万科渝园 地产项目深度分析.ppt

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1、万科渝园,项目简介：位置关系：项目位于重庆市渝北区西南政法大学正对面，地处重庆渝北两路工业园区，紧邻回兴交通中心枢纽，是主城核心区、重点发展区之一，东临机场高速公路，西接宝圣大道，毗邻江北核心CBD与蓬勃发展的北部新区，至享畅阔交通。物业形态：联院别墅、合院别墅产品分析：万科渝园是重庆万科房地产开发有限公司在重庆开发的第一个纯别墅项目，为融入重庆人文特色的纯中式风格别墅。项目总占地逾270亩，总建筑面积13万方。别墅容积率为0.7，总套数为780套。建筑风格：中式建筑风格项目定位：项目客户来源主要以三北和渝中区为主，约为60%，沙区有15%，其余的区域不明显，区县和外地的也不明显。职业上，以高

2、薪白领为主，房地产建筑行业、律师和金融行业、大型企业的中高层管理人士。年龄集中在33-45为主，其中35岁左右的人最多，年龄上偏年轻化。,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,万科合作企业,/地产项目深度分析,1、建筑设计单位：家琨建筑工作室2、景观园林设计单位：重庆博建有限公司 3、规划设计单位：加拿大EXD建筑设计事务所4、施工单位：重庆恒滨建设（集体）有限公司 5、监理单位：重庆新鲁班监理有限公司 6、市场研究单位：重庆铭腾汇景市场咨询有限公司7、销售代理单位：重庆尚峰企划代理公司 8、广告设计单位：深圳优点广告有限公司,/地产项目深度分析,项目位置关系 项目经济技

3、术指标项目建筑规划分析 项目景观分析 项目户型分析 项目销售分析 项目客户群分析 项目推广分析,/地产项目深度分析,项目经济技术指标项目建筑规划分析 项目景观分析 项目户型分析 项目销售分析 项目客户群分析 项目推广分析,项目位置关系,本案,/地产项目深度分析,项目位于重庆市渝北区西南政法大学正对面，地处重庆渝北两路工业园区，紧邻回兴交通中心枢纽，是主城核心区、重点发展区之一，东临机场高速公路，西接宝圣大道，毗邻江北核心CBD与蓬勃发展的北部新区，至享畅阔交通。距离观音桥步行街约10分钟车程、解放碑约20分钟车程。所在区域已经成为重庆新的发展中心。,项目位置关系图,渝北农业园区板块控规图：,/

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5、目。渝园占地规划面积270亩，总建筑面积13万方，容积率0.7。渝园的产品分为联院别墅和合院别墅，整个小区共有780多户。项目由于地势低洼，地形狭长，为规避问题，采用了中式风格，以高墙遮挡噪音。按行列式布局，打造经济性联排别墅。,项目位于重庆“富人区”，位置优越；万科18年别墅经验及强大的品牌号召力；五进院落，手工石刻，精致而有味；11000平米中庭园林，300余种植被。超大地下赠送面积。花园类型较多，前院、中庭、后院。,联院别墅巷道窄，进深长，楼梯过道较窄，2、3楼对视严重。联院别墅车库面宽窄，停车难度大花园面积小，且比较分散，合院中庭小。样板间、示范区因为赶工期原因，细节较差，销售中心过于

6、简单，销售道具很少。房间少，房间小。,项目优劣势分析,优势：,劣势：,点评：,/地产项目深度分析,项目优劣势分析,/地产项目深度分析,位于重庆“富人区”，位置优越；,优 势,/地产项目深度分析,五进院落，手工石刻，精致而有味；,一进：下沉式广场,二进：铁艺雕花大门,三进：缩进台阶,五进：观景平台,四进：龙纹石雕照壁,/地产项目深度分析,11000平米中庭园林，300余种植被。,/地产项目深度分析,超大地下赠送面积。,会所,休闲厅,老人房,保姆房（套房）,地下车库（双车位）,过道（去车库）,/地产项目深度分析,花园类型较多，前院、中庭、后院。,合院中庭,合院中庭,合院前院,合院前院,合院中院,合

7、院后院,联院前院,联院中院,联院后院,/地产项目深度分析,联院别墅车库面宽窄，停车难度大。,合院开间：6米,联院开间5.7米,合院开间：6米,联院开间：4.5米,劣 势,/地产项目深度分析,联院别墅巷道窄，进深长，楼梯过道狭窄，2、3楼对视严重。,合院楼梯,联院楼梯,联院楼梯,联院巷道,联院巷道,联院巷道,联院对视,联院对视,联院对视,/地产项目深度分析,花园面积小，且比较分散，合院中庭小。,/地产项目深度分析,样板间、示范区因为赶工期原因，细节较差，销售中心过于简单，销售道具很少。,接待台,沙盘,服务台,植物,地面油漆,水体浑浊,/地产项目深度分析,房间少，房间小。外窗设计在一定程度上规避对

