土地评估技术报告.doc
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1、土 地 估 价 技 术 报 告项目名称:广西富禄地置业有限公司所拥有且用于抵押贷款的座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米的一宗面积为91533.8平方米的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权市场价格评估(北海市) 受托估价单位:广西公大土地评估有限公司土地估价报告编号:桂公大评报地(估)字2009(南宁)第1178号土地估价技术报告编号:桂公大评报地(技)字2009(南宁)第1178号提交估价报告日期:2009年11月6日关键词:北海市 抵押贷款土地使用权市场价格广西公大土地评估有限公司2009年 目录 第一部分 总 述1第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
2、6第三部分 土地估价11第四部分 附 件27第一部分 总 述一、项目名称广西富禄地置业有限公司所拥有且用于抵押贷款的座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米的一宗面积为91533.8平方米的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权市场价格评估。二、委托估价方1、委托方:广西富禄地置业有限公司2、单位地址:北海市北海大道西16号海富大厦第23层E号3、法定代表人:宁哲斌4、联系人:王丽菊5、联系电话:138078982666、委托估价方与土地使用者关系:委托估价方为土地使用者三、受托估价方1、受托估价机构:广西公大土地评估有限公司2、机构地址:南宁市金洲路嘉湖巷6号佳和大
3、厦7楼3、资质级别:全国范围内土地估价机构 全国A级资信等级估价机构4、资格证书号:A2009450025、资质有效期:2009年7月1日至2010年6月30日6、法定代表人:武绍会7、联系电话:077155371518、联系人:王光强四、估价目的为委托方向金融机构申请抵押贷款确定抵押贷款额度提供委估对象土地的使用权市场价格参考。五、估价依据1、行为依据土地使用权价格评估委托书桂公大评报地字2009(南宁)第1178号。2、法律法规依据(1)中华人民共和国土地管理法根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正;(2)中华人
4、民共和国城市房地产管理法第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定;(3)城镇土地估价规程(GB/T18508-2001);(4)广西壮族自治区实施中华人民共和国土地管理法办法(2001年9月20日)。3、产权依据国有土地使用证“北国用(2007)第B00647号”。4、价格及其它依据(1)广西壮族自治区实施中华人民共和国土地管理法办法(2001年7月29日);(2) 估价人员实地勘察资料;(3) 估价人员收集的北海市样点地价资料;(4)北海市基准地价修订基本成果及应用说明;(5)全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表;(6)北海工程造
5、价信息。六、估价基准日2009年11月2日。七、估价日期2009年11月3日至2009年11月6日。八、地价定义本报告的土地使用权价格是指委估对象土地于基准日2009年11月2日及在以下条件下的国有出让用地的土地使用权市场价格:委估土地为政府出让土地,土地的批准用途、实际用途均为商业、餐饮旅馆业、住宅用地,规划容积率为3.5,其中商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年(终止日期至2033年1月9日止),住宅用地的批准使用年限为70年(终止日期至2063年1月9日止),土地使用权人为广西富禄地置业有限责任公司。本次估价的目的是为土地使用权人办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考,因此,估价设定
6、委估土地使用权为广西富禄地置业有限责任公司所拥有的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权,其剩余使用年限分别设定为商业、餐饮旅馆业用地为23.19年、住宅用地为53.19年,其容积率为3.5。委估对象土地在估价基准日的实际开发程度为宗地红线外达到“五通”(通路、给水、排水、通电、邮电),宗地红线内平整的空地。由于估价目的是为委托方办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考,因此估价设定土地的开发程度为宗地红线外达到“五通”(通路、给水、排水、通电、邮电),宗地红线内为场地平整。九、估价结果在本项估价土地价格界定的范围内,我们采用适宜科学的方法测算得到估价对象在估价基准日2009年11月2日
7、的土地使用权市场价格评估结果为:宗地面积:91533.8平方米土地使用权单价:7027元/平方米土地使用权总价:64320.80万元大写:人民币陆亿肆仟叁佰贰拾万零捌仟元整备注:假设在评估基准日抵押权实现时,权属变更产生的各种费用合计约5788.87万元,该费用为假设在基准日抵押权实现时的法定优先受偿款;是否将其上述优先受偿款从土地评估价中扣除,由报告使用者按当地有关部门的规定确定。十、需特殊说明的事项1、本项估价的前提条件和假设条件估价依据的可靠性产权依据:本次委估宗地的权属、范围、面积等数据以国有土地使用证“北国用(2007)第B00647号”为依据。法律法规依据:以权威部门颁发的中华人民
