办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物馆等。,市场主流功能改造方向分析,旧厂房/仓库与创意产业园的匹配性,旧厂房/仓库与旅馆的匹配性,区位环境,旅馆、经济型酒店选址多数考虑旅游区、次商业核心区、居民区等人流较为集中的区域，分布区域广泛，但多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，周边有较多的居民区，多数符合经济型酒店、旅馆的选址要求。,建筑形态,体量：部分中心城区的旧厂房、旧仓库体量在3000-10000平方米间，而经济型酒店旅馆房间数量一般不会超过300间，体量

8、在五六千平方米最为理想。结构：旧厂房旧仓库的高度与普通的多层建筑相差不多，层高较高，能够重新分隔层数，而经济型酒店和旅馆为多层建筑。,租赁情况,旧厂房仓库改造后的租金仍低于同区域的商铺和办公物业的租金；旅馆、经济型酒店租金承受能力极低。,旧厂房仓库只能租赁，不能出售；旅馆、经济型酒店多数采取长期租赁物业的形式经营。,旧厂房/仓库与商业的匹配性,区位环境,建筑条件,旧厂房旧仓库多数位于环线内，并被居民区所包围，能为改造成商业提供密集的消费群体。,组团建筑：很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成；而现代商业的建筑类型不再局限于单体建筑，体现时尚文化内涵的餐饮娱乐功能商业项

9、目多选择特色的小型独栋建筑或组团式院落式的规划形态；内部规划：部分花园式组团式办公的旧厂区内都会设有小花园、景观区等可以部分保留，部分改造成组团式商业中的休闲广场等；建筑材料：旧厂房、旧仓库的混凝土直接裸露在外，体现一种原始自然生态美感；而现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体现一种时尚文化内涵及艺术气息,旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性,区位环境,博物馆、展览馆选址多数考虑旅游区、商业核心区、等人流较为集中的区域，且多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，交通便利，部分符合博物馆、展览馆的选址要求。,建筑条件,旧厂房仓库的层高、柱距和单层面积一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，

10、另一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成，为博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。,总结：影响功能改造方向的若干主导因素,因素一：区位环境,因素四：建筑形态,项目周边的市场环境决定了其作为办公或商业的氛围条件。周边的商业或商务配套为项目的发展奠定了基础，因此同一地段的物业改造为办公、商铺或旅馆，其租金收益与升值潜力是不同的。,办公、旅馆以及不同类型的商铺均对建筑的平面布局、楼层、层高、垂直通道情况等有着严格的要求，因此对于旧仓库的改造应充分考虑建筑改造的可行性，如有条件应征询专业建筑改造设计公司的意见。,因素二：交通,人流量、车流量、人行与车行是商业物

11、业选址的重要指标。,因素三：规划,尤其如北外滩区域大改造，描绘出物业的升值空间。同时小范围内的景观、道路改造以及功能区的确定也会产生重要影响。,杨树浦路仓库改造定位分析,功能初步定位项目主题定位方向分析项目主题建议业态组合及布局建议项目招商策略项目初步财务分析,区域规划,“提篮桥历史风貌及现代商业街区”：提篮桥历史风貌和现代商业街区的南侧基地内设置体现21世纪外滩风貌高达200米的上海之光摩天轮（可能实施），形成该地区鲜明的城市形象。除此之外，提篮桥地区还有着与商贸相融合的犹太民族舶来文化。,杨树浦路项目周边市场,上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌保护规划给区域带来旅游契机,现代

12、商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域带来了商业前景,提篮桥地区办公和商业市场现状均不佳；商业较为集中的区域为犹太人聚居区，主要业态有服饰商店、美容美发、餐饮、休闲娱乐等,提篮桥历史风貌保护区及现代商业区规划将给区域内商业市场的发展带来较多机会；对于提兰桥仓库项目，若部分改造为创意商业市场前景更为看好。,杨树浦路项目价格分析,提篮桥老式商务楼和老厂房改建办公项目的租金水平在1.11.6元/平方米/天；区内挂牌出租商铺数量不多，街铺主力租金水平在1.52元/平方米/天之间。,简单的改造并不能使项目租金水平获得较大水平的提升；项目改为创意商业和创意办公的综合体，更能独立于目前的市场环境，跳脱目