8、视问题，但是采光受到影响较大。,合院主卧,联院客卧,联院主卧,一层外窗,二层外窗,三层外窗,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,项目位置关系 项目经济技术指标项目建筑规划分析 项目景观分析 项目户型分析 项目销售分析 项目客户群分析 项目推广分析,项目景观分析,深宅阔门，因为那些人生的凯旋者，应该得到最不凡响的礼赞58米，一扇门，足以判定两种人生您不必知道，为了建58米宽的渝园大门，万科舍弃的，是价值约1000万的别墅规划。您仅仅需要记住，这58米的门，是故宫大门的7倍，也是内外两种人生的判定。5进庭院。让每个回家的人，接受风光的膜拜第一进：下沉式礼仪广场，无边际水池倒影四棵桂花树王与大紫

9、薇花阵。第二进：杨梅数列与罗汉松，守护8米宽铁艺雕花大门。第三进：修竹林围合第三级缩进台阶，尽头的纹龙照壁，威仪隐约。第四进：战国时期卷草龙纹石雕照壁，投影于水池如镜水面。第五进：眺望11100中庭密林景观，心中浮华世外沉静于此。,/地产项目深度分析,六味渝园,/地产项目深度分析,为别墅准备一个聚和的中庭并非难事，但在此之前，总难得一见11100中庭园林：恢宏之外，包容着友邻笑语欢声或许，您并不在意中庭之外于别墅的意义，但万科在意。万科渝园把本可以再建别墅的地方，改成密植树林、改成缓坡草地、改成花溪香径，只为给你一座不孤独的别墅。七合院：合而不同，和而不同万科渝园合院别墅，通过别墅的围合，实现

10、外庭内院的布局。儿时那些高墙下，大院里的光阴，仿佛又触手可及。这无关乎建筑，这无关乎风情，这甚至无关乎成就的高低。这里，只是一种合而不同的志趣鸿儒，只是一种和而不同的生活。,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,直曲转折，收放藏露，每一条巷陌的来回，都如您的人生般引人入胜浅巷：联院曲折，视野穿过豁然开朗渝园的浅巷，以短、变、静营造步伐的愉悦。以竹、枝、花、草营造巷陌的幽、雅。以青石步道与两旁青墙重门半掩深院。或许每次回家都是一次美丽的迷途。隐巷:地纹铺花，巷落上下呼应间，趣意油然云石雕刻，青瓦铺花。在某个景端角落，悄悄的等您走向人生的下一处风景。景巷：园林路径，过滤层层心绪，引阵阵清风作伴不

11、是所有的巷道都是砖头垒砌的。有时候风景作墙，花木为巷，更是巷道最真意的表达。万科渝园的景巷，在阔门、高墙的别墅威严下，用半露半藏的风景，委婉表达生活致雅。,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,分内外、分高下、分主次、分彼此，人生的秩序，唯墙而已四米高墙：连续实体墙围合立见居所之外的人生高下万科渝园，以四米实体墙围合。隐于市，炫于势。人生高下，不言而喻。雕花院墙：卷草纹、卷云纹于墙头标示大宅微记据不同的墙头，青石入内，雕刻中国相府可见的卷云和卷草纹饰。并以此标示共、私、动、静。序列井然间，自也情趣盎然。墙景：砖花镂空，移步换景间自由排场以景为墙，镂空砖花引景入第。没有砖石的刚毅和挡阻，却分割

12、情绪的软硬。这是一面归纳视线秩序的墙垣，更是一次情绪的归依。,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,一栋别墅，三重院落，可独乐，可众乐前院：主客相聚，众乐之地偌大一个休闲的院子，种上一两棵芭蕉和腊梅，再懒散的放几个石座，引朋入内。中院：清雅独具，独乐之地这里适合植三两翠竹，养一缸火红的锦鲤，再搬上一把椅子，泡上一壶碧螺春，独自一人，享受坐井观天的乐趣。后院：叠景阔尺，齐乐之地这是您的第三个院子。您知道，您的成就，从来都不是用数字可以概括的。所以，您的快乐，也不是在数字中读到的。,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,除了双手的雕琢，没有什么可以让别墅值得如此赏乐手工门斗：艺人手工雕琢，每条

13、花纹雕筑出人生的细节万科渝园，引入30年代重庆公馆府第盛行的门第，更寻60位大足雕刻艺人，为每一个门斗雕刻不同的纹饰肌理。入口地饰：青瓦立排、青瓦雕纹不经意间流露的何止是威仪开窑烧制绝迹的青瓦、青砖，只为了能够排布你记忆中的饰纹。万科渝园把他们放在离你最近的入口，告诉你，那些儿时的乐趣并没有成为过去。,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,万科渝园再现重庆本土建筑文化精髓,如果别墅代表一种成就，我们希望它是主人的修养，而不是财富。,万科渝园人文源点：重庆独有的依山而建的堆叠民居。重庆随处可见的的红砂石堡坎。,人文,如果家是所有征途的终点，那么它就值得用最隆重的仪式去表达。,万科渝园仪式源点：