8、共和国土地管理法根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正、中华人民共和国城市房地产管理法第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定、城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)、广西壮族自治区实施中华人民共和国土地管理法办法(2001年9月20日)为依据。取价依据以北海市基准地价修订基本成果及应用说明、全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表、北海工程造价信息、估价人员实地勘察资料、 估价人员收集的北海市样点地价资料为依据;市场的客观性在估价基准日房地产市场为
9、公正、公开、公平的均衡市场。地价内涵本报告的土地使用权价格是指委估对象土地于基准日2009年11月2日及在以下条件下的国有出让用地的土地使用权市场价格:委估土地为政府出让土地,土地的批准用途、实际用途均为商业、餐饮旅馆业、住宅用地,规划容积率为3.5,其中商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年(终止日期至2033年1月9日止),住宅用地的批准使用年限为70年(终止日期至2063年1月9日止),土地使用权人为广西富禄地置业有限责任公司。本次估价的目的是为土地使用权人办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考,因此,估价设定委估土地使用权为广西富禄地置业有限责任公司所拥有的国有出让商业、餐饮旅馆业、
10、住宅用地的土地使用权,其剩余使用年限分别设定为商业、餐饮旅馆业用地为23.19年、住宅用地为53.19年,其容积率为3.5。委估对象土地在估价基准日的实际开发程度为宗地红线外达到“五通”(通路、给水、排水、通电、邮电),宗地红线内平整的空地。由于估价目的是为委托方办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考,因此估价设定土地的开发程度为宗地红线外达到“五通”(通路、给水、排水、通电、邮电),宗地红线内为场地平整。土地的持续利用估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用。年期设定土地使用权批准用途、估价设定用途均为商业、餐饮旅馆业、住宅用地,土地取得方式为通过政府出让取得, 商业、餐饮旅馆业用地批准使
11、用年限为40年(终止日期至2033年1月9日止),住宅用地的批准使用年限为70年(终止日期至2063年1月9日止)。从估价基准日算起商业、餐饮旅馆业用地的剩余使用年限为23.19年,住宅用地的剩余使用年限为53.19年。估价基准日设定本报告是假设在公开市场条件下进行的价格评估。估价基准日为2009年11月2日。如果上述假设条件发生变化,则估价结果应做相应调整。2、估价结果和估价报告的使用本公司仅对估价报告程序、方法、结果之客观、科学性负责。委托方和报告使用者据此所作的任何经济、法律决策行为,自行决定并负责。(2)本评估报告仅为该报告中的评估目的:为委托方确定抵押贷款额度提供参考,用作其它目的则
12、无效。 (3)本报告任何部分未经广西公大土地评估有限公司核查书面同意,不得刊载于公开媒体上,也不得转作它用。报告有效期为壹年,从2009年11月2日至2010年11月1日止。(4)估价报告及估价结果的使用权归委托方所有,本公司对估价结果拥有解释权。(5)土地使用权设为国有出让用地,当涉及交易及处置时须依法办理有关手续。(6)本公司仅对评估报告程序、方法、结果之客观、科学性负责。委托方据此所作的任何经济、法律决策行为,自行决定并负责。(7)土地估价技术报告归档备查编号:桂公大评报地(技)字2009(南宁)第1178号。(8)估价技术报告一式贰份, 壹份交委托方,壹份留存广西公大土地评估有限公司。
13、3、需要特殊说明的事项(1)参加本项目评估的工作人员已经对委托方提供的资料进行了必要的和可能的调查核实,对委托方提供的无法核实的资料数据,我们在假设是真实的前提下引用。(2) 本报告在估价过程中所采用的有关参数是以委托方提供的国有土地使用证“北国用(2007)第B00647号” 和北规函2009281号北海市城市规划局关于中国法学(北海)国际交流中心项目用地规划设计要点的复函及评估人员实地勘查资料为依据,如果有关数据发生变化,估价结果应作相应调整。(3)本报告所评估的价格未考虑可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化、土
14、地利用规划变更、以及遇有自然力和其它不可抗力对土地价格的影响和强制处置的各种费用。十一、土地估价师签字土地估价师 资格证书号 估价师签字武绍会 96200043 王光强 2004450199十二、土地估价机构广西公大土地评估有限公司法定代表人:2009年11月6日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述本次估价对象为广西富禄地置业有限公司所拥有且用于抵押贷款的座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米的一宗面积为91533.8平方米的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权。委估宗地座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米,委估宗地所在的