13、前的区域价值。,杨树浦路仓库建筑改造条件,楼层数：36层为主，各建筑楼层错落有致，可以规划的产品形态较广，也可多种产品组合。,层高：3.84.3米之间，改造产品适应性较广，但目前市场上存在的改造为博物馆类展示功能的产品在层高上的要求较高，本案无法满足。,地块形状：组团状建筑，由三栋主建筑和几栋辅助建筑组成。这样的建筑形态为产品的规划提供了较大的发挥空间。,标准层平面：总建筑面积为16212平方米，由多幢建筑组成，标准层面积各不相同，以1000平方米左右为主。,杨树浦路仓库功能改造方向研判,规划方面：“提篮桥历史风貌及现代商业街区”为旅游相关商业提供了发展契机。市场方面：杨树浦路仓库周边办公及商

14、铺氛围现状都不理想，但人流量与人行、车行交通便利度都相对较好，同时北外滩改造为办公与商铺都带来了巨大的增值空间。建筑改造方面：杨树浦路仓库标准层平面为规则长方形，改造空间较大；但建筑密集度高采光与通风以及与周边建筑的相邻影响较差，不适宜改造为旅馆；沿街面窄，进深较长，仅沿街仓库适合作中大型商铺，三层以上商业价值较低，但三栋楼的围合场地为商业提供了良好的舞台空间；建筑可改造适合改造为办公、商铺综合产品。,淮安路仓库最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合产品。,主题研究思路,由于目前市场上可参考的旧厂房改造为商办并重的项目较少，且尚未进入成功运营的阶段，因此本报告仅藉我司对商业项目及旧厂房改造项

15、目的研究及操作经验，提出除前文提及的规划，还将通过以下三方面的研究寻求主题定位方向：北外滩文化挖掘 北外滩区域发展方向研究 北外滩行业发展契机,北外滩文化,“外滩X号”：在百年外滩的万国建筑群内，惊现了ARMANI的专卖店，CARTIER的专卖店、Jean Georges法国餐厅、依云水疗，西洋文化的精品在这里悄然驻足。外滩沉睡的建筑被唤醒，历史与奢华的舶来品在这里交错，而北外滩又将怎样演绎她的辉煌？,“港口文化”：曾几何时，远渡重洋的哥德堡号古商船已经从这里的码头把中国的文化传播到欧洲。港口是每个临海城市对外交流的窗口，文化的交流在贸易活动中展现。,北外滩的发展方向,“绝对上海CBD”：北外

16、滩作为上海市CBD核心区的组成部分之一，与外滩和陆家嘴共享上海城市的核心地位，这一地位为今后北外滩的发展方向树立了高起点。,“上海滩最佳视角”：形成与外滩、陆家嘴一体化的国际化景观，摩天轮选址北外滩（可能实施）再次证明在北外滩可以看到上海滩最佳景观。,北外滩行业发展契机,上海国际客运中心、“上海之星”文化旅游街区、滨江绿地建设工程等，都将出现在北外滩的开发画卷之中。“上海港国际客运中心”：邮轮经济登陆北外滩！三个7万吨级国际大型邮轮泊位和国际客运码头已建成，客运综合大楼将在2006年底基本建成，上海国际港务集团大楼及相关商业配套设施将于2007年下半年和2008年初陆续投用。,总结,港口文化,

17、旅游契机,规划动力,核心地位,我们有理由相信，外滩和陆家嘴今天的辉煌就是北外滩的明天，更幸运的是，北外滩的历史人文及产业特色奠定了独特的北外滩风景线。核心CBD、璀璨江景、邮轮经济、大力改造,项目定位要体现：历史与未来的交错、传统与流行的融合、美景与内涵的辉映。,“the 15th 北外滩”中华精粹文化创意坊（暂拟案名）“北外滩”点明了项目的区位，表现项目未来发展的巨大上升空间，提升项目的期望价值；“the 15th”指代1405年郑和下西洋的那个年代，我们的前辈已经开始了港口的对外交流，这种文化具有深厚的历史积淀。,中华精粹文化创意坊的内涵,传承中国历史文化：从这里追溯15世纪郑和下西洋以来

18、，中国海港对外交流的文化积淀。让中国的文化从这里走出去。推广中国产品精粹：景德镇陶瓷、茶叶、丝绸、唐装、旗袍、红木家具等代表中国文化的商品展销；满汉全席、特色地方菜肴、茶道等体验式休闲娱乐消费，中国传统文化艺术的展现。营造创意氛围：提倡传统商品的改良、渗透人性化概念、让中国的商品荣登世界的厅堂。弘扬中国品牌：鼓励带有中国传统文化内涵的国内自有品牌的发展，提供对外交流展示平台。建立中华奢侈品工坊：“外滩3号”的中国版，种植中国本土的奢侈品牌文化。提供中外文化交流平台：长期举办中外商贸、文化交流展会，让上海走向世界，让世界走进上海。,JamesEnglishman,给爱人,给父亲,给朋友,在上海港