14、公馆入户的砖花石刻门斗，大宅文化里的层层门厅前堂后院。,仪式,如果有一件东西可以代表你和你的家，我们相信那一定不是数字。,万科渝园标识源点：老重庆民居村口、院坝树；老式住宅各类宅门、连巷景观变化。,标识,那些可能是唯一一条您要走行走数十年的路，我们希望它每天都可以那么新鲜。,万科渝园情境源点：老重庆砖花窗台、栏杆、复古格纹、转角软景,情境,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,项目位置关系 项目经济技术指标项目建筑规划分析 项目景观分析 项目户型分析 项目销售分析 项目客户群分析 项目推广分析,项目户型分析,负一层,一层,二层,联院别墅A户型，套内销售面积约150，可使用面积约260。阳光地

15、下室，多功能空间，双车位设计。一层约10入户花园，通透中庭，露天院落，为室内增添无尽风光。可变客厅，上层空间随心布置。超大双套卧房，营造休憩私密专属享受。三层整层主人房，超大顶层露台，享受奢华生活。,三层,/地产项目深度分析,联院别墅A户型,/地产项目深度分析,联院别墅A户型调查一览表,/地产项目深度分析,合院别墅B户型，套内销售面积约165，可使用面积约330-440。多功能空间，独立客房，私家双车库。一层超大前院，通透中庭，露天院落，为室内增添无尽风光。约40宽敞客厅。二层纯起居层，三套卧房，相对独立又绝对专属，双卫生间，流露对生活细节的人性关怀。整层主人房，可变室内空间，约35超大顶层露

16、台。大尺度享受生活。,负一层,一层,二层,三层,/地产项目深度分析,合院别墅B户型,/地产项目深度分析,合院别墅B户型调查一览表,/地产项目深度分析,合院别墅C户型，套内销售面积约188，可使用面积约370-400。多功能空间，独立客房，私家双车库。一层超大前院，通透中庭，露天院落，为室内增添无尽风光。约30宽敞客厅。二层纯起居层，三套卧房，相对独立又绝对专属，双卫生间，流露对生活细节的人性关怀。整层主人房，可变室内空间，约35超大顶层露台。大尺度享受生活。,负一层,一层,二层,三层,/地产项目深度分析,合院别墅C户型,合院别墅C户型调查一览表,/地产项目深度分析,项目位置关系 项目经济技术指

17、标项目建筑规划分析 项目景观分析 项目户型分析 项目销售分析 项目客户群分析 项目推广分析,项目销售分析,/地产项目深度分析,万科在重庆的第一个作品万科渝园，目前尚未开盘。5月16日，万科渝园园林示范区及样板房开放。据悉，渝园项目将于6月中下旬开盘发售，总价从150万-300万元/套不等。截止5月31日，缴纳10万元的客户，约150组。,/地产项目深度分析,项目位置关系 项目经济技术指标项目建筑规划分析 项目景观分析 项目户型分析 项目销售分析 项目客户群分析 项目推广分析,项目客户群分析,/地产项目深度分析,项目客户来源主要以三北和渝中区为主，约为60%，沙区有15%，其余的区域不明显，区县

18、和外地的也不明显。职业上，以高薪白领为主，房地产建筑行业、律师和金融行业、大型企业的中高层管理人士。年龄集中在33-45为主，其中35岁左右的人最多，年龄上偏年轻化。,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,项目位置关系 项目经济技术指标项目建筑规划分析 项目景观分析 项目户型分析 项目销售分析 项目客户群分析 项目推广分析,项目推广分析,万科营销活动,1、在长安假日酒店举行几场专场座谈会，针对别墅的设计建议、配套等。2、建造体验样板间，邀请意向强烈客户前来“挑刺”。3、参加08年秋季房交会，对企业进行宣传推广。4、万科“书籍专柜”，对企业形象进行宣传。5、参加09年春季房交会，对项目进行宣传

19、推广。6、举行产品发布会，对项目进行推广。7、样板间、示范区开放，吸引客户。,/地产项目深度分析,万科书籍专柜,08年秋季房交会,09年春季房交会,设计总监介绍产品,营销总监王总发言,重庆万科刑总讲话,渝园产品发布会,开场打鼓表演,长江大侠表演书法,4月24日，万科渝园金源大酒店产品发布会,/地产项目深度分析,项目4-5月广告投放：,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,报媒平面展现,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,/地产项目深度分析,该广告色彩明亮，代表了一种优雅，传达该项目的独特、创新的生活品质。画面与文字的结合，更丰富的表达了该项目的独有特点。主题醒目，以吸引目标客户群的共鸣。项目本月在晨、商、晚、时报上大量投放。开盘前期主要是对开盘热销做好宣传推广，积累客源，发布产品最新信息。,/地产项目深度分析,