15、区域属于北海市旅游景区,其基础设施已达五通一平,该区域距离北海市4A级景区银滩公园约2公里,区域内以旅游度假休闲住宅为主,主要有万泉城、海泰别墅、森海豪庭、白金花园、相应的公共配套设施有北海市银滩中心小学、海滩公园、银滩公园等,附近周围有海滩大酒店、海世界度假乐园,餐饮小商铺较多,各项公用配套设施、基础设施完善,周围环境和景观较好,该区域为北海市平均房价最高的区域,且由于2007年开始的北海市银滩社会主义新农村改造工程的实施和北海市政府对银滩整体规划的重视及资金的大量投入,该区域的房地产具有较大的升值空间。根据委托方提供的“北国用(2007)第B00647号”国有土地使用证并结合现场勘察,对委
16、估对象分析描述如下:1、土地登记状况来源及历史沿革:根据委托方提供的资料记载“该宗土地原权属主为北海利达物业有限公司,原证书号为北海市1997北土建字第39号。广西富禄地置业有限公司于2007年通过二级市场竞拍受让取得委估宗地土地使用权,并于2007年6月13日补签了“北国土合(2007)39号”国有土地使用权出让合同,2007年6月14日办理了“北国用(2007)第B00647号”国有土地使用证;土地位置:委估对象位于北海市银海区侨港镇港口东面,银滩四号路以南约200米;土地用途、面积:根据国有土地使用证记载,土地用途为商业、餐饮旅馆业、住宅用地, 批准使用的土地总面积为91533.8平方米
17、(其中占压道路面积5471.80平方米); 土地级别:根据北海市网格基准地价中心城区用地级别边界委估宗地处于北海市城区用地范围,属于北海市一级住宅、三级商业用地;土地权属性质: 委估土地所有权为国家所有,属国有出让土地;四至:东自围墙至空地;南自围墙至北部湾;西自围墙至北部湾;北自围墙至规划路及内港;土地登记证书号:北国用(2007)第B00647号;地号:8-14-8;图号:无记载;登记时间:2007年6月14日;登记机关:北海市国土资源局。2、土地权利状况土地使用权属主:土地使用权属主为广西富禄地置业有限公司土地取得方式:委估土地的使用权是广西富禄地置业有限公司通过二级市场竞拍受让取得;原
18、出让金数额为155元/平方米;批准的土地使用年限:商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年(终止日期至2033年1月9日止),住宅用地的批准使用年限为70年(终止日期至2063年1月9日止);土地剩余使用年限: 根据土地的批准使用终止时间为2043年4月28日推算,从估价基准日起算,委估土地尚有剩余使用年限为33.83年;宗地使用的特殊规定: 根据委托方提供的资料及评估人员的了解,宗地的使用无特殊规定。但委估宗地为政府出让土地,根据国家的有关规定,土地使用权人在委估宗地上设定抵押权等他项权利以及土地使用权属发生变更时,需到当地有权部门办理相关登记手续。他项权利:“北国用(2007)第B0064
19、7号”国有土地使用证未对他项权利进行记载规定,但根据国家的相关规定,土地使用权人可以在委估宗地上设定国家准许的包括抵押权、担保权、租赁权他项权利,但不具有地下权,地上权及地役权应受到限制,根据土地的四至来看,也应不具有相邻的通行权等相邻关系的权利。根据委托方提供的资料及评估人员的了解,尚未发现在委估宗地上设定有抵押权、担保权、租赁权等他项权利,因此,在本次评估中不考虑可能存在的抵押权、担保权、租赁权等他项权利对土地评估价格的影响。3、土地利用状况据评估人员现场勘察,目前的开发程度已达到宗地外“五通”给水、排水、电、路、邮电, 宗地红线内未进行开发建设的空地(宗地西南角有部分未拆除的墙体),评估
20、设定为宗地外“五通”给水、排水、电、路、邮电, 宗地红线内为场地平整。4、土地规划设计条件(1)用地性质:商业、餐饮旅馆业、住宅用地;(2)最大建筑密度:22%;(3)最大容积率:3.5;绿地率:40%。二、地价影响因素分析一般因素一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素,主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素,通过对土地供给和需求两方面的不同作用,影响城市地价的总体水平。1、北海市的城市资源状况北海市位于广西壮族自治区的南陲,北部湾东北岸,平面地理坐标介于东经1085010947,北纬21262155。属亚热带海洋性季风气候,总日照时数2186小时,平均无霜期3
21、58天左右,年平均气温22.6,年均降水量为1659毫米。北海市辖一县三区,2007年末,全市户籍人口156.32万人,比上年增加4.26万人,增长2.8%,其中市辖区人口(即除合浦县以外的人口)8.15万人,增加1.23万人,增长2.16%。全市人口出生率为17.39;人口死亡率3.89;人口自然增长率13.5,比上年增加0.86个千分点。北海市市海岸线长500.13公里,国土面积3337平方公里,其中岛屿面积26.63平方公里,市区面积275平方公里,土地辽阔平坦。市区海滨平原土地占总面积的70%以上,平均高度10米15米,土质主要由砂质粘土、沙砾等构成,地耐力每平方米达18吨15吨;有百
22、分之二十左右的土地是海洋沙滩地,标高25米15米,地耐力每平方米12吨16吨。主要用地类型包括农用地(耕地、菜地、园地等)、建设用地(包括城市建设用地和集体建设用地)及未利用地等,土地资源较为丰富。地质:结构稳定;地势:从北向南倾斜,东北、西北为丘陵,南部沿海为台地和平原,南流江下游为冲积平原,沿海多港滩;地形:南北狭,东西长,呈犀牛角状。北海具有背靠大西南、面向东南亚的区位优势。对外开放以来,先后建成了万吨码头、飞机场、微波通讯、南宁至北海二级公路、桂林至北海高速公路,构架了北海相互完善的陆海空立体交通网络。随着南昆、钦北、黎钦铁路的建成通车,北海将是中国大西南通向东南亚各国最便捷的通道。2
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