19、国际客运中心下了游轮之后，沿路打听到北外滩最有名的购买中国精品礼物的地方the 15th 北外滩,进入中华精粹文化创意坊果然琳琅满目的中国精品,而这个古董，一定要自己收藏,哇，还有更精彩的！,怀旧唐装,改良唐装,the 15th 北外滩唐装店 王老板,一把裁缝剪刀走遍大江南北，最终把他驰名中外的唐装定制店落户中华精粹文化创意坊,James在王老板店里订做了这款195CM身高的唐装，满意地穿回英国！之后王老板陆续接到来自英国的订单。,“the 15th 北外滩”中华精粹文化创意坊,不应是简单地营造一个商业的经营场所,更是铸造为中国艺术精华的研发、培训、展示、交易、零售的创意平台。使得本项目的创意

20、产业基地成为一个完整形态，构成呈现中华文化艺术的创意高地。,古典家居用品、艺术装饰用品、瓷器玉器唐装旗袍针织刺绣中国酒类、茶叶茶具新概念餐饮、酒吧、茶坊中国传统理疗养生馆、瑜珈馆原创设计工作室、品牌代理、演艺文化经纪中国民族舞培训学校等,行业组合,规划组合建议,4号楼,46层业态：新概念餐饮,13层 功能：展示和交易业态：艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、瓷器玉器等,1号楼,新概念餐饮：普罗旺斯的树、俏江南、鲜墙房传菜酒家等,国粹零售展示：艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、瓷器玉器等,36层：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、模特培训学校、理疗养生馆等

21、,12层：特色酒吧、咖啡吧、茶坊,2号楼,休闲类餐饮：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。,展示培训休闲区：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、模特培训学校、理疗养生馆、瑜珈馆等。,业态：甜品作坊、面包屋等,4号楼,5号楼,办公空间：品牌经销（代理）公司、原创设计工作室、文化演艺经纪公司等办公空间,6号楼,3号楼,室外围合空间（7号）,功能：推广的舞台、展示的窗口、文艺的领地,本项目是一个组团状建筑，产品定位融合了办公和商业的两大功能，其比例分布如下：商业1号楼6871+2号楼5243+4、5号楼（38+31）=12183办公6号楼3305+3号楼416=3721 公共空间7号楼30

22、8,业态组成比例,项目的主题定位为“中华精粹文化创意坊”，其目标客户有别于市场上既有的商户，需要有其特定的挖掘渠道，但同时也应有较丰富的配套业种，针对这些业种的商户选择也应满足项目的主题定位。,配套类目标商户,以上商业客户在沪上各自领域均为行业内的领军人物，如能成功引进此类商家，对提升项目的知名度能起到很关键的作用。并且，本项目作为一个新兴的创意产业基地，如需要引入此类商家，在租金上须有一定的优惠，建议前期招商上可以通过较优惠的租赁条件来吸引商家。,提供免租期是为了尽快地吸引意向客户进驻，待项目23年经营成熟、稳定以后，租金和商户都可作进一步调整。,租赁优惠政策,创意类目标商户,本项目的第一亮

23、点客户群,每年5月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介产品，宣传项目。,举例商房联资源,多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业或者是没有稳定经济收入的艺术家，手工创作的个体经营者,创意类目标商户,招商提供有吸引力的优惠条件,前期承租能力低,？,行业不聚集，客户相对分散,策源的招商手法,不论是创意商家还是创意办公客户都是小众人群，因此一般商办项目选择大众媒体广告的方式事倍功半，策源建议您采纳我司“筑巢引凤”的成功经验即通过特色活动营造创意氛围，吸引创意商家主动上门。,复城国际SP活动简介：识珠拥翠ESPRIT活动留旧

24、创新城市对话周大福活动,海上海SP活动简介：2004 ADC 创意作品世界巡展风云上海当代艺术交流展“海上海LOFT空间想象”酒会,ESPRIT秋冬时装发布会巡演 活动地点：复城国际品质体验馆（原八一电影机械厂厂房旧址）,活动日期：06年5月20日，活动亮点：珠宝品牌周大福在 骄人（Achievement）系列钻饰在中国大陆地区全新上市发布会。活动影响：时尚品牌发布地点，一改传统意义上时尚中心，让曲阳这样一个具有深厚历史人文积淀的区域，散发出时尚的魅力。,“周大福”新品发布会,活动名称：“留旧创新城市对话”社会各界专家学者品鉴沪上首个国际BLOCK 活动地点：复城国际品质体验馆（原八一电影机械

25、厂厂房旧址）,阮仪三教授、荷兰历史建筑保护基金代表等专家学者以及虹口区政府、房地局、规划局领导齐聚一堂，共同探讨了历史建筑的保留在城市发展中的价值，并进行了城市文明印记与现代城市规划共融的探索。,活动日期：2004年7月11日活动亮点：“海上海”创意中心启用典礼活动影响：上海实业发展股份有限公司主要领导，首都企业形象研究会会长，“海上海”命名者、新地产上海地区主编及各界媒体参加了此次活动。,2004 ADC 创意作品世界巡展,活动日期：2005年11月活动亮点：领略创意巨大魅力 活动影响：唤起国际人士对当代艺术思考，将文化三大件完美融入活动,活动日期：2005年6月活动亮点：充分地体现创意LO

26、FT的另类空间活动影响：LOFT颠覆性创意,风云上海当代艺术交流展,“海上海LOFT空间想象”酒会,收购成本财务测算,测算方法,为了比较准确的把握可以承受的收购成本，将利用剩余法来模拟本案项目通过改造并获得价值提升的过程中发生的现金流，反算本案项目可以接受的收购成本。其中，根据本案项目改造后的招商情况等的预期不同，可以分为乐观与谨慎两种情况，根据这两种预期分别进行财务测算，将得到一个可接受成本范围。,办公物业租金上涨水平比较保守地将增长率设定在3%,商业部分的租金在经过3年的培养期后翻倍,之后年增长5%左右；这里采用的是模拟项目在重建后的乐观情况下的收益水平，所使用的折现率相当于银行现期贷款基

27、准利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要财务指标如下：通过剩余法模型计算得出的主要财务指标如下：,参数设定,乐观预期下财务测算,谨慎预期下财务测算,参数设定,谨慎预期情况下，考虑到项目招商情况可能没有预想的那么顺利，导致商业及办公物业的租金水平下调：,租金增长/调整情况以及折现率与乐观预期的设定相同，主要的财务指标如下：,主要结论,这里将乐观预期与谨慎预期两种情况下的财务指标进行对比：从上表可以看到，在乐观预期及谨慎预期的情况下，若能以1.42-2.11元/平米/天的租金水平购入本案项目，那么项目改造后的收益率水平能达到10-20%。,东大名路仓库改造定位分析,功能初步定位项目主题定位方

28、向分析项目主题建议,区域规划,东大名路创库项目处于北外滩“航运商贸区”规划范围内；,东大名路仓库周边市场-产业分析,东大名路航运一条街,港口码头：北外滩区域内沿黄浦江的码头是上海航运业进出口货物的主要集散地；外虹桥的国际客运站是上海唯一的国际客运码头。,船运公司：3家国内航运业的巨头的总部、7家大陆前十强的集装箱企业入住北外滩；实现了上海水上运输业73%的主营业收入。,服务平台：集中了上海航运交易所、中国港口协会、上海船东协会、报关协会、上海海事局等13家航运服务机构。,下游企业：2000余家航运服务类企业聚集北外滩。,东大名路项目周边市场,东大名路创库周边办公氛围浓厚，市场前景看好；改建为创

29、意办公将有助于改造项目租金水平的提升；各改建项目因品质的不同会产生较大的租金差异。,东大名路沿线商业以中档餐饮、酒吧、休闲娱乐、银行等业态为主，主要依托周边办公楼发展；其他路段商业缺乏规划，且档次较低。,商铺租金低于办公楼租金区内商铺多是由原来的旧厂房改造而来,一方面单元面积较大,另一方面周边商业氛围较差,商业档次相对较低，改造为商业项目前景黯淡。,租金（元/平方米/天）,东大名路仓库建筑改造条件,楼层数：6层，楼层相对较多，不适宜整体改造为商业经营，适应改造的产品可考虑办公、经济型酒店、养老院等,层高：4米左右，这样的层高适应范围较广，可考虑办公，经济型酒店等，同时也适合较广的商业范畴，但大

30、型餐饮、火锅烧烤类层高要求4.5米左右，而改造为博物馆类展示功能的产品在层高上要求10米左右，本案无法满足。,地块形状：单体建筑，较为标准的长方体状,标准层平面：约1300平方米,东大名路项目功能改造方向研判,规划方面：依托东大名路航运一条街的产业优势，航运商贸区办公市场前景看好。市场方面：东大名路仓库周边改造力度很大，在建项目众多，北外滩改造为项目带来良好的商业前景，尤其是规划景观优势。项目周边办公氛围相对商铺更好。建筑改造方面：东大名路仓库标准层平面为规则长方形，改造空间较大；商铺沿街面较小，进深较大，且面临单向道，停车位较少，仅1-2层可发展商铺。办公产品最为适宜。,东大名路仓库最适合改

31、造为办公产品，另可有少量商业配套。,东大名路713号,已自发形成为又一个创意产业园的雏形,上海创意仓库分库 东大名路创库,规划,室内,景观,规划,建筑,广告,改造定位维持现有的创意产业方向,功能初步定位分析项目主题定位方向分析项目主题建议产品改造建议,淮安路仓库改造定位分析,淮安路仓库周边市场区域规划和产业,静安“北翼”，苏州河畔的都市工业发展的备用保留地，聚集了一批老厂房和老仓库建筑。,老厂房和老仓库改造成为了都市工业园、商务楼、创意办公楼等类型的产品；大力发展服装制衣、食品、电子信息、商务印刷、办公用品和旅游工艺品等六类都市型工业。,淮安路仓库周边市场办公环境,政策扶持加之区域独特的文化底

32、蕴，促使区域内创意产业园的市场前景看好，租金收益上升空间较大。,租金（元/平方米/天）,淮安路仓库建筑改造条件,标准层平面：约1000多平方米。适应面较广。,楼层数：6层，楼层相对较多，不适宜整体改造为商业经营，适应改造的产品可考虑办公、经济型酒店、养老院等,层高：4米左右，适应范围较广，可考虑办公，经济型酒店等，同时也适合较广的商业范畴，但大型餐饮、火锅烧烤类层高要求4.5米左右，而改造为博物馆类展示功能的产品在层高上要求10米左右，本案无法满足。,地块形状：为一单体建筑,基本呈梯形状。,淮安路仓库功能改造方向研判,市场方面：淮安路仓库周边都市工业园及创意办公氛围较好，但人流量与车行交通便利

33、度相对较差，因此办公租金现状与增值空间均较商铺更好。建筑改造方面：淮安路仓库标准层平面非规则长方形，不适宜改造为旅馆；进深较长，仅适合中大型商铺，三层以上商业价值较低；适合改造为独栋办公或小面积办公产品。,淮安路仓库最适合改造为办公产品，另可有少量商业配套。,淮安路仓库产品定位方向,大环境-是静安区主要的现代高层居住区之一；亦是全市苏州河滨水居住及旅游观光地带组成之一；还是以江宁路为主体的商业服务贸易区和文化公共活动区之一。,小环境-周边聚集了多个都市工业园，以发展2.5产业经营为主。,产品方向考量,传统的商务服务办公楼,产品和位置等存在着先天弊端，后期赢利的上升空间较小,创意产业园,建议项目

34、改造的方向,产品条件吻合，未来赢利的上升空间较大,创意产业的范畴中涵盖了多个行业研发设计创意、建筑设计创意、文化传媒创意、咨询策划创意和时尚消费创意，并可细分为个中类行业和个小类行业,市场上的成功案例,均是依靠其自身的优势，拥有特定的主题定位，锁定相关的行业组合,主题定位的形成原因分析,就上表所统计的旧厂房主题定位来看，其形成因素主要有三方面：,导向一：区域产业规划,如天山软件园、中科创意仓库、上海城市雕塑艺术中心与红坊文化商务社区、上海时尚园等，从项目立项开始就带有鲜明的主题定位，天山软件园、中科创意仓库在“数字长宁”的区域产业大背景下，形成以软件及多媒体为主题的产业园。,导向二：历史文化环

35、境,最典型的依托历史文化环境发展的是苏州河沿岸的旧厂房改建项目，如四行仓库与M50项目。,导向三：地段价值,不少老厂房位于市中心黄金地段，并且是市中心稀有的低密度建筑，因此其地段价值对改造定位也产生了决定性的影响。如位于建国路重庆南路的8号桥项目。,历史文化环境案例：四行创意仓库,原始状态：解放前曾是金城、盐业、大陆和中南这四家银行的仓库 案名：四行创意仓库营销模式：只租不售容量：近11000平方米单元：可随意分隔，目前剩余面积97330层高：4.6米租金：2.22.5元/平米/天功能：办公、娱乐、会议、展示开发商：纯属刘继东个人改造行为,项目简介,四行仓库是旧厂房改造最早的一个项目，也是目前

36、市场上改造较为成功的项目，企业入驻率达到90%，该项目主要有以下几点值得借鉴：,项目研究探讨,苏州河沿线板块有着独特的深厚的海派文化底蕴，因此，刘继东将其打造成为具有强烈艺术气息的创意仓库，和8号桥的商业概念完全不同的是，四行仓库更注重的是对文化艺术深度的挖掘，故进驻的企业多为美术、视觉设计方面的公司。四行仓库对办公部分不进行装修，由租户对租赁空间自由进行打造，满足不同客户对于不同品位的艺术追求。,本项目与8号桥比较，截然不同的是，8号桥打造概念的是时尚的创意空间，而四行仓库乃至苏州河沿线其他项目如：M50，是通过其独特的历史文化内涵，更倾向于艺术氛围的概念。四行仓库通过经常举办各类纯艺术的展

37、会、活动，来提升其艺术的高品位。许多影视制作，在四行仓库内进行拍摄,如：大城小事、三得利广告等等，四行仓库也通过这些影视制作的包装，打出名声。,项目研究探讨,大城小事剧照,地段价值案例：8号桥,原始状态：上海汽车制动器公司 案名：8号桥开发商：上海华轻投资管理有限公司物业公司：时尚生活中心有限公司营销模式：只租不售容量：12000平米其中80%为办公楼用于出租，20%为餐饮、咖啡吧等配套服务设施。层高：46米租金：68元/平米/天功能：办公、休闲娱乐、特色零售、展示,项目简介,项目研究探讨,8号桥经营情况是目前市场上旧厂房改造项目最成功的项目之一，企业入驻率相当高，该项目有以下几点值得借鉴：,

38、由于8号桥的优越的地理位置，8号桥的租金是维持在较高的水平。在创意产业中，只有建筑设计、商业设计等承受较高的租金，因此8号桥引进了几家著名的建筑设计公司，如：“BH”事务所，“SOM”建筑事务所等，通过这些公司在业内的知名度，来吸引同行业其他公司的入住，最终形成行业的聚集性。8号桥的建筑空间经过改造，保留工业文明时代的沧桑韵味的同时，又突出出时尚的简约感，很大程度的带给人视觉的冲击感，激发人的创作灵感，适合建筑设计类的公司入驻。,商业的引入相当成功，通过商业管理公司的招商，很成功的导入了符合整个项目定 位的配套性商业，这些商业多以时尚休闲为主，如：咖啡馆、时尚餐饮、美容美发、创意家居、创意工艺

39、品等等，这些引进的商业能很好的融入主题。,项目研究探讨,市中心闹中取静地段，但交通条件不够便利，周边没有商业的氛围，较难经营商业氛围较浓的创意产业。,紧邻苏州河，苏州河沿线板块有着深厚的海派文化底蕴，有可改造和激发创意灵感的想象空间，其产业多偏向于视觉艺术化、以美术设计、影视制作为主。,项目所处的静安区有全国最大的美术制片厂，因此发展动漫类创意产业成为静安创意园区的目标。,淮安路仓库改造依托的基础,闹中取静人文景观美术动漫影视制作,“南岸创意心情”（暂拟案名）静安苏州河南岸情趣创意空间 项目通过打造充满情趣的大小空间来迎合动漫设计、广告类创意行业客户的特殊环境要求。“南岸”点明大环境空间，项目

40、沿苏州河南岸而立，在上海市中心闹中取静的最佳地段并拥有稀有的水景、绿化等外部优雅空间。“创意心情”指代客户在项目内部能够感受到的意境时刻拥有创意的心情，创意信手拈来。项目内部通过小品、局部公共空间的塑造，为客户创造独特的轻松惬意的氛围。,产品建议公共空间,一楼引进商务休闲类商家，如诺卡咖啡、许留山等小面积且具有特色的商家，根据本项目的建筑特色可在三楼或四楼，以及屋顶设置配套商家的“咖啡岛”、“甜品岛”。,三四楼“水果吧台”中岛示意：,屋顶花园示意,产品建议外立面与入口通道,可通过玻璃幕墙表现通透空间，与自然清醒的外部环境相融合。建议入口通道处营造世外桃源的意境，通过布置绿化、室外阳光茶座、入口玻璃顶棚区别于周边都市工业园的环境。,淮安路,仓库入口通道设计示意